ソライエテラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ソライエテラスについての情報を希望しています。
796戸の大規模マンションです。
大規模なので色々期待してしまいますね！
価格も気になります！
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sokamatsubara4/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152754

所在地：埼玉県草加市松原三丁目1638番1　
交通：東武スカイツリーライン「獨協大学前<草加松原>」駅　徒歩11分（イースト）、徒歩12分（ウエスト）
間取：1LD・K+2S～4LD・K
面積：70.56m2～81.38m2
売主：住友不動産株式会社・東武鉄道株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[2655: 匿名さん]

>>2652 匿名さん
仰る通りこのエリアって多少駅遠の方が魅力的ですね。だからこの物件も強気の値付けでもかなり売れてるようです。角上もオープンしますし、ますます発展しそう。

[2656: 名無しさん]

>>2655 匿名さん
このエリアに地縁がない方は西口のスミフ物件か戸建てエリアに魅力感じて買う人が多そうですよね。

[2657: 通りがかりさん]

>>2653さん　　　参考に4LDKがいついくらでどこのマンションが成約してるか教えていただけますか？不動産市況が上がる前の成約事例を言われてもあまり参考にならない気がするので。

[2658: 通りがかりさん]

>>2650 マンション検討中さん


断言します。
その中古物件すぐなくなります。
多分もうかなりの見学予約入ってる。

[2659: マンコミュファンさん]

>>2658 通りがかりさん

4L駅近の5000万以下は魅力的、、
欲しかった

[2660: 名無しさん]

>>2658 通りがかりさん
私もそう思いますね。
近くのスミフ物件しかり、ソライエテラスを見つつ、中古を見ている人は結構いそうです。築10年ですが、駅近4LDKで5切るのは魅力的に感じる人いそうです

[2661: マンコミュファンさん]

>>2660 名無しさん
10年後の値段考えたらここより駅近の方が高いかもしれませんね。

[2662: マンション検討中さん]

>>2661 マンコミュファンさん

築20年の駅近、いろいろリフォーム必要な時期には差し掛かりますが、ここと比べてどっちが魅力的かですね。
ここもまだまだ綺麗だから良さそう！

[2663: 匿名さん]

駅近は正義ですからね。特に駅徒歩10分を超えると価値が急落するって言いますし。

[2664: 名無しさん]

>>2663 匿名さん
ここはやや駅遠ながら、周辺環境に魅力があるという意見もあるし、急落とまではいかないかもですね。

[2665: 匿名さん]

>>2662 マンション検討中さん
適正価格って難しい。この中古物件が本当に問い合わせ殺到ですぐに売れるならもう少し強気の値付けをしておいても良かったのかも。5480万でも売れた？

[2666: eマンションさん]

>>2665 匿名さん

絶対にそれくらいの価格でも売れたと思うんですけど、早く売りたい事情があったのかなと思ってしまいました。

[2667: 名無しさん]

マンションの価値は周りの環境に影響されますからね。獨協大学前に限っていえば、将来的にソライエテラスより駅近に資産価値に影響するような新築マンションの建設の可能性は少なそうですが、例えば竹ノ塚の団地群が同じような再開発をされた場合には影響があるかもしれません。ただこんなこと言い始めたら超一等地に物件買わない限りどうしようもないですが。

[2668: 口コミ知りたいさん]

獨協大学前の再開発エリアでスミフ物件を購入したいなら割安な中古を出るのを待つのではなくソライエテラスを買っちゃうのも手だと思いますね。スミフ物件の中古倍率高いですから…最近は数も少ないですし。

[2669: 通りがかりさん]

スミフのここ一帯のソライエシリーズは、修繕積立金を何年か後ごとにどんどん値上げしていく計画かと思います。該当の物件も管理費、修繕積立金含めてすでに今段階で26000円超みたいですし。
多分スミフも中古の成約事例見ながら新築の値付けしてるんでしょうし、中古で掘り出し物の安い物件出るまで賃料支払いながら待つという選択肢もなかなか取りづらい気はします。会社から補助出るとかだったら、その選択肢もありかもしれないですが。

[2670: マンション検討中さん]

