【東寝屋川】パークシティ梅が丘プラムヒルズ

[購入検討中さん]

上記マンションを購入予定なのですが、
現地の情報知っている方いらっしゃいましたら教えてください。
(環境・利便性・治安等)

所在地：大阪府寝屋川市梅が丘2-277-15(地番)
交通：JR片町線｢東寝屋川｣駅徒歩10分

[42: サンシャインコート契約済太郎]

手付金は返してもらえると思いますよ。

今後、もしも、もしも取り壊しや、

何らかの理由で三井不動産側から全戸分譲中止を言い渡される事となるならば、

手付金は倍額で戻るはずだと思います。

そういう法律があった様な・・・。

[43: 寝屋川市の発展を目指す市民]

今回の判決について原告側弁護士の事務所ＨＰに見解と判決文がＵＰされてました。
http://www.fas-l.or.jp/news.html
　なお、判決後14日間経過、確定し、地裁での再審となります。寝屋川市は原告適格を認めたことになります。寝屋川市は最高裁で確定することを避けて、前回の判決で最終判断をあやふやにした地裁に賭けたのでしょう。しかし、高裁判決文には、原告適格を認める理由に原告（共同地権者）に損害が発生することを明記しているので、今回の判決は原告適格に限定しているけれども、いずれ地裁⇒高裁と上がった時点で、やはり、原告に発生する損害を考慮して、開発許可取消となる可能性が非常に高くなってきました。

[44: ご近所さん]

寝屋川市の発展を目指す市民はリークされた方ですね。お疲れ様です。
寝屋川市のHPにも判決文が掲載されていました。
http://www.city.neyagawa.osaka.jp/var/rev0/0002/4363/200881413646.pd

開発許可取消となる可能性が非常に高くなってきました。
というのはまた大層な思い込みだこと。
最終的にはそのまま建設されるわけですが。

[45: サンシャインコート]

昨日、出かけた帰りに現地に行ってきました。
外観は、ほぼ完成しており、とてもいい感じだったのですが・・・・。
「開発許可取り消し」となると、取り壊されてしまうんでしょうか？
もしくは、三井から原告に和解金？のようなものを払って、分譲再開となるのでしょうか？

[46: 工事関係者]

裁判の件、ややこしいことになっていますね。もう自分のところが請けた仕事はほとんど終わり、代金も受け取っていますので個人的な利害はないのですが、やっぱり深く関わった現場なので興味を持って見ています。

ざっと判決文に目を通したのですが、以下のような理解で合ってるでしょうか？
１．平成7年に大規模な開発計画があり、A,B,Cの３つの土地を合わせて開発許可が下りた
Aはプラムヒルズの敷地、Bはその奥の戸建の分譲地、Cはプラムヒルズの道路をはさんだ向かいの土地（公園〜受水槽？〜駐車場〜現場事務所）
２．ところが、この開発計画は頓挫した
３．その後、A,Bの土地は転売された
４．Aの土地を三井不動産が買って、平成18年に開発許可を申請し、受理された。また、Bの土地は別の業者が開発許可を申請し、受理された。この時、Cの土地は開発計画から外れた
５．Cの土地所有者は、１の開発計画の際に水道設置に投資をしており、これが開発計画から外れたことで回収できなくなること、開発許可の前提になった緑地協定の廃止が取り消されたことなどから、開発許可の取り消しを求める訴訟を起こした。
６．一審ではCの土地所有者が敗訴（原告不適格とみなされた）、二審で原告適格が認められ地裁に差し戻しされた←今ここ
判決が出たっていうレベルではなく、ようやくこれから裁判が始まるようなものですね。少なくとも、戸建の分譲地については、裁判が終わるまで建築確認申請が下りない、というか、下りないことが予想されるので分譲しないんじゃないでしょか？

目の前の土地が空いているのに現場事務所がえらく遠くになってるのも、こんな事情だったわけですね。そりゃ土地を貸さんでしょう（笑）

既に確認申請が下りて、建物が大方出来上がっているこの物件の場合はどうなるんでしょうか？

あと、弁護士事務所の出している判決文の方が伏字が少なくて分かりやすいですね。地図も載ってますし

[47: 寝屋川市の発展を目指す市民]

