幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.makuhari-pj3.com/shinchiku/G2171001/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、東方地所株式会社、株式会社富士見地所、袖ヶ浦興業株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-11（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩13分 （コーチエントランスまでは徒歩15分）

総戸数：749戸
予定販売価格：未定
間取り：2LDK(42戸)～4LDK(78戸)
専有面積：66.76㎡(42戸)～113.75㎡(5戸)
販売概要備考：本物件は転売目的等の購入を防止するため、契約締結日もしくは入居開始日から5年間に限り買戻しができる旨の特約が設定され、住宅の所有権保存登記の際に、買戻し特約を付記登記される予定。
竣工時期：2023年10月下旬竣工予定
入居時期：2024年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上43階
駐車場：総戸数 749戸 に対して 敷地内自走式565台
駐輪場：総戸数 749戸 に対して1498台
バイク置場：総戸数 749戸 に対して36台
トランクルーム：総戸数 749戸 に対して263区画

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

2棟目　スカイグランドタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638741/

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[1581: 口コミ知りたいさん]

>>1578 マンション掲示板さん
パッと見では以下のような感じ（有効活用されているようで何より）。
・パーティー利用（ラウンジ、ゲストルーム）: 土日は激戦、平日ならば前もって予約すれば何とか？
・宿泊（ゲストルーム）: 平日含めて激戦、平日ならば日を選ばなければ何とか？

[1582: 匿名さん]

ちなみに宿泊って一泊おいくらするのでしょうか？

[1583: マンション検討中さん]

8000円とかだったような。。。

[1584: 匿名さん]

>>1583 マンション検討中さん
5000円くらいが相場だと思ってましたけど高くないっすか？

[1585: 匿名さん]

ゲストルーム等の申込は抽選ですか？先着順？

利用料は一部屋あたり8,000円なんですかね。1人8,000円じゃなくて。
もしそうならそんなに高くは感じないというか、むしろ安くても管理組合の財政に悪影響たろうから高くていいのでは。

[1586: マンション検討中さん]

かなり記憶が曖昧ですが、一人ではなく一部屋だった記憶があります。
まさに、高くもなく安くもなくといった印象を受けました。

[1587: マンション検討中さん]

2人で6000円で、1人追加ごとでリネン代1000円で4人まで泊まれたと思います(クロス)。

[1588: マンション検討中さん]

そんなことよりEV対応してないことの方が気になる。組合で決めて設置すればいいのだろうが、将来必須とわかっているのだから最初から設計に入れてほしい。低炭素なども気にしておらず、未来のことを考えてないような印象。

[1589: マンション掲示板さん]

>>1578です。
皆様ご丁寧にありがとうございます。
追加で申し訳ないのですが、来客者用駐車場の予約状況はどのような感じでしょうか。
子どもが生まれて実家の近くということもあり、両親が車で頻繁に来ることになりそうなのですが、

[1590: 匿名]

質問すみません。どなたか、エレベーターの低層階、高層階用の分速を聞いてらっしゃる方はいますか？MR訪問時に聞きそびれました…

[1591: 匿名さん]

>>1590 匿名さん
私も気になります。資料に書いてないぽいですよね。
スカイが高速らしいので、同じ仕様だといいな。

[1592: 口コミ知りたいさん]

>>1589 マンション掲示板さん
こんな感じ↓
https://www.repark.jp/parking_user/time/result/detail/?park=REP0024913

最悪、イオンに止めてしまえば良いのでは？

[1593: スカイ入居者]

>>1584 匿名さん
ツインで狭い方の部屋が4500円、広い方の部屋が2名利用で6000円、3名利用で7000円、4名利用で8000円です。

[1594: 検討板ユーザーさん]

>>1573 匿名さん

とりさんこんばんは

[1595: 検討板ユーザーさん]

3棟目は1棟目からの住み替え層をデベは一定のターゲットにしてるっぽい。4棟目は2棟目スカイからの買い替え層狙い。5棟目はミッドからの買い替え狙い。
三井は都心の販売手法をここでも利用してきてますね。当然1次取得層はついていけないですがエリアの価格は維持されます。

[1596: 検討板ユーザーさん]

11月以降都心在庫が積み上がってきてるので2022年には成約価格が上げ止まって前年割れするでしょう。
2023年頃には郊外にも影響が出てきます。
このエリアの価格が崩れるのはミッドが竣工する2023?2024年頃と予想されます。これからは慎重に判断したいですね。

[1597: マンション検討中さん]

