グランアッシュ天王寺烏ヶ辻ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランアッシュ天王寺烏ヶ辻についての情報を希望しています。
桃谷徒歩1分にマンションがたつようです。
便利そうですね！
公式URL：https://grand-h.com/karasugatsuji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻１丁目62-1他（地番）
交通：JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩1分
間取：2LDK+S（納戸）～3LDK
面積：61.79m2～76.13m2
売主：株式会社ホームズ
施工会社：株式会社金山工務店
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

駅一分だし、グランアッシュだから多少は安そうなのが◎。でも、ベランダ東向き、焼き鳥屋の隣、電車が近すぎるのが懸念点。広さは普通っぽい。玄関は内廊下で無ければ周りはマンションに囲まれてますね。

[2: マンション検討中さん]

懸念点はやはり電車ですね。T3サッシくらい入れてほしい

[3: マンション検討中さん]

>>2 マンション検討中さん

サッシ良くても窓開けたい派には厳しそう。
目の前の道人通り多いから低層階は目が合うね。

[4: 通りがかりさん]

駅近は地下鉄に限ります。
環状線は本数多いし近すぎるとどうしてもうるさいし音気にするならさけた方がいいと思う

[5: マンション検討中さん]

坪280とのことです。
駅近の割には値段がおさえられてるのは、やはり音ですね、、、

[6: 評判気になるさん]

>>5 マンション検討中さん

それは低層階から280万ということですか？

[7: 名無しさん]

坪単価安くても39戸ならランニングコスト高くなるからなー

[8: 匿名さん]

この戸数で機械式駐車場があるというのが気になります。
管理費や修繕費のことは最初に抑えておく方がいいんでしょうね。
ストリートビューでお隣の焼き鳥店を確認しました。
焼き鳥店の上は集合住宅になっているようでした。そこがマンションの方を向いて建っているので
部屋によってはそこからの視線が気になるかもしれませんね…。

[9: マンション検討中さん]

機械式駐車場の維持くらい、月々の駐車場収入で余裕で賄えると思うのですが。そんなに高いんですかね？

[10: 検討板ユーザーさん]

今時の新築マンションだったら電車の音も気にならないくらい気密性高そうですけど、マンションによるんですかね

[11: マンション検討中さん]

坪いくらくらいですかね？
駅徒歩1分だとそれなりにするんでしょうか？

[12: マンコミュファンさん]

徒歩１分は魅力ですが、東向で環状線目の前、間取りは一般的で風呂は1418窓無し…近隣も売れ残っているようですし、さてどうなるか。

[13: 検討板ユーザーさん]

間取りは板マンとしては悪くないけどせっかく角部屋ならリビングは二面採光にしてほしかったな。
値段は低層で5980くらいとみた

[14: マンション検討中さん]

駅近・間取りはよかったですが、
やはり電車の音が気になるところです。
T2サッシとのことでしたので、、

上層階でも6000半ばでしたね。

[15: eマンションさん]

電車の音は慣れるとしても、東向はどうでしょうね。南に張れなかったのは仕方ないですが、今のところ駅前1分以外に強調材料がなし…

[16: マンション掲示板さん]

前を歩きましたが、電車の音は当然ダイレクトで、しかも3分おきくらいに飲んで～飲んで～の駅メロもばっちり聴こえます。少なくとも窓開けたら厳しいですね。

[17: マンション検討中さん]

徒歩1分と五条校区のニーズでどこまでいけるか。五条はパンク寸前で校区再編のうわさは前から聞きますが。

[18: マンション検討中さん]

>>17 マンション検討中さん

再編といっても、聖和も桃陽も余裕ないですよね。
勝山は生野区だし。

[19: マンション検討中さん]

>>18 マンション検討中さん
ま、一番可能性が高いという話です。ちなみに区を跨いで再編された事例をご存じですか？

[20: マンション検討中さん]

五条を再編するなら、勝山通りから南を聖和に、玉造筋から東を桃陽と聖和にでしょうか。
いずれにせよ5年先10年先の話ですね。

[21: eマンションさん]

色々これからですが、ひとまず駅前に綺麗なマンションができるのは桃谷としてはよいのでは。昔はあまりいいイメージはありませんでしたが、最近は近くに他マンションも建ってますし、生活利便施設が増えるとなおよしです。

