パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1905/

所在地：神奈川県川崎市　多摩区登戸６８街区1画地・2画地・3画地（仮換地指定済）（地番）
　　　　神奈川県川崎市　多摩区登戸字己耕地2408番3他7筆（従前地）（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩２分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩３分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩８分
間取：２LDK，３LDK
専有面積：56.70㎡～74.21㎡
バルコニー面積：9.31㎡～10.92㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[2: 匿名さん]

2分といっても線路わきだからね。

[3: 匿名さん]

高層階でもバルコニー側が正面の賃貸マンションビューになってしまいそうなのがつらいですね…
西側はかなり眺望が開けているだけに残念です

あとは価格でしょうか
普通に考えたら坪300万でも高いくらいな感じですが、まぁもっとするでしょうね…

[4: マンション検討中さん]

今の相場からすると350ぐらいでしょうかね。
線路脇は関係無いでしょうね。
話だけは聞きに行く予定です。

[5: 匿名さん]

駐車場敷地内平置き14台？そんな敷地面積ありますかね？
間違いじゃなければ優先権つけた角部屋に350万円/坪とかなら現実的なのかも。現地を見たことないですが角部屋はいきる立地ですかね？

[6: 名無しさん]

治安の特に悪い登戸はダメだろ

[7: 匿名さん]

>>3 匿名さん
正面の賃貸マンションは何階建くらいなんでしょうか？
もう完成していますか？

[8: 匿名さん]

>>7 匿名さん

13階建てです。
年内には完成しそうな感じです。

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん
ありがとうございます。
13階建てでしたか…
登戸まで下ってきているのに賃貸マンションビューは厳しいですね…

[10: 匿名さん]

賃貸マンションというのは外観予想CGでちらっと出ている建築中の建物のことだと思うのですが合ってますか？
マンション前の道がそれほど幅のない道のようなので、この距離で同程度の高さの建物は考えてしまいますね。
賃貸マンションの向きが気になります。
駅からのルートを見ると雨や日差しをしのげるような屋根もないのがちょっと残念でした。お天気の悪い日暑い日には早歩きですね。

[11: 匿名さん]

主寝室に床暖房いらない…
リッチな人が住む土地じゃないですし、値段下げてくれたほうが嬉しい

[12: マンション検討中さん]

ここはハザードもしっかりかかってきますね。
みなさんはあまり気にしませんか？

[13: マンション検討中さん]

その分しっかり対策してくれればいいですが三井ですからね…

[14: 匿名さん]

前作は天井高稼ぐためか1階をグラウンドレベルより下げていますからね…
ただ今回は見た感じ1階は住戸無しになりそうな気もします

[15: 匿名さん]

ハザードは気になります
液状化などもあるでしょうし

[16: 匿名さん]

駅近なので仕方ないですが、騒音や排気ガスも気になります。
車の交通量はどれくらいなんでしょう…

[17: 匿名さん]

この辺車通りは結構多いですね。整備中の道路が一段落したらもっと増えそう。交通利便性は抜群によいので、線路や踏切の騒音・治安・多摩川ハザードは価格次第かも知れませんが目をつぶる人が多そうですね。
登戸って江戸時代から渡し船の拠点だったみたいだから、むしろ洪水は意外と少なく水量安定した場所だったのかな？

[18: 匿名さん]

ハザードマップに関しては、大規模な災害を想定していることでありますからあまり気にされない方もいらっしゃるのかもしれません。
同じ地域で引っ越しする方は、このあたりのことをよく知っているので、ハザードマップよりも自分の感覚で引っ越される方が多いのかもしれません。

自分的にはこの地域のことを知らないと、どんな災害が起こるのかちょっと怖い感じはします。
それよりも交通量や排気ガスのほうが個人的には気になるかな。

[19: マンション検討中さん]

仕様見ると相当高そうですね

[20: 匿名さん]

地元民ですが、ハザードに関して言うと登戸遊園は一部のアドレスを除いては洪水などは意外と被害無いです。
自然あり、快速急行あり、小田急止まっても南武線がある、買い物病院不便なしetc..
住むには最高。賃貸ばかりの立地なので、なかなか希少でしょう。移動の楽さとコスパの良さを考えると狛江や喜多見よりよっぽどお勧めですが、閑静な暮らしを望むなら除外したほうがいいとは感じます笑

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
同じく地元民です。
概ね同意ですが、買い物不便なしだけは嘘ではと思います笑
スーパーはあるので最低限はどうにかなりますが、溝の口や武蔵小杉まで行かないといけないタイミングはそこそこある感覚です。

[22: 匿名さん]

>>20 匿名さん
最近は狛江や喜多見に比べてコスパがいいということもないですよ。快速急行の影響でしょうか、むしろ高かったりするので神奈川県なのに何だかなあという感じです。

あと、買い物は不便です。マルエツとオーケーができたので、食品関係はやっと整ってくれましたが、ちょっと子供の何かを買い足したいとかは登戸では無理です。通販もしくは近郊に出かけないと手に入りません。

[23: 評判気になるさん]

しまむらがありますね。

[24: 匿名さん]

しまむらはカリタスのほうなので、登戸駅からは遠いですね
狛江駅にもあるので、そちらのほうがかえってアクセスがいいです

[25: 匿名さん]

登戸近辺に住んでますが、スーパー以外の買い物はやはり不便ですね。南武線で溝の口や武蔵小杉行くより、小田急線で狛江や成城、新宿の方が短時間で行きやすいので利用しています。隣の向ヶ丘遊園に区役所や大きな郵便局もあり、普段の生活で南武線を利用することはまずありません。

[26: 匿名さん]

収納にはこだわっているようですが、玄関と洗面室から抜けられるユーティリティルームはなかなかいいですね。
ランドリールームとしても利用できそうだし、物置でもよし。ママの家事部屋としても活用できそうです。
玄関からすぐ洗面室に行けるので、手洗いがすぐできていいと思います。
間取のバリエーションが色々ありますし、それぞれが特徴があるようですね。

[27: マンション検討中さん]

>>12 マンション検討中さん

水に沈むか
大学生がママチャリで登れないような坂の上に住むか
それが南武線と小田急線

登戸向ヶ丘遊園の駅間の雰囲気は俺は好き

[28: 匿名さん]

