レーベン東川口 GRANDESTってどうですか？

[マンション検討中さん]

レーベン東川口 GRANDESTについての情報を希望しています。
東川口駅徒歩1分に新しく全143邸のマンションがたつようです！
駅近で共有施設も充実していそうですね！
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-hkawaguchi/

所在地：埼玉県川口市戸塚二丁目1-1外3筆（地番）
交通：JR武蔵野線、埼玉高速鉄道 埼玉スタジアム線「東川口」駅徒歩1分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.14平米～77.13平米
売主：株式会社タカラレーベン・ 埼玉建興株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
駅徒歩1分の資産価値は如何に『レーベン東川口GRANDEST』【カネー】https://www.sumu-lab.com/archives/41537/

[420: 匿名さん]

>>416 マンション検討中さん

家賃20万以上出せる世帯は東川口に住まないですよ。都内か、埼玉なら浦和や大宮などもっと利便性の良いとこ選びます。東川口にこだわる理由がない限り。
まぁそもそも東川口に家賃20万超えクラスの賃貸などありませんが。

[421: 検討板ユーザーさん]

これだけの駅前ですから車寄せは設計から外したのでしょう。駐車場設置率からも、車利用は必要最低限を前提に振り切った設計ですね。

[422: 周辺住民さん]

>>420 匿名さん
すみません家賃相場の件ですが、
そもそも話しの発端はあくまで2LDK前提での議論でしたっけ？
このマンションの分譲価格から考えても上層階の3LDKでしたら
20万は普通に超えるのではないですか？

[423: 検討板ユーザーさん]

>>422 周辺住民さん

投資家が入ってきているって話が発端だったかと。で、2LDKが投資家から人気で抽選なので、2LDK前提ですね。

家賃20万取るとしたら物件本体は約6000万目安なので、ここの最上階ならあり得るかもですね。

東川口に家賃20万超えがないと発言したのは↑の考えがあってです。

[424: マンション検討中さん]

実際見に行った方で金額関係ないとしたら
何号室が良いですか？
5位まで個人的な順位教えてください。

[425: 周辺住民さん]

>>423 検討板ユーザーさん
そうでしたね。投資家目線の話が始まりでした。
3LDKについては関係なかったですね。
失礼しました。
ご回答ありがとうございます。

[426: ご近所さん]

家賃20万とか言ってる人は東川口に来たことがあるんでしょうか？
東川口は暮らしやすいとはいえ、20万出すような街ではないですよ。

[427: 周辺住民さん]

>>426 ご近所さん
確かにそこまで栄えてる街ではないですから
60㎡未満の2LDKに家賃20万は高いですよね。

[428: マンコミュファンさん]

てかここは2Lでも6000万で買う人わんさかいるんだよね。
じゃあ家賃20万でも払う人もわんさかいるってことなんじゃない？

[429: ご近所さん]

東川口に来てみたら分かりますよ。
駅徒歩1分の新築でも15万がいいところ。
13万が妥当。

[430: 東川口在住さん]

>>428 マンコミュファンさん
分譲の6000万円と、賃貸の20万円は違うと思います。こちらの物件を購入される方は、資産価値を維持しながら実際に住まれる方が多いと思います。仮に賃貸に出したとして、ニーズがあるとも思えませんし、投資家のお話もありましたが、この先値上がる可能性も分からない。
2LDKの人気が高いのは、コストパフォーマンスに見合っているからだと思います。逆に3LDKは割高感が否めず、東川口の将来性に期待した価格設定じゃないでしょうか。

[431: 検討板ユーザーさん]

>>428 マンコミュファンさん

わざと適当なことを仰っていると感じつつ真面目にお伝えしますが、この物件に2LDKで6000万の部屋は無いですよ。2LDKは販売住戸4,000～4,800万台ですから。

[432: マンション検討中さん]

投資家が入ってくるってことはデベの値付けがミスってるんだよね。投資家が利益見出だした分は本来デベが利益乗せられた分とイコールと考えて良い。
一般的に3LDKより2LDKの方が坪単価が高く、それなりに坪単価差を設けるものなのに。。。ここの2LDKは割安でしたね。

[433: 買い替え検討中さん]

