2LDK スムラボ派出所スレ

[2LDK]

小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。
自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。
ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/2ldk/

<ブログ>
https://2ldkclass.com/

<Twitter>
https://twitter.com/2ldk18

<YouTube>
https://www.youtube.com/channel/UCvnr-AAfWoRXfUkafrQGzqA/videos

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[1: 2LDK]

プラウド御茶ノ水。
御茶ノ水駅から徒歩7分、マンション直前に多少のアップダウンがありますが、基本はフラットアプローチかつ歩車分離されて歩きやすい道のりです。
末広町駅までも徒歩6分と使いやすい距離かつこちらもフラットアプローチのため、交通利便性は高いです。

スーパーは御茶ノ水駅と反対側にサミットが最近OPENしています。末広町駅からの帰りだと肉のハナマサも使いやすい距離感です。
公園は近くにある宮本公園がキレイでそこそこの広さがありますし、湯島小学校までも歩きやすい道のりのため、子育てファミリーは魅力的だと思います。

外観デザインも基壇部には御影石が使われるなど高級感があります。敷地が坂になっていることを活かして、地下に駐車場を作っているのも素敵です。
設備面でも内廊下やディスポーザーに加えて床快full（ゆかいふる）が導入されています。全部屋の温度を一定に保つ仕組みで高い快適性が期待できるのもプラスです。

周囲は比較的背の高い建物に囲まれているため、眺望が期待できる住戸は少ないですが、文京区では比較的あるあるですので、眺望重視の方は文京区だとかなり候補が絞られそうです。

周辺中古相場
・クレヴィア御茶ノ水　2018年　御茶ノ水駅徒歩7分　坪590万前後
・グランリビオザレジデンス　2018年　湯島駅徒歩4分　坪460万前後
・グランレ・ジェイド御茶ノ水　2018年　御茶ノ水駅徒歩7分　坪530万前後

周辺新築相場
・シティハウス文京湯島　2021年　御茶ノ水駅徒歩10分　坪530万前後
・ブランズ文京本郷一丁目　2021年　本郷三丁目駅徒歩6分　坪530万前後

本物件のすぐ隣のグランレ・ジェイド御茶ノ水が坪530万前後で動いており、ゆかいふる等の充実した設備が入っていることを踏まえると、坪570万～590万程度の価格になると勝手に予想します。
（あくまでも勝手な予想ですので、参考程度でお願いします。）
この戸数で内廊下＆ディスポーザー導入ということで管理費も気になるところです。

販売タイミングの被っているパークホームズ本郷三丁目と比較される方もいらっしゃると思いますが、仕様デザイン面ではプラウド、価格面パークホームズになるような気がします。

現地の様子をYou Tubeにアップしていますので、良かったら動画も合わせて御覧ください。

・御茶ノ水駅から現地
https://youtu.be/VO3mh71P1xU

・現地から末広町駅
https://youtu.be/GBmlR9nf3UI

・現地周辺
https://youtu.be/g8W_d_vd5VY

・個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！
https://www.sumu-lab.com/consultation/

[2: 2LDK]

ザ・パークハウス自由が丘フロント。
自由が丘駅から徒歩3分の希少な駅近新築マンションです。
本マンションの魅力は単に駅から近いだけではなく、駅までの動線が素敵すぎる点にあると思います。
改札を出てすぐ目の前にあるマリクレール通りからマンションのほぼ目の前まで、綺麗に舗装された道のりでTHE自由が丘を感じることができます。
また3分と短い道のりながらも東急ストアやセブンイレブンを通る事ができるので日々のちょっとした買い物にも困りません。
実際に現地を見ていただくとその良さを実感いただけると思いますが、宜しければ現地訪問動画も合わせてご覧ください。

https://youtu.be/-39H2c0Ogdw

32戸と小規模なマンションながらガラスを多く用いた外観デザインは非常に魅力的で、完成後は規模感以上に存在感のある目立つマンションになると思います。
全戸南向きとなっている上に、南側は第一種低層住居専用地域となっているため、将来的にも背の高い建物が立つ可能性が非常に低いのもポイントが高いです。
駅近の利便性と第一種低層住居専用地域に寄り添う落ち着いた住環境のバランスは多くの方に魅力に映ると思います。
また自由が丘駅だけでなく奥沢駅も徒歩5分程の距離のため日常使いできます。
奥沢駅は東急目黒線が通っており、自由が丘駅と合わせて目黒線・東横線・大井町線の複数路線が使えるため、都心へのアクセスも良好です。

周辺中古
・ピアース自由が丘　2003年竣工　自由が丘駅6分　坪単価410万前後
・ディアナコート自由が丘　1997年竣工　自由が丘駅8分　坪単価340万前後

周辺新築
・ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン　2022年竣工　自由が丘駅9分　坪単価600万前後

駅距離を見ると本マンションの駅徒歩3分に対し、ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデンは駅徒歩9分と距離がありますが、希少な自由が丘アドレスに加え仕様面も非常に力が入ったマンションでしたので、価格は近しいものになると予想します。
中古マンションの価格からすると坪単価600万は一気に飛躍した感じがありますが、今の新築マンション市場の価格を考慮すると坪600万でも大きな違和感はありません。

築浅のマンションの売買が少ないエリアのため、自由が丘に住みたくてもマンションの選択肢がかなり限られてきますので、好立地の新築マンションとなれば需要は十分にあると思われます。
さらに本マンションは32戸の内17戸は地権者住戸のため、実際に販売となるのは15戸とごく僅かです。
よほどの高値にならない限りはあっという間に完売となることが想定されますし、大規模なタワーマンションと違って中古でたくさん売りにでるようなマンションだとも思えませんので、新築販売の機会を逃すとこのマンションに住みたくても住むチャンスがなくなるかもしれません。
この立地に魅力を感じて予算が許すのであれば、前向きにご検討を進められることをおすすめします。
個人的に懸念点に感じたのは小学校までの距離です。
通学校となる八幡小学校まで歩いてみましたが、大人の足でもそこそこの距離を感じます。また道中踏切があるのも心配点でした。
私が心配し過ぎなだけで多くの方は気にならないポイントかと思いますが、小さなお子さまがいらっしゃるご家庭は一度現地まで歩いて確認されることをおすすめします。


現地周辺動画
https://youtu.be/M98g4OnCLtk

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[3: 匿名さん]

