パークホームズ浦和仲町二丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ浦和仲町二丁目についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1924/concept.html

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2丁目51番8（地番）
交通：高崎線「浦和」駅　徒歩9分　※アトレ北口改札（7:00～24:15）から敷地南東角まで徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.20平米～81.84平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[201: マンション検討中さん]

第1期1次　4,788万円～9,298万円

2LDK・3LDK・4LDK
56.20m2～81.84m2

[202: 検討板ユーザーさん]

小学校まで歩き安いですか？

[203: 検討板ユーザーさん]

小学校までちょっと遠い？かな

[204: マンション掲示板さん]

>>203 検討板ユーザーさん
仲町小学校まで徒歩19分なので、遠いのは遠いですね。ただ、歩道も広く、危険な道路も坂もなく、歩きやすいと思います。あと、良いところで言えば、道中に浦和警察署もあるので治安的には安心なエリアですかね。

[205: 通りがかりさん]

>>198 名無しさん
南にあるパークホームズとの兼ね合いで今回東向きなのが最初気になりましたが、Ａタイプ（南角）の中層階以上なら南からの日当たりも十分取れそうですし人気高いでしょうね。眺望は東から、日当たりは東も南も。
その分坪単価は高そうですが…
お金あるファミリー向けには受けが良いでしょうね。うらやましいです。

[206: マンション検討中さん]

Ａタイプ以外は第一期一次でどれくらい埋まったのでしょうか？

[207: 検討板ユーザーさん]

4LDKの部屋に関して言うと、坪単価はプレミストより8%強ほど高めですね。
ただしこちらはディスポーザーなし。
プレミストの4LDKを買った人は既に含み益状態でしょうか。

[208: 匿名さん]

>>207 検討板ユーザーさん
マンマニさんも言ってましたが、プレミストは75平米と4LDKとしては無理くりで間取りが犠牲になってますよね。坪単価を下げざるをえないかと

含み益どころか、詰め込み間取りの方がよほどマイナスポイント大きいと思いますけどねー。まあ感覚の差ですかね

[209: 通りがかりさん]

広さや間取りよりディスポーザーに目がいく人もいるんですね…。

[210: マンション検討中さん]

もう完売済のプレミストと比べなくても。どうせなら売り出し中のプラウドの4LDKやガーデンハウスの3LDKと比較した意見聞きたいな。

[211: 匿名さん]

この物件のマンマニさん評価楽しみですね。

[212: マンション検討中さん]

総戸数に対して一般分譲戸数が少ないのはどうしてなんですか？

[213: 通りがかりさん]

既におすすめの部屋は分譲済ってことなのかな。

[214: 匿名さん]

>>213 通りがかりさん
70戸中11戸が地権者向けですが、うち6戸は低層階（3-5階）のBタイプ2LDK3戸、同じくCタイプ3LDK3戸なので、高層階のいい部屋は思ったより地権者に取られてないです。
最初気になりましたが、この割り当てを見て安心しました。三井さん上手くコントロールしてくれたのでは

[215: マンション掲示板さん]

他物件との比較です

■プラウド浦和
浦和駅徒歩4分、価格は浦和物件の中では次元違う、修繕費も高い、その分とにかく豪華で利便性高い、ディスポーザーあり、一応南向きだが日当たり眺望はあまりない
2LDK 8階　6578万円　坪単価391万円
3LDK 8階　7938万円　坪単価380万円
4LDK 8階　10258万円　坪単価403万円

■ガーデンハウス浦和仲町
浦和駅徒歩7分、全戸南西向き、1フロア3戸の小規模な悪影響で物件価格はプラウドに近い、かつ修繕費ランニングは設備レベルに対してかなり高め、ディスポーザーあり、外観は良くも悪くもシンプルで高級感はなし？（デザインは主観ですが）
3LDK 7階　7900万円　坪単価368万円

