トミー スムラボ派出所スレ

[トミー]

仙台市を中心に、新築分譲マンションの現地・現況の調査をレビューします。

また価格表および現地写真の掲載など、物件検討者の方のお役に立つ情報を発信して参ります。

スムラボのブログ記事はこちら。
https://www.sumu-lab.com/archives/author/tommy/




[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[1: トミー]

現在、モデルルーム等の優先案内会が始まっています。
通常の案内会は、9/23 (木) から始まります。
なお、第1期の販売開始は、2021年10月下旬が予定されています。

「パークホームズ仙台卸町」が気になっている方は、資料請求 → 物件情報の整理や他物件比較との比較等 → 現地確認、という流れで検討してみてはいかがでしょうか。

まずは、7月下旬に行われたプロジェクト発表会による販売予定価格帯の情報を共有します。
(今後の価格推移や比較等を目的として、あえて掲載します)

・相対価格:
I、東向き住戸: 約164万円 - 195万円 / 坪
Bタイプ, 72.15m2 (角住戸)：約173万円 - 195万円 / 坪
Fタイプ, 81.48m2 (中住戸)：約166万円 - 190万円 / 坪
A2タイプ, 72.13m2 (中住戸)：約164万円 - 183万円 / 坪
Cタイプ, 75.03m2 (中住戸)：約167万円 - 180万円 / 坪
Gタイプ, 85.62m2 (角住戸)：約173万円 - 192万円 / 坪

II、南向き住戸: 約168万円 - 213万円 / 坪
Hタイプ, 90.18m2 (角住戸)：約175万円 - 204万円 / 坪
E1タイプ, 76.19m2 (中住戸)：約168万円 - 199万円 / 坪
Jタイプ, 92.54m2 (角住戸)：約189万円 - 213万円 / 坪

・絶対価格は、下図 (住戸配置図) を参照下さい。

なお、毎月のコスト等については、この時点では、未定です。

本物件に関するその他の情報は、スムラボ記事が参考になります。
https://www.sumu-lab.com/archives/10446/

また、仙台市中心部から近郊を除いた物件 (ライオンズ台原フォレストフォート、サーパス薬師堂、パークホームズ仙台卸町、シティタワーあすとレジデンシャル、プレミストあすとテラス、アドグランデ南仙台ステーションマークス、クレアホームズ南仙台駅前) の基本情報の比較一覧に関する記事は、
https://www.sumu-lab.com/archives/14341/

[2: トミー]

・「パークホームズ仙台卸町」について、案内会を受けて、明らかになった情報をスムラボ記事に追記しました
・まずは、建物や、専有住戸の設備仕様について、更新しています
https://www.sumu-lab.com/archives/10446/

I、簡単な感想など
・食洗機の非採用 (オプション対応)、トイレがタンク有 (パークタワーあすと長町は、ビルトイン) と、前物件であるパークタワーあすと長町からグレードダウンした感は、歪めません。
・顔認証 (セキュリティ、 ハンズフリー)、パーソナルスタディルーム、電話ブース等の新しく導入された附帯サービス等はあるものの、肝心の専有住戸に関わる設備仕様が寂しい仕上がりになりそうです。
・現時点での申込み希望については、低層階と高層階に人気が集まっているそうです (中層階は、落ち着いた状況のようです)。

II、販売価格 (第1期予定価格帯)
1) 南リビング:
3,800万円台 - 6,200万円台

2) 東リビング:
2,900万円台 - 5,800万円台
※ 詳細は、続報をお待ちくださいますよう、お願い致します。

・本物件が気になった方は、資料請求および案内会参加 → 物件情報の整理や類似物件との比較等 → 現地確認と、前向きに検討してみては、いかがでしょうか。

[3: トミー]

「サーパス薬師堂」が気になっている方は、資料請求 → 物件情報の整理や他物件比較との比較等 → 現地確認、という流れで検討してみてはいかがでしょうか。

I、販売価格: 先着順申込住戸
・Bタイプ (78.05m2、南リビング、角住戸): 3,890万円 (5階)、4,170万円 (9階)
・Cタイプ (74.53m2、南リビング、中住戸): 3,590万円 (2階)、3,720万円 (8階)、3,790万円 (11階)
・Eタイプ (74.56m2、南リビング、中住戸): 3,640万円 (2階)、3,830万円 (10階)
・Fタイプ (86.52m2、南リビング、角住戸): 4,160万円 (2階)、4,190万円 (3階)、4,390万円 (8階)、4,450万円 (10階)
・およそ158万円 - 176万円 / 坪
※ 販売価格を掲載している住戸が、必ずしも販売中とは限りません。

II、ランニングコスト等
II-1. 管理費、修繕積立金
・Aタイプ: 10,400円 / 月、5,600円 / 月、合計 16,000円 / 月
・Bタイプ: 12,300円 / 月、6,600円 / 月、合計 18,900円 / 月
・Cタイプ: 11,800円 / 月、6,300円 / 月、合計 18,100円 / 月
・Dタイプ: 11,400円 / 月、6,100円 / 月、合計 17,500円 / 月
・D1タイプ: 11,300円 / 月、6,100円 / 月、合計 17,400円 / 月 ← 1階に1邸のみ
・Eタイプ: 11,800円 / 月、6,300円 / 月、合計 18,100円 / 月
・Fタイプ: 13,700円 / 月、7,400円 / 月、合計 21,100円 / 月
・Gタイプ: 15,500円 / 月、8,300円 / 月、合計 23,800円 / 月 ← 11階に1邸のみ
・約242円 / m2 / 月

II-2. その他の費用等
・インターネット利用料: 2,835円 / 月 (税込)
・エスコート料 (宅配ロッカー等): 495円 / 月 (税込)
・顔認証サービス使用料: 770円 / 月 (税込)
・SOSサービス使用料: 495円 / 月 (税込)
・駐車場: 6,000円 - 10,000円 / 月
・自転車置場: 100円 - 200円 / 月
・バイク置場: 1,500円 / 月

