パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1905/

所在地：神奈川県川崎市　多摩区登戸６８街区1画地・2画地・3画地（仮換地指定済）（地番）
　　　　神奈川県川崎市　多摩区登戸字己耕地2408番3他7筆（従前地）（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩２分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩３分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩８分
間取：２LDK，３LDK
専有面積：56.70㎡～74.21㎡
バルコニー面積：9.31㎡～10.92㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[141: 匿名さん]

そうですね、最寄り駅がとても近くて2路線利用できる利便性があるので、
広さなどより利便性重視の方に注目されているのではないかと思います。
交通面だけではなく、生活面でもとても便利そうな場所でもありそうですから。
あと、資産価値の高さとかでしょうか。
最初から資産として考える人もいそうですし、140さんの言われるように、
最初は自分が住んで将来的には資産として所有するか売るかという感じで。

[142: 匿名さん]

小田急線と南武線と両方利用できるので便利でしょうし、
渋谷や新宿まで２０分以内で行けるという立地条件はメリットが高いと思います
アクセスが楽というのはマンションを購入するうえで条件に入れている方が多いでしょうし、
売却するとなったときも２路線利用可能という部分は資産性が高いです。

[143: 匿名さん]

２線利用可といっても登戸の相場価格から乖離してるから維持できないと思うけどね。

[144: 匿名さん]

＞１２３

これくらいの規模だとモデルルームを作るとコストがペイしないから竣工後に棟内モデルルームで販売ってのが一般的。青田の段階でコンセプトルームで営業活動してるんでその分コストがかってる。竣工売りでサクッと売れる自信が無いからなのかな。新百合は結構時間がかかった。

[145: 匿名さん]

賃貸にコンビニが入る事は残念ですか？
目の前にコンビニができれば買い物はじめ宅配便やATMなどのサービスも利用でき
とても便利だと思いますが、騒音や防犯面でマイナスに感じられているのでしょうか。

[146: 匿名さん]

Cタイプが一番売りたい間取りなんでしょうか？

2LDK。玄関収納あり、LDKウォールドア、ウォークスルークロゼットあり。
夫婦2人によさそうな間取り。

ウォークスルークロゼットはストックを置いておくのもよさそうです。パントリー的な。
洋室の隣であり、キッチンの隣でもあるから、買い置き商品を置いておけそう。LDK横はワーキングスペースにしたりもできるし、2人暮らしにちょうどいい広さ。

[147: 匿名さん]

デベの方なのか購入者なのか、最近は不自然にポジティブな意見ばかりですね。

登戸って本当に何もないですし、ここはマンマニさんの予想でも大幅下落するとされていましたし、地縁があって資産性を気にされない方向けだと思います。２路線使えるのは便利ですね。

[148: 口コミ知りたいさん]

>>147 匿名さん
大幅下落のソース見たいです！

[149: 契約済みさん]

>>147 匿名さん
文章ではある程度評価していた気がするのですが、10年後の価格予想はかなり厳しめでしたね

[150: 口コミ知りたいさん]

>>149 契約済みさん

見てみました！あまりネガなコメントない印象でしたが、あれで大幅下落と読む147さんのような方もいるんですね…。笑

[151: 匿名さん]

ここは何より駅近いし、2路線使えるし、
少なくても立地に関しては欠点らしい欠点ってないように思います。
うーん、って思うところがあるとすれば物件価格じゃないですかね。
駅に近いし最近のトレンドからかお高い汗
でもそれも立地の良さとか利便性故だと思うしなぁ。

[152: 購入経験者さん]

登戸は駅直結にタワマンできる、1.2号線は電柱地中化、新宿まで最短15分、渋谷まで最短2駅、二子玉も最短2駅。大化けする可能性大なんだけど。今のところなんだかね。

[153: 匿名さん]

大化けどころか、区画整理であらゆる店舗が激減しちゃいました…
空きテナントだらけのゴーストタウンと言っても大げさではないような

[154: 匿名さん]

キッチン使ってみるとわかるんですが、キッチン収納って案外大事。
保存食や缶詰、パスタ類やカップラーメンやお菓子などストックできるようなスペースがあると助かります。
キッチンがL字型になっているので調理がしやすそうですし、台があるので炊飯器や調理家電を置くスペースも確保できそうかなと思いました。

[155: マンション検討中さん]

>>152 購入経験者さん
大化けは大げさでは？
せいぜい経堂や成城にあるような駅ビルができる程度でしょう。
それも今となっては夢となってしまいましたが…

[156: 匿名さん]

駅前に商業施設付きのタワマンができたからと言って、溝の口や新百合ヶ丘には遠く及ばないですね
商業に期待するのであれば、他の街の物件を買った方が良いです

[157: 口コミ知りたいさん]

ECサイトで何でも買える時代に、駅前にそんな商業機能求めること自体ナンセンスですね…。必要最低限でよい。実店舗で見たいとなった場合はアクセス良く都会に出られる。このマンション自体そういうコンセプトでは？
まあ、飯屋や飲み屋は、ある程度ほしいですけどね。

[158: ご近所さん]