■パークホームズ浦和仲町二丁目
浦和駅徒歩9分、全戸東向き（4LDKは南も日当たり良好）、ディスポーザーなし、その分修繕費は（イニシャルは100万円だが）ランニング含めたトータルだと抑えめ、駅周辺よりは少し落ち着いたエリア、浦和徒歩10分以内で価格抑えたい人向け
2LDK 8階　5248万円　坪単価307万円
3LDK 8階　6758万円　坪単価318万円
4LDK 8階　8678万円　坪単価349万円

[216: マンション検討中さん]

価格抑えめですね。常盤だとせっかく南向きでもドミノで日当たりとか悪い中、東向きだけど眺望が抜けて、裏門通りの車通り少ない道がマンションの正面なのは嬉しいですね。
2期申込みをしてみようと思います。

[217: 通りがかりさん]

ここのパ－クホ－ムズ浦和仲町ニ丁目は、裏門商店街の中にあり役所も近いので、朝、昼、晩そんなに落ちついたところではないと思うんだよね。
そういう活気のあるところが好きな人向けだと思うけどね。
落ちついた人通りのあまり多くないところなら、シティハウス浦和岸町のほうがよほど落ちついていると思うけどね。

[218: マンション掲示板さん]

おっしゃる通り、岸町ほど住宅街の雰囲気ではないですね。
ただプラウド周辺の仲町通りほどごみごみしてないですし、浦和駅にしてはほどほどですかね。
駅からは仲町通り→裏道通りの賑やかな道が最短なのでそっちの印象を持たれる方が多いですが、さくら草通り→埼玉会館経由のルート（＋1分）なら、お寺や緑、複数の公園もあり、程よい賑わいという感じがします。

[219: マンション検討中さん]

ご存じの方いれば教えていただきたいのですが、こちらは二重床、二重天井ですか??

[220: 通りがかりさん]

こうしてみると、プラウドは顧客が優先することも別なので、お互い競合にはならないでしょうね。
ガーデンハウスはなんとも中途半端。。価格は立派、立地や物件レベルは近いという。。
パークホームズは価格も頑張ってくれてるので、東向きやディスポーザーは割り切れる人は、この物件良さそうですね！

[221: 通りがかりさん]

二重床です

[222: マンション検討中さん]

二重天井ではないということですかね??

[223: マンション検討中さん]

>>221 通りがかりさん
お答えいただき有難うございます

[224: 通りがかりさん]

二重床とは書いてますが、二重天井とはかいてないですね。

[225: マンション検討中さん]

>>224 通りがかりさん
お答えいただき有難うございます。二重天井ではないのですね

[226: 通りがかり]

>>225 マンション検討中さん
二重床二重天井と聞いてますよ！

[227: マンション検討中さん]

>>226 通りがかりさん
お答えいただき有難うございます！
前向きに検討できます!!価格が抑えめなのはそれだからかと思ってしまいました。良かったです!

[228: 検討板ユーザーさん]

>>215 マンション掲示板さん
分かりやすく比較いただき、ありがとうございます！
こうやって比較して見ると、（今時にしては）お値ごろ感ありますね。
過去の物件と比較したらもちろん価格は高いですが、それは今はどこもそうでしょうし。浦和駅徒歩１０分圏内のマンション購入するような人は、株高で恩恵受けてる人も多いでしょうしね。

[229: 検討板ユーザーさん]

>>218 マンション掲示板さん
確かに、仲町通りの活気あるルートだけじゃなく、埼玉会館前のキレイめなルートの両方あるのは魅力的ですね。
仲町通りのようなガヤガヤした飲み屋街は好き嫌い分かれそうですが、裏道通りからは落ち着いた雰囲気の店ばかりですし。

[230: 匿名さん]

>>215 マンション掲示板さん

なぜ？パークホームズも北口なら8分ですよ。

プラウド浦和 浦和駅徒歩5分(北口4分)
ガーデンハウス浦和仲町 浦和駅徒歩8分(北口7分)
パークホームズ浦和仲町 浦和駅徒歩9分(北口8分)

[231: 検討板ユーザーさん]

