CITY TOWER Osaka Temma The River &Parks｜シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス （２）

[匿名さん]

パート２です。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
　　　　大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
　　　　阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
価格：1900万円台-6300万円台予定
間取：1R+S-4LDK
面積：37.4平米-98.49平米

[No.151 by 匿名はん 2009-04-17 10:44:00]

ターミナル駅徒歩至近とか 商業ビルやオフィスビルしか立たないんじゃないかという至便な場所が本来のタワマン立地ですよね 言い方替えればタワーでなく普通の規模のマンションならタワー以上に検討する立地かどうかだと思いますよ だってタワーにすることでEV駐車場メンテ交換や外壁足場代等で修繕積立費用(駐車場収入)ははねあがりますからね

買われた方は長期修繕計画案資料について吟味して契約されてください。
特に車離れが加速するとタワーパーキング型マンションの長期修繕支出は車ない人にも深刻化しますから。
くれぐれもタワーがたつから便利な都心と錯覚しないで検討することが大切だと思います。

郊外のマンション業者より

[No.152 by 検討中さん 2009-04-17 10:55:00]

立地〇な点
・近くに地下鉄、環状線があり、それぞれ6分、9分圏内(駅近ではないが普通に歩いて問題の無い距離)
・川沿いに近く眺望が良い
・近くにコンビニ、100円ショップ、本屋、商店街、飲食店も多く生活利便性が良い
・保育園、小学校が近い

立地×な点
・東側の路地が夜暗い
・大きな道路に面しており、高速道路の入口がある
・ラブホが横にある

と言った感じでしょうか。

私は東側の路地は、生活動線にならない(普段通ることが無い) こと、
前の道路は広いが見通しが良く歩道橋があること、高速道路は車がある者にとっては逆に便利ととらえ、
ラブホは派手じゃなく、あまり気にならなかったことで、問題なしとしました。

立地は〇付近だと判断しました。

[No.153 by 匿名さん 2009-04-17 12:27:00]

>>151
戸数の多さと経費の按分ってどうですか？
駐車場代も原資になるんですよね。
後、長期で見ると売主（倒産しないような）も考慮にする必要がありますか？

[No.154 by 匿名さん 2009-04-17 13:01:00]

こちらは大きな庭があり敷地も広く
共用施設や広いロビーがありますね。
これって固定資産税や都市計画税に大きく影響します…

土地にかかる税金ですが
敷地が広いということは１戸あたりの土地面積が広くなり
この面積に税金がかかります。

床面積にかかる税金ですが
こちらは購入された部屋の床面積ではなく、廊下やロビー、
共用部分全てを各部屋の持分に応じた比率で折半され
この面積も含めたものが固定資産税などの算定に使う
床面積となります。共用部分が充実していると施設は
充実しますが、１戸あたりの床面積が広くなります。

これにより思ったより固定資産税と都市計画税が
高くなるかもしれません。

ローンや管理費、修繕積立金といろいろとお金が必要と
なりますので、忘れてはいけない支出になると思います。

ご参考になればと思い投稿しました。

[No.155 by 匿名はん 2009-04-17 15:00:00]

151さん

参考になる意見ありがとうございます。

ただ、本来のタワマンの立地が好きではないのでこちらが気に入ったのですが、書かれてる以外に落とし穴はありませんか？

[No.156 by 地元住民さん 2009-04-17 15:17:00]

155さんが言うように、確かにここは、ビル群の中にあるタワーマンションとは違う特殊なタワーマンションですね。

自然の多い、一見アンマッチに思える立地にタワーマンションが建っていますが、すごくいい感じになっていると思います。

そこは確かに魅力ですね。他にどんな観点の注意が必要なのかな…

[No.157 by ご近所さん 2009-04-17 17:00:00]

ここのどこに自然がいっぱいありますか？いってることがよく分かりませんが。

[No.158 by 匿名はん 2009-04-17 17:09:00]

敷地内に公園があるとか川沿いとかじゃ？
意味がわからないほどないこともないですよね。

[No.159 by 匿名さん 2009-04-18 10:33:00]

>>154さん

すごく参考になるご投稿ありがとうございます。
このマンションは敷地面積10642.35m2に650戸です。
ご近所のoursは、敷地面積11631.47m2に432戸です。
154さんのおかげで、このマンションの方が、税金では、お得なマンションだということが分かりました。