>>432 マンション検討中さん
ほんとそれなんですよ。2Lがどう考えても割安なんです。2L家賃については上記の方々が話されている通り15万前後でも十分回収できるので20万以上では値付けしないと思いますね。駅前＋新築プレミア付加価値見込んで高利で回したい一部投資家が上層階を17.5万とかそんな感じかと。

[434: 匿名さん]

>>433 買い替え検討中さん
2Lって西向き下層階と東向きですよね。
東川口で東向き(電車の騒音付)で60平米しない部屋に、いくら高層階でも17万払う人がいるかな。

[435: 買い替え検討中さん]

>>434 匿名さん
そうですね上層階とするとＭタイプってやつですね。北向きじゃないので東向きは電車騒音大丈夫ですよ。そんな高額払う人ほんとにいるのかって思いますよね。例えば転勤族とかほんと羨ましいですよ。家賃の半分以上会社に出してもらって新築分譲マンションに住めちゃうなんて。

[436: 匿名さん]

ここの廊下って鉄柵か格子の作りでしたか？北側にある廊下がむき出しの作りだと電車の発着音や貨物車の通過音、駅ホームの人からの目線が気になって嫌ですよね。北側の部屋の窓開けるのもストレスになりそうで。外廊下は知ってますが、防音とプライバシーの観点から高さのある壁面だったらいいですよね。

[437: マンション比較中さん]

私も音が気になります。立面図を見ましたが、よくある腰高の壁に見えます。そもそもプレミアム感のある造りではないので、そこまで配慮はされていないようです。南側に線路があるよりマシですが、地下鉄以外があるってことは電車音は仕方ないかなと妥協ポイントです。

[438: 買い替え検討中さん]

電車以外にもバス運転手がマイクで話す声、夜、車が減った時間の酔っ払いや若者の
声が響くと駅近に住む知人は言ってます。
騒音は下層階より中上層階の方が聞こえますからね。

[439: マンコミュファンさん]

夜声が響くとか駅近関係なくなっちゃった。
どうしたの？言ってることヤバいよ？

[440: 三本木典子さん]

>>438 買い替え検討中さん
三本木です。
東川口駅はロータリーに人が集まって騒ぐことはないですね。
元々交番があったことや、けやき通りの居酒屋を使う人は北口を利用する人も多く、地元住民が駅前で飲んで帰宅する流れが多いんです。
東川口駅前がとてつもなく静かなのは、あまり知られていないんですかね。
良くも悪くもなんですけどね。
なので、騒音は問題ないと思います。
電車の音はまぁ対策されると思いますよ。
三本木、そう思いますけど。

[441: マンコミュファンさん]

ここ駅まわりめっちゃ静かだよ。
上のラッパーちゃんの言うとおり

[442: ご近所さん]

たまに交番前に集まってダンスやってる連中いたぞ

[443: マンション検討中さん]

バス運転手が話す声が響くってどういうことなのか(笑)バス停近くの築古で薄壁アパート住人なんですかね。

[444: マンコミュファンさん]

んだねー築古薄壁ボロアパ住人さまからのやっかみ下げ下げ攻撃やねー

[445: 三本木典子さん]

三本木です。
東川口駅周辺で注意が必要なのは、埼玉スタジアムでサッカーの試合や大規模イベントがある時になります。
その時はSRからの人の流れが一気に増え、サッカーの試合終了後からは車の交通量も増えます。
そういう日は飲食店が混雑するのと、浦和美園のイオンやカインズに行くのは控えた方が良いと思います。

三本木、そう思いますけど。
他に質問はありますか？
三本木、プライベートなことじゃなければ何でも答えますけど。

[446: マンション検討中さん]

東浦和駅徒歩一分って、
リセールバリュー狙えるほど資産価値あるものなんでしょうか？
さすがに東川口駅だとそこまで価値は維持されないように思いますが…

[447: 三本木典子さん]

>>446 マンション検討中さん
三本木です。
東浦和と東川口駅の比較ということでしょうか？
それであれば、東川口駅の圧勝です。
質問が少し分かりにくいですね。
三本木、そう思いますけど。

[448: マンコミュファンさん]

なんだか質問変じゃない？
東浦和駅徒歩１分てどのマンション？

[449: マンション検討中さん]

