ザ・パークハウス 横浜川和町ガーデンってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 横浜川和町ガーデンについての情報を希望しています。
駅から徒歩4分にパークハウスが建つようです！
便利で良さそうですね！
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-yokohamakawawacho-garden/index.html

所在地：神奈川県横浜市都筑区川和町461番他14筆（地番）
交通：横浜市営地下鉄グリーンライン　「川和町」駅(出口2) より徒歩4分
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.12平米～73.82平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、相鉄不動産株式会社、大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[361: 匿名さん]

ファーストフード御三家のマック、ケンタ、ミスドがあれば子供たちが喜びそう。

[362: マンション検討中さん]

ここの管理費が高い理由は何故なんでしょうか？
近隣のグレーシアのようにゲストルーム等も無く共用設備が充実してる訳でも無かったので、維持費が安くなるかと期待していたのに残念です。
管理費が高い理由が見つかりません。
価格帯を抑えての販売なのでその分を管理費の上乗せでしょうか？
営業の方の説明はいかがでしたか？
駐車場代15000円とすると管理費修繕費を合わせると月額は40000円近くでしょうか？
ここから五年後に修繕費が値上がりすると思うと少々暗い気持ちになります。

[363: あか]

>>362 マンション検討中さん

グレーシアはあの管理費と修繕費で将来的に賄えるのか疑問が残りますし、駐車場代がかなり高いです。また管理費修繕費の増額要素満載な上に、そうそう簡単にサービスの削減は難しいという事情もついでにあります。
またあちらの方が規模が大きいことも要因になるかと思います。こちらは安いわけではないですが破格に高いわけでもない思うので、あとはご自身が納得できるかどうかだと思います。

[364: マンション検討中さん]

ここは修繕積立金が5年毎に値上がりして20年後に3倍以上(だったかな？)、管理費は変わらない(予定？)と以前聞いた気がするのですが、これは合ってますか？

[365: マンション検討中さん]

修繕積立基金の徴収は初回のみですか？
12年毎などに徴収予定ですか？

[366: マンション検討中さん]

>>362 マンション検討中さん
最近の新築マンションはどこも管理費高いです。大手は特に高いです。駐車場設置率が低いからとか人件費が上がっているからとか言われていますが、実際どうなんですかね？人件費が上がっているけど既存物件の管理委託費を上げられないから、新築物件の管理委託費を高めに設定して調整しているのではないかと思っています。（調べたわけではないですが）

[367: 匿名さん]

>>366 マンション検討中さん
ここの管理費は平米単価225円位なので、ディスポーザーあり外廊下のこの位の戸数のマンションとしては高くないと思います。
最近では、タワマンでなくても、戸数が少なかったり、内廊下だったりすると350円を超えるマンションもあるので、こんな物だと思います。
この水準の管理費が負担なのであれば、管理人が巡回で清掃が週2回とか、24時間ゴミ出しができないマンションなどを探した方良いかもしれませんね。
最近はほとんど無いと思いますが、、

[368: マンション検討中さん]

上で挙がっていますが来年2月分譲の府中のパークハウスはここよりかなり管理費安いです。恐らく平米単価で200円以下？
もちろんディスポーザーありで戸数も180くらい。ここより価格高いだけあって植栽も豊かです。
ここは共用施設がないようなものなので管理費は少し不満ですね。

[369: 匿名さん]

府中を見ましたが敷地面積は半分以下なのでその辺りのちがいなのかと。そもそもマンション、特にブランドマンションを選ぶ人って諸々のメンテナンスや町内会活動？を避けるために文句言わず管理費払ってお願いみたいなところあったのに、住民参加で資産価値維持みたいな、ある意味貧乏臭い方向に行ってる物件が偉そうにしてるのがちょっと気になる。前の人が書いてますけど、管理人にやらせないでみんなで月一回清掃活動とかやればその分安くなりますね。また忘れがちなのは購入時に払う修繕積立金。5年分なら月に1.3万、10年分と思えばその半分を払ってることをお忘れなく。
ブランドマンションに住むという事をもう一度考えてみた方が良いのではと思いますね。