[22: 匿名さん]

桃谷駅前のデサント本社ビルは売却されるらしいですね。
そちらにも今後何ができるか楽しみです！

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
そうなんですね！スーパーとかドラッグストアができるといいですが、普通に考えればマンションですよね。ただ、ここ以上に駅に近すぎなのでそれはそれで騒音がひどそう。

[24: マンション検討中さん]

>>23 マンション検討中さん

線路からの距離、ホーム屋根の有無、マンションの向きからすると、
ここの方が騒音は厳しいのではないかと。

[25: 周辺住民さん]

初めて投稿します。昨日、見学に行ってきましたがやはり線路との距離感は気になります。窓を開けるとそれになりに音はすると思います。内装は至って普通のマンションと感じました。五条校区以外の魅力は少なかったように感じます。立地であれば高くなりますがプラネスーペリアの方が好みでした。

[26: マンション検討中さん]

駅近と日照以外はお値段含め、プラネスーペリアの方がずっと上ですね。
購買層も違いそうです。

[27: 名無しさん]

>>25 周辺住民さん
ここもプラネなんちゃらも大差ないと思うけどね。それなら駅に近いぶんこっちの方が資産価値の維持はしやすそう。ま、個人の好みで選べばいいんでないの。

[28: マンション検討中さん]

>>27 名無しさん
天王寺区は一般的に玉造筋から西側が本当の天王寺区と思います。プラネは周辺はかなりいい場所です。地元の人より

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん

本当の天王寺区とか真顔で言う人がいるから五条校区は一般ピーポーには住みづらそうに思います。多くの病院といい学校が近いからこの辺に住みたいってニーズの一般ピーポーより。

[30: マンション検討中さん]

夕陽丘高校や天王寺商業高校目当てなんですね、わかります。

[31: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん

本当の天王寺区とか真顔で言う人がいるから五条校区は一般ピーポーには住みづらそうに思います。多くの病院といい学校が近いからこの辺に住みたいってニーズの一般ピーポーより。

[32: マンション検討中さん]

新世界付近のあびこ筋の北の南とか、大阪市内は一本の通りを隔てて随分変わることがあります。

[33: マンション検討中さん]

本当の天王寺区(笑)
そういう古い考えの人がいるから真法院あたりの地価は変わらないんでしょうね～。マンションとしては駅に近ければ近いほどいいに決まってるのにね(笑)

[34: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中
何言ってんの？(笑)
不動産の事知らないんだね。
人気エリアは理由があって、人気なの。
わかるかな?？まあいいけど。

[35: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中さ
まあ地価公示で堂ヶ芝1と玉造筋西側のポイントを比べてくださいな。

[36: マンション検討中さん]

地価どうこう言わずとも、土地勘のある方なら玉造筋の東西で雰囲気が違うことは分かると思いますよ。

[37: マンション検討中さん]

10年前はそういうとこありましたよね。
桃谷や寺田町が改装されて、玉造筋西側も雰囲気よくなっていくと思います。
環状線西側はどうしようもないでしょうけど。

[38: マンション検討中さん]

失礼、西側ではなく東側でした

[39: マンション検討中さん]

>>34 マンション検討中さん
そんなことは周知です。マンションとしては、の意図がわからないかな？(笑)

[40: 名無しさん]

お、玉造筋より西マウントマンあらわるですねw
まぁ世間一般で見ると、地価は高いけど合理的で若い金持ちは住んでいないイメージでしょうね。
まぁマンションを語る際に地価の水準の話を持ち出すのはナンセンスです。例えば、芦屋の地価の高い地域にある新築マンションと梅田から1～2駅で駅から徒歩5分のそれならどちらがいいでしょうね～。地価が高いほうがいいんでしょうかね～。

[41: 通りがかりさん]

ここはちょいと高いわな

[42: 検討板ユーザーさん]

営業マン売る気なさすぎて笑います。駅1分の立地しかアピールポイントないんですか？レジェイドの営業の方がちゃんと魅力を伝えて売ろうとしてきて好感持てるくらいだった

[43: 匿名さん]

近隣住民です。
営業の方、ストレス溜まってるのはわかりますが、マンションギャラリー出てすぐタバコ吸うのは辞めてほしいです。しかも、歩きタバコ。スーツにベストの中年男性の方でした。子供たちも多く通る道なので、最低限のマナーは守ってほしいですね。

