Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2091: 匿名さん]

大規模物件で集客順調でも広告打ってるマンションはいくらでもありますよね。
気になりますね。なぜなんでしょうか…

[2092: 契約者さん]

>>2091 匿名さん

例えば先に挙がった世田谷のアトラスシティは、初のアトラスシティブランドって事もあって、会社としても力が入っているんだろうな…と見ています。

完売は最低目標で、来場者がxx人でした！倍率はxxでした！！と、今後のブランド展開で使える数字が欲しい場合は、広告打ちまくって人集まるでしょうね。

この物件の場合、容積率に余裕を持たせた配棟といい、実需優先の低倍率戦略といい、あんまりガツガツしてない印象です。

契約者としてはあんまり広報されてないのは寂しいですが、しっかり売り切ってくれるならそれで良いかなと思っています。

[2093: 完売祈願さん]

ここもブリリアとアトラスというある意味ダブルネームで、力を入れてない訳ないと思うのですが。他に順調だから広告抑えた所ってあるんですか？
売れてるならいいけど、西武線ってメジャーな路線でもないし不安だな。

[2094: マンション検討中さん]

>>2093 完売祈願さん
西武池袋線ってメジャー路線だと思いますよ。

[2095: マンション検討中さん]

>>2093 完売祈願さん

補助金が絡んでいる事業なので、あまりガツガツ売っていくような物件ではないんでしょうね。完売さえできれば、必要以上のアピールは不要なんでしょう。

[2096: マンション検討中さん]

価格表みて思ったのですが、1Lの単価高すぎません？
なにか理由があるのでしょうか。

[2097: 匿名さん]

>>2096 マンション検討中さん

坪単価いくらなんですか？

[2098: マンションさん]

>>2096 マンション検討中さん

1Lってなんの表記でしょうか？
※単なる質問ですみません。

[2099: マンション検討中さん]

>>2097 匿名さん
平米でもさらに差がありそうですが、300-320程かと

[2100: eマンションさん]

>>2098 マンションさん
1LDKのつもりでした。そんな略し方は通常しないのかもしれませんのでお気になさらず。

[2101: マンション検討中さん]

ここのマンションの値付けは面白い
眺望加算無し
1階減算無し

最上階加算有り←売れ残ったこ

[2102: マンション検討中さん]

間取りは2Lが暮らしやすそう
4Lは収納が少なく暮らしにくそうなぜか2Lより玄関収納が狭い？？？

どうしちゃったんだろうネ

[2103: 口コミ知りたいさん]

>>2093 完売祈願さん
ざっくり埼玉県や西武線沿線の方からしたらメジャー路線。城南や神奈川県の方からしたらマイナー路線なのかもしれないですね。
吉祥寺とか下北沢とか三軒茶屋とか自由が丘みたいな駅は無いですが、住むには最適な路線だと思っているので、他人の感じ方はどうでもいいっす。

[2104: 坪単価比較中さん]

>>2102 マンション検討中さん
今どきはこれくらいが普通ですよ。4LDKで4-5人家族想定で十分な玄関収納、室内収納が装備された部屋なんて普及価格帯の新築マンションでは絶滅危惧種です。靴も衣服も極力断捨離して「シンプルな暮らし」(泣)を心掛けないとあっという間に部屋にモノが溢れかえります。。。

[2105: マンション検討中さん]

地方出身で今は世田谷に住んでいますが、はじめの頃は西武線はマイナーだな～と思っていましたが、MRに何回も行っていると、見慣れてくるというか、愛着が湧いてきますね。確かに三茶や二子玉や自由が丘のような感じではないですが、子育てする上では特段困らないかなと思っています。ここの良さが分かる方達が買われるのではないでしょうか。

[2106: マンション比較中さん]

>>2104 坪単価比較中さん
相場なので仕方ないことは理解しているのですが、都心と駅距離を諦めてこれだけ出してもこれか・・とは思ってしまいますね笑

[2107: 名無しさん]