>>446 マンション検討中さん

東浦和は東川口の誤変換と捉えて話しますね。
あなたの考えるリセールバリューが値上がりして売れるか？と言う意味なら東川口に限らずほぼ全国で無理です。それができるのは①都内一等地、②再開発地区で地域活性(駅新設や商業施設新設など)に当たる、③市況(政策や好経済)の追い風を受ける。のどれかに嵌まるくらいでないと。そもそも世の中で中古の方が高いなんて骨董品や高級時計のように“希少性”が謳えるモノくらいです。
一方でリセールバリューが価格維持という意味なら、これもまた東川口に限らず駅徒歩1分は圧倒的に強いです。住宅市場に乱高下があるとして、下落相場に入っても駅に近ければ近いほど下落率は抑えられます。例えば①駅徒歩1分は下落3%、②駅徒歩10分は下落8%、③駅徒歩20分は下落10%など。あとは魅力的なマンション仕様かどうかも少し影響しますね。

[450: マンション検討中さん]

最後に東川口の資産価値は？という意味でお伝えすると、まぁなんとも、、、可もなく不可もなくでしょうか。上を見たら都内、浦和、大宮などありますし、主要の京浜東北線や埼京線を有する複路線駅に劣るかと。(武蔵野線は圧倒的に本数少ないですからね)
下を見ると同じ武蔵野沿線でももっと利便性が悪く田舎の駅もありますし、埼玉全域で比較しても東川口は栄えている部類に属するかと。そして武蔵野線&都心部直通の地下鉄があるので住んだら意外と便利と思わせる力は持ってます。ただまぁ浦和や大宮が強すぎて表に出てこない町ではありますね。

[451: マンション検討中さん]

446です。すみません。
皆様仰る通り、浦和と川口打ち間違えました。

教えていただきありがとうございます！

[452: 匿名さん]

東京都中央区勤務ですが、会社の人で東川口と言って分かる人はほとんどいない。サッカー好きなら「レッズの隣」と言って通じる程度。西川口を想像してる人もいる。

[453: マンコミュファンさん]

おいおい誤変換とか勘弁してけれよ。
それでなくてもリセールバリュー狙えるって言葉も変なんだから。
よく考えてよく確認してから送信するように

[454: 名無しさん]

モデルルームすごく混んでました。希望の部屋を買うのは難しそうです…
第二第三希望になってまで買う人って多いのすか？

[455: マンコミュファンさん]

人によるんじゃない？
広い部屋じゃないとダメな人が狭い部屋しか当たらんかったらやめるだろうし
てか多いのすか？って何人いたら多いわけ？

[456: 三本木典子さん]

>>454 名無しさん
三本木です。
立地が気に入っているのであれば、あとは間取りを優先して方角や階数で妥協するのも一案です。
とにかくこのマンションは、東川口で最も高貴な生活が約束されています。
もちろん予算との兼ね合いもあるとは思いますが、買って損はないマンション。
それが、レーベン、グランデスト東川口。

三本木、そう思いますけど。

[457: ご近所さん]

高貴？　レーベンブランドで？

[458: 三本木典子さん]

>>457 ご近所さん
はい、今後10年はグランデストを超えるマンションは東川口に出来ないです。
北口の駅前再開発事業が始まれば、新たなるランドマークタワーが建つ可能性はありますが、今のところはそのような話もありません。

レーベンブランドの最高峰、グランデスト。
間違いなく、東川口で、高貴な生活が約束されます。

三本木、そう確信していますけど。

[459: 評判気になるさん]

ザ・パークハウスなら欲しいです。
東川口じゃ無理か。

[460: マンコミュファンさん]

坂の途中にパークハウスあるやん。
どこに目つけてんの？

[461: 買い替え検討中さん]

>>452 匿名さん
確かに川口というと西川口をイメージする人が県外ではまだまだ多いようですので東川口はなおのことと思われます。毎度出して申し訳ないのですが本当に住みやすい街では４年連続上位にランキング継続中にもかかわらず住みたい街のランキングではいつも圏外となっていることがそれをよく表していると思います。西川口というと風俗街とかチャイナタウンといったカオスで有名ですからね。世間からのイメージは地価など街全体の評価につながることなので今後はもっと川口並びに東川口の知名度を上げていく活動が重要になってくるかもしれません。

[462: 買い替え検討中さん]

