2LDK スムラボ派出所スレ

[2LDK]

小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。
自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。
ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/2ldk/

<ブログ>
https://2ldkclass.com/

<Twitter>
https://twitter.com/2ldk18

<YouTube>
https://www.youtube.com/channel/UCvnr-AAfWoRXfUkafrQGzqA/videos

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[23: 2LDK]

レジデンシャル王子神谷

個人的に王子神谷は都心アクセスの良さに対して価格のお手頃感があり、注目しているエリアです。東京駅・池袋駅・新宿駅いずれも30分以内でアクセスできる便利なポジションにあります。
王子神谷駅から徒歩7分ですが、大通りから中に入った静かな環境です。改築されて新校舎になったばかりの王子第一小学校まで徒歩3分、リニューアルされて新しくなったサミットストアにも徒歩2分と日常生活は便利そうです。
総戸数は82戸と規模感のあるマンションではないですが、外観デザインも気合が入っており完成すると目立つ存在になりそうですね。設備仕様面でもディスポーザーがあったり、スロップシンクがあったりとコストカットされがち設備が確保されています。間取りについても廊下側の柱がアウトフレームにできていたりと好印象です。
川沿いのため、ハザードは色付きのエリアとなる点は注意が必要ですが、以前記事にしたプレミスト王子神谷は坪300万程度でサクッと完売、プラウド王子神谷も順調に販売が進んでいます。価格がいくらで出てくるか気になるところではありますが、7,000万円代で3LDKを探している方は要チェックかと思います。特に子育てファミリーに刺さりやすい立地です。
中古も含めて探されている方は「ザ・ガーデンズ東京王子」も合わせてチェックされることをおすすめします。

＜周辺中古＞
ブリリア王子神谷　2014年築　王子神谷駅徒歩4分　坪310万前後
パークホームズ王子　2016年築　王子神谷駅徒歩5分　坪320万前後
ザ・ガーデンズ東京王子　2018年築　王子神谷駅徒歩5分　坪360万前後

個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！
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[24: 2LDK]

ディアナコート永福町

ファサードがカッコいいです。モリモトらしく外観デザインはかなり拘ってます。擁壁は御影石を使っているようです。
もちろんデザインだけでなく、永福町で希少な新築マンション。しかも4面接道かつほぼ真四角な敷地と恵まれた環境です。その環境も影響してか綺麗な間取りが多いです。モリモトのマンションは専有面積を削りがちですが、3LDKが70㎡を確保できていたりといい意味でモリモトらしさがありません。
モリモトの最上級ブランドである「ディアナコート」採用マンションのため、廊下タイル張り・ディスポーザー有りなど専有部の設備仕様も充実しています。住んでからの満足度は高そうです。
周辺は落ち着いた住環境なのもいいですね。利便性重視の人にはハマりづらいですが、駅周りで最低限必要な買い物は完結しますし、駅まで徒歩5分なので電車で下北沢あたりまで出れば買い物や外食は色々楽しめそうです。
借地権であることは注意ですが、最近多い定期借地権ではなく、更新が可能であることは買いやすいポイントになるかと思います。地代がかかるというデメリットはありますが、土地分の税金が不要というメリットもあります。借地権であることを理由に価格がお安く出てくることに期待です。

＜周辺中古＞
グランドメゾン永福町　竣工2000年　永福町駅徒歩8分　坪310万前後
ザ・パークハウス浜田山　竣工2014年　西永福駅徒歩6分　坪400万前後
パークシティ浜田山　竣工2009年　浜田山駅徒歩6分　坪470万前後
ザ・パークハウス浜田山　竣工2017年　浜田山駅徒歩7分　坪500万前後

詳しくは別途記事化をしていますので、合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/79891/

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永福町駅から現地
https://youtu.be/reCZWbcXt3I

現地周辺
https://youtu.be/gDRJQ22-wBY

[25: 2LDK]

セントラルエアシティ

矢向駅徒歩8分ということで、立地だけ見れば決して目立つエリアではありませんが、周辺環境がツボにハマりました。
売主は三井不動産・野村不動産・日鉄興和・総合地所の4社JVです。施工は長谷工ですが、売主：総合地所×施工：長谷工は価格に対するパフォーマンスが高いケースが多いため個人的に気になる組み合わせです。
総戸数は214戸ですが、後発に260戸の2棟目が控えており（確定はしていない）、後発棟も完成すれば全474戸と規模感のあるプロジェクトとなります。
気になる周辺環境ですが、公園・スーパー銭湯（志楽の湯）・スーパー（ライフ）に隣接しています。特にスーパー銭湯に隣接が個人的にハマっていまして、共用施設のように使える点はとてもポイントが高いです。さらに小学校も徒歩4分と近いです。買い物利便性が高いエリアとは言えないですが、川崎駅まで行けば何でも揃います。
南武線沿線ということで、1本で都心までは出れないですが、川崎駅・武蔵小杉駅経由で都内の主要駅どこにでるのも比較的便利です。品川・東京・渋谷・新宿は40分以内でアクセス可能ですので、職場までドアドア1hもギリギリ許容範囲です。
周辺の新築マンション相場ですが、武蔵小杉は坪400万を超え、川崎も坪350万を超えてきており、都内と遜色ない水準まで価格が上昇しています。坪300万を切ってくれば価格面での魅力も高まってきますがどうなるか、今後が楽しみです。

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[26: 2LDK]

パークホームズ初台一丁目

初台駅徒歩2分、初台商盛会ショッピングロード沿いに位置するため、周辺に飲食店が充実しています。特に外食派の方にとっては魅力ある環境かと思います。
駅前のオペラシティ隣に大規模な再開発計画が進んでいます（西新宿三丁目西地区第一種大開発事業）。さらに新宿駅西口も大規模な再開発が進んでおり、これらの伸びしろを享受できそうなポジションにある点もポジティブな要素です。現時点でも住んで便利なエリアですが、将来的にさらに便利になるのは嬉しいですね。
同じく初台駅から徒歩2分の「パークホームズ初台ザレジデンス」はサクッと完売しました。戸数も少なく立地もいいので強気な値付けにならないかが（とても）心配ですが、価格も含め本マンションの売れ行きには注目です。

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[27: 2LDK]

パークシティ高田馬場

高田馬場というエリアは都心距離やアクセスの良さに対する価格のバランスが良く、狙い目感があります。山手線と東西線と西武新宿線が使えますので都内であればどこに出るにも便利です。
周辺には学校も多く、街は賑わいがあります。学生街ということでラーメン屋など庶民的なグルメが豊富な点が個人的には刺さりました。その一方でマンション周辺は駅周りと比較すると適度な落ち着きがあります。災害リスクが低い点も安心材料ですね。
「パークシティ」ブランドということで、大きな敷地を生かした魅力ある企画になることに期待です。「パークシティ」「プラウドシティ」など各社～シティブランドを出していますが、魅力あるマンションが多く、本マンションも仕上がりが楽しみです。山手線徒歩圏内×パークシティブランドのマンションは希少性があります。
間取りのバリエーションの豊富で価格設定が気になるところですね！注目です！

＜周辺中古＞
スカイフォレストレジデンス　竣工2014年　高田馬場駅徒歩7分　坪580万前後
プラウド高田馬場　竣工2021年　高田馬場駅徒歩4分　坪500万前後

＜周辺新築＞
クレヴィア新宿中落合　竣工2023年　下落合駅徒歩6分　坪400万前後
パークタワー東中野グランドエア　竣工2024年　東中野駅徒歩1分　坪550万前後

詳しくは別途記事化していますので、合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/75202/

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[28: 2LDK]

プラウド京急蒲田

JR蒲田駅～京急蒲田駅間のわちゃわちゃ感は少し苦手、でも日々の利便性も譲れないという方にとってはバランスの良い立地かと思います。
本マンションは京急蒲田駅の東側に位置するのですが、土地勘の無い方からするとここが蒲田駅？と驚いてしまうくらいの雰囲気です。飲食店も少ないですし、人通りも多くありません。現地周辺は目の前に公園があったりして落ち着いた環境です。
一方で、京急蒲田駅を挟んでJR蒲田駅方面に行けば、飲食店も豊富で賑わいもあります。マンション周辺は最低限のスーパーがあるくらいで少々不便ですが、少し歩けば飲食店は充実しており使い分けができる点は魅力です。
都心までのアクセスも便利ですし、羽田へのアクセスは抜群です。この数年間飛行機での移動が極端に抑制されていたので、羽田へのアクセスの良さがあまり評価されていなかったように感じていますが、これからは飛行機の利用頻度も増えると予想されますので、羽田へのアクセスに対する評価がより高まりそうです。

＜周辺中古＞
プラウドシティ蒲田　2015年築　京急蒲田駅徒歩1分　坪450前後
パークタワー東京フロント　2004年築　京急蒲田駅徒歩2分　坪320前後

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京急蒲田駅から現地
https://youtu.be/ObeuuozhcNs

現地周辺
https://youtu.be/vtX6mIGTK5g

[29: 2LDK]

グランドメゾン国立富士見通り

一橋大学のすぐ近く、富士見通り沿いに位置します。国立駅から徒歩10分です。
総戸数が18戸と規模は小さいですが、グランドメゾンらしく、細部に拘った仕上がりになることに期待です。
グランドメゾンの小規模マンションと言えば「グランドメゾン新宿戸山」が最近だと価格と立地のバランスが良かった印象です。スケールメリットが出しづらい小規模でも魅力あるマンションに仕上げてくる積水ハウスの企画力はさすがです。本マンションも楽しみです。
中央線沿線は根強いファンが多く、地元需要であっという間に売れてしまいそうな気がします。広域派の方は早めの動き出しをおすすめします。

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[31: 2LDK]

リビオ森下リバーテラス

森下駅と清澄白河駅の間に位置し、2駅3路線が使える便利な立地です。隅田川沿いになるため、一部住戸では隅田川ビューを楽しめそうなのはストロングポイントです。
清澄白河のおしゃれカフェ開拓をするも良し、清澄庭園でのんびりするも良し、ちょっと足を伸ばして人形町あたりの飲食店開拓をするも良し、休日の過ごし方を色々楽しめそうな立地ですね。個人的にかなり気になります。
清澄白川駅徒歩圏内の新築マンションは最近出てないと思うので待望の新築マンションになりそうです。外観デザインは南條設計室が監修しているようで、デザインにも期待できますね。
戸数も少ないので争奪戦の予感です！

＜周辺中古＞
パークハウス清澄白河タワー　竣工2010年　清澄白河駅徒歩6分　坪400万前後
ザ・パークハウス清澄白河現代美術館前　竣工2013年　清澄白河駅徒歩8分　坪380万前後
シティハウス森下ステーションコート　竣工2016年　森下駅徒歩4分　坪360万前後
ル・サンク東京森下　竣工2017年　森下駅徒歩3分　坪355万前後

＜周辺新築＞
MJR深川住吉　竣工2024年　東陽町駅徒歩15分　坪300万前後
プラウドタワー平井　竣工2024年　平井駅徒歩1分　坪420万前後

詳しくは別途記事化していますので合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/79605/

現地から森下駅
https://youtu.be/wjGBvvVUaBA

清澄白河駅から現地
https://youtu.be/NjhpIF-e7KA

現地周辺
https://youtu.be/WCcwrEFo_7k

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[32: 2LDK]

リビオシティ船橋北習志野

表記上は北習志野駅から徒歩2分ですが、現地を歩いてみると2分もかからず到着します。信号もなく便利な駅近立地です。
周辺環境としては全体的に街に歴史が感じられるもののマンション周辺にはスーパー、飲食店、パン屋など日常使いしたい施設がバランスよく揃っています。小学校や公園が近い点も子育て世帯的にはプラス評価です。
東葉高速線は運賃が高いことがネックですが、裏を返せばきちんと交通費が出る会社に勤める方が集まってきそうな気もするので、「似たような環境の家庭」が集まることの安心感や居心地の良さもありそうです。また日本橋まで直通45分で到着します。職場までドアドア1時間であれば許容範囲の方も多いのではないでしょうか。
周辺中古もさほど高価格で動いておらず、4,000万円台の3LDKも出てきそうな気がします。予算4,000万前後で大手町・日本橋周辺に通勤している子育て世帯の方は要チェックなマンションです。

北習志野駅から現地
https://youtu.be/xAd1dwrGwQg

現地周辺
https://youtu.be/xsdyJe0fojE

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[33: 2LDK]

パークホームズ東陽町

＜周辺中古＞
シティテラス東陽町　竣工2016年　東陽町駅徒歩5分　坪360万前後
プラウド東陽町サウス　竣工2018年　東陽町駅徒歩4分　坪350万前後
ザ・パークハウス東陽町翠賓閣　竣工2019年　東陽町駅徒歩8分　坪390万前後

＜周辺新築＞
MJR深川住吉　竣工2024年　東陽町駅徒歩15分　坪300万前後
プラウドタワー平井　竣工2024年　平井駅徒歩1分　坪420万前後

「ザ・パークハウス東陽町翠賓閣」は別格として、東陽町駅近×築浅の中古が坪350～360万程度で動いています。
新築だと東陽町駅から徒歩15分の「MJR深川住吉」が坪300万前後、総武線：平井駅目の前のタワマンである「プラウドタワー平井」が坪420万となっています。（「シティテラス南砂」が坪380万くらいという噂も…）

詳しくは別途記事化しています。合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/75284/


現地周辺
https://youtu.be/wb08_k6fIAI

東陽町駅から現地
https://youtu.be/qKic3QEx-7c

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[34: 2LDK]

パークホームズ南船橋

＜周辺中古＞
ワンダーベイシティサザン　竣工2007年　南船橋駅徒歩8分　坪190万前後
パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア　竣工2021年　南船橋駅徒歩3分　坪250万前後

＜周辺新築＞
ミッドスクエアタワー　竣工2024年　海浜幕張駅徒歩11分　坪230万前後

すぐ近くにある「パークホームズ南船橋LaLaステーションプレミア」が坪250万程度で動いている中で後発かつ駅前再開発と一体の新築マンションが坪270万は割安感があります。（直近の成約事例が値上がりしており、前回記事より中古の価格が上がっています）
築16年の「ワンダーベイシティサザン」が坪190万程度で動いている点からも今の相場前提であれば10～15年住んで残債割れとなる可能性が低い点もおすすめしやすいです。（転売で利益を上げるような方には向かないですが、お子様が独り立ちするまでは南船橋に住んで、その後住み替える選択肢などが取りやすい）