前は飯屋や飲み屋もある程度あったんですけどね。
区画整理で全部なくなってしまいました。

お姉さんのいる店は区画整理後もしっかり戻ってきてますね…

[159: 匿名さん]

全戸53戸のうち、一般販売対象戸数：49戸ということは
5戸は関係者が既に購入されているということでしょうか？

最寄り駅が近くてアクセスの良いマンションなので
この物件を検討してるい人も多いと思いますが
今先着分の販売されているということはもうあまり残っていないのでしょうか？

[160: 評判気になるさん]

＞159　おそらく5戸は土地所有者への換地？分です。最上階と他4部屋ですかね。アトラスタワーもこれからできるタワー2棟も相当数換地分の部屋があります。賃貸にでる部屋はそれです。

[161: 匿名さん]

駅前にバーやスナックかー
子育て環境としてはどうなんですかね

(仮称)登戸ゴールデン街ビル
立地　　：登戸
用途　　：飲食ビル
テナント：飲食店（バー、スナックなど）
竣工　　：2023年 竣工
https://idecorp.co.jp/projects/

[162: 口コミ知りたいさん]

>>161 匿名さん
人気な街でもバーやスナック、基本ありません？埋立地とかはない印象かな。
バー、スナックへの偏見を、子育て環境に直結させるのもなんか微妙ですね。

[163: 匿名さん]

子育て環境という点では、いわゆるファミリー向けの店というのはできづらい印象ですね。
駅前は都心通勤の単身やDINKs向けの店が今後もできていくことでしょう。（ラーメン屋、居酒屋等）
ファミリーは駅から離れたところに戸建を買って車で遊びに行っている人がほとんどです。
そういう人は、登戸駅前にファミリー向けの店ができないことは、どうとも思っていないんじゃないかな。

[164: 匿名さん]

登戸って歴史的にそういうエリアなんですよね？
多摩川沿いにラブホテルも並んでますし。
きれいな街ばかりじゃつまらないです。

[165: 口コミ知りたいさん]

>>163 匿名さん
仰る通りですね。そのあたりは小田急が沿線でカバーするイメージでしょうか。
ファミリーのイメージが郊外型なのか都心型なのか含め、まあ全て、その人の価値観によりますね。

[166: 匿名さん]

>>163 匿名さん
駅遠に住むファミリーはどうとも思っていない。
では、ここに住むファミリーは…？
私は家族で行けるお店ができたらいいなと思っていますよ。

[167: 口コミ知りたいさん]

>>166 匿名さん
単身者もDINKsもファミリーもそれぞれメリット、デメリット考えて選んでるんじゃないですかね。生活圏における商業機能の捉え方が違うんじゃないですか、あなたと本ターゲット層とでは。
「家族で行ける、行きたい店」の種別だって、価値観によるでしょうし。それを求めるのが駅前なのか、電車?車に乗っていくところなのかも価値観によりますでしょうに。
自分の物差しばかりでものを云っちゃいかん、ってことじゃないですかね。

[168: 匿名さん]

区画整理後に店舗が入るタイミングとコロナが被ったせいもあるんでしょうか。
新しい建物も空きテナントか入っても不動産屋ばかりですね…

[169: 口コミ知りたいさん]

マンションの説明を受けた時に三井の担当者がこのイラストを見せてアピールしていたけど、この人何もわかってないんだなと思ってかえって引いてしまいました。

[170: 口コミ知りたいさん]

>>169 口コミ知りたいさん
それ川崎市が示してるやつじゃないんですか？笑
そりゃ営業も出すでしょうよ。笑
何もわかってないんだなと思ってかえって引いてしまいます。

[171: 匿名さん]

これぞまさに、絵に描いた餅(笑)
現実は…

[172: 匿名さん]

>>169 口コミ知りたいさん
まあ三井の担当者は登戸に住んでいるわけではないし、大して調べてもいないでしょう。

『誰もが訪れたくなる、賑わいのある魅力的なまち！』の文字が泣かせますね

[173: 匿名さん]

市がいくら「賑わいのある魅力的な街にしましょうよ」と言っても、地主にガン無視されて、建つのは賃貸マンションばかり。
1階はテナントが入れるようになっているが、半分以上が1年近くテナント募集中。
入った店も歯医者・美容院・不動産屋と、賑わいとは程遠い。
もはや市が地主へのあてつけで描いた空想上のイラストでしか無い。
それを知ってか知らずか、遠く離れた武蔵小杉サロンで見せる三井もやばい。
登戸に地縁のない人は勘違いしてしまうでしょう。

[174: 匿名さん]

＞160

等価交換ね。

[175: 匿名さん]

＞170

区画整理事業って基本的に旧地権者たちで結成する組合がプランニングして市が追認するって形。組合には協力者としてデベが入ってたりする。

市の事業と勘違いすると間違えるよ。

[176: 匿名さん]

沿線の区画整理事業の例としては新百合北口の新百合山手だけど、新百合山手って言葉自体すでに死語。

ここのキャッチフレーズ、いつまで残ってることやら。

[177: 口コミ知りたいさん]

>>175 匿名さん
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000022046.html

施工者が川崎市になってるんですが、本件も旧地権者たち組合のプランニングなんでしょうか？
勉強させてください！

[178: 口コミ知りたいさん]

