幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.makuhari-pj3.com/shinchiku/G2171001/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、東方地所株式会社、株式会社富士見地所、袖ヶ浦興業株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-11（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩13分 （コーチエントランスまでは徒歩15分）

総戸数：749戸
予定販売価格：未定
間取り：2LDK(42戸)～4LDK(78戸)
専有面積：66.76㎡(42戸)～113.75㎡(5戸)
販売概要備考：本物件は転売目的等の購入を防止するため、契約締結日もしくは入居開始日から5年間に限り買戻しができる旨の特約が設定され、住宅の所有権保存登記の際に、買戻し特約を付記登記される予定。
竣工時期：2023年10月下旬竣工予定
入居時期：2024年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上43階
駐車場：総戸数 749戸 に対して 敷地内自走式565台
駐輪場：総戸数 749戸 に対して1498台
バイク置場：総戸数 749戸 に対して36台
トランクルーム：総戸数 749戸 に対して263区画

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

2棟目　スカイグランドタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638741/

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[1624: 匿名さん]

>>1623 通りがかりさん
イオン駅の乗降数次第ではあるかもね。

[1625: 匿名さん]

減便になったってことは交通面ではマイナスだけど、それだけテレワークが浸透したと言えるのかもしれなくて、それはそれでここみたいなマンションはプラスに捉えることもできるのかもしれない。
日本全体でのテレワーク率は低くても、その殆どはオフィスワーカーだろうし、都会の企業に多そうだから、ここの購買層とマッチするのかも。
知らんけど。
昼間電車でちょっと出かけようってなった時に本数少ないのは確実にデメリットだよね。

[1626: 匿名さん]

>>1624 匿名さん
電車つかってまでイオンにいきたいかといえばノーだよね
自転車、車なら暇だしちょっと買い物に行こうかって気にはなる。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
とは言え、ある程度の利用客を見込んでイオンはお金を出してJRもOKしたわけだからねえ。まあ海浜幕張の住人はターゲットではないのでしょう。武蔵野線や総武線沿線の非車ユーザーあたりかなあ。

[1628: 名無しさん]

よく言われる話だけどイオンありきじゃさすがにJRもお金出さないと思うんだよね。元々、海浜幕張の乗降客数も右肩上がりでこのベイパーク含めて新都心が開発続きになるわけで回避性を出すのが本当の目的。じゃなきゃ新改札も作ろうなんて思わないし。豊砂にはJRとイオンが土地持っててホテル建てるみたいだしあの辺の空き地丸ごと開発する気なんじゃない。

[1629: マンション検討中さん]

>>1628 名無しさん
ベイパークにかなりの人口が生まれるし、病院や学校、ビジネスホテルもできるから、駅は変革しないと仕方ないよね。

[1630: マンション検討中さん]

>>1598 マンション検討中さん

同感。
スカイは千葉県最高峰でランドマークタワー。
坪単価も抑えて購入できてリセールもしやすい。
わざわざ駅もAEONも遠くなるミッドを買い替える意味がわからない。しかも建築費高騰していてスカイよりも坪単価高い。
スカイを売却の時の仲介手数料や住宅ローン返済手数料等考えるてもデメリット。ミッドがクロスのように2年程度販売期間が伸びる場合、スカイの値下がりもやむを得ない。
低層階しか買えなくて悔しかった住民くらいかな。

[1631: 匿名さん]

ミッドに関しては建築費高騰で値を上げたんじゃなく、デベが欲を出しただけだと思うがな。

[1632: マンション検討中さん]

>>1631 匿名さん
欲って笑
結局この値段でもモデルルームさえ予約取れないんだから、スカイと同じ価格にしても投資家がわんさか来て得するのは投資家だけだよ

[1633: マンション検討中さん]

>>1632 マンション検討中さん

たぶん、今回は売れ行き厳しいんで、確実な埋めをされている感じですね。北西、南西は抽選仕方なしで、その他は枠を増やして確実に埋めている感じですね。

[1634: 匿名さん]

定期的に現れるマンデベ営利主義()批判の人達の理想のマンション販売って、相場以下の価格で全戸同時に売り出して全国の投資家が参戦して実需層が買えずに瞬間蒸発する売り方なんですかね？

[1635: 検討板ユーザーさん]

今回は投資家は角だけで、他はあまり関与してないみたいですね。

[1636: マンション検討中さん]

>>1633 マンション検討中さん
ん？どういうこと？
売れ行きがよかったら販売絞るってことだと理解したけど、それで誰が得するん？

[1637: マンション検討中さん]