>>2669 通りがかりさん
修繕積立金はどうせ値上げ必須なので初めにその計画を作ってくれてるのは逆に安心だと思います。ただ昨今のインフレでそれで済まなくなりそうですね。あと会社の家賃補助より早めに買ってしまった方が全然得だったというのが最近の値上がり状況です。うちはそれで出遅れました。

[2671: 名無しさん]

>>2669 通りがかりさん
管理費修繕積立金についてはそれくらいの金額が妥当な気もしますけどね。最初安いところは、後から2.6万円以上になってくると思いますし、中古マンションの近く10年くらいの物件なら大抵それくらいなのかと。それよりも長期修繕計画を把握した上で判断するのが良いと思いますよ。

[2672: 口コミ知りたいさん]

>>2670 マンション検討中さん
うちはさらに、補助の内容の改悪もあって二重パンチでした。。
家賃補助が家族世帯で10万超且つ定年まで出る企業なら賃貸にするのも良いかもしれないですね。逆に5万円以外以下で、今も手出しで10万超えたり、設備が微妙なアパート住まいなら待つ分損する可能性もあると思いますね（いずれそこそこのマンションを買う予定なら）

[2673: 名無しさん]

マンマニに埼玉新築真冬の時代と揶揄されるほどの埼玉新築市場、金利上昇リスク、などなど。待っててもメリットがなさすぎる。東京通勤圏で70平米以上5000万以内で購入できるのはここが最後の物件かもね。リーマンショック級が起こらないと新築値価なんて下がらない。もしそうなっても今買えない、決断できない人間がその時に買えるわけがない。

[2674: 名無しさん]

スミフの人に言われたのは、土地の買い付けから始まってマンション売り出すまでには数年かかると。買い付けしたときの値段があるので急に価格を下げることはないと言われた。なので日々家賃がかかっている状況なら早めに買ったほうがいいかもしれない。

[2675: 検討板ユーザーさん]

>>2673 名無しさん
マンマニさん、どこでおっしゃっていましたか？

[2676: 匿名さん]

>>2675 検討板ユーザーさん
リンク先の武蔵浦和のマンションの記事中に書いてますよ。

[2677: 名無しさん]

>>2675 検討板ユーザーさん
Ｘでも度々言及されてますよ。

[2678: 通りがかりさん]

隣のマンションを買った元不動産関係の人間です
大幅な値下がりは本当に期待できないですよ
土地代の話だけではなく、材料の高騰に合わせて人件費（＝関係者の給料）をあげてく動きがあります。
戸建てはロシアが落ち着けばと思ってましたが、難しいと思われるので世界的に木材価格も高いままで下がる見込みもなし。
世界的な首都を見れば日本の住宅価格はまだまだ手頃です。
ここは投資には向かないマンションですが、値下げを待つような場所でもないです。
家がほしいならここじゃなくていいので、早く買うほうがいいですよ。
家あまりによる価格暴落は東京通勤圏エリアにはあてはまりません。

[2679: 口コミ知りたいさん]

>>2678 通りがかりさん
世界的な首都を見れば日本の住宅価格はまだまだ手頃です。
家あまりによる価格暴落は東京通勤圏エリアにはあてはまりません。
↑
御意

[2680: マンコミュファンさん]

供給数が多くて価格が上がりづらい点はこのエリアのデメリットだと思いますが、一方でこれだけの大規模マンション×整備された街並みは首都圏にも多くはないので、今後しばらくは20～40代ファミリー層の支持を得そう。買う理由が明確にあるエリアなので、暴落リスクは低い気がしますね。
逆に新築しか買う理由がないエリアや物件だと買い手がなかなか見つからないということもあるかもしれないですね。

[2681: マンコミュファンさん]

>>2679 口コミ知りたいさん
ニューヨーク、ロンドン、パリ、上海、ソウルどころかバンコクとか東南アジアの首都より安いみたいですね。

[2682: 名無しさん]

>>2681 マンコミュファンさん

日本の給料が低すぎる上に、海外に比べると格差がまだ緩いことが原因ですね
日本以外はお金持ちは本当にお金持ちなので
10年前までは日本に出稼ぎに来てくれていたアジアの方も他の国に流れる動きもあり、残念ながら日本は本当に貧乏になりました
これを改善するには給料をあげていくしかなく、そうすると巡り巡って家なども値上がりするんですよね
残る望みはリモートワークですが、教育環境諸々が地方と首都で違いすぎるんですよね～