アトラスタワー五反田。
山手線五反田駅から5分表記ですが、実際に歩くと5分もかかりませんでした。特に浅草線の入り口は非常に近く、日常使いには便利な立地です。
駅前にはスーパーがあって、マンション目の前にはコンビニもあるので日々の生活に困ることはなさそうですし、飲食店も多いエリアのため外食も楽しめそうです。
目黒川沿いに立つマンションということで北向き住戸は目黒川を楽しめるのはプラスなのですが、エントランスの近くに公共の喫煙所があります。
私が現地訪問をした平日朝の時間帯は喫煙者が多くおり、道を歩くと少々煙たさがありましたので、タバコNGかつ北向き低層を選ばれる予定の方は時間を変えて現地を訪問し、空気感が肌に合うかは要確認だと思います。
残念ながら灰皿周辺の歩道にタバコの吸殻も多く散見されたため、そのような環境にストレスを感じる方は合わないような気がします。

そういった環境を考慮してなのか、エントランスはゲートを設けてプライバシー性を確保しています。
完成イメージを見る限りはエントランスのゲートもとても重厚感がありますし、高級感があります。
一般的にタワーマンションは公開空地を設ける代わりに容積率を緩和し、より戸数が多く背の高いマンションとすることができるため、ゲートでプライバシーを確保したタワーマンションというのは貴重です。
タワーマンションの利便性や快適性を享受しながら住人しか入れないプライベートな敷地の確保を両立できている希少なタワマンです。

周辺中古
・シティタワー目黒　2017年竣工　不動前駅4分　坪単価580万前後
・パークタワーグランスカイ　2010年竣工　五反田駅6分　坪単価550万前後
・プラウドタワー東五反田　2008年竣工　五反田4分　坪単価530万前後

周辺新築
プラウドタワー目黒MARC　2023年竣工　目黒駅9分　坪単価670万前後

周辺のマンションの価格を踏まえると坪670万～690万だと妥当な金額に見えます。

距離も近いプラウドタワー目黒MARCと比較される方も多いと思いますが、目黒駅を日常的に使いたい・緑豊かな公開空地に魅力を感じるなら目黒MARCですが、駅距離をより重視するのであれば本マンションがおすすめしやすくなります。
あとは線路沿いであることの騒音リスクと川沿いならでは水害リスクの比較でどちらが許容できるかというのも比較に置いては大きな材料になるかと思います。

近くでTOCビルの建替え等の開発が進んでいることもポジティブな材料です。元々便利なエリアですが、更に利便性が向上することは魅力です。

懸念点としては一部重複しますが、目黒川沿いであることの水害リスク、小学校までの距離、目の前の喫煙所です。
どれも個人の感じ方によってその評価が変わる項目になるかと思いますので、気になる方は現地での確認をおすすめします。

現地周辺動画
https://youtu.be/-HN7nWnok9k

五反田駅から現地まで動画
https://youtu.be/ClZ5NhXim68

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[4: 匿名さん]

パークタワー東中野グランドエア
少し遠回りになりますが、駅からデッキ経由でマンションまで行き来できるため、車を気にしなくて良いのは嬉しいポイントです。（デッキ経由しない最短ルートもあります）
隣接するユニゾンモールにはスーパー、100均、カフェ、クリーニング、ジムなど日常使いしたいテナントがバランス良く入っているため、日々の生活は便利そうです。
小学校までの距離があるので、小学生のお子様がいらっしゃるご家庭は現地まで歩いてみることをおすすめします。

周辺中古
シティハウス東中野駅前　2011年竣工　東中野駅1分　坪435万前後
クラッシィタワー東中野　2015年竣工　東中野駅1分　坪485万前後
ライオンズ東中野　2010年竣工　東中野駅1分　坪410万前後
パークタワー東中野　2007年竣工　東中野駅3分　坪375万前後

周辺中古の価格を踏まえると坪540～560万程度であれば大きな違和感はありません。
坪500万後半になってしまうとクラッシィタワー東中野との価格差が大きくなりますので、販売はスローペースになりそうです。

現時点で坪550万となれば、地元の方・広域検討の方いずれも少々手を出しづらい価格となる印象です。
お隣の中野駅は駅周辺再開発で今後大きく生まれ変わり、周辺相場の上昇が期待できますので、その伸びしろをどこまで期待するかで評価が分かれるマンションだと思います。

・東中野駅から現地動画
https://youtu.be/qM7se8GeJwk

・現地周辺動画
https://youtu.be/3VVfEd3xwnA

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[5: 2LDK]

ザ・パークハウス大森タワー

周辺中古
ウェリスシティ大森タワー　竣工2008年　大森駅徒歩4分　坪360万前後
ザ山王タワー　竣工2014年　大森駅徒歩2分　坪430万前後
パークホームズ山王二丁目ザレジデンス　竣工2017年　大森駅徒歩3分　坪475万前後
シティタワー品川パークフロント　竣工2018年　大森駅徒歩10分　坪400万前後

周辺新築
ピアース大井仙台坂　竣工2024年　大井町駅徒歩4分　坪540～560万前後（と勝手に予想）
ザ・パークハウス戸越公園タワー　竣工2024年　戸越公園駅徒歩1分　坪520万前後

周辺中古の価格をベースに考えると坪540～550万程度になりそうな印象ですが、本マンションは低層階の囲まれ感が強く価格を盛りづらいことから平均の価格は多少下振れしそうな気がします。
近隣の新築を見ても、ザ・パークハウス戸越公園タワーが坪520万、ピアース大井仙台坂が坪540～560万（私の勝手な予想）ということで、その間で収めてきそうな気もします。新築・中古の状況を踏まえて坪520～540万前後と勝手に予想します。
ウェリスシティ大森タワーが築15年でも坪360万程度で動いていることは安心材料に感じました。仮に本マンションが坪530万とすると、15年後の残債は坪320万程度になっています。今の相場を前提にした時に15年後に残債割れする確率は低そうです。

戸越公園が坪520万、大森が坪530万、大井町が坪550万とすると価格は近しいものになりそうなので、比較検討される方は多そうですが、私なら以下のように考えます。

子育て環境優先　→　ザ・パークハウス戸越公園タワー
子育て環境と利便性のバランス・資産価値重視　→　ピアース大井仙台坂
飲食（外食・スーパー）充実　→　ザ・パークハウス大森タワー

