パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1905/

所在地：神奈川県川崎市　多摩区登戸６８街区1画地・2画地・3画地（仮換地指定済）（地番）
　　　　神奈川県川崎市　多摩区登戸字己耕地2408番3他7筆（従前地）（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩２分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩３分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩８分
間取：２LDK，３LDK
専有面積：56.70㎡～74.21㎡
バルコニー面積：9.31㎡～10.92㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[41: マンション検討中さん]

登戸は便利そうですが価格が高そうですね。
南武線の他の駅にすればもっと安くて広い物件がありそうだし、値段次第で検討したいところですが、、、

[42: 匿名さん]

>>36 ご近所さん
私も知りません。
キャバクラとかの間違いじゃないですかね

[43: 匿名さん]

キッチンからウォークスルークローゼットへの出入りができるプラン、面白いです。
どういった時に役に立つかなと想像すると、すぐには思いつかないのですが・・・
たしかにデッドスペースが増えて収納量が落ちてしまう面もあるかなとは思います。
できれば食品を仕舞っておくストックルームなどあったら良かったなとも思います。
何より素晴らしいと思うのはアウトフレームに徹している点です。
玄関前の宅配ボックスも有りそうでなかなか無いグッドな設計だと思います。

[44: 匿名さん]

間取りいいなぁ。
アウトポールだし、収納も言うことなし。
立地以外100点過ぎて心動かされます。

[45: 匿名さん]

>44
>間取りいいなぁ。
>アウトポールだし、収納も言うことなし。

間取り、特別感はあまりありませんが、
各部屋に部屋があることやアウトポール方式で部屋が広く使えるのは嬉しいですね。

ただ、気になったのは、立地意外と書かれていることです。
このあたりって何かあるのですか？
駅も近くて便利そうなのですが、何があるのですか？

[46: 匿名さん]

44さんではない地元民です。

快速急行が停車するようになって交通利便性はすごく上がったけど、それだけの街って感じです。
駅前は単身者向けにラーメン屋・居酒屋・パチンコ屋などはありますがそれだけ。
このマンションの立地は、登戸の中でも人・車・電車の往来が激しい場所なので、「この立地に住みたい」というよりは、「すごく落ち着かなそうなところにマンション立つな」という気持ちが強いですね。
とはいえ、別に私はネガを書きたいわけではありません。

評価できるのは交通利便性とオーケーストア。
この2つだけで選ばれるマンションであるということはパークホームズ登戸スクエアで学びました。
なので強気の価格設定でも順調にサクサク売れていくのは想像できます。

私は結局他の街のマンションを買ってしまいましたが、登戸に他の街と比べて極端に悪いところがある訳ではありません。

この辺に住んでいる方の登戸の評価と、広域の方の登戸の評価に大きな隔たりがあるだけですので、現地を見て特に気にすることがなければ「買い」で間違いないマンションだと思います。

[47: 買い替え検討中さん]

ハザード的な立地で安全な方探すと、都心からの距離的には調布とかかな？
でも、湾岸のマンションあたりが検討できるような人なら、ハザードは気にしないでもいいレベルだし、安いスーパーと快速急行停車駅は魅力だね。京王線遅いし。
治安も一般的な意味で言えばそんなに悪くも無いし…。

[48: 匿名さん]

交通の便がいいのは資産価値に直結しそうですがOKが近くても評価されるのですね！
確かにOKは安くて企業努力が目に見えるスーパーですが
マンションが売れる大きな要因になるとは思いませんでした。

[49: 口コミ知りたいさん]

登戸のオーケーは小規模な店舗なので、近所にあると便利だけど品揃え豊富な大きい店舗が好きな人は結局車で15分程度のところにある溝の口のオーケーまで行くことになりそうです。

[50: 匿名さん]

どのマンションでも知名度のあるスーパーが近いと利点になるんじゃないでしょうか。
登戸の店舗は行ったことがないのですが小規模なんですね。
車で15分は結構遠いと思います。車で15分だと自転車だと30分ほどでしょうか。
毎日使うには現実的ではないので近くの店で色々探しまわることになるのかも。もしくは週末に買い溜めするか…。

[51: 匿名さん]

向ヶ丘遊園のライフと東急ストアじゃダメなの？自転車で普段使い
高いかもしれないけどこのマンションに住む人なら問題ないはず

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
払える払えないじゃなくて、毎日の買い物が高いのは嫌だなぁ…

ちなみに駅近の中華綺麗ではないけど美味しいみたいですよ。

[53: 買い替え検討中さん]

>>51 匿名さん
ライフと東急ストアも悪くはないんだけどね。
生鮮食品は回転悪いと鮮度落ちるから、安いほうが質もいいみたいな逆転現象起こるのよ。
オーケーは質も中クラスあるし。