[370: 匿名さん]

後発のパークハウス2棟と共用部分を相互利用できるようにするらしいですよ。このマンションにはラウンジ程度しかありませんが、後発のパークハウスにゲストルームやジムなどができたら大きな恩恵を受けられますね。

[371: マンション検討中さん]

>>370 匿名さん
初めて知りました。それは大きいですね。

[372: あか]

>>370 匿名さん

ゲストルームは今のところ予定されていないようでした。重要事項説明書には会議室のようなきさいでしたね。モデルルームが建っている土地もマンションになったら分かりませんが。

[373: あか]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[374: あか]

>>364 マンション検討中さん

そのように記憶してますが、気になるようでしたら大事なことなのでご自身でモデルルームに行って確認するか、問い合わせした方が良いのではないですかね。ここで聞いても本来の意味で目的は達成されないかと…

[375: マンション検討中さん]

>>366 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
確かに人件費も上がっていますね。
なのにコロナ禍で収入が上がってる人はウチも含めて少ないのが現状かと…。
ウチは築10年以内100世帯以上の大手デベのマンションで築5年経過時に修繕費が値上がりしました。それでも管理費修繕費合わせて17000円程度なので、改めてコスパが良いマンションなんだと感じました。安いからと言って管理が行き届いて無い訳でも無く、マンションの植栽の管理や清掃全て満足しています。
こちらのマンションだと駐車場入れて月に約1万円アップです。ただし管理人さんは常駐では無く夕方5時までです。その分管理費が安くなっています。こちらのマンションは常駐なのでしょうか？

[376: 口コミ知りたいさん]

>>368 マンション検討中さん
平米200円を切っているので、府中はかなり安いと思いますが、実際費用としてかかるものはかかりますからね。
新築から5年位は年度の修繕がほとんどかからないので、使わなかった分は余剰金として、大規模修繕や築年数が経って修繕箇所が増えた時の原資になり、将来の修繕積立金の値上げ幅を抑えられる可能性もあります。
安めに設定していると、管理費が不足して値上げの必要があったり、修繕積立金の不足で一次金の徴収や値上げ幅を増やすことが必要になるかもしれません。
修繕積立金の値上げ幅の元になっている長期修繕計画は、人件費や建材の値上げや増税などは考慮されておらず、新築時と同じ仕様での修繕を前提にしているので、物価の上昇や、よりグレードの高い設備への変更や設備の追加などの要望があった場合に不足が発生する可能性があります。
>>368さんのように管理費や修繕積立金に不満がある人がいると、これらの費用が不足した場合に値上げが難航して、必要な修繕ができないとか、管理の質を落とさないといけなくなるリスクがありますね。

[377: 口コミ知りたいさん]

>>375 マンション検討中さん
今が安いのですね。
それならば不満に感じますよね。

ただ、ここは一般的には特に管理費が高い訳ではないので、将来の値上げリスクが少ないと前向きに考えてはどうでしょうか。
入居してからはデベは関係ないので、管理組合で無駄を省いて出費を抑えていけば良いと思います。

[378: マンション検討中さん]

>>375 マンション検討中さん
築10年以内だと、まだ1回目の大規模改修をやってないですね。
今の段階では管理費と修繕積立金が十分かは何とも言えないですね。　

[379: マンション検討中さん]

>>370 匿名さん
私も初めて知りました。相互利用良いですね。
身内が都内のスミフのタワーマンションに居住していますが、やはりマンション内の相互利用が出来て広めのキッズルームは雨の日にも遊べるので良かったと言ってました。ジムもありトレーニングマシンもそこそこ良い機材が入ってました。ジムやキッズルームは管理が簡単なので導入しやすいかもしれません。
ジョギングが好きな方は雨の日にも利用出来るの良いと思いました。

[380: マンション検討中さん]

