パークホームズ湘南辻堂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ湘南辻堂についての情報を希望しています。
辻堂駅徒歩3分の場所にパークホームズがたつようです！
駅近で便利ですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1809/

所在地：神奈川県茅ヶ崎市浜竹２丁目3807番8他（地番）
交通：東海道本線「辻堂」駅　徒歩3分
間取：2LDK・3LDK
面積：57.19㎡～76.95㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: 匿名さん]

マンションってそういうもの。標準規約にも、管理費に共用施設の使用頻度は考慮しないとなってます。それ言い出すと、エレベータ使わない問題にも発展します。（水道代よりずっと高いと思います。）

[82: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん
エレベーターは良く話に上げられる共用設備ですが、マンションである以上必須の設備ですよね。
1階の人は確かに使わないですが、あることで資産価値を維持しているのでまあ我慢してくださいってことですよね。
害虫駆除とかは逆に1階の人の方がメリット大きかったりしますしね。
それに対して、サーフボード洗い場など一部の人しか使わない共用施設は、修繕積立金が不足したりする事態になると、無くそうという話が出てくる可能性はありますね。
もちろん、有ることによる資産価値の向上と、無くすことによる削減効果のバランスだとは思いますが、、

[83: 匿名さん]

マンマニさんがyoutubeでレポートあげてますね。

[84: マンション比較中さん]

先週末から第一期の登録が始まりましたね。登録受付も予約制なので駆け込み登録はできないみたいだけど、どれくらいの応募があるんだろう。

[85: 匿名さん]

サーフボード洗い場はその施設目当てで購入に踏み切る方もいるかもしれないのでばっさり切り捨てる事も難しいんじゃないかと思いますが、
このような施設を取りやめるにもマンション住民の3/4以上の同意が必要になったはずです。

[86: 評判気になるさん]

>>84 マンション比較中さん
第二期にモデルルーム見学と購入検討しているので、どのくらい余っているか気になります…

[87: 匿名さん]

サーフボードを洗う水道代が不公平と感じるのは直接目に見える費用だからかも？
全てを公平にと考えればエレベーターや機械式駐車場を使わない住人が支払い続ける
維持管理コストについても考え直す必要が出てくるのではないでしょうか。

[88: 通りがかりさん]

>>87 匿名さん
機械式駐車場は受益者負担で、駐車場代を払っているので、話が違ってきますね。
機械式駐車場は、空きだらけになると機械の交換費用が不足する可能性があるので、話題にあげられることが多いですが、実は想定通り（例えば70%以上の使用率）の稼働であれば、駐車場収入が経費をかなり上回ります。
上回った分は管理費会計などに入るので、実は駐車場を使っていない人も恩恵を受けています。
駐車場が多いマンションの方が、少ないマンションより管理費が低く設定されていたりします。

[89: 通りがかりさん]

こちら修繕積立金が毎年上がり、10年後に現在の2倍になって、そこから横ばいのようです。これって一般的なんでしょうか？

[90: 評判気になるさん]

>>89 通りがかりさん
5年毎に上がって、3倍位になる所が多いのではないかと思います。
オハナのように初めから高めで、値上げしないと言っている所もあります。
新しいうちは修繕費はあまり使わないので、10年以内に売却する可能性がある人は値上がりしていく方が良いかもしれません。

[91: 匿名さん]

長い目で見たら、最初から多めに修繕積立金を集めておくのは良いとは思いますけれど
短期でリセールする人はたしかにデメリットではあるのですね…
建てたばかりの場合は、修繕なども保証が効く場合もあるし
大規模修繕も1回目の場合はそこまではかかりにくいのはある。
でも年数が経ったときに足りなくて、組合として借り入れをしたり、各世帯で一時金を出さなくちゃいけなくなるよりは
最初から高いほうが安心ではあるのですよね。

[92: 匿名さん]

９０様
＞5年毎に上がって、3倍位になる所が多いのではないかと思います。
＞オハナのように初めから高めで、値上げしないと言っている所もあります。
＞新しいうちは修繕費はあまり使わないので、10年以内に売却する可能性がある人は値上がりしていく方が良いかもしれません。

修繕費に対して、月額はこれだけか程度にしか考えていなかったのですが
あまり考えてはなかったのですが、リセールの可能性がなくはないですし
改めて考える必要があるなと思いました。

[93: 検討板ユーザーさん]

