Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2333: マンション掲示板さん]

>>2332 マンション検討中さん

たぶん契約者板で聞いた方が良いかと！

[2334: マンション検討中さん]

>>2331 匿名さん

やたらと買い煽ってる方いますよね。インフレは間違いありませんが、約1年前に着工している物件ですから影響はそこまでないかと思います。それより不動産の価格を決定付けるのは受給バランスです。先行の近隣ブリリアも価格上昇トレンドにある中、最後はバナナの叩き売り状態でした。前の方も言っていますが、ここに必然性のある方は価格に関係なく買えばいいと思いますが、そうでない方はまだ焦るタイミングではないと思いますよ。

[2335: マンション検討中さん]

>>2328 マンション検討中さん

よほどのことがない限り期中での価格調整はないと思います。年内の状況を見て3期からでしょうね。ただ2期1次の残数見るに調整局面にあるように思います。あくまで私見ですが。

[2336: マンション検討中さん]

>>2329 マンション検討中さん

2期1次の抽選外れた方が、この後に先着申込む可能性は低いと思いますよ。外れた方がいれば、担当営業がその場で先着住戸に振ってるはずです。その結果で残16戸なので、すぐにこれがなくなることはないと思います。

[2337: 匿名さん]

>>2336 マンション検討中さん

物件概要等に掲載せずに、2期1次の抽選に外れた方が16戸以外に申し込めた先着住戸があったということでしょうか？

[2338: マンション検討中さん]

>>2337 匿名さん
文章からも違うこと分かりませんか？

[2339: 匿名さん]

>>2338 マンション検討中さん

「その結果で残16戸」ではなく、「先着対象住戸16戸、残は不明」ですよね？

[2340: マンション検討中さん]

>>2337 匿名さん
そのようです。当選辞退があった場合、まず落選者に提案して、それでも契約見込みがない住戸を先着順として公開すると営業さんが言っていました。

[2341: マンション検討中さん]

>>2339 匿名さん

そうでしょうね。85戸に対して先着16戸は多いなと思います。残はそれ以上にありそうですね。

[2342: マンション検討中さん]

1期から失速した2期の状況見ての価格調整が3期に入るなら、2期で買うと高値掴みになってしまいます。駅距離16分表記の3号棟や、前後フルに囲まれている4号棟は見送って1，2，8号棟を待ったほうが良いかしら。

[2343: 検討板ユーザーさん]

>>2342 マンション検討中さん

2期が好条件と言うつもりは無いのですが、3号棟では駅距離を触れているのに、4号棟では眺望と、それぞれの悪条件部分だけを強調しているのが気になりました。

4号棟は7号棟と並び、上石神井駅まで12分表記です。3号棟についても、石神井公園行きのバス停迄は6号棟と並び最短時間だったかと思います。

[2344: マンション検討中さん]

>>2343 検討板ユーザーさん
私は悪条件を強調するいわゆるネガや荒らしではなく、購入希望者です。
１００％の物件はなく、どこも良いとこ悪いとこありますが、実際購入を検討すると、むしろ悪条件が気になります。4号棟は眺望が悪いと書いていません。1－4号棟は抜けいませんから共通です。4号棟だけが前後に棟があり挟まれ感。ベランダ側からも北側の共用廊下側も人の視線があるかもしれない窮屈感が心配です。
3号棟は小学校が近いことやバスをよく使う人にはよいでしょう。そうでない家庭は不便なだけでなく、リセールの時に「駅から15分以内」にヒットしなくなるのでハンディを負うリスクを承知する必要があると思います。
そう考えると、3期の棟のほうがいいかと思いつつも、1期から2期への値上げしたように、3期もさらに上がるなら、2期で買うか、とても迷っています。

[2345: 匿名さん]

>>2344 マンション検討中さん

1期から失速と仰っていましたが、1期は勢いをつけるために条件の良いところや若干安価に販売することが多く、実際こちらの物件も眺望が良く価格も低かったため、かなりの勢いで売れたと感じます。

2期からは眺望も悪くなっているにもかかわらず、がっつり値段が上がったのは事実ですが、6月上旬の1期終了後・お盆休みを挟みつつ、それでも対象180戸に対して85戸は販売されていますので、失速というよりはある程度想定内のまずまずな状況かと思います。（アンチの方か良く分かりませんが、根拠なく残り物＆人気がないと仰ってるようですが、、、）

正直、値上げの有無はわかりませんが、2期が終了して相当状況が悪くない限り、直ぐに値下げの判断はしないように感じます。とはいえ、流石に１→２期ほどの値上げはないとも思っています。

１～２号棟の北側から桜並木・石神井川・石神井公園？が見えるのも良いですよね。

[2346: 匿名さん]

「眺望も悪くなっているにもかかわらず、がっつり値段が上がった」のがネガティブに感じないのは既に契約した人でしょう。新規の人は迷うのも無理はないでしょう。

[2347: 匿名さん]

それでも、85戸が販売されているので、まずまずなのでは？と言っているんですが？

[2348: 評判気になるさん]

石神井公園駅の再開発が認可されたようですよ！
https://twitter.com/kiribou06341/status/1570367454953766912?s=46&t=z6w...