買い物関係は向ヶ丘遊園のダイエーが再オープンしたらもうちょっと良くなるはず。きっと。

[54: 匿名さん]

>>53 買い替え検討中さん
ダイエー復活するんですか？！
懐かしいなぁ！

[55: 匿名さん]

遊園のダイエー跡地は商業施設付きのマンション計画がアナウンスされてる。ダイエーが戻ってくるかは確定ではないけど。

マンション検討してるなら周辺情報はチェックしないと。

[56: 匿名さん]

価格はどのくらいになるでしょうか？　坪300?330？？

[57: 購入経験者さん]

ダイエーの跡地は設計図面出てますよ～。現地にも貼ってあります。府中街道沿いにプラウドができます。三井と競合して野村が落札したそうです。落札額が坪300以上だったそうなので販売価格はそれ以上ですね～。

遊園北口、アトラスタワーの向かい、今更地にしているところも20階以上のタワマンが立ちます。こちらは三井が落札したそうです。
登戸駅前も区画整理地内再開発？で駅ビルが決まったようなので(こちらは小田急と東急主体）とんでもない価格で出てきそうですね。

[58: 評判気になるさん]

ちなみにここは坪いくらぐらいなんでしょう？

[59: 買い替え検討中さん]

つい最近まで売ってた定期借地権のパークホームズが270万±ぐらいだったので、所有権で踏切横とはいえちょっと駅に近いし300万～ぐらいになるんじゃないかな。

1F住戸がないし、パンダ部屋設定も難しそうだから最低価格的にはちょっと高めに見えるかも。

[60: 通りがかりさん]

何となく今の市況からしてここが320万スタートでも違和感ないです。（300万だったとしたら、定借スクエア見送った人おめでとう価格ですよね）

賃貸から登戸近隣で住み替えを検討していて、ここ数年で分譲された近隣の新築マンションの坪単価を見てきていますが、この立地でお買い得感のある価格帯で出してくる訳がないという気持ちに至ります。

[61: 匿名さん]

私が三井の担当者だったら、350万でスタートするかなと思います。
パークホームズ登戸スクエアは久しぶりの登戸供給物件ということもあり、値付けは慎重な印象でした。
後続に向ヶ丘遊園タワーマンションも控えていますし、安売りはしないでしょうね。
ディスポーザーこそありませんが、かなりいい感じに仕上げてきています。
予算は3LDKであれば7500万から8500万ぐらい用意すれば大丈夫かなと考えています。

[62: マンション]

小杉のタワマンも買える値段では？
いつから登戸の中規模マンションが、小杉タワマンレベルに近づいた？
今の登戸ってそんなにすごいんだ。

[63: 匿名さん]

私は高層階の広いところを考えていましたので、7500万から8500万あれば買えるかなと思っていましたが、中層階はもっと安いと思います。
駅徒歩5分のパークホームズ登戸スクエアの中層階が、坪270で5500万ぐらいだったはずです。
定期借地権のため1割引したということでしたので、もしパークホームズ登戸スクエアが所有権なら6100万が適正だと三井は考えていることになります。
昨今の相場は、今年のはじめから1割高くなっている印象がありますし、駅徒歩2分ですので、もし6100万提示であれば安売りとなります。
したがって、中層階は坪320なら6500万、もし坪350であれば7100万とぐらいが目安かなと考えています。
おそらくモデルルームでは6500万から7000万ぐらいの提示をされるのかなと考えております。
武蔵小杉ですが、新築マンションは坪400超えを目指しているみたいですね…

[64: 買い替え検討中さん]

直接比べるもんでもないけど、パークホームズ調布が340万～ぐらいかね。

負けているのが
・駅前商業
・ハザード
・踏切そば
・物件規模（ディスポーザー）

勝っているのが
・駅距離
・都心までの通勤時間（京王vs小田急）
・南武線

立地の東京市部 or 川崎は好みによるか。
350万スタートはちょっと厳しい気はするけど、時間かけて売るならありなのかね。
登戸駅前を再開発できていれば余裕で行ってただろうけど。

[65: マンション掲示板さん]

小杉や調布は
マーケット沢山あるよね。且つ前者は東横線、後者は東京で映画館もある。双方成城石井がある

登戸が勝っているのは多摩川ぐらいしか思いつかないぞ。

[66: 購入経験者さん]

駅前は代替わりして小田急東急と手を組み駅ビル立てるときいたぞ。

[67: 匿名さん]

携帯の王子様のある区画ですね。
ピタットハウス移転しましたね。これから焼鳥屋や蕎麦屋なども移転していくものと思われます。

[68: マンション検討中さん]

