ジオ グランデ茨木東中条さくら通り

[物件比較中さん]

茨木に新たに阪急不動産が建てるようです。
何か知っている方、教えてください。

所在地：大阪府茨木市東中条町908-1、908-7（地番）
交通：阪急京都本線 「茨木市」駅 徒歩9分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「茨木」駅 徒歩12分
　　　　大阪高速鉄道大阪モノレール 「南茨木」駅 徒歩14分

総戸数 172戸
販売戸数 未定
販売価格 未定
間取り 2LDK〜4LDK
住居専有面積 70.05m2〜128.54m2

[261: 購入検討中さん]

機械式駐車場に対して先日某番組がとりあげていましたね。
修理費用・維持管理費に対して当初の見込みより相当金額かかるケースがほとんどで
数年後に相当金額の出費を要すると。
でも予定外の費用なので住民間でもめていると。

あの番組をみて悩んでしまいました。
ただ、自走式、平面式の駐車場完備の物件はそうなく…。

サウスは知人が道路に面した面にバルコニーがあるマンションに住んでいて…洗濯物が
意外と埃で汚れる等の話を聞いているのと、やはり騒音が心配なのでノースを検討中です。

[262: 申込済みさん]

>261さん
確かに機械式駐車場は修繕費用がかなりかかるようですが、ここは他のマンションに比べて最初から月々の修繕積立金が高いですから、修繕計画で予定済みなのかもしれません。
そうであれば、駐車場の維持のために修繕積立金が突然跳ね上がることは無いと思いますよ。

ただ、私もまだ修繕計画は見ていないので、あくまで修繕積立金の額からの推測ですが。
どなたか既に計画を確認済みの方いらっしゃったら補足いただければ助かります。

[263: 契約済みさん]

修繕積立金ですが、もともと高いのは確かですが、5年毎に緩やかに上昇する30年計画になっていました。
なので、よくある3年後に倍、5年後、10年後にさらに倍というような急カーブ計画ではありませんでした。
機械式駐車場の修繕費用も申し込み前に確認しましたが、総入れ替えのような大掛かりなものの計画はなく、
部品交換等の部分修繕計画になっています。（←プロではないので、正確にはよくわかりませんが）
これで十分かどうかはそのときになってみないと分からないような気がします・・・

また先日内覧会にいってきて、ベランダにも出てみましたが、電車や車の音はまったく気になりませんでした。
ノースです。

[264: 申込予定さん]

>261さん

その道路沿いに住んでいるお友達というのはどの程度の車量の道路で何階に住んでらっしゃるんでしょうか。
サウス前の道路くらいなのでしょうか。
ちなみにサウスの4階か5階を検討中なのですが排ガスが気になります。
何度か道路沿いに立ったりした感じでは大丈夫なのかなぁと思ったり・・・でも少し不安で。
内覧会にも行ったのですがその時は特に気にならなかったのですが・・・。

[265: サウス契約済み]

サウスを契約済みです。
ジオを検討されている方々に少しでも参考になればと思い、下記にメリット/デメリットを書きます。

メリット
＜立地/環境＞
　立地（茨木東中条）
　敷地面積の広さ
　学区（小中学校）
　緑の多さ
　間取りの豊富さ（特にサウス）
　高級感（茨木で一番だと思います）
＜設備＞
　最新設備を導入
＜価格＞
　価格改定後の価格は妥当と感じます（以前が高すぎた）
　営業の値引きがない

デメリット
＜立地/環境＞
　駅から近いとはいえない
　騒音、排気ガス
　　内覧会で確認しましたが、窓を開けても話し声が聞きづらくなるようなことはなく、
　　すぐに馴れました。窓を閉めるとほとんど外の音が聞こえません。
　　ですが、音に関しては個人差が大きいので要確認です。
　徒歩圏内のスーパーがライフとダイソーのみ（自転車が必須です）
　周辺道路の渋滞
＜設備＞
　エアシャワー、FEMINITYなどあまり使用しないような設備がある
　機械式駐車場＋チェーンゲート（高級感が台無し）
　南側のガラスが複層ガラスではない（結露が気になります）
＜価格＞
　販売価格は妥当と思いますが、管理費が若干高い
＜その他＞
　営業があまり売る気（やる気？）がない