とてもバランスが良い新築マンションです。今の市況で坪300万以下の新築マンションは希少性があります。
単に価格が安いだけでなく、駅距離も近い上に駅周辺は三井不動産による再開発も合わせて実施されます。40店舗ほどのテナントの中にはスーパーも入る予定で、日常の買い物が少々不便だったデメリットが解消されます。街の開発とセットという点が住んでからの満足度を高めてくれそうです。
元々ららぽーとやIKEAといった大型商業施設があり集客力のある街ですが、LaLaアリーナができることでさらに人の賑わいが加速します。広域から人が来ること＝多くの人の目に触れることになりますので、遊びに来たことをきっかけに「南船橋に住みたい」と思う人がきっと出てきます。街の魅力向上×集客力UPは本マンションのリセールにおいてもポジティブな要素になると考えます。
この市況ですので買って即転売で利益が出るようなことは期待できないですし推奨しないですが、10～20年住んで終の棲家に住み替えるような選択肢も検討できる立地と価格かと思います。（＊売却はそのタイミングの市況に左右されますので、残債割れなく売却できることをお約束できるものではありません。）

詳しくは別途記事化しておりますので、合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/78485/

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現地から南船橋
https://youtu.be/gkTsz_khL2I

現地周辺
https://youtu.be/ZRokWzrNq34

[35: 2LDK]

アトラス北千住

公式HPを見ての第一印象は「気合入ってるな～」でした。
エントランスホールは約7mの吹き抜けとなっており、開放感があります。各階に宅配ボックスを配置、ホテルライクな内廊下、ディスポーザーも採用されています。
各住戸の開口部をしっかり確保できており、間取りがとても綺麗です。柱も外だしできていますし、ワイドスパンのお陰で行灯部屋のある間取りが見当たりません。効率的かつ満足度も高そうな間取りばかりです。
立地については北千住駅から徒歩5分と駅近で便利です。先日このマンションが気になって現地に行ってみましたが、わちゃわちゃ感はあるもののとても便利そうな駅でした。駅前にはマルイがあって、駅周辺にはこれでもかと飲食店が立ち並んでました。
そんな飲食店が立ち並ぶ中にできるマンションなので、静かで穏やかに暮らしたいという人にはあわないですが、外食大好き！飲み歩き大好き！賑やかな街ウェルカム！といった方にはあってくると思います。
北千住駅は5つの路線が通る駅なので都心アクセスも良好ですし、シングル・DINKSの方には特にハマりやすそうです。
価格が気になるところですが、「千住ザ・タワー」の坪450万がベンチマークになりそうですね。

＜周辺中古＞
ブランズタワー南千住　2010年築　南千住駅徒歩1分　坪400万前後
ブランズ北千住　2020年築　北千住駅徒歩7分　坪380万前後
千住ザ・タワー　2021年築　北千住駅徒歩3分　坪450万前後

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現地から北千住駅
https://youtu.be/XBQtRa9NhL4

現地周辺
https://youtu.be/_0gKBIRe9t0

[36: 2LDK]

グランドメゾン上野毛

上野毛にグランドメゾンが！これは注目です。
まず立地が良いですね。上野毛駅から徒歩6分という距離だけでなく、駅からの動線にオオゼキがあるので買い物も便利ですし、駅東側になるのでハザード面でも二子玉川方面と比べて安心感があります。
南向き住戸が中心になりそうですが、目の前は畑？のため低層階でも眺望や日当たりが期待できそうです。（将来的な開発可能性はありそうですが）
設計にIAO竹田設計が入っています。IAO竹田設計はホテルライクで高級感のあるデザインが得意なので、上野毛にピッタリの高級感あるマンションに仕上がることに期待・期待・期待しています。
内廊下・全戸70㎡超・ZEH-M認証＆低炭素建築物認定など意気込みを感じますね～その分価格も…と思ったりしてしまいますが、ちょっと前に完売した「ピアース上野毛レジデンス」と同じ位の坪400万中盤でお願いしたいところです。

＜周辺中古＞
パークハウス上野毛コートレジデンス　2007年築　上野毛駅徒歩6分　坪360万前後
ピアース二子玉川　2009年築　上野毛駅徒歩7分　坪350万前後
グランスイート瀬田　2012年築　上野毛駅徒歩9分　坪340万前後

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[37: 2LDK]

プラウド光が丘四季の香公園

子育てファミリーには是非チェックいただきたいマンションです。
駅前に大きな商業施設があって、大きな公園もあって、道は綺麗に整備されて、大規模なマンションもあって、計画的に作られた街です。
そんな街のなかでも、本マンションは四季の香公園と小学校に隣接するという希少性のある立地です。公園を向く南向きと小学校を向く東向きが中心となっており、日当たり・眺望が十分に確保される点もポジティブな要素です。
外観デザインにも拘りを感じます。軒天は木調の素材となっており高級感があります。多くの住戸でバルコニーの手摺はクリアガラスが採用されており、特に公園ビューの南向きは部屋からの眺望も楽しめそうです。
ディスポーザー・タッチレス水栓・ミストサウナ・玄関電子錠と専有部の設備仕様も上々ですし、AIR TESという換気システムが採用されています。換気時の外気温と室内温度の差を小さくすることができる上に外からのホコリや花粉などの侵入を抑えるということで住んでからの満足度も高まりそうです。
公式HPを見てもなかなかの気合の入れようで価格がどうなるのか不安ですが、光が丘で駅徒歩10分圏内かつ築浅の中古マンションは数もかなり少ない（現状ほぼない）ので、光が丘で探されている人にとっては待望の新築マンションになりそうですね。出遅れないようにしたいところです。

＜周辺中古＞
プラウド光が丘　2009年築　光が丘駅徒歩9分　坪270万前後
ライオンズ光が丘グランフォート　2015年築　光が丘駅徒歩9分　坪280万前後
シティインデックス光が丘　2020年築　光が丘駅徒歩9分　坪320万前後

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[38: 2LDK]

グランドメゾン武蔵小杉の杜

まだまだ公式HPの情報は少ないですが、5階建てながら271戸と戸数も多く、スケールメリットをどのように活かしてくるか注目です。中央に中庭を配置しコの字に囲む配棟計画となっています。
武蔵小杉駅からは徒歩12分と駅距離はありますが、小中学校に隣接しており通学面では安心です。
「ガーデンズコート武蔵小杉」の真北に隣り合わせになりますので、ガーデンズコートの価格は参考になりそうです。築17年経っても坪290万で動いているのは安心材料ですね。
一方で武蔵小杉駅周辺のタワマンはグングン価格が上がっているので、どこを意識して値付けをするのか気になるところです。「プラウドタワー武蔵小杉」の価格あたり（坪410万）で収まってくれると検討しやすいなという印象です。

＜周辺中古＞
パークスクエア武蔵小杉　2005年築　武蔵小杉駅徒歩15分　坪250万前後
ガーデンズコート武蔵小杉　2006年築　武蔵小杉駅徒歩12分　坪290万前後
プラウドタワー武蔵小杉　2014年築　武蔵小杉駅徒歩4分　坪410万前後
シティタワー武蔵小杉　2015年築　武蔵小杉駅徒歩4分　坪450万前後

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[39: 2LDK]

サンウッド浜田山

ウェビナーにて販売予定価格が発表されました。
平均の坪単価は500万後半になってきそうですね。

＜販売予定価格＞＊1,000万単位
・3LDK/64.2㎡　11,000万～/坪565万～
・2LDK/55.67㎡　9,000万～/坪533万～
・1LDK/35.04㎡　5,500万～/坪517万～

現地から浜田山駅
https://youtu.be/o53SSpPzF_k

[40: 2LDK]

パークシティ高田馬場

ウェビナーが開催されましたので情報更新します。

＜販売予定価格＞＊1,000万円単位
・2LDK/58.04㎡　10,000万～/坪568万～
・3LDK/66.34㎡　12,000万～/坪596万～
・3LDK/70.83㎡　12,000万～/坪559万～
・3LDK/73.24㎡　13,000万～/坪585万～
・3LDK/82.82㎡　19,000万～/坪757万～

＜共用部＞
・中庭（グランドガーデン）には5,000本の植栽
・サウス/ウエストレジデンスの屋上にルーフトップガーデン
・ルーフトップガーデンはパーカーズがデザイン監修
・マンション内学童保育の導入（明光キッズ）
・GOKINJYOの導入
・エントランスは2層吹き抜け
・機械式地下駐車場
・各階ゴミ置き場
・宅配食配達ステーション

＜共用施設＞
・スタディブース
・マルチスタジオ
・ミーティングスペース
・ゲストルーム2つ（内1つは昼シアタルーム利用）
・パーティルーム
・キッズルーム
・共用施設混雑状況をwebで確認可能

[41: 2LDK]

ジオ板橋大山

約70年の定期借地権となります。定期借地権であること自体はネガティブ要素ですが、その分価格は抑えめにしてきそうですね。
周辺中古の価格を見る限り坪320万くらいであれば妥当感ありますがどうなるか。
規模感もあって気になるマンションですね！

＜周辺中古＞
パークハウス大山　2009年築　大山駅徒歩6分　270万前後　
ブリリア大山　2013年築　大山駅徒歩3分　坪330万前後
アデニウム大山町　2014年築　大山駅徒歩5分　坪310万前後
イニシア板橋大山　2015年　大山駅徒歩5分　坪280万前後（普通借地権）

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[42: 2LDK]

プラウドタワー相模大野クロス

伊勢丹跡地に野村不動産のタワマンが建設されます。
駅からペデストリアンデッキ直結＆ボーノ（商業施設）と一体開発のプラウドタワー相模大野がベンチマークになるかと思います。

周辺中古を下回る価格になることは考えづらいですが、坪400万を超えてくると都内のマンションも比較対象になってくるため価格設定は気になるところです。
野村不動産ですし安易な安売りをしなさそうですが、687戸とかなり規模感のあるマンションですので、ある程度価格勝負をしないと売り切れない面もあることから価格にはメリハリを付けてきそうです。
1期に価格弱気な部屋が出てくればチャンスですね。

＜周辺中古＞
・プラウドタワー相模大野　2013年築　相模大野駅徒歩4分　坪360万前後
・ザ・パークハウス相模大野　2019年築　相模大野駅徒歩3分　坪320万前後

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[43: 2LDK]

プラウドタワー相模大野クロス

相模大野駅徒歩4分、伊勢丹跡地に建設される687戸の大規模タワマンです。
駅からはペデストリアンデッキを経由し、屋根付きのコリドー街を通る動線になりますので、ほぼ雨に濡れることなく駅までアクセスできることになるはずです。

特徴の一つは、全区画EV充電対応の自走式駐車場があることです。
地上1階の一部～地下3階までを駐車場（恐らく伊勢丹時代の駐車場を流用）としており、駅前のタワマンとしてはかなり珍しい全区画自走式の地下駐車場を実現しています。地下のため雨に濡れることはありませんし、自走式のため出し入れしやすく、機械式に比べて維持コストも抑えられるなどメリットが大きいです。
時代に合わせて全区画EV充電対応としています。今後世界的にEVの販売比率は上がっていく流れですので、「駐車場の有無」と合わせて「EV充電設備の有無」がチェックされる時代がいずれ来ると予想しています。その点で入居タイミングで車に乗らない・ガソリン車に乗っている、という人も将来的に売却や賃貸に出すことを検討する際に全区画EV対応の駐車場があることはプラスに働くでしょう。（設置率が約30%なので空きがない可能性もある点は注意です）

1,2階には商業施設が入る予定ですし、駅前にはボーノ相模大野があるので、日常の買い物は十分に事足ります。
HPを見る限り、設備仕様や外観デザインは気合が入っています。免震構造です。
周辺中古の価格を見ると坪400万は超えてしまいそうなのですが、坪400万となると「プラウドシティ小竹向原」も見えてくる価格になります。687戸と戸数も多く、地元需要だけでは捌ききれないでしょうから、坪380～400万くらいだと現実的ですが…どこまで価格を調整してくるかは注目です。

＜周辺中古＞
プラウドタワー相模大野　2013年築　相模大野駅徒歩4分　坪360万前後
ザ・パークハウス相模大野　2019年築　相模大野駅徒歩3分　坪320万前後

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[44: 2LDK]

パークホームズ南池袋

表記上は池袋駅徒歩5分という好立地です。「南池袋」というくらいなので池袋駅を出て目白方面に歩きますので、徒歩分数以上に落ち着いた住環境だと感じる人が多いと思います。
高層階と低層階で設備仕様が異なりますが、低層階でも全熱交換換気が採用されていたり52戸という規模感ながらもディスポーザーがあったりと全体的に設備仕様は充実しています。日建ハウジングシステムが設計監修しており、外観デザインにも高級感があります。
池袋駅周辺だと東池袋駅直結の「グランドシティタワー池袋」や池袋駅西口にある「パークホームズ西池袋」など池袋駅周辺には複数の新築マンションが販売中ですが、それぞれ特徴が異なります。池袋東口側の飲食・商業に気軽にアクセスできる点と池袋駅を日常利用できる鉄道利便性に魅力を感じるなら本マンションはおすすめできます。
低層階と高層階で価格差が大きくなりそうですが、均すと坪630～650万くらいに収まると予想します。

＜周辺中古＞
グランドミレーニア　2015年築　池袋駅徒歩6分　坪590万前後

池袋駅から現地
https://youtu.be/sXXtIvpw4Oo

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[45: 2LDK]

ジオ板橋大山

大山駅徒歩6分、全285戸、約70年の定期借地権マンションになります。
現在開発が進んでいるハッピーロード商店街のすぐ近くながら、商店街から中に入った第一種住居地域に位置しますので、生活利便性と住環境のバランスが高いです。
そこそこ規模感がありますので、共用施設もそれなりに充実していますが、全体的にシンプルな造り込みです。

注目しているのが価格です。HPには予定販売価格「3LDK5,900万円台～」という表記があります。
マンションの公式HPにおいて「自信があるものは載せる」「自信がないものは載せない」という特徴があります。例えば公式HPにエレベーターホールの写真があるマンションは実際の仕上がりも素晴らしいものが多いです。自身がないもの、コストカットしているものをHPに大々的に載せる必要性がありませんので、HPの記載内容はそのマンションのアピールポイントを図る指標になります。
そして「価格」がHP公開当初から出てくるマンションは珍しいです。デベロッパーからすると一度見せた価格から価格を上げることは難しい（割高感を与えてしまう）ですし、検討者の反応を見ながらできるだけ高く売りたいため、極力価格を公開するのは販売直前になりがちです。そんな中で価格をHPに公開しているのは、売主としても価格に自信があるのだと推測します。最近だと私もおすすめしていた「パークホームズ南船橋」がHPに価格を掲載していましたが、価格面でも魅力のあるマンションで順調に販売が進んでいます。
3LDKが5,900万円台ということは全体の平均は坪290～310万くらいでしょうか。坪300万を切ってくれば周辺相場と比較してもお値打ち感があります。