間取りがいいと思いました。

代表的なDタイプを見ています。
ユーティリティスペースがかなり広くていいなと思うところと、洗面が2方向から行けるのが子どもにいいかなと思っています。
工夫のある間取りのポイントがあったりして、子育て中なので、余計に気に入りました。

ハザードマップは気になりますけど、気にしすぎてしまってはよくないですよね・・・

[29: 匿名さん]

動線の確保がしやすいのはメリットかな。
ただその分、壁が少なくなって家具を置く場所も少なくなるデメリットも有る。
その場合は、
片方の出入口は閉じっぱなしにしちゃうっていう手段もありますけれどね。
選択肢がある、それ自体がいいのだと思います。

[30: 口コミ知りたいさん]

利便性はよさそうですが、資産性という観点ではどうでしょうかね？10年後位にトントンで売れれば購入したいですね。多摩区だから難しいか。。

[31: 匿名さん]

駅出るとすぐにパチンコ屋、立ち退いていた風俗店も新しい建物に戻って来てますね
駅前やマンションまでの動線が残念すぎます…

[32: 匿名さん]

ZEH-Mの説明のところに高断熱で二重サッシにしてるってあるけど線路わきでうるさいからってのもあるはずだけどな。物は言いようだね。

[33: 口コミ知りたいさん]

線路沿い、リビング目の前はマンションで日当たり悪、ハザードもかかってることも考えると立地はクソだな。。。

[34: 匿名さん]

個性的な間取りが多いように思います。
Bタイプ2LDKは、キッチン側からもクロゼットに行けます。
洋室1からも利用できるので、ストック用品をまとめておいておくにもよさそうでした。
ウォークスルークロゼットが一番収納量ありそうなので、すべてのストックをここに、とまとめておけるとわかりやすそうです。
扉がある分、物が置けないのはネックですよね。
あと、子供が鬼ごっこしそうではありますが笑。隠れ家にされてしまいそうな予感がします。

[35: 匿名さん]

一見、普通の間取りに見えたのですが、様々な工夫がなされているみたいです。
水回りが居室に面していないとか、何気なくすごい一面ではあります。
LDKだけでなく、洋室の一つにも床暖房完備。

玄関収納のユーティリティースペースとかシューズインクロゼットは、とても重宝すると思います。
専用宅配ボックスが各戸の玄関前にあるのはとても便利。
これならパジャマ姿でも荷物を取り出しに行けるかも。

[36: ご近所さん]

>>31 匿名さん
登戸・遊園に風俗店なんてありませんが。
なんのネガですか？

[37: 通りがかりさん]

俺もないと思うけどなあ
全部の建物入った訳じゃないから断定はできないけど

[38: 匿名さん]

間取りはほんと、家事動線が考えられていて良いと思います。
ただ、立地的に水害のことを考えると考えてしまいますよね。
特に最近はどこに住んでいても天災被害にあうことは考えられるので
わざわざ心配があるところに住むかどうかですよね。

[39: 匿名さん]

水害もそうですが、現地行かれたらわかりますが相当うるさいですよ
窓を開ける生活がしたい方は向かないかなと思います

[40: 口コミ知りたいさん]

>>39 匿名さん
そうですね。踏切も近いですしね。。

[41: マンション検討中さん]

登戸は便利そうですが価格が高そうですね。
南武線の他の駅にすればもっと安くて広い物件がありそうだし、値段次第で検討したいところですが、、、

[42: 匿名さん]

>>36 ご近所さん
私も知りません。
キャバクラとかの間違いじゃないですかね

[43: 匿名さん]

キッチンからウォークスルークローゼットへの出入りができるプラン、面白いです。
どういった時に役に立つかなと想像すると、すぐには思いつかないのですが・・・
たしかにデッドスペースが増えて収納量が落ちてしまう面もあるかなとは思います。
できれば食品を仕舞っておくストックルームなどあったら良かったなとも思います。
何より素晴らしいと思うのはアウトフレームに徹している点です。
玄関前の宅配ボックスも有りそうでなかなか無いグッドな設計だと思います。

[44: 匿名さん]

間取りいいなぁ。
アウトポールだし、収納も言うことなし。
立地以外100点過ぎて心動かされます。

[45: 匿名さん]

>44
>間取りいいなぁ。
>アウトポールだし、収納も言うことなし。

間取り、特別感はあまりありませんが、
各部屋に部屋があることやアウトポール方式で部屋が広く使えるのは嬉しいですね。

ただ、気になったのは、立地意外と書かれていることです。
このあたりって何かあるのですか？
駅も近くて便利そうなのですが、何があるのですか？

[46: 匿名さん]

44さんではない地元民です。

快速急行が停車するようになって交通利便性はすごく上がったけど、それだけの街って感じです。
駅前は単身者向けにラーメン屋・居酒屋・パチンコ屋などはありますがそれだけ。
このマンションの立地は、登戸の中でも人・車・電車の往来が激しい場所なので、「この立地に住みたい」というよりは、「すごく落ち着かなそうなところにマンション立つな」という気持ちが強いですね。
とはいえ、別に私はネガを書きたいわけではありません。

評価できるのは交通利便性とオーケーストア。
この2つだけで選ばれるマンションであるということはパークホームズ登戸スクエアで学びました。
なので強気の価格設定でも順調にサクサク売れていくのは想像できます。

私は結局他の街のマンションを買ってしまいましたが、登戸に他の街と比べて極端に悪いところがある訳ではありません。

この辺に住んでいる方の登戸の評価と、広域の方の登戸の評価に大きな隔たりがあるだけですので、現地を見て特に気にすることがなければ「買い」で間違いないマンションだと思います。

[47: 買い替え検討中さん]

ハザード的な立地で安全な方探すと、都心からの距離的には調布とかかな？
でも、湾岸のマンションあたりが検討できるような人なら、ハザードは気にしないでもいいレベルだし、安いスーパーと快速急行停車駅は魅力だね。京王線遅いし。
治安も一般的な意味で言えばそんなに悪くも無いし…。

[48: 匿名さん]

交通の便がいいのは資産価値に直結しそうですがOKが近くても評価されるのですね！
確かにOKは安くて企業努力が目に見えるスーパーですが
マンションが売れる大きな要因になるとは思いませんでした。