気になった方は記事にて詳細をまとめていますので、是非ご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/57267/

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[6: 2LDK]

プラウドシティ小竹向原

周辺中古
ブランズ小竹向原　竣工2009年　小竹向原駅徒歩10分　坪230万前後
クレヴィア小竹向原　竣工2016年　小竹向原駅徒歩2分　坪340万前後

周辺新築
プラウド小竹向原　竣工2023年　小竹向原駅徒歩12分　坪325万前後
ブリリアタワー池袋west　竣工2024年　池袋駅徒歩5分　坪520万前後

同じ小竹向原エリアかつプラウドブランドで現在販売中の「プラウド小竹向原」の販売価格がベンチマークになりそうです。

徒歩分数補正だけだと坪360万程度かなという感じですが、大規模かつエリアNO1マンションになるポテンシャルを秘めている点を考慮すると＋10%の坪400万程度が一つの目安になりそうです。
外観デザインだけでなく、キッチン・洗面台に御影石使用など設備仕様にも気合を感じますので、その分の上積みを考慮し、坪400～420万と予想します。坪400万を切ることがあれば人気が集中しそうです。


気になった方は記事にて詳細をまとめていますので、是非ご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/

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[7: 2LDK]

プラウド向ヶ丘遊園

周辺中古
パークホームズ向ヶ丘遊園ステーションアリーナ　2005年竣工　向ヶ丘遊園駅徒歩3分　坪220万前後
イニシア向ヶ丘遊園　2008年竣工　向ヶ丘遊園駅徒歩5分　坪240万前後
アトラスタワー向ヶ丘遊園　2008年竣工　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪260万前後
プレシス向ヶ丘遊園　2019年竣工　向ヶ丘遊園駅徒歩5分　坪290万前後

周辺新築
パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー　2022年竣工　登戸駅徒歩2分　坪345万前後

周辺中古の相場を踏まえると坪330万程度になりそうですが、商業一体開発の付加価値とデベロッパーが野村不動産であることを考慮し坪340～360万程度と予想します。
隣駅登戸の新築価格である坪345万を超えてくると販売スピードは鈍くなりそうな気もしますが、比較的強気な価格設定の野村不動産なので上振れる可能性も十分にありそうです。

登戸から向ヶ丘遊園にかけては今後再開発も積極的に進んでいくので、伸びしろがある点はポジティブ材料かと思います。

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[9: 2LDK]

クラッシィタワー新宿御苑

周辺中古
ローレルコート新宿タワー　2002年竣工　新宿御苑前駅8分　坪380万前後
富久クロスコンフォートタワー　2015年竣工　新宿御苑前駅5分　坪580万前後

周辺新築
ザ・パークハウス御苑内藤町　2021年竣工　国立競技場駅徒歩7分　坪660万前後
ブリリア四谷三丁目　2023年竣工　四谷三丁目駅徒歩2分　坪530万前後
パークコート神宮北参道ザタワー　2024年竣工　北参道駅徒歩1分　坪870万前後

条件面が近い富久クロスの中古価格から考えると坪700万程度になりそうですが、「パークコート神宮北参道ザタワー」や「シティタワー新宿」など新宿周辺のエリアで坪800万を超える新築も出てきており、そこに引っ張られて価格が上ブレる可能性もありそうです。

特に本マンションは低層階は周囲の建物に囲まれ眺望が楽しめない一方で、高層階は新宿御苑をはじめ眺望をかなり楽しめます。眺望にどれだけ価格差を付けてくるかが悩ましく、低層階と高層階の価格差が大きくなりそうな点も価格予想を難しくさせるポイントです。

坪700万を切れば人気が出そうですが、坪730～750万程度あたりに落ち着きそうな気もします。

スーパーまで少し距離があるのがネガでしたが、すぐ近くにまいばすけっとがオープン予定なのはプラス材料です。新宿御苑の年パスを買って、庭のように使い倒したい立地です。

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[11: 2LDK]

プラウドタワー平井

周辺中古
ビューネタワー平井　竣工2000年　平井駅徒歩1分　坪220万前後
シティテラス平井　竣工2016年　平井駅徒歩8分　坪270万前後
サンクレイドル平井　竣工2020年　平井駅徒歩4分　坪265万前後

周辺新築
プラウドタワー亀戸クロス　竣工2022年　亀戸駅徒歩2分　坪400万前後
シティテラス新小岩　竣工2023年　新小岩駅徒歩3分　坪350万前後

両隣の駅である亀戸と新小岩で販売中の新築マンションの価格がベンチマークになりそうです。
平井より都心の亀戸駅NO1マンションかつ内廊下・商業一体・ゆかいふる採用のプラウドタワー亀戸クロスを超えることはない（と信じたい）と思いますし、外廊下・板状マンション・線路沿いのシティテラス新小岩を下回ることもないかと思いますので、坪350～400万の間くらいになりそうです。

周辺中古の価格から逆算すると坪350万くらいなのですが、さすがにそこまで安くは出てこないだろうということで、坪370～390万と予想します。坪400万を超えてくることがないことを祈るばかりです。
総武快速を使いたい・ランニングコストも抑えたい・タワマンに拘りはなく共用施設もシンプルでいいという方は「シティテラス新小岩」の方があってきそうです。
「シティハウス平井」と駅を挟んで逆側にはなりますが、条件の近い「シティテラス平井」（名前が似ていてややこしい）が築6年ながら坪270万程度で動いていることを考えると「シティハウス平井」（新築販売中の方）は価格面でも選びやすいですね。


気になった方は記事にて詳細をまとめていますので、是非ご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/63388/

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[12: 2LDK]

グランドシティタワー池袋

周辺中古
エアライズタワー　竣工2007年　東池袋駅直結　坪520万前後
アウルタワー　竣工2011年　東池袋駅直結　坪530万前後
ブリリアタワー池袋　竣工2015年　東池袋駅直結　坪650万前後
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ　竣工2022年　東池袋駅直結　坪640万前後

東池袋駅直結のタワマンです。先発するのはより駅に近い本マンションで住友不動産が売主（三井住友信託銀行もいます）となります。
南側に後発のタワマンが控えており、そちらは野村不動産が売主となります。2つのタワマンはデッキで接続されるため、2つの駅直結タワマンが今後増えることになります。

