幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.makuhari-pj3.com/shinchiku/G2171001/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、東方地所株式会社、株式会社富士見地所、袖ヶ浦興業株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-11（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩13分 （コーチエントランスまでは徒歩15分）

総戸数：749戸
予定販売価格：未定
間取り：2LDK(42戸)～4LDK(78戸)
専有面積：66.76㎡(42戸)～113.75㎡(5戸)
販売概要備考：本物件は転売目的等の購入を防止するため、契約締結日もしくは入居開始日から5年間に限り買戻しができる旨の特約が設定され、住宅の所有権保存登記の際に、買戻し特約を付記登記される予定。
竣工時期：2023年10月下旬竣工予定
入居時期：2024年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上43階
駐車場：総戸数 749戸 に対して 敷地内自走式565台
駐輪場：総戸数 749戸 に対して1498台
バイク置場：総戸数 749戸 に対して36台
トランクルーム：総戸数 749戸 に対して263区画

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

2棟目　スカイグランドタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638741/

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[15152: 匿名さん]

>>15150 評判気になるさん
櫻井さんにしては至極まっとうなことを書かれているように思いました。
この記事を読んで改めて思いましたが、海浜幕張には高校や大学など学校も多く将来的にも優れた住環境が守られるのも人気の一つなのでしょうね。

[15153: eマンションさん]

本当にその家賃水準で借り手ついてるんですか？

[15154: 匿名さん]

>>15153 eマンションさん
地元の不動産屋さんに聞いたら70㎡代の３LDKの家賃相場は20万円台半ばのようでした。
またマンションマニアさんはベイパークの家賃は3250円/㎡といっていますので、そんなものなのでしょう。

[15155: 評判気になるさん]

>>15150 評判気になるさん
これって住宅ローン前提で考えてるのかな
自分が住まないならちゃんと銀行に相談しないと貸し剥がしされる恐れもあるんだよな。
住宅ローンなら0.3~0.6%くらいの金利で済むけど、投資用ローンに切り替えられたら1%～2%くらいの金利に上がるから、2~3万円くらい月々の支払額が増えるはず。

[15156: 匿名さん]

海浜幕張の賃貸検討者もおそらくファミリー層がメインで
3LDK 70m2あたりの需要強いですよね。(15分以内でOKの層も多い)
https://toushi.homes.co.jp/owner/chiba/eki1987/

船橋あたりと比較すると分かりやすい。
https://toushi.homes.co.jp/owner/chiba/eki1924/

[15157: 匿名さん]

賃貸利回りが5％以上なら投資用ローンで全額資金を引っ張ってきてもペイするが、都内のような3％以下のところだと諸費用を考慮すると逆ザヤになりかねませんね。

[15158: マンション検討中さん]

>>15157 匿名さん
都内は空きが出ない可能性が高いからね。ファミリー物件だと余計に怖い。
それに５％って表面利回り？だと郊外ではかなり低いような。

[15159: 通りがかりさん]

>>15155 評判気になるさん

いや、表面利回りなんだからローンなんて考えないよ。
他の物件との比較が目的だからローンなんて考えなくていい。

[15160: 評判気になるさん]

>>15159 通りがかりさん
記事では「利回りは買う買わないを決断するときの目安として調法がられている。昔は利回り5%超えてると買って良い物件の目安とされていたが、今では…」という内容で語られていますよね。買って良いかどうかって結局利益が残るか残らないかなので、ちゃんとそこから差し引かれるローンの返済や管理修繕固都税、原状回復費用等を考えられているのかな。という疑問です。現在はマンション価格が上がってきて利回り5%超を狙うのは厳しい、だから目線を下げましょう。ってことなのであれば、目線を下げて実際に投資として問題ないのか？についてまで触れるべきだと思った次第です。まあこの話は掲示板の趣旨から離れてしまうのでこの辺りでやめておきます。

[15161: 匿名さん]

>>15158 マンション検討中さん
利回りが都内で3％だと優良物件で、郊外だと5％でも不足ということでしょうか。
新築物件では海浜幕張以外で5％を超えるようなところは少なくなっていることと、海浜幕張の賃貸需要は都内勤務者だけでなく地元の企業や官公庁等の勤務者向けもあるので高く、賃貸向け投資としても悪くない場所だと思っています。

[15162: 評判気になるさん]

>>15161 匿名さん
>都内勤務者だけでなく地元の企業や官公庁等の勤務者向
都内勤務なら市川・船橋に沢山あるし地元の企業が海浜幕張に密集してる訳でもないし、官公庁も他に安くて近い場所がある。
なんか尤もらしく説明してるが印象操作にしか見えない。

[15163: 匿名さん]

>>15162 評判気になるさん
市川船橋より海浜幕張のほうが本社を構えている企業や政府関係機関もあり地元勤務者は多いと思います。また千葉みなとには銀行の本店や千葉市役所もありそちらへのアクセスも海浜幕張のほうが便利です。また成田や羽田へのアクセスのよさから航空関係者も海浜幕張に住んでいる人がいるそうです。
少なくとも現時点では市川船橋よりは海浜幕張のほうがマンション価格が安いのは事実であり、仮に市川船橋と同程度か少し安い程度の賃料であれば海浜幕張のほうが賃貸向け投資としては勝っていると思います。

[15164: 名無しさん]

>>15163 匿名さん
都内勤務は市川・船橋のほうが近い
地元企業は点在しているため海浜幕張が特に有利ではない
官公庁は千葉みなと含めモノレール沿線のが近くて安い、蘇我も有り

長文書いて私の指摘をずらして反論しないで下さい。

[15165: 口コミ知りたいさん]

別に皆が勤務先の場所だけで住む場所決めるわけじゃないし、特にファミリー向け物件だとその傾向は強いでしょうね。

[15166: マンション検討中さん]

リセール価格、利回り、世帯年収、
ここのスレはほとんどがお金の話ばかりですね

[15167: マンション検討中さん]

>>15166 マンション検討中さん

備え有れば憂いなし

[15168: 匿名さん]

>>15164 名無しさん
都内勤務者が市川船橋が多いのは同意ですが、市川船橋市内の大企業、地元企業はどこですか、具体名を出して頂けるとイメージがしやすいです。また市川船橋の賃料相場もあわせて教えていたければ市川船橋の利回りが海浜幕張に比べてどの程度優位性があるのか分かりますよね。
これまでは市川船橋は投資対象として興味はありませんでしたが、これを機会に目を向けてみようかと思います。

[15169: マンション検討中さん]

>>15168 匿名さん

投資したいなら区分なんかやらずに１棟にしたほうが良いよ。
区分は値上がりや値下がりしにくいことを前提としてるので、市況が崩れたら大損ですよ。

[15170: 口コミ知りたいさん]

>>15168 匿名さん
>地元企業は点在しているため海浜幕張が特に有利ではない
市川・船橋にあるとは言ってないです。。

こう書いたら良かったですか。。
1.都内勤務は市川・船橋のほうが近い
2.地元企業は点在しているため海浜幕張が特に有利ではない
3.官公庁は千葉みなと含めモノレール沿線のが近くて安い、蘇我も有り

[15171: 匿名さん]

まあ売れてる事実が全てじゃないですかね
ごちゃごちゃ個人の感想とか感覚とかで語られてもね