定期借地権ということで、注意が必要な点はありますが、それが価格に反映されているかと思いますので、価格を抑えたい子育てファミリーにはマッチしてきそうです。

＜周辺中古＞
パークハウス大山　2009年築　大山駅徒歩6分　270万前後
ブリリア大山　2013年築　大山駅徒歩3分　坪330万前後
アデニウム大山町　2014年築　大山駅徒歩5分　坪310万前後
イニシア板橋大山　2015年　大山駅徒歩5分　坪280万前後（普通借地権）

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[46: 2LDK]

プラウド新浦安パークマリーナ

新浦安というエリアは開放感があって、道も広くて大きな木々が立ち並んでいて南国のリゾート感があります。東京駅まで電車で20分の駅とは思えない街の雰囲気です。一方で駅からはとても遠く、車やバス無しで生活することがなかなか考えづらい街でもあります。
この記事をご覧になられている方の多くは都内にアクセスしやすい駅近のマンション/エリアを探しているでしょうから、真逆の価値観の街です。私も現地をしっかり歩いたのは初めてでしたが、「南国リゾートみたい！」っていうミーハー心がときめく一方で今までの価値観と違いすぎて実際に生活するイメージが湧きづらかったのも事実です。「新浦安に住みたい」という人にとってはおすすめできるマンションだと思います。

新浦安には中古で探せば他にも大規模なマンションが沢山ありますが、本マンションの強みは「日の出おひさま公園に隣接していること」と「徒歩でも生活が完結すること」だと感じました。
利用者の少ない公園に隣接しているので、低層階でも外の視線を気にしなくていい住戸が多いです。さらに公園を挟んでベルクというスーパーがあるため、日常の買い物は徒歩で完結します。車社会で駐車場設置率100％とはいえ、ちょっとした買い物の都度車を出すのは少々めんどくさいので近くにスーパーがあるのは便利だと感じました。

部屋も80㎡～ということで、最近の新築では見ないゆとり（それでも新浦安の中では普通）ですし、曲線を描いた外観デザインも素敵です。
小学校も近くにありますし、大江戸温泉も徒歩圏内にある点も加点要素です。
建設地周辺動画を参考までに添付しますが、是非現地に足を運んでいだき、街の空気を感じ取っていただきたいです。
https://youtu.be/Qzzu8nOqPqQ

徐々に中古の価格も上がってきている感じで、築浅中古は坪260万くらいで動いています。土地勘がないのでざっくり予想ですが、坪280～300万程度になりそうでしょうか。

＜周辺中古＞
パークシティ新浦安　2002年築　新浦安駅徒歩23分　坪220万前後（明海5丁目）
プラウド新浦安　2008年築　新浦安駅バス便　坪175万前後（高須4丁目）
プラウド新浦安マリナテラス　2009年築　新浦安駅徒歩19分　坪230万前後（日の出4丁目）
クオン新浦安　2018年築　新浦安駅徒歩15分　坪260万前後（明海2丁目）
ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ　2022年築　新浦安駅バス便　坪260万前後（高須6丁目）

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[47: 2LDK]

ブリリア東中野

上野駅徒歩4分の好立地、お近くのザ・パークハウス上野レジデンスが坪450万くらいで動いていますので、坪460～480万程度になりそうでしょうか。
住んでいて楽しそうな立地ですね。

＜周辺中古＞
ザ・パークハウス上野レジデンス　2016年築　上野駅徒歩5分　405万
ブリリア上野ザ・レジデンス　2017年築　上野駅徒歩8分　坪415万
ブリリア上野プレイス　2020年築　上野駅5分　坪400万
ルフォン上野公園ザ・レジデンス　2021年築　上野駅徒歩9分　坪420万

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[48: 2LDK]

ザ・パークハウスひばりヶ丘

駅南口の好立地、高さではお隣のヒバリタワーに負けますが、立地の良さなど考慮するとエリアを代表するマンションになりそうです。
坪350～370万くらいになりそうでしょうか。

＜周辺中古＞
ヒバリタワー　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩2分　坪290万
ブリリアひばりヶ丘　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩5分　坪250万
ブリリアシティひばりヶ丘　2010年築　ひばりヶ丘駅徒歩10分　坪160万

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[49: 2LDK]

プレミスト昭島モリパークレジデンス

昭島駅徒歩5分、モリタウンのほぼ真後ろと利便性の高い立地です。
総戸数は481戸、規模を生かした豊富な共用施設があります。

駅反対側のシティテラスが築14年で坪200で動いています。
3LDKが5000万円台（坪250万）程度であれば、価格は妥当に感じます。
駐車場設置率も約80％と高いので車マストな方にとっても選びやすいマンションですね！

＜周辺中古＞
シティテラス昭島　2009年築　昭島駅徒歩5分　坪200万

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[50: 2LDK]

シティタワー千住大橋

千住大橋駅まで徒歩5分、すぐ近くにポンテポルタがあり日常の買い物は徒歩で事足ります。
さくら公園、小学校も近く、子育てファミリーでもとっつきやすい立地です。駅から現地まで綺麗に整備されているので印象は良かったです。
北と東は既存のマンション有、西は後発の開発が予定されているため、隅田川向きの南が特に開放感があります。（周辺マンションを超えてくる高さになれば眺望は抜けます）

価格は坪400万前後でしょうか。
周辺の中古が坪250万で動いている中少々強気な印象も受けますが、お隣の北千住はマンション価格が上がってきておりこれから販売開始の「アトラス北千住」は坪450万前後になりそうですし、綾瀬駅目の前の「シティタワー綾瀬」も同様に坪400万を超えてきそうです。
周辺相場と比べると強気ですが、近隣エリアと比べると大きな違和感はなく、価格の妥当性判断が難しいというのが正直な印象です。
周辺の中古と比較検討した上で、「シティタワー千住大橋」に住みたい！と思えるかどうかがポイントになるかと思います。

＜周辺中古＞
シティハウス千住大橋ステーションコート　2014年築　千住大橋駅徒歩1分　坪280万
オーベルグランディオ千住大橋エアーズ　2014年築　千住大橋駅徒歩4分　坪250万
アクアヴィスタ 2015年築　千住大橋駅徒歩3分　坪240万

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千住大橋駅から現地
https://youtu.be/ujBWwfMmFeM

現地周辺
https://youtu.be/WqbJ8iFAMOM

[51: 2LDK]

グランドシティタワー月島

1期1次の販売予定住戸の平均価格は約坪730万円でした。
1期1次は36階～49階の一部住戸のみ販売予定ということです。住友不動産らしいブロック価格となっており、階が変わっても価格が同じという不思議な価格設定です。
現在価格が出ているところは高層階の好条件住戸が中心なので、今の価格前提だと全体の平均は坪670万くらいになりそうですが、「グランドシティタワー池袋」の倍近い反響があるとのことで、今後の値上げ可能性は十分にありえると思います。（なんとなくですが南は上がりそう）
地権者との調整に時間を要しており、販売が9月から10月に後ろ倒しになるため、販売予定住戸をもう少し増やす予定とのことでした。

値付けとしては眺望が価格に反映されています。本マンションの目玉となる東京タワービューの西向きが最も高く、次いで目の前が運河で前建てリスクが低い北向き、最も安いのはすぐ目の前に「サンシティ銀座EAST」があり、その隣に後発の再開発タワマン（月島三丁目南地区開発：三井・野村・大成）が建つ予定の南向きとなっています。個人的には南向きの高層階は狙い目だなと思いました。
既に申込希望住戸の受付を開始しており、2億を超える角住戸はほぼ全てに購入希望が入っていました。外国の方も多く検討しているようで、少々の価格差（数千万が少々？？？）よりも条件の良い住戸を希望しているようでした。

モデルルーム訪問レポートは以下でまとめております。
https://www.sumu-lab.com/archives/81717/

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[53: 2LDK]

パークホームズ東陽町

1期1次平均坪単価438万

[54: 2LDK]

ブリリア月島四丁目

月島駅徒歩３分、月島第一児童公園に隣接する好立地です。
北東向きの住戸はパークビューとなるため半永久的に眺望や日当たりが確保できるのはいいですね。
公園や小学校も近く、子育てファミリーにもウケが良さそうですが、1LDKと2LDKのみの供給となります。
約70年の定期借地権物件となりますので、毎月の地代が発生する点は注意です。

周辺中古の価格を見る限りだと所有権なら坪500万、定期借地権であることを考慮して坪450～470万程度かなと思いましたが、同エリアには「グランドシティタワー月島」が坪700万を超える価格で販売中です。
「グランドシティタワー月島」の値付けが本マンションの値付けにどう影響するかは気になるところです。

早期エントリーで倍率優遇有りなのでご興味ある方は早めのエントリーをおすすめします！

＜周辺中古＞
シティハウス月島ステーションコート　2008年築　月島駅徒歩3分　坪400万
ブリリアウェルス月島　2013年築　月島駅徒歩4分　坪490万　
ザ・パークハウス月島ディアスタ　2017年築　月島駅徒歩3分　坪400万
リビオレゾン月島ステーションプレミア　2020年築　月島駅徒歩2分　坪455万


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[58: 2LDK]

パークホームズ市川真間

希少な市川一丁目アドレスの新築マンションです。デザイン監修がIAO竹田なので外観デザインには期待。
広めな部屋が多めなので単価は伸びづらいと仮定して坪360～380万と予想。隣に三井のマンション計画が進行中かつ時期的にもバッティングしそうなのでどう差別化してくるのかは気になります。

＜周辺中古＞
パークシティ市川　2002年築　市川駅徒歩10分　坪235万
ウィルローズ市川　2014年築　市川駅徒歩6分　坪310万
プラウド市川　2016年築　市川駅徒歩7分　坪310万
エクセレントシティ市川駅南　2018年築　市川駅徒歩4分　坪280万
ルフォン市川一丁目ザ・タワー＆レジデンス　2020年築　市川駅徒歩4分　坪340万
エクセレントシティ市川マスタリー　2021年築　市川駅徒歩8分　坪350万


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[60: 2LDK]

ライズゲートタワー

幕張ベイパークのタワマン（分譲）4棟目になります！
海浜幕張駅まで徒歩16分（新改札完成後は14分予定）と駅距離が少し伸びる点と駐車場が一部機械式が混在（先行の3棟は全て自走式）という点はマイナス要素ですが、街区内でも最も南東に位置するポジションのため、東・南方向については他の建物との被りがなく眺望が楽しめる点はプラス要素になるでしょう。
新設される小学校が学区になる（クロスタワーとスカイグランドタワーは打瀬小）点もポジティブに感じる方が多いと思います。
周辺の中古の成約事例を見る限り、一般的な新築マンションの値付けであれば坪300万は超えてしまいそうなのですが、大型開発かつ複数デベのJVであることも影響して新築価格が抑えめになっていた過去のトレンドを引き継いでくれるのか、価格には注目です。

過去の販売だと条件の良い高層は早いタイミングで売出しがちなので、マンション内でも良い住戸を確保できるよう遅れないように準備をいただくことが重要かと思います！


＜周辺中古＞
・スカイグランドタワー　2020年築　海浜幕張駅徒歩13分
坪273万　30階台　東向き
坪269万　30階台　北向き
坪288万　30階台　南向き
坪262万　10階台　西向き

・クロスタワー＆レジデンス　2019年築　海浜幕張駅徒歩15分
坪270万　30階台　東向き


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[61: 2LDK]

アトラスシティ千歳烏山グランスイート

京王線千歳烏山駅徒歩9分、仙川駅徒歩10分、総戸数248戸とそこそこ規模感のあるプロジェクトです。
建て替え×旭化成×ネクストアーキテクトアソシエイツ、来ましたね！最近の新築だと「プラウドシティ小竹向原」、中古だと「アトラス池尻レジデンス」や「アトラス調布」などがこの組み合わせになります。どれもデザインが素敵すぎるので、本マンションにも期待です。既にHPのイメージから素敵さがにじみ出ています…
現地歩きましたが、駅からマンションまでの動線で歩道が確保されており、車を気にしなくていいのは広域検討者目線だと良かったです。
東西に長い敷地なので南向き住戸が多そうですし、第一種低層住居専用地域に囲まれているので、日当たりに期待できそうな住戸が多い点は日当たり重視派の方にとってはポジティブな要素となりそうです。
線路沿いなので電車の音が心配でしたが、現地を歩いた印象としては想像以上に静かでした（個人差あるので気になる方は現地要確認）。
価格については近くの「ブリリア仙川ザレジデンス」がベンチマークになりそうです。坪380～400万くらいかなと予想します。

＜周辺中古＞
グローリオ蘆花公園　2009年築　芦花公園駅徒歩7分　坪300万前後
クレヴィア蘆花公園　2013年築　千歳烏山駅徒歩13分　坪305万前後
ブリリア仙川ザレジデンス　2015年築　仙川駅徒歩10分　坪320万前後

千歳烏山駅から現地
https://youtu.be/52fOL0by1Es

現地周辺
https://youtu.be/ORBsZ682CKc

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[62: 2LDK]

パークシティ中野ザタワー

ついにきました！！！中野駅徒歩6～8分（ペデストリアンデッキ完成後は4～5分）、総戸数807戸の大規模プロジェクトです。
2棟のタワマンとオフィス棟からなる開発となりますが、中野駅からペデストリアンデッキが整備されるなど完成後はエリア内でも注目されるマンションになることは間違いありません。
三井不動産×大規模マンション×ペデストリアンデッキ直結というだけで大注目なのですが、中野駅周辺は本開発以外にも多くの開発計画が控えていることも注目すべきポイントです。マンション自体も魅力がある×周辺に大規模開発が進むという鉄板of鉄板プロジェクトです。再開発規模は約20ha、晴海フラッグと同等規模の開発が中野駅前で進んでいくインパクトは相当に大きいと感じています。
すぐ裏には綺麗に整備された中野四季の森公園があり、駅近ながら緑も豊かです。サンモール中野を始め商店街や飲食店も大変賑わっており、外食の充実度も高いなど、不動産としての伸びしろだけでなく、住んでからの満足度にも期待できる点も「住まい」としての魅力を感じます。
線路沿いかつ囲まれ感のある立地ですので、価格もメリハリが付いてきそうです。お祭り大好きな三井不動産がどのような値付けをしてくるのか大変楽しみです。