>>2092 契約者さん


ここを実需以外誰が買うんだよ。

[2108: 匿名さん]

>>2107 名無しさん

地権者の転売

[2109: マンション検討中さん]

ここの坪単は最初250くらいじゃなかったでしたっけ？いま270くらいでしょうか。
1Lは300超えてますね(老人狙いかな

[2110: 匿名さん]

なんか投稿少なくなりましたなぁ

[2111: 匿名さん]

>>2110 匿名さん

8月に不動産を検討する人は少ないよ。
帰省だ旅行だと忙しいし、販売業者だって長い休みを取るし。

[2112: マンション掲示板さん]

>>2111 匿名さん

モデルルームも今日から10日間お休みのようですね。※休みが明けて少し経ったら2期販売なので、多少掲示板も活発になるかと。

[2113: ご近所さん]

値上げがどう影響するのか、順調な売れ行きが続くのか。勝負の第2期ですから、嵐の前の静けさでしょう。

[2114: マンション検討中さん]

私は今期は様子見します。
270でここなら広さを少し諦めてもう少し立地のいい300行った方がいいかなぁと悩んでいます。
お子さんが2人とかいらっしゃるファミリーの方にはここは素晴らしいのでしょうけど、DINKS(私も)にはちょっと微妙でした。
MRでのアピールもやはり最低でもお子さん1人はいるようなファミリー層を狙っていますしね。

[2115: ブリブリブリリア]

武蔵野台地ということで安心していたのですが、ハザードが心配ですね。「氾濫平野」というだけでなく、かつて河川だった「旧河道」でもあり、液状化のリスクはかなり高いと思われます。武蔵小杉で被害を受けたタワマンもこういうパターンでしたね・・
https://maps.gsi.go.jp/index_m.html#16/35.735736/139.597200/&base=...,139.598589

[2116: nekoさん]

>>2115 ブリブリブリリアさん
練馬区洪水ハザードマップや東京都建設局「石神井川及び白子川流域浸水予想区域図」を見る限りはリスクは低そうですね。

[2117: ブリブリブリリア]

>>2116 nekoさん
私もあまり詳しくはないのですが、自治体が作成するハザードマップは高低差をもとに浸水する恐れのある範囲は旧河道を含め「面」として表現されており、具体的に旧河道がどこなのかまでは分からないらしいのです。
そこまで気にしなくても良いのかもしれませんが、このようなリスクを認識した上で契約された方が良いかと思います。

[2118: 契約者さん]

>>2117 ブリブリブリリアさん

本物件を契約した者です。

現地に行くと分かりますが、川を正面に見て物件の背後にある戸建ては、かなり土地を底上げしています。確かに昔は川の氾濫とかあったんだろうな～という地形です。

ただ、近年河川の整備がされた事と、旧石神井公園団地の住民の方が多数残った事から、あまり河川の氾濫については不安視していません。
※本当に酷い土地なら、残ろうと思いませんしね…。

液状化リスクはあまり把握していなかったので勉強になりました！

[2119: マンション検討中さん]

第二期検討組です。オプションについて確認したところ、カラー・プラン・有償オプションはすべて不可でインテリアオプションのみ可能とのことでした。。
これはつまり一期で売りに出ている棟以外はすべて有償セレクト不可ということなのでしょうか‥。
カラー・プランは仕方ないにしても有償オプションが何もつけられないとは思っていなかったのでショックです‥
ダウンライトやピクチャーレール、ホスクリーンなど皆さんどうする予定ですか？

[2120: マンション掲示板さん]

本販売期以降の総販売戸数が物件概要で更新されていました。349戸との事です。

地権者を除くと、これまで189戸の販売が完了したようですね。プレスリリースでは一期一次、二次が販売戸数を175戸と発表していたので、その後の先着順販売で10戸以上売れた模様です。

