幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.makuhari-pj3.com/shinchiku/G2171001/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、東方地所株式会社、株式会社富士見地所、袖ヶ浦興業株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-11（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩13分 （コーチエントランスまでは徒歩15分）

総戸数：749戸
予定販売価格：未定
間取り：2LDK(42戸)～4LDK(78戸)
専有面積：66.76㎡(42戸)～113.75㎡(5戸)
販売概要備考：本物件は転売目的等の購入を防止するため、契約締結日もしくは入居開始日から5年間に限り買戻しができる旨の特約が設定され、住宅の所有権保存登記の際に、買戻し特約を付記登記される予定。
竣工時期：2023年10月下旬竣工予定
入居時期：2024年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上43階
駐車場：総戸数 749戸 に対して 敷地内自走式565台
駐輪場：総戸数 749戸 に対して1498台
バイク置場：総戸数 749戸 に対して36台
トランクルーム：総戸数 749戸 に対して263区画

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

2棟目　スカイグランドタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638741/

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[15151: マンション検討中さん]

>>15150 評判気になるさん
櫻井幸雄様の記事ですね。。

[15152: 匿名さん]

>>15150 評判気になるさん
櫻井さんにしては至極まっとうなことを書かれているように思いました。
この記事を読んで改めて思いましたが、海浜幕張には高校や大学など学校も多く将来的にも優れた住環境が守られるのも人気の一つなのでしょうね。

[15153: eマンションさん]

本当にその家賃水準で借り手ついてるんですか？

[15154: 匿名さん]

>>15153 eマンションさん
地元の不動産屋さんに聞いたら70㎡代の３LDKの家賃相場は20万円台半ばのようでした。
またマンションマニアさんはベイパークの家賃は3250円/㎡といっていますので、そんなものなのでしょう。

[15155: 評判気になるさん]

>>15150 評判気になるさん
これって住宅ローン前提で考えてるのかな
自分が住まないならちゃんと銀行に相談しないと貸し剥がしされる恐れもあるんだよな。
住宅ローンなら0.3~0.6%くらいの金利で済むけど、投資用ローンに切り替えられたら1%～2%くらいの金利に上がるから、2~3万円くらい月々の支払額が増えるはず。

[15156: 匿名さん]

海浜幕張の賃貸検討者もおそらくファミリー層がメインで
3LDK 70m2あたりの需要強いですよね。(15分以内でOKの層も多い)
https://toushi.homes.co.jp/owner/chiba/eki1987/

船橋あたりと比較すると分かりやすい。
https://toushi.homes.co.jp/owner/chiba/eki1924/

[15157: 匿名さん]

賃貸利回りが5％以上なら投資用ローンで全額資金を引っ張ってきてもペイするが、都内のような3％以下のところだと諸費用を考慮すると逆ザヤになりかねませんね。

[15158: マンション検討中さん]

>>15157 匿名さん
都内は空きが出ない可能性が高いからね。ファミリー物件だと余計に怖い。
それに５％って表面利回り？だと郊外ではかなり低いような。

[15159: 通りがかりさん]

>>15155 評判気になるさん

いや、表面利回りなんだからローンなんて考えないよ。
他の物件との比較が目的だからローンなんて考えなくていい。

[15160: 評判気になるさん]

>>15159 通りがかりさん
記事では「利回りは買う買わないを決断するときの目安として調法がられている。昔は利回り5%超えてると買って良い物件の目安とされていたが、今では…」という内容で語られていますよね。買って良いかどうかって結局利益が残るか残らないかなので、ちゃんとそこから差し引かれるローンの返済や管理修繕固都税、原状回復費用等を考えられているのかな。という疑問です。現在はマンション価格が上がってきて利回り5%超を狙うのは厳しい、だから目線を下げましょう。ってことなのであれば、目線を下げて実際に投資として問題ないのか？についてまで触れるべきだと思った次第です。まあこの話は掲示板の趣旨から離れてしまうのでこの辺りでやめておきます。

[15161: 匿名さん]

>>15158 マンション検討中さん
利回りが都内で3％だと優良物件で、郊外だと5％でも不足ということでしょうか。
新築物件では海浜幕張以外で5％を超えるようなところは少なくなっていることと、海浜幕張の賃貸需要は都内勤務者だけでなく地元の企業や官公庁等の勤務者向けもあるので高く、賃貸向け投資としても悪くない場所だと思っています。

[15162: 評判気になるさん]