>>297マンション匿名さん
>>298 マンション検討中さん
グレーシアの第1期約半数の契約済みと比べ、こちらの第1期半数供給で契約数72/183だと、ここから踏ん張り時ですね！第1期1次で22戸も残ると思いませんでした
まだ第1期途中だと思うので営業さんに頑張ってもらいたいですね

[381: マンション検討中さん]

口コミ数はグレーシア超えたし、参考になるは倍くらい多いですね。良くも悪くも注目されているという事です。
契約者としては竣工前完売を達成して欲しいです。あとは上下左右に変な住民が住まない事を祈るのみ！

[382: マンション掲示板さん]

現時点での後発パークハウスの共用施設は集会室のみとなっています。コミュニティルームと集会室、呼び名以外の違いが気になるところですね。

それにしても比較対象となっているグレーシアやlala横浜等の物件と比べると、やはり管理費の割に共用施設が寂しい印象です。
3棟目予定の駅近物件には期待したいですね。
個人的には、図書館が遠いのでライブラリーが欲しいです。

[383: マンション検討中さん]

>>382 マンション掲示板さん
どこのマンションも集会室は主に総会で使うので必ず必要な部屋のようです。
ウチのマンションもありますがマンションの住民が使ってる印象はありませんでした。
ウチの場合は家具が無く会議用に折り畳み椅子とテーブルの用意だけなのでパーティールームとしては味気無い部屋でした。
こちらのマンションもコミニュティルームとの事なので、主の目的は総会の為に用意された会議室かと予測しています。
ウチは管理費がその分安かったので仕方ないと納得していました。
こちらのマンションは後発物件の共用部が充実していていたら、この管理費でも納得出来るかもしれませんね。
都内のタワーマンションはとかなく共用施設が充実しています。
コンビニ、ゲストルーム2部屋、ラウンジ（最上階）
、トレーニングマシン、キッズルーム、パーティールーム、24時間コンシェルジュと至れり尽くせりでした。
管理費は世帯数が多いので思ったほど高額では無かったです。都内タワマンと比べるのは違うと思いますが、あった方が重宝するのは広いパーティールームだと思います。パーティールームには普通のお部屋のようにダイニングと応接セットがあり時間貸しで確か1時間100円と安価で利用出来る部屋で、お子さんのお誕生日会等で利用される方が大変多くかなり人気のようです。
パーティールームは急なお客様の訪問も対応出来るのでありがたいようです。
ゲストルームは無くても良いと思いますがパーティールームは欲しいですね。
ただ、後発物件に一部屋だけだと取り合いに可能性もありますね。

[384: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん
維持にお金のかかる共用施設は、結局は修繕費用としてかかってきます。
世帯数が多ければ、確かに負担は少なくなりますが、言われている様に人気がある施設は、予約が取りにくくなってしまいますね。

[385: マンション検討中さん]

正直共用施設は将来の負担につながる割にはそこまで頻繁に利用するわけでもないというのが実情だと思うので、あったら便利ですし知り合いの家がそのようなマンションであれば羨ましくもなりますが、自分は必要最低限でいいです。そういう意味でも私はこのマンションに魅力を感じてますので、共用施設うんぬん、管理費がどうのと言う方はこの物件は意向に沿わないものと思いますので、別の理想に合う物件を探せばいいだけの話かなと思うのですが…なんせマンションは星の数ほどありますしここにこだわる必要もないのでは？このマンションはパーティールームだけということが確定してるので言うだけ無駄ですしね。後発にもそこまで期待しない方がいいと思います。

[386: マンション検討中さん]

共用施設は必要最低限がいいですよ。
利用マナーや維持管理などいい事ありません。
そもそもマンション住人としょっちゅう顔合わせる共用施設なんてウザいでしょ。
パーティールームで外から人呼ばれても迷惑だし。
それよりゲスト用の駐車場などが十分ある方がよっぽどいいですね。

[387: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん
会議室というかキッチンついてますよ。コミュニティルームに。

[388: 名無しさん]