中野駅近のタワマンである「中野ツインマークタワー」と「ザ・パークハウス中野タワー」が坪640～650万程度で動いているので、坪740～760万程度になりそうかなと予想します。
すぐ真裏の賃貸マンションである「ブリリアイスト中野セントラルパーク」の賃料（約6,000円/㎡）を考えると少々割高感を感じるのですが、南口に新たにできた住友不動産の賃貸マンションである、「プラティーヌ中野」の賃料も気になるところです。

＜周辺中古＞
中野ツインマークタワー　2012年築　中野駅徒歩3分　坪650万前後
ザ・パークハウス中野タワー　2017年築　中野駅徒歩6分　坪640万前後

現地から中野駅
https://youtu.be/6oqkNQDVI1c

現地周辺
https://youtu.be/H0CASAyH9-Q

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[63: 2LDK]

ブリリアタワー千葉

千葉駅徒歩6分、総戸数491戸、三越跡地の再開発タワマンです！ずっと注目していた方も多いのではないでしょうか？
デザイン監修は「晴海フラッグ」や「白金ザ・スカイ」や「パークシティ武蔵小山ザタワー」も担当した光井純アンドアソシエーツが担当します。御影石を使った基壇部のデザインがカッコいいですね～完成するとより評価が高まりそうです。
千葉駅も綺麗に生まれ変わりましたし、周辺は買い物・飲食の便利な環境です。駅前大通沿いなので駅からの動線も歩きやすくていいですね。地元需要も十分にありそうですし、（価格次第ですが）販売スピードは早そうです。

千葉駅周辺は私も推している「エクセレントザタワー」や「プレミスト千葉公園」を始めとして、新築マンション供給ラッシュです。その影響もあって全体的に新築マンションの値付けが弱気で結果的に周辺中古の値上がりも控え目となっている印象があります。結果的に坪300万が壁となっています（坪300万を超えたのは「ソルティア千葉セントラル」くらいでしょうか…）。
千葉駅新記録更新は間違いないかと思いますので、坪340～360万程度でしょうか。販売時点では周辺新築/中古と比べて少々高いと言われるものの周辺物件も釣られて上がっていくことで評価が高まっていくパターンになりそうです。

＜周辺中古＞
千葉セントラルタワー　2009年築　千葉駅徒歩12分　坪215万前後
クレアホームズ千葉センタークロス　2019年築　千葉駅徒歩8分　坪230万前後
パークホームズ千葉　2022年築　千葉中央駅徒歩2分　坪250万前後

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[65: 2LDK]

プラウドシティ方南町

方南町駅徒歩5分、総戸数371戸、大規模な建て替えプロジェクトです！
駅徒歩5分と駅近にも関わらず、大通りから1本奥に入っており、住環境と利便性のバランスが良い立地です。スーパーも小中学校も程々に近いのは好印象ですね。

周辺築浅中古は坪400万を超える価格で動いています。近隣の新築だと方南町駅徒歩8分の「ピアース方南町レジデンス」がありますが、こちらは坪450万前後です。これらを上回る価格になるかと思いますので、坪470～490万程度と予想します。

＜周辺中古＞
ライオンズプラザ方南町　1987年築　方南町駅徒歩2分　坪280万前後
パークシティ杉並セントラルタワー　2000年築　方南町駅徒歩9分　坪330万前後
ルフォン杉並方南町　2013年築　方南町駅徒歩4分　坪355万前後
プラウド杉並方南町　2021年築　方南町駅徒歩7分　坪410万前後
シティテラス杉並方南町サウス　2017年築　方南町駅徒歩2分　坪440万前後

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[66: 2LDK]

パークタワー向ヶ丘遊園

向ヶ丘遊園駅徒歩2分、総戸数241戸、駅前再開発プロジェクトです！
向ヶ丘遊園駅前と言えば「アトラスタワー向ヶ丘遊園」が駅前にありますがそのすぐ隣です。
本マンションが位置する駅北口側は今は開発ラッシュで少々殺風景ですが、開発が終わると綺麗で便利に生まれ変わりそうです。登戸駅も徒歩7分ということで2駅を使い分けることができるのも便利ですね。すぐ近くに多摩区役所やオーケーがあるのも個人的にはプラス要素です。
駅前の利便性を享受しつつ、少し歩けば生田緑地があって緑が豊かなのは特に子育て世帯にはハマるポイントになりそうです。
デザインはIAO竹田設計が監修しており素敵です。最近なかなか見なくなった逆梁アウトフレーム工法のタワマンということも相まって重厚感があります。逆梁のメリットを上手く活かし、サッシ高が確保されていると嬉しいのですが…

すぐ目の前の「アトラスタワー向ヶ丘遊園」が坪330万程度で動いていますが、昨年の売却事例かつ3階だったので今の価格としてはもう少し価格が上がってもおかしくはありません。新築だと駅反対側に「プラウド向ヶ丘遊園」が坪380～390万程度で販売中ですが、ここを下回る価格になるとは思えませんので、坪420～440万程度と予想します。

＜周辺中古＞
アトラスタワー向ヶ丘遊園　2008年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪330万前後
イニシア向ヶ丘遊園駅前　2013年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪290万前後
ブリリア向ヶ丘遊園　2018年築　向ヶ丘遊園駅徒歩6分　坪290万前後

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[67: 2LDK]

プロミライズ青葉台

1期1次の平均販売単価は坪290万でした。

＜周辺中古＞
ドレッセ青葉台　竣工2008年　青葉台駅徒歩3分　坪300万前後
ザ・パークハウス青葉台二丁目　竣工2019年　青葉台駅徒歩11分　坪320万前後

＜周辺新築＞
プラウド青葉台　竣工2024年　青葉台駅徒歩9分　坪330万前後

ほぼ目の前にある「ザ・パークハウス青葉台二丁目」が坪320万程度で動いています。
多くの新築マンションを見ていますが、後発の新築が周辺の中古より安くなるケースはほとんどありません。「ザ・パークハウス青葉台二丁目」の価格を見ていると本マンションは坪350万くらいであってもおかしくない相場にも関わらず、坪290万という価格設定は割安感があります。
「プラウド青葉台」も本来であればもっと強気な価格で出したかったのでは？と思われますが、本マンションの価格を踏まえてかなり価格を抑えてきている印象です。本マンションと比べると少し高く見えますが、周辺中古と比べればお得感があります。合わせてチェックされても良いかと思います。
3LDKが5,000万円台で買えるかつ10年住んで残債割れリスクも低い新築マンションというのはとても稀有な存在です。5年間の買戻特約があるため、実需の方向けのマンションになりますが、周辺の雰囲気や通勤に問題がない方は要チェックです。

詳しくは以下記事でまとめていますので、宜しければご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/84066/

現地周辺
https://youtu.be/auOP2wH-mZY

青葉台駅から現地
https://youtu.be/GpUpAYVdf28

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[68: 2LDK]

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス

船堀駅徒歩3分、駅・スーパー・小学校いずれも近いのは便利そうです。
本マンション逆側の駅北口には江戸川区役所移転と絡めた再開発計画有。再開発が完成すると駅周辺の雰囲気はガラッと変わりそうです。
周辺中古の価格を踏まえると坪370～390万くらいになりそうかと予想します。

＜周辺中古＞
・プラウド船堀ファースト　2011年築　船堀駅徒歩1分　坪300万前後
・プラウドシティ船堀　2012年築　船堀駅徒歩4分　坪300万前後
・ザ・パークハウス船堀　2016年築　船堀駅徒歩3分　坪330万前後

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[69: 2LDK]

ザ豊海タワーマリン＆スカイ

ついに発表になりました！総戸数2,046戸の大規模再開発プロジェクトです。注目すべきは抜群の眺望と個性的な外観デザインですね。
南西方向はレインボーブリッジと東京タワーと富士山がまとめて見えることに加えて眼の前に背の高い建物がないため、開放感がエグいです。52階がスカイラウンジになりますが、そこからの眺望は最高ですね。これだけで買う理由になります。
外観デザインについては、おれたちのホシノアーキテクツが監修です！ホシノアーキテクツ×三井不動産と言えば、最近だとパークタワー勝どきが有名？ですね。あとはパークコート北参道ザタワー、パークコート渋谷ザタワー、ミッドタワーグランドなどどれも曲線が美しい芸術的なマンションばかりです。商業施設だと東京ミッドタウン日比谷もホシノアーキテクツがデザイン監修です。
ホシノアーキテクツ×三井不動産は私が最も好きなペアです。このペアである時点で私はすでに購入意欲が高まっています！笑
イメージパースの時点で言葉を失うクオリティなのですが、完成したらどうなってしまうのか…完成が楽しみすぎるマンションです。

一方で眺望×価格の手頃さであれば「晴海フラッグスカイデュオ」がありますし、駅距離を重視するなら駅直結の「パークタワー勝どき」があります。勝どき駅徒歩10分という両者の中間的なポジションというのは良く言えばバランスが良いですが、悪く言えば尖った個性がありません。街の中に商業施設がある晴海フラッグと比べて周辺の買い物環境も少々弱いなど懸念要素もあります。ただそれを埋めるためにデザインや共用施設には気合を入れてきていると感じます。
「パークタワー勝どき」と「晴海フラッグ」で約6,000戸の供給をした後の1,509戸（本マンション販売戸数）です。並行して月島には「グランドシティタワー月島」ともう1棟のタワマンも控えています。需給のバランスを考えると1期1次は少々慎重な値付けにしてほしいぞ…と密かに期待していますがどうなるか。
おそらく本マンションは当面モデルルームの予約すら困難になることが予想されます。まだ未エントリーの人は即エントリーをおすすめします。エントリーするかを悩んでいるマンションではなく、何とかモデルルームまでこぎつけてそこから買うか買わないかを判断するようなマンションになると予想します。

「スカイデュオ（坪420万）」と「パークタワー勝どき（坪700万）」の間だとすると坪560万なのですが、周辺中古の動きを見ていると坪560万だと抽選会になりそうです…何とか坪600万切ってくれると嬉しいのですがどうなるか…方角や階で価格差が大きくなりそうですし、戸数も多いので狙い目住戸はほぼ間違いなく出てくると思います。

＜周辺中古＞
・ザトウキョウタワー　2008年築　勝どき駅徒歩8分　坪440万前後
・ドゥ・トゥール　2015年築　勝どき駅徒歩8分　坪520万前後
・勝どきザタワー　2016年築　勝どき駅徒歩7分　坪490万前後
・パークタワー勝どき　2024年築　勝どき駅徒歩1分　坪700万前後

勝どき駅から現地
https://youtu.be/wpibpRUgVA8

現地周辺①
https://youtu.be/xnG4R7m1Ddo

現地周辺②
https://youtu.be/XpnZUB2RxQk

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[70: 2LDK]

ザ・パークハウス横浜港南台

港南台駅から徒歩8分、総戸数163戸の団地建て替えプロジェクトです。港南台駅周辺は築浅かつ駅近のマンションが少ないエリアなので、注目している地元の方は多そうです。
東西南北それぞれの向きの棟があり4棟構成になっています。少々詰め込み感はありますが、どの方角でもそこそこの開放感はありそうです。
デザインはザ・パークハウスらしく落ち着いた雰囲気です。ギラギラした雰囲気がウケるエリアでもありませんので、ちょうど良いバランスだという印象です。
ザ・パークハウスは価格面でもチャレンジしないイメージがあります。団地建て替えということで土地取得費も抑えられてそうですし、目に優しい価格に期待…ということで坪330～350万予想とします。北向きの3LDK低層階はギリギリ6,000万円台の住戸があるかもしれません。

＜周辺中古＞
・ブランズシティ港南台うぐいすの杜　2011年築　港南台駅徒歩2分　坪260万前後
・プライム港南台　2019年築　港南台駅徒歩8分　坪280万前後

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プラウド元住吉ウエスト

元住吉駅から徒歩6分、総戸数84戸です。元住吉のプラウドと言えば「プラウド元住吉ガーデンズ」が117戸とそこそこの規模感がありながらもサクッと完売したことは記憶に新しいです。本マンションは反対側の駅西側になります。
元住吉と言えば駅西口から伸びているブレーメン商店街！活気がありとても良い雰囲気です。元住吉なら駅西側派という方も多くいることでしょう。そんな人気の駅西側物件になりますので、注目度は高いです。
戸数の割にディスポーザーがあったり、最上階にテレワークラウンジを配置したりと気合いが入っています。テレワークラウンジは個室ブースを複数設けたりなど便利そうです。

周辺中古は坪350万まで上がってきています。お隣の武蔵小杉のタワマンもグングン価格が上がってきているので「プラウド元住吉ガーデンズ」を超える価格になるのは間違いないでしょう。周辺中古の価格を踏まえて坪410万～430万になると予想します。
最近の野村不動産は販売状況見合いで価格を微調整している印象があるので反応次第では少し価格を下げてくるかもしれないですね。

＜周辺中古＞
・プラウドシティ元住吉　2013年築　元住吉駅徒歩10分　坪350万前後
・プラウド元住吉アベニュー　2013年築　元住吉駅徒歩9分　坪340万前後
・グランドメゾン元住吉　2017年築　元住吉駅徒歩8分　坪350万

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[72: 2LDK]

グラングリーン大阪ザノースレジデンス

大阪駅眼の前の大規模再開発うめきたプロジェクト。2013年に第一期開発として大阪駅と直結する形でグランフロント大阪が開業しましたが、第二期開発のプロジェクトを「グラングリーン大阪」と名付け、オフィス・商業・ホテル・公園・住居の複合開発が進められます。その中の住居の一つがザノースレジデンスになります。
これだけですごいのですが、マンションの中もすごい拘りとなっており大阪を代表するタワマンとなることは間違いありません。
グラングリーン大阪は第一期開発以上の規模でまさに新たな「街」が作られます。加えて新線が整備され鉄道利便性も向上します。

＜周辺中古＞
・グランフロント大阪オーナーズタワー　2013年築　大阪駅徒歩6分　坪670万前後

[73: 2LDK]

パークタワー西新宿

第三期販売住戸の平均価格は坪680万でした。
坪550万前後の住戸もあり、割安感が高まってきている印象です。

[75: 2LDK]

ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）

勝どき・晴海エリアの中古マンションはグングン値上がりしています。
ドゥトゥールなんて今年の年始あたりは坪430万くらいだったのにこの半年くらいで坪100万近く価格が上がってきています。パークタワー勝どきもかなり高値で動いています。
ザ東京タワーズや勝どきザタワーの価格からの逆算だと坪550万、パークタワー勝どき（坪700万）とスカイデュオ（坪420万）の間だと坪560万なので坪550～560万程度の価格で落ち着いてくれれば価格の妥当性はあります…がこの仕上がりでこの価格だと抽選は避けられないでしょう。
ドゥ・トゥールの価格からの逆算だと坪610万、スカイデュオの価格を坪500万とするとパークタワー勝どき（坪700万）とスカイデュオ（坪500万）の間が坪600万になります。坪600万前後だと大抽選会は避けられそうですが、何でもかんでもおすすめ！とは言いづらくなります。1期1次から坪650万を超えるようであれば個人的には検討を諦める展開になりそうです。
平均の価格については上記の通りですが、本マンションは住戸による眺望差が非常に大きいことから向きや階による価格差をかなり大きく付けてきそうです。
近隣のザ東京タワーズの成約事例を見ていても「広くて眺望の良い住戸」は坪単価もグロスも高値で動いており、細かい価格の妥当性はともかくいい部屋が欲しいというニーズが高い印象があります。好条件住戸の価格設定には注目です。

上記以外の内容も含めて詳細をブログでまとめておりますので、ご興味ある方は是非ご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/88452/

[78: 2LDK]

ライズゲートタワー

幕張ベイパーク内の中古が現在坪270万前後で動いているので、ここより安くなることはなさそうですが、先行して販売された3棟のタワマンの値付けがかなり保守的だったので、その傾向を踏襲するなら今回も保守的な値付けとなるのでは？と期待しています。
坪300万の壁は突破しないで…ということで坪280～290万だと嬉しいですね。

幕張ベイパークの今後の相場とライズゲートタワーについてブログでまとめておりますので、ご興味ある方はぜひご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/88653/

[79: 2LDK]

ブランズ西荻南三丁目

西荻窪駅徒歩2分、35戸のプロジェクトです。駅まで実際に歩いてみましたが、1分ジャストで到着しました。分数表記以上に駅前に住む感があり、とても便利な立地です。
35戸という戸数を見るとこじんまりとした規模に見えますが、14階建てと西荻窪駅周辺のマンションとしては高さがありますし、下駄の商業部分と3階以上の住戸部分のデザインを変えているため、戸数以上に存在感のあるマンションになりそうです。
また西荻窪駅南側に位置し、全戸南向きという条件も希少性があります。駅南側の南向きということで線路に背を向ける形となるので電車音の影響を軽減できます。周辺に背の高い建物も少ないので、眺望が抜ける住戸が多い点も地元の方からするとおお！となる点なのではないでしょうか。
駅前ということもあってスーパーの選択肢も豊富、駅南側は飲食店も多く生活は便利です。これは現地を見るとハマる人多いのでは？と感じますね。横長リビングの2LDKがある点も個人的にはアゲポイントです。

周辺中古の価格を見ると坪500万を切ることはなさそう…な感じがします。同じく西荻窪駅徒歩6分の新築であるサンウッド西荻窪が坪550万を超えてきそうな気配がします。サンウッドを超えてこないかな（超えないでね？フリじゃないよ？）と考えると坪500～550万の間くらいになりそうでしょうか。決して安くはないのですが、駅距離・駅南側の南向き・眺望抜け感あり住戸多めと気になる条件が揃っており、エリア内での代替物件もないためスピーディーに売れてしまいそうです。

＜周辺中古＞
・パークホームズ西荻窪　2005年築　西荻窪駅徒歩5分　坪400万前後
・オーベルアーバンツ西荻窪　2011年築　西荻窪駅徒歩3分　坪390万前後
・ルフォン西荻窪ザ・レジデンス　2013年築　西荻窪駅徒歩4分　坪420万前後
・ピアース西荻窪レジデンス　2022年築　西荻窪駅徒歩9分　坪450万前後

西荻窪駅から現地
https://youtu.be/Y2qJyTbvwRE

現地周辺
https://youtu.be/6i_dCD5aPmQ

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[80: 2LDK]

パークホームズ上板橋

上板橋駅徒歩6分、総戸数138戸のプロジェクトです。
東武東上線の準急停車駅のため、池袋駅まではわずか7分、新宿駅は20分、渋谷駅・東京駅も30分前後で到着します。都心アクセスは上々です。
10分程歩けば大規模公園である城北中央公園がありますし、オーケーやコモディイイダもご近所です。15分ほど歩けばイオン板橋もあるなど、生活はとても便利な印象を持ちました。
さらに駅前には再開発計画が進んでおり、本マンションの位置する駅南側が再開発で生まれ変わります。再開発エリアにはタワーマンションも建設されるようなので、エリア全体の伸びしろがありそうな点も個人的には気になりました。
外観デザインも素敵です。基壇部をタイル仕上げにして重厚感を出しつつ、4階以上はガラス手摺で爽やかな印象にしています（隔て板もトールタイプなので締まって見えてヨシ）。コーナー部分のサッシもかっこいいですね。同じエリアのパークホームズ上板橋ヒルトップもコーナーサッシのかっこいいマンションなので意識しているのでしょうか（考えすぎ？）。

築浅のレジデンシャル上板橋パークゲートが坪340万程度で動いていますので、それより安くはならないだろうと思いつつ、お隣東武練馬駅の新築（イニシア練馬北町アベニュー、サンリヤン練馬北町）が坪300万ちょっと、沿線は違いますが距離は近いプラウドシティ小竹向原が坪400万前後ということを考えると、坪400万は切ってほしいなという思いです。
大山で建設中のシティタワーズ板橋大山の販売もこれから始まりますし、今後盛り上がる沿線になりそうですね。シティタワーズ板橋大山が目ん玉飛び出る価格で販売されることになれば相対的割安感で注目を集めそうです（坪400万は超えてきそうですがいくらになるのか）。

＜周辺中古＞
・パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス　2003年築　上板橋駅徒歩9分　坪240万前後
・レジデンシャル上板橋パークゲート　2020年築　上板橋駅徒歩4分　坪340万前後

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[81: 2LDK]

リビオタワー羽沢横浜国大

内覧会に参加させて頂く機会がありましたので、その感想をまとめたいと思います。まず感じたこと。めっちゃ目立つ！外観デザインカッコいい！です。

周辺に背の高い建物がないので、めちゃくちゃ目立ちます。外から目立つということは中からも外が見渡せるということなので眺望の抜け感も抜群です。5階にあるラウンジからでも開放感バッチリの眺望を楽しめました。低層階でも開放感ある眺望が手に入れられるのはいいですね。
1階部分に商業が入ることもあって1.2階の階高が高めになっているため、二層吹き抜けのエントランスは7～8mくらい高さがあるように見えました。開放感がすごかったです。
豪華な共用施設はありませんが5階のラウンジがとても素敵で今っぽかったのも好印象でした。オカムラ製の個室ブースが5つほどあったのですが、天井までしっかりあるガチ防音できるタイプです。電話やWEB会議もできそうなしっかりとした造りでテレワーカーにとってはありがたいです。WEBで予約でき、100円/時とリーズナブルなのも良きでした。
ラウンジエリアはとにかく席が多く、多くの席で電源があるのも実際に使ってもらうことを考えた造りになっていると感じました。広々とした空間にソファがぽつんと置いてあっても結局使わないか子どもの遊び場になってしまうんですよね…その点ちょっとした仕事や作業場として「使える」スペースになっていた点は好印象でした。

専有部の仕様はHPで公開されている通りで、今の新築マンションの中では価格に対するグレードは全体的に高めでした。
販売初期に現地に行った際は電車の音が気になったので、室内だとどう聞こえるのかが気になっていたのですが、線路沿い住戸は二重サッシとなっており、想像以上に音がシャットアウトされていました。一種換気で壁ポコもないのでその点も騒音軽減に一役買っていました。
現地には車で向かったのですが、ICが近いため車があればどこに行くにも便利な立地です。駅距離1分表記ですが、目測だと30秒くらいで着いてしまいそうな距離でした。ダッシュだと10秒くらいです。この距離だと尚更駅舎からエントランスまで屋根があったらな～と思ったりはしましたが、電車利用も便利です。相鉄・東急直通線が開業したことで鉄道利便性も飛躍的に向上し、車・鉄道どちらを使っても移動が便利になりました。
一方で足元の寂しさは相変わらずでクリエイト頼みの状況は好みが分かれそうです。まだ公式発表されていない1階の商業施設にスーパーが入るかどうかが住民の方の生活利便性に大きく関わってくるため、早く決まってほしいところです（駐車場の隣に大きな荷下ろしスペースがあったのでスーパーを想定した造りにはなってそうでした）。

立地にクセがあるので万人受けしづらい点はありますが、その分上物はしっかりとコストをかけて造っており実際に実物を見てみてみるとポジティブに感じる点が多かったです。
車や電車を使ってちょっと移動することが苦じゃなかったり、人混みが苦手で自宅周辺はできるだけ人のいない環境がいいという人は一度見てみると良いかもしれません。
今販売中の住戸は坪370～380万程度になっています。販売初期からすると値上げしていますが、ベンチマークになりそうな武蔵小杉の中古もグングン価格が上がっており、築浅・駅近タワマンは坪450～500万となっています。本マンションと同等程度の坪単価となると2008年築の「ザ・コスギタワー」あたりになってきます。
1階の商業施設のテナントが発表されたり、棟内販売が開始されるようになればモノの良さが評価されて販売スピードも上がってきそうです。
販売初期と比べてかなり生活イメージがしやすくなってきていますし、引き渡しが2024年5月と比較的すぐなのも一次取得の方にとってはとっつきやすいポイントですね。ご興味ある方は一度チェックされてみても良いかもしれません！

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[82: 2LDK]

パークホームズ代々木西原

幡ヶ谷駅徒歩6分、代々木上原駅徒歩9分、総戸数69戸です。幡ヶ谷駅と代々木上原駅間に位置する便利な立地です。
元々丸紅の社宅があった場所ということもあり、三井不動産と丸紅のJV事業となっています。社宅跡地なのでキレイな正方形の敷地です。
69戸と決して規模は大きくないですが、庇裏を木目調にしたりと外観デザインには拘りが見られます。

ディスポーザーに加え、各階ゴミ置き場がこの戸数であるのも珍しいです。U字の配当にして真ん中には中庭を設けています。
「社宅跡地は土地取得コストが抑えられがち」＋「丸紅が絡むPJは強気な価格少なめ」という2点から価格も期待しています。三井不動産も超強気な価格設定をするデベロッパーではありませんので、ワンチャンたのまい！という気持ちです。
代々木上原は「ピアース代々木上原」の現地調査の際に訪れたのですが、小洒落た飲食店も多く素敵な街だったのでとても良い印象を持っています。小学校も公園も図書館も近く、周辺の飲食店も充実、鉄道利便性も上々と気になる要素が揃っています。
近くにある「ザ・パークハウス代々木大山レジデンス」が坪800万を大きく超える価格で販売中ですが、こちらはどうなるでしょうか。周辺中古からの逆算だと坪700～750万くらいかなといった感じですが、ザ・パークハウスに引っ張られることになれば坪50万くらい価格が引き上がる可能性も無きにしもあらずです。

＜周辺中古＞
・ファミールグラン代々木西原デクスターハウス　2004年築　代々木上原駅徒歩8分　坪600万前後
・サンクタス代々木上原　2005年築　代々木上原駅徒歩8分　坪460万前後
・パークコート渋谷大山町ザプラネ　2015年築　代々木上原駅徒歩9分　坪620万前後
・パークリュクス渋谷西原　2017年築　幡ヶ谷駅徒歩1分　坪500万前後

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[83: 2LDK]

リビオシティ文京小石川

最も近い白山駅徒歩10分、他は後楽園駅徒歩12分、春日駅徒歩11分、茗荷谷駅徒歩13分と全体的に駅距離はありますが、文京区では珍しい522戸もの大規模マンションです。

70年定借だったり、駅距離があったり、しれっと外廊下だったりなど気になる点はありますが、それを吹き飛ばすくらい「文京区最大規模」という魅力があります。文京区は築浅の中古も少なく、動きが早いエリアなので大規模新築は人気出そうです。IAO竹田設計のデザインも良きです。

駅距離のネガをカバーすべく専用のシャトルバスが準備されます。個人的に文京区はスーパーが少ない印象があるので、1階にスーパーが入ることはQOLを大きく上げてくれると思います。

定借のマンションなので地代や解体準備金といったランニングコストがいくらかかってくるか次第で評価が変わってくるので気になるところですね。近くの「シティテラス文京小石川」が坪600万くらいなので、そこと近い価格になってきそうな感じがします。

<周辺中古>
・ディアナコート小石川竹早　2015年築　茗荷谷駅徒歩5分　坪490万前後
・ブランズ文京小石川レジデンス　2019年築　春日駅徒歩7分　坪530万前後
・パークコート文京小石川ザタワー　2021年築　春日駅駅徒歩1分（直結）　坪850万前後

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[84: 2LDK]

リビオタワー品川

品川駅徒歩13分、全815戸の大規模プロジェクトです。しばらく新築マンションの供給がなかった港区港南エリアに待望の新築マンションです。

品川駅東側の港南アドレスは約20年前に再開発と合わせ、多くのタワマンが建設されました。ということで周辺の中古はどれも築20年程度になっているので、新築であることの付加価値は評価されるでしょう。周辺マンションからの買い替え需要も多くありそうです。

品川駅徒歩圏内というのも魅力ですが、高輪ゲートウェイ駅へも歩ける距離という点もストロングポイントです。2024年には港南側から駅までの歩行者デッキも完成予定、2025年には街の再開発も完了予定と高輪ゲートウェイ駅に寄り添う立地としての評価も高まりそうです。

公式HPでもあまり情報が開示されていないので、今後が楽しみですね～

ベンチマークとなるパークタワー品川ベイワードが築19年で坪500万なので坪600万を切ってくることはなさそうです。ざっくりですが、坪640～660万くらいになりそうでしょうか。

港南エリアが気になっているのであれば、このマンションの価格が出る前に周辺中古にチャレンジするものありだと思います。

<周辺中古>
・コスモポリス品川　2005年築　品川駅徒歩10分　坪430万前後
・パークタワー品川ベイワード　2005年築　品川駅徒歩13分　坪500万前後
・ワールドシティタワーズ　2005年築　品川駅徒歩15分　坪490万前後
・シティタワー品川　2008年築　品川駅徒歩10分　坪340万前後（2080年までの定期借地権）

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[85: 2LDK]

パークシティ小岩ザタワー

小岩駅徒歩3分、全731戸の大規模プロジェクトです。小岩駅北口に建設されるマンションで駅とペデストリアンデッキで繋がります。マンションだけでなく、商業（イトーヨーカドーとワイズマートは確定）やオフィスも一体で建設される複合開発になります。