>>15161 匿名さん
>都内勤務者だけでなく地元の企業や官公庁等の勤務者向
都内勤務なら市川・船橋に沢山あるし地元の企業が海浜幕張に密集してる訳でもないし、官公庁も他に安くて近い場所がある。
なんか尤もらしく説明してるが印象操作にしか見えない。

[15163: 匿名さん]

>>15162 評判気になるさん
市川船橋より海浜幕張のほうが本社を構えている企業や政府関係機関もあり地元勤務者は多いと思います。また千葉みなとには銀行の本店や千葉市役所もありそちらへのアクセスも海浜幕張のほうが便利です。また成田や羽田へのアクセスのよさから航空関係者も海浜幕張に住んでいる人がいるそうです。
少なくとも現時点では市川船橋よりは海浜幕張のほうがマンション価格が安いのは事実であり、仮に市川船橋と同程度か少し安い程度の賃料であれば海浜幕張のほうが賃貸向け投資としては勝っていると思います。

[15164: 名無しさん]

>>15163 匿名さん
都内勤務は市川・船橋のほうが近い
地元企業は点在しているため海浜幕張が特に有利ではない
官公庁は千葉みなと含めモノレール沿線のが近くて安い、蘇我も有り

長文書いて私の指摘をずらして反論しないで下さい。

[15165: 口コミ知りたいさん]

別に皆が勤務先の場所だけで住む場所決めるわけじゃないし、特にファミリー向け物件だとその傾向は強いでしょうね。

[15166: マンション検討中さん]

リセール価格、利回り、世帯年収、
ここのスレはほとんどがお金の話ばかりですね

[15167: マンション検討中さん]

>>15166 マンション検討中さん

備え有れば憂いなし

[15168: 匿名さん]

>>15164 名無しさん
都内勤務者が市川船橋が多いのは同意ですが、市川船橋市内の大企業、地元企業はどこですか、具体名を出して頂けるとイメージがしやすいです。また市川船橋の賃料相場もあわせて教えていたければ市川船橋の利回りが海浜幕張に比べてどの程度優位性があるのか分かりますよね。
これまでは市川船橋は投資対象として興味はありませんでしたが、これを機会に目を向けてみようかと思います。

[15169: マンション検討中さん]

>>15168 匿名さん

投資したいなら区分なんかやらずに１棟にしたほうが良いよ。
区分は値上がりや値下がりしにくいことを前提としてるので、市況が崩れたら大損ですよ。

[15170: 口コミ知りたいさん]

>>15168 匿名さん
>地元企業は点在しているため海浜幕張が特に有利ではない
市川・船橋にあるとは言ってないです。。

こう書いたら良かったですか。。
1.都内勤務は市川・船橋のほうが近い
2.地元企業は点在しているため海浜幕張が特に有利ではない
3.官公庁は千葉みなと含めモノレール沿線のが近くて安い、蘇我も有り

[15171: 匿名さん]

まあ売れてる事実が全てじゃないですかね
ごちゃごちゃ個人の感想とか感覚とかで語られてもね

[15172: 通りがかりさん]

市川船橋はその分高いでしょ。総武線から離れたところは安いだろうけど。
本八幡や市川なんて新築3LDKだと6000万スタートとかじゃないの。知らんけど

[15173: マンション掲示板さん]

4棟目を待つか悩んでます。
北向きが安く出るだろうから。

[15174: 匿名さん]

>>15172 通りがかりさん
ここと同じで徒歩10分以上なら安いですけどね。

[15175: マンション検討中さん]

>>15171 匿名さん
投資物件の立地の話なのに売れてる事実が全てって的外れすぎだが大丈夫か？

[15176: 通りがかりさん]

ケンカのレベルが低い
知能的にヤフコメ以下の言い争いってどういうことだよ

[15177: 匿名さん]

>>15175 マンション検討中さん
言う事無くなったからでしょ。
察してあげましょう。

[15178: マンション比較中さん]

それにしてもクロスやスカイの中古が多すぎません？

[15179: 評判気になるさん]

>>15176 通りがかりさん
お前は仕事に戻れ。

[15180: 検討板ユーザーさん]

>>15171 匿名さん
思考放棄するくらいなら混ざってこなきゃいいのに。

[15181: 口コミ知りたいさん]

>>15175 マンション検討中さん
素人の感想文なんか読んでなかったわw
専門家が実名で語ってるのにねー

[15182: マンション検討中さん]