私は茨木に住んでいた経験があるため、この立地が魅力だったので契約しました。
その他、間取り、設備も満足しており、デメリットはうまく付き合っていこうと思います。

[266: 契約済みさん]

>>265さん
私もサウスで決めました。
騒音・排気ガスに負けない住み良いコミュニティを作っていきたいですね。

この物件に感じるメリット・デメリットは、私も265さんとほぼ同意権です。

個々の営業さんとのやり取りで値引きが無い点は、他の人も同条件で契約してるはずという
前提で担当の方と話をでき、不公平感を感じず安心して商談できました。
（関西人なのですが、ドロドロした値段交渉は苦手なので…）

ただ、管理費の高さについては、今までこのスレでも指摘される方がいらっしゃいましたが、
私は実際に入居してから入居者同士で意見調整すれば額の増減は可能なものと考えて、
物件選択の際にはメリットにもデメリットにも入れずに検討しました。
修繕積立金を減らすことは難しいと思いますが、管理費は過剰サービスがあったら、
管理組合で調整して、サービスも管理費も妥当なレベルに修正すればいいのでは
という考え方です。

あと、花粉アレルギーの私にとってはエアシャワーの設置はうれしい限りです。
（あまり評判が芳しくないようですが…花粉症の方少ないのでしょうか？）

[267: 住まいに詳しい人]

エアシャワーって、内廊下ではないので
エアシャワーしたあとに、外気に面した廊下を歩いて玄関まで行くんですよね？
それって、まったく意味ないんじゃ？？？

[268: 購入検討中さん]

前々から気になっているマンションで、購入を検討しています。
この掲示板を見て、ノースがいいのかな？と思っています。
まだ結構残っているのでしょうか？売れ行きはどうでしょうか？

[269: 購入検討中さん]

４月２７日（月）２１時からのＮＨＫニュースでマンションの機械式駐車場の問題が取上げられていました。
機械式駐車場の一般的な寿命は約２０年だそうですが、１４～１５年くらいで錆びてボロボロになったりして立替が必要になっている物件が多いそうです。
当初、修繕に数千万円で計画していた所、見積を取ると億単位の費用が必要と判り、建替えるかどうかで大もめになっているマンションもあるとか……
更にネットで調べていると、機械式駐車場の問題に取組んでいるＮＰＯがあるようで、１０数年で建替えなければならないだけでなく、４～５年くらいで塗装をやり直したり故障が発生したりして、その維持管理は非常に大変な事のようですね。
実際、建替えるとなると２億とか高い所では７億円とかの費用が必要な物件もあるようです。
大規模マンションでは機械式はあまりないと思いますので、多くてもせいぜい５０世帯くらいのところが多いのだと思います。仮に５０世帯で５億円を２０年で積立てるとなると一世帯当り１千万円、一年当り５０万円、一月当り約４万２千円の費用が別途必要になる訳で、もっと世帯数の少ないところもあるでしょうし実際の寿命は１５年くらいのようですし塗装代・日々の管理費は別ですから、３割増し５割り増しかかるかもですね、計算してみてゾッとしました。
機械式駐車場のマンションを選ばずに本当に良かったとおもいました。

[270: 購入検討中さん]

>>269さんへ

本当ですか。
NHKで取り上げていたのなら本当のことなんでしょうね。
それでなくとも月々ローン以外の諸経費が高くて悩んでいたのですが
北側のステイツは確か自走式ですよね。
機械式の不安要因…今以上にもし経費が上がるならこちらはあきらめます。

[271: 購入検討中さん]

170邸あるんだし月々プラス1万円ちょっとってところじゃないの？
ま、立替なんてことになったらその時に一挙に請求ってことになるんだろうけど。
15年後なんてどうなっているかわからないし…