[No.161 by 匿名さん 2009-04-18 10:40:00]

159の書き込みは誤解を与えるので削除した方がいい
単純に広さと戸数で諸費用の安い、高いではなのです
本当に比較したいならすべてを算出して書くべきです
（154の書き込みも同様ですが・・・）

[No.162 by 検討中さん 2009-04-18 12:35:00]

ここの営業さんは、ガツガツしてないと言うか、余裕がある感じで好きだなあ。

[No.163 by 匿名はん 2009-04-18 13:15:00]

住友はいつもこんな感じですよ

[No.164 by 匿名はん 2009-04-18 14:42:00]

161さん

それがすべてなんて誰も思わないのでは？
目安として参考になると思います。

[No.165 by 匿名さん 2009-04-19 11:06:00]

1期2次の販売始まりましたね。

1期1次は結局、何戸くらい売れたんですかね？

[No.166 by 匿名はん 2009-04-19 11:53:00]

ホームページによると2期は先着順で6戸なので1期では94戸売れたということではないでしょうか。

[No.167 by 匿名はん 2009-04-19 13:51:00]

↑
1期2次の間違いでした

[No.168 by 匿名はん 2009-04-20 12:16:00]

１期完売したようですね。早い・・・
ＨＰはもう２期の予告になってました。。

[No.169 by 匿名はん 2009-04-20 13:44:00]

この週末モデル見ようと思って予約無しで行ったら、満席で入れませんでした…
えらいたくさんお客さん来てるんですね…
また予約して行きます。

[No.170 by １年後の住人 2009-04-20 15:48:00]

２期、３期と益々人気が高まり値段もそれなりに上がっていくのでは、、、と希望的観測で勝手に思って居る今日この頃、、、株価もそこそこ持ち直してきたし、、、

[No.171 by 匿名さん 2009-04-20 16:48:00]

さすがのスミフさんも値上げには踏み切れないのではないでしょうか。大きなマンションですから
数年間空き空きでは評判悪くなるでしょうから。

[No.172 by 匿名さん 2009-04-20 16:52:00]

てか、西梅田の失敗はしたくないだけじゃない。

[No.173 by 匿名はん 2009-04-20 18:00:00]

西梅田もようやく完売見えてきた戸数になったね

[No.174 by 匿名はん 2009-04-20 18:34:00]

住友の営業の人から完成前完売はしない。完成後も、2～3年かけて売る予定と聞いてます。
その間に景気がよくなったり、地価が上がれば、値上げもあり得ると言われました。
西梅田パターンはありえますよ

[No.175 by 匿名はん 2009-04-20 19:06:00]

今なら少し時間かけたほうが
逆に値上げできる可能性もあって
いいかもしれませんねぇ

[No.176 by 購入決定者さん 2009-04-20 19:23:00]

174さん

私もそれは言われました。具体的に年数までは、おっしゃてませんでしたが、
完成時の完売は目指してないと。

注目度は高いけど、安売りはせず、じっくり売っていくと。

焦って安売りされるよりは、全然良いと思います。

その間の管理費等は全て、すみふさんで立て替えられるそうです。

[No.177 by 匿名はん 2009-04-20 19:47:00]

シティタワーシリーズは久宝寺の物件以降はまだ建設予定が具体的にないため、
2～3年かけていまあるシティタワーを売って行くそうです。
ですので、あえて発売しない階層をいくつか用意すると聞いています。

[No.178 by 物件比較中さん 2009-04-20 22:33:00]

景気良くなってから買ったら今の減税優遇受けられない可能性もあり良し悪しかと。

[No.179 by 匿名はん 2009-04-20 22:36:00]

久宝寺以降もイロイロ計画はあるんですけどね。
お偉いさんがストップかけちゃったんですよ。
今から建つマンションは土地とか高いときに買ってるから他で削ってきます。
安い材料などで構造面も心配なので慎重にならないとです。

ま、天満はあまり関係ないかもしれませんが…。

[No.180 by 匿名はん 2009-04-20 23:06:00]

関係ないですね

[No.181 by 匿名はん 2009-04-20 23:28:00]

