幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.makuhari-pj3.com/shinchiku/G2171001/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、東方地所株式会社、株式会社富士見地所、袖ヶ浦興業株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-11（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩13分 （コーチエントランスまでは徒歩15分）

総戸数：749戸
予定販売価格：未定
間取り：2LDK(42戸)～4LDK(78戸)
専有面積：66.76㎡(42戸)～113.75㎡(5戸)
販売概要備考：本物件は転売目的等の購入を防止するため、契約締結日もしくは入居開始日から5年間に限り買戻しができる旨の特約が設定され、住宅の所有権保存登記の際に、買戻し特約を付記登記される予定。
竣工時期：2023年10月下旬竣工予定
入居時期：2024年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上43階
駐車場：総戸数 749戸 に対して 敷地内自走式565台
駐輪場：総戸数 749戸 に対して1498台
バイク置場：総戸数 749戸 に対して36台
トランクルーム：総戸数 749戸 に対して263区画

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

2棟目　スカイグランドタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638741/

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[2451: 匿名さん]

>>2447 マンコミュファンさん
売れ残ってない、というか事前のアンケートで要望があったとこだけしか売りにだしてない。

[2452: 匿名さん]

>>2449 匿名さん
NW95とE80ってグロスだいぶ違いますが検討被りますか？
単価安いから投資ですかね？

[2453: マンション検討中さん]

早く契約者スレ作ってほしいですね。
オプションの話とかであふれてしまってるので。

[2454: マンション検討中さん]

>>2451 匿名さん

マンション販売ってそういうものですよ。

[2455: 匿名さん]

>>2452 匿名さん
両方ですね。
特にNW95の値付けは先行2棟と変わらないです。
あとは、他の東側住戸がどれぐらいの単価で販売されるかを注目したいと思います。(とくにNE85)

[2456: 匿名さん]

>>2454 マンション検討中さん
いや、事前にアンケートは取るけど販売予定の部屋が売れ残ったら先着順で１期２次とかで売るのが一般的ですよ

[2457: マンション検討中さん]

だから全部売れたってことでしょ。

[2458: 通りがかりさん]

真偽はもちろん定かではないですが、無事全て売れたと担当の方が仰ってましたね

[2459: 匿名さん]

>>2457 マンション検討中さん
販売した部屋は売れたけど販売予定だった部屋が全部売れたわけじゃないよ
必至だね。

[2460: マンコミュファンさん]

初心者マークの影薄くなってない？
俺だけ？

[2461: マンション掲示板さん]

金利を現時点で確定して5 年とか10年とかでもいいので、固定金利で組めるとこないんですかね？
二年後の金利でローン組むの怖すぎる

[2462: 匿名さん]

>>2459
Twitterに最終日の登録状況でまだ空きが3部屋あったらしいけど最終的には全部埋まったと投稿してた人を見かけました

[2463: デベにお勤めさん]

>>2461 マンション掲示板さん
ローン実行日ベースしかないと思われます。対策はそれまでに手元資金増やしておくくらいでしょうか。

[2464: 匿名さん]

>>2461 マンション掲示板さん
地銀や信金で申込み時の金利が適用できるところもあるにはありますね。提携ではないと思いますけど。

[2465: 匿名さん]

あれっ南西角３５階が出てますね。
当選したけどキャンセルしたのかな？

[2466: 匿名さん]

>>2465 匿名さん
SUUMOに掲載されているやつですか？
最終更新日が1/26なのでキャンセルなのか、未削除なのかわからないですね。

[2467: 匿名さん]

SW96のトランクルーム付きは、９戸しかないので、これは貴重ですね。
抽選覚悟ですけど。

[2468: マンション掲示板さん]

>>2466 匿名さん
現在第1期当選者の状況は、申込扱いにになります。従って契約前ですので広告に出ています。今週土日月の契約締結後にスーモに記載されていたら第1期で残った住戸という形になりますね。