>>1595 検討板ユーザーさん
あまりわかってないのですが、わざわざ住み替える理由ってどんなものがあるのでしょう？

[1598: マンション検討中さん]

>>1597 マンション検討中さん
同じくです。
そんなにお金持ちの方々が住んでいるんですか？

高層階が良くて、涙流した方ならわかりますが。
今のを売って、新しく買えるだけ儲けももうないと思うのですが。

[1599: マンション検討中さん]

>>1597 マンション検討中さん
住環境や子供の幼稚園保育園学校を変えることなく、部屋を広くしたいとかテレワークになって部屋数を増やしたいとかじゃないでしょうか。儲けはないですよね。

[1600: 匿名さん]

間取りとか眺望に不満がある、とか、相場より安い部屋があれば抽選落ちてもいいからとりあえず申し込んでキャピタルゲイン狙うとか？クロスだと駅距離は同じようなものだから、今住んでる部屋がミッドの同じような部屋の売り出し価格より諸費用込みで高く売れるのであれば、チャレンジする意味があるのかなあ。築年数リセットされるし。ただし入居時期まで期間があるから、それまでに相場が上下すると資産価値の変動も2部屋分。
もしも転居組が多いと、入居時期にその分だけ中古がまとまって売り出されることになるけど、資金に余裕がないと売り急ぐ必要があるから狙い目かも？

[1601: 検討板ユーザーさん]

クロスとスカイは仕様もチープでファミリー層向けだからミッドよりも高くなることはない。それでも買値よりは高く売れるから追加資金を出してミッドや4棟目を買えばいい。なぜ三井が同じエリアに５棟もタワマンを建設するかようやくわかった気がする。

[1602: 匿名さん]

クロスとスカイとミッドで仕様の差そんなにないと思うけど。どの辺がチープなんだろう？

[1603: 匿名さん]

ベイパーク内から買い替える人ってちょっとはいるでしょうけどそんなに多くないでしょうし、ミッドの仕様は前2棟と比べてチープでもない。妄想に基づいたぼくのかんがえたデベの陰謀論はウンザリ。

[1604: 匿名さん]

ミッドも、2兄弟と共有部はほぼ同じです。
雰囲気はやや重厚ですが、好みの問題程度。
但し、住宅設備面に関しては、モデルチェンジしている分は、最新型に更新されているものがあります。

[1605: マンション掲示板さん]

>>1592 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！
スカイグランドタワーの来客者駐車場たいうよりも誰でも使えるものなんですね！
確かにイオンに停めればいいんですかね。

[1606: 匿名さん]

スカイと比べると管理費は気持ち安いんですね。（3円/㎡くらい）
修繕費は高いけど、長期の計画みないとなんともですね。
修繕積立基金は圧倒的に高いですね。
駐車場も高くなってますね。

[1607: マンション掲示板さん]

すみません初心者なのですが、修繕積立基金て月額の何倍くらいが一般的なんでしょうか。

[1608: 匿名さん]

修繕費なので多いからダメというわけじゃないし、長期修繕計画にもよるのでマンションによりけりですね。
ここは100ヶ月分で、スカイは70ヶ月分です。

[1609: マンション掲示板さん]

>>1608 匿名さん
ありがとうございます。
そうでしたか。スカイグランドタワーよりもだいぶ高いのですね。その分後々の上昇幅が抑えられると良いのですが、元々修繕費がかさむような構造設計なんでしょうか。

[1610: 匿名さん]

クロスのリセールってこの時代に100%前後ですよね？

[1611: マンション検討中さん]

皆さんミハマシティは検討されてないのでしょうか。リセールが同じくらいなら単純に価格の安いミハマシティもありなのかなと思ったのですが、どうなんでしょうか。
周辺中古の価格を見てもよくわからず、、、

[1612: 匿名さん]

>>1610 匿名さん
マンションマニアによれば、クロスタワーは2018年新築時平均210万円に対して現在価格は220万円で3年経過後で約５％アップ。
スカイグランドタワーは2020年新築時平均215万円に対して現在価格は250万円で1年経過後で約15％アップ。
郊外マンションとすれば可もなし不可もなしといったところか。

[1613: 検討板ユーザーさん]

ミッドの引き渡し前後でクロス、スカイの売りがかなり出てくると予想。どれくらい値崩れするか。

[1614: マンション検討中さん]

打瀬学区が気に入って住む人。
海浜幕張が好きで住む人。
再開発の街並みにワクワクする人。
タワマン好きな人。

どれも検見川浜は選ばない。

[1615: 匿名さん]