プラウド浦和の1期が終わって、こちら盛況になってきましたね

[232: マンション掲示板さん]

>>230 匿名さん

失礼しました。そうでしたね。
訂正ありがとうございます。
よりお値打ちに感じてきました。最近の三井らしくていいですね。

[233: マンション検討中さん]

プラウド浦和は1LDKからあるので、懸念材料でした、ファミリーしかいないようなマンションの方が落ち着いて住めるかなと考えました。プラウド浦和立地は良かったので本当に残念です。徒歩８分で、静かに暮らせそうなこちらのマンションで、検討しようと思います。

[234: マンション検討中さん]

数年前の浦和価格と気にすると…、ですが、最近の価格を考えるとお得感ありますね。　
申し込みましたので、完成楽しみです！

[235: マンション掲示板さん]

>>208 匿名さん
詰め込み間取りがマイナス評価になると言うならデベがそんな判断するわけないのでは？
第一期一次の結果が市場の総意を表していると思います。
プレミストはどうでした？して、パークホームズ浦和仲町2丁目は？
あなたの感想で市場価値は決まりません。

[236: 通りがかりさん]

>>235 マンション掲示板さん
横からすみません。
どちらかの肩持つつもりはないですが、あなたの理屈にのると、市場の総意で決められた価格で、またデベが決めた価格として、事実としてプレミストは坪単価低いですよ。ほぼ同じ駅距離なので、間取りが影響してると考えるのは妥当だと思いますけどね。
まあスレ違いなので、もうやめましょう

[237: 名無しさん]

プレミスト住人？が迷い込んでますね。
パークホームズ浦和仲町二丁目について情報交換しましょう！

[238: マンション検討中さん]

>>235 マンション掲示板さん
狭めなこと、3部屋貫いて天井が低いところがあることを受け入れられる人はプレミスト即買いだったね。4LDKで客を寄せたかったのが大和の判断だろうし、条件悪くてもいいから4部屋欲しい！という需要を見込んだ見事な判断だったと思う。
ただ、それが10年先も同じように欲しい4LDKかは未知数で、そういった意味ではパークホームズの4LDKは手堅い。悪く言えば無難。

[239: 通りがかりさん]

>>236 通りがかりさん
横からすみません。
私もどちらの肩を持つつもりはありませんが、単純に土地の仕入れ値がパークホームズは高かったんじゃないかと。地権者が多いのもその理由の一つかも。坪単価高い割に最近人気の新築マンションと比較すると仕様がいまいちだなと。

[240: マンション検討中さん]

東向きなのが気になるな。眺望とれるいっても、やっぱ南向きにできない理由があるのでは。

[241: 通りがかりさん]

>>234 マンション検討中さん
最近の値上がり相場通りだと思います。

[242: 検討板ユーザーさん]

>>231 検討板ユーザーさん
お、掲示板がですか。それとも要望が入ってるってことですか。

[243: マンション検討中さん]

>>226 通りがかりさん
どうして二重天井って書かないんですかね。他のホームページ見ても、二重床二重天井ならセットで書いてるのですが。

[244: 通りがかりさん]

裏門通りという立地がここの良さなんです。東向きにすることで、南のパークホームズとドミノにならないようにしてます！

[245: 検討板ユーザーさん]

>>240 マンション検討中さん
この物件の南側には(初代？)パークホームズ浦和仲町があります。ただ、パークホームズ浦和仲町とは５０メートルほど離れているので、日当たりは（冬至かつ低層階以外は）全く問題なかったです。
なので、私も東向きにした理由を気になって聞いてみたら、「日当たりではなく、眺望と土地形状から東向きにした」とのことです。東側の土地の細さを考えると、ドミノリスクは低い物件なので、安心して眺望が取れていいと思います。加えて４LDKなら午後も南から採れるので文句なしですね。その分南角４LDKへの価格傾斜がきつく見えますが。

[246: 通りがかりさん]

>>245 検討板ユーザーさん
4LDKは、東だけではなく、南の日当たりシミュレーションも見せてもらえました？

[247: マンション検討中さん]

