レーベン東川口 GRANDESTってどうですか？

[マンション検討中さん]

レーベン東川口 GRANDESTについての情報を希望しています。
東川口駅徒歩1分に新しく全143邸のマンションがたつようです！
駅近で共有施設も充実していそうですね！
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-hkawaguchi/

所在地：埼玉県川口市戸塚二丁目1-1外3筆（地番）
交通：JR武蔵野線、埼玉高速鉄道 埼玉スタジアム線「東川口」駅徒歩1分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.14平米～77.13平米
売主：株式会社タカラレーベン・ 埼玉建興株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
駅徒歩1分の資産価値は如何に『レーベン東川口GRANDEST』【カネー】https://www.sumu-lab.com/archives/41537/

[101: 検討板ユーザーさん]

>>100 口コミ知りたいさん

とてもわかります。どうせ作るなら仕様高めていただきたかった。

事実、市況が上がってついて行ける地域と行けない地域がありますよね。買い手の所得は上がってないですし。

85平米もないですが(必要もない)、5500万あれば北区の中古に住めますからね…。東川口に5500万出すのであれば間違いなく都内に行きますね。

[102: 買い替え検討中さん]

>>100 口コミ知りたいさん
確かに仕様としては普通程度になりそうですが、駅前1分×最高層×最大規模×官民連携というのは東川口ではここでしか実現できない企画だと思います。そうなると多少高くてもプレミアム感求めて東川口以外のエリアから買いたい人が必ず一定数以上出てくるはずで変に価格抑える必要はないと思いますね。少なくとも上記のデュオヒルズテラスではなく他のエリアの高立地物件と比較するはずです。別にここの会社を支持するわけではないですが、今は郊外であってもそういったプレミアム感求める層（例えば所沢など）が増えていてそうでない層との二極化がかなり進んでいるのが実情です。恐らくこのスレにもその他エリアや下手したら都内在住の書き込みも既にいらっしゃるのでは。

[103: 買い替え検討中さん]

>>100 口コミ知りたいさん
また間違っているので指摘しますが昨年売り出されたデュオヒルズファーストの最上階角部屋ですが売出し価格6280万で実際に短期間で売れております。

[104: 周辺住民さん]

＞＞94 マンション比較中さん
戸塚中台公園広いし綺麗でおすすめですよ(^^)あと休日は車で大崎公園の動物園に行ったりしてますね。子供たちも楽しそうだし無料なので文句なしです(笑

[105: 匿名さん]

>>103 買い替え検討中さん

デュオヒルズ東川口ザファーストの方々曰く、13階の物件は売れず何らかの理由で引っ込めた。とのことです。過去に出物になったのは2件で、もう片方がきっと最上階ですかね

[106: 周辺住民さん]

>>97 マンション検討中さん
>>98 口コミ知りたいさん
>>99 検討板ユーザーさん
>>102 買い替え検討中さん

これで価格が基準から乖離してたらびっくりする、
東川口の他のマンションと変わり映えしない仕様、
市況が上がってついて行ける地域と行けない地域がある、
郊外であってもプレミアム感求める層が増えている、
それぞれのご意見があるかと思います。
では仕様が出揃ったところでお聞きしますが、ここは坪単価でいうといくらが妥当だとお考えでしょうか。

[107: 匿名さん]

>>106 周辺住民さん

いずれでもないですが、まあ来週には分かることなので(と言って価格表出てこないかも知れませんが)、待ってみるのが良いのではないでしょうか。ココきっと営業さんも見てますからね

[108: 周辺住民さん]

>>107 匿名さん
待つだけが得策ではありません。
金額は決まってしまったら覆らないからです。
逆に言うと仕様についてもなぜ今さら決まってから言うのか分かりません。
（これで仕様覆れば良いですけどね。）
そのための掲示板だとも思います。
ちなみになぜ待ってみるのが良いと思われましたか？
そしてあなたの坪単価に対するご意見は？

[109: 匿名さん]

>>108 周辺住民さん

仰る通りですね。決まったら金額は覆らない可能性が高いでしょう。
同じく仕様も覆ることはないかもしれませんが、覆る可能性もあるし、掲示板のやり取りの需要に合わせて金額が内部的に変わっている可能性もあるし、誰にもわかりませんが、私は総じて営業さんが出してくる額(営業サイドとしての評価)を見たいので、来週を待とうと思います。

[110: マンション検討中さん]

所感ですが、ここが～4500万台なら蒸発、～4900万台でもすぐ売れる、～5500万台でもまぁ売れる、～5900万台だとちょっとキツイ、6000万以上はまぁきつい。(普通の3LDK70㎡だとして)
地縁のある方々の所感はいかがですか？

[111: 口コミ知りたいさん]

>>110 マンション検討中さん
東川口はファミリー層の車持ちが多く、駐車場がどうなるかが大きなネックになるでしょうね。
確保できないなら近隣駐車場を斡旋してくれるのか、してくれないなら見送りとなる人が多い気がします。
それにしても、いくら駅前とはいえ、この地域でこの駐車場設置率で売り出してくるとは、売る気あるのかなと首を傾げてしまいます。