色々ＭＲは行きましたが、営業さんが口を揃えて言うのは、
今後、市内のそれなりに立地が良いマンションの建築計画は
圧倒的に減るということでした。

つまり、今建築されているマンション以降、良い立地の
マンションはほぼ出ないということです。

まあ、久宝寺に限らず、当面はマンションの計画自体が
激減するでしょうね。今建築されている中で物件を選らんで
いくことになるんじゃないでしょうか。

[No.182 by 住まいに詳しい人 2009-04-20 23:43:00]

そういうお決まりのセールストークいまだに使ってんだね。

[No.183 by 匿名さん 2009-04-21 00:50:00]

というか、既にこの物件自体が良い立地じゃないよね。
ここ５年くらいの中古の方が圧倒的に好立地が多い。

[No.184 by 検討さん 2009-04-21 01:17:00]

また立地の話か…

具体的にどう良くないんだっけ？

[No.185 by 匿名はん 2009-04-21 02:34:00]

立地はもういいよ。
少し前に戻って読んで。

[No.186 by 匿名はん 2009-04-21 07:07:00]

別にいいやん
あんたらは前から書き込みして読んでるやけど、新しい人は知らないだろうしね
立地は一番気になる事だから、何回も書き込みしてもいいと思う。
それとも立地について書くのは都合が悪いの？

[No.187 by 匿名はん 2009-04-21 08:24:00]

立地はいいよ
環境もよくて、よくない所はありません。
市内でも人気エリアの一つではないでしょうか？
梅田にも行きやすいし、商店街もあり、駅周辺には、コンビニ、スーパー、銀行もあります。
川沿いだし、公園もあり、子育て環境にもいいです。
心配しなくて大丈夫です。
ここよりいい条件はなかなかないです

[No.188 by 匿名はん 2009-04-21 08:25:00]

立地はいいよ
環境もよくて、よくない所はありません。
市内でも人気エリアの一つではないでしょうか？
梅田にも行きやすいし、商店街もあり、駅周辺には、コンビニ、スーパー、銀行もあります。
川沿いだし、公園もあり、子育て環境にもいいです。
心配しなくて大丈夫です。
ここよりいい条件はなかなかないです
最高です

[No.189 by 匿名はん 2009-04-21 08:26:00]

他社営業だかなんだか知らないけど、同じ話し何回もするな。しつこい
皆さんが言う通り前に戻って見て

[No.190 by 通りすがりさん 2009-04-21 08:28:00]

他の営業と書く必要あるの？
何かマイナスを書くと、競合とかひがみと言われる
なんでここは自由に発言出来ないのかな？
読んでいて引くときあるよ

[No.191 by 匿名はん 2009-04-21 08:29:00]

立地は最高。
以上終わり。

[No.192 by 契約済みさん 2009-04-21 12:15:00]

190さん

匿名の掲示板でそれを求めても無理ありますよ。
そういう時はスルーです。

ちなみに私もこの立地は望んでいた立地にかなり近いので満足です。

[No.193 by １年後の住人 2009-04-21 16:17:00]

下記のURLのライブカメラで現場が見れているのではないでしょうか。自信はないのですが、、、

http://www.osaka21.or.jp/live_camera.html

カメラの角度、倍率など操作できますので、皆さん確かめて判断してみて下さい。

[No.194 by 匿名さん 2009-04-21 16:57:00]

ホームページ見てにっこり、現地見てがっかり

[No.195 by 匿名はん 2009-04-21 17:33:00]

なぜがっかりなんですか？

[No.196 by 匿名はん 2009-04-22 00:34:00]

現地見てってことはまたもや立地ですかね。
天満の良さを知らないんですかね。

あ、デベではないのであしからず(笑)

[No.197 by 近所を知る人 2009-04-22 03:11:00]

天満の良さは知っています。
でもここの立地については私は微妙だと感じています。
昼夜実際現地周辺を歩いてみられることをお勧めします。
悪いとは決して言いませんが、最高は言いすぎだと思っています。

[No.198 by 匿名はん 2009-04-22 07:45:00]

196さん。
きっと良さを理解出来ないですよ
現地みてがっかりってなぜって思います。
他と比べても良いと思いますね。
きっと荒らしだと思います

[No.199 by 入居予定さん 2009-04-22 08:08:00]

そうですね。ここでだめと思われるなら北区のマンションどこもだめじゃないかな。

[No.200 by 匿名さん 2009-04-22 08:11:00]

ここがいいのは真剣に検討された方ならわかるはずですよ