>>15178 マンション比較中さん
築浅なのにこれだけ売りが多いというのは、買う前の理想と実際に住んでみた時のギャップが大きいからでしょう。
そしてわざわざ中古でここに住む人が少ないから在庫が積み上がってるのかと。

[15183: 匿名さん]

一口に不動産投資と言っても色々ありますが、転売ならともかくここは賃料目的の投資には向かないかと。

[15184: 口コミ知りたいさん]

専門家に意見するのは勝手ですが、残念ながら誰も参考にはしないですよ。

[15185: 評判気になるさん]

正直スカイやクロスって総戸数に対して中古の売出し少ないですよね。もう少し供給が増えてくれば買いやすい値段になりそうなんだが

[15186: 匿名さん]

>>15170 口コミ知りたいさん
15168ですが、見解の相違のようでこれ以上何をいっても平行線のままでしょうから終わりにします。

[15187: 評判気になるさん]

固定金利引き下げにより不動産価格高騰確定か。
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6458511

[15188: マンション検討中さん]

中長期の国債金利、SWAP金利が大分下がりましたね。植田さん関係もあるけど、アメリカの長期金利低下も大きいね。

暫くは不動産には追い風。

[15189: 名無しさん]

まあ千葉県って時点でお察しなんだけどね(笑)
神奈川民からみたら

[15190: マンコミュファンさん]

>>15189 名無しさん

神奈川にベイパより人気のマンションあるんですか？
こちらは一握りの当選者しか買えない超人気マンションですが。

[15191: 評判気になるさん]

>>15190 マンコミュファンさん
低レベルな煽りに反応しないようにしましょう。
反応があると喜ぶタイプの人間だと思います。
千葉も神奈川も良いところはありますし、好みや利便性もそれぞれ人によって感じ方も変わるはずです。
どちらに上も下もないです。
他者（他のマンション）を貶さずに自分が良いと思うマンションを検討していきましょう！

[15192: マンション検討中さん]

>>15189 名無しさん
神奈川は人気有るのは分かるが相場が高いため、こんな立地のマンションがこの値段？みたいな感じ。
年収低いのに神奈川や東京にしがみついて周りから下に見られる住戸に住むより千葉に住むほうが良い。

[15193: 匿名さん]

>>15187 評判気になるさん
久々に良いニュースじゃないの

[15194: マンション検討中さん]

>>15185 評判気になるさん
今の価格じゃ買えないんですか？
買いやすい価格とは？

[15195: マンション検討中さん]

>>15194 マンション検討中さん
買いやすいというかクロス・スカイの現在の価格はどう考えても割高なので買いたくない。

[15196: 購入経験者さん]

>>15195 マンション検討中さん
でもミッドの供給が落ち着けば一定数中古に流れるでしょうね。
これまでは新築のが安かったので、無理にクロス、スカイに行く意味はあまりなかったですが、今後は少し割高でもそちらに流れる方もいるのかなと。

[15197: マンション検討中さん]

>>15196 購入経験者さん
新築無くなったら海浜幕張から撤退でしょ。中古は売れないよ。

[15198: 評判気になるさん]

実際かなりベイパークベイタウンの中古動いてるみたいですね

[15199: 検討板ユーザーさん]

>>15197 さん

>>15197 マンション検討中さん
築浅でスペック良いからミッド検討者で落選したら行く人はいるんじゃないですかね。

[15200: マンコミュファンさん]

>>15199 検討板ユーザーさん
最初の数ヶ月だけでしょうね。
そのうち海浜幕張は注目されなくなる。

[15201: 匿名さん]

>>15197 マンション検討中さん
撤退とは？

[15202: マンション検討中さん]

まだやってたのかwwwwwwwww
っw

[15203: 匿名さん]

ここの検討者の何%が幕張ベイフロントの存在を認知して検討したんだって話。
新築が終わればほぼ話題に上がらなくなる運命

[15204: 口コミ知りたいさん]

>>15200 マンコミュファンさん
しばらくしたら4棟目がくるので、また新築と中古のせめぎあいになるんじゃないですかね。
まあこればっかりは推測の域を出ないので話しても無駄な気はしますか。

[15205: マンション検討中さん]

>>15204 口コミ知りたいさん
私が言ってるのは６棟目（5棟目？）最後の分譲が終わったらの話ですね。

[15206: 評判気になるさん]