[49: 口コミ知りたいさん]

登戸のオーケーは小規模な店舗なので、近所にあると便利だけど品揃え豊富な大きい店舗が好きな人は結局車で15分程度のところにある溝の口のオーケーまで行くことになりそうです。

[50: 匿名さん]

どのマンションでも知名度のあるスーパーが近いと利点になるんじゃないでしょうか。
登戸の店舗は行ったことがないのですが小規模なんですね。
車で15分は結構遠いと思います。車で15分だと自転車だと30分ほどでしょうか。
毎日使うには現実的ではないので近くの店で色々探しまわることになるのかも。もしくは週末に買い溜めするか…。

[51: 匿名さん]

向ヶ丘遊園のライフと東急ストアじゃダメなの？自転車で普段使い
高いかもしれないけどこのマンションに住む人なら問題ないはず

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
払える払えないじゃなくて、毎日の買い物が高いのは嫌だなぁ…

ちなみに駅近の中華綺麗ではないけど美味しいみたいですよ。

[53: 買い替え検討中さん]

>>51 匿名さん
ライフと東急ストアも悪くはないんだけどね。
生鮮食品は回転悪いと鮮度落ちるから、安いほうが質もいいみたいな逆転現象起こるのよ。
オーケーは質も中クラスあるし。

買い物関係は向ヶ丘遊園のダイエーが再オープンしたらもうちょっと良くなるはず。きっと。

[54: 匿名さん]

>>53 買い替え検討中さん
ダイエー復活するんですか？！
懐かしいなぁ！

[55: 匿名さん]

遊園のダイエー跡地は商業施設付きのマンション計画がアナウンスされてる。ダイエーが戻ってくるかは確定ではないけど。

マンション検討してるなら周辺情報はチェックしないと。

[56: 匿名さん]

価格はどのくらいになるでしょうか？　坪300?330？？

[57: 購入経験者さん]

ダイエーの跡地は設計図面出てますよ～。現地にも貼ってあります。府中街道沿いにプラウドができます。三井と競合して野村が落札したそうです。落札額が坪300以上だったそうなので販売価格はそれ以上ですね～。

遊園北口、アトラスタワーの向かい、今更地にしているところも20階以上のタワマンが立ちます。こちらは三井が落札したそうです。
登戸駅前も区画整理地内再開発？で駅ビルが決まったようなので(こちらは小田急と東急主体）とんでもない価格で出てきそうですね。

[58: 評判気になるさん]

ちなみにここは坪いくらぐらいなんでしょう？

[59: 買い替え検討中さん]

つい最近まで売ってた定期借地権のパークホームズが270万±ぐらいだったので、所有権で踏切横とはいえちょっと駅に近いし300万～ぐらいになるんじゃないかな。

1F住戸がないし、パンダ部屋設定も難しそうだから最低価格的にはちょっと高めに見えるかも。

[60: 通りがかりさん]

何となく今の市況からしてここが320万スタートでも違和感ないです。（300万だったとしたら、定借スクエア見送った人おめでとう価格ですよね）

賃貸から登戸近隣で住み替えを検討していて、ここ数年で分譲された近隣の新築マンションの坪単価を見てきていますが、この立地でお買い得感のある価格帯で出してくる訳がないという気持ちに至ります。

[61: 匿名さん]

私が三井の担当者だったら、350万でスタートするかなと思います。
パークホームズ登戸スクエアは久しぶりの登戸供給物件ということもあり、値付けは慎重な印象でした。
後続に向ヶ丘遊園タワーマンションも控えていますし、安売りはしないでしょうね。
ディスポーザーこそありませんが、かなりいい感じに仕上げてきています。
予算は3LDKであれば7500万から8500万ぐらい用意すれば大丈夫かなと考えています。

[62: マンション]

小杉のタワマンも買える値段では？
いつから登戸の中規模マンションが、小杉タワマンレベルに近づいた？
今の登戸ってそんなにすごいんだ。

[63: 匿名さん]

私は高層階の広いところを考えていましたので、7500万から8500万あれば買えるかなと思っていましたが、中層階はもっと安いと思います。
駅徒歩5分のパークホームズ登戸スクエアの中層階が、坪270で5500万ぐらいだったはずです。
定期借地権のため1割引したということでしたので、もしパークホームズ登戸スクエアが所有権なら6100万が適正だと三井は考えていることになります。
昨今の相場は、今年のはじめから1割高くなっている印象がありますし、駅徒歩2分ですので、もし6100万提示であれば安売りとなります。
したがって、中層階は坪320なら6500万、もし坪350であれば7100万とぐらいが目安かなと考えています。
おそらくモデルルームでは6500万から7000万ぐらいの提示をされるのかなと考えております。
武蔵小杉ですが、新築マンションは坪400超えを目指しているみたいですね…

[64: 買い替え検討中さん]

直接比べるもんでもないけど、パークホームズ調布が340万～ぐらいかね。

負けているのが
・駅前商業
・ハザード
・踏切そば
・物件規模（ディスポーザー）

勝っているのが
・駅距離
・都心までの通勤時間（京王vs小田急）
・南武線

立地の東京市部 or 川崎は好みによるか。
350万スタートはちょっと厳しい気はするけど、時間かけて売るならありなのかね。
登戸駅前を再開発できていれば余裕で行ってただろうけど。

[65: マンション掲示板さん]

小杉や調布は
マーケット沢山あるよね。且つ前者は東横線、後者は東京で映画館もある。双方成城石井がある

登戸が勝っているのは多摩川ぐらいしか思いつかないぞ。

[66: 購入経験者さん]

駅前は代替わりして小田急東急と手を組み駅ビル立てるときいたぞ。

[67: 匿名さん]

携帯の王子様のある区画ですね。
ピタットハウス移転しましたね。これから焼鳥屋や蕎麦屋なども移転していくものと思われます。

[68: マンション検討中さん]

都内でもないのに坪単価350w

[69: 匿名さん]