今週は契約会ですね。私が行った際は20代くらいのご夫婦がいらっしゃいました。
住民の層はやっぱり子育て世代が多いのでしょうね。

[389: マンション検討中さん]

>>387 マンション検討中さん
ウチの場合もコミニュティルームにキッチンは付いてましたがキッチンだけでした。
大規模マンションになると役員も数名以上は選出されるので、ある程度の広さのある会議室が必要になると思います。役員選出は管理組合の方で自動的に割り振りされていました。

[390: マンション検討中さん]

>>388 名無しさん
見学フォームが更新されていましたが次回販売予定分も受付されていますか？
それとも第1期で残った住戸を先着順で受付ているんでしょうか？
建設現場を見学してみました。工場の煙の話しが出ていましたが、実際行ってみると目の前にかなり大きいな工場があり驚きました。
交通量の多いマンションは排ガス数値を実際に営業さんが測ってくれる場合もあります。川和町は工場のダイオキシンが検出されているので健康被害は気になる点です。駅近でこの価格帯で購入しようと思うとなんらかの環境問題等があるんですね。
地盤はあまり気にして無いので、逆に駅やバス停まで平坦で良いと思いました。

[391: マンション掲示板さん]

>>388 名無しさん

年齢層は30～40代が一番多いようですが、のんびりした環境のせいか世代の幅は広いそうですよ。

[392: 名無しさん]

>>389 マンション検討中さん

だから後発に集会室を作るのではないですかね？
キッチンがついたパーティールームがほしいとおっしゃっていたので、会議室ではなくパーティールームとして利用できるコミュニティルームですよとお伝えしました。

[393: 名無しさん]

>>390 マンション検討中さん

契約者なので他がどのくらい販売されているかは全く気にしておらず分からないですが、少なくとも一般的には２期に入るまでは追加供給はされないと思いますよ。
ちなみにマンションの前の工場は自動車の部品工場で出てる煙は水蒸気です。

[394: マンション検討中]

>>392 名無しさん
なるほどそーなんですね！

[395: マンション検討中]

>>393 名無しさん
情報ありがとうございます。
前の工場は水蒸気なんですね。焼却してる訳では無さそうなので安心しました。

[396: マンション検討中]

>>89 検討板ユーザーさん
今更ですが初期のスレも参考になります。
やはり管理費非常に高いですよね。私も近い将来駐車場管理費修繕費で6万近くかかるとなると暗くなります。

[397: マンション検討中]

>>93 マンション検討中さん
確かにテスラいらないから管理費安くして欲しいです。

[398: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん
入居してから、費用対効果で無駄な出費は減らしていくように、管理組合で話していくしかないですね。
年間数百万かかっている費用は、利用者が少ないと意外と削減の合意が得られやすいものですよ。
サービスがあることによる資産価値の向上とのトレードオフですが。

[399: マンション検討中]

>>398 匿名さん
おっしゃる通りだと思います。
確かに管理が抑えれるなら無駄な出費は出来るだけ削減したいと思われる方も多いかもしれませんね。

[400: マンション検討中さん]

>>396 マンション検討中さん
6万近く、どこからの情報でしょうか？
近い将来とは5年後ですか？

[401: マンション検討中さん]

永住目的の方がほとんどだと思うので、このスレでもリセールの話はあまり出ませんが、実際どうなんでしょうか？
駅徒歩4分の立地ではありますがグリーンラインの川和町ですし、例えば仲町台や北山田で駅徒歩が遠い物件と比較した時に将来的に売却しづらいのではと考えてしまいます。

[402: 評判気になるさん]

F街区にフージャースのシニアマンションが建ちますが、レストランが計画されてますね。デュオセーヌの場合レストランの開放があるマンションもあるので、やってくれないかな～と想像しています。

E街区の共有できる施設は集会所とガーデンって書いてましたね！
H街区はスノーピークが監修で入っているんですから、E街区もパークタワー晴海のようにBBQができるような尖ったプランになってもらったら嬉しいなと思いました。

[403: 名無しさん]