こちらに住んでですが、URは家賃の3倍の給料が必須など制限がかかってて比較的ゆとりのある人たちが多く、スミフマンション（ブランド代あっても信頼がほしい人たち）選ぶ人たちで構成されてるせいか、のんびりしてるとこがいいです

なお、水はけは悪いのでそれは妥協がいります

[2683: 匿名さん]

資産性は気にするに越したことないですけど、気にしすぎるのも考えものかなと思っています。正直一般人が買えるレベルの物件ならハズレを引かなければ問題ないかと。むしろ気にしすぎて、買うのが後ろ倒しにしている方が損失大きいですね。。

[2684: eマンションさん]

>>2682 名無しさん
へぇ～。URってそんな条件があるのですね。
マンションも一般的には返済比率20～30%と言われていますよね。

[2685: マンコミュファンさん]

>>2678 通りがかりさん
隣のマンションってソライエシティでしょうか？見識深そうなのでなぜそこを選んだのか、またここソライエテラスの今の値段についてもう少しご意見頂きたいです。

[2686: eマンションさん]

>>2685 マンコミュファンさん
人を否定されるのならまず貴方の意見を示してください。

[2687: 名無しさん]

>>2686 eマンションさん
否定してませんよ。単純にもっと詳細を知りたかっただけです。少し前に荒らしが多かったので過敏になるのは分かりますが、当方も検討してまして後押しが欲しいと思ってお願いしたまでです。

[2688: 評判気になるさん]

>>2685 マンコミュファンさん
2678さんではないですが、私は貴方のコメントにネガティブな印象持ちませんでしたよ。私もこのエリアに既にマンション買った身ですが、以前と比べると割安感は減ったのは事実かなと。ただ都内までこの距離感で、メジャー7且つ大規模マンションで5,000万切るのは悪くないのかなと。

[2689: 口コミ知りたいさん]

>>2687 名無しさん
勘違いすいません。質問だけする輩が多いので失礼しました。どちらにせよ、貴方の意見も示された方がいいかと思いますよ。

[2690: 評判気になるさん]

>>2685 マンコミュファンさん

まず市場の流れからみて一刻も早く買わないとまずい気持ちだったことから、市場に出てるマンション以外は除外しました
また、売らない可能性も踏まえて資産性よりも実需（無理のない予算）重視にしました
残債割れしなければいいを1つの線引にしました
現段階の話ではあるものの、すでに残債割れはあり得ない市場になってほっとしてます

駅からの道が夜中も歩きやすいこと、自転車も通りやすいことで駅距離を妥協
水害は昔は膝丈まで使っていた街が、今はそれ以上の降水でも数センチ（長靴レベル、床上なし）まで下がってること、一階に興味なかったことで許容しました
公園が目の前であること、トーブイコートができれば徒歩5分で生活が整うこと、若い世代がおおいことで30年後まで廃れないことは魅力でした
あとは警察署が程よく近いことでの治安への安心感、病院関連の充実度と市立病院への近さ、大学がある駅であること、市立図書館があること、UR都市機構の入居条件がしっかりしてるので変な荒れ方はなさそうなこと、大規模再開発であることからお店も今後増えることが期待できたことが後押しになりました
中古も悩みましたが、当時は控除が充実してたので新築を選択しました
予想外だったのは駅前のムクドリ。あれがこちらまで来ないことを心から願ってます
フクロウカフェが日中にフクロウを出してくださったりしてるので、あれがバリアになってくれないかと本気で思ってます
部屋のスペックは広さが担保されてることとスミフってこと以外は普通すぎですね

テラスの値上がりは予想以上のスピードですが、首都圏全体をみると妥当な範囲かと思います。むしろこの市場で上がらないと土地はやめたほうがいいです
自分が今買うなら、共有施設は少なくあって欲しい派なので築浅で駅チカか公園などの眺望ありの中古選ぶかもしれないです
控除も変わりましたし、中古のほうがまだ価格上がりが緩やかみたいなので

