Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3831: マンション検討中さん]

1期の頃より割安感は無くなって売れ行きが鈍くなってしまってるのは事実ですね。
1号棟を含めた完売はかなり先かも。

[3832: 通りがかりさん]

>>3831 マンション検討中さん

3期1次の販売対象戸数をみてらっしゃいます？
1号棟もサクッと売れると思われますよ。

[3833: マンコミュファンさん]

1期の頃の先着順住戸もまだいくつか残ってますねー

[3834: 評判気になるさん]

今回ほぼ売却になったら、1号を予定より早く販売することになるのでしょうか？売る部屋がなくなるとそうなるのかと思っていますが。。。

[3835: 口コミ知りたいさん]

先日聞いたところ3期も思ったほど鈍ってないとのこと。この段階になると新たに出たものから売れていき、1期からの先着順が決まって完売、という想定なのでしょうかね。

[3836: マンコミュファンさん]

>>3830 通りがかりさん

石神井民として歓迎します！
自分は北口住民ですが、よく犬の散歩に来ます。同じ都立公園でも、城北中央公園（ドッグランあるが、公園はあまりきれいではない。池もない）や光が丘公園（池なし）と比べると、石神井公園は武蔵野本来の自然を残していて、植生の観察をするだけでも面白い所です。お子さんの遊ぶところもたくさんあります。

希望の部屋が当たるといいですね！

[3837: 検討板ユーザーさん]

>>3834 評判気になるさん

2023年中に入居できるスケジュールで1号棟を売り出すか否かがポイントだと思います。
※2024年入居だと住宅ローン控除の上限額が下がるため。

[3838: マンション検討中さん]

1期で買った人は期間リスクも取ってるのである程度安いのは当然だと思います。
2期3期で上がってますが工事費の上昇を考えればある意味当然かもしれません（住宅の工事原価は2年前と比べて1.3～1.5倍くらい）。
加えて原価の上昇は原材料もさることながら人手不足、労働環境改善による工程の延伸も大きな要因ですし、加えて熊本のTSMC関連で全国から相当人が流れてるので中長期の間、構造的に下がる要素があまり無いと大手ゼネコン数社は言ってました（そもそも大手ゼネコンは採算の問題もあってマンション建築全然してませんが）。
ちなみに賃料坪単価も緩やかではありますが全体的に上がってきてます。賃貸キャピタルマーケットでは物件価格が（原価も起因とした）上昇または高止まりが続く中で利回りを維持する為に賃料を上げざるを得ない状況が背景にあります。
コストプッシュインフレではありますが上場企業の増益を見ると販売価格の転嫁幅は原価増にに留まらず利益も含んでいる可能性もあります（時差要因もあると思うので半年程度は見る必要はあると思いますがアメリカは少なくとも原価増以上の値上げをして利益増に繋がってます）。つまりインフレを体感含めて私たちは知らない＆忘れてますがそれが続けば値上がりはある意味当然の流れかと。
金利もイールドカーブが安定してきているので大きく動かすことは短期的には考えられませんし、そもそもイールドカーブ是正を迫られていた原因になってた海外勢は空売りしかける余裕はないかと思います。
個人的には価格だけを見た買い時を現時点で探すのであれば世界的な金利引き上げによる金融不安（いまはまだリスクの度合いが世界各国で計りかねていて封じ込め可否、または起こるかも分からない）を起因とした景気悪化を望むくらいなのかなと考えます。金利差による円安からクレジットを起因とした円高による原材料価格の減少、土地価格の減少ですね。

色々書きましたが、結論どうなるかも分からないので、子育ても含む長いプライベート生活を23区内のこの恵まれた（稀有な）自然環境の中で、この価格で過ごせることをどう考えるかと思います。徒歩距離なんて子育て環境を考えれば誤差の範囲内だと思います。
最後に付け加えるとすれば周辺の中古価格の底堅さがこの地域の需要の堅さを計る証左なのではないでしょうか。

[3839: マンション掲示板さん]

結論以降の数行でまとめられる文章ですね。

[3840: 匿名さん]

練馬区はいわゆる森などの本来の自然に関しては杉並区や世田谷区より少ない。練馬区は畑を自然と解釈し、畑が多いので自然が多い、というアピールを積極的にしている。畑は自然なのだろうか？自然に畑は発生せず人間の手が加わっているので自然とは言えないと思うが。

[3841: 匿名さん]

その畑に関しても、｢23区の中では比較的｣←ここ重要 畑が多い。
という程度であり、一般的な価値観における畑の多さとは乖離している。練馬区は自然が多い、ということがあるがこれは｢23区の中では｣ という話であって一般的にイメージする自然の多さとはかけ離れている。23区にはいわゆる世間一般的な自然の多いという地域は存在しないので、23区内でどこが自然が多いか？という議論は的外れなのである。

[3842: 匿名さん]

そしてこの問題で厄介なのが、練馬区自身が｢わが町は自然が多い｣とPRし学校でもそう教えられるので、実態は住宅街のすきまに小さい畑がある程度であり一般的な自然の多さとはかなりかけ離れているにも関わらず、区民は｢わが町は自然ゆたかである。｣と信じて疑わない点である。

[3843: 匿名さん]

ここは石神井公園近接が魅力。
23区の中では広い練馬区全体で畑が多いことは、近所のJAあおばで取り立て野菜が買えるから、地産地消でいいなと思ってます。

[3844: 匿名さん]

マンションマニアさんの動画やブログにこの物件の情報がよくまとまって載っているので、そちらを参考にするといいでしょう。

[3845: マンション掲示板さん]

>>3838 さん

工事費は着工前に決まっていますよ。
つまりそれ以後の資材や工事費の値上げは2期以後の価格に何ら影響を及ぼしません。1期で思いのほか勢いついたから、デベが欲をかいて値上げしただけです。単純に1期がお得だったということですね。

[3846: 名無しさん]

23区東部より23区西部高いの原因かなあー

[3847: 評判気になるさん]

頻度の低い地震より、その液状化エリアとほぼ重複する水害リスクの方が差し迫った脅威でしょうね。毎年のようにどこかで発生していて被害の大きさが報道される上に「区内に安全なところはどこにもない」って自治体が警告するレベルなので予算が許せば避けますよw

[3848: 名無しさん]

>>3847 評判気になるさん どこの区の話ですか？文脈的に23区東側の話ですね

[3849: マンコミュファンさん]

>>3847 評判気になるさん

確かこの物件の立地も液状化の可能性ありでしたよね。
川沿いですから、液状化や水害リスクの高い立地というのは認識しとく必要ありますね。

[3850: マンション検討中さん]

>>3849 マンコミュファンさん
確かこの物件？東部の物件ではないですか？
液状化の可能性は緑になってるですが…