[44: おっさん]

お腹の大きい奥さんと旦那さんが楽しそうに現地看板を見ていて、ほのぼのしました。若い世代が増えて活気が溢れると良いですね。

[45: マンション検討中さん]

>>43 匿名さん
このあたり喫煙禁止エリアでしたっけ？？
あまりに酷いなら通報してみては？

[46: 名無しさん]

駅近のみが取柄だが
他は普通で値段が高いかな

[47: 匿名さん]

今の時代、青田売りは厳しそうですね
えっ安っ！っていうような物件が無いので
高すぎて客がついてこれてないのでは？

[48: eマンションさん]

駅近しかないですが、腐れど駅近はかなりのアドバンテージですので価格と天秤にかけてどうとるかですね。個人的には高いなぁと思いますが、人それぞれです。

[49: 検討板ユーザーさん]

ここのバルコニーは東ですか？

[50: マンション検討中さん]

>>49 検討板ユーザーさん
です
環状線直撃ですね

[51: マンション検討中さん]

横の焼き鳥屋が気になります。火災やゴミ、虫のリスク。
そして隣接マンションの汚さ。
駅近だけを取るか否

[52: マンション検討中さん]

一般的にマンションは駅から近ければ近いほど良いと言われますが、地下鉄駅とは違ってむき出しの駅の場合は近すぎるのも考えものですね。

[53: マンション検討中さん]

公示地価みましたが、桃谷駅の堂が芝は416,000円。
真法院町は630,000前後でした。環状線を越えた途端に200,000円。
勝山が460,000円。烏ヶ辻は440,000くらいでしょうか。
路線価はグランアッシュ前は他に比べて少し高めな印象でしたけど。
欲しいなとは思ってますが、環状線そんなにうるさいですかね？地上で通過音を聞きましたが、苦にならなかったです。環状線東は平家ばかりなので、音はそっちに抜けていくかなーなんて呑気に考えてます。T２サッシ採用みたいですが、あまりその辺詳しくないので、ご存知の方ご教授いただけますでしょうか。

[54: 検討板ユーザーさん]

確かに音はそんなに聞こえないけど、ブランズ国分町なんかはT3サッシだった。T2で十分かどうかは住んでみないとわかりませんね。3種換気の換気口もありますし音は入ってきそう

[55: マンション掲示板さん]

>>54 検討板ユーザーさん
国分町でT 3ですか、、、T 2だと少し心もとない気もしてきた。桃谷駅に入ってくるので減速している分、国分町よりは静かなのかな、という気もしないではないですが、やはり現地で確認したいですね。何か方法あるかなぁ、、、

[56: マンション検討中さん]

住んでみないとわからないことですが、近くにいると走行音より「のんでーのんでーのまれてーのんでー」が耳につきます。

[57: マンション検討中さん]

あのチャイムって、あの歌だったんですね。全然知りませんでした。あんまり知りたくなかったかも笑　でもチャイム自体は可愛いと思います。

[58: マンション検討中さん]

生野区側に、河島英五経営のライブハウスがあったそうです。
自分は朝からなんだか物悲しい気持ちになりますね～

[59: 通りがかりさん]

>>54 検討板ユーザーさん
国分町はT2ではなかったでしょうか？T3は二重サッシと承知しておりますが、間違いでしょうか？

[60: 通りがかりさん]

横から失礼致します。
電車の音気になりますよ、ブランズ天王寺国分町の竣工時に体感した事あります。T3サッシはさすがと思いましたが、音は聞こえます、実際モデルルームの窓を開けたままテレビをつけましたが集中して見れませんでした。バルコニーは全部南向きで線路は東側に位置します。
グランアッシュはバルコニーが線路側向いてますからどうでしょうか?
駅の近くなので駅と駅の中間地点よりは防音補強はされてるでしょうが、その点も気になりますね。
現地近くを朝、晩歩いていて気にならないのは普通です。日常的に電車の音を聞いたり電車に乗ったりで慣れてるからです。大切なのはマンションの部屋の中でくつろいだり、就寝するときのイメージがどこまでできるかですね、環状線5時~24時まで365日毎日動いていますからね、私はそれが嫌で（不安）購入を見送りました。検討者の少しでも参考になればと思い長文になりました事をお許しくださいませ。