・本物件に関するスムラボ記事は、後記のとおりです。
仙台市中心部から近郊を除いた物件 (ライオンズ台原フォレストフォート、サーパス薬師堂、パークホームズ仙台卸町、シティタワーあすとレジデンシャル、プレミストあすとテラス、アドグランデ南仙台ステーションマークス、クレアホームズ南仙台駅前) の基本情報を一覧表から比較検討できます。
https://www.sumu-lab.com/archives/14341/

[4: トミー]

「ライオンズ台原フォレストフォート」が気になっている方は、資料請求 → 物件情報の整理や他物件比較との比較等 → 現地確認、という流れで検討してみてはいかがでしょうか。

I、販売価格 (最終期、先着順住戸)
I-1. 南リビング:
・B3タイプ (75.44m2、中住戸): 4,140万円、約181万円 / 坪 (4階)
・B2タイプ (75.44m2、角住戸): 4,080万円、約178万円 / 坪 (1階)
・B4タイプ (75.44m2、中住戸): 4,090万円、約178万円 / 坪 (2階)

I-2. 東リビング:
・E1タイプ (70.04m2、角住戸): 3,390万円、約159万円 / 坪 (1階)
・G1タイプ (76.14m2、中住戸): 3,820万円、約180万円 / 坪 (1階)
・H1タイプ (76.14m2、中住戸): 3,820万円、約180万円 / 坪 (1階)
・N2タイプ (86.31m2、角住戸): 4,600万円、約175万円 / 坪 (2階)
※ 販売価格を掲載している住戸が、必ずしも販売中とは限りません。


II. 本物件に関する基本情報やランニングコスト等は、スムラボ記事を参照下さい。
https://www.sumu-lab.com/archives/14796/

仙台市中心部から近郊を除いた物件 (ライオンズ台原フォレストフォート、サーパス薬師堂、パークホームズ仙台卸町、シティタワーあすとレジデンシャル、プレミストあすとテラス、アドグランデ南仙台ステーションマークス、クレアホームズ南仙台駅前) の基本情報を一覧表から比較検討できる記事は、こちら
https://www.sumu-lab.com/archives/14341/

[5: トミー]

「シエリア仙台新寺」が気になっている方は、資料請求 → 物件情報の整理や他物件比較との比較等 → 現地確認、という流れで検討してみてはいかがでしょうか。

I. 販売価格
・Cタイプ (70.75m2、中住戸): 4,060万円、約189万円 / 坪 (5階)
・Dタイプ (68.65m2、中住戸): 4,260万円、約204万円 / 坪 (10階)
・B-2タイプ (72.77m2、中住戸): 4,230万円、約191万円 / 坪 (6階)
・D'タイプ (68.65m2、中住戸): 4,260万円、約204万円 / 坪 (10階)
・Fタイプ (68.70m2、中住戸): 3,950万円、約189万円 / 坪 (5階)
・Jタイプ (82.59m2、中住戸): 5,910万円、約236万円 / 坪 (12階)
※ 販売価格を掲載している住戸が、必ずしも販売中とは限りません。

II、本物件に関する基本情報やランニングコスト等は、スムラボ記事を参照下さい。
https://www.sumu-lab.com/archives/14937/

[6: トミー]

「シエリアタワー仙台青葉通」が気になっている方は、資料請求 → 物件情報の整理や他物件比較との比較等 → 現地確認、という流れで検討してみてはいかがでしょうか。

I. 販売価格
I-1. プレミアムフロア
Nタイプ (100.03m2、角住戸): 11,260万円、約371万円 / 坪 (22階)
Mタイプ (115.83m2、中住戸): 16,730万円、約476万円 / 坪 (22階)

I-2. デラックスフロア
Fタイプ (76.97m2、角住戸): 7,590万円、約325万円 / 坪 (14階)
Fタイプ (76.97m2、角住戸): 7,900万円、約338万円 / 坪 (18階)
Gタイプ (103.15m2、中住戸): 11,080万円、約354万円 / 坪 (14階)
Hタイプ (76.49m2、角住戸): 6,630万円、約286万円 / 坪 (14階)
Iタイプ (89.52m2、中住戸): 9,770万円、約360万円 / 坪 (19階)

I-3. スーペリアフロア
Aタイプ (72.93m2、角住戸): 6,310万円、約285万円 / 坪 (10階)
Aタイプ (72.93m2、角住戸): 6,380万円、約288万円 / 坪 (11階)
Bタイプ (74.04m2、中住戸): 5,970万円、約266万円 / 坪 (3階)
Bタイプ (74.04m2、中住戸): 6,530万円、約291万円 / 坪 (6階)
Bタイプ (74.04m2、中住戸): 6,550万円、約292万円 / 坪 (7階)
Bタイプ (74.04m2、中住戸): 6,610万円、約294万円 / 坪 (9階)
Cタイプ (31.97m2、中住戸): 2,610万円、約269万円 / 坪 (8階)
Eタイプ (65.57m2、角住戸): 4,720万円、約237万円 / 坪 (7階)
Eタイプ (65.57m2、角住戸): 4,730万円、約238万円 / 坪 (8階)
Eタイプ (65.57m2、角住戸): 4,990万円、約251万円 / 坪 (12階)
※ 販売価格を掲載している住戸が、必ずしも販売中とは限りません。


II、本物件に関する基本情報やランニングコスト等は、スムラボ記事を参照下さい。
https://www.sumu-lab.com/archives/7557/

[7: トミー]

今回は、価格調査の結果だけでなく、寸評も加えました。

I 、優先案内会:
・用地が取得できた背景や建物などに関する情報、模型およびモデルルームの見学等ができます。また、隣地の「(仮称) 本町二丁目Ⅱ」についても、可能な範囲で教えてもらう事ができました。

