Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASについての情報を希望しています。
844戸の大規模マンションです。大規模ならではの共有施設が充実していていいなと思っています。

公式URL：https://shakujiikoen.brillia.com/

所在地：東京都練馬区上石神井三丁目127番1（他13筆）（地番）
交通：西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12～16分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.47平米～100.47平米
売主：東京建物株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社・株式会社URリンケージ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2413: 匿名さん]

>>2412 マンション検討中さん

近隣物件だと以下の4つでしょうか。大泉学園駅・吉祥寺駅利用の上がり幅と比べると上石神井駅は随分と見劣りするのですね。もしかするとブランドの違いもあったりするのでしょうか。
因みにブリリアシティ石神井台が265で売買されていて、ここが中古になった時に285とかで勝負できるのでしょうか。マンマニさんこの辺りあまり詳しくないのか、私的には少し不安になるような情報でしたが。。

・プラウドシティ大泉学園
2005年築　練馬区東大泉2　大泉学園駅徒歩11分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約250万円

・Brillia City 石神井台
2017年築　練馬区石神井台4　上石神井駅徒歩10分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約265万円

・パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ
2018年築　練馬区関町南3　武蔵関駅徒歩12分(吉祥寺バス便)
新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約315万円

・プラウドシティ吉祥寺
2021年築　三鷹市下連雀5　吉祥寺駅徒歩23分(吉祥寺バス便)
新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約350万円

[2414: マンション掲示板さん]

>>2413 匿名さん

恐らく匿名さんとマンマニさんと会話の前提認識が異なっています。

記事後半で下記記載がある通り、マンマニさんは「残債割れしない」＝「リセールバリューを気にしなくて良い」と定義していると思われます。
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Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASの平均坪単価は270万円ほどです。70㎡を5600万円で購入、10年後のローン残債は約4100万円ほどです。10年後に4100万円(坪単価200万円弱)を下回りますでしょうか。
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駅遠物件であるからとリセールバリューを気にしなくて良い。という発言の根拠として幾つかの物件事例を紹介していますね。

上がり幅は仰る通り吉祥寺駅バス便に見劣りしますが、そもそも論として資産性爆上げを狙う物件では全く無い(それを狙うなら晴海フラッグに行くべき)ので、残債割れをしないかが大切かと思っています。

[2415: マンコミュファンさん]

晴海は上がらないと思うよ

[2416: マンション検討中さん]

ハルフラは倍率高くて買えないのがネックです。。ここの2期は倍率1倍ちょっとで先着順もあるから確実に買えますね。倍率は新築市場の評価と考えると、慎重に検討中です。

[2417: マンション掲示板さん]

>>2416 マンション検討中さん

第一期も1倍ちょっとですよ。
実需のみで転売や賃貸ができないことや、郊外の駅遠物件で凄い値上がりが期待できる訳でもないので倍率がつかないのは当然かと。
まぁ、売り方もそれぞれなので、倍率＝市場評価や倍率の比較が意味があるかも、よくわかりませんが、、、

[2418: 匿名さん]

>>2413 匿名さん

石神井台の直近の価格は坪280万円くらいですね。
ソースはブリリアシティ石神井台のプレミアムサイトです。

[2419: 匿名さん]

＞実需のみで転売や賃貸ができないことや
転売は規制されてなく、第三者への投資目的の賃貸が出来なかったような気がしますよ。

[2420: マンション掲示板さん]

>>2419 匿名さん

画像の通り、自分が居住するか親族が居住する目的の方しか買えません。勿論、将来的に売却することは妨げられませんが、所謂投資目的の転売はできないかと思いますよ。

[2421: 匿名さん]

>>2414 マンション掲示板さん

確かにマンマニさんは残割れしない＝リセールバリュー気にしなくてよいと言ってますね。そして質問者さんは将来実家の土地を譲り受けるという前提のようですね。

私はこのマンマニさんの回答を見て、改めて将来の買い替えは難しいなという認識をもちました。仮にこのまま首都圏の不動産相場が上がり続けたとして、ここの上がり幅は残割れしない程度ということであれば、新たに買い替える物件は相当レベルを下げる必要があるでしょう。西武新宿線という沿線も影響あるようですね。
https://www.moneypost.jp/812256