東池袋駅には4つの駅直結マンションがありますが、豊島区役所直結のブリリアタワー池袋をはじめ、急激に価格上昇が進んでいます。
住友不動産はシティタワー新宿でも強気の価格設定をしており、本マンションも弱気な価格設定をすることはあまり考えられません。
周辺中古の価格から考えると坪750万でも違和感は無いですが、シティタワー新宿同様の強気の価格設定となれば坪800万近くなる可能性もあるかもしれません。
1期1次を逃すと値上げとなるだけではなく、入居時期を遅らせる可能性も高いので、早期引き渡しを希望する方は1期1次に乗り遅れないように準備されることをおすすめします。

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[13: 2LDK]

ピアース練馬レジデンス

周辺中古
ディアマークスキャピタルタワー　竣工2001年　練馬駅徒歩2分　坪300万前後
プラウドタワー練馬　竣工2009年　練馬駅徒歩7分　坪340万前後
パークホームズ練馬マスターズコート　竣工2011年　練馬駅徒歩10分　坪290万前後
クレヴィア練馬　竣工2012年　練馬駅徒歩6分　坪270万前後
アトラス練馬レジデンス　竣工2021年　練馬駅徒歩6分　坪390万前後

周辺新築
プラウド小竹向原　竣工2023年　小竹向原駅徒歩12分　坪325万前後
ブリリアタワー池袋west　竣工2024年　池袋駅徒歩5分　坪520万前後

練馬区役所裏、練馬図書館の北側に位置するマンションです。
南北に長い土地形状のため、南向き住戸の数は少ないですが、南方向は練馬図書館と豊玉小学校が続くため眺望が抜けてきます。

練馬区役所とディアマークスキャピタルタワー間で繋がっているデッキを使えば、信号の数も一つで済みますし、練馬駅へのアクセスも悪くありません。（デッキを使わない場合は信号の都合で少し回り道が必要）
近所にはオオゼキや業務スーパーがありますし、駅には西友もあるため、スーパーのラインナップは充実しています。
飲食店も駅周辺は充実していますので、便利な環境です。

駅前はわちゃわちゃ感がありますが、マンション周辺は公園や図書館があり、比較的落ちついた環境なのも評価されやすいポイントです。

周辺中古の価格を踏まえると坪420～440万あたりを期待したしたいところです。
デベロッパーであるモリモトは城南エリアでは比較的強気な価格設定が目立ちますが、それ以外のエリアでは少し弱気価格設定となるケースもあるので、価格に注目したいです。

この価格であればプラウドシティ小竹向原と価格帯が被ってくると予想されますので、比較検討されることをおすすめします。

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[14: 2LDK]

ザ・グランクロス多摩センター

周辺中古
ブリリア多摩センター　竣工2008年　京王多摩センター駅徒歩11分　坪200万前後
ザ・パークハウス多摩センター　竣工2015年　京王多摩センター駅徒歩4分　坪240万前後
ジオ多摩センター　竣工2017年　京王多摩センター駅徒歩12分　坪210万前後

周辺新築
ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス　竣工2022年　聖蹟桜ヶ丘駅徒歩5分　坪270万前後
調布ワンダーランドプロジェクト　竣工2023年　西調布駅徒歩10分　坪265万前後
プラウドシティ豊田多摩平の森　竣工2023年～2024年　豊田駅徒歩9～11分　坪250万前後

平均価格は坪255万です。周辺の中古マンションの価格を見ても坪255万というのは違和感ありません。

多摩センターにお住まいの方は永住思考の方が多いのか、分譲マンションの数に対して中古の売出しが少ない印象です。築10年以内、徒歩10分以内のマンションの売出しがほとんどないため、多摩センター駅徒歩10分圏内のマンションに住みたい！と思っても選択肢が限定されます。

新築マンションという軸だと「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」と比較検討する人は多いと思います。上でも触れた通りスペック面ではブリリアタワーに軍配が上がりますので、単純にマンションとしてのコスパだけを見るのであれば「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」をおすすめします。
ですが、「多摩センター」という街は超広域でペデストリアンデッキが繋がっていたり、ハザードリスクが低かったりと街としての魅力が大きく、「聖蹟桜ヶ丘」にない魅力を持っていますので、「多摩センター」と「聖蹟桜ヶ丘」どちらの街に住みたいかが比較検討においては大きなファクターとなりそうです。

詳しくは記事化しておりますので以下をご確認ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/67808/

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[15: 2LDK]

ザ・パークハウス大倉山

周辺中古
東急ドエル・アルス大倉山東　竣工1995年　大倉山駅徒歩6分　坪200万前後
パークホームズ大倉山　竣工2012年　大倉山駅徒歩6分　坪300万前後

周辺新築
プラウド元住吉ガーデンズ　竣工2023年　元住吉駅徒歩8分　坪380万前後
ドレッセタワー新綱島　竣工2023年　新綱島駅徒歩1分（直結）　坪400万前後
デュオヒルズ妙蓮寺　竣工2023年　妙蓮寺駅徒歩8分　坪340万前後

平均価格は坪360万です。すぐ隣にあるパークホームズ大倉山の価格や周辺の新築価格と比較すると割高感はありません。三菱地所レジデンスらしく現実的な価格設定という印象です。

パークホームズ大倉山の方が規模感がありますが、10年の築年数差がありますし、本マンションは邸宅感を全面に推していてコンセプトも異なりますのでターゲットは分かれそうです。
IAO竹田設計が監修したデザインは非常に秀逸ですので、一見の価値があります。


詳しくは記事化しておりますので以下をご確認ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/66470/

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[16: 2LDK]

ザ・タワー十条

周辺中古
加賀レジデンス　竣工2008年　十条駅徒歩8分　坪310万前後
プラウドシティ加賀学園通り　竣工2016年　十条駅徒歩6分　坪350万前後
プラウドシティ赤羽　竣工2011年　赤羽駅徒歩4分　坪400万前後
プラウドシティ池袋本町　竣工2011年　板橋駅徒歩2分　坪400万前後