II、販売価格:
・予定価格帯が、来場者には伝えてられますが、現時点では、それを詳細に公表できません。
・曖昧に表現すると、立地等を鑑みれば、当然ながらお手頃価格帯ではありません。しかしながら、小生のような下流国民でも、決して届かない価格帯ではありません。例えば、頭金で1,000万程度が用意でき、残りはローン支払いの条件であれば、それなりに住戸を選択でき、住戸タイプによっては、高層階も視野に入ってきます。

III、物件情報:
スムラボ記事を大幅に更新しましたので、参照下さい。
https://www.sumu-lab.com/archives/7295/

プラウドタワー本町二丁目、(仮称) 本町二丁目Ⅱ、クレアホームズフラン仙台五橋、グローリオコンフォート青葉通一番町、ネベル一番町 Benir、ザ・レーベン上杉三丁目の基本情報を比較整理した記事もあります
https://www.sumu-lab.com/archives/17537/

VI、寸評
・◎: 収納率は、高くはないものの、玄関や三面鏡裏の機能性である "使いやすさ" が抜群
・○: 防災、防犯対策のみならず、近年各地で頻発している道路の冠水等を見据えた浸水対策
・○: タンクレストイレ、およびフルオート開閉
・○: キッチンカウンターが御影石、三面鏡木枠、インターホン親機のカラー液晶タッチパネル7型
・いくつかの懸念はありますが、立地や周辺環境は申し分がなく、建物や設備仕様も野村不動産らしく、(間取りを除いて)、トータルバランスに優れた物件であると判断します。また、予定価格帯の観点から鑑みても、実需の住宅として、"買い" 目線で良いと結論付ます。
・賃貸目的の運用に関しては、仙台市の分譲マンションの値付け (賃料が20万を超える事は、稀) であれば、個人的にはお勧めしません。年間諸費用に加えて、不動産所得 (しかも総合課税) (やむを得ない理由により、賃貸の許可を得た住宅ローンの場合であれば、住宅ローン控除は、当然に適用不可) に係る税金も考慮すれば、キャッシュ払いによる資産分散の目的を省いて、5%を目安とした収益物件としての利回りを期待することは、本物件であっても、厳しいと考えます (自身の他物件による経験を含)。
・売却について、当市で高い譲渡益を出せるのは、一部の物件のうち、さらにそれらの一部の住戸に限られると考えています。小生のこれまでの物件紹介において、リセールに関して触れないのは、この理由によります。すなわち、本物件についても、比較的良い条件であるものの、例えば、新築時販売価格の20%程度以上の譲渡益を狙う事までは、難しいと思われます。このことは、当市の中古マンション市場自体が、数年前をピークとして落ちてきているのも背景にあります (現在は、本市における新築物件価格の状況につられて売り出し価格が、高い水準であると私見します)。小生は、素人ですので、具体的な数字を用いた資料を用意する事ができませんが、成約スピードは明らかに遅くなっており、事実として、とある不動産仲介業者の管理職者の話によれば、抱えている在庫数が増えているとの事でした (ただし、この話はコロナ禍前であり、直近では市場が戻りつつあるどころか、コロナ禍前よりも加速しつつあるとの話もあります)。話を戻しますと、本物件は、ローン支払いであれば、"買った時よりも高く売れる" という考えよりも、"残債割れしにくい物件" であるという考えの方が、望ましいと考えます。ちなみに、小生が新築で買った分譲マンションの売却成績は、2回のうち、いずれも新築時販売価格の110%程度が成約額でした。
・野村不動産のユニークな取り組みと言えば、全館空調 (床快full) ですが、残念ながら本物件では、非採用のようです。かなり設計等の面で難しい技術だったりするそうですが、特に東北においては、意義ある設備仕様であると考えられるため、例えば、水回りから導入するなど、今後の段階的な進展を含めて、多大な期待がされるものと考えます。

V、おわりに
・「プラウドタワー本町二丁目」の予定価格帯等が気になる方は、まず資料請求をして、案内会に参加されることを強くお勧めします。親切かつ丁寧に相談を受けてくれる野村不動産ですので、迷っているならば、積極的に問い合わせてみては、いかがでしょうか。

[9: トミー]

お待たせしました。
「パークホームズ仙台卸町」について、優先案内会 (2021年9月) 時点における、第1期の販売予定価格帯です。

1) 第1期販売予定価格帯の概要
・プロジェクト発表会時点と比して、目立った価格調整は、ありません。今回は、最上階や最下階の価格帯も明らかにしたという感じの発表でした。
・なんと、なんと、なんと、サービス住戸 (約137万円 / 坪) があります!!!
　違う意味で期待が裏切られ、おったまげました。
・本物件の資料請求をまだしていない方は、まずは資料請求をして、物件情報や周辺環境等を把握し、案内会に参加してみてはいかがでしょうか。

2) 物件の相対価格 (万円 / 坪):
I、東向き住戸:
・Bタイプ, 72.15m2 (角住戸)：約169万円 - 201万円 / 坪
・Fタイプ, 81.48m2 (中住戸)：約162万円 - 194万円 / 坪
・A2タイプ, 72.13m2 (中住戸)：約137万円 - 183万円 / 坪
・Cタイプ, 75.03m2 (中住戸)：約153万円 - 180万円 / 坪
・CWVタイプ, 75.03m2 (角住戸、1戸のみ)：約193万円 / 坪
・Gタイプ, 85.62m2 (角住戸)：約169万円 - 192万円 / 坪
(ルーフバルコニー付住戸)
・Kタイプ, 94.27m2 (角住戸、1戸のみ、21階)：約203万円 / 坪
・Lタイプ, 96.90m2 (角住戸、2戸、20階、22階)：約197万円 - 200万円 / 坪
・Iタイプ, 90.58m2 (角住戸、1戸のみ、24階)：約211万円 / 坪