>>79 匿名さん
私もキッチン開き戸をリフォームしたいと思っていますが、良い業者さんがなかなか見つかりません…
引き出し式に変更となると、扉ごと変更になってしまうのでしょうか…？
スーペリアフロアについてくるカップボードも下が開き戸になっているらしく、それなら自分の好きなものを買った方がマシなレベルですよね。。
もしここを見ていたら、営業さんなんとかして欲しいです。

[94: 匿名さん]

キッチンの開き戸はオプションでも引き戸に変更できないのは何故ですか？
どう考えても開き戸の方が便利ですし需要があると思いますが
何故はじめから開き戸（旧式？）のキッチンを採用してしまったのでしょう。

[95: 通りがかりさん]

>>92 匿名さん
私が聞いたところでは、一年ごとに千円ずつ上がり、そこから40年目までは上がらない予定だと聞きました。なので上がっても40年目までは２倍程度だったはずです。

会社の方針として、最初に安く設定してどんどん上げていくというやり方はしないようになったみたいなことを仰ってました。

[96: マンション検討中さん]

第2期の募集が締め切られましたね。1期で70％ほど売れたと聞きましたが今回はどれぐらい売れたんでしょうか。

[97: マンション検討中さん]

>>94
開き戸が残念すぎて、そのうちキッチンごと好きなものにリフォームしようかと。

[98: マンコミュファンさん]

>>95 通りがかりさん
最初に修繕積立金が月5千円とか極端に安いマンションは、デベがローンと併せての支払額を安く見せるためと言うのが実際の所だと思います
デベは売ってしまえば後は関係ないです

修繕積立金の値上げは、管理組合が定期総会などで3/4の合意で実施する必要があります
デベが最初に大規模修繕やエレベータなどの設備更新、鉄部塗装などの長期修繕計画を作っていて、それと併せて修繕積立金の積立計画（値上げの計画）も作成すると思います。
販売後は管理組合が（実際には管理会社が）それをもとに長期修繕計画を見直したり、修繕積立金の値上げを実施します。

95さんが仰っている、会社の方針とは購入時に月々の支払いを安く見せるためにスタートの修繕積立金を極端に安くするのをやめるということだと思います。

どちらにしろ、デベ作成の修繕計画は物価や資材、人件費の上昇や、劣化具合による修繕時期の変動は考慮されていないし、同じグレードへの設備更新が前提なので、住民からの設備グレードをあげるなどの要望やコストカットなども含めて、管理組合で（実際には管理会社がある程度は提案してくれると思いますが）実施する必要があります。

[99: 匿名さん]

聞いた話だとほとんどのマンションで長期修繕計画の見直しが必要になるみたいですね。
恐らく売主が設定した計画では賄いきれなくなり修繕積立金の値上げが必須になるのだと思います。

[100: マンション検討中さん]

>>98 マンコミュファンさん

95です。丁寧にご説明いただきありがとうございます。
知らないことが多かったので大変勉強になりました！
近くのリストはスタート時安かったですね…

[101: 匿名さん]

>>79 LIXEL製のキッチンと伺いましたよ、LIXELに問合せしたり、LIXEL系の代理店リフォーム会社を検索し問合せされて見たらどうでしょうか？

[102: 匿名さん]

修繕積立金の初期計画は売主が立て、その後は管理会社が計画を見直しする事になるんですね。
てっきり管理組合（住人）が計画の見直しをしなければないと思い込んでいたのでそのタイミングで理事になってしまった人は重責と考えてしまいました。

[103: 匿名さん]

そうなんですか、だったら安心ですね。戸建てだとそういうのも自分で計画を立てていかないといけないんでしょうけど、マンションはそいういう点でも生活しやすいんだなと思いました。
修繕はどんな建物に住んでも必要なことだから、管理してもらえるのはありがたい点だと思います。ここは8千円台～1万円台と初期としてはちょっと高めに思えるけど、将来を考えて必要な出費だという意識を持った方がいいんだろうなと思いました。

[104: 匿名さん]

>>102 匿名さん
修繕費等の見直しの主体は管理組合ですよ。管理会社はあくまでも提案してくれるだけです。

[105: 匿名さん]

>>102
こちらは三井の物件なので、第三者管理ではないでしょうか？
https://www.zenkoku-mankan.org/third-party/

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん
第三者管理なんかにしたら、リセールが難しくなってしまいますよ。

[107: 匿名さん]

>>106
理事しなくていいなんて最高じゃないですか。

[108: 匿名さん]