都内でもないのに坪単価350w

[69: 匿名さん]

ダイエーってイオングループになったんじゃなかったでしたっけ？
戻ってくるとしてもイオングループなので、昔のダイエーとはちょっと違うのかなと。

個人的にはライフと東急ストアはそれほど悪くはないスーパーだと思いますよ。
価格設定も安定しているし、品物も悪くはありません。
東武ストアはTポイントでライフはｄポイントがたまるんでしたっけ？

[70: 検討板ユーザーさん]

ほんとに人気あるの？事前説明の参加依頼がやたらに来るけど

[71: 匿名さん]

登戸二分自体は素晴らしい
全ては価格次第

[72: 匿名さん]

登戸と武蔵新城だとどちらが駅力的に上でしょうか？
交通の便は登戸ですが、登戸は圧倒的に何もないので、、、

[73: 通りがかりさん]

武蔵新城は亀屋万年堂、ナボナ。
ニュータンタンメンも新城の方がおいしい。
あと新城は活気のない商店街が再開発されたら大化けするかもね。

[74: 匿名さん]

やはり価格が気になりますね
坪300→お祭り
坪330→お得
坪360→高いが相場的にはしょうがない
坪400→未知の世界
といった感じでしょうか

[75: マンション検討中さん]

350ぐらいじゃないですかね。で、４年後ののタワーが380~400あたり？駅ビルできて区画整理も落ち着いて来れば飲食店も増えるでしょうし。地主が飲食嫌がってＮＧ出してるらしいけど空き店舗増えてきてるからそうも言ってられないでしょう。ちょっと家賃安くして個人経営の飲食とか増えるのが理想。あと、コンビニをひとつお願いしたい。

[76: 匿名さん]

タワー買ったほうがお得だな

[77: マンション検討中さん]

350ならタワー遊園の買うでしょ

[78: 通りがかりさん]

この先マンション価格が上がるか、下がるかなんてわからないけど、待てるなら遊園タワーかな（上がっていたら諦めもつく）。
遊園タワーなら
共有部の充実、ディスポーザー、各階のゴミ置き場。
等、ここに足らない部分がありそうな気がする。

[79: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
駅ビルできるんですか？

[80: 匿名さん]

遊園タワーってダイエー跡地のことかな？　商業施設併設の板マンってすでにアナウンスされてるよ。

[81: 匿名さん]

>69

イオングループになってダイエー店舗はイオンに変えていくってアナウンスしてるから新規にダイエーはないでしょ。

[82: 通りがかりさん]

>>80 匿名さん

250以上の規模なのにタワマンじゃないの？
でも20階以上で大規模だから、ディスポーザー、各階のゴミ置き場はあるでしょ。共有部も充実しているだろつし。

[83: 匿名さん]

>>80 匿名さん

タワマンは北口の方ですね
区画整理地区の51街区にできる予定です

[84: 匿名さん]

遊園北口タワーは登戸遊園界隈では1番期待しています。通勤圏が南武線の人は登戸がいいけど、小田急線ならむしろ遊園をお勧めします。北口の飲食店はここ数年でだいぶ充実してきたし、新百合ヶ丘ほど街の規模が大きくないため、逆に飲食店へのリーチが短く、選択肢は多くないながらも毎日のように気軽にランチやカフェにドロップインできます。交通の便は快速急行が登戸で止まるようになって遊園から新宿に20分でいけるようになったし、千代田線への接続が意外と使える。表参道が23分、二重橋前(丸の内・東京至近)35分くらい。都心からの下りも急行向ヶ丘遊園行きができてかなり楽になりました。
ちなみに遊園北口徒歩5分圏内の賃貸に住んでます。スーパー・コンビニ・薬局・クリーニング・郵便局・区役所・医者・美容院、どこに行くにもすぐだから便利でなかなか離れられないです。これからさらに街が発展するのが楽しみです。

[85: 匿名さん]

登戸に住んでも遊園界隈もすぐ行けますよね。自転車があればあっという間です。
登戸はとにかく店という店が少ないので、遊園界隈の店を利用する機会が多くなりそう。

[86: 匿名さん]

ウェビナー見ました。
平均坪単価340でした。

[87: 匿名さん]

高い。これが今の相場なのか？登戸だよ、登戸。

[88: 匿名さん]

ここの隔て板ってショートタイプでしょうか？

[89: 匿名さん]

>> 88 匿名さん

[90: 匿名さん]

あら、画像だけの投稿になってしまった。
CGを見る限り、最上階の一般販売対象外住戸（多分地権者住戸）のみショートタイプで、それ以外の一般販売住戸はトールタイプのように見えます。