II、南向き住戸:
・Hタイプ, 90.18m2 (角住戸)：約175万円 - 212万円 / 坪
・E1タイプ, 76.19m2 (中住戸)：約168万円 - 203万円 / 坪
・Jタイプ, 92.54m2 (角住戸)：約189万円 - 224万円 / 坪

3) 物件の絶対価格
スムラボ記事にて、住戸配置図を更新しています
https://www.sumu-lab.com/archives/10446/

4) ランニングコスト等
・予定価格は、決まっているようですが、全ての情報が公にはなっていません。
・資金計画をしてもらうと、希望住戸の予定価格を知る事ができます。

5) おわりに
・前回の更新時にお伝えしたように、上層階と下層階に申込希望が多いようです。同じような階層を狙っている方は、戦略を練った方が良いかもしれません。

[10: トミー]

本稿は、価格調査ではなく、寸評になります。

1) 購入戦略
・「シティタワー青葉通一番町」の広告が、まさかのタイミングで行われました。
・建築計画では、2024年の建物竣工の予定でしたし、また、現時点で販売中であるシティテラス上杉およびシティハウス堤通雨宮町との兼ね合いがありますので、広告開始は早くとも来年からと思っていました。
・この背景は、「プラウドタワー本町二丁目」を意識した動きであるものと予想されます。本物件の販売開始予定時期は、2022年の2月下旬とされていますので、建物等の詳細が明らかになるのは、来年を迎えるあたりになるものと考えられます。プラウドタワー本町二丁目は、本年の10月下旬から販売開始予定ですので、両物件を比較の天秤の上に置いている方は、必然的に様子を見ざるを得ない状態になります。プラウドタワー本町二丁目に余程の確信や、強い希望住戸等がない限りは、本物件を詳細の情報を待たずに動く事は、控えた方が望ましいかもしれません。

2) 立地および周辺環境等
・シティタワー青葉通一番町とプラウドタワー本町二丁目の比較になってしまいますが、どちらも街中でありながら、大通りから入っているため、静寂性はあります。しかしながら、プラウドタワー本町二丁目は、専門学校や予備校がある事、錦町公園のイベントの影響を受けやすい事を鑑みれば、本物件の方が安定的な静寂環境が得られやすいと言えます。
・また、プラウドタワー本町二丁目の画地における形質の悪さ、前面道路における幅員の狭さや傾斜を気にする場合も、本物件に軍配が上がります。
・商店街アーケード等へのアクセスは、いずれの物件も優れています。
・本項目については、前記の情報等を鑑みた上で、現況確認等により判断する事になろうかと思います。理屈ではなく、好みないしはフィーリングの要素が大きい項目ですので、寸評はこの辺で留めます。

3) 建物、専有住戸、共用部分、附帯サービス等
・現時点では、ほぼ情報がありません。

4) 眺望のシュミレーション
・南側と西側における想定を行いました。このスレッドでは、南向きの23階相当の想定写真を載せておきます。
・スムラボ記事では、西向きの想定写真と、敷地の現況の写真もあります。特に、西向きの高層階は絶景ですので、高覧いただきたいと思います。
https://www.sumu-lab.com/archives/21152/
・西側眺望の住戸があるかは不明ですが、眺望の良さも、プラウドタワー本町二丁目に勝る要素の一つですので、この観点からも比較してみてる価値は、大いにあります。
(参考記事: プラウドタワー本町二丁目の想定眺望写真のある記事)
https://www.sumu-lab.com/archives/7295/

5) おわりに
・本物件が気になった方は、まずは資料請求をして、12月に予定されている資料の送付を待つ事になります。
・専有面積は、55m2から供給するようですので、間取り等のバリエーションも含めて、選択肢の多い物件に仕上がるものと思われます。
・ちなみに、個人的にはプラウドタワー本町二丁目が大本命でしたが、本物件に心変わりしました。

[11: トミー]

・「パークホームズ仙台卸町」について、現地確認をしてきました。
・高くそびえ立っているクレーンを見ると、本格的に工事が進んでいる実感をしました。
・また、現地の様子だけでなく、タクシーと地下鉄を使った交通手段の違いも検証しています。
・スムラボ記事をご高覧いただければ、幸いです。
https://www.sumu-lab.com/archives/20799/

・いよいよ第1期の販売開始まで、残り1ヶ月程を切ってきました。
・資料請求と案内会の参加をしていない方は、まずは資料請求をした後に、情報の整理等をするなど、前向きに検討をしてみてはいかがでしょうか。

[12: トミー]

・2021年10月12日現在において、公式ウェブサイトでは、間取り図がすべて公開されただけではなく、予定販売価格等も明らかになってきました。

1) 第1期販売予定時期
・2021年11月上旬予定

2) 第1期販売予定価格
・最低価格: 2,900万円台 (1LDK 34.56m2)
・最高価格: 8,900万円台 (4LDK 82.74m2)
・最多予定価格帯: 5,200万円台
・Aタイプ (71.64m2、角住戸): 5,299万円 (5階)
・Bタイプ (61.75m2、中住戸): 4,499万円 (5階)
・Cタイプ (70.39m2、中住戸): 4,799万円 (5階)
・Eタイプ (47.10m2、中住戸): 3,799万円 (5階)
・Fタイプ (34.56m2、角住戸): 2,999万円 (5階)

3) 住戸配置図
・下記の添付ファイルを参照下さい。

4) 建物、専有住戸、共用部分、附帯サービス等
・スムラボ記事をご高覧下さい。現時点では、公式ウェブサイトより情報は、詳細です。
https://www.sumu-lab.com/archives/7295/