周辺新築
シティテラス赤羽　竣工2023年　赤羽駅徒歩8分　坪420万前後
ブリリアタワー池袋West　竣工2024年　池袋駅徒歩10分　坪530万前後

平均価格は坪480万です。十条駅周辺の中古の価格を見ると坪480万は少々強気な価格に見えます（そのため価格発表当初は高いという声が多数派という印象でした）が赤羽駅・板橋駅のプラウドシティも坪400近い価格で売買されている上に直近の売出し価格は坪450万を超えてくるもの出てきており、相対的に割高感は薄れています。

さらに今後周辺では板橋駅直結のタワマン（野村不動産）、「シティタワーズ板橋大山ノース/サウスタワー」（住友不動産）、グランドシティタワー池袋（住友不動産＆野村不動産）とどう考えても高単価になりそうなプロジェクトが控えています。
それらの価格が出た頃に振り返ると本マンションを早めに買ってよかった！となる可能性は高そうです。

詳しくは記事化しておりますので以下をご確認ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/66318/

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[17: 2LDK]

パークタワー西新宿

周辺中古
シティタワー新宿新都心　竣工2005年　西新宿五丁目駅徒歩5分　坪450万前後
パークタワー渋谷本町　竣工2013年　西新宿五丁目駅徒歩6分　坪440万前後
ザ・パークハウス西新宿タワー60　竣工2017年　西新宿五丁目駅徒歩7分　坪530万前後

周辺新築
シティタワー池袋　竣工2023年　駅徒歩8分　坪750万前後

本マンションの隣に建つ「ザ・パークハウス西新宿タワー60」がベンチマークになりそうです。
そこから築年数補正すると坪600万くらいを期待したいところですが、先行して一部住戸の価格が発表された住友不動産の西新宿五丁目北地区は坪800万超えの住戸もあったりと住友不動産らしい衝撃価格でした。
ここに引っ張られることになると本マンションも強気の価格設定となりそうなのは心配材料です…

は言ってもお祭り好きの三井不動産ですので、条件の悪い住戸でお祭り価格を設定してくれるのでは？との期待もあります。
北・東向きは眺望面の条件が南・西向きに比べると良くないのでそこが価格反映されることを期待しています。特に北向きは思ったより眺望が悪くないのに価格が抑えめになる可能性があると予想しており、そうなれば狙い目感が高まりそうです。

「ザ・パークハウス西新宿タワー60」は5,000円/㎡程度で賃貸に出ており、表面利回り4％で価格を逆算すると坪500万になります。坪600万で表面利回り4％を確保するためには6,000円/㎡程度の賃料が必要になります。ちなみに近くのラトゥール新宿は7,000円/㎡程度の賃料となっています。

公式HPも気合が入っており、モデルルームの予約ができない展開になることを売主も予想しているのでは？と勘ぐってしまいます。
2023年1月10日までにエントリーした方は3倍の倍率優遇が付きますので、お早めのエントリーをおすすめします。

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[18: 2LDK]

バウス新中野

周辺中古
クレヴィア新中野　2014年竣工　新中野駅徒歩6分　坪410万
ルジェンテ新中野ステーショワン　2019年竣工　新中野駅徒歩1分　坪520万
ブランズ中野富士見町パークナード　2020年竣工　中野富士見町駅徒歩4分　坪385万

周辺新築
ピアース方南町レジデンス　2024年竣工　方南町駅徒歩8分　坪450万前後
パークタワー東中野グランドエア　2024年竣工　東中野駅徒歩1分　坪550万前後

新中野駅と中野富士見町駅の間に位置する立地です。
ALL2LDKのためシングルDINKS向きのマンションとなります。

周辺の中古価格を考慮すると坪440万～460万程度であれば妥当性があります。
これくらいの価格で来てくれるなら周辺の新築マンションと比べても買いやすい価格になりそうです。


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[19: 2LDK]

グランドシティタワー月島

周辺中古
CAPITAL GATE PLACE　2015年竣工　月島徒歩1分（直結）　坪630万
MID TOWER GRAND　2020年竣工　月島駅徒歩2分　坪590万

周辺新築
パークタワー勝どき　2024年竣工　勝どき駅徒歩1分（直結）　坪500万前後

月島駅と勝どき駅の間にできるタワマン計画です。
同じく月島三丁目の南地区には三井不動産のタワマン計画も控えていますので南向きの眺望は影響がありそうです。

2027年1月入居予定ですが、2023年7月から販売開始ということでパークタワー勝どきを思い出させるような早期販売開始となります。
住友不動産売主のタワマンだと最近ではシティタワー新宿が強気の価格設定（高層階の好条件住戸はあるものの坪750万～800万）で驚きました。
2023年7月の相場にも左右されますが、今の相場前提でも本マンションは坪700万を超えてきそうです。

今回は住友不動産1社の販売ではなく、東京建物・大和ハウス・首都圏不燃建築公社のJVとなっていますので、それが価格や引き渡しのスケジュールにどう影響してくるかは要注目です。
周辺には多くの新築マンションの供給が予定されているエリアですので、そこが弱気材料になることに少しだけ期待したいと思っていますが、販売期が進めば値上げの可能性も大きく、「すみふは1期1次に買え」は最近の鉄板になっていますので、ご興味ある方は1期1次を逃さないようにされることをおすすめします。

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[20: 2LDK]

ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス

周辺中古
東京メガシティ　2004年竣工　北赤羽駅徒歩9分　坪230万
ザ・パークハウス北赤羽　2016年竣工　北赤羽徒歩5分　坪270万

周辺新築
シティテラス赤羽　竣工2023年　赤羽駅徒歩8分　坪420万前後

同じ北赤羽で供給された駅前のヴェレーナグラン北赤羽マークス・フロントが坪290万程度でした。
環八沿い、線路近くという環境面でのネガがありながらも作り込まれたデザインと希少な床下収納付き住戸の供給等もありスムーズに完売しました。
現在ヴェレーナグラン北赤羽の中古が坪340万程度で売りに出ています。

本マンションは前作と新河岸川を挟んで反対側になります。環八沿いという前作の懸念は無いものの今作は荒川が目の前です。

「グラン」ブランドということで今作も前作に負けない拘りを感じます。
デザインだけでなく、メゾネットタイプやロフト付き住戸、サウナ付きの付き住戸があったりと他の新築には無い差別化を図っていますので、そのコンセプトがハマる方は是非チェックいただきたいです。