[2349: 匿名さん]

>>2348 評判気になるさん
そんな坪350万以上確定の物件の情報ってここの殆どの検討者には目の毒なだけで意味無い。

[2350: 口コミ知りたいさん]

>>2349 匿名さん
あちゃー！再開発で350の物件でるような素敵な街に、なかなかお得に住めるぞという気持ちを込めてみました。

[2351: 検討版ユーザーさん]

>>2350 口コミ知りたいさん

ここの最寄駅は上石神井ですから。

[2352: マンション検討中さん]

>>2348 評判気になるさん
情報ありがとうございます。楽しみですね。団地は駅遠だから財布の紐しめてますが、駅前再開発タワマンなら予算増やして待ちたくなりますね。

[2353: 検討板ユーザーさん]

最寄り駅は上石神井ですし、自分も上石神井を利用予定ですが、旧団地時代の方々の3割位は石神井公園駅を利用している。とかアンケートを見ました。

なのでまあ、利用駅が便利に発展するのは嬉しい方もいるのかなと。

[2354: 購入経験者さん]

>>2344 マンション検討中さん
どの棟に選ぶかはそれぞれ重視する価値観が違いますから。ご自身がそう思うなら3期待ってればいいじゃないですか。主観的な感想でXX号棟は◯◯などと決めつけられるのは不快です。ここは相談部屋じゃないので自分で考えてください。

[2355: 匿名さん]

>>2354 購入経験者さん
マンション検討中さんは次の期や次のマンションを次々と検討をするのが好きな方なので、あなたのような購入経験者とは意見が合わないので、優しく見守りましょう。

[2356: 匿名さん]

ここは検討スレよ。検討目的の相談OKでしょ。

[2357: 検討板ユーザーさん]

>>2354 購入経験者さん

購入経験者さんはここの購入者さん？仰る通り価値観は人それぞれですから、あなたの購入した住戸を否定的に思う方もたくさんいると思いますよ。不快と感じるなら検討板には来ない方がいいのではないですか？

[2358: マンション掲示板さん]

>>2354 購入経験者さん

2344さんの投稿は、検討者にとってはなるほどなというコメントです。あと感想ではなく事実を書かれていますよ？

[2359: 匿名さん]

やはりこの辺って、こういう頭沸いた人多いんですかね。ご近所さん真剣に教えてほしい。
https://twitter.com/genpatunerima/status/1569950965968818178?s=46&t=th...

[2360: 周辺住民さん]

>>2359 匿名さん
そんなの殆ど居ない。どこでも居るレベル。あれが気になるようだと主要駅周辺全部アウトじゃない？

[2361: 評判気になるさん]

>>2360 周辺住民さん

そうなんですね。良かったです。西の方は区長がヤバい人が選ばれたり、たまたま訪れた複数の喫茶店で「あの人殺されて良かったね」みたいな会話を聞いたので、そういうものかとびびってしまった。

[2362: 匿名さん]

>>2360
昔から杉並区武蔵野市など朝日新聞、日経新聞購買率の意識高い系の人達ならお約束だろ

それが嫌ならマイルドヤンキーがたむろする地域に住むしかない？

[2363: マンション検討中さん]

すごい豪雨でしたね。石神井川稲荷橋水位観測所の様子です。

[2364: マンション検討中さん]

>>2363 マンション検討中さん
気になって調べてみましたが稲荷橋は武蔵関駅付近にある橋で、練馬区のハザードマップを確認すると石神井川沿いでの浸水深が一番高く、家屋倒壊の危険すらあるようですので、本物件付近の状況とは異なるかなと思いましたが楽観的すぎですかね？
ちなみにですが、水位の時間経過がわかるものもありましたので参考にURLを記載いたします。
https://www.kasen-suibo.metro.tokyo.lg.jp/im/uryosuii/tsim0106g_2D07.h...

[2365: マンション検討中さん]

>>2364 マンション検討中さん
確かに稲荷橋付近はより深刻な地域かもしれませんね。
建設地付近の石神井川は約2年前に護岸工事されましたが、「1時間500mmの降雨に対する河川整備」です。さらに上流では未整備のところもあります。
今日千代田区では1時間に65mm降りましたし、1時間100mm超の豪雨も日本で起こっています。https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000030884.pdf

[2366: マンション検討中さん]

>>2365 マンション検討中さん
1時間500mm→50mm　500mmなら無双でした！

[2367: 匿名さん]

>>2365 マンション検討中さん
担当さんはハザード少しかかる部分あるけど心配ないって言ってた。鵜呑みしないで調べなくちゃだ。

[2368: マンコミュファンさん]

>>2367 匿名さん
昨日の夕方の石神井川の様子はこんな感じでしたよ。参考にして頂ければ。

[2369: 買い替え検討中さん]