三井さんは緑地協定の廃止を前提にした２次開発許可に基づいて平成１８年から開発をかけてます。しかし、その緑地協定廃止が違法な手続きによってなされたとして、これまた寝屋川市が行政訴訟を打たれ、今年平成２０年春敗訴しています。よって、今年春までは三井さんのエレベーターが設置されているところは緑地協定で維持しなければならなかった緑地ということになっています。そのせいで一旦は工事中断となってました。
　しかし、その直後、三井さんのように緑地協定が邪魔である地権者さんたちで新たに緑地協定廃止の多数決合意を取り付けて、それを寝屋川市が一ヶ月を経たずして許可しました。恐らくこれによって工事が続行されました。
　ここでおかしなことは２つあります。一つには緑地協定が廃止されたのは今年の春なのに、三井さんのエレベーター建設のためその緑地はそのはるか以前から破壊され、エレベーターが建設されていた。一旦中断したもののそれを継続して三井さんはエレベーターを建設した。ここでの矛盾を分かった上での三井さんの工事続行判断に問題が無いのかは後々問われる可能性はあるでしょう。
　もう一つは「緑地協定が存続している…それならば改めて廃止申請が現在の地権者多数決合意によって行われたなら、改めて廃止許可しましょう」という寝屋川市と開発業者の企みです。そんなに慌ててまた危なげな橋を寝屋川市が渡ったのには、建築許可を出した三井さんへの責任があったからか、転売した開発業者と柵があったからかでしょう。いずれにしても緑地廃止取消裁判敗訴は「開発業者の利益＞公共の利益」という市の判断基準に起因しているのに、私には同じ轍を踏んでいるようにしか思えません。また提訴があって、万一負けるようなことがあったら許可権者の威信は↓・・・。

[48: 匿名さん]

裁判・・・難しい事は完全には理解できないが、

結局の所、購入した私としては年内に住まう事ができるのか否か。

年内が無理ならいつなら引っ越せるのか。

現住宅を年内には出てしまわなければならない契約者には

引っ越せるまでの仮住まいの保障はあるのか。

引越ししたが裁判で負けたので出て行けと言われる可能性があるのか。

解約を希望すれば全額返金されるのか。

迷惑を被った分の上乗せがあるのか。

返金率が契約者が全て平等であるのか。

初めてのことばかりで頭を抱える状態。

詳しい方居られないでしょうか・・・。

[49: サンシャインコート]

>>48

初めまして。私も契約者の一人です。

判決文は、素人には難解で、聞きなれない用語ばかりで戸惑っており、

新居のカーテンの柄まで決めていたのに、こんなことになるなんて・・・と嘆いています。

裁判の被告が三井ではなく、寝屋川市であることが、事態を一層ややこしくしている印象です。

今後の対応についての連絡を待っている状態ですが、三井へ対する不信感でいっぱいです。

エレベーター、水道の件など、今から思えば、何かおかしい？という兆候はありました。

以前、三井から

「法に則って建設しているので、何ら問題はなく、原告の主張は支離滅裂」との説明を受け、

すっかり信じていましたが、どうやらちょっと違うようです・・。

原告の言い分にも分があるように思えます・・・。

今、解約を申し出れば、おそらく手付金はそのまま返還されると思います。

うちは現在賃貸住まいなので、一ヶ月前に告知すればいつでも退去可能ですが、

年内に入居できないとなると、住宅ローン控除の適用から外れてしまいますよね・・

それはそれで大損害です。

三井の対応次第では、弁護士への依頼も検討中です。

[50: 匿名さん]

三井さんからの回答っていつぐらいに返ってくるんでしょうか？判決でてからもうすぐ一ヶ月
今の感じだと九月入ってからか・・・なんか対応がすべて後手後手のような・・・
４８さんのおっしゃってる内容、きっと皆さんも気になっている所ですよね。お盆休みとっている
余裕あるなら、その間に寝屋川市と話するとか、お盆休み明けに契約者の方にこましな返答できる
ようにするとか、契約者側から聞かれないと連絡しないなんて・・・そんなもんなんでしょうか。
私も４９さんのおっしゃるように不信感だらけです。一日でも早く回答をして欲しいです。

[51: 匿名さん２]