周辺中古の価格を考慮すると価格は坪320～340万程度であれば違和感はありません。
前作の価格を見ると価格上昇を感じてしまいますが、そもそもの相場が上昇していることと、前作のネガであった線路沿い・環八沿いが無いことを織り込んだ価格になることを予想します。

所有欲を満たしてくれそうな素敵なマンションですね。個人的にはこういったコンセプトのマンションは好きです。

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[21: 2LDK]

プレミスト大倉山

周辺中古
東急ドエル・アルス大倉山東　竣工1995年　大倉山駅徒歩6分　坪200万前後
パークホームズ大倉山　竣工2012年　大倉山駅徒歩6分　坪300万前後

周辺新築
ザ・パークハウス大倉山　竣工2023年　大倉山駅徒歩6分　坪360万前後

大倉山駅徒歩9分、菊名駅徒歩11分と2駅利用が可能な立地ですが、大倉山駅に行くには歩道橋を利用する手間が発生することは要注意です。
少々詰め込み感はあるものの、規模感のあるマンションになるため完成すると周囲でも目立つ存在になりそうです。

すぐ近くで新築販売中のザ・パークハウス大倉山の価格がベンチマークになります。
ザ・パークハウスは内廊下であったりと小規模ながらコストをかけており、スケールメリットが効く上に外廊下採用の本マンションがザ・パークハウスを超えることはなさそうです。
価格としては坪330～350万と予想します。最安価格帯だと3LDKがギリギリ7,000万を切ってきそうでしょうか。
ザ・パークハウスと違ってファミリー感が強いマンションになるため、ターゲットが被ることはなさそうです。

敷地内に複数棟を詰め込んでいるため、マンション内でも条件の良し悪しの差が大きいです。
好条件の住戸から販売開始となる可能性が高いため、1期1次に間に合うよう検討を進めて置かれることをおすすめします。


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[22: 2LDK]

オハナ柏パークフロント

周辺中古
シャリエ柏たなかステーションヴィラ　竣工2017年　柏たなか駅徒歩3分　坪170万前後
デュオヒルズ・ザ・グラン　竣工2018年　柏たなか徒歩3分　坪180万前後

周辺新築
パークホームズ柏たなか　竣工2024年　柏たなか駅徒歩1分　坪180万前後

柏たなか駅徒歩1分の駅前立地です。
駅徒歩1分ということで駅目の前の利便性がありながら、南側はセナリオハウスパーク柏たなかという大型公園に隣接しており、半永久的に眺望や採光が確保できる点は魅力です。
買い物施設充実とは言えないですが、駅前にスーパー・ドラッグストアなど生活に最低限必要な施設は揃っていますし、隣駅の柏の葉キャンパスに行けば、ららぽーとを始め大型商業施設もありバランスが取れています。
駐車場は平置きとしており駐車場代を安くできるだけでなく、管理費・修繕積立金を抑えることができそうなのも魅力です。

目の前で先行して販売を開始した（今は販売休止中ですが）「パークホームズ柏たなか」が坪180万ということを踏まえると坪200万くらいかなと思いましたが、周辺中古価格や3LDK65㎡スタートと面積を削ってそうな点と条件の良い南向き住戸が多めな点を考慮し、坪220万と予想します。
外観デザインも設備仕様も価格に対して高パフォーマンスな印象があります。「予算5,000万以下の新築3LDK×車所有」を考えている方にとっては今年の有力候補となるのではないでしょうか？


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[23: 2LDK]

レジデンシャル王子神谷

個人的に王子神谷は都心アクセスの良さに対して価格のお手頃感があり、注目しているエリアです。東京駅・池袋駅・新宿駅いずれも30分以内でアクセスできる便利なポジションにあります。
王子神谷駅から徒歩7分ですが、大通りから中に入った静かな環境です。改築されて新校舎になったばかりの王子第一小学校まで徒歩3分、リニューアルされて新しくなったサミットストアにも徒歩2分と日常生活は便利そうです。
総戸数は82戸と規模感のあるマンションではないですが、外観デザインも気合が入っており完成すると目立つ存在になりそうですね。設備仕様面でもディスポーザーがあったり、スロップシンクがあったりとコストカットされがち設備が確保されています。間取りについても廊下側の柱がアウトフレームにできていたりと好印象です。
川沿いのため、ハザードは色付きのエリアとなる点は注意が必要ですが、以前記事にしたプレミスト王子神谷は坪300万程度でサクッと完売、プラウド王子神谷も順調に販売が進んでいます。価格がいくらで出てくるか気になるところではありますが、7,000万円代で3LDKを探している方は要チェックかと思います。特に子育てファミリーに刺さりやすい立地です。
中古も含めて探されている方は「ザ・ガーデンズ東京王子」も合わせてチェックされることをおすすめします。

＜周辺中古＞
ブリリア王子神谷　2014年築　王子神谷駅徒歩4分　坪310万前後
パークホームズ王子　2016年築　王子神谷駅徒歩5分　坪320万前後
ザ・ガーデンズ東京王子　2018年築　王子神谷駅徒歩5分　坪360万前後

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[24: 2LDK]

ディアナコート永福町

ファサードがカッコいいです。モリモトらしく外観デザインはかなり拘ってます。擁壁は御影石を使っているようです。
もちろんデザインだけでなく、永福町で希少な新築マンション。しかも4面接道かつほぼ真四角な敷地と恵まれた環境です。その環境も影響してか綺麗な間取りが多いです。モリモトのマンションは専有面積を削りがちですが、3LDKが70㎡を確保できていたりといい意味でモリモトらしさがありません。
モリモトの最上級ブランドである「ディアナコート」採用マンションのため、廊下タイル張り・ディスポーザー有りなど専有部の設備仕様も充実しています。住んでからの満足度は高そうです。
周辺は落ち着いた住環境なのもいいですね。利便性重視の人にはハマりづらいですが、駅周りで最低限必要な買い物は完結しますし、駅まで徒歩5分なので電車で下北沢あたりまで出れば買い物や外食は色々楽しめそうです。
借地権であることは注意ですが、最近多い定期借地権ではなく、更新が可能であることは買いやすいポイントになるかと思います。地代がかかるというデメリットはありますが、土地分の税金が不要というメリットもあります。借地権であることを理由に価格がお安く出てくることに期待です。