>>245 検討板ユーザーさん
東向きだとガーデンハウスがどーんとあるけど。

[248: 検討板ユーザーさん]

>>246 通りがかりさん
はい、４LDKの南の日当たりを聞いたら、当然のように見せてもらえましたよ。
「みんな南の物件を心配されるんですけど、実は日当たり全然問題ないんですよ(眺望を優先して東にしたんです)」と言ってましたよ。

[249: マンション検討中さん]

>>245 検討板ユーザーさん
4LDK買える人は南の光もとれるのいいですね。土地形状でって気になるのですが、坂になってるからだけですかね。

[250: 通りがかりさん]

>>248 検討板ユーザーさん
どうしてみんな南の物件を心配するんですか。東向きなら東の物件を気にしそうですが。

[251: 通りがかりさん]

>>247 マンション検討中さん
Eタイプ寄りの低層階は、どーんという感じはあるかもですね。距離はあるんで問題になる距離ではないですが。
ちなみに、AタイプやBタイプはあまり前に重ならないですよ。

[252: 検討板ユーザーさん]

>>249 マンション検討中さん
坂ではなく形ですね。
物件HPで土地の形をみて頂くとわかりますが、今回の物件の土地は南北に長い長方形で、おまけで西道路に出る土地がついてる形なので、長方形としては東向きに置くのが自然という意味ですね。

[253: 検討板ユーザーさん]

>>250 通りがかりさん
B～Eタイプは気にしないでしょうけど、Aタイプ(４LDK・南角)目当ての人は当然気にするかと。南の窓も各部屋足下まで取ってくれていて大きいですし。

[254: 名無しさん]

>>215 マンション掲示板さん

ガーデンハウス浦和仲町の角住戸、今や7900万円の値付けなんですか。
今年の初めにMR行った時は7300万円だったから、600万円も値上げしたんですね。さすがはスミフ。
まあ7300万円でも高いと思いましたが、プラウド浦和の価格と人気を見て値上げしたんですかね。

[255: マンコミュファンさん]

ここは、すぐに完売するだろうな。二期は高くなるのかな？

[256: 名無しさん]

三井はあまりガツガツ値上げしてこない印象なんで、大丈夫じゃないですかね。
私も次のタイミングで申し込もうと思いますが、3LDKってどれくらい残ってますか？

[257: マンション検討中さん]

第二期はCタイプは縦1列全部次期以降の販売だったと思うので、２期の方も充分購入できるぐらいに残ってると思います。

[258: マンコミュファンさん]

パークホームズもガーデンハウスもプレミストもプラウドもすべて売れ行き好調で浦和の相場が上がりますように(＞人＜;)

[259: マンション検討中さん]

楽しみですね。浦和は羽田空港にも直通できるようになったらさらに値上がりしそうですね。

[260: マンション検討中さん]

浦和と羽田空港直通なんて話があるのですか？？　浦和は東京は近いですが、羽田が遠くて不便と感じてました…。

[261: マンション検討中さん]

>>260 マンション検討中さん
羽田アクセス線です。ググってみると色々出てきますよー。

[262: マンション検討中さん]

>>261 マンション検討中さん
確か2029年開通だったかと。ますます便利になりますね。

[263: マンション掲示板さん]

羽田行くときは、いつもパインズホテルからバスに乗ってたから、パインズホテルまで1分かからずに着くここ便利だなと調べたら、今はコロナで運休中なんだね。
座れるから重宝してるんだけどな。

[264: 通りがかりさん]

安いですか?
人気物件ですか？
学区はどうですか?