ダイエーってイオングループになったんじゃなかったでしたっけ？
戻ってくるとしてもイオングループなので、昔のダイエーとはちょっと違うのかなと。

個人的にはライフと東急ストアはそれほど悪くはないスーパーだと思いますよ。
価格設定も安定しているし、品物も悪くはありません。
東武ストアはTポイントでライフはｄポイントがたまるんでしたっけ？

[70: 検討板ユーザーさん]

ほんとに人気あるの？事前説明の参加依頼がやたらに来るけど

[71: 匿名さん]

登戸二分自体は素晴らしい
全ては価格次第

[72: 匿名さん]

登戸と武蔵新城だとどちらが駅力的に上でしょうか？
交通の便は登戸ですが、登戸は圧倒的に何もないので、、、

[73: 通りがかりさん]

武蔵新城は亀屋万年堂、ナボナ。
ニュータンタンメンも新城の方がおいしい。
あと新城は活気のない商店街が再開発されたら大化けするかもね。

[74: 匿名さん]

やはり価格が気になりますね
坪300→お祭り
坪330→お得
坪360→高いが相場的にはしょうがない
坪400→未知の世界
といった感じでしょうか

[75: マンション検討中さん]

350ぐらいじゃないですかね。で、４年後ののタワーが380~400あたり？駅ビルできて区画整理も落ち着いて来れば飲食店も増えるでしょうし。地主が飲食嫌がってＮＧ出してるらしいけど空き店舗増えてきてるからそうも言ってられないでしょう。ちょっと家賃安くして個人経営の飲食とか増えるのが理想。あと、コンビニをひとつお願いしたい。

[76: 匿名さん]

タワー買ったほうがお得だな

[77: マンション検討中さん]

350ならタワー遊園の買うでしょ

[78: 通りがかりさん]

この先マンション価格が上がるか、下がるかなんてわからないけど、待てるなら遊園タワーかな（上がっていたら諦めもつく）。
遊園タワーなら
共有部の充実、ディスポーザー、各階のゴミ置き場。
等、ここに足らない部分がありそうな気がする。

[79: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
駅ビルできるんですか？

[80: 匿名さん]

遊園タワーってダイエー跡地のことかな？　商業施設併設の板マンってすでにアナウンスされてるよ。

[81: 匿名さん]

>69

イオングループになってダイエー店舗はイオンに変えていくってアナウンスしてるから新規にダイエーはないでしょ。

[82: 通りがかりさん]

>>80 匿名さん

250以上の規模なのにタワマンじゃないの？
でも20階以上で大規模だから、ディスポーザー、各階のゴミ置き場はあるでしょ。共有部も充実しているだろつし。

[83: 匿名さん]

>>80 匿名さん

タワマンは北口の方ですね
区画整理地区の51街区にできる予定です

[84: 匿名さん]

遊園北口タワーは登戸遊園界隈では1番期待しています。通勤圏が南武線の人は登戸がいいけど、小田急線ならむしろ遊園をお勧めします。北口の飲食店はここ数年でだいぶ充実してきたし、新百合ヶ丘ほど街の規模が大きくないため、逆に飲食店へのリーチが短く、選択肢は多くないながらも毎日のように気軽にランチやカフェにドロップインできます。交通の便は快速急行が登戸で止まるようになって遊園から新宿に20分でいけるようになったし、千代田線への接続が意外と使える。表参道が23分、二重橋前(丸の内・東京至近)35分くらい。都心からの下りも急行向ヶ丘遊園行きができてかなり楽になりました。
ちなみに遊園北口徒歩5分圏内の賃貸に住んでます。スーパー・コンビニ・薬局・クリーニング・郵便局・区役所・医者・美容院、どこに行くにもすぐだから便利でなかなか離れられないです。これからさらに街が発展するのが楽しみです。

[85: 匿名さん]

登戸に住んでも遊園界隈もすぐ行けますよね。自転車があればあっという間です。
登戸はとにかく店という店が少ないので、遊園界隈の店を利用する機会が多くなりそう。

[86: 匿名さん]

ウェビナー見ました。
平均坪単価340でした。

[87: 匿名さん]

高い。これが今の相場なのか？登戸だよ、登戸。

[88: 匿名さん]

ここの隔て板ってショートタイプでしょうか？

[89: 匿名さん]

>> 88 匿名さん

[90: 匿名さん]

あら、画像だけの投稿になってしまった。
CGを見る限り、最上階の一般販売対象外住戸（多分地権者住戸）のみショートタイプで、それ以外の一般販売住戸はトールタイプのように見えます。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
そうですよね。ショートタイプだと言ってる方を見かけたので…
ありがとうございました！

[92: マンション検討中さん]

登戸坪340って。ゼッチと徒歩2分だけでそこまでの価値が見いだせない気がするけど、今の市況なら売り切れるんでしょうか。

[93: 匿名さん]

数年前なら世田谷のマンション買える価格ですからね…
悲しい

[94: 匿名さん]

後ろに三井のタワーマンションが控えてるのもあって、価格を吊り上げにいっている感じもありますよね。
パークホームズ登戸スクエアよりかは設備仕様頑張ってるけど、坪340の納得感は得られないかなー。

[95: 匿名さん]

>>93 匿名さん

数年前の経堂のパークハウスがこれよりもちょっと高いぐらいでしたね。
そしてグレードも立地もあちらの方が段違いに上です。
悲しい時代になりました。

[96: 匿名さん]

首都圏の新築マンション相場は2012年を1とすると現在1.5倍位に膨れ上がっているのは有名な話ですが、地方ど田舎の県庁所在地ですら、駅徒歩数分の新築マンションで6000万超えなのは驚きました(最上階80m2台)。戸建てだと豪邸が建つ価格です。むしろそういう価格帯になるような新築マンションしか作らないことで相場が維持されている側面もあると思います。人口減でも駅近だけは高額でも売れていく世界なんでしょうね…

[97: 匿名さん]

遊園のタワマン
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52519955.html

[98: 匿名さん]

>>67 匿名さん
駅前はタワマンではなく、駅ビルなのですか？

[99: マンション比較中さん]

>>97 匿名さん
免震タワーで電気室3Fなのはええなー
平面図だと各階ゴミ置き場もありそう
逆梁っぽく見えるけど、ところどころガラス手摺あるし三井住友建設のsukitto系？