＜周辺中古＞
グランドメゾン永福町　竣工2000年　永福町駅徒歩8分　坪310万前後
ザ・パークハウス浜田山　竣工2014年　西永福駅徒歩6分　坪400万前後
パークシティ浜田山　竣工2009年　浜田山駅徒歩6分　坪470万前後
ザ・パークハウス浜田山　竣工2017年　浜田山駅徒歩7分　坪500万前後

詳しくは別途記事化をしていますので、合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/79891/

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永福町駅から現地
https://youtu.be/reCZWbcXt3I

現地周辺
https://youtu.be/gDRJQ22-wBY

[25: 2LDK]

セントラルエアシティ

矢向駅徒歩8分ということで、立地だけ見れば決して目立つエリアではありませんが、周辺環境がツボにハマりました。
売主は三井不動産・野村不動産・日鉄興和・総合地所の4社JVです。施工は長谷工ですが、売主：総合地所×施工：長谷工は価格に対するパフォーマンスが高いケースが多いため個人的に気になる組み合わせです。
総戸数は214戸ですが、後発に260戸の2棟目が控えており（確定はしていない）、後発棟も完成すれば全474戸と規模感のあるプロジェクトとなります。
気になる周辺環境ですが、公園・スーパー銭湯（志楽の湯）・スーパー（ライフ）に隣接しています。特にスーパー銭湯に隣接が個人的にハマっていまして、共用施設のように使える点はとてもポイントが高いです。さらに小学校も徒歩4分と近いです。買い物利便性が高いエリアとは言えないですが、川崎駅まで行けば何でも揃います。
南武線沿線ということで、1本で都心までは出れないですが、川崎駅・武蔵小杉駅経由で都内の主要駅どこにでるのも比較的便利です。品川・東京・渋谷・新宿は40分以内でアクセス可能ですので、職場までドアドア1hもギリギリ許容範囲です。
周辺の新築マンション相場ですが、武蔵小杉は坪400万を超え、川崎も坪350万を超えてきており、都内と遜色ない水準まで価格が上昇しています。坪300万を切ってくれば価格面での魅力も高まってきますがどうなるか、今後が楽しみです。

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[26: 2LDK]

パークホームズ初台一丁目

初台駅徒歩2分、初台商盛会ショッピングロード沿いに位置するため、周辺に飲食店が充実しています。特に外食派の方にとっては魅力ある環境かと思います。
駅前のオペラシティ隣に大規模な再開発計画が進んでいます（西新宿三丁目西地区第一種大開発事業）。さらに新宿駅西口も大規模な再開発が進んでおり、これらの伸びしろを享受できそうなポジションにある点もポジティブな要素です。現時点でも住んで便利なエリアですが、将来的にさらに便利になるのは嬉しいですね。
同じく初台駅から徒歩2分の「パークホームズ初台ザレジデンス」はサクッと完売しました。戸数も少なく立地もいいので強気な値付けにならないかが（とても）心配ですが、価格も含め本マンションの売れ行きには注目です。

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[27: 2LDK]

パークシティ高田馬場

高田馬場というエリアは都心距離やアクセスの良さに対する価格のバランスが良く、狙い目感があります。山手線と東西線と西武新宿線が使えますので都内であればどこに出るにも便利です。
周辺には学校も多く、街は賑わいがあります。学生街ということでラーメン屋など庶民的なグルメが豊富な点が個人的には刺さりました。その一方でマンション周辺は駅周りと比較すると適度な落ち着きがあります。災害リスクが低い点も安心材料ですね。
「パークシティ」ブランドということで、大きな敷地を生かした魅力ある企画になることに期待です。「パークシティ」「プラウドシティ」など各社～シティブランドを出していますが、魅力あるマンションが多く、本マンションも仕上がりが楽しみです。山手線徒歩圏内×パークシティブランドのマンションは希少性があります。
間取りのバリエーションの豊富で価格設定が気になるところですね！注目です！

＜周辺中古＞
スカイフォレストレジデンス　竣工2014年　高田馬場駅徒歩7分　坪580万前後
プラウド高田馬場　竣工2021年　高田馬場駅徒歩4分　坪500万前後

＜周辺新築＞
クレヴィア新宿中落合　竣工2023年　下落合駅徒歩6分　坪400万前後
パークタワー東中野グランドエア　竣工2024年　東中野駅徒歩1分　坪550万前後

詳しくは別途記事化していますので、合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/75202/

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[28: 2LDK]

プラウド京急蒲田

JR蒲田駅～京急蒲田駅間のわちゃわちゃ感は少し苦手、でも日々の利便性も譲れないという方にとってはバランスの良い立地かと思います。
本マンションは京急蒲田駅の東側に位置するのですが、土地勘の無い方からするとここが蒲田駅？と驚いてしまうくらいの雰囲気です。飲食店も少ないですし、人通りも多くありません。現地周辺は目の前に公園があったりして落ち着いた環境です。
一方で、京急蒲田駅を挟んでJR蒲田駅方面に行けば、飲食店も豊富で賑わいもあります。マンション周辺は最低限のスーパーがあるくらいで少々不便ですが、少し歩けば飲食店は充実しており使い分けができる点は魅力です。
都心までのアクセスも便利ですし、羽田へのアクセスは抜群です。この数年間飛行機での移動が極端に抑制されていたので、羽田へのアクセスの良さがあまり評価されていなかったように感じていますが、これからは飛行機の利用頻度も増えると予想されますので、羽田へのアクセスに対する評価がより高まりそうです。

＜周辺中古＞
プラウドシティ蒲田　2015年築　京急蒲田駅徒歩1分　坪450前後
パークタワー東京フロント　2004年築　京急蒲田駅徒歩2分　坪320前後

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京急蒲田駅から現地
https://youtu.be/ObeuuozhcNs

現地周辺
https://youtu.be/vtX6mIGTK5g

[29: 2LDK]

グランドメゾン国立富士見通り

一橋大学のすぐ近く、富士見通り沿いに位置します。国立駅から徒歩10分です。
総戸数が18戸と規模は小さいですが、グランドメゾンらしく、細部に拘った仕上がりになることに期待です。
グランドメゾンの小規模マンションと言えば「グランドメゾン新宿戸山」が最近だと価格と立地のバランスが良かった印象です。スケールメリットが出しづらい小規模でも魅力あるマンションに仕上げてくる積水ハウスの企画力はさすがです。本マンションも楽しみです。
中央線沿線は根強いファンが多く、地元需要であっという間に売れてしまいそうな気がします。広域派の方は早めの動き出しをおすすめします。

