Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2401: マンション検討中さん]

>>2399 匿名さん

まあ安いには理由がありますよね。気にならない人には全然買いでしょう。何かを犠牲にしなければ、この価格で家は買えませんよ。

[2402: 匿名さん]

このマンションの価格が目に優しいのは建替事業かつ補助金事業である事が一番かと思いますが。。

[2403: 名無しさん]

「豪雨が多い」から話が広がっていますが…都内だと相対的にみて安全なエリアだと思いますよ。
https://address-hazardmap.com/tokyo-nerimaku-kamishakujii/

ただ、集中豪雨が発生しやすい・川に近いというのは事実としてあるので、用心するに越したことはないという程度で捉えています。

[2404: 評判気になるさん]

>>2403 名無しさん

災害ですから本人が用心したところでというのはありますよね。検討者がこのマンションは水害リスクが高いという事実に対して納得して購入できるか？というどちらかというと絶対的な話しかと思います。

[2405: マンション検討中さん]

提示された情報を元に、後は検討者の方々がリスクを評価して、納得のいく決断ができれば良いと思っています。

一方で「安い理由はリスクが高いから」と言う誤った情報(ネガ)もあるので、検討者の方々は気をつけていただきたいです。
※その後、しっかりと訂正してくださった方がいるので安心ですが。

[2406: マンコミュファンさん]

リスクには
水害
駅からの距離
駅自体の力
が含まれて値段は決まってくるね！

[2407: マンコミュファンさん]

水害は年々リスクは気象的には上がってるように感じるが
護岸工事が進んで安全度が増してる

安心して住めるよ～

[2408: 口コミ知りたいさん]

ハザードマップは護岸工事でだいぶ改善されて
いますよね。
さらにここから、調節池の整備も進むわけですよね。23区の他エリアを見ても、比較的安全に思えますけどね。。

[2409: マンション掲示板さん]

>>2406 マンコミュファンさん

それに加えて商品スペックも含まれますかね。

[2410: 口コミ知りたいさん]

>>2402 匿名さん

補助金は確か各戸100万でしたでしょうか。さらに近傍相場より下げなければならないのでしたよね。それでいてこの設備仕様や水害リスクを勘案すると寧ろ高いということになってしまいそうですが。

[2411: マンション検討中さん]

特に2期は眺望悪いのに値上げもされてお買い得感ないですね。

[2412: マンション検討中さん]

https://www.sumu-log.com/archives/47099/

ブリリア石神井公園は直近何度か記事になっています。上記の記事は、本物件のリセールバリューに触れています。

コメント欄では2期以降の値上げについてもやり取りがあるので、検討者の方は参考になるかと思います。

[2413: 匿名さん]

>>2412 マンション検討中さん

近隣物件だと以下の4つでしょうか。大泉学園駅・吉祥寺駅利用の上がり幅と比べると上石神井駅は随分と見劣りするのですね。もしかするとブランドの違いもあったりするのでしょうか。
因みにブリリアシティ石神井台が265で売買されていて、ここが中古になった時に285とかで勝負できるのでしょうか。マンマニさんこの辺りあまり詳しくないのか、私的には少し不安になるような情報でしたが。。

・プラウドシティ大泉学園
2005年築　練馬区東大泉2　大泉学園駅徒歩11分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約250万円

・Brillia City 石神井台
2017年築　練馬区石神井台4　上石神井駅徒歩10分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約265万円

・パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ
2018年築　練馬区関町南3　武蔵関駅徒歩12分(吉祥寺バス便)
新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約315万円

・プラウドシティ吉祥寺
2021年築　三鷹市下連雀5　吉祥寺駅徒歩23分(吉祥寺バス便)
新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約350万円

[2414: マンション掲示板さん]

>>2413 匿名さん

恐らく匿名さんとマンマニさんと会話の前提認識が異なっています。

記事後半で下記記載がある通り、マンマニさんは「残債割れしない」＝「リセールバリューを気にしなくて良い」と定義していると思われます。
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Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASの平均坪単価は270万円ほどです。70㎡を5600万円で購入、10年後のローン残債は約4100万円ほどです。10年後に4100万円(坪単価200万円弱)を下回りますでしょうか。
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駅遠物件であるからとリセールバリューを気にしなくて良い。という発言の根拠として幾つかの物件事例を紹介していますね。

上がり幅は仰る通り吉祥寺駅バス便に見劣りしますが、そもそも論として資産性爆上げを狙う物件では全く無い(それを狙うなら晴海フラッグに行くべき)ので、残債割れをしないかが大切かと思っています。

[2415: マンコミュファンさん]

晴海は上がらないと思うよ

[2416: マンション検討中さん]

ハルフラは倍率高くて買えないのがネックです。。ここの2期は倍率1倍ちょっとで先着順もあるから確実に買えますね。倍率は新築市場の評価と考えると、慎重に検討中です。

[2417: マンション掲示板さん]

>>2416 マンション検討中さん

第一期も1倍ちょっとですよ。
実需のみで転売や賃貸ができないことや、郊外の駅遠物件で凄い値上がりが期待できる訳でもないので倍率がつかないのは当然かと。
まぁ、売り方もそれぞれなので、倍率＝市場評価や倍率の比較が意味があるかも、よくわかりませんが、、、

[2418: 匿名さん]

>>2413 匿名さん

石神井台の直近の価格は坪280万円くらいですね。
ソースはブリリアシティ石神井台のプレミアムサイトです。

[2419: 匿名さん]

＞実需のみで転売や賃貸ができないことや
転売は規制されてなく、第三者への投資目的の賃貸が出来なかったような気がしますよ。

[2420: マンション掲示板さん]

>>2419 匿名さん

画像の通り、自分が居住するか親族が居住する目的の方しか買えません。勿論、将来的に売却することは妨げられませんが、所謂投資目的の転売はできないかと思いますよ。