5) 隣地の分譲マンション
・現時点では、公式発表 (広告) は、行われていません。2022年からの開始を見込んでいるそうです。

6) おわりに
・プラウドタワー本町二丁目の詳細な予定販売価格帯を知りたい方は、案内会に参加される事をお勧めします。
・隣地の分譲マンションについて、少しでも情報が欲しいという方も、まずはプラウドタワー本町二丁目の案内会に参加された方が望ましいです。小生の場合は、実需での購入を真剣に考えているため、可能な範囲で情報をもらえました。

[13: トミー]

1) 販売状況
・来年に竣工予定ですが、残り住戸が4邸になっています。
I、先着順住戸: 73.24m2、13階、中住戸、3,698万円 (約166万円 / 坪)
II、最終期 (残3邸): 2,400万円台-3,500万円台、60-70m2

2) 工事の進捗
・現在は、外壁工事と仕上工事の作業が予定されています。
・添付写真は、北西側の玄関側とタワーパーキングを写したものです。

3) 物件について
・詳細は、スムラボ記事を参照ください
https://www.sumu-lab.com/archives/24686/

[14: トミー]

1) 物件の状況
・まもなく建物竣工を迎える予定であり、引渡しは年内が予定されています。
・工事の進捗としては、高層階の内装工事等の作業が予定されています。
・添付の写真は、南側リビングを写したものです。

2) 販売価格
I、先着順住戸
Cタイプ、90.11m2、6階、4,798万円 (およそ175万円 / 坪)

II、第4期
4,418万円・5,298万円、83.21m2・90.11m2

III、サービス住戸
Bタイプ、65.11m2、2階、2,998万円 (およそ151万円 / 坪)
Aタイプ、82.21m2、2階にも用意されています。

3) 物件の特徴
・コンパクト系構造でありながらもディスポーザーを採用、
・比較的中心部に近い立地ですが、駐車場率100%を実現、
・サンルームの採用

4) その他の物件情報
・スムラボ記事を参照ください
https://www.sumu-lab.com/archives/24719/

[15: トミー]

1) 販売状況
・第1期1次～第2期4次先着順
63.43m2～95.04m2、29戸
3,208万円～6,248万円
最多価格: 3,900万円台

2) 工事の進捗
・現在は、内装工事や外構工事の作業が予定されています。

3) 物件の特徴
・郡山市内では、最大規模の戸数
・専有住戸の設備仕様に関するスペックを落としているため、駅近でありながら前向きな検討をしやすい価格帯
・駐車場等を除いた毎月の管理費や修繕積立金は、市内の他物件と比して、最も低値

4) その他の物件情報
・スムラボ記事を参照ください
https://www.sumu-lab.com/archives/24737/

[16: トミー]

1) 主な特徴
・主要駅近物件としては、かなり割安
・郡山市の今後の発展次第では、相場が大化けする可能性があり、その要因は整っている
・専有住戸のスペックは、仙台市のプラウド物件とほぼ同等
・ランニングコスト等は、近隣あるいは周辺物件に比して、高値
・所在する大町の都市再生整備事業により、大化け物件になる可能性があり得る (添付図を参照)

2) 販売価格
・添付の住戸配置図を参照ください

3) 現況
・添付の写真は、南リビング側を撮影したものです

4) その他の物件情報
・スムラボ記事をご高覧頂きたく存じます
https://www.sumu-lab.com/archives/24913/

・プラウド郡山とプレミスト郡山 Station Cross を比較した記事
https://www.sumu-lab.com/archives/25286/



　

[17: トミー]

1) 工事の状況
・仕上げ工事

2) 販売状況
I、最終期 (2戸)
5248万円・5998万円、70.8m2・80.93m2

II、先着順 (3戸)
5068万円～5398万円、70.8m2～73.81m2

3) その他の情報 (スムラボ記事)
https://www.sumu-lab.com/archives/10730/

[18: トミー]

・2021年2月竣工済

・販売状況
先着順 (1戸):
129,990,000円、122.66m2

・ランニングコスト等
管理費 (毎月): 27,100円
修繕積立金 (毎月): 17,310円

・スムラボ記事
https://www.sumu-lab.com/archives/10933/

[19: トミー]

1) 販売状況
I、先着順
4,108万円、4,998万円、5,398万円 (70.80m2)

II、再登録受付住戸販売
3,980万円 (70.80m2)

2) スムラボ記事
https://www.sumu-lab.com/archives/17609/

https://www.sumu-lab.com/archives/17537/

[20: トミー]

1) 販売状況
・第4期
価格未定、54.13m2・60.45m2

2) スムラボ記事
https://www.sumu-lab.com/archives/17609

https://www.sumu-lab.com/archives/17537/

[22: トミー]

1) 第1期における販売までの主な流れ
1. 検討住戸アンケート：2021年11月14日まで
2. 登録申込説明会 (登録申込をする場合は、参加必須)：2021年11月6日から
3. 登録申込受付：2021年11月27日から2021年12月5日まで (予定)
4. (抽選会)
5. 第1期販売予定時期：2021年12月上旬予定

2) 第1期販売予定住戸に関する変更点
・9月22日に投稿した情報からいくつかの変更点があります。
1. 東向住戸におけるBおよびFタイプを当期の対象外とする変更
2. 東向住戸におけるA2Wタイプを当期の対象に含める変更
3. 南向住戸におけるDタイプのうち、数戸を当期の対象に含める予定
4. 当期の販売対象ではない住戸であっても、販売をする可能性がある (当期の販売対象外住戸を希望する場合は、営業担当に要確認)