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[31: 2LDK]

リビオ森下リバーテラス

森下駅と清澄白河駅の間に位置し、2駅3路線が使える便利な立地です。隅田川沿いになるため、一部住戸では隅田川ビューを楽しめそうなのはストロングポイントです。
清澄白河のおしゃれカフェ開拓をするも良し、清澄庭園でのんびりするも良し、ちょっと足を伸ばして人形町あたりの飲食店開拓をするも良し、休日の過ごし方を色々楽しめそうな立地ですね。個人的にかなり気になります。
清澄白川駅徒歩圏内の新築マンションは最近出てないと思うので待望の新築マンションになりそうです。外観デザインは南條設計室が監修しているようで、デザインにも期待できますね。
戸数も少ないので争奪戦の予感です！

＜周辺中古＞
パークハウス清澄白河タワー　竣工2010年　清澄白河駅徒歩6分　坪400万前後
ザ・パークハウス清澄白河現代美術館前　竣工2013年　清澄白河駅徒歩8分　坪380万前後
シティハウス森下ステーションコート　竣工2016年　森下駅徒歩4分　坪360万前後
ル・サンク東京森下　竣工2017年　森下駅徒歩3分　坪355万前後

＜周辺新築＞
MJR深川住吉　竣工2024年　東陽町駅徒歩15分　坪300万前後
プラウドタワー平井　竣工2024年　平井駅徒歩1分　坪420万前後

詳しくは別途記事化していますので合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/79605/

現地から森下駅
https://youtu.be/wjGBvvVUaBA

清澄白河駅から現地
https://youtu.be/NjhpIF-e7KA

現地周辺
https://youtu.be/WCcwrEFo_7k

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[32: 2LDK]

リビオシティ船橋北習志野

表記上は北習志野駅から徒歩2分ですが、現地を歩いてみると2分もかからず到着します。信号もなく便利な駅近立地です。
周辺環境としては全体的に街に歴史が感じられるもののマンション周辺にはスーパー、飲食店、パン屋など日常使いしたい施設がバランスよく揃っています。小学校や公園が近い点も子育て世帯的にはプラス評価です。
東葉高速線は運賃が高いことがネックですが、裏を返せばきちんと交通費が出る会社に勤める方が集まってきそうな気もするので、「似たような環境の家庭」が集まることの安心感や居心地の良さもありそうです。また日本橋まで直通45分で到着します。職場までドアドア1時間であれば許容範囲の方も多いのではないでしょうか。
周辺中古もさほど高価格で動いておらず、4,000万円台の3LDKも出てきそうな気がします。予算4,000万前後で大手町・日本橋周辺に通勤している子育て世帯の方は要チェックなマンションです。

北習志野駅から現地
https://youtu.be/xAd1dwrGwQg

現地周辺
https://youtu.be/xsdyJe0fojE

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[33: 2LDK]

パークホームズ東陽町

＜周辺中古＞
シティテラス東陽町　竣工2016年　東陽町駅徒歩5分　坪360万前後
プラウド東陽町サウス　竣工2018年　東陽町駅徒歩4分　坪350万前後
ザ・パークハウス東陽町翠賓閣　竣工2019年　東陽町駅徒歩8分　坪390万前後

＜周辺新築＞
MJR深川住吉　竣工2024年　東陽町駅徒歩15分　坪300万前後
プラウドタワー平井　竣工2024年　平井駅徒歩1分　坪420万前後

「ザ・パークハウス東陽町翠賓閣」は別格として、東陽町駅近×築浅の中古が坪350～360万程度で動いています。
新築だと東陽町駅から徒歩15分の「MJR深川住吉」が坪300万前後、総武線：平井駅目の前のタワマンである「プラウドタワー平井」が坪420万となっています。（「シティテラス南砂」が坪380万くらいという噂も…）

詳しくは別途記事化しています。合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/75284/


現地周辺
https://youtu.be/wb08_k6fIAI

東陽町駅から現地
https://youtu.be/qKic3QEx-7c

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[34: 2LDK]

パークホームズ南船橋

＜周辺中古＞
ワンダーベイシティサザン　竣工2007年　南船橋駅徒歩8分　坪190万前後
パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア　竣工2021年　南船橋駅徒歩3分　坪250万前後

＜周辺新築＞
ミッドスクエアタワー　竣工2024年　海浜幕張駅徒歩11分　坪230万前後

すぐ近くにある「パークホームズ南船橋LaLaステーションプレミア」が坪250万程度で動いている中で後発かつ駅前再開発と一体の新築マンションが坪270万は割安感があります。（直近の成約事例が値上がりしており、前回記事より中古の価格が上がっています）
築16年の「ワンダーベイシティサザン」が坪190万程度で動いている点からも今の相場前提であれば10～15年住んで残債割れとなる可能性が低い点もおすすめしやすいです。（転売で利益を上げるような方には向かないですが、お子様が独り立ちするまでは南船橋に住んで、その後住み替える選択肢などが取りやすい）

とてもバランスが良い新築マンションです。今の市況で坪300万以下の新築マンションは希少性があります。
単に価格が安いだけでなく、駅距離も近い上に駅周辺は三井不動産による再開発も合わせて実施されます。40店舗ほどのテナントの中にはスーパーも入る予定で、日常の買い物が少々不便だったデメリットが解消されます。街の開発とセットという点が住んでからの満足度を高めてくれそうです。
元々ららぽーとやIKEAといった大型商業施設があり集客力のある街ですが、LaLaアリーナができることでさらに人の賑わいが加速します。広域から人が来ること＝多くの人の目に触れることになりますので、遊びに来たことをきっかけに「南船橋に住みたい」と思う人がきっと出てきます。街の魅力向上×集客力UPは本マンションのリセールにおいてもポジティブな要素になると考えます。
この市況ですので買って即転売で利益が出るようなことは期待できないですし推奨しないですが、10～20年住んで終の棲家に住み替えるような選択肢も検討できる立地と価格かと思います。（＊売却はそのタイミングの市況に左右されますので、残債割れなく売却できることをお約束できるものではありません。）

詳しくは別