[112: マンコミュファンさん]

治安とか環境とかあるので一概には言えないけど、
西川口の新築が3Lで4600万?
川口の築浅ブランドマンションが5000?5700万、
では、かなり北部にある東川口は？というところ。東川口、場所は北川口。
あとは111さんと同様、駐車場ですかね。だいぶ奥まった位置なので

[113: マンコミュファンさん]

武蔵野線沿線が再開発の対象になりづらいというのもネックになる。(JRの縦方向路線と2路線なら再開発されそうだが)
埼玉高速鉄道に再開発の力はまだ無さそうだし。
この辺の駅力、将来性の部分でどうしても川口、西川口あたりの川口下部と比較してしまうよね。

[114: 通りがかりさん]

東川口で車有りと無しでは生活満足度が相当違いますからね。私は車持ちですが車無し生活は考えられないです。
いくら駅前とはいえ、地元の住み替え層は駐車場が確保出来る出来ないは相当大きいかと。
フージャーズの東川口テラスが駐車場台数が多いことを売りにするのも販売戦略として間違っていないかと思いますね。

[115: 周辺住民さん]

>>109 匿名さん
物件の価値がどれくらいなのか知りたかったので
皆さんのご意見聞きたかっただけなのですが
結局誰一人まともな回答頂けなかったのは寂しい限りです。

[116: マンコミュファンさん]

>>115 周辺住民さん

ちなみにご自身はおいくらだとお考えなのですか？

[117: 匿名さん]

>>115 周辺住民さん
何を言うか？ではない。
誰が言うか？である。
あんたの言うことには誰も耳をかさない。
現実を知れ。

[118: 買い替え検討中さん]

>>115 周辺住民さん
我々は専門家ではないので建物自体の価値（＝価格）を適切に割り出すことはできません。ですから皆さん答えにくかったというのがあるのではないでしょうか。

[119: 買い替え検討中さん]

適正価格を割り出すことはできないもののデベが提示しそうな価格帯を予想することはできます。以前この掲示板で平均坪単価260万と予想してる方がいましたが概ね的を得ていると思います。4500万（56㎡）～6100万（77㎡）、最多価格帯5400万位と予想します。新築プレミアム＋特別感のある部屋などはもう少し高めに設定されることもあるかもですが大体これくらいが今の市場相場ではないでしょうか。

[120: 周辺住民さん]

>>116 マンコミュファンさん
私は詳しくないのですが
ざっくり幅つけても良いのなら坪単価250～280くらいかなとは思ってます。
その根拠はいくつかありますが、例えば直近のミオカステーロはあの立地でもなんだかんだで竣工前に完売したことです。
中にはかなり条件の悪い住戸もあったのですが早期に売り切れてしまうのは
やはりこの辺り需要があるんだなと改めて感じました。

[121: 検討板ユーザーさん]

>>120 周辺住民さん

さすがに300超えはないでしょうけど280とかでも高すぎやしないですか？

それだと買えない人が確実に出てきそうです。

[122: 匿名さん]

来週金額決まるって本当ですか？

[123: 買い替え検討中さん]

>>122 匿名さん
公式ホームページには12月下旬販売開始予定となっているので来週か遅くとも再来週でしょうけどもこれまでも延び延びになっているのでどうなるかですね。気になるならここで聞くよりも直接販売会社に聞いたほうが良いと思います。

[124: 名無しさん]

川口市の12月議会では、（仮）東川口行政センターに生涯学習のため市民が使えるようにすると関係部局に指示をしたと市長が発言してました。部屋数は少ないでしょうが、公民館のような機能ができるのはいいですね。

[125: 周辺住民さん]

>>121 検討板ユーザーさん
買えない人が出てくるのは当然のことですし
むしろ買う人を選ぶ物件であると思ってます。
東川口に昔から住んでいる人間として
あの位置は本当に喉から手が出るほど欲しいと言っている知人も何人かいます。

[126: マンション検討中さん]

モデルルームって始まったんですかね？

[127: マンコミュファンさん]

販売開始が1月中旬にまた延期になってますね。

[128: 匿名さん]

期待してましたが仕様が低くて残念でした、
、、

[129: 周辺住民さん]

>>128 匿名さん
私もディスポーザーは使ってみたかったのでその点は残念でした。
買うのやめるということだと思いますがちなみに仕様がどのようなものだったら買っていたでしょうか。

[130: 匿名さん]

>>129 周辺住民さん
天井高2.4m→2.5m、ベランダ水栓なし→あり、隔て板低→隔て板高、風呂1418は大型角部屋のみ→3LDKには基本1418付ける、下り天井多め→もう少し減らすですかね。もう少し詳しく上げたらあと数個ありますが。
ディスポーザーは処理タンク設置による共益費増やディスポーザー故障による出費増に繋がるので個人的には無くても良いかな～とは思っていました。
特に角住戸でベランダ大きいのに水栓無しは掃除どうするの？と思ってしまいました。

[131: マンション検討中さん]