48さんとは別人です
>４８さん
>結局の所、購入した私としては年内に住まう事ができるのか否か。
まず判決がどうなるか、それに対する寝屋川市の対応とさらにそれを受けての三井さんの対応次第です。未確定要素が多すぎて、分かりません。三井さんとの契約の内容を確認していただいた方がいいと思います。
>年内が無理ならいつなら引っ越せるのか。
上と同様です
>現住宅を年内には出てしまわなければならない契約者には
引っ越せるまでの仮住まいの保障はあるのか。
三井さんとの契約の中身次第です。通常はそこまで保障しないと思いますが。
>引越ししたが裁判で負けたので出て行けと言われる可能性があるのか。
現実的にそのような状況で引渡しする可能性は低いと思います。仮にも旧財閥系のデベロッパーですし。
>解約を希望すれば全額返金されるのか。
全額というのは、恐らく手付金の全額だろう想像してお答えします。通常、買い手側の都合で解約した場合は手付金は返還されません。このような状況下では、売り手側（三井）に、「売り手側の都合（ミス）で売買が成立しなくなった」ことを認めさせる必要があります。寝屋川市に、敗訴した場合にどのような経過が予想されるのか、問い合わせるべきだと思います。（敗訴して開発許可が取り消しになった場合に建築確認申請がどうなるのか、確認申請が取り消しになった場合に既に完成している建物はどうなるのか、その建物を自分の所有物として登記できるのかetc）
その結果を元に誰が見ても「この建物の所有者となって、さらに住むことはできない」ということが証明できれば、売り手側の都合で解約となると考えられます
>迷惑を被った分の上乗せがあるのか。
恐らく契約でそのようには明文化されていないと思います。交渉次第です。
>返金率が契約者が全て平等であるのか。
三井サイドの人間しか知り得ません。所有権の登記もされていない段階では、どこの誰が契約者かも知り得ないです
>５０さん
三井さんに回答を要求するのも当然ですが、ご自分でも情報収集をされた方がいいと思います。寝屋川市に問い合わせるとか、（自信があれば）裁判の原告側の話を聞くとか

[52: 匿名さん]

初めまして。
購入した者です。
昨日、三井さんから連絡がありました。
寝屋川市は、マンションに対して住める様な許可は全ておろすと言う事でした。
それを受けて三井さんがどのような対応をとるか、
本部と協議し、九月の中ごろに連絡をするとの事でした。

５１さんが書いてくださったのを読ませていただくと、
現段階での解約を希望すると、手付けは返ってこないって事ですよね・・・。
他の物件を探すにも、手付けが返らないことには動けません。

第二の人生、のんびり過ごすのには前途多難な幕開けで参っています。

[53: サンシャインコート改めはちみつ梅]

こんにちは。うちにも昨日連絡がありました。
何というか、声のトーンが低く、こちらの矢継ぎ早の質問にも
「来月半ばまでに協議の上、ご連絡致します」の繰り返しで
終始歯切れの悪い報告でした。

寝屋川市の見解は、下記の通りだそうです。

・最高裁まで争った場合、結審まで大体2年かかる
・市の敗訴はありえない　　　　　　　　　　　　　
・原告の目的は全く不明　

市からの建築確認検査を受け、許可は下りる予定とのことでしたが、イコール、
>>52さんのおっしゃる
住める様な許可は全ておろすと言う事になるのでしょうか・・？

問題の核心である「係争中の物件を引き渡しするのか否か」についても
「協議の上、ご連絡致します」とのことでした。

契約書を熟読する必要がありそうですね・・

ここへ住めないのであれば、ローン金利・消費税の上昇などもふまえて、
いち早く他の物件を探し始めたいのですが・・・。

[54: ウィンドコート]

先週土曜日にようやく担当者より連絡がありました。

「入居していただくことを前提に協議を進めており、９月中旬ごろに報告できると思います。」
とのことでした。・・・
いろいろ質問してみましたがやはり今の段階では何も答えてくれず不安が増すばかりでした。

[55: サンシャインコート改めはちみつ梅]

先日、寝屋川市に電話で問い合わせてみました。

受付の総務課の方に「当該物件の購入者であること」など事情を説明し、一旦きったあと、

担当？であるまちづくり指導課の職員から折り返しかかってきました。


私「建物はほぼ完成済みたいですが、建築確認申請の許可は下りるんですか？」
市「三井さんから開発許可申請があり、何も問題なかったのでそれを許可しました」
　「建築確認申請については、検査の上、許可できるようであれば、許可は出します」

私「裁判の結果次第では、どのようなことが予想されますか？」
市「裁判中の件につきましては、何ともお答えできません」

私「裁判で、市が敗訴して、開発許可が取り消されるようなことがあれば、住めないんですか？」
市「裁判中の件につきましては、何ともお答えできません」

予想通りの対応でしたね・・・。

判決文を改めてざっと読んでみましたが・・・・、

三井からの開発許可申請に対して、たった3週間で許可が下りているようですが、

これってどうなんでしょう？？

市にも三井にもますます不信感がつのるばかりです。

何事もなかったように入居というわけにはいかなくなってきた気がしました。

[56: 匿名さん]