今、イトーヨーカドーがある駅前の空間も合わせて開発されることになるので開発後の印象はガラッと変わったものになります。

同じく小岩駅前（こちらは南口側）に「プラウドタワー小岩フロント」の建設も進んでいます。販売時期はどちらも2024年6月とがっつりバッティングすることから、どちらを選ぶかも悩ましいポイントです。

両者の比較は別途記事化（時期未定）したいと考えていますが、価格はお互いを意識することから高値チャレンジをし辛い点は検討者目線ではラッキーな環境であると考えます。

「プラウドタワー小岩ファースト」（「フロント」との違いが分かりづらいですがすでに完成済みの1作目）が坪400万を超えて動いていることから、坪400万を切ることはなさそうですが、坪420～430万くらいだと嬉しいところです（販売時期のバッティングがなければ＋坪20万くらいになってそう）。

いずれにしろ双方のマンションのモデルルーム訪問までは最速で済ませ、価格表を持った状態で買うか/買わないか、買うならどちらを買うかを悩むべきマンションです。

<周辺中古>
・クリスタルマークス　2015年築　小岩駅徒歩3分　坪280万前後
・アルファグランデ小岩スカイファースト　2015年築　小岩駅徒歩3分　坪350万前後
・プラウドタワー小岩ファースト　2022年築　小岩駅徒歩1分　坪410万前後

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[86: 2LDK]

プラウドタワー小岩フロント

小岩駅徒歩3分、全367戸のタワマンです。
先行して販売されたプラウドタワー小岩ファーストのすぐ後ろに位置し、双方のマンションはデッキで繋がります。

同時期に販売されるパークシティ小岩ザタワーと悩む方も多いと思いますが、本マンションの特徴は南向き住戸の多さと内廊下であることでしょうか。
双方メリデメありますので、並行して検討されることをおすすめします。

両者の比較は別途記事化（時期未定）したいと考えていますが、価格はお互いを意識することから高値チャレンジをし辛い点は検討者目線ではラッキーな環境であると考えます。

「プラウドタワー小岩ファースト」が坪400万を超えて動いていることから、坪400万を切ることはなさそうですが、坪420～430万くらいだと嬉しいところです（販売時期のバッティングがなければ＋坪20万くらいになってそう）。

いずれにしろ双方のマンションのモデルルーム訪問までは最速で済ませ、価格表を持った状態で買うか/買わないか、買うならどちらを買うかを悩むべきマンションです。

<周辺中古>
・クリスタルマークス　2015年築　小岩駅徒歩3分　坪280万前後
・アルファグランデ小岩スカイファースト　2015年築　小岩駅徒歩3分　坪350万前後
・プラウドタワー小岩ファースト　2022年築　小岩駅徒歩1分　坪410万前後

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[87: 2LDK]

CITY　TOWER　THE　RAINBOW

田町駅徒歩14分と駅距離のあるマンションになります。（ゆりかもめの芝浦ふ頭駅は近いですが）
マンション名を「シティタワー」ではなく「CITY　TOWER」にしたあたりからもメインターゲットは外国人なのかなと思ってしまいます。
周辺中古の価格を見ると坪600～650程度かと思いますが、住友不動産の売り方を考えるとブランズタワー芝浦を意識して坪700万くらいで売りに出てくるかもしれないですね。
建設地周辺は物寂しい雰囲気で人を選びますので、周辺環境がマッチするか否かは要確認です。

＜周辺中古＞
・ローレルタワールネ浜松町　2020年築　浜松町駅徒歩10分　坪540万前後
・ブランズタワー芝浦　2021年築　田町駅徒歩9分　坪680万前後
・ブリリアタワー浜離宮　2023年築　浜松町駅徒歩6分　坪635万前後（成約事例は1K中心なので価格は控えめ）

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[88: 2LDK]

シティタワー東京田町

田町駅徒歩10分、ブランズタワー芝浦のすぐ近くです。
180戸とコンパクトタワマンなので管理費などのランニングコストが気になるところですね。
価格はブランズタワー芝浦を意識した価格にしてくるでしょうから坪700万は超えてきそうです。住友不動産の値付けは時価なので販売タイミングの相場に依存しますが、今だと坪750万前後でしょうか。

＜周辺中古＞
・キャピタルマークタワー　2007年築　田町駅徒歩8分　坪551万前後
・インプレストタワー芝浦エアレジデンス　2014年築　田町駅徒歩9分　坪510万前後
・グローバルフロントタワー　2015年築　田町駅徒歩10分　坪650万前後
・芝浦アイランドグローヴタワー　2015年築　田町駅徒歩8分　坪540万前後
・クラッシィハウス芝浦　2016年築　田町駅徒歩9分　坪550万前後
・ブランズタワー芝浦　2021年築　田町駅徒歩9分　坪680万前後
・プラウドタワー芝浦　2023年築　田町駅徒歩11分　坪660万前後

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[89: 2LDK]

シティタワー錦糸公園

錦糸町駅徒歩11分、総戸数130戸、錦糸町駅北口側に久々の新築マンションが販売されます。
オリナスに近く買い物便利、錦糸公園に近いのもポイント高いです。錦糸町駅前は商業・飲食が充実しており生活利便性は高いです。
駅前はわちゃわちゃ感がありますが、本マンション周辺は比較的落ち着いた雰囲気なので広域検討者もとっつきやすいと思います。（目の前の道路の交通量は比較的多めです）
18階建てなのに「シティタワー」を名乗っているあたりに住友不動産の高値追求の意気込みを感じる点は心配ですが、地元需要含めて人気は出そうです。
価格はブリリアタワー東京がベンチマークになるでしょう。現在坪580万前後で動いていますが、売出事例は坪700万近い強気の売出が目立ちます。
今の相場だと坪650～700万くらいかなと言った感じですが、販売開始が2025年1月とずいぶん先なので価格の上振れは十分にありそうな感じがします。

＜周辺中古＞
・ブリリアタワー東京　2006年築　錦糸町駅徒歩4分　坪580万前後
・ブランズ錦糸町　2015年築　錦糸町駅徒歩6分　坪420万前後


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[90: 2LDK]

プラウドタワー池袋

駅直結のグランドシティタワー池袋とデッキ経由で繋がるため、雨の日も傘いらずで駅やサンシャインシティにアクセス可能です。
グランドシティタワー池袋を含めると東池袋エリアには5つの駅直結タワマンがあります。
他駅直結タワマンと比べた時の本マンションの強みは南方向が抜けていることです。この点を良いと感じる人に向いてくるマンションです。

さすがにグランドシティタワー池袋より高い価格にはしてこないと思いますので、坪800万前後が目安になってくるでしょうか。

＜周辺中古＞
エアライズタワー　竣工2007年　東池袋駅直結　坪590万前後
アウルタワー　竣工2011年　東池袋駅直結　坪580万前後
ブリリアタワー池袋　竣工2015年　東池袋駅直結　坪700万前後
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ　竣工2022年　東池袋駅直結　坪710万前後


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[91: 2LDK]

ザ・パークハウス宮前平二丁目

地元や沿線にお住まいの人からするとかなりテンション上がる立地ではないでしょうか！駅前の好立地です。
湯けむりの庄が隣にあるので日常使いできる点も良いですね。

三菱地所レジデンスは100戸前後の中規模マンションを造るのが上手な印象が強いです。最近だとお隣の鷺沼駅でザ・パークハウス鷺沼が新築販売されていましたが、あっという間に完売しました。
高級感ある仕上がりかつ現実的な価格設定をしがちなデベロッパーですので、本マンションも期待しています。

周辺中古の価格を踏まえると坪370～390万が目安になってくるでしょうか。
坪400万を切ってくるか否かが一つの目安になってきそうですが、少々高くても買いたい人は沢山いそうなので、気になる方はお早めに準備を進めましょう。


＜周辺中古＞
ブリリア宮前平　2010年築　宮前平駅徒歩1分　坪305万前後
ザ・パークハウス宮前平エルド　2012年築　宮前平駅徒歩5分　坪305万前後
ヴェレーナ宮前平　2014年築　宮前平駅徒歩10分　坪250万前後
ライオンズ宮前平マスターヒルズ　2021年築　宮前平駅徒歩7分　坪300万前後


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[92: 2LDK]

プレミスト宮崎台RISETERACE

規模は大きく有りませんがディスポーザーを採用、内廊下や素敵な外観デザインなどデベロッパーの気合いを感じるマンションです。
公園・小学校は近いですし、駅前にはオーケーやライフなどの人気のスーパーが複数あり生活は便利そうです。

人気の宮前平小学区ではなく、すぐ近くの宮崎小学区であることがどのように評価されるのかは気になるところですが、周辺中古の価格を見る限りは学区による価格の差はありませんでしたので、好みの問題になってくるでしょうか。

周辺中古の価格を見る限りは坪400万を超えてきそうなのですが…お隣のザ・パークハウス宮前平二丁目の価格を意識した値付けになってくるでしょう。

＜周辺中古＞
プラウドシティ宮崎台　2016年築　宮崎台駅徒歩6分　坪340万前後（宮前平小区）
プラウド宮崎台フロント　2017年築　宮崎台駅徒歩2分　坪390万前後（宮崎台小区）
リビオ宮崎台　2022年築　宮崎台駅徒歩2分　坪420万前後（宮崎台小区）


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[93: 2LDK]

デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ

千葉寺駅徒歩2分/蘇我駅徒歩11分、総戸数263戸。
3LDK3,900万台～、4,000万以下で3LDKが買えるのはこのご時世でとても貴重です！
スケールメリットを活かしディスポーザーもついていて、マンションならではの付加価値もあります！
高さのある坂の上ありますが、水害ハザードリスク減、眺望抜ける住戸が増える点はポジティブ、蘇我駅まで歩くのが大変な点はネガティブでしょうか。個人的にはポジティブ要素の方が強い感じがしており現地を歩いてみたいなと思わせるマンションです。

最安が坪187万～？になるのであれば、全体の平均は坪220～230万程度でしょうか。この水準であれば周辺中古の価格を踏まえても適正価格だと思いますので、新築派で予算4,000万前後のご家庭は積極的に検討されても良いかと思います。


＜周辺中古＞
ライオンズ千葉寺ステーションフロントレジデンス　2009年築　千葉寺駅徒歩3分　坪140万前後
ライオンズ蘇我フォレストマークス　2007年築　蘇我駅徒歩9分　坪150万前後
ウィザースレジデンス蘇我　2019年築　蘇我駅徒歩9分　坪180万前後
エクセレントシティ蘇我　2021年築　蘇我駅徒歩9分　坪200万前後


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[94: 2LDK]

ディアナコート小石川播磨坂レジデンス

茗荷谷駅徒歩7分、総戸数23戸。デザイン監修は未来アーキテクツstudio。モリモトの最上級ブランド「ディアナコート」きました！
リビオシティ文京小石川に近い立地なのが販売戦略にどう影響するか。リビオ下のスーパーが日常使いできそうな距離にある点は良いですね。

立地もいいのでこれはかなり人気でそうですね～

＜周辺中古＞
・アトラスタワー茗荷谷　2011年築　茗荷谷駅徒歩1分　坪710万前後
・シティハウス文京茗荷谷　2013年築　茗荷谷駅徒歩9分　坪530万前後
・ディアナコート小石川播磨坂　2014年築　茗荷谷駅徒歩6分　坪600万前後

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[95: 2LDK]

ディアナコート東北沢リビオ

東北沢駅徒歩1分、総戸数23戸。デザイン監修アーキサイトメビウス。
駅目の前の好立地、規模的にピアースかなと思いましたが、ディアナコートできました。売主も自信があるのでしょう。
モリモト×アーキサイトメビウスの安定コンビなので仕上がりには期待したいです。

＜周辺中古＞
・東北沢ハウス　1983年築　東北沢駅徒歩2分　坪400万前後
・東急ドエルアルス下北沢　1995年築　下北沢駅徒歩9分　坪410万前後
・プレシス北沢公園　2018年築　東北沢駅徒歩2分　坪540万前後

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[96: 2LDK]

ピアース銀座レジデンス

汐留駅徒歩5分/銀座駅徒歩10分、総戸数46戸。デザイン監修A.A.E.。
独特の外観デザインに希少な銀座アドレス。GINZA SIXに歩いていけるのはすごい！
万人にハマる立地ではないですが、ハマる人にはとことんハマりそうです。銀座アドレスの分譲マンションは数が少ないので一定の需要もありそうです。

ピアース麻布EASTやピアース渋谷を担当していたA.A.Eがデザイン監修しています。
どちらも素敵なデザインのマンションでしたが、本マンションも外観デザインが特徴的で周囲から見ても目立つ存在になりそうです！

＜周辺中古＞
・菱和パレス銀座八丁目　1999年築　新橋駅徒歩6分　坪420万前後
・ファミールグラン銀座4丁目　2002年築　銀座駅徒歩6分　坪680万前後
・ＶＯＲＴ銀座ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ　2006年築　銀座一丁目駅徒歩3分　坪950万前後


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[97: 2LDK]

リーフシティ市川ザ・タワー

元々は京葉ガスの工場だった場所ですが、タワマンだけでなく、商業施設・シニア住宅・賃貸住宅・地域貢献施設・広場などの複合開発が行われます。開発の事業者の中にイオンリテールが入っているので、商業施設はイオン系列になりそうです。イオン隣接のタワマンとなれば生活はとても便利そうですね。
約70年の定期借地権なので、土地は所有ではなく借りる形になります。土地部分の固定資産税がかからないメリットはありますが、約70年後には更地にして地主に土地を返却する必要があるため永年住むことができない点はデメリットになるでしょう。

東西に長い形状なので南向きが多く確保されている点はいいですね。目の前に背の高い建物もない上に江戸川を挟むので眺望・採光には期待できる住戸が多くなりそうです。カップボードがなかったりと一部コストカットは見られますが、免震構造を採用しています。
注目すべきは価格でしょう。公式HP公開時点で「最多販売価格帯7,700万円台」の記載があります。最近の大規模タワマンは価格をクローズドにし、直前まで検討者の反応を伺いつつ極限まで高値追求をしているマンションが多くなりつつある中で販売価格をHPに公開してくれるのは安心感があります。最近だと「パークホームズ南船橋」がそうでしたが三井がHP公開時に価格掲載するマンションはある程度価格勝負しがちな傾向があるので、定期借地権ということもあり価格は現実的なものになりそうです。南向きに価格を乗せてくるでしょうから北向きの値付けには注目です。