[2469: 匿名さん]

>>2468 マンション掲示板さん
知りませんでした。
教えて頂きありがとうございました。

[2470: マンション検討中さん]

物件概要ページが更新されて｢販売概要（第１期２次） ＜予告広告＞｣が掲載されましたね。
販売予定時期：2022年2月18日販売予定
販売戸数、予定販売価格等は未定記載でしたが、間取りが2LDK-4LDKなので高層階の2LDKが放出予定なのかもしれないです。

[2471: 匿名さん]

>>2470 マンション検討中さん
ホントだ、4月以降だと思ってました。
W６６は、広告部屋のW９５の横なので、＠230ぐらいだといいな。

ちなみにモデルルームの新規予約は、今日の１７時に開放と予想します。

[2472: マンション掲示板さん]

>>2463 デベにお勤めさん
そうですよね。ありがとうございます。
今後金利が上がるのがほば確定してるのに変動金利で借りられる余裕のある皆さんが羨ましいです。

[2473: eマンションさん]

晴海フラッグの予約枠だいぶ空いてるね。関係ないけど

[2474: 検討板ユーザーさん]

>>2465 匿名さん

どうやってわかるんですか？

[2475: マンション掲示板さん]

>>2470 マンション検討中さん

こちらに関してはあくまでも予告広告になりますので、2LDKが出るかは確定しておりません。基本的に予告広告を打つときは本広告で、嘘がないように1番コンパクトな部屋から1番広い部屋を記載することが多いです。

[2476: マンション検討中さん]

>>2459 匿名さん

投稿主が違うのでは？

[2477: マンション検討中さん]

高層階はキャンセル待ちとか皆さんされてます？
でも出ないですよね。
今日、明日くらいでしょうか。

[2478: 匿名さん]

150戸越えての販売なので、数件は手付金がショートしてキャンセルがありそうです。
但し、抽選住戸はすぐに次点の人に渡っちゃいますね。

[2479: マンコミュファンさん]

>>2472 マンション掲示板さん

基準金利はどうなるかわかりませんが、優遇金利は申込時点で確定するので、条件がよければ変動金利もありかと思います。固定の優遇も同様ですが

[2480: 口コミ知りたいさん]

ローンの銀行選択ってどちら選びました？
私は三井住友銀行かなと考えているのですが、どうなのでしょう？

[2481: 検討中]

ローンの借入先、金利上昇リスクについてのコメントがいくつもあるので、コメントします。掲示板でよく見かける嫌な反論に反応したくないので一度だけ。
まず、銀行による差はないでしょう。大事なことは
変動金利、元金均等返済、保証料方式で借りることです。そういう制度があるかどうかです。
金利の決まり方は短期プライムを基準とした変動金利とスワップレート等を基準としと固定金利とでは全く違います。変動の短期プライムをベースにしたものであれば、まず上がるリスクはほとんどありません。優遇幅（現在短P+1%の基準金利からマイナス2%優遇が下限）は少しは減るかもしれませんが、現段階で固定金利よりは低水準かつ上昇可能性が低いです。そして、万が一、金利上昇した時の対策は、その時にできる範囲で一部内入返済をすることです。この時、元利均等返済ではそれまでの返済がほとんど利払いのみで元金が減っていません。当初の毎月返済額が多くなる大変さがありますが、借入金額を抑える、期間を長く取るなどできる範囲のことをして元金均等にしておくと効果的です。
保証料方式は、繰上げ返済した時に保証料が戻ります。今一般的になっている手数料方式では、金利のみでは、見かけの上では低く見えますが、一部繰上げ返済や退職金による前倒し返済などをしても戻りはありません。

[2482: 匿名さん]

>>2480 口コミ知りたいさん
諸条件同じなら、一番金利安いところで借りればいいんじゃないかな。すぐ手放すつもりなら手数料も注意が必要かも。
とりあえず提携ローンを本審査までかけておき、引渡し近づいたらその時点でいくつか金利の安そうな他のところの審査もしてみて、1番安いとこと契約するのがいいかと。
適用される金利引下げ幅は審査しないとわからないから。