3) 販売予定住戸の相対価格
I、東向き住戸:
・A2Wタイプ, 72.13m2 (中住戸)：約137万円 - 187万円 / 坪
・A2タイプ, 72.13m2 (中住戸)：約137万円 - 183万円 / 坪
・Cタイプ, 75.03m2 (中住戸)：約153万円 - 180万円 / 坪
・CWVタイプ, 75.03m2 (角住戸、1戸のみ)：約193万円 / 坪
・Gタイプ, 85.62m2 (角住戸)：約169万円 - 192万円 / 坪
(ルーフバルコニー付住戸)
・Kタイプ, 94.27m2 (角住戸、1戸のみ、21階)：約203万円 / 坪
・Lタイプ, 96.90m2 (角住戸、2戸、20階、22階)：約200万円 / 坪
・Iタイプ, 90.58m2 (角住戸、1戸のみ、24階)：約211万円 / 坪

II、南向き住戸:
・Hタイプ, 90.18m2 (角住戸)：約175万円 - 212万円 / 坪
・E1タイプ, 76.19m2 (中住戸)：約168万円 - 203万円 / 坪
・Jタイプ, 92.54m2 (角住戸)：約189万円 - 224万円 / 坪
※ 絶対価格は、スムラボ記事を参照ください
https://www.sumu-lab.com/archives/10446/

4) 検討住戸アンケートの受付状況
1. 東向き住戸のほとんどは、希望者あり
2. 東向きのサービス住戸は、具体的な受付組数の公表は控えますが、5組以上の希望者あり
3. 南向き住戸のJタイプは、最上階を除いて希望者なし

5) 物件紹介のウェブサイト (スムラボ記事)
https://www.sumu-lab.com/archives/10446/

6) おわりに
・東向き住戸に関しては、検討住戸アンケートによる希望を提出した全員が登録申込をすると仮定すれば、大多数の住戸が抽選となる見込みになります。
・対して、南向き住戸のJタイプ (92.54m2、5,200万円台から6,000万円台、最上階を除) は、希望者がいない状況です。
・すなわち、あまりにも傾向がはっきりしすぎていますが、本物件は4,000万を下回る絶対価格が大きな魅力である事が明らかに示されている格好になっています。

[23: トミー]

価格調査

1) 販売状況
・先着順
13戸、39,220,000円 (1戸) ～ 67,700,000円 (1戸)
最多価格帯: 4,300万円台、4,500万円台 (各2戸)
価格表は、添付図を参照ください

2) その他の物件情報 (スムラボ記事)
https://www.sumu-lab.com/archives/25893/

[24: トミー]

「プラウドタワー仙台晩翠通サウス」の価格調査

1) 販売状況
・先着順、11戸、48,080,000円 (1戸) ～ 84,580,000円 (1戸)
価格表は、添付図を参照ください。

C (74.01m2、中住戸): 4,808万円 (10階、約214万円 / 坪)
C (74.01m2、中住戸): 4,928万円 (11階、約219万円 / 坪)
C (74.01m2、中住戸): 5,048万円 (12階、約225万円 / 坪)
C (74.01m2、中住戸): 5,298万円 (15階、約236万円 / 坪)
C (74.01m2、中住戸): 5,368万円 (16階、約239万円 / 坪)
C (74.01m2、中住戸): 5,438万円 (17階、約242万円 / 坪)
D’ (74.01m2、中住戸): 5,158万円 (13階、約230万円 / 坪)
E (86.09m2、角住戸): 5,538万円 (6階、約212万円 / 坪)
G (93.10m2、角住戸、駐車場優先権付): 7,398万円 (15階、約262万円 / 坪)
F (100.17m2、角住戸、駐車場優先権付): 8,338万円 (15階、約274万円 / 坪)
F (100.17m2、角住戸、駐車場優先権付): 8,458万円 (16階、約278万円 / 坪)

2) その他の物件情報 (スムラボ記事)
https://www.sumu-lab.com/archives/25825/

[25: トミー]

「プラウドタワー仙台晩翠通セントラル」の価格調査

1) 販売状況
・先着順、37戸、37,280,000円 (1戸) ～ 119,980,000円 (1戸)
最多価格帯: 4,800万円台 (6戸)
・第2期2次、販売戸数は未定
予定最低価格: 3,600万円台 (2LDK, 61.95m2)
予定最高価格: 6,700万円台 (3LDK, 83.18m2)
予定最多価格帯: 4,700万円台 (戸数未定)
・価格表は、添付図を参照ください

2) その他の物件情報 (スムラボ記事)
https://www.sumu-lab.com/archives/6616/

[26: トミー]

1) 販売状況
・先着順
2戸、3998万円・4938万円、70.46m2・78.63m2

・最終期2次
販売戸数未定、2900万円台・5500万円台、65.48m2・86.24m2

2) その他
竣工済 (2021年5月)

[27: トミー]

1) 販売状況
・先着順
2戸、1億448万円・1億1978万円、100.17m2・102.48m2

・最終期2次
販売戸数未定、3900万円台・1億1000万円、62.22m2・100.03m2

2) その他
竣工済 (2021年2月)

3) 現況写真
カメラのAI補正により、実際とは色合いがかなり変わっています。
かなり強く黒が強調されている建物に仕上がっています。

[28: トミー]

1) 販売状況
・先着順、26戸、4,368万円～10,498万円、57.85m2～106.02m2
・最多販売価格帯: 5,500万円台(3戸)

1-1. 西リビング
・Aタイプ (84.14m2、角住戸): 5,758万円・6,458万円
・Bタイプ (76.47m2、中住戸): 5,178万円～5,538万円
・Cタイプ (69.83m2、中住戸): 4,598万円・4,898万円
・D1タイプ (106.02m2、角住戸): 7,378万円～8,888万円

1-2. 南リビング
・Eタイプ (57.85m2、角住戸): 4368万円
・Fタイプ (73.71m2、中住戸): 4,588万円～4,808万円
・Gタイプ (78.55m2、角住戸): 4,998万円～5,768万円
・Jタイプ (102.10m2、角住戸): 9,298万円
・Kタイプ (104.52m2、角住戸): 1億498万円