昨日は警戒水域迄上がったけど早く引いたようですよ。
問題が出るならデベが対応せざるを得ない販売中の今の方がいいかもですね。

[2370: 名無しさん]

環状7号線地下広域調節池（石神井川区間）の整備が進められているようです。

https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00110/00304/

[2371: マンコミュファンさん]

>>2365 マンション検討中さん

練馬は豪雨の発生しやすい場所だから、こういうの見ると怖くなりますよね。

[2372: 検討板ユーザーさん]

>>2371 マンコミュファンさん

練馬が豪雨の発生しやすい場所って、何の根拠があって言ってますか？
比較地域も挙げず、出典も無いとか、デマですか？？

[2373: 匿名さん]

近所に住んでいますがこのあたりが警戒水域までなんでめったにいきませんよ。
きちんと護岸工事の際に対処してるから早く水が引いたみたいに見えるのだとおもいます。

[2374: 匿名さん]

警戒水域までめったにいかなくても、台風や線状降水帯に遭うと“今までに経験のない豪雨”に被災してしまうリスク。マンションという大きな買い物だからそこまで検討したい。なぜなら建設地付近の護岸工事は1時間50mｍ想定(2365)、調整池(2370)をいれても1時間75mm想定（https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000049620.pdf）。そんな豪雨に被災しないことを願いたいが、入居後に起こるくらいなら、今年起きて売主の想定が安全か、不足なら補ってもらう方がいいと思う。

[2375: マンコミュファンさん]

>>2372 検討板ユーザーさん

練馬はゲリラ豪雨が発生しやすいと言われていますよ。石神井川沿いのマンションですし、検討する上で知っといた方がいいかと。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/topics/h26/pdf/topi014/01_hen...

[2376: マンション掲示板さん]

>>2375 マンコミュファンさん

データが平成23年までしかありませんが、もう少し新しいサイトなどご存知でないでしょうか…？

[2377: 匿名さん]

>>2376 マンション掲示板さん

ヒートアイランドと季節風により比較的高台にある練馬区に積乱雲が発生しやすいと発表があったのが2011年（平成23年）頃のようです。それ以降のデータは検索しても見当たりませんでした。もし見つかればアップしますね。もし気になるようなら気象庁のデータベースで調べることができるかもしれないので問い合わせしてみてください。
ただこの傾向が10年余りで変わることはなさそうですよね。練馬区の川沿いや低地の物件を検討するにあたっては、水害のリスクは頭の片隅に留めておいた方がいいと思います。

[2378: 名無しさん]

>>2376 マンション掲示板さん

気になったので調べてみました。
こちらが令和3年3月の練馬区治水計画書です。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/sumai/chisui/sougoutisuikeika...

P.5に「台風等の大雨による河川の溢水による浸水被害は減少する一方、雷雨性の短時間集中豪雨は増加し、(中略)床上・床下浸水などの被害が毎年のように発生しています」と記載があり、集中豪雨は増加傾向にあるようです。

もちろん東京都や練馬区もほったらかしにしているわけではなく、浸水被害などが発生しないよう対策は進めています。
ちなみに私はこのエリアで物件探しをしていた者ですが、浸水のリスクを下げるため2階以上を条件にしていました。

[2379: 匿名さん]

>>2378 名無しさん

情報提供ありがとうございます。
練馬区が発表している浸水履歴にも本物件の記録がありますね。※最後が平成30年です。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/bosai/suigai/0661452312017071...

平成30年の豪雨災害を受けて、護岸工事が行われた感じですかね。工事後は被害記録は出ていないですが、ご指摘の通り浸水リスクは考慮した方が良さそうです。

ちなみにですが、本物件で1階が良いという方々もいるかと思います。そのような場合、リスクに対しての備えって出来る事あるんでしょうか？
※ぱっと思いついたのが火災保険ぐらいですが…。

[2380: 匿名さん]

>>2379 匿名さん

＞浸水履歴にも本物件の記録がありますね

ここは上石神井3丁目19番地、たしかに37ページに記録がありますが「道路冠水」って書いてあります。床下でも床上でもなく道路が冠水したと。

デマとは言いませんが検討者を徒に不安にさせる表現はやめたほうがいいですよ。

[2381: 名無しさん]

私も詳しいわけではないですが、火災保険で水災補償を付けるのは一つですね。
そもそも絶対に災害が起こらない土地なんていうものは存在しないので、リスクを知って対策していけば良いかと。
1階は1階の利便性の良さや住みやすさがありますし、何を重視するかは人それぞれの答えがあると思います。

[2382: 買い替え検討中さん]

>>2379 匿名さん
直接の答えでなく恐縮ですが、階下の住戸が浸水して自分の所在階が浸水しなかった場合でも、エレベータ、オートロックなど電気系統がやられます。浸水してくる水は臭いも汚れもあり、その後なかなか臭いがとれないそうです。上階ならば安全ということはなく、1階も浸水しないよう防衛措置をとることが必要です。