リセールとは関係ないでしょ。三井の北仲も都心パークコートザタワーも第三者管理。面倒なくて最高！

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
え？
ここ、分譲賃貸じゃないですよね？

[110: 匿名さん]

こわいなあ。三井・・・

[111: 匿名さん]

理事会がないだけで、管理組合は存在するし、総会決議で物事決めるんだから、賃貸とは全然違う。理事会の取り回しは、実質管理会社がやるんだから、建前だけの理事会なんかいらないし面倒なだけ。もしくは、理事会は、やたら声の大きい理事に私物化されるだけ。

[112: 通りがかりさん]

>>107 匿名さん
理事長やったことあるけど、そんなに大変じゃないですよ。
大規模修繕の時とかは大変だと思いますが、自分の住むマンションについてより関われるし、私は良かったと思います。
まあ、月1回1時間とかの理事会にも出られない位、忙しい人は大変かもしれませんが

[113: 匿名さん]

第三者管理なんてにしたら管理会社に好きなようにされるだけですよ。
「管理会社は自社利益第一」と思っていた方がいい。住民の事は二の次。

理事会が頑張って管理会社を変更するマンションも多いです。最初のうちはわからなかった重大な問題が後から発覚するからです。
とにかく最初のうちは月一度の理事会負担くらいな軽い感じで良いので、理事会は継続して機能させておく方が良いですよ。

[114: 匿名さん]

こちらは第三者管理方式で決まりではないんですか？

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
あ！本当だ！
『管理組合結成後管理会社へ委託』と書いてありますね。

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん

それは、理事会方式も第三者管理方式も同じ。単に、管理会社を使わない自主管理方式でないという意味。概要からはわからないから、営業に確認した方がいいですよ。あと、仮にここが第三者管理方式なら、理事会方式に拘る人は、やめた方がいい。入居後、総会で理事会方式に変更はハードルが高い。なぜなら、おそらく第三者管理方式にメリットを感じて契約してる人が多いから。今のうちがそう。一部、普段から口うるさい奴が理事会方式にしろと騒いでいるが、アンケートでは誰も耳をかさない。理事会方式になると、こういうクレーマに近い奴が幅をきかすから注意。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん
それ、クレーマーじゃないと思いますが。

でも、第三者管理方式に決まってしまったら、もう変更は無理ですね。

[118: 通りがかりさん]

第二期もそこそこ売れたようでした。第三期で完売かもしれませんね！

[119: 通りがかりさん]

>>118 通りがかりさん

残りの部屋数はどれぐらいあるんですかね？

[120: 通りがかりさん]

津波来たらアウトなマンションです。値段もリスクも高すぎる。

[121: マンション検討中さん]

津波が怖いとか言う人、そもそも湘南は検討外なんだろうからわざわざ口出ししなければいいのにね。

[122: 匿名さん]

最新の公的な津波ハザードマップ。信じるかどうかはご自身でご判断を。
https://www.city.chigasaki.kanagawa.jp/bosai/1001267/1001268.html

[123: マンション掲示板さん]

>>122 匿名さん
これ見ても津波リスクない場所ですけど笑

[124: 匿名さん]

>>123 マンション掲示板さん

122です。そう、私もそう言いたかったのです。このあたりは津波リスクありません。

[125: マンション掲示板さん]

>>124 匿名さん

そついうことですね、失礼いたしました。

[126: 通りがかりさん]

>>119 さん

第一期で約50、二期で約10売れて、残り10部屋程度と聞きました。

2、3階が多く残っていたように記憶しています。

[127: 匿名さん]

駅近で海ビューって最高じゃないですか。
ちなみに7階以上だと海が見えるようです。

南向きで海が見えるっていうのも希少かも。
空想してみると気持ちの良い生活ができそうな感じです。

最終期1次は3LDKで5千万円台。
だけど駅近で70㎡という広さもあるので妥当な感じがします。

茅ヶ崎とも平塚とも藤沢とも違う辻堂の雰囲気も良いなと思います。

[128: 検討板ユーザーさん]

>>126 通りがかりさん
気づけば残り2戸のようですね。公式HP更新されてました。

[129: 通りがかりさん]

>>109 匿名さん
線路側ネット取れていました。
外廊下が鉄格子で桜の広場側から丸見えです……防犯上心配です。内廊下ではないので仕方ないとしても、もう少し目隠しスクリーンとかスリガラス使ったりとか、、なんとかならないものですかね。

[130: 評判気になるさん]

>>129 通りがかりさん
これではまるで団地ですね