レインズでベイパークの成約価格調べたけど最近は中高層がかなりの高価格で取引されてるね。10Fのクロスが異常に高い価格で成約しているのは謎だけど。
一例
スカイ42F　75.87㎡　売出価格5980万円→成約価格5930万円　R5年3月12日成約
クロス10F　79.24㎡　売出価格5980万円→成約価格5980万円　R5年3月5日成約
スカイ26F　75.76㎡　売出価格6150万円→成約価格6150万円　R4年12月18日成約
クロス22F　76.09㎡　売出価格5980万円→成約価格5750万円　R4年11月20日成約

[15207: 評判気になるさん]

ベイパークの一年以内の売買成立件数は14件だけど一般媒介で成立した物件はレインズに載せないから実際の取引はもっと多いと思われる。

[15208: マンション検討中さん]

ベイパークを検討してる人はなぜもっと駅近で便利な幕張パークタワーの中古は選ばないのか？
築20年の古いタワマンより綺麗な新築がいいから　ですよね？
20年後にベイパークも同じように言われないですかね

[15209: マンション検討中さん]

>>15208 マンション検討中さん
新築が良いからこんな辺鄙な場所まで来てる訳なんで。
5棟目が分譲される前に脱出したほうが良いかと思います。

[15210: 匿名]

>>15208 マンション検討中さん

なんてつまらないこと言っているのか！

[15211: 通りがかりさん]

ベイタウンのネックになってるのは借地権じゃないの。
普通借地権とは言えそれが理由で避ける人多いと思う。
それに板状ならベイタウン選ぶのはわかるけどベイパーク供給中にわざわざベイタウンのタワマン選ぶかね。

[15212: マンション検討中さん]

セントラルパークウエストシータワーは所有権ですね

[15213: マンコミュファンさん]

早いとこで2年以内に借地権更新があるからなあ。
借地無関係な賃貸だとどこもなかなかいいお値段。
借地じゃないとこはすぐ捌けるし。
あんまり書くとすぐディスられるけど。

[15214: 評判気になるさん]

ベイタウンとはいえ、借地ディスカウントがしっかりと価格に反映されている出物はちゃんと捌けてますね

[15215: eマンションさん]

>>15206 さん

>>15206 評判気になるさん
この中だと単純に1坪分くらい広いのでは。あとは方角がどこ向きなんでしょうか。抜けたり海が見える等。

[15216: 匿名さん]

>>15214 評判気になるさん
定借物件の評価は所有権に比べて10～20％ディスカウントといった感じでしょうかね。そうであればあくまでも理論上ですが築年数補正とあわせて借地権のベイタウン物件はクロスやスカイの中古より20～30％安くて同等かなと思いました。

[15217: 口コミ知りたいさん]

定借じゃないよ。

[15218: 評判気になるさん]

>>15215 eマンションさん
西向き10階で、レジデンス棟を超えてくるので、視界は抜けてますね。
海はさすがに見えないのでは。

[15219: マンション掲示板さん]

>>15218 評判気になるさん
今出てるクロス西向き、南向き11階の写真で少しだけ見えているので、10階でも少しは見えそうです。あとは富士山も見えそう。

[15220: 評判気になるさん]

>>15215 eマンションさん
向きは西向きですね。眺望抜けるから低階層でも高いんですね。

[15221: 匿名さん]

>>15217 口コミ知りたいさん
ベイタウンは定借ではなく普通借地権でしたね。失礼しました。
最近借地権物件で多いのは定期借地権で普通借地権はあまりみておらず、勘違いしていました。

[15222: 匿名さん]

ベイパークの中古は新築のミッドの価格が上値を抑えているが、ミッドの最終期～4棟目が値上げされればそれにスライドして中古価格も上がりそうですね。

[15223: マンション検討中さん]

>>15221 匿名さん
普通借地権の法律が施行されて３０年なので良し悪しは未だ分からないのでは。。

[15224: マンション検討中さん]

>>15222 匿名さん
そして最後の５棟目で。。

[15225: 検討板ユーザーさん]

>>15224 マンション検討中さん

いろんなマンクラさんも、ベイパークは新築価格がシーリングになってるみたいな指摘されてますからね。
長期金利も下がってますから、5棟目十分値上げできる地合いだと思います。ベイパーク中古市場にもプラスでしょう。

[15226: 評判気になるさん]

>>15206 評判気になるさん
登記とってみると面白いと思うよ

[15227: 評判気になるさん]

中古でこの値段出すなら総武線で探すわ
新築がいいから京葉線で妥協してるんだよ

[15228: 通りがかりさん]