定期借地権のマンションの場合、将来的な銀行の融資姿勢にリセールが影響されるなど不確定要素があるため、そこをどう評価するかにもよりますが、都内アクセスが良く、駅前が比較的落ち着いた雰囲気である市川駅の商業一体大規模開発の新築タワマンをこの価格で買えることは一定のバリューがあると思います。地代がいくらになるのかによってもトータルのランニングコストが変わってくるので要注意ですね。あとマンションから商業施設まで屋根がなさそうなのですが、屋根あり接続であればもっとテンション上がったのにな…という感じがします。パークシティ豊洲みたいに各階までららぽーとのカートを持っていけたりなど、商業一体開発の恩恵を受けられるとQOLがグッと上がるので続報が楽しみです。

＜周辺中古＞
・ザ・タワーズウエスト　2009年築　市川駅徒歩2分　坪390万前後
・プラウド市川　2016年築　市川駅徒歩7分　坪310万前後
・ザ・パークハウス市川二丁目　2021年築　市川駅徒歩7分　坪320万前後

＜沿線中古＞
・津田沼ザ・タワー　2020年築　津田沼駅徒歩4分　坪360万前後
・プラウドタワー亀戸クロス　2021年築　亀戸駅徒歩2分　坪530万前後
・プラウドタワー小岩ファースト　2022年築　小岩駅徒歩2分　坪410万前後

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[98: 2LDK]

オープンレジデンシア新宿ザ・ハウス

新宿駅徒歩4分というつよつよ立地です。これはオープンハウスの土地仕入れ力を感じるマンションですね。
クセはあるため万人ハマる立地ではないですが新宿駅西側はこれから開発も進んで来るため、楽しめる立地です。

＜周辺中古＞
・カテリナ代々木プレイス　2005年築　新宿駅徒歩6分　坪510万前後
・ブランズ代々木　2016年築　代々木駅徒歩1分　坪720万前後
・サンウッド代々木西参道　2017年築　新宿駅徒歩9分　坪600万前後

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[99: 2LDK]

パークホームズ城北中央公園

上板橋駅まで徒歩9分。
川越街道を渡る点があること、駅距離が伸びることは先発して販売が進んでいる「パークホームズ上板橋」と比べた際のネガティブ要素になりますが、売主の三井不動産もしっかりと差別化を図ってきています。
一つは城北中央公園が日常使いできる立地です。特にお子様やペットのいる家庭にはハマりそうです。
もう一つは拘った外観デザイン。外装に天然木を使ったりなど拘りが伺えます。また最近は珍しくなった逆梁構造を採用したことによって2,400mmのハイサッシを実現しているのはポジティブポイントです。全体的にナロースパンの間取りが多いのは少し残念ですが、高い開放感を感じることができると思います。
価格的にはどちらも似たような水準坪360～390万程度になってきそうなので、それぞれの個性を比べてどちらがハマるかをご検討いただくと良いかと思います。
上板橋駅前には再開発が進んでいますし、ご近所の大山駅の再開発タワマンはとんでもない価格になってきています。今の市況の坪300万円台の新築マンションとしては満足度の高い部類に入ると思いますので、立地や雰囲気がハマるのであればおすすめしやすい新築マンションになりそうです。

＜周辺中古＞
・クアトロウーノ城北公園　2000年築　上板橋駅徒歩10分　坪190万前後
・パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス　2003年築　上板橋駅徒歩9分　坪240万前後
・レジデンシャル上板橋パークゲート　2020年築　上板橋駅徒歩4分　坪350万前後

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[100: 2LDK]

ヴェレーナ大泉学園

大泉学園駅徒歩13分、ヴェレーナシリーズらしくそこそこ駅距離はありますが外観デザインには拘っています。
周囲は戸建ても多く、戸建てとも競合するエリアになってきそうなので、戸建てと比べた際にマンションにしかない魅力を感じることができるかどうかがポイントになりそうです。
大和地所のヴェレーナシリーズは外観デザインに力を入れていて所有欲が満たされるマンションが多いのは良いですね。

＜周辺中古＞
・日神デュオステージ大泉学園　2007年築　大泉学園駅徒歩10分　坪220万前後　
・プラウドシティ大泉学園　2005年築　大泉学園駅徒歩12分　坪260万前後
・ライオンズ大泉学園マスターレジデンス　2009年築　大泉学園駅徒歩10分　坪290万前後
・プラウドタワー大泉学園　2015年築　大泉学園駅徒歩1分　坪460万前後

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[101: 2LDK]

グランドパレス船橋ミッドガーデン

船橋駅から徒歩13分と駅距離はありますが、ららぽーとも徒歩圏内なのはストロングポイントになります。
このエリアで駐車場設置率50%で足りるのか（車があった方が生活がより便利になりそう）という点は気になりますので、車マストの人は周辺の月極駐車場のキャパを要確認ですね。

＜周辺中古＞
・ライオンズマンション船橋シティ　2005年築　船橋駅徒歩9分　坪180万前後
・Ｄ’クラディア船橋　2007年築　船橋駅徒歩13分　坪190万前後
・パークハウスプレシアタワー　2009年築　船橋駅徒歩10分　坪150万前後（定期借地権物件）　
・リビオ船橋夏見　2021年築　船橋駅徒歩11分　坪240万前後

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[102: 2LDK]

レーベン和光 THE GRANDE

地下鉄成増駅から徒歩10分、総戸数304戸の大規模プロジェクトです。レーベンブレンドですが、タカラレーベン・東京建物・日鉄興和の3社JVになります。
駅前再開発を除いて「100戸以上」の規模感あるマンションが「徒歩10分以内」で供給されるのは最近だと珍しく、バランスが良いと思います。駅まではアップダウンがあるので、毎日の通勤通学が問題ないかは現地要確認です。
お向かいにあるイニシア和光が坪230万程度なので、坪270万くらいだと手が出しやすい価格かなという印象ですが、レーベンは強気な値付けしがちなので価格がどうなるかは気になるところです。
大通り沿いの立地が気にならなければ希少な坪200万円台新築マンションになってくると思うので、3LDK7,000万以内で探している人は要チェックですね。

＜周辺中古＞
・ライオンズガーデン成増ヴィスタヒル　2005年築　地下鉄成増駅徒歩12分　坪190万前後
・イニシア和光　2021年築　地下鉄成増駅徒歩10分　坪230万前後

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[103: 2LDK]

プレシス蓮田ステーションフロント

蓮田駅の目の前、ブランズシティ蓮田と反対側の駅反対側の東側にできるマンションです。
駅東側にあることでマインが直ぐ目の前にあるのは便利なポイントです。
またバスロータリーの屋根を使えば改札までほぼ傘なしアプローチが実現する点も地味じ嬉しいポイントになるかと思います。
東京駅・新宿駅双方に乗換なしで50分以内で到着します。価格に対する利便性という観点ではバランスの良いマンションになるのではと思います。
ちょっと歩けば戸建てが広がるエリアなので、戸建てにはないマンションの魅力が腹落ちするかは重要なポイントになるかと思います。
ブランズシティ蓮田が坪200万程度で動いているので、坪240万くらいだと納得感ある価格になりそうです。


＜周辺中古＞
・ライオンズ蓮田レスティアコート　2008年築　蓮田駅徒歩2分　坪130万前後
・ブランズシティ蓮田　2020年築　蓮田駅徒歩2分　坪200万前後

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[104: 2LDK]

シティテラス下丸子

駅まで7～8分、オリンピック目の前、公園・河川敷も近いと子育てファミリーにはハマりそうな立地です。
周辺中古が坪300万前後の中で住友不動産はいくらで売り出してくるのか気になりますが…
リバープレイスは相場なりの売り出しもいくつかあるので、周辺中古と比べた上で、中古にはない新築の良さを感じられるかどうかは重要なポイントになるかと思います。


＜周辺中古＞
・ブラウトリエ　2002年築　下丸子駅徒歩9分　坪260万前後
・シエルズガーデン　2003年築　下丸子駅徒歩10分　坪300万前後
・ザ・リバープレイス　2004年築　下丸子駅徒歩10分　坪280万前後
・ブリリア下丸子　2014年築　下丸子駅徒歩10分　坪290万前後
・ディアスタ下丸子ステーションアリーナ　2018年築　下丸子駅徒歩3分　坪330万前後

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[105: 2LDK]

ザ・ライオンズ世田谷八幡山

落ち着いた住環境かつ駅までの距離も近く好立地ですね。地元需要も多く人気が出そうです。また外観デザインもかなり気合が入っていますので、魅力に感じる人も多そうです。
八幡山駅の新築マンションだと「プラウド八幡山」もあります。あちらは八幡山駅と芦花公園駅の間に位置し、環八沿いなので雰囲気は大きく異なります。同じ八幡山駅の新築マンションと言っても個人によって好みは分かれてくるかと思います。

＜周辺中古＞
・ザ・パークハウス上北沢　2013年築　八幡山駅徒歩9分　坪330万
・リビオレゾン八幡山　2013年築　八幡山駅徒歩2分　坪320万（1階事例）
・オーベル芦花公園　2013年築　八幡山駅徒歩10分　坪320万

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[106: 2LDK]

プラウド八幡山

環八沿いに位置する立地で八幡山駅と芦花公園駅の2駅利用が可能です。
八幡山駅から歩くと環八を超える際に歩道橋を渡る必要があり、結構手間なので要注意です。現地を歩いた印象としては芦花公園駅の方が日常使いとしては使いやすそうだなと思いました。
ザ・ライオンズ世田谷八幡山も同エリアの新築マンションになるため、比較検討をされることをおすすめします。


＜周辺中古＞
・ザ・パークハウス上北沢　2013年築　八幡山駅徒歩9分　坪330万
・リビオレゾン八幡山　2013年築　八幡山駅徒歩2分　坪320万（1階事例）
・オーベル芦花公園　2013年築　八幡山駅徒歩10分　坪320万

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[107: 2LDK]

パークタワー渋谷笹塚

本マンションが所有権であった場合の価格はお隣駅で販売中の「パークホームズ渋谷西原」を超えることはないかと思います。低層外廊下ですが代々木上原も徒歩圏内の強みがあります。
眺望が抜ける部屋が多く単価を盛りやすそうであることを踏まえても所有権で坪700万くらいでしょうか？そこから定期借地権のディスカウントが入ります。本マンションは70年の定期借地権なので、9掛けと考えると坪630万前後が一つの目安になってきそうです。ランニングコストにもよりますが、坪650万を超えてくると強気、坪600万を切ってくることがあれば急げ！の展開になりそうです。

定期借地権についてまとめた記事はこちらをご覧ください。
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

＜周辺中古＞
笹塚パーク・ホームズ　1997年築　笹塚駅徒歩3分　坪500万前後
リビオレゾン笹塚　2018年築　笹塚駅徒歩10分　坪440万前後
ザ・パークハウス渋谷笹塚　笹塚駅徒歩9分　坪480万前後
アトラス笹塚駅前　2022年築　笹塚駅徒歩2分　坪520万前後
パークホームズ初台ザレジデンス　2022年築　初台駅徒歩2分　坪650万前後

＜周辺新築＞
パークホームズ渋谷西原　2025年竣工　幡ヶ谷駅徒歩5分　坪725万前後
ディアナコート東北沢リビオ　2025年竣工　東北沢駅徒歩1分　坪850万前後

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[108: 2LDK]

アトラスタワー小平小川

小川駅とデッキ直結で徒歩1分、小川駅のランドマークとなるタワマンです。
1～5階は商業施設・図書館・公益施設などが入ります。下駄部分はガラス張りのデザインでカッコいいですね。内廊下ですし、売主の気合を感じます。

駅前・大規模タワマンは鉄板！なのですが、本マンションに限って言うと「駅近大規模タワマン」というキーワードだけで安易に飛びついていいのか、という不安もあります。
周辺は戸建てが多く、周辺マンションの成約事例もかなり価格は抑えめです。周辺中古の価格に合わせた価格設定ならおすすめしやすいのですが、HPを見る限り並々ならぬ気合を感じますので、小川駅価格というよりは中央線沿線価格になっちゃいそうな感じも…（小川駅価格なら外廊下にするだろうなという印象です）

モノは良さそうなので、モデルルームが楽しみなマンションですね。
駅近にも戸建てがたくさんあるエリアの場合、戸建てとの比較も重要になります。なぜこのエリアでマンションを選ぶのか、その値段なりの満足感があるのかはポイントになりそうです

＜周辺中古＞
・オーベル小川レジデンス　2015年築　小川駅徒歩10分　坪170万
・武蔵野富士見ザ・レジデンス　2017年築　小川駅徒歩9分　坪170万

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[109: 2LDK]

パークコート青山高樹町ザタワー

約70年の定期借地権かつ85戸の小規模タワマンと多少のクセはありますが、「表参道駅が最寄り駅の新築マンション」というだけで十分過ぎる魅力があるでしょう。
一般販売住戸はわずか53戸なので、サクッと売れちゃいそうです。小ぶりながら外観デザインは素敵ですね。

定期借地権については以下noteでまとめていますので、ご興味ある方はこちらも合わせてご覧ください。
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

＜周辺中古＞
・レグノ・レフィネ南青山　2002年築　表参道駅徒歩10分　坪540万
・青山パークタワー　2003年築　渋谷駅徒歩8分　坪1,050万
・青山ザ・タワー　2004年築　外苑前駅徒歩3分　坪750万　　
・プレミスト南青山　2014年築　表参道駅徒歩6分　坪1,050万
・ザ・パークハウスグラン南青山四丁目　2019年築　表参道駅徒歩7分　坪1,050万

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[110: 2LDK]

ザ・パークワンズ日本橋人形町

人形町駅と水天宮前駅と浜町駅がいずれも徒歩5分以内で複数駅/複数路線が使える点はポイントです。
日本橋勤務の方であれば運動がてら歩いてオフィスまでいけちゃう距離ですし、どこに行くにも便利なので共働きで双方通勤利便性重視のご家庭にはハマりそうです。

このあたりはまいばすけっと中心でスーパーのラインナップが薄いエリアもあるのですが、最近新たにできたオーケーとピーコックストアが使える点も自炊派には加点要素ですね。周辺飲食も充実しているので、自炊派・外食派どちらも満足できるはずです。

駅近の好立地ながら、小学校も公園も近く子育てファミリーもとっつきやすいですね。浜町公園には中央区のスポーツセンターが併設しているのも良き。

「ザ・パークワンズ」って聞き慣れないブランドだなという方はこちら↓
「 “住む”を、さらに新しく築く“資産”へ。」をコンセプトにした一人暮らし・二人暮らし中心の資産形成コンパクトマンションです。都心へのアクセスが良い立地での【自己居住・セカンドハウス】のご所有のほか、マンションへの投資・運用による【ストック資金の有益活用】【相続対策】など、様々な用途でご利用いただけます。三菱地所レジデンスHPより引用