[61: マンション検討中さん]

T４が二重サッシですね。ただT４は防音ではなく、断熱効果が主な機能だそうです。もちろん遮音性も高いようですが。

[62: マンション比較中さん]

グランアッシュの並びのマンション（低層階）に5年住んでいますが
窓を閉めていれば全く気になりません
解放していても、日常音程度ですよ

[63: マンション検討中さん]

>>62 マンション比較中さん
例えるとすると、どれくらいの音量でしょうか。五階とのことですが、その高さだと電車の電線より5メートルほど上、くらいの感じでしょうか？

[64: 名無しさん]

朝のラッシュ時なんか、内外合わせると1～2分置きにガタンゴトンチャララ～チャララ～ですね。いくら防音しても聞こえるのは間違いないので、我慢できるか否かだけかと。

[65: マンション掲示板さん]

いざ住んでみると暴音は気にならないと思います。
周りのさびれたマンションが気になります。横の焼き鳥屋とか。周辺道路はゴミが散らばってる時があります。カラスがそれを漁ってさらに汚い

[66: 名無しさん]

エキチカは魅力ですが、逆に駅前すぎてうるさいかも。近所に住んでますが、最近は金曜夜とか酔って騒ぐカバな若者がまた増えてきましたね。

[67: マンション検討中さん]

小中の学区と駅徒歩1分に惹かれ購入を検討しています。
この近辺の幼稚園事情にお詳しい方がいらっしゃいましたら、ご教授いただけませんか。

[68: 通りがかりさん]

>>67 さん

幼稚園は悪く無いですよ。インターナショナルスクールから老舗の名門まで沢山あります。
小学校、ここは桃陽です。五条じゃありません。

[69: マンション検討中さん]

>>68 通りがかりさん
そうなんですね、幼稚園充実していそうですね。教えていただきありがとうございます。
学区は多分、マンションのホームページを見るとですが、五条小・夕陽丘中の校区になるみたいなので惹かれています。
結局最後はお値段との相談になりますが…

[70: 通りがかりさん]

>>69 マンション検討中さん

五条校区は人気ですよ。その分近隣より少し値段が上がります。
桃陽や聖和、天王寺小学校も悪くないし、敢えて五条を避けてその辺もを選ぶ人もいます。
五条は人気な分、生徒数が多かったり、一部ですがセレブ過ぎる人もいるので。

[71: 名無しさん]

五条は歴史があるので人気ですが、所詮歴史だけです。当然ですが、五条にいけば京大や阪大のような難関大学に合格できるわけではありませんから、それだけで価格がつり上がるのは…。まあ古風な考えをお持ちの方ならいいと思いますよ。

[72: マンション検討中さん]

>>71 名無しさん
社会に出ると「◯◯小学校卒ですか、すごいですね～」とはなりませんよね。結局はどこの大学を出ているかです。
なので特定の校区に住みたいというのは凡人には理解できませんな。特定の校区は嫌だとかならわかりますが。

[73: マンション検討中さん]

子供じゃないんですよ。親です。そういう学校に通わせようとする親はまともである可能性が高いから、そういう集団に入れたいのです

[74: マンション検討中さん]

たかが小学校でマウントとられてもねぇ…って思いますけどね。多くは学歴社会では埋もれる大学しか出れないと思いますけどね。

[75: マンション検討中さん]

>>70 通りがかりさん
五条は言わずもがな、近隣の小学校も悪くなく、敢えて近隣をという選択もあるんですね。
詳しく説明してくださり参考になりました。ありがとうございます。

[76: 名無しさん]

工事が着々と進んでいますが、過疎っていますね。あまり人気無いのでしょうか。

[77: 検討板ユーザーさん]

ここってどのくらい売れてるのでしょうか？
なんだかんだで近くの物件は売り切ったものもありますよね。
竣工前完売は厳しい？？

[78: マンション検討中さん]

先週相談会に行って来ました。ゴールデンウィーク中だったからか、モデルルームは賑わっていましたよ。営業さんも自信ありそうでした。

[79: 匿名さん]

駅に近いのはメリットですが、駅から近すぎてうるさいのをどうとるかですね。価格としては前者しか反映されていないように思います。

[80: マンション検討中さん]