>>449 マンション検討中さん
ほぼほぼ同意できるのですがリセールバリューについて補足すると①～③はもちろん重要な要素なのですが値上がりするかどうかって結局のところ需要と供給のバランスによるんですよね。マンション相場って１０年前と比べたら５年前の方が高くて５年前と比べたら今の方がさらに高いですよね。これって株価と同じでプロでも予想するのが難しいことなので５年前の掲示板とか見るとよく分かるのですがこの地域でこんな高かったら売れないよとか散々言われてても結果サクッと完売してるマンションが多いこと多いこと（駅近じゃない物件は除く）例えば東川口だと当時デュオヒルズが定期借地物件の割には立地がイマイチだし価格も安くなかったから散々ボロクソ言われてたのですが結局竣工前に完売してましたよね。じゃあ今から５年後１０年後はさすがに下がるかって言われたらそれはどうでしょうか。マンション用地の値上がりと建築資材人件費など経費が値上がり続けてますがそれと同時に東川口地区の中でも便利なエリアに住みたくても住めていない人は既にたくさんいてこれからもさらに増えていきそうなこの状況でも用地が無くこれからは新築が順調には増えていかないかもしれません。以上の見解からこのマンションが値上がりして売れる可能性は決して低くはないはずです。

[463: マンション検討中さん]

>>462 買い替え検討中さん
補足ありがとうございます。仰って頂いたことは446の③に入るかと思います。
経済的な話でこの掲示板に相応しくないかと思い恐縮ですが、、、そもそも経済は紆余曲折はあるものの、人々が未来を良くしようと活動する限り右肩上がりに成長するものです。物価もおおよそ年2％の成長を本来は目標としています。なので新築は上がって当然なのです。またここ近年、不動産価格が上がり続けている要因は円安によるモノの原価高、人件費の高騰、低金利による借入負担の減少です。金利の影響が一番大きいですかね。
長くなるので割愛しますが、今世界的にインフレが発生し物価も資源エネルギーも高騰しています。円安も続いています。長期金利はアメリカに続き少し上がりましたが短期金利は変わっていません。(黒田日銀総裁が在任中は政策変更ないでしょう)
以上から、向こう数年は新築価格は高騰を続けます。
中古が上がるか？という点は、新築に引っ張られて上がる可能性は十分あります。ただ中古はたくさん市場に出回りますので競合多数です。需給の話になりますが、他に比較のない(少ない)物件なら中古でも高く売れますが、どこにでもある中古は厳しいでしょう。

[464: マンション掲示板さん]

けやき通りの100均とマルヤのとこ、2つ揃って閉店しましたね。何ができるんだろう。

[465: マンコミュファンさん]

同じ系列の格安スーパーが入るって聞いたよ。

[466: マンション掲示板さん]

おお、それは楽しみですね。
しかし隣にマルエツあるのでそれとは差別化できるお店であってほしいですね。

[467: マンコミュファンさん]

そだねー格安もいいけどもこの辺安いの多いからなんか尖った店でも良さそうだけど

[468: 買い替え検討中さん]

>>463 マンション検討中さん
なるほど詳しく教えて頂きありがとうございます！そういった経済事情の影響を受けて物価や不動産価格が今上がってきているのですね。そうなると向こう数年は良いものの長い目で見たら円安ではなくなって原価安くなり金利上昇し世界的なインフレも終わってしまったら都心部や再開発エリア以外の新築マンション価格は安くなって一緒に中古も値下がりしてしまうということなのですか。ここは比較される物件が他に無いほど特別な物件だと思っていて将来的に高値で取引きできると考えていただけに少々残念です。いやこれはかなりショックです！

[469: 三本木典子さん]

>>468 買い替え検討中さん
三本木です。
今はロシア・ウクライナ情勢の影響もあり、この先の見通しは非常に立ちにくい状況です。
中国が台湾や尖閣に攻め込んでくることも考えられ、世界中のあっちこっちで紛争が起こる可能性もあります。
もちろん、日本の本土が攻撃を受ける可能性もあります。

そういう意味では、不動産関係も非常に不安定な状況であるとしか言えません。
日本が戦争に巻き込まれなくても、世界大恐慌になる可能性も十分にあります。

なので、今不動産を購入されるのであればあくまで己が住みたいか否か、この先もその街で骨を埋められるのか否かを判断材料にすると良いです。

三本木、そう思います。
三本木、ここ買います。
三本木、骨を埋めます。