色々書いたものの、家は御縁なので、許せない条件がないなら、部屋に入った瞬間の直感で決めちゃってもいいと思います

なお、厳選して5軒ほど物件見て決められないなら、条件を大幅にみ直すことをおすすめします
本当の優先度を間違えてるか、現実が見えてないかのどっちかなことが多いです

[2691: マンコミュファンさん]

>>2689 口コミ知りたいさん
質問だけする輩とは？質問してはダメなのですか？意見を必ず言わないといけない？少しナイーブ過ぎませんか？

[2692: 口コミ知りたいさん]

>>2690 評判気になるさん
ありがとうございます。非常に参考になります。正直言うと過去の値段を見て、こんな値段で買っていいのか、すごく損した気分になるのですが、実需なら必要な時が買い時と思ってかなり前向き検討しています。

[2693: eマンションさん]

>>2665 匿名さん

絶対にそれくらいの価格でも売れたと思うんですけど、早く売りたい事情があったのかなと思ってしまいました。

[2694: eマンションさん]

新築マンションはそう簡単に値段が下がらなくて、最近やっと中古と新築戸建ての値段が落ち着いてきたようですね。
やっぱ新築は一期に購入が一番お得ですね。
あと資産性も、皆売る目的ではなくふつうに住み続ける気持ちで購入されているファミリーが多いですよね？入れ替わりが激しくなさそうで安心かな。

[2695: マンション検討中さん]

完全体になってる状態ということ、戸建ての価格の煽りを受けて、ウエストは更に値上がるでしょうから、早めの決断が大事な気がします。

[2696: 名無しさん]

実際ウエスト5,000万超えると思いますが、ウエストは一番前の棟以外で5,000万円は高いと思うなぁ。後ろの方の棟で5,000万超なら残債割れしそうな気がする…

[2697: 匿名さん]

>>2694 eマンションさん
住み続ける前提の方が多いと思いますよ。
売る人は家族が増えた/大きくなったで手狭になったとか転勤などの仕事都合の理由が多いと中古仲介の不動産屋に聞きました。

[2698: 検討板ユーザーさん]

>>2697 さん
実際75m2じゃ、子供2人手狭ですもんね。小さい頃ならなんとかなりますが。

[2699: マンション掲示板さん]

>>2696 名無しさん
確かに、5000は高すぎなイメージありますが
価格高騰の状況ですから、他の新築マンションも上げますからね…

需要が全く無いならわかりますが
そうじゃなければ買う人が買っていきます。
※結果的に値下げはない、且つ高く販売される。

段々、5000万が違和感なくなってきましたよね。

[2700: 評判気になるさん]

>>2699 マンション掲示板さん
そうですね～。この価格の大規模マンションはほとんどないので、売れると思いますね。なので、値下がりは期待できないかなと。
一方で今の中古価格を考えると残債割れリスクは結構あると思います。ウエストの価格に合わせて、近隣の中古マンションの推移が上昇しているか確認する必要がありそうです。

[2701: マンション掲示板さん]

>>2699 さん
あとウエストで気になるのが構造ですね。
上空から見ると「E」の形になると思うのですが、エントランスは一番下の棟にあると思うんですよね。いくつか出入口あると思いますが、真ん中と後ろの棟はエントランスから出るのにぐるっと回り込む必要が出てきそうだなと。そうなるとHPには徒歩12分とありますが、実際には15分以上かかってしまいそう。
ウエストの中・後ろの棟は売ることになったときに大変そうな気がします。

[2702: 匿名さん]

>>2701 マンション掲示板さん
大規模だけに導線の影響はありますね。
ただ、エリア的には最後の新築マンションですし
販売力のあるスミフなら売り切るでしょう。

でもどうしても近い方が…という方は
近隣中古がおすすめになりますね。
2000戸近くのマンションが供給されているエリアになりまますので、多くはありませんが中古の供給も続きますし。
※安く売り出しはしなさそうですが…

環境の良さについては良いマンションだと思いますが
駅距離というのもニーズが高いポイントなので
※東口にも中古マンションありますし。

[2703: 評判気になるさん]

・スミフが売り切る
・購入者の売却損益

これを区別しないといけないよ。

[2704: 名無しさん]

八潮のガーラレジデンスが3階65で5400万…。市況の移り変わりを感じます。
https://manmani.net/?p=53756