>>401 マンション検討中さん

将来のことは誰にもわかりませんが、腐っても徒歩4分のブランドマンション、かつ都筑区アドレスなのでリセールの際オーバーローンになるようなことはないと信じてます笑　ここから上がるとは思いませんが。
大地震等の天災、マンション市場の暴落等あれば話は別ですけど、それはこのマンションに限った話ではないので…

[404: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。リセールのことは考えないと。グリーンラインは都心、横浜に直接出れないというネックがあるから駅近を過大評価しないほうが…。

[405: 匿名さん]

＞398

新築分譲マンションはってお互い知らない人が集まるから管理組合による住民自治が機能するまで時間がかかる。しばらくはそのままを覚悟しないと。

[406: マンコミュファンさん]

>>401 マンション検討中さん
売却し辛いかどうかは価格次第なので、将来の不動産価格がわかれば皆んな不動産投資で生活出来ますよ。

[407: マンション掲示板さん]

グリーンラインですが駅近、都筑区アドレス、地所レジ、そして眺望に採光。

今秋ショッピングセンターがオープンして来年ここが竣工、続くパークハウス2棟目、シニアマンション(←レストラン開放してくれるといいですね！)、パークハウス3棟目(←これはまだ未確定ですか？)。
そういえば現在のフジタの事務所は将来どうなるのでしょうね。

リセールについて、現在の何も無い状態で語るのはなかなか難しいですが、個人的には>>403さんと同じ意見です。

リセールを重要視する方は、すでに完成されている街の方が想像しやすいかもしれませんね。

[408: 匿名さん]

後発がどんな仕様・価格でも私なら眺望・採光で勝るこのマンション一択ですね。ハイグレードや都心へのアクセスにこだわる人はそもそもこの物件のターゲットではないかと。一方、横浜から出ない人、この市況で一次取得をしたい人にとっては他にはない大変魅力的な物件だと思います。区画整理、中山駅の再開発、ブルーライン延伸、グリーンライン6両化などリセールに期待できる要素も多いです。

[409: マンション比較中さん]

一次取得といっても、年収や貯蓄、支援などで購入できる物件は大きく変わります。

仮に将来、二次取得を意識してるのでおられるならば、
今現在、リセールを考慮して絶対外さない物件は、パークタワー勝ちどきサウス、シントシティ、ベイパーク、晴海フラッグ、くらいじゃないでしょうか。
それ以外の物件は不動産高騰しまくりの今、リスクがありすぎます。
もしその物件に手に届かない、または通勤などに不便なようであれば、買い控えるのが正しいと思います。

5年から10年後不動産価格は落ち着いてくるでしょう。

しかしもし、「一次取得？二次取得？なんだそりゃ。
いきなり終の棲家にしてやんよ！」
という気概があるのであれば、時期は今であろうと、どこの物件でも良いかと思われます。
もちろん、将来手放さなくてはならない時に、激しい残債割れを起こす物件は避けるべきでしょうが。

と考えると、こちらの物件は将来、二次取得を狙ったものではなく、最初で最後のマンション購入と考えてる方向けの物件になると思います。

個人的には生涯横浜を貫きたい方にはお勧めしたい物件ではありますが、
「将来ガンガン稼いで都心に住んでやる！」という方は遠回りになるので、買い控えた方が良いと思います。

[410: 名無しさん]

>>400 マンション検討中さん

長期修繕計画見せてもらうと分かりますよ。5年ごとに修繕積立金がおよそ4000円ずつ上がっていき、20年後くらいに修繕積立金が今の3倍くらいになるよです。まあ、どこもそんなもんですし、物価変動にも耐えられるよう少し多めに見積もってると営業さんは言っていたので、私は安心材料ととらえてます。
ただ、それを知らずに現在の経費でいっぱいいっぱいの方がいらっしゃると、将来的に管理修繕費滞納につながり必要な修繕ができないという自体になるのでそこはきちんと払える人だけ購入してもらいたいものですね。非常に迷惑な話です。