今日、立体駐車場用のコンクリートミキサー車が何台も来てましたよ。
工事は進んでいますね。
あと、道路から見えたサンシャインコートの専用庭には芝がうっすらと育ってました。

[57: 匿名はん]

大分、でき上がってきました。斜面に植樹を始めたり、駐車場もほぼ出来上がってますね。販売活動も再開したようです。

[58: ご近所さん]

そんなのん気なこと言ってる場合じゃないでしょう？？？
裁判中の物件を本当に販売するんですか？

[59: 近所をよく知る人]

>>58
告訴人乙。
支離滅裂な訴えなど通らないと判断されたのでしょう。
行政も司法もそんな＊＊でも暇でもありません。

[60: 匿名さん]

>>59

あなたこそ、三井不動産レジデンシャルの方ですか？

いずれにせよ、差し戻しになった判決をどう捉えておられますか？

ちなみに私は契約者の一人です。

事実をきちんと理解した上で、

このマンションを新規で契約する方が果たしてどのくらいいらっしゃるんでしょうか？

物件の内容も、価格も、魅力あふれるものだと思いますが、現状では厳しいんじゃないでしょうか。

[61: 匿名さん]

自分自身で判断して、
買いたい人は買えばいい。
買いたくない人は買わなければいい。
選択権は自分自身にある。
販売しようがしまいが関係ない。

[62: 匿名さん]

>>61
今の問題はとっくの昔に契約してしまった人は身動きが取れないということで、
買いたい人、買いたくない人の話ではないのでは？
既契約者は新規購入者がいないと、ゴーストMS化も恐れるし、
管理費/修繕積立費も偏るし、工期が遅れれば現状の居住費もいる、
契約解消しようにも買主都合だと言い張られるので、別物件も探せない。
君は既契約者たちがいろいろ悩んでるのが読み取れんのだろうか？

空気読めよ。

[63: 匿名さん]

>>62
八つ当たりしてどうする

[64: サラリーマンさん]

ちなみに契約は解消できますし、
他の部件を探すこともできます。
ですので、入るか入らないは本人次第だということです。
身動き取れないことはないと思うのでが？

[65: サラリーマンさん]

>>62
契約者は販売再開の前に、すでに三井さん側と話しを済ませています。

これからの人は、購入するか、しないかよく考えて欲しいですね。

[66: ♪さん]

62さんは契約者さんじゃないですね。

契約者は身動きが取れることも知っていますし、

三井さんから説明を受けているはずです。

色々とある悩みや不安についての質問もできる機会もありました。

それを受けて

契約を継続する（買う）契約を解除する（買わない）の

選択権は契約者側にあります。

実際に他にも解約をされる方もあると三井さんから聞きました。

解約して全額返金してもらうのか、

現状や今後のことを考慮し、

そして裁判の結果による三井さんとの新たな約束事を了解し、

契約を継続することを選ぶのかは契約者側に選択権はあります。

そして自分達で選択させてもらいました。

[67: ご近所さん]

今朝の朝刊折込チラシに入ってましたね。
本格的に販売再開のようですが、約半年間の空白は大きいでしょうね。
年内入居可となっていましたが、何割入居されるんでしょうか？

[68: 契約済みさん]

242のうち60くらいだそうですよ。

[69: 匿名さん]

解約した方は、もうご覧になっていらっしゃいませんか？

[70: マンション投資家さん]

不動産不況の中（関西は、高額物件を除いてはそれほど影響はないですが・・・）、

三井さんもこの案件については頭を抱えていると思います。

恐らく損切り物件であることは間違いないと思います。

１．未入居の管理費、修繕費だけでも月300万円程度になる

２．今回の裁判の件での風評被害で契約率の低下

３．不動産検討者の方は、このHP等ネットで調べる方が増え、エリア特性を
　　知らない方も、知ることとなり敬遠される方が増加
　（特にコアターゲットである子育て層の方）

４．首相のローン控除延長（拡大）策においても、この物件の価格帯をローンで買われるで
　　あると思われる方にとっては、差ほど恩恵を受けないので、無意味に近い
　　（想定：夫婦＋子供１〜２人、年収３５０〜６００）

売りにくい状況には違いありません（売る立場からの発想で、すいません）。

ただし、三井さんがさじを投げて、他業者に転売するとは考えにくいですね。
この問題を処理できる他業者（大手除く）もなかなか存在しないと思います。
そもそも、三井さんにもブランドイメージがあるため、ここで転売すると
イメージダウンに繋がりかねないのでしないでしょうね。