二路線利用でき、外環・首都高・東北道へのアクセス至便な東川口に魅力を感じていますが、レーベンというのに引っかかっています。
以前、レーベンの別物件での営業に嫌な印象があるんですよね。
初回は2時間位、マンション市況やローンやらの情報漬けで、何か誘導的な洗脳のような感じでした。
その後は住戸の選択と契約をすごい急かされ、複数期に分かれて分譲されるのが普通ですが、次期枠にしたいという意向にはなんやかんやと理由をつけて聞く耳もたないし、候補に挙げた住戸も今日予約しないと来週確保の保証はしませんとか。

大きな買い物に不安があるところにつけ込むというか一切考慮しない営業の態度に不信感を持ち、途中でやめました。

全部がそんな感じではないと思いますが、この時の不信感が拭えず、モデルルームに行くのを躊躇しています。

[132: 周辺住民さん]

>>130 匿名さん
なるほどかなり仕様の面で納得がいかないようですね。
売り主がこれを見て改善してもらえると良いのですが。。。
ただ今は建材や人件費の高騰で十年ほど前と比べて設備面にコストカットが激しいマンションが多いようですからある程度仕方がないのかもしれません。
それこそ誰も買えないような金額になってしまったら売り手としては意味が無いですから。

[133: 匿名さん]

レーベンが行政センターも建設する代わりに土地を市から安く譲ってもらったみたいな話を噂程度に聞いてますが、それが本当だとしたら安っぽい仕様にしないで欲しいですね。仕様落とすなら物件価格をお手頃にするなり、利益第一の考えは抑えて供給してくれたら有難い。

[134: 買い替え検討中さん]

>>105 匿名さん
おっしゃる通りですが今売出し中の9階を含めると出物は計3件のようです。

[135: 買い替え検討中さん]

>>133 匿名さん
はい確かに等価交換方式での売買ですので安く売ってもらえるなら有難いですね！
中古のデュオヒルズファーストより安くはさすがに無理としてもワンチャン坪250とかで出してもらえるなら大ラッキーです！価格発表を前に毎日ドキドキしながらなんとかと祈る毎日です！

[136: 買い替え検討中さん]

>>131　マンション検討中さん
気持ちはとてもよく分かります。そういうことが一度あるとデベに対して不信感が募ると思います。自分も昔スミ○の営業担当に同じような印象を持ったことがあります。今すぐに決められないと伝えても次期は間違いなく値段が上がるとか決算月なので今月中に契約して欲しいとか超強引で自己中で高圧的な態度で対応されました。ただ色々な物件を巡った結果分かったのは営業の質は会社で決まるのではなく人によるということ。隣人ガチャと同じで運のようなものだと思います。もちろんその会社独自のカラーというか社風があってその中で教育を受けた営業はある程度似た話し方だったり接し方をする傾向は多少あると思います。でも本当に十人十色で当たり外れがあるので普通に自分に合う人に当たれば印象が一発で180度変わることもあると思いますよ。

[137: 匿名さん]

>>135 買い替え検討中さん

説明会で聞いた感じ、ざっくり坪260前後のようですよ。

[138: 買い替え検討中さん]

>>137 匿名さん
そうなんですか！？それならほぼ予想通りですし2Ｌ狙いなので低層なら4500いかない部屋もありそうですよね！有難い！

[139: マンコミュファンさん]

>>137 匿名さん

それならサクッと売れそう

[140: 匿名さん]

>>138 買い替え検討中さん

ざっくり言われただけなので、半信半疑でお願いします。3LDKで5000万台(後半？)が主だった記憶です。

[141: 買い替え検討中さん]

>>140 匿名さん
了解です。ざっくりでも分かれば十分です。情報ありがとうございます。

[142: マンション検討中さん]

まだ間取り等プランは公開されていないんですね～。早くみたいです！！

[143: 匿名さん]

楽しみですよね。
横長でゆとりのある広めなリビング希望です！

[144: 匿名さん]

ここはディスポーザがない仕様のようですが、興味はありつつも40年近く利用したことがないわけで、特に無くても不便ではないかなと思っています。
ゴミ出しは24時間可能ですよね？

[145: 周辺住民さん]

>>144 匿名さん
さすがにゴミ出し24時間OKだと思いますよ。
正直使ってみたかったのは確かですが、
私も同じくこれまでずっと使ってこなかったのですから
当然ですけども無くても不便には感じたことはないです。

[146: 匿名さん]

>>142 マンション検討中さん

説明会で間取りの印刷表もらいましたよ。

[147: 買い替え検討中さん]

>>146 匿名さん
いつの説明会のものでしょうか？最近のではないですよね。ここに添付頂くことは可能でしょうか。前からHPに載ってるプランと同じでしたら不要です。

[148: 匿名さん]

>>144 匿名さん

はい。

[149: 匿名さん]

>>147 買い替え検討中さん

年末位に行った時です。全プラン載ってますよ。
こういったところに貼っていいのか分からないので控えますが、問い合わせればもらえると思います。

[150: 買い替え検討中さん]

>>149 匿名さん
それなら最新の情報ですね。全部で13プランあるようなので結構多いですよね。自分的には2L住戸しかほぼほぼ興味ないのですが一応全プラン見てみたい気もします。