環境がいいので永住ということも考えますが、将来何があるかわからない中でリセールが難しいというのは、やはり不安材料になりますね。

[2422: マンション比較中さん]

>>2421 匿名さん
マンション買い換えてレベルアップするっていうのは、ここ数年の都心タワマンすごろくだけでしょ。
マンションだろうが戸建てだろうが住んで時間が経過すれば価値＝価格が下がるのは当然。そういう基本に立ち返らないとマンションは買えません。
ここは環境とランドスケープが唯一無二ですから中古で買い手が現れないという事態は考えにくい。欲張らなければ売却はできるよ、ということだと思います。

[2423: 評判気になるさん]

駅遠物件というのが石神井公園駅と確かに遠い（と言っても公園を通るので感覚的に許容できる）と思いますが、上石神井駅とそんなに遠くないと感じています。
あと、上石神井駅は今後高架化する予定もあるので期待てきると感じていますが、上石神井駅の高架化についてどう思っていますか？

[2424: eマンションさん]

>>2423 評判気になるさん

上石神井駅の高架化はかなり先の話ですし、実現されて本物件に好影響が出たらラッキー程度に思っています。

上石神井駅の再開発がリセールに与える影響も、マンマニさんの記事を見るとそんなに大きくは無さそうです。宝くじ程度に期待するのが良いかなと個人的には思っています。

▼マンマニさん記事抜粋
駅周りの開発が～というよりかはこの環境、規模感が評価され続けていく印象でしょうか。

[2425: 坪単価比較中さん]

>>2423 評判気になるさん
上石神井駅は西武新宿線の時点で大きく環境が変わる可能性は低いと思ってます。

[2426: 匿名さん]

そもそも値上がりを期待するマンションを探してるなら、このマンションを見ていること自体根本的に間違ってるでしょ。
都心のタワマン探した方がいい。

[2427: 評判気になるさん]

>>2426 匿名さん
なるほどです。ありがとうございます！
値上がりについて予算や住環境なども考慮するので、マンションを買う時に値上がりをすごく期待するわけではないかもしれませんが、資産価値が落ちることを期待する人がほぼいないでしょうと考えていますが、いかがでしょうか？
そういう意味で上石神井駅が一番近い駅として、その高架化は少しでもプラスな影響になるかと思いました。

[2428: マンション検討中さん]

西武新宿線が他路線に直通でもし始めない限り、上石神井駅が再開発してもこの距離感も相まってリセールバリューには影響ないでしょう。
それより住民の民度や質の方がリセールバリューに影響出ますよ。

[2429: マンション検討中さん]

>>2422 マンション比較中さん

都心タワマンに限らず近隣物件はそこそこ爆上がりしているようですよ？確かに価格次第で売れると思いますが、次買えないと買い替えは成立しませんからね。私の場合、永住の可能性は低いので、そのあたりしっかり考えて検討したいと思います。

[2430: 評判気になるさん]

色々マイナスな情報が投稿されているようですが、この物件最も魅力的なところは何でしょうかね。安い＆住環境が良い？資産価値がないと安いと言ってもあまり意味が無いですよね。。。

[2431: マンション検討中さん]

良い環境にずっと住み続けるなら資産価値なくてもいいんじゃないですか
将来住み替え可能性が高いなら賃貸にもだせないことも含めてかんがえないと。

[2432: マンション検討中さん]

用語の定義がマチマチなので、資産価値を「含み益が出る」と考えるのか、「残債割れしない」と考えるのかで意見は変わるかと。

個人の意見ですが、この物件は前者の状態は厳しくとも、後者の残債割れしない程度の資産価値は期待できると思っています。

子育て期に相応しい住環境、周辺環境を得られる物件で、売却時の価値もある程度保証されていると判断しました。
※10年以上は住む想定ですが、永住はどうだろう…という考えです。