マンマニ大先生の予想通り投資家に旨みがない値付けになって実需は有り難いわ。
殆んどが1倍～2倍に振り分けられている。

スカイグランド価格でなくて良かった。
にわか投資家 業者は退散。

[1638: 検討板ユーザーさん]

>>1636 マンション検討中さん

競合部屋をなるべく回避して、分散させて販売する。
まずは一期で上層階から確実に埋める。
食いつきをみてる。

まだ案内できていない人に二期以降で案内することで
さらに食いつきよくなる。

最初に誰でも参加にすると、何倍とかになって落選した人はこの物件から去ってしまうから、狭き門にしている。

ではないかと推測しました。あくまで推測です。

[1639: マンコミュファンさん]

草ボーボーの空き地を0から開発しました。
だから初期は安く出して街の開発が見える化してきたら値上げは普通のシナリオです。
トータルで企業は採算性を合わしていきます。
スカイグランドがお買い得すぎただけです。
ミッドは適正価格であることが直に判明します。

[1640: 匿名さん]

>>1639 マンコミュファンさん
激安で土地を仕入れて戦略もなにもないだろ都内の爆上げ相場に乗っかって単に値上げしただけ。
今年の不動産関連の業績見たらいかに儲けたか一目でわかる

[1641: マンション検討中さん]

>>1640 匿名さん
中古より上げてないしそこまで高いとは思わないですけどね
てか民間が何で儲けたらダメなのかわからないけど
需要があれば上がるしなければ下がるだけ

[1642: 評判気になるさん]

>>1641 マンション検討中さん
その通り。

[1643: 匿名さん]

投資家は投資利益を見込めるマンションしか手を出さないですよ。ここは対象外でしょうう。

[1644: 匿名さん]

>>1641 マンション検討中さん
衣食住に関して過剰な利益は国民の生活に直結しますからね。車、工業製品、ソフトウェアはいくらでも儲けてくれって思います。

[1645: 買い替え検討中さん]

千葉のマンションでマクロ経済の話もアレだけど、需要サイドはインフレ×低金利キープで実物資産に金が流れるから、不動産や商品はじりじり上がり継続すると思うよ。車などもそうだけど。
供給も、のらえもんとか見てると2024くらいまで下がりそうになさそうだよね。
だから経済的には、現金が一番無価値で借金が目減りするから、早く全力で借金した方がトク。
まあ借金してでも買いたい不動産が無いくらい質低下×価格高騰だから皆困ってるんだけど、それでもポジション取らない方が損なのよね。2021年も結局上がったし。

[1646: マンション検討中さん]

この物件は2024年入居で省エネ住宅じゃないから住宅ローン減税の対象外と聞きました。
省エネ住宅だったら10年で210万円控除でもらえるのに、それが0になるのはこの物件にとってかなり不利なのでは…実質各部屋210万値上げと同義でしょう。
9割の新築物件は省エネ住宅と聞きましたが、この物件が省エネ認定されなかったの何ででしょう‥

[1647: マンション検討中さん]

>>1646 マンション検討中さん
どなたから聞いたのかわからないのですがその方に何故？と聞いてみるのは如何でしょう。

[1648: 匿名さん]

>>1639 マンコミュファンさん
草ボーボー一棟目のリセールは？
お買い得なら、めちゃ上がってますよね。

[1649: 匿名さん]

図面に避難ハッチがかいてないけど、全戸ある感じですかね？

[1650: マンション検討中さん]

>>1647 マンション検討中さん

営業の方に聞きました。
千葉県がこの物件は住宅ローン減税の対象外だと言ったとのことでしたよ。

実質全戸210万円の値上げはキツイですよね‥

[1651: 匿名さん]

>>1650 マンション検討中さん
省エネ住宅としての優遇がないだけでは。そもそも国の制度なのに、県に聞くのはおかしい。違う制度と勘違いの可能性。

[1652: 匿名さん]

住宅ローン減税そのものが対象外なんて普通に考えればあり得ないかと。優遇制度だけの話でしょうね。まあそれはそれで手痛いですけど。

[1653: マンション検討中さん]

>>1651 匿名さん
今年の税制改正大綱読めばわかりますが、2024年以降新築の省エネ住宅でないマンションの住宅ローン控除額は0円になってます。

住宅ローン減税は国の制度ですが、
住宅ローン控除の対象かどうかは国ではなく千葉県の税務署が判断するらしいですよ。

[1654: 匿名さん]