ペースとしては良い感じですので、デベとしても二期は値上げに踏み切ったのでしょう。
※ペース以外にも、資材高騰など複数要因はあるかと思います。

値上げがこれまで堅調だった販売ペースにどう影響するのか、二期の結果が楽しみです。

[2121: マンション掲示板さん]

>>2120 マンション掲示板さん

提携企業優先販売住戸の5戸が抜けていました。
194戸の販売が完了、ですね。

[2122: 検討板ユーザーさん]

>>2119 マンション検討中さん

購入者です。
新築リフォームかセルフ施工を検討してます。
新築オプションは割高ですし、テレビ台やカップボードも合わせて別会社に頼もうかなと思っています。
新築に引っ越すので、少し引越しが遅くなっても気にならないと思っています。

[2123: 検討板ユーザーさん]

ここの住民の質は悪いと思います。
理由としては、ここの契約者か住民を語る人が他のマンションの掲示板を荒らしまわっていて非常に不愉快です(もしくは販売会社社員の方か)。

ここは確かに23区ですし価格も安い様ですが、他の掲示板に張り付いて購入者を煽りたくるのはやめた方がいいです。

[2124: 検討板ユーザーさん]

このマンションは、上石神井や近くにインターも出来て資産性が爆上がり、敷地もゆったりして東京で有数に売れてる。

それに比べ、〇〇マンションは売れていなくて将来は残価割れをする、買った人は残念だ。
みたいな事を延々と張り付いて書いています、もしかして住民ではなく販売会社か愉快犯かもしれませんが、少なくともかなり詳細で関係者だと思います、ここを見ている可能性もあり書きました。

すごく不愉快なので、やめた方がいいです。

[2125: eマンションさん]

>>2124 検討板ユーザーさん

正義感故の投稿かと思いますが、同じ穴の狢となりますので、以後投稿は控えた方が良いかと思います。

貴方個人の推測で、住民の質を「悪い」と発言する行為は、貴方自身が忌避する荒らし行為と大差がありません。

悪質な投稿に対しては、淡々と管理者の方に通報するのが良いかと思いますよ。

[2126: マンション検討中さん]

2期販売は8月下旬と記載されていますが、なかなか詳細発表されないですね。

[2127: 評判気になるさん]

>>2126 マンション検討中さん

詳細発表されましたね。
二期一次は85戸の販売で、8月27日から登録受付開始のようです。

[2128: eマンションさん]

>>2127 評判気になるさん
モデルルームの予約もういっぱいだし、東京のマンション高騰止まらないし、値上げしても順調に売れると予想！

[2129: マンション検討中さん]

>>2128 eマンションさん

うそ言っちゃダメだよ。
モデルルームいくらでも予約取れるじゃん。

[2130: 評判気になるさん]

>>2129 マンション検討中さん

仰る通り、現状モデルルームの予約は難無く取れますね。
※一応、先週の土日は満席でした。

販売戸数については、三桁未満なのか…というのが第一印象です。全て売り切って、やっと全販売戸数を折り返すのだと思うと、中々に道のりは長いですね。

勿論、販売戸数はこれより増減する可能性はあるかと思いますが、竣工前完売はちょっと厳しいのかもしれません。
※個人的には、本物件は検討者にとって、竣工後の方がより魅力的に映ると考えています。

[2131: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2132: 匿名さん]

すみません、　>>2131 匿名　です。
総戸数と販売戸数を間違っておりました。
残り270になって全販売戸数の折返しですね。
失礼致しました。削除依頼しておきます。

[2133: 通りがかりさん]

>>2115 ブリブリブリリアさん

こんな地図があるのですね！？これ見ると思い切り川の上に建築されてますね。形状からこの辺りは湿地帯だったのかな？これはちょっと怖いですね。

[2134: 匿名さん]