[265: マンション検討中さん]

>>264 通りがかりさん

現状の浦和駅から徒歩では妥当な金額です。
人気物件度でいうと、プラウド浦和に負けてはいます。
学区は、仲町小学校からの常盤中学です。悪くないかと。（ただし、徒歩距離あります。）

[266: マンション検討中さん]

坂下通り沿いだから眺望取ろうとすると上のフロアに上がらざるを得ず、そうすると価格も上がってくるという苦しさはあるね。それでも今建築中物件で考えると価格は低いのかもしれないけど。ブリリアが高砂エリアに作るから、それとどっちがいいかじゃないかな。価格も似てくるだろうし。

[267: 名無しさん]

そうですね、フロア上がっても（今の相場では）安めだとはおもいます。
ブリリアは32戸なので、小規模物件あるあるで高めになりそうな予感。。ガーデンハウス浦和仲町もそうだったように。

[268: マンション検討中さん]

皆さん7000万のマンション買うのに迷いはないんですかね？毎月管理費修繕積立金込みで20万以上かかると思うと判断迷います。。

[269: eマンションさん]

そうですねぇ、金融緩和に伴う値上がりで顧客層もどんどん絞られてる気がします。
先立つものがある方はローンも少ないでしょうし。逆に5000万以上ローンになるような方は、パワーカップルのように、それなりの世帯年収の方が多いんじゃないでしょうかね。

[270: マンション検討中さん]

7000万円の物件、迷いはありますが、浦和駅周辺のマンション7000万円台の中古が売買成立しているのを知っているので、売れるのであれば買ってもいいかなと思っていますし、浦和に賃貸で住むにしても20万円程の家賃を払っているので買おうかなと思っています。

[271: マンション検討中さん]

20万の家賃。。。時々そういう金額見ますが本当に払ってる人初めてお会いしました。それなら買った方がいいですね。ありがとうございます。

[272: 匿名さん]

ここの東側はいつかマンションになりそうですね。
商業地域だからドミノのリスクが気になります。

[273: マンション検討中さん]

情報共有です。

モモレジさんのブログです。
https://mansion-madori.com/blog-entry-8400.html?sp

https://mansion-madori.com/blog-entry-8401.html?sp

[274: マンション検討中さん]

フューチャリティを起用していたの知らなかったですが、素敵な風除室だったりロビーだなと思いました。素敵なマンションですね。

[275: eマンションさん]

>>272 匿名さん
東側の土地は裏道通りと細い道で挟まれてる幅が10mほどで、一般的な板状マンションを東面に建てるにはかなり窮屈な土地かと思います。
商業地域ではありますが、周辺の土地形状的にはリスクは低めだと思いますけどね。

[276: 匿名さん]

>>275 eマンションさん

10mどころか15m以上あるので大丈夫です。
道路斜線制限がありますのでこちらのような15階は無理でも5～6階くらいはじゅうぶん建てられます。なので該当する部屋を検討なされるなら覚悟の上でと申し上げているだけです

[277: マンション検討中さん]

https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/knowledge03/k03cat04/7.html
素人だが、周りの状況を見るとマンション建てるには坂下通りに面してる必要がありそう。となると北隣から公道含めて東側用地をまとめて買い取れるかどうかなんじゃないかな。この場合はA?E全部リスクだね。現実的には北隣の新聞社跡と駐車場でマンション作る感じだと思うけど。
裏門通りだけに面して6階建が建てられるかはわからんけど、建てるなら南配棟だと思う。ちょうど抜けるし。
これが可能ならA?Cはリスクありと考えてもいいと思う。

[278: 通りがかりさん]

浦和駅徒歩10分圏内で５?６階のドミノリスク気にしてたら買えないでしょうね。ご丁寧にありがとうございます、という感じではありますが…。その階層ならこのエリアの物件ほぼ当てはまるかと…

[279: 名無しさん]

ここってそろそろ1期申込締切ですかね
プラウドの2期と迷う人多そう…できればそっちの価格が見えてから判断したいですよね
A検討者は迷わず買うんでしょうが

[280: マンション検討中さん]

>>279 名無しさん
設備仕様と駅距離はいいからねぇ。両方とも次は1月だよね恐らく。

[281: マンション検討中さん]

２期の販売開始されたかと思いますが、価格は下がったのでしょうか?
AやEタイプの部屋空いてる部屋どれぐらいありそうですか?