>>1653 マンション検討中さん
千葉県にある税務署なだけで、県すなわち地方自治体のことではないと思います、あくまで国の出先機関かと。それはいいとして、税務署に直接確認されたということは正しいですか？

[1655: 匿名さん]

最低限の優遇はあるとおもいますがそれでもキツイですね
省エネで3000×0.7＝21万
その他2000×0.7＝14万
年間14万程度じゃローン組んでまで買うメリットなくなりますね。

[1656: マンション検討中さん]

https://www.mlit.go.jp/page/content/001445195.pdf
今月提示された税制改正大綱の資料載っけておきますが、
「省エネ基準適合住宅」ではない「その他の住宅」で2024年以降に入居の新築物件は、住宅ローン控除の限度額が0円になってます。

この物件は竣工の建築確認も2024年なので、竣工を2023年に前倒ししない限り住宅ローン控除が0円になってしまう話は正しいと思います。

[1657: 匿名さん]

住宅ローン減税は期限が切れそうになる度に延長し続けているので、全くのゼロになるのは現実的ではないですね。かといって、住宅ローン減税が有るから買う、無いから買わないというほどのものではないです。住宅ローン減税が無いと家計が苦しいレベルであれば、予算を下げるかそもそも買わないかしないと立ち行かなくなりますよ。

[1658: 口コミ知りたいさん]

>>1656 マンション検討中さん
物件概要だと「2023年10月下旬竣工予定」となっていますが、「この物件は竣工の建築確認も2024年」というのはどこからの情報ですか？

[1659: マンション検討中さん]

>>1658 口コミ知りたいさん
あ、本当ですね。2024年2月だと思ってました。
であれば0円じゃなさそう？ですね。住宅ローン減税対象外だと言われたのは、千葉税務署の勘違いだったんですかね...

[1660: 匿名さん]

例えば低炭素住宅の晴海フラッグだと
4500万 * 0.7 * 10年 = 315万控除

なのに、ミッドスクエアタワーだとその他物件なので
2000万 * 0.7 * 10年 = 140万控除

ペアローンだと差額が倍に更に広がり、中古購入者の控除額も減る...
今回の税制改正大綱、かなり厳しいものがありますね

[1661: 匿名さん]

低炭素新築だと13年控除なので以下が正しかったですね
4500万 * 0.7 * 13年 = 409万控除

[1662: 匿名さん]

断熱等性能等級4だから、省エネ基準適合住宅になるんじゃないんですか？
省エネ基準自体変わるんでしたっけ？

[1663: マンション比較中さん]

>>1662 匿名さん
この物件が断熱等性能等級4かどうかってどの資料でわかりますか？

[1664: 匿名さん]

>>1663 マンション比較中さん
クオリティブック　7ページ

[1665: 匿名さん]

要望書が今日〆切となりましたが、
およそ3分の1の住戸が倍率2倍以上。
最高倍率約20倍だそうです。

[1666: 匿名さん]

要望書段階の倍率の連絡は来るのかしら。

[1667: 検討板ユーザーさん]

どこが多いんでしょ。最終はそこそこの倍率になりましたね。

[1668: マンション検討中さん]

>>1667 検討板ユーザーさん
まあ普通に考えたら北西、南西の角部屋、西と南の高層階(35以上？)でしょうねー 階数で価格差あんまりないですしね

[1669: マンション検討中さん]

>>1668 マンション検討中さん
北西角の最上階が20倍だろうなぁ。

[1670: 匿名さん]

２９階以上はトランクルーム付きの影響もあるのか、ほぼ要望が入っているようです。
逆に中層は、まだ0倍の住戸もあります。

倍率１０倍以上の住戸は、投資用か、買い替えか、ケイズワン票でしょう。

[1671: 検討板ユーザーさん]

上層階特に39階以上はだいたい1倍ですね。

[1672: 評判気になるさん]

>>1671 検討板ユーザーさん
南西角は最高4倍、南東角は最高2倍がまばらにあるようです。3倍組、4倍組は移動がありえますし、北西角部屋からも相当数の移動が起こりうるのでつまるところ蓋を開けてみないとわからないですね。
南東角部屋は追加で24階まで解放するようです。

[1673: 匿名さん]

やはり狙い目の最上階は、人気ですね。
登録時に部屋変更、キャッシュ組も入ってくるので、
最終倍率は変動すると思いますが、
現時点で1倍のところは、ほぼ買えます。