>>15227 評判気になるさん
まあ中古も動いているし総武線がいい人はそっちで探せばいいだけ
みんな妥協している訳ではないしわざわざベイパークを下げる必要はない

[15229: 通りがかりさん]

>>15225 検討板ユーザーさん
最後の5棟目を境に注目が無くなり下がるという話ですけど。。
ポジティブね。

[15230: 匿名さん]

>>15227 評判気になるさん
津田沼の奏の杜はここと同じように駅遠でも中古が坪300万円ぐらいするそうです。
総武線沿線だと子育て環境が良いところを探すとどうしても高くなってしまいます。

[15231: 名無しさん]

>>15230 匿名さん
まあ価格が総合的な評価だからね。

[15232: 口コミ知りたいさん]

>>15229 通りがかりさん
ネガティブね。幸せですか？

[15233: 口コミ知りたいさん]

>>15226 評判気になるさん
どうしてですか？

[15234: マンション検討中さん]

>>15227 評判気になるさん

何度も何度も同じ投稿は飽きた。総武線スレに帰れ。

[15235: 匿名さん]

>>15169 マンション検討中さん
首都圏で一棟買いできる人がこんな掲示板に貼り付かないでしょ、ブログに踊らされた自称投資家の集まりだよ

[15236: 匿名さん]

ベイパークはマンションブロガーや専門家から高評価で、
匿名掲示板の荒らしから低評価
検討者はどちらの意見を参考にしますかねw

[15237: 口コミ知りたいさん]

>>15236 匿名さん
大量の荒らしがあるというのはある意味評価できますね。不人気だと荒らしすらない。

[15238: マンション検討中さん]

>>15236 匿名さん
ブロガーはわかりますが専門家って誰ですか？

[15239: 評判気になるさん]

投稿者数が15000超えるとか異常な注目のされ方だよね

[15240: 評判気になるさん]

>>15239 評判気になるさん

本日のマンマニさんツイッターも、南船橋と幕張ベイパークですね。

[15241: マンション検討中さん]

長期金利このままじり高になるのかと思ったらもう下げてますね。不動産市況には影響なさそうで良かったです。

[15242: 匿名さん]

>>15240 評判気になるさん
マンションマニアさんはツイッターで「建築費コストの関係で近郊郊外の一般的な新築マンションでは利益の確保が難しい中で、パークホームズ南船橋と幕張ベイパークは行政絡みの事業（土地仕入れが一般的ではない。そのため幕張ベイパークは転売防止措置あり。）が影響して価格が安い割にモノも良いのですよね。もちろん安さあっての千葉県ではありますがTMD（坪単価満足度）が高いことはもちろん街づくりであればリセールバリューも期待できるのがより買いやすいポイントです。」とつぶやいていましたね。
海浜幕張も南船橋も共に発展することで京葉線の価値も高まるのではないでしょうか。

[15243: 評判気になるさん]

ミッドスクエアタワーと同時期に引き渡し予定のタワマンから内覧の案内が来ましたが、ミッドスクエアタワーの内覧はいつ頃かな?気が早い?

[15244: eマンションさん]

マンマニさんは10軒目の新居を購入されたんですね。入居は1年先だそう。
長年これだけ推してるベイパークを購入される気配が一向にないですね。
やはり人にオススメするのと自分が住みたい住居は別物なんですね。

[15245: 検討板ユーザーさん]

>>15244 eマンションさん
有料相談ならその人に合った掘り出し物の物件薦めてくれる
無料ブログ読むだけの金にならない読者には幕張薦めてる

[15246: 評判気になるさん]

>>15236 匿名さん
身バレ防止で、ブロガーや専門家は自分のマンションは名指しで誉めない。
ブロガーや専門家が名指しで褒めるマンションってそういうことよ。

[15247: 匿名さん]

ブロガーさんは自分が狙ってる物件はおすすめしなそうですよね。できるだけ倍率上げたくないでしょうし。

[15248: 匿名さん]

内覧は冬予定ですねー

[15249: eマンションさん]

変動で審査通しましたが、子育て世帯のフラット35金利引き下げが気になります。融資実行まで期間があるので固定切り替えも視野にいれようか悩みますね。

[15250: 匿名さん]

>>15247
厳密には自分で購入できるまではお薦めしない
購入後には価値上げポジトーク含めお薦めする
無料のTwitter情報ならそんな感じかも