旧河道とは言え、そもそも武蔵小杉の定位な土地とは違うので比較にならないですよ。
練馬区って一応、武蔵野台地です

この旧河道に立てる場合、それなりの調査と基礎工事をやる訳ですからそれを信用するべきとも思います

[2135: ブリブリブリリア]

旧河道をリスクと捉えるかは人それぞれですが、一度でも水害に遭うとそれが記録され、売りづらくなるのは間違いないのでそのリスクを飲めるのなら良いと思います。

[2136: マンション検討中さん]

>>2135 ブリブリブリリアさん
災害リスクについては私も気になるのでお聞きしたいのですが、旧河道だと液状化が起きやすくなるのでしょうか。素人考えですが、液状化が起きるのは湾岸エリアなどの海を埋め立てた土地だと思っていました。
本物件は東京都の液状化予想図で確認しても敷地の一部に「液状化の可能性がある地域」がある程度で気にしなくてもよいかなと思ってしまいますが、どのような理由で液状化のリスクがかなり高いのでしょうか。
また、例としてあげていただいた武蔵小杉のタワマン被害は排水方式が合流式で多摩川が天井川だったことが大きな要因であったかと思います。本物件も同じ状況なのでしょうか。（MRではそのような説明がなかったので気になりました。）

[2137: ブリブリブリリア]

私も素人なのでせいぜいネットで調べた程度の知識しかないのですが、液状化は海岸の埋立地に関わらず、内陸部においてもブリリア石神井公園の立地にあるような川の沿岸部でも起きるようです。また、下記の記事では「液状化が起こりやすい河川沿岸の中でも、旧河道（昔の川の流路）は特に要注意」と記載があり、液状化が起こりやすい理由として「地下水位が浅く、昔の川底に堆積する砂がとても緩いため」とあります。
https://www.nhk.or.jp/sonae/column/20141131.html

武蔵小杉のワタマンが浸水した原因は排水方式によるものですが、低位地帯なことに加え旧河道であるがために水が排水されずにずっと滞留(大きな水溜まりみたいなものですね)し続けてしまったことが被害を拡大させた要因と考えています。なお、「浸水したマンション」の烙印を一度でも押されると売りたくても売れない厳しい状況になります。

ちなみに、私の場合はそれでもブリリア石神井公園の住環境に魅力感じているので購入します。あくまで知っていた方がいいよね、という程度でネガティブキャンペーンをしたいわけではないので誤解なきようお願いします。

[2138: マンション検討中さん]

>>2137 さん

本物件を契約した者です。
災害リスクは検討者の方にとって重要なポイントですよね。その中で、有益な情報提供だと思いました。
※名前で損をしている気がしますが…。

過去の浸水被害は、練馬区の水害データも参考になるかと思います。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

本物件は上石神井三丁目ですが、何度か水害データの記録はあります。契約時の重要事項説明でも、直近の水害については言及がありました。
一方で、直近の水害を受けて、河川の工事を行なった旨も合わせて説明がありました。推測ですが、近辺に比較的新しい小学校が出来た為、それに合わせて工事が行われたのだと思っています。
※提示頂いた国土地理院のマップだと、当該小学校も氾濫平野でした。

工事後の水害データはありません。それは、工事のお陰なのか、単に集中豪雨が起きていないのかは不明です。

私からは以上です。
※液状化については、先に情報を挙げている方がいますが、公的な情報でもそこまで特筆すべきリスクは無さそうに思います。勿論、旧河道という事実は変わりませんが、イコールで液状化リスクが高い。とはならないのかもしれませんね。

[2139: マンコミュファンさん]

検討板なのに契約者しかいませんね。

[2140: 匿名さん]

>>2139 マンコミュファンさん
だってこれまでの情報以外で不明点なんてほぼ無いわけだし、本気の検討者はここで推測とか主観頼りの意見求めるケースは稀でしょ？今はもっぱらマンクラ紛いの暇つぶしコメしか無いですよ。