これなら坪400はわかるし、ダイエー跡のと合わせてこの辺のマンション価格が引きずられて上がりそう。
（5年後までこのバブルが続いているかは知らんが）

[100: マンション検討中さん]

そもそも線路騒音、パチ屋、ハザードマップ、周辺のお店不足など考えると、ここを坪340で売り切るのは中々厳しいんじゃないですかね。遊園タワー400も売れると思えない。そんな私の考えは時代遅れでしょうか…｡

[101: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん

周辺環境の懸念はありますが、新宿16分駅徒歩2分の立地でこの値段で買える場所は他にないので十分売れるような気はします。
むしろ大規模で広域集客が必要な遊園タワーの方が検討しやすい価格（坪350くらいとか）になるかもしれませんね。あくまで想像ですが。

[102: 買い替え検討中さん]

限定ページへのリンクやパスワードがHPのソースに載っていたので気になる方はご覧ください。
リンク：https://www.31sumai.com/mfr/F1905/limited.html
パスワードで入りたい方はnoborito68です。

[一部テキストを削除いたしました　管理担当]

[103: マンコミュファンさん]

まさかの展開
実に川崎らしいわ‥

[104: 匿名さん]

>>102 買い替え検討中さん

ここに限らず新築マンションの限定ページはサーバ側での認証がなくて誰でも見れることがほとんどですね

[105: マンション比較中さん]

認証かけたら余分に費用かかるからね
こんなどうでもいい部分のコストをマンション本体に価格転嫁されてもつまらんしそっとしといたげて

[106: 匿名さん]

限定ページを覗く気はありませんが、ソースさえ見れば誰でも閲覧できてしまうんですね…
でもわざわざ限定にせず、公式サイトで全ての情報を公開していただけた方がモデルルームに足を運ぶ数が増えそうな気がします。

[107: マンコミュファンさん]

消されないのも驚き
裏技として暗黙の了解だったんだな

[108: 匿名さん]

大した情報は書かれていませんでしたね

[109: マンション検討中さん]

ドレッセ小杉の方がいい！

[110: 匿名さん]

個別案内の連絡来たけど、対面でも動画とVRだって。建材の色や質感ってどう確認するんだろうね。実際の外観の色がパンフレットと違ったってのは青田売りマンションあるあるなんだけど。

[111: 匿名さん]

こちらのマンションはモデルルームが作られないのですか？
今はまだ準備中で、近々モデルルームオープンのお知らせが届くと考えていましたが
動画とVRのみでの販売となりますか？

[112: 匿名さん]

>>111 匿名さん
スクエアと同じく、武蔵小杉のサロンで動画とVRのみになると思います。
スクエアは、竣工後だったら売れ残った部屋を見て購入を決められる形でした。

[113: 匿名さん]

竣工後は棟内モデルルームってのがパターン。モデルルーム作らないなら建材や壁紙のサンプルくらい用意すればいいのにね。

まあ、モデルルームでも外壁タイルのサンプル用意してるデベって少ない。

[114: 名無しさん]

>>113 匿名さん

スクエアのときには、いくつか建材サンプルあったので、しばらくしたら出来ると思います

[115: 匿名さん]

モデルルームを持たない方針で売れている事実がすごいです。
マンション購入が実需向けであれば実物と立地環境を見てからでないと怖いですよね。
動画のみで契約する方は資産運用か税金対策で買われる方なのかしら。

[116: 口コミ知りたいさん]

2LDK6000万！

[117: 匿名さん]

高すぎて残債割れしないですかね
永住目的ならいいですが、、

[118: 匿名さん]

なかなかの価格ですね。
それにしてもマンションの高値は一体どこまで行ってしまうのか？と感じます。
今のマンションは資産家か子供を持つ予定がなく、
2馬力で働き続けられる方しか購入できそうにない価格感だと思います。

[119: マンション検討中さん]

http://machi.to/bbs/link.cgi?URL=https://www.city.kawasaki.jp/300/page...

登戸駅直結35階建て。遊園の25階建ての後だからもっと高くなりますね。

[120: マンション検討中さん]

>>119 マンション検討中さん
https://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000137110.html

[121: マンション検討中さん]

柿生のタワマン計画みたいになりそう

[122: マンション検討中さん]

どんな商業施設が入るんですかね？
遊園のタワマン近くにも商業施設ができるらしいですが、、

[123: 口コミ知りたいさん]

>>120 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。この物件への影響ありますね。日照や騒音とか。工事期間中は、特に影響大きそうですね。

[124: マンション検討中さん]

というか坪340あれば駅直結の方買えるんじゃないですか？登戸ですし。こちらの物件を前向きに検討してたけど、遊園も含めてもう少し待つことにします。

[125: 匿名さん]

>>124 マンション検討中さん

登戸直結タワーは坪400はするでしょうね…
遊園なら坪380くらいで買えるかもしれません

[126: 匿名さん]

確かにこちらのマンションは駅近で生活利便性が高そうです。
唯一学校まで距離があるので小さいお子さんがいらっしゃる家は
通学が大変かもしれませんね。
塾や習い事は駅近なので送迎なしで行けそうなんですけどね～。

[127: 口コミ知りたいさん]

ここに住んで子どもを私立に通わせる力のある家族が住むのではないですかね。あとカリタス組。しかし、あの踏切はいただけないなぁ。当分あのままのようだし。

[128: マンション検討中さん]

狭い部屋が多いから、シングルやDINKSが多そうですね。
3LDKでギリ一人っ子家庭？

[129: 匿名さん]

ここは設備仕様がひどくチープでした。モデルルーム作らないのはそのためか？と勘ぐってしまいます。メリットは駅近のみかな？登戸は再開発ではなく、区画整理ですから街として発展するかは微妙と感じます。人が増えマンション供給も増えるので相場はあがりそうですが住みたい街のようにはならないかもですね

[130: マンション検討中さん]

登戸だからチープなのはいいとして、結局は価格ですよね。
単なる区画整理なのに価格だけは武蔵小杉に近づいてる…

[131: マンション検討中さん]

>>130 マンション検討中さん
水没したところと比べても仕方ないでしょう

[132: 匿名さん]