2) 物件の特徴
・立地は、中心部でありながら、自然を豊かに感じられる (西公園、西リビング中層階以上は青葉山)
・建物意匠や、専有部や専用使用部分に係る充実度は、高い
・南側低層から中層階は青葉山のパノラマビューは望めないが、住戸条件が悪いわけではなく、明らかな遜色はない
・共用部分の施設設備や附帯サービスは、控えめのシンプル寄り
・物件価格およびランニングコスト等は、類似物件に比して、同等程度

3) その他の物件情報 (スムラボ記事)
https://www.sumu-lab.com/archives/8926/

4) 周辺の状況
・仙台西公園
https://www.youtube.com/watch?v=wD1KD5f-960&t=2s

[30: トミー]

1) 販売状況
・第3期 (販売戸数: 未定)
3,400万円台～7,600万円台、59.18m2～88.56m2
最多価格帯: 5,300万円台

・先着順 (販売戸数: 1戸)
5,648万円、83.85m2 (4LDK)
テラス: 9.48m2
専用庭: 12.69m2 (月額使用料: 250円)
管理費: 15,200円 / 月、修繕積立金: 7,040円 / 月、インターネット使用料: 1,934円 / 月

2) 工事の状況
躯体工事、内装工事

[31: トミー]

販売状況
・第4期
販売戸数未定、2,500万円台～5,200万円台、34.18m2～61.63m2
管理費: 10,800円～19,500円 / 月、
修繕積立金: 3,760円～6,780円 / 月、
インターネット使用料: 1,970円 / 月、
町内会費: 500円 / 月

・Aタイプ (61.63m2、角住戸) : 5,217万円、9階
・Cタイプ (54.53m2、角住戸) : 4,545万円、6階

[32: トミー]

1) 販売状況
・先着順 (2戸)
4,140万円 - 4,640万円、76.07㎡～87.25㎡

2) ランニングコスト等
・管理費：およそ194円 / m2 / 月
・修繕積立金：およそ65円 / m2 / 月
・駐車場：敷地内：11,000円～15,000円 / 月、敷地外：8,800円 / 月

3) 附帯サービス等
・タイヤラック100%
・ミネラルクリスター
・食品宅配受取サービス
・ハンズフリー (エントランス、玄関ドア)
・ネットワーク型EV充電システム (F-charge)

4) スムラボ記事
https://www.sumu-lab.com/archives/26299/

[34: トミー]

1) 主な特徴
・土地の整形を最大限に利用した配棟および配置設計
・適所に設けているアプローチやその多さによるスムーズな動線
・中心部近郊でありながらも、平置と自走式のみとした駐車場
・専有住戸の設備仕様等が、高スペック
・自然災害に強い立地でありながらもそれに甘える事なく、しっかりと講じられている防災対策
・地区計画で定められている医療・福祉施設地区と商業施設地区は、これからという段階であり、さらに道路や通路、緑地、広場といった地区施設の整備も重なるため、数年は周辺環境が落ち着かない

2) 物件販売価格
・第1期先着順：
21戸、4,500万円 ～ 7,600万円、72.21m2 ～ 91.22m2
・約205万円 - 274万円 / 坪
・最多価格帯：4,600万円 (4戸)

3) ランニングコスト等
・管理費： 約194円 / m2 / 月
・修繕積立金： 約79円 / m2 / 月
・駐車場：14,000 - 23,000円 / 月
・自転車置場：100 - 1,000円 / 月
・バイク置場：4,000 - 5,000円 / 月
・ミニバイク置場：2,000円 / 月
・トランクルーム使用料：200円 / 月
・テラス使用料：230円 / 月
・ルーフバルコニー使用料：360円 / 月

4) 物件の紹介記事 (スムラボ):
https://www.sumu-lab.com/archives/27338/

[35: トミー]

1) 物件販売価格
・第1期・第2期・第3期1・2・4次、先着順
38戸、4,600万円 ～ 7,800万円、70.23m2 ～ 89.40m2
・最多価格帯：5,300万円 (9戸)

1-1. 東リビング
・F5タイプ (70.36m2, 中住戸): 5,300万円、およそ249万円 / 坪 (12階)

2-1. 南リビング
A) 東棟
・Dbタイプ (70.40m2, 中住戸): 5,800万円、およそ272万円 / 坪 (10階)
B) 南棟
・B6タイプ (70.23m2, 中住戸): 4,900万円、およそ230万円 / 坪 (3階)
・B7タイプ (70.23m2, 角住戸): 5,000万円、およそ235万円 / 坪 (4階)

2) ランニングコスト等
・修繕積立金：およそ 83円 / m2 / 月
5年ごとにそれぞれ14,000円程度 → 10,000円程度→ 5,000円程度の値上がり計画
・管理費 (インターネット利用料含)：およそ 318円 / m2 / 月
・駐車場使用料：12,000円 - 25,000円 / 月
・自転車使用料：100円 - 2,000円 / 月
・バイク場使用料：4,000円 - 5,000円 / 月
・ミニバイク場使用料：3,000円 / 月
・スパ (共用棟、2階)：250円 / 回
・テレワークルーム (共用棟、2階)：100円 / 時間
・ゲストルーム (共用棟)：4,500円 / 泊
・トランクルーム(共用棟地下1階)：住戸による (有料)
・大規模修繕等のタイミングでの一時金：徴収予定無し

3) 物件の紹介記事 (スムラボ):
https://www.sumu-lab.com/archives/6207/

[36: トミー]

1) 販売状況
・2022年1月に竣工予定
I、最終期: 2,400万円台-3,500万円台、60-70m2
・管理費: 13,000円～15,200円 / 月
・修繕積立金: 4,870円～5,700円 / 月

2) 工事作業の進捗
・現在は、外壁工事と仕上工事の作業が予定されています。

3) 物件について
・詳細は、スムラボ記事を参照ください
https://www.sumu-lab.com/archives/24686/

[37: トミー]