[282: マンション検討中さん]

すみません、２期ではなく、１期２次販売開始でした。

[283: マンション検討中さん]

Aはあんまなかった気がする。Eは空いてたと思うよ。やっぱ北側角は敬遠するのかね。

[284: マンション検討中さん]

>>283 マンション検討中さん
すみません、北側角を敬遠する理由としたらどのようなことが考えられるでしょうか?

[285: マンション検討中さん]

>>284 マンション検討中さん
いや、完全に好みですけど、窓があるとはいえ太陽が当たらない(明かりは入ります)のに価格が中住戸より少し上がるからかなと。Aと比較するのは可哀想だとは思いますが。

[286: マンション検討中さん]

>>285 マンション検討中さん
なるほど有難うございます!

[287: 匿名さん]

北側はあまり人気ないんですね……

マンションのホームページに「実際の階数別眺望シミュレーション」公開しています。
15階相当の眺望が掲載されていますが、14階、13階……と見ることができたりします？
面白いこころみだと思います。

ちょうど今日、登録抽選なんですね。抽選応募された方、いらっしゃいますか？

[288: マンション検討中さん]

>>287 匿名さん
私は角部屋ですしいいと思いますよ。予算の関係でちょっときついですが、A、E、中住戸の順で人気ではないかと。
さて今期は何個売れますかね。

[289: マンション検討中さん]

モデルルームオープ当初、中住戸と北側角住戸で価格差をつけていたけど、あまり角住戸希望する人がいなかったので、その価格差を小さくしたと説明受けたのでそれなら角住戸がいいのではないかなと個人的には思いますが。
もうすぐ締切なのですね、行かれた方、どれぐらい埋まっているか教えていただきたいです。

[290: マンション掲示板さん]

第二期の状況はわかってないですが、第一期の時点でＡはほぼ埋まっていて、ＤとＥは半分超埋まっていた感じだったと思います。Ｂはまだわりと空いていた気がします。
第二期の状況ご存知の方、お願いします！

[291: マンション検討中さん]

>>290 マンション掲示板さん
おぉ結構埋まってますね。あとは2期でCを開けてサクッと完売ですかね？

[292: 匿名さん]

>>291 マンション検討中さん
ホームページ更新されるの楽しみですね。

[293: 通りがかりさん]

ここの入居者は住宅ローン減税改悪後の条件になるのでしょうか？

[294: マンション検討中さん]

>>293 通りがかりさん
そのはず。もう少し早く販売してくれれば良かったんだけどね。

[295: マンション検討中さん]

東向きの家に住んだことないんですが、暖かさとかどうなんでしょう？

[296: 通りがかりさん]

東向きのマンションに住んでいたことがありますが、特に暖かさは気にならなかったですね。個人の感覚もあるでしょうけど。一番冷え込む朝方にむしろ日が入ります。本格的に寒い時はこのマンションも床暖房もあったかと。戸建よりマンションの方がそもそも暖かいですしね。
あと、最近の夏の猛暑はむしろ暑くなりすぎなくていいですよー

[297: 匿名さん]

>>295 マンション検討中さん
東向きって日照時間が短いですよ。今の時期だと朝食後に洗濯機回して干す頃にはバルコニーはすでに日影。夏は逆に早朝から太陽ガンガンでエアコン必須。
それでも朝～午前中真っ暗で西日が強烈な西向きよりはマシだと思います。人間は朝起きて夜寝る動物ですから朝日は心身の健康に必要です。

[298: マンション検討中さん]

温かいお言葉ありがとうございます！南に次に人気と聞きますが実際どうなんだろうと思い心配してました。後悔のないマンション選びをしたいと思います！

[299: 通りがかりさん]

>>297 匿名さん
西向きが朝から午前中真っ暗というのは嘘ですよ！
私、今住んでますけど西向きのマンション、けっこう朝から午前中明るいですよ！

[300: マンション検討中さん]

西向きの部屋は絶対に買うべきではないと思います。本当に夏は暑いですよ、、