普段から小田急線を利用している人であれば、いいなと感じる物件かもしれませんね。
間取りをみると専有面積が狭くても、アウトポール設計されているため
割と狭い部屋も広く使うことが出来ると思います。
但し、検討できるのは価格次第ですね。

[133: 匿名さん]

>128
>狭い部屋が多いから、シングルやDINKSが多そうですね。
>3LDKでギリ一人っ子家庭？

確かに。そうなるでしょうね。
子供部屋も学習机やベッドを置くこととなるため
狭い部屋しかない間取りは３人暮らしまでがやっとなのではないかなと感じました。

[134: 匿名さん]

DMメイルでどこがゆとりって思ったのは私だけ？

＞56.70㎡のゆとりのある２ＬＤＫが

[135: 匿名さん]

>117

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が小児たときにオーバー論だと身動き取れなくなって悲惨。

[136: 名無しさん]

目の前の賃貸マンションの一階にコンビニできるみたいだね

[137: マンション検討中さん]

コンビニですか、、、残念。
二階は何が入りますかね

[138: 匿名さん]

ホームページの物件概要を見ると
申し込み受付は終了とあり、新たに物件概要を更新するとのこと。
完売とかではないですよね?
物件価格が変わるとかなのでしょうか?

[139: 匿名さん]

もうすぐ第2期。
最多価格帯のところに物件金額が3種類あって、それぞれ3戸ずつ販売対象になっているということが書かれていました。
第1期でどれくらい出たのかはわからないですが
2期でだいたい売れてしまうような感じなのでしょうか。

[140: 匿名さん]

駅に近いコンパクトマンションなので、どういう方がターゲットなのかがわかりやすい。
自分で暮らすために買ったとしても
事情ができて売るなり貸すなりするようになったときにも流動性が高いと思うので
その点でもいいと思います。
新宿まで出やすいのもいいし。

[141: 匿名さん]

そうですね、最寄り駅がとても近くて2路線利用できる利便性があるので、
広さなどより利便性重視の方に注目されているのではないかと思います。
交通面だけではなく、生活面でもとても便利そうな場所でもありそうですから。
あと、資産価値の高さとかでしょうか。
最初から資産として考える人もいそうですし、140さんの言われるように、
最初は自分が住んで将来的には資産として所有するか売るかという感じで。

[142: 匿名さん]

小田急線と南武線と両方利用できるので便利でしょうし、
渋谷や新宿まで２０分以内で行けるという立地条件はメリットが高いと思います
アクセスが楽というのはマンションを購入するうえで条件に入れている方が多いでしょうし、
売却するとなったときも２路線利用可能という部分は資産性が高いです。

[143: 匿名さん]

２線利用可といっても登戸の相場価格から乖離してるから維持できないと思うけどね。

[144: 匿名さん]

＞１２３

これくらいの規模だとモデルルームを作るとコストがペイしないから竣工後に棟内モデルルームで販売ってのが一般的。青田の段階でコンセプトルームで営業活動してるんでその分コストがかってる。竣工売りでサクッと売れる自信が無いからなのかな。新百合は結構時間がかかった。

[145: 匿名さん]

賃貸にコンビニが入る事は残念ですか？
目の前にコンビニができれば買い物はじめ宅配便やATMなどのサービスも利用でき
とても便利だと思いますが、騒音や防犯面でマイナスに感じられているのでしょうか。

[146: 匿名さん]

Cタイプが一番売りたい間取りなんでしょうか？

2LDK。玄関収納あり、LDKウォールドア、ウォークスルークロゼットあり。
夫婦2人によさそうな間取り。

ウォークスルークロゼットはストックを置いておくのもよさそうです。パントリー的な。
洋室の隣であり、キッチンの隣でもあるから、買い置き商品を置いておけそう。LDK横はワーキングスペースにしたりもできるし、2人暮らしにちょうどいい広さ。

[147: 匿名さん]

デベの方なのか購入者なのか、最近は不自然にポジティブな意見ばかりですね。

登戸って本当に何もないですし、ここはマンマニさんの予想でも大幅下落するとされていましたし、地縁があって資産性を気にされない方向けだと思います。２路線使えるのは便利ですね。

[148: 口コミ知りたいさん]

>>147 匿名さん
大幅下落のソース見たいです！

[149: 契約済みさん]

>>147 匿名さん
文章ではある程度評価していた気がするのですが、10年後の価格予想はかなり厳しめでしたね

[150: 口コミ知りたいさん]

>>149 契約済みさん

見てみました！あまりネガなコメントない印象でしたが、あれで大幅下落と読む147さんのような方もいるんですね…。笑

[151: 匿名さん]

ここは何より駅近いし、2路線使えるし、
少なくても立地に関しては欠点らしい欠点ってないように思います。
うーん、って思うところがあるとすれば物件価格じゃないですかね。
駅に近いし最近のトレンドからかお高い汗
でもそれも立地の良さとか利便性故だと思うしなぁ。

[152: 購入経験者さん]

登戸は駅直結にタワマンできる、1.2号線は電柱地中化、新宿まで最短15分、渋谷まで最短2駅、二子玉も最短2駅。大化けする可能性大なんだけど。今のところなんだかね。

[153: 匿名さん]

大化けどころか、区画整理であらゆる店舗が激減しちゃいました…
空きテナントだらけのゴーストタウンと言っても大げさではないような

[154: 匿名さん]

キッチン使ってみるとわかるんですが、キッチン収納って案外大事。
保存食や缶詰、パスタ類やカップラーメンやお菓子などストックできるようなスペースがあると助かります。
キッチンがL字型になっているので調理がしやすそうですし、台があるので炊飯器や調理家電を置くスペースも確保できそうかなと思いました。

[155: マンション検討中さん]

>>152 購入経験者さん
大化けは大げさでは？
せいぜい経堂や成城にあるような駅ビルができる程度でしょう。
それも今となっては夢となってしまいましたが…

[156: 匿名さん]

駅前に商業施設付きのタワマンができたからと言って、溝の口や新百合ヶ丘には遠く及ばないですね
商業に期待するのであれば、他の街の物件を買った方が良いです

[157: 口コミ知りたいさん]

ECサイトで何でも買える時代に、駅前にそんな商業機能求めること自体ナンセンスですね…。必要最低限でよい。実店舗で見たいとなった場合はアクセス良く都会に出られる。このマンション自体そういうコンセプトでは？
まあ、飯屋や飲み屋は、ある程度ほしいですけどね。