1) 物件の状況
・建物竣工済
・引渡し: 2021年12月

2) 販売価格
I、第5期 (最終期)
・2,900万円台～4,900万円台、65 - 90m2
・Bタイプ、65.11m2、2階、2,998万円 (およそ151万円 / 坪)

3) その他の物件情報
・スムラボ記事を参照ください
https://www.sumu-lab.com/archives/24719/

[38: トミー]

A. 販売状況
1) 最終期先着順
4,657万円、54.53m2 (Cタイプ、角住戸)、10階、約281万円 / 坪

2) 先着順
5,155万円、61.63m2 (Aタイプ、角住戸)、7階、約276万円 / 坪

3) 最終期 (第4期) 登録抽選
2,599万円、34.18m2 (Bタイプ、中住戸)、2階、約251万円 / 坪


B. 工事作業の状況
2022年1月7日から内覧会

[39: トミー]

1) 販売状況
・第2期
・最低価格: 2,900万円台 (34.56m2)
・最高価格: 8,900万円台 (82.74m2)
・最多価格帯 4,700万円台 (戸数未定)

2) 工事作業の状況
躯体工事

[40: トミー]

販売状況
・先着順
2,610万円～16,070万円、14戸
最多価格帯: 4,700万円台 (2戸)、4,900万円台 (2戸)、6,300万円台 (2戸)、6,600万円台 (2戸)

[41: トミー]

販売状況
・先着順
4,368万円～10,498万円、26戸、57.85m2～106.02m2
最多価格帯: 5,500万円台 (4戸)

[42: トミー]

セントラル棟の販売状況　
I、第2期3次
・最低価格: 3,600 万円台 (61.95 m2)
・最高価格: 6,700 万円台 (83.18 m2)
・最多価格帯: 4,300 万円台 (戸数未定)

II、先着順
・40,380,000円 ～ 119,980,000円、34戸、61.95m2 ～ 142.12m2
・最多価格帯: 4,800万円台 (5戸)

[43: トミー]

1) 販売状況
・販売開始予定: 2022年6月上旬
(当初は、2022年2月の予定でしたが、事業計画の変更に伴う延長)


2) 工事作業の状況
土工事、鉄筋型枠工事

・建物竣工: 2023年12月下旬
・引渡予定時期: 2024年5月下旬
・かなりお尻までが長いため、建物や外構が造られている過程も楽しむ事ができます。

3) 眺望シュミレーション
https://www.sumu-lab.com/archives/21152/

[44: トミー]

1) 販売状況
・先着順
50,680,000円 (1戸) - 53,980,000円 (1戸)、4戸、70.80m2 - 73.81m2

2) 価格表
・Aタイプ (73.81m2、角部屋): 5,398万円 (6階)、約241万円 / 坪
・Bタイプ (70.80m2、中部屋): 5,068万円 (8階)、約236万円 / 坪
・Bタイプ (70.80m2、中部屋): 5,248万円 (10階)、約244万円 / 坪
・Bタイプ (70.80m2、中部屋): 5,298万円 (11階)、約246万円 / 坪

3) 主要イベント
・建物竣工予定: 2022年2月上旬
・引渡し予定: 2022年4月中旬

[45: トミー]

1) 販売状況
・第3期 (販売戸数: 未定)
3,400万円台～7,600万円台、59.18m2～88.56m2
最多価格帯: 5,300万円台
・Cタイプ (59.18m2、中部屋): 3,498万円 / 坪 (2階)、約195万円 / 坪

2) 主要イベント
・建物竣工: 2022年1月下旬予定
・引渡し: 2022年2月下旬予定

[46: トミー]

1) 建物仕様
・耐震構造 (直接基礎)
・主要採光：南リビング
・コンクリート設計基準強度：Fc = 30N/mm2以上
・エレベーター：1基 (90m/分、9人乗り)

2) 専有住戸
2-1. 構造仕様
・二重床、二重天井
・戸境壁：コンクリート厚200mm以上
・トイレタンク有
玄関収納：トール型、カウンター型、シューズイン (住戸タイプによる)

2-2. 機能関係
・床暖房
・食洗機 (Eタイプのみ)
・浴室テレビ
・コンロ：ガス

3) 共用部分、附帯サービス
・共用設備：ペット足洗場
・たからの水
・IoT: 湯はり、床暖房
・人気雑誌読み放題 (ラウンジ内)
・防犯：24時間セキュリティシステム、防犯センサー (2階住戸およびルーフバルコニー付住戸の窓 (FIX・面格子窓を除))
・防災：非常用照明、等
・駐車場の区画や車両制限等は、営業担当に確認をお願いします。
・駐車場：8台 (平置4台、機械式3台、来客用平置駐車場1台)
・自転車置場：68台 (2段ラック式)
・バイク置場：4台

4) 主要イベント
・建物竣工予定日：2023年1月下旬
・引渡し予定日：2023年2月下旬

5) 工事作業の状況
・基礎足場解体、型枠工事段取り、等

[47: トミー]

・販売状況 (2022年1月8日時点)
先着順 (残2戸):

東リビング
・H1タイプ (76.14m2、中住戸): 3,820万円、約180万円 / 坪 (1階)
・N2タイプ (86.31m2、角住戸): 4,600万円、約175万円 / 坪 (2階)

[48: トミー]

・販売状況
第3期1次
3,598万円～4,298万円、70.02㎡～79.65㎡、6戸

・工事作業の状況
内外部仕上工事、駐車場工事、外構工事

[49: トミー]

・販売状況 (2022年1月2日時点)
最終期 (第4期)
3,950万円、68.70m2、約189万円 / 坪

[50: トミー]

・販売状況 (2022年1月8日時点)
第3期 (最終) 先着順
4,800万円～5,200万円、100.19m2、3戸