>>173 匿名さん
このエリアの真の評価は、タワマン後じゃないですかね。
匿名さん的には、あまり現状と変わらないという予想でしょうか？

[179: 匿名さん]

>>178 口コミ知りたいさん

タワマンができたからって、大きく変わりますかね？
敷地面積的に、狛江駅前のOXのビルができるぐらいのものですよ。
現状狛江以下なので、狛江に追いつくという面では評価できますが、他の街は遥かに発展していますので…

[180: マンション検討中さん]

タワマンは敷地面積が狭いので過度な期待はしないほうがいいですね。
向ヶ丘遊園のタワマンのテナントも酷いですから…
タワマンのテナントであのラインナップって他にあるんですかね？

[181: 匿名さん]

＞177

区画整理で道路や公園とか公共施設は市が整備するので関与はしている。そもそも区画整理自体が市の事業だったら、ここのマンションを民間である三井が販売するのはおかしいでしょ。

[182: 口コミ知りたいさん]

>>179 匿名さん
私個人の考えとして、駅ビルいる？って感じなので、個人店群がちょいちょいとタワマン後にきたらアツいなあぐらいのイメージでした。
結構みなさん、最寄りとかにザ開発的なものを求めるのですね。
そういう意味でもDINKsが本命なんですかね。本物件は。

[183: 口コミ知りたいさん]

>>181 匿名さん
勉強になります！ありがとうございます。
「施工者」はあまり関係ないのでしょうか？？組合が施工者になるケースもあるようでしたので、気になりました。組合が発信している情報とかご存知であれば共有いただきたいです！

[184: 口コミ知りたいさん]

>>181 匿名さん
区画整理は、施工者と地権者で完結してるものとばかり思っていました。本件でいう、ウワモノは地権者とディベ？
市の事業と勘違いするとって仰っていたところが、まだ腑に落ちません…
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/土地区画整理事業

[185: 匿名さん]

>>184 口コミ知りたいさん

横からですが、基本的に市は区画整理事業を主導していて、公共施設の整備や地権者の土地の換地処分をしています。
それと同時に街づくりも進めておりますが、換地された土地を最終的にどうするのかは地権者の自由であります。
市は上記のイラスト(イラストは登戸2号線の将来図)を基に、何回か地主を集めた街づくりの会議をしておりましたが、イラスト通りの街にするよう強制はできず、結果としては地主は賃貸住宅を建て、2号線は賃貸住宅街となりました。
パークホームズ登戸ステーションアヴェニューは、この土地を換地された地主が最上階住戸と引き換えに三井に土地を売ったため実現したものとなります。よって最上階は事業協力者住戸です。
ここまでの話は、特にデベが事業協力者とはなっておらず、地主の意思で動いているものとなります。

タワーマンション区画の土地は元々どこかの企業が持っていたわけではなく、小規模商業と住宅街でしたので、かなり多くの地権者を巻き込んでいるものと想像がつきます。
そのため、地権者組合が結成されているはずです。
この区画は東急・東急不動産・小田急電鉄・小田急不動産の4社が事業協力者として絡んでいます。
この事業協力者4社と地権者組合の力関係によって、タワーマンションの行く末が決まります。
地権者組合が商業施設部分を完全に東急や小田急に任せた場合は、東急スクエアやコルティのような、ちょっとした商業施設になるかと思います。
地権者組合が商業施設部分は自分たちで全部やるとなった場合は、東急と小田急はあくまでマンション販売のみに関わり、テナント探しは地権者組合がすることになります。
その場合は、おそらく地権者がやっていた店がそのまま入居するということになると考えられます。
市はあくまで組合と事業協力者4社が決めたものに判を押すだけ、多少口出しできるだけという力関係です。

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん
地権者がやっていた店がそのまま入居する、であってほしいなー
どこにでもある駅ビルじゃつまらないですよね…

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん

え、嫌ですよ…
どこにでもある店すらないのが現状なので、まずはそういった最低限商業地域として成り立つレベルの店をいれて欲しいです
テナントがスナックやバーだらけになったら結局今と変わらないので…

[188: 匿名さん]

いずれにしても、生活の役に立つようなお店が入ってくれると
住民的にはものすごく嬉しいですけどね。クリーニングとか、病院とか？
人によって役立つ店ってもしかしたらかなり違ってくるかもだけど^^;
ここは商売するにも場所がいいからなぁ。

[189: 匿名さん]

買い物はマルエツがあるし、困ることは特にないからなぁ…
生活環境に影響を及ぼすような業種でなければ、別段何でもいいかなとは思う。もちろんクリニックとかクリーニングとか嬉しいが。

ここはそもそも駅に近いから最低限のお店は揃っていますしね。
外食がしやすい点もすごくいいと思います。

[190: 匿名さん]

登戸駅周辺は、生活に必要なお店とか施設とかけっこう揃っている印象です。
なんだかんだ便利ですよね。
仕事で疲れてご飯作りたくないときも、
気軽に外食したりテイクアウトできたりする環境なのは良いなと思う。
その選択肢も多くあるし。