賃貸にすることも考えにくいでしょうね。戸数と、立地特性（近くに公団賃貸が数多く
存在する）や、需給バランスを鑑みると賃貸はあり得ない選択肢ですね。

以上の想定より、今後の販売では相当の値引きをすることにより、早期処分したい
というのが三井さんの心中ではないでしょうか。価格が安くなるのは魅力の一つですね。

いろんな要素を踏まえた上で、検討されてはいかがでしょうか？

思いつつまま記させていただきました。失礼しました。

[71: 契約済みさん]

いよいよ入居ですね。
いろいろ乗り越えた私達。
皆様よろしくおねがいします！

[72: 匿名はん]

レスが全くのびてないけど、ここは今どうなってるの？
来月末に入居できるの？
気持ちよく新年迎えれる？

[73: 転勤族]

全然スレが伸びていませんが・・・

転勤族なので、今後ずっと住み続けられるかわかりませんが、実家からも近いので購入しました。
まだ周りが空いていて少し寂しいですが、気に入っています。

　あえて欠点をあげるなら

①コンビニまで遠い・・・駅からマンションまでの通り道にありません。

②電車の本数が少ない・・・昼間は１時間に４本です。（京阪沿線に比べればの話ですが）

　ただ、小学校は近いですし、思ったより静かです（寝屋川らしくない）自然もわりとあります。
眺望もいいですね（これは部屋にもよります。）

大阪に住むのが大反対だった妻も落ち着いています。


静かなところに住みたい人にはおすすめです。

[75: 入居済み住民さん]

どうなっているんでしょうねぇ・・・？
３月入居ですけど、その時で８０戸ぐらいが売れていると聞いています。
まだ空きが沢山あり寂しいですねぇ～(笑)

[76: 匿名さん]

以前ここを検討していた者です。
まだ80戸ぐらいしか入居していないんですか・・・。
眺めもいいし、静かだし、最初は良いな～と思ってたんですが、
結局他に決めました。
早く増えればいいですね。

[77: 転勤族]

かえるの鳴き声が聞こえるようになってきました。
それにしても静かなところです。　寝屋川だけどヤ○キーいないし
ここを選んで正解だったかな？と思っています。
寝屋南地区の商業施設が出来れば、買い物も今より便利になるかな？

１０階ぐらいまで上がれば、景色も相当ひろがりますね。

それにしても、自分が小学校１年生の遠足で来た場所に住むことに
なるとは思いもしませんでした。

[79: 転勤族]

例の地域のそば・・・まぁ駅の向こう側にはあまり行かないんですが、マンションの周りの雰囲気は
いいと思いますよ、僕はあんまりそういうの気にしませんので、そのあたりは人により感じ方が違うのかもしれませんが。
寝屋川市駅の周辺より、治安はいいと思います。

子どももすぐに周りの団地の子と仲良くなりましたし、楽しそうに小学校に通っているのが何より
うれしく思います。

このあたりの子どもたちを見ていると、わりと年齢に関係なく、みんなで一緒に遊んでますね
晴の日は外で遊ぶという暗黙のルールがあるみたい。
マンションから周囲が見渡せるので、外で遊ばせていても安心感はあります。

[80: 匿名さん]

＞＞７８
こんなとこまで荒らさないでください。
検討しないのに意味不明な書き込みしないでください。
粘着質な荒らしでアクセス禁止にして欲しい。

[81: 匿名はん]

78　→　アクセス禁止　管理人さん、お願いします。

[82: 周辺住民さん]

業者っぽいカキコ・・・・

[83: もと寝屋川市民]

荒らしというより適切な情報提供では？
気にする人は気にするでしょうから。隣接？＝じゃないんですか？

[84: 物件比較中さん]

最近は書き込み少ないですね。
来週末に見に行こうと思うのですが、車で周辺を通るとずいぶん周辺が静かですね〜
駅までコンビニも無いし。
大阪市内からさほど離れてないのに、あまり開発が進まない地域でしょうか？
駅周りは色々ありますが・・・

値段も手頃だし眺望も良さそうなので検討したいなと思ってます。

[85: 賃貸住まいさん]

最近のこのマンションの情報を誰か教えてください。
どのくらい入居者がいるのかとか、もめてる件はどうなったとか
周辺の情報とか色々知りたいので宜しくお願いします。

[88: 物件比較中さん]

何件か検討中のうちの一件です。
学校もそばにあり、環境は良さそうですが、
マンションまわりの雑草がひどい。
管理されていないのか・・・。

[91: 匿名さん]

マンションまわりの草刈りしてましたね。周りの木の葉っぱも落ち始めましたね。