コンパクトマンションと言いつつ、45戸中8戸も3LDKがあるのは良いですね。（ザ・パークハウスで良かったんじゃ…って感じもしますが）

中央区も湾岸エリア側（月島・勝どき）は新築のタワマンがボコボコ建って供給がたくさんあるのですが、内陸側になると新築の数はグッと限られます。「新築3LDK」は数も少ないので、ニーズは十分にありそうです。
周辺の中古成約事例を見てみても、中央区湾岸エリアに比べると価格上昇もマイルドな印象があります。普通は都心に近づけば近づくほど価格が上がるはずなのに中央区においては都心から離れる湾岸エリアのタワマンの方が高値で動いている状況です。

便利だけど価格も周辺エリア比でこなれているので、狙い目感あるエリアだなという印象を持ちました。

＜周辺中古＞
・グランシティ日本橋人形町　2002年築　人形町駅徒歩4分　坪600万
・グラウス日本橋人形町　2013年築　人形町駅徒歩3分　坪730万
・ザ・パークハウス日本橋人形町　2013年築　人形町駅徒歩3分　坪600万

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[111: 2LDK]

ジオ板橋浮間舟渡

21,600㎡もの広大な敷地に建設される大規模マンションです。
「池袋・新宿・渋谷・東京駅まで30分以内でアクセス可能」、「東京都23区アドレス」、「築10年以内・駅徒歩10分以内」この条件で中古が坪250万程度で買えるエリアってかなり限られてきています。

ハザードが真っ赤だったりなど価格が安いことには理由もありますが、そのリスクを許容できるなら都心距離に対する価格は安いエリアです。一次取得のサラリーマンが東京都23区にマンションを買える場所は限られてきていますので、希少な新築マンションになりそうで気になっています。

公園とスーパーがあるくらいで駅前が盛り上がっている雰囲気もないですが、赤羽駅がすぐ近くなので赤羽駅を使い倒せるタイプの方だと楽しめそうですね。
周辺中古を踏まえると坪330万（100万/㎡）くらいかなって感じです。ハザードリスクの高い2階以下は価格を抑えてくるとは思いますが、選べるうちは3階以上を選びたいところです

＜周辺中古＞
・ディアステージ浮間公園リバーシア　2004年築　浮間舟渡駅徒歩9分　坪200万
・ベリスタ板橋浮間舟渡　2011年築　浮間舟渡駅徒歩8分　坪220万
・イニシア板橋浮間公園　2016年築　浮間舟渡駅徒歩6分　坪250万
・メイツ浮間舟渡　2018年築　浮間舟渡駅徒歩9分　坪240万（1階事例）

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[112: 2LDK]

ルネ柏ディアパーク

＜周辺中古＞
・ルピアグランデ柏　2021年築　柏駅徒歩15分　坪170万
・オーベル柏パークフロント　2016年築　柏駅徒歩17分　坪170万
・シティテラス柏　2023年築　柏駅徒歩15分　坪240万

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[113: 2LDK]

ブランズシティ千葉ニュータウン中央

千葉ニュータウン中央駅徒歩6分。総戸数401戸。自走式駐車場100%。
共用施設にサウナあるのはアツいです。サウナがやけに本格的だと思ってHP見てたらTTNE監修！ロウリュウできるし外気浴スペースまで有！これはアツい！（サウナだけに）惣菜が美味しいヤオコーが近いのも嬉しいポイントです。
ハザードが気になる方にはピッタリの安定した地盤です。

＜周辺中古＞
・ザ・レジデンス千葉ニュータウン中央　2010年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩5分　坪140万
・ガーデンゲート千葉ニュータウン中央　2015年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩8分　坪120万
・ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央Ⅱ　201Ⅵ年築　千葉ニュータウン中央駅徒5分　坪150万


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[114: 2LDK]

グレーシアウエリス横浜ゆめが丘

公式HPリリースはずいぶん前なのですが、気になるマンションで取り上げそびれていたのでこのタイミングでのピックアップになります。
ゆめが丘駅を中心とした大規模な開発の一ピースとして建設される本マンション。ゆめが丘ソラトスという大規模商業施設・総合病院・駅舎リニューアルと周辺の環境がガラッと変わります。

ゆめが丘ソラトスは2024/7/25に開業予定です。
ユニクロ・ジーユー・無印・TSUTAYA書店・ヤマダデンキ・眼科歯科・シネコン・スタバ・マクドナルド・ミスド・ビアードパパ・31・カルディとざっとあげるだけでもかなり使い勝手の良いテナントが揃っています。

駅までデッキ・屋根有り接続でないのが大変惜しいですが、マンションは駅の目の前に建設されるので、駅までのアクセスは大変便利です。
外観デザインはシンプルで普通の板マンって感じですが、共用部デザインは乃村工藝社ということで仕上がりが楽しみです。

「近隣にマンションの成約事例がない・大規模マンション・大規模開発で完成イメージがつきづらい、売主JV」と強気の価格設定をしづらい条件が比較的揃っているので価格にも期待したいところです。HPを見る限り、高値追求をしそうな雰囲気は感じませんでした。
とは言っても1期の売れ行きによって価格が変わってしまう（ほぼ上がる）のが今の新築マンションの売り方なので、1期の販売に遅れないように準備を進めておくことが重要です。

同沿線のいずみ野駅にある「ブランズ横浜いずみ野」が坪270万くらいなのでベンチマークになりそうです。平均坪250万くらいだとありがたいですね～
線路沿い住戸の3LDKが5,000万を切ってくるととっつきやすさはあるのですが価格が気になるところです。

＜周辺中古＞
・ソラシア湘南台アクトテラス　2012年築　湘南台駅徒歩3分　坪200万
・ブランズ湘南台　2021年築　湘南台駅徒歩8分　坪240万
・ブランズシティ湘南台　2022年築　湘南台駅徒歩8分　坪240万

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[115: 2LDK]

ザ・パークハウス 板橋本町

板橋本町駅徒歩7分、総戸数78戸。
実需の一次取得者にとってバランス良さそうなマンションです。個人的に三菱地所レジデンスは100戸前後のマンションを規模以上に素敵見せるのが上手で、総戸数78戸は地所レジお得意の規模なので期待できます。
デザイン監修はインタープラン・デザインセンター、同じ地所レジだと「ザ・パークハウス板橋大山」を手掛けています。同マンションも小規模ながら素敵なマンションでした。エントランスアプローチも素敵ですし、完成が楽しみです。
駅徒歩7分ですが、駅からマンションまでの道中にはオーケーがあり、板橋区役所駅方向に少し歩けばライフ、目の前にはまいばすけっとがあるなど買い物利便性は高いです。中山道から一本中に入っているので想像以上に静かなのも好印象でした。近くの石神井川はとても水が綺麗で春には桜が咲くそうなので、桜の季節も楽しみですね。
周辺中古の価格を見ていると坪400万前後くらいかなという感じです。板橋本町駅は築浅駅近の中古が坪330万前後であるので、中古も検討できる方は周辺中古も合わせてチェックされると良いかと思います。

＜周辺中古＞
・パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート　2015年築　板橋本町駅徒歩3分　坪330万前後
・リビオレゾン板橋ステーションサイド　2019年築　板橋本町駅徒歩2分　坪360万
・オーベル板橋本町　2019年築　板橋本町駅徒歩9分　坪310万

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[116: 2LDK]

プラウド神田

神田駅徒歩3分、総戸数89戸。
神田駅から淡路町駅方面に歩く立地です。3分ではありますが駅から歩くことで神田駅前のわちゃわちゃ感はだいぶ薄れる点は好印象です。神田の利便性を享受しつつも、駅前と比べて少し落ち着いた雰囲気があります。飲食店充実しすぎて毎日外食しても開拓できそうにないレベルです。
また高い鉄道利便性も特徴の1つです。公式HPの交通情報欄もぎっしりです。複数駅複数路線使えますので都内の多くの駅に乗換なしでアクセス可能です。
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東京メトロ銀座線 「神田」駅 徒歩3分
JR山手線、京浜東北・根岸線、中央線快速 「神田」駅 徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線、東西線、千代田線、半蔵門線、都営三田線 「大手町」駅 徒歩12分
東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩4分
都営新宿線 「小川町」駅 徒歩4分
ＪＲ山手線、中央・総武線各駅停車、京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩10分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩6分　 JR総武線快速「新日本橋」駅徒歩9分 東京メトロ銀座線、半蔵門線「三越前」駅徒歩12分　 JR中央線快速「御茶ノ水」駅徒歩12分
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規模が大きいわけではないですが、基壇部のデザインも特徴的で歩いていると目を引く存在になりそうです。またエントランスは二層吹き抜けになっており分譲マンションに住んでいる感を満喫できそうなのもいいです。
周辺中古の価格から逆算するとざっくりですが、坪670万くらいになりそうかなという感じです。

＜周辺中古＞
プラウド千代田淡路町　2016年築　淡路町駅徒歩2分　坪580万
アルファグランデ千桜タワー　2018年築　岩本町駅徒歩2分　坪500万（定期借地権）
パークホームズ千代田淡路町　2018年築　神田駅徒歩2分　坪590万

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ブランズ津田沼奏の杜二丁目

津田沼駅徒歩11分、総戸数49戸。
約70年の定期借地権マンションです。駅徒歩10分超かつ定期借地権というネガがありますが、貴重な奏の杜アドレスの新築かつ人気の谷津小学校区となれば、一定の需要はありそうです。「奏の杜」は津田沼駅南口の大規模再開発エリアで、電柱地中化や歩車分離された綺麗な歩道、大きな公園（谷津奏の杜公園）などが整備されて広域検討者にとってもとっつきやすい街です。
徒歩圏内にイオン・モリシア・フォルテ・Loharu・ビート・ミーナなど多くの商業施設があり、スーパーもたくさんあります。モリシアの地下には人気の角上魚類もあります。飲食店も全国チェーンの店はないものを探すのが難しいくらい充実しています。
また駅北口のパルコ跡地は三井不動産レジデンシャルが取得、駅南口のモリシアは野村不動産が取得し、再開発計画が進んでいます。特に南口はかなり大規模な開発になりますので、完成後は街の雰囲気が一変しそうです。
街の再開発と同時に建設された「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」や「ザ・レジデンス津田沼奏の杜」などの大規模マンションは所有権になります。規模感ありますし、フォルテや谷津奏の杜公園へのアクセスもいいので、特にお子様のいるご家庭は比較検討されることをおすすめします。両マンションは都内に比べると価格上昇のスピードが遅いので価格に対する満足度は高いと思います。竣工後販売ですし、公式HPを見ても外観デザインには拘ってそうで自信が伺えます。
周辺中古の価格を元に所有権だった時の価格を考えると坪400万前後、定期借地権であることを考慮すると坪360～370万程度でしょうか。

定期借地権については以下noteでまとめていますので、ご興味ある方はこちらも合わせてご覧ください。

定期借地権を検討するすべての人へ
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d?sub_rt=share_pw

＜周辺中古＞
ザ・パークハウス津田沼奏の杜　2013年築　津田沼駅徒歩7分　坪340万
ザ・レジデンス津田沼奏の杜　2015年築　津田沼駅徒歩8分　坪340万
津田沼ザタワー　2020年築　津田沼駅徒歩4分　坪360万

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ブランズシティ品川ルネキャナル

＜周辺中古＞
ワールドシティタワーズ　2005年築　天王洲アイル駅徒歩8分　坪540万＊港区アドレス
シティテラス品川イースト　2016年築　天王洲アイル駅徒歩3分　坪470万＊品川区アドレス
品川イーストシティタワー　2018年築　天王洲アイル駅徒歩5分　坪470万＊品川区アドレス

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クレヴィア文京千石

千石駅徒歩4分、総戸数29戸。
巣鴨駅も徒歩7分と日常使いできるのは便利。
文京区×JR駅アクセスが良いエリアは限られているので2路線使えて縦横移動しやすいのはいい。逆梁で重厚感あるデザインもカッコいい。3LDKは間取りもいいのでサクッと売れそうです。

＜周辺中古＞
インペリアルガーデン　2015年築　千石駅徒歩9分　坪650万
ディアナコート千石丸山町　2016年築　千石駅徒歩8分　坪470万前後
ザ・パークハウス文京千石一丁目　2019年築　千石駅徒歩3分　坪520万
ジオ文京千石　2019年築　千石駅徒歩3分　坪450万

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ザ・パークハウス川和町フロント

川和町駅徒歩2分、総戸数146戸。
川和町の再開発最終章！最も駅近のレジデンスになります。
フォルテもOPEN、開発もだいぶ進んでいるので生活イメージしやすいのは良いですね。ザ・パークハウスらしく廊下側の柱もしっかり外に出せているので洋室も使いやすそう。

＜周辺中古＞
ザ・パークハウス川和町ガーデン　2022年築　川和駅徒歩5分　坪250万前後
ザ・パークハウス川和町テラス　2024年築　川和駅徒歩4分　坪250万前後

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パークタワー川口本町

川口駅徒歩6分、総戸数225戸。
シュッとしてカッコいいデザインだなと思っていたら日建ハウジングシステムがデザイン監修していて納得。
エントランスの雰囲気も素敵です。しっかり造り込んだエントランスアプローチって「分譲マンションに帰ってきた感」があって所有欲が満たされるので個人的には好きです。
埼玉県のタワマンでは比較的珍しい内廊下ですし、スパンも全体的に広めで綺麗な間取りが多いです。
駅から現地までの動線も絶妙で日常はわちゃわちゃ感抑えめですが、ちょっとずれれば便利な商業・飲食を利用できるという立地も広域検討者には魅力に映るポイントになるかと思います。
現地を歩いた印象としては、川口って都心アクセスの良さと駅周りの商業・飲食充実に対してまだまだ過小評価されているなと感じました。
駅前の旧そごうのリニューアル計画も三井不動産から発表されました。開業は2025年春とのことですが、ららブランドになるでしょうか。上野東京ラインの停車に向けたホーム新設も動いており、都心アクセスに更に磨きがかかる点も期待大ですね。

＜周辺中古＞
リビオタワー川口ミドリノ　2006年築　川口駅徒歩5分　坪300万前後
オーベルタワー川口コラージュ　2006年築　川口駅徒歩4分　坪300万
ザ・パークハウス川口本町　2020年築　川口駅徒歩5分　坪360万
プラウドタワー川口クロス　2023年築　川口駅徒歩4分　坪440万

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