[2483: 口コミ知りたいさん]

購入権利確定したらすぐにローン申込みするイメージだったのですが、本申込みは2年後でOKなのですかね？つまり、2年後の各行の条件みて決定できるのでしょうか？

[2484: 匿名さん]

>>2483 口コミ知りたいさん
本申込しても金消契約前であれば変更は可能かと。ただし、審査側にも相応の作業が発生しているので、その辺はある程度節度が必要かと。
まあ、2年後の融資実行に対して本審査を求める方もどうかと思いますが。

[2485: マンコミュファンさん]

>>2481 検討中さん
すみませんが反論します。
「上昇可能性が低いです」
→ここ、いちばん大事なところだと思いますが、なぜそう思われるのですか？
「保証料方式は、繰上げ返済した時に保証料が戻ります。」
→保証料方式って繰り上げ返済しても対して戻ってこないと思ってたんですが、違うんですかね？（借入金額の半額を返済しても、保証料が半分帰ってくるわけではない）

[2486: マンコミュファンさん]

>>2483 口コミ知りたいさん
契約時は住宅ローン特約の対象となる銀行を決めるようなイメージだと思います。
銀行側としても二年前に最終審査はできないと思うので。
2023年夏頃から改めて本審査になると思いますので、その際に最終的な借入先を決めるんじゃないですかね。

[2487: 検討板ユーザーさん]

西向き最上階キャンセル出たってね。手付金払えない貧乏人は最初から申し込むな。

[2488: マンション検討中さん]

同じ若葉ですが、上の人とは別人です。スカイ住人です。
参考までに、私も元金均等がいいと思いましたが問題がいくつかありまして、、
1.元金対応銀行が少ない
2.対応銀行で金利が安い所は、買い戻し特約に対応してない
という点です。
例えば楽天銀行やauじぶん銀行は、今はわかりませんが当時は買い戻し特約付きの物件として受け入れてもらえませんでした。
現状は違う可能性があるので確認されるのはいいかもしれません。
というより、もし受け入れて貰えたら借り換え候補として私も教えて欲しいくらいです。
皆様がmidに来る事、楽しみに待っています！

[2489: 匿名さん]

変動金利の基準となる短期プライムレートは、固定金利の基準となる市場金利と比べて上昇可能性が低いとは言われていますね。35年ローンで保証料を60万円払って、もし住宅ローン減税の終わる10年目で一括返済しても、戻り保証料は20万円くらい。たいして戻ってこないということは言えます。

[2490: 匿名さん]

>>2487 検討板ユーザーさん
W8４かな？

[2491: 匿名さん]

>>2487 検討板ユーザーさん
人気の部屋でショートするような人の申込を通すとは考えにくいから戦略的撤退な気がするけど。あるいは倍率上げのサクラとか

[2492: 匿名 検討中]

ローンについて、2481さん、2488さん、2489さん、大変参考になります。
丁寧な説明、ありがとうございました。
保証料にしても、その戻る水準はともかくとして、戻らないよりはマシですし、中途返済の機動性も増しますね。

[2493: 検討板ユーザーさん]

>>2491 匿名さん
戦略的な撤退ってなんですか？

[2494: 検討板ユーザーさん]

>>2487 検討板ユーザーさん
そうみたいですね。。私も担当から電話ありましたが角部屋希望なので辞退しました。最上階には興味ないので…

[2495: 匿名さん]

>>2493 検討板ユーザーさん
投資目的の人がとりあえず抽選は応募しておいて儲からないと判断して辞退するとかですかね

[2496: 検討板ユーザーさん]

>>2495 匿名さん
そんな方々もいるのですね。本当に住みたい人が落選して住めないとかあるのですね。今のところ辞退はあまりないようですね。皆さん手付払って完了しているみたいです。