[158: ご近所さん]

前は飯屋や飲み屋もある程度あったんですけどね。
区画整理で全部なくなってしまいました。

お姉さんのいる店は区画整理後もしっかり戻ってきてますね…

[159: 匿名さん]

全戸53戸のうち、一般販売対象戸数：49戸ということは
5戸は関係者が既に購入されているということでしょうか？

最寄り駅が近くてアクセスの良いマンションなので
この物件を検討してるい人も多いと思いますが
今先着分の販売されているということはもうあまり残っていないのでしょうか？

[160: 評判気になるさん]

＞159　おそらく5戸は土地所有者への換地？分です。最上階と他4部屋ですかね。アトラスタワーもこれからできるタワー2棟も相当数換地分の部屋があります。賃貸にでる部屋はそれです。

[161: 匿名さん]

駅前にバーやスナックかー
子育て環境としてはどうなんですかね

(仮称)登戸ゴールデン街ビル
立地　　：登戸
用途　　：飲食ビル
テナント：飲食店（バー、スナックなど）
竣工　　：2023年 竣工
https://idecorp.co.jp/projects/

[162: 口コミ知りたいさん]

>>161 匿名さん
人気な街でもバーやスナック、基本ありません？埋立地とかはない印象かな。
バー、スナックへの偏見を、子育て環境に直結させるのもなんか微妙ですね。

[163: 匿名さん]

子育て環境という点では、いわゆるファミリー向けの店というのはできづらい印象ですね。
駅前は都心通勤の単身やDINKs向けの店が今後もできていくことでしょう。（ラーメン屋、居酒屋等）
ファミリーは駅から離れたところに戸建を買って車で遊びに行っている人がほとんどです。
そういう人は、登戸駅前にファミリー向けの店ができないことは、どうとも思っていないんじゃないかな。

[164: 匿名さん]

登戸って歴史的にそういうエリアなんですよね？
多摩川沿いにラブホテルも並んでますし。
きれいな街ばかりじゃつまらないです。

[165: 口コミ知りたいさん]

>>163 匿名さん
仰る通りですね。そのあたりは小田急が沿線でカバーするイメージでしょうか。
ファミリーのイメージが郊外型なのか都心型なのか含め、まあ全て、その人の価値観によりますね。

[166: 匿名さん]

>>163 匿名さん
駅遠に住むファミリーはどうとも思っていない。
では、ここに住むファミリーは…？
私は家族で行けるお店ができたらいいなと思っていますよ。

[167: 口コミ知りたいさん]

>>166 匿名さん
単身者もDINKsもファミリーもそれぞれメリット、デメリット考えて選んでるんじゃないですかね。生活圏における商業機能の捉え方が違うんじゃないですか、あなたと本ターゲット層とでは。
「家族で行ける、行きたい店」の種別だって、価値観によるでしょうし。それを求めるのが駅前なのか、電車?車に乗っていくところなのかも価値観によりますでしょうに。
自分の物差しばかりでものを云っちゃいかん、ってことじゃないですかね。

[168: 匿名さん]

区画整理後に店舗が入るタイミングとコロナが被ったせいもあるんでしょうか。
新しい建物も空きテナントか入っても不動産屋ばかりですね…

[169: 口コミ知りたいさん]

マンションの説明を受けた時に三井の担当者がこのイラストを見せてアピールしていたけど、この人何もわかってないんだなと思ってかえって引いてしまいました。

[170: 口コミ知りたいさん]

>>169 口コミ知りたいさん
それ川崎市が示してるやつじゃないんですか？笑
そりゃ営業も出すでしょうよ。笑
何もわかってないんだなと思ってかえって引いてしまいます。

[171: 匿名さん]

これぞまさに、絵に描いた餅(笑)
現実は…

[172: 匿名さん]

>>169 口コミ知りたいさん
まあ三井の担当者は登戸に住んでいるわけではないし、大して調べてもいないでしょう。

『誰もが訪れたくなる、賑わいのある魅力的なまち！』の文字が泣かせますね

[173: 匿名さん]

市がいくら「賑わいのある魅力的な街にしましょうよ」と言っても、地主にガン無視されて、建つのは賃貸マンションばかり。
1階はテナントが入れるようになっているが、半分以上が1年近くテナント募集中。
入った店も歯医者・美容院・不動産屋と、賑わいとは程遠い。
もはや市が地主へのあてつけで描いた空想上のイラストでしか無い。
それを知ってか知らずか、遠く離れた武蔵小杉サロンで見せる三井もやばい。
登戸に地縁のない人は勘違いしてしまうでしょう。

[174: 匿名さん]

＞160

等価交換ね。

[175: 匿名さん]

＞170

区画整理事業って基本的に旧地権者たちで結成する組合がプランニングして市が追認するって形。組合には協力者としてデベが入ってたりする。

市の事業と勘違いすると間違えるよ。

[176: 匿名さん]

沿線の区画整理事業の例としては新百合北口の新百合山手だけど、新百合山手って言葉自体すでに死語。

ここのキャッチフレーズ、いつまで残ってることやら。

[177: 口コミ知りたいさん]

>>175 匿名さん
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000022046.html

施工者が川崎市になってるんですが、本件も旧地権者たち組合のプランニングなんでしょうか？
勉強させてください！

[178: 口コミ知りたいさん]

>>173 匿名さん
このエリアの真の評価は、タワマン後じゃないですかね。
匿名さん的には、あまり現状と変わらないという予想でしょうか？

[179: 匿名さん]

>>178 口コミ知りたいさん

タワマンができたからって、大きく変わりますかね？
敷地面積的に、狛江駅前のOXのビルができるぐらいのものですよ。
現状狛江以下なので、狛江に追いつくという面では評価できますが、他の街は遥かに発展していますので…

[180: マンション検討中さん]

タワマンは敷地面積が狭いので過度な期待はしないほうがいいですね。
向ヶ丘遊園のタワマンのテナントも酷いですから…
タワマンのテナントであのラインナップって他にあるんですかね？

[181: 匿名さん]