天王寺区は売れるからかやはりどこも強気の価格ですね。

[81: マンコミュファンさん]

一本奥に入った近所の賃貸に住んでいますが、電車の音はかなり聞こえますよ。窓を四六時中閉めきっているならさほど問題はないでしょうが。

[82: マンション掲示板さん]

窓を閉めると図書館レベルの静かさになるそうなので、基本的には気にならないでしょう。一方で、常時窓を開けていたいタイプの方には不向きでは。

[83: マンション検討中さん]

3種換気の換気口が窓の横にあるのでそこから音は入ってくると思います

[84: マンション掲示板さん]

>>83 マンション検討中さん
吸気口からの騒音対策に、防音性能を備えたベントキャップを採用しているそうです。

[85: 名無しさん]

普通に聞こえるに決まってんじゃん

[86: マンション検討中さん]

子供が五条に通ってますが、受験組が半分以上おり、休んでも欠席扱いにならないだけで学校がいいわけではありません。親にとって都合がいいだけです。授業中に歩き回るこや先生を殴ったり問題がたくさんありますよ

[87: マンション検討中さん]

ピンポイントで学校の事指摘したり　音問題指摘したり、近くで販売してる業者の方がこうゆうところに書き込むんでしょうね。
往生際が悪いなと思いました！

[88: マンション検討中さん]

>>77 検討板ユーザーさん

既に7割近く売れているそうです。見学に行って聞きました。しかし高い買い物になるので焦らずに検討したいです。

[89: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん
それはあなたの妄想でしょう。
意見交換の掲示板ですからネガティブな意見含め色々な見解があってしかるべきでは。

[90: マンション検討中さん]

価格がわかる方いらっしゃいますか？

[91: マンション検討中さん]

>>90 さん

MRで聞いた感じでは、14階の広いお部屋で7,000弱、2階の狭いお部屋で5,000弱、その間が広さや階数に応じて上がっていく印象でした。
上町台地にあるのと、環状線を挟んで向こう側（東側）の地域が第一種地域で高い建物が立つことがないそうで、上層階の眺望が良さそうでいいなぁと思いました。お値段的に厳しかったので見送りましたが。

[92: マンション検討中さん]

>>91 マンション検討中さん
ありがとうございます。ということは、最上階で坪単価300くらいということですね…近隣ではかなり強気な設定ですね。やはり桃谷といえど徒歩1分は重くみられているようですね。

[93: マンション検討中さん]

徒歩1分なのはいいけどその駅が桃谷だしなあ…いまいち魅力に欠けるんですよねえ

[94: マンション検討中さん]

最上階で坪300なら適正価格だと思いますけどね。
四天王寺前夕陽ヶ丘徒歩1分のレジェイドが上階で＠300は軽くこえていますから、デベロッパーや路線、地区の違い云々加味してもこんなもんでしょという印象です

[95: マンション検討中さん]

初歩的な質問ですみませんが、値下げとかはいつ頃から期待できるんでしょうか。そもそも値下げ自体期待できないんでしょうか。

[96: マンション検討中さん]

入居開始の段階で売れ残ってたらしてくれるかもしれません

[97: 匿名さん]

金利が高かった頃は竣工間近になると値引きしてでも竣工後すぐに手放したい動きがあったのだけど、今は建築費も上がっててそもそも引きシロが少ない&中心部がドーンと上がっててこの価格帯で買える物件が少ない→デベからしたら下がる理由もないってことであまり期待はできないと思う。

[98: 匿名さん]

>>97 匿名さん
同意見です。徒歩7分とかで売れ残っているならまだしも、徒歩1分なら売れ残っても需要は根強いくあるでしょうし、値引きするインセンティブがないですね。

[99: マンション検討中さん]

みなさんありがとうこざいます。そうなんですね。しかも全体的にもマンションの価格が上がっているんですね。値下げの期待はあまりしないようにします…

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん
知ったかぶりの人がいるからマジレスすると、入居開始くらいのタイミングで売れ残ってたら、デベロッパーもコスト面の関係で早く手放してしまいたいので、直接の値引きは無いにしても家具をサービスするとかなんらかの特典がある可能性はある。ただ、金額としては知れてるし、そもそも対象が売れ残った不人気の部屋ですから、それでよしと思うかどうかですね。