[2497: 匿名さん]

>>2494 検討板ユーザーさん
希望していないのに電話かけてくるんですね。
営業さんと懇意にしてたから電話かけてきたのだろうか。

[2498: マンション検討中さん]

>>2495 匿名さん

今回の人気の無さをみて投資目的の人はみんな撤退してるようです。
良かったですね

[2499: マンション検討中さん]

角部屋以外田の字間取りだし人気ないのかな

[2500: 検討板ユーザーさん]

>>2498 マンション検討中さん

キャンセルも出てるのですか？

[2501: 匿名さん]

投資向きの物件ではないから、市場価格から剥離した割安感がない限り投資だけを目的とした投資家はあまり興味ないかと。

[2502: 匿名さん]

まあ実需メインで初回150戸、1期で計200戸は超えると思うので、
残り2年で500戸なので十分順調かと。
初回高層は、階数よりも列の価格差によって人気のバラつきがあったので、
中～低層はその辺を修正してくると思います。

[2503: スカイ住民]

>>2501 匿名さん

ベイパークを投資目的で買う人なんているんですねｗｗｗ永住なら良いと思いますが

[2504: マンション検討中さん]

落ちた人のコメント聞いていると最終日に登録してくる人ってどんな人なんでしょ？お金持ち？　ローン審査も事前にしていた人なんで、倍率確認してからどれにしようかと選ぶのでしょうか？

[2505: マンション掲示板さん]

>>2503 スカイ住民さん
いるんじゃないですかね。草生やさなくても大丈夫ですよ。
スカイ住民なのに書き込みお疲れさまでした。

[2506: 匿名さん]

>>2505 マンション掲示板さん
これからの10年はマンション投資は厳しいでしょうね。
バブル期を超えて最高値ですし。
投資目的で買うと地獄を見そうです。

[2507: マンション検討中さん]

>>2504 マンション検討中さん
投資する人がいるかいないかはわからないけど、素人感覚でもリスクリターンが合わないと思うな。ただ投資する人が少ないからと言ってだからなんだという話。タワマンに永住したくないといっても、2-30年すれば残債引いてもお金は残るんだからその間貯金してまた新しいマンション買えばいいのでは？

[2508: 匿名さん]

イオン銀行の金利0.39ってマジか。定額型なら楽天銀行の代替にいいね。

[2509: 検討板ユーザーさん]

このところベイパークのあまり条件が宜しくない中古が坪250位ですか？

[2510: 匿名さん]

投資というのは必ずしもキャピタルゲイン狙いだけとは限らない。
特に幕張ペイパークの場合にはキャピタルゲイン（値上がり益）だけでなくインカムゲイン（家賃収入）狙いの人も複数いると思う。
都内は物件価格が高すぎて家賃収入が追いついておらず利回り（Cap Rate)狙いでは採算性が低く、投資はキャピタルゲイン狙いしか妙味が少ない。一方郊外で賃貸需要が見込める地域ならある程度の利回りが期待できるので、都内だけでなく千葉市内や成田方面勤務者もいる海浜幕張でのインカムゲイン狙いの投資は合理性があると思う。

[2511: 匿名さん]

>>2508 匿名さん
そんな金利で案内中なのですか？
もし定額でそれならかなり候補に入りそうです。

[2512: 匿名さん]

>>2511 匿名さん
定額は+0.2なので0.59ですね。
優遇内容の一覧あるなら先に教えてほしかったですね。

[2513: 購入検討中]

海浜幕張から改札増設で、徒歩13分や別ルート16分ですが、どう歩いても20分かかるような距離でした。
海からの眺望もいい、閑静な住宅街、目の前公園、(でも、京葉線の線路が目の前にあり)という一部の条件を求めてる方の物件でしょうか。
将来は別の場所に住み替えるつもりなので、永住物件ならありかなと思うのですが、将来性も千葉県企業局が公表してる情報から進展もないでしょうし、売買価格については駅近物件では無い分、資産性を保つのは難しいでしょうか。
往復30分から40分毎日かかる時間というところで引っかかってます。