>>1613 検討板ユーザーさん
それはどう言った理由で？

[1616: 匿名さん]

クロスと同じようにミッドの中古が出回るころにはスカイの中古価格も抑えられるだろうけどミッドと1000万近い価格差があるからスカイのお得感はゆるがないですね

[1617: 匿名さん]

>>1612 匿名さん

へー
都内だと坪290が4年で坪350とかだからなー

[1618: 匿名さん]

https://www.jreast.co.jp/press/2021/chiba/20211217_c01.pdf
JRダイヤ改正で日中の快速が減りますね

[1619: 匿名さん]

>>1610 匿名さん
郊外で駅遠なんだから、下がってないだけで大健闘です。

[1620: 匿名さん]

>>1618 匿名さん
山手線も含めてJRは首都圏全ての路線で減便のようだ。京葉線は最も運転本数が多い時間帯で15本/時が13本/時に減便のようだが、他の路線の現便数も似たり寄ったり。因みに山手線（内回り）が、22本/時が20本/時に減便なので特に京葉線の減便数が際立って多いということでもなさそう。

[1621: eマンションさん]

>>1618 匿名さん
海浜幕張の利便性で見ると、朝は蘇我の向こうからの上り通勤快速2本が各駅停車に格下げになる（その分蘇我始発の各停が減る）ので、混雑に目をつぶると新浦安などでの待避が減るのでまんざら悪くも無いですね。
一方昼間は快速が時間3本から2本に減り、各停は4本で変わらずなのではっきりと改悪です

[1622: 匿名さん]

>>1612 匿名さん
失礼しました。100%って書き方おかしかったですね。
地方マンも上げてる時代に、値上がり額低すぎる気がしないもないです。
何が言いたいかと言うと、理由が何なのか考えないと、値上げしたミッドの価格設定は適正なのかなと。

[1623: 通りがかりさん]

あと武蔵野線全部海浜幕張止まりにしてほしい。西船橋の12番線から海浜幕張間だけで区間運転すれば東京行きの影響はないし足りない便数も稼げるよ。おまけに南船橋から海浜幕張間の混雑緩和にも働いて一石二鳥

[1624: 匿名さん]

>>1623 通りがかりさん
イオン駅の乗降数次第ではあるかもね。

[1625: 匿名さん]

減便になったってことは交通面ではマイナスだけど、それだけテレワークが浸透したと言えるのかもしれなくて、それはそれでここみたいなマンションはプラスに捉えることもできるのかもしれない。
日本全体でのテレワーク率は低くても、その殆どはオフィスワーカーだろうし、都会の企業に多そうだから、ここの購買層とマッチするのかも。
知らんけど。
昼間電車でちょっと出かけようってなった時に本数少ないのは確実にデメリットだよね。

[1626: 匿名さん]

>>1624 匿名さん
電車つかってまでイオンにいきたいかといえばノーだよね
自転車、車なら暇だしちょっと買い物に行こうかって気にはなる。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
とは言え、ある程度の利用客を見込んでイオンはお金を出してJRもOKしたわけだからねえ。まあ海浜幕張の住人はターゲットではないのでしょう。武蔵野線や総武線沿線の非車ユーザーあたりかなあ。

[1628: 名無しさん]

よく言われる話だけどイオンありきじゃさすがにJRもお金出さないと思うんだよね。元々、海浜幕張の乗降客数も右肩上がりでこのベイパーク含めて新都心が開発続きになるわけで回避性を出すのが本当の目的。じゃなきゃ新改札も作ろうなんて思わないし。豊砂にはJRとイオンが土地持っててホテル建てるみたいだしあの辺の空き地丸ごと開発する気なんじゃない。

[1629: マンション検討中さん]

>>1628 名無しさん
ベイパークにかなりの人口が生まれるし、病院や学校、ビジネスホテルもできるから、駅は変革しないと仕方ないよね。

[1630: マンション検討中さん]

>>1598 マンション検討中さん

同感。
スカイは千葉県最高峰でランドマークタワー。
坪単価も抑えて購入できてリセールもしやすい。
わざわざ駅もAEONも遠くなるミッドを買い替える意味がわからない。しかも建築費高騰していてスカイよりも坪単価高い。
スカイを売却の時の仲介手数料や住宅ローン返済手数料等考えるてもデメリット。ミッドがクロスのように2年程度販売期間が伸びる場合、スカイの値下がりもやむを得ない。
低層階しか買えなくて悔しかった住民くらいかな。