＞177

区画整理で道路や公園とか公共施設は市が整備するので関与はしている。そもそも区画整理自体が市の事業だったら、ここのマンションを民間である三井が販売するのはおかしいでしょ。

[182: 口コミ知りたいさん]

>>179 匿名さん
私個人の考えとして、駅ビルいる？って感じなので、個人店群がちょいちょいとタワマン後にきたらアツいなあぐらいのイメージでした。
結構みなさん、最寄りとかにザ開発的なものを求めるのですね。
そういう意味でもDINKsが本命なんですかね。本物件は。

[183: 口コミ知りたいさん]

>>181 匿名さん
勉強になります！ありがとうございます。
「施工者」はあまり関係ないのでしょうか？？組合が施工者になるケースもあるようでしたので、気になりました。組合が発信している情報とかご存知であれば共有いただきたいです！

[184: 口コミ知りたいさん]

>>181 匿名さん
区画整理は、施工者と地権者で完結してるものとばかり思っていました。本件でいう、ウワモノは地権者とディベ？
市の事業と勘違いするとって仰っていたところが、まだ腑に落ちません…
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/土地区画整理事業

[185: 匿名さん]

>>184 口コミ知りたいさん

横からですが、基本的に市は区画整理事業を主導していて、公共施設の整備や地権者の土地の換地処分をしています。
それと同時に街づくりも進めておりますが、換地された土地を最終的にどうするのかは地権者の自由であります。
市は上記のイラスト(イラストは登戸2号線の将来図)を基に、何回か地主を集めた街づくりの会議をしておりましたが、イラスト通りの街にするよう強制はできず、結果としては地主は賃貸住宅を建て、2号線は賃貸住宅街となりました。
パークホームズ登戸ステーションアヴェニューは、この土地を換地された地主が最上階住戸と引き換えに三井に土地を売ったため実現したものとなります。よって最上階は事業協力者住戸です。
ここまでの話は、特にデベが事業協力者とはなっておらず、地主の意思で動いているものとなります。

タワーマンション区画の土地は元々どこかの企業が持っていたわけではなく、小規模商業と住宅街でしたので、かなり多くの地権者を巻き込んでいるものと想像がつきます。
そのため、地権者組合が結成されているはずです。
この区画は東急・東急不動産・小田急電鉄・小田急不動産の4社が事業協力者として絡んでいます。
この事業協力者4社と地権者組合の力関係によって、タワーマンションの行く末が決まります。
地権者組合が商業施設部分を完全に東急や小田急に任せた場合は、東急スクエアやコルティのような、ちょっとした商業施設になるかと思います。
地権者組合が商業施設部分は自分たちで全部やるとなった場合は、東急と小田急はあくまでマンション販売のみに関わり、テナント探しは地権者組合がすることになります。
その場合は、おそらく地権者がやっていた店がそのまま入居するということになると考えられます。
市はあくまで組合と事業協力者4社が決めたものに判を押すだけ、多少口出しできるだけという力関係です。

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん
地権者がやっていた店がそのまま入居する、であってほしいなー
どこにでもある駅ビルじゃつまらないですよね…

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん

え、嫌ですよ…
どこにでもある店すらないのが現状なので、まずはそういった最低限商業地域として成り立つレベルの店をいれて欲しいです
テナントがスナックやバーだらけになったら結局今と変わらないので…

[188: 匿名さん]

いずれにしても、生活の役に立つようなお店が入ってくれると
住民的にはものすごく嬉しいですけどね。クリーニングとか、病院とか？
人によって役立つ店ってもしかしたらかなり違ってくるかもだけど^^;
ここは商売するにも場所がいいからなぁ。

[189: 匿名さん]

買い物はマルエツがあるし、困ることは特にないからなぁ…
生活環境に影響を及ぼすような業種でなければ、別段何でもいいかなとは思う。もちろんクリニックとかクリーニングとか嬉しいが。

ここはそもそも駅に近いから最低限のお店は揃っていますしね。
外食がしやすい点もすごくいいと思います。

[190: 匿名さん]

登戸駅周辺は、生活に必要なお店とか施設とかけっこう揃っている印象です。
なんだかんだ便利ですよね。
仕事で疲れてご飯作りたくないときも、
気軽に外食したりテイクアウトできたりする環境なのは良いなと思う。
その選択肢も多くあるし。

[191: 検討板ユーザーさん]

登戸駅って駅が大きくて綺麗だよね。
魅力ある駅なのに、武蔵小杉と差があるのはなんでだろ？

[192: マンション検討中さん]

販売価格が6298万円が200万円UPし6498万円になっています。利便性がいいから三井も強気なんでしょうか？　

[193: マンション検討中さん]

快速急行停車駅徒歩2分なのでこれぐらいでもすぐ決まりそうだけどね
むしろ値上げ前はお得感ある

[194: 口コミ知りたいさん]

今回出ている903ってキャンセル住戸かモデルルーム使用とかですか？

[195: 匿名さん]

間取りで考えると高めだなと思っていたのですが、
残りあと１邸のみの販売となっています。
かなり人気物件だったんですね。

気になるのは、192様が書かれている販売価格の値上げ？
この時期にして値上げなんてあるのかびっくりです。
値上げしても売れる自信があるだなと思いました。

[196: 匿名さん]

>194

モデルルーム使用だと家具とかおまけつけるのが普通。

[197: 口コミ知りたいさん]

>>196 匿名さん

ということは今回はキャンセル住戸でしょうかね

[198: マンション検討中さん]

内覧行きましたが、家具とかはなかったです。私もキャンセル物件か何かで安くなったのかしらと思いましたが、こちらの903号室は当初6398万円か6348万円だったようです。それが6598万円に。

[199: 匿名さん]

キャンセルだと一度売れた部屋ってことで売れ残りよりは売りやすいはずなんだけどね。一度売り出した住戸を再販する場合は、キャンセルとか再販とか明示が必要。

売れ残りを値上げって、三井すごい。

[200: 検討板ユーザーさん]

>>199 匿名さん
プラウド向ヶ丘遊園に合わせて値上げですかね

[201: 匿名さん]

「全戸申込御礼」とありました。
ここからキャンセル住戸出るかどうか・・・

ホームページクローズしてしまったので、詳細も見ることができない状態です。