[272: 通りすがり]

購入者の中には車を持たない家庭もあると思いますが、その人も建て替え費用を負担しないといけないのでしょうか？

[273: 匿名さん]

269さんは同じ内容を「プレミスト茨木」の板にも投稿されています。
それに対しての別の意見がそこに投稿されているので、この内容に関して気になる方は確認してみてはどうでしょうか？

[274: サラリーマンさん]

機械式駐車場で駐車場代を数千円と安く設定しているマンションは、大規模修繕の時にマンションの修繕積立金を一部あてるか、一時金を集めたりする可能性があると本で読みました。ここは駐車場代も修繕積立金も十分高いし(笑)、これだけ高額なマンションを買う人は、そういうことを十分吟味してから契約していると思うので心配ないと思っています(他力本願的な考え方で恥ずかしいのですが、ニュースでやっていたことは本に書いてあったように思うので、今回初めてわかったことではないように思います)。確かに、この立地・仕様で自走式だったら何の問題もないのですが、そうなると普通のサラリーマンでは本当に手が届かなくなってしまいますね。

[275: 購入検討中さん]

自走式なんて、かなり大型じゃなきゃないんじゃないの？
そんなの気にしてたら、マンションなんて買えないよ。
車乗る時間とマンションで生活する時間を比較したら、
車に乗る時間なんてちょっとでしょ。
そんなに悩んでも仕方がないでしょ。
自走式を探す方が厳しいんじゃないの？

まぁ、駐車場のプライオリティが高いなら別ですけど。

[276: 購入検討中さん]

↑　↑　↑　私も同感！
費用が高く付くのは痛いですけど、土地が余ってるわけでもないから、
自走式の物件なんてなかなかないし。
ましてや、そういうマンションって不便な場所が多いし、私は検討外。
それより、そういう事例があるなら、メンテナンスを多くするとかで
防げるんじゃない？
病気と一緒で、ほったらかすと長引いたり、手術ってなったりで、
医療費が嵩むのと同じで、早期発見、早期治療で結果安く済むんじゃない？
ようは、今報道されてるのは、15年以上前の話だし、逆手にとれば
対処法があるってことだろうし、どのマンションでも考えていけば
いいんじゃないかな？と私は思う。

[277: 契約済みさん]

あの土地で自走式だと20台ぐらいしか停められないでしょうね。
そのほうが駐車場の奪い合いでもめそう（笑）

修繕計画表をいただいてますけど、駐車場の修繕・取替費用も既に計画案に入ってますよ。
駐車場修繕費は団地全体修繕費に属するようですが、30年後でも当初の1.1倍くらいの上昇率。
駐車場料金の一部は修繕積立金に回すことになってるので、ある程度事前予測が立てられるんでしょうね。

ただ、阪急の担当の方の話では、駐車場使用率が100％での想定とのことですので、
もちろん車を持たない家庭が多いと多少予定は狂うでしょうけど。
（２台目需要も多いのかな？）

[278: 契約済みさん]

もうそろそろ入居ですね♪
すごく楽しみにしています。
契約者様、みなさんよろしくお願いしますね。

[279: 契約済みさん]

ほんと・・・あれよという間にもう入居ですね。
実感がまだ沸きません・・・
はい！よろしくお願いします！

[280: 購入検討中さん]

現地見てきました。
想像通り良いつくりで感激。やっぱりモデルルームで見たのと実際の部屋とはちょっと感じが違ったけど、大満足でした。

ところで、その後、現地のエントランスから駅まで歩いてみたのですが、思っていたよりちょっと遠く感じました。
阪急の線路沿いを駅まで歩いたんですけど、１０分以上かかってしまいました。結構早く歩いたつもりなんですけどね。駅徒歩９分でしたよね。

もしかしてもっと早く行く近道があるのでしょうか。ご存知の方いらっしゃったら教えてください。