[2514: マンション検討中さん]

>>2513 購入検討中さん
10年後目安に住み替え予定のミッド購入者です。資産性をどう捉えるかかと思います。小学生になる前の子どもが居る、あくまで我が家の個人的な見解として聞いていただきたいですが、
学区や街並みなどの子育て環境
車を所有出来る価格帯と広さ
数年続く予定の大手デベの開発
官民連携の区域
以上より、他のエリアよりも資産性が高いので下落率も低くなると判断しました。
もちろん今後日本全体の不動産価格が下落傾向なのは想定してますが、残債負けはしないかなーと。
長くなりましたが、ミッドで儲けようとは思っていない。かつ家族として良い生活が望める。と判断しました。ご参考になれば幸いです。

[2515: マンション検討中さん]

今の改札でも12-3分で着いたけど。。。

[2516: 匿名さん]

スカイの低中層居住者ですが、14分前に玄関出れば電車乗れますね。ミッドはプラス2分かな。

[2517: 匿名さん]

実際歩いたときの所要時間を議論することはあまり意味がないと分かっているが、どう歩いても20分かかるような距離というのは言い過ぎ。

[2518: 匿名さん]

下落率は千葉で言えばましなのかもしれないですが千葉にしてはもともとの金額が高いので１０００万安い物件を探した方が圧倒的に得
いい生活が望めるかは個人によるのでノーコメント

[2519: 住民板ユーザーさん3]

>>2517 匿名さん

私も２０分かかりました(笑)そんなに足が遅い自覚なかったのですが、そう聞くとやはり遅いのですかね…　北口から出て真っ直ぐ進む道ですよね？

[2520: マンション検討中さん]

北口を出てまっすぐ進むって？出てすぐ右に行くってことですよね…？線路を右手にして。

[2521: マンション検討中さん]

>>2512 匿名さん
仮審査の時は(-1.85%の0.52%)だったのですが、
さらに優遇がされるって事ですか？

[2522: 匿名さん]

>>2521 マンション検討中さん
イオン銀行に直接審査出すと0.52が基本ですね。
三井の提携ローンだと0.39まで下がります。
どこまで優遇されるかは属性によりますが。

[2523: マンション検討中さん]

>>2522 匿名さん
有難うございます。
三井経由で仮審査しましたが、(-1.85%)と記載されていました。
属性低いのかな。。

[2524: マンション検討中さん]

>>2523 マンション検討中さん
すみません。仮審査見返したら(-1.85%)は書いてませんでした。
0.39になるんですね。有難うございました。

[2525: 匿名さん]

>>2524 マンション検討中さん
レジデンシャルLiFEにログインしたら各銀行の条件を一覧で見れますよ。
他ソニー銀行が優遇内容良さそうです。
頭金10%条件なしで-0.1%。手数料も-0.55%ですね。

[2526: 検討板ユーザーさん]

こちらのマンション、資産性とは無縁と思っていたのですが、マンションマニアさんのブログ、スムラボのとりさんのブログを読むと、スカイなど新築時より値上がりしていると書いてあります。開発が進み町が出来てきて、この先、価格が下がる事はないのかなあ。

[2527: 通りがかりさん]

一応複数事前審査通してるのですが、本審査先の変更って可能なのかな。

[2528: マンション検討中さん]

>>2519 住民板ユーザーさん3さん
コーチエントランス付近の道路から出て線路に沿って歩いて新改札付近で10分でしたね。速度は営業で外回りする時のスピードです。子連れで妻と一緒なら15分かかるかもですが…。新改札に合わせて道がより直線になればもう少し短縮するかな？ﾄﾞｱtoﾄﾞｱで15分くらいみとけばいいのかなって思いました。

[2529: マンション検討中さん]

今回の販売状況みて値下がりしないなんて夢見ちゃダメだよ
プアマンズベンツ乗って幸せと自己暗示かけていきましょ

[2530: スカイ住民]

>>2514 マンション検討中さん

貴方のような判断をお持ちの方がベイパークに来ていただけると最高ですね

[2531: スカイ住民]

>>2519 住民板ユーザーさん3さん

20分もかかったなんてよほど歩きが遅いのですね　私普通に歩いて11分です

[2532: 匿名さん]

>>2527 通りがかりさん
事前審査通したところで変更ならできると思います。

[2533: 住民板ユーザーさん3]

>>2531 スカイ住民さん
差がすごいですね(笑)おおよそ線路沿いですよね？走っても１１分は絶対無理な気がします(笑)また次回測って検証してみます！

[2534: 匿名さん]

私は13分でしたよ。
公園のところで歩道と横断歩道がずれているのは改善してほしいところ。

[2535: 匿名さん]

もしかして、近いといってる人はコーチエントランスまで、遠いといってる人はMRまでではかってるんじゃない？

[2536: 住民板ユーザーさん3]

>>2535 匿名さん

遠いといっている私、MRまではかってましたー！コーチエントランスってどこでしたっけ…？

[2537: 購入検討中]

>>2517 匿名さん

全然、かかりますよ！
子供や妻と歩いたり、友人と一緒に動く時間では全然超えます。朝通勤で急げば、同じくらいの時間に着く程度、ゆっくりは決して歩けなかったです！?
歩くのが遅いのかもしれませんが、、、

[2538: 匿名さん]

>>2537 購入検討中さん
ルートや歩くペースによって20分以上かかるのは理解。でもそれは「どう歩いても」とは表現しないのでは？と言いたいだけです。

[2539: 匿名さん]

モデルルーム予約再開いつからなんだー

[2540: 通りがかりさん]

徒歩を気にされてる方多いですけど、購買層ってリモートワーカーが多いとどこかで耳にしたので駅距離関係ない人向けかもしれないですね

[2541: マンション検討中さん]

駅からの距離は人によって感じ方それぞれだと思いますし、実際に歩いてみて許容出来るかどうか、個々人が判断されるのがいいかなと思います。
毎日通勤になったとしても、「いい運動だ」くらいに思って歩いちゃおうかなと個人的には思います。

[2542: 検討板ユーザーさん]

>>2539 匿名さん

早く北東角の値段をしりたい。

[2543: 検討板ユーザーさん]

>>2514 マンション検討中さん
凄く共感できます。同じような価値観の方が住まわれると嬉しいな。

[2544: 匿名さん]

ある意味、晴海フラッグよりも予約が取りにくい。

[2545: マンション検討中さん]

スムラボのとりさんの定点観測から、クロス坪250スカイ坪300で売買成立のような。条件はいろいろだが、周辺中古からみると、ミッドタワーは三井の値付けが少し弱気かな。

[2546: 匿名さん]

三井は完成在庫嫌うデベですし、郊外駅遠である代わりに値ごろ感が売りのマンションですからね。
ウッて思われる価格じゃこの戸数は捌けません。

[2547: 匿名さん]

千葉駅前も高い値付けとなり、次期の予定価格が気になるところ…　新規予約がまだ案内されませんね。

[2548: マンション検討中さん]

>>2546 匿名さん

そうなんですね。クロス北東角24階中古が坪250で売買されたようですので、ミッドの北東角高層階に注目しております。ミッド北西角が坪240だったので、それよりお安く出る気がするのですが。

[2549: マンション検討中さん]

>>2548 マンション検討中さん

グロスも押さえ目ですね。

[2550: 匿名さん]

>>2548 マンション検討中さん
北西角は、思わね価格だったので平均倍率4倍だったとか、
北東角は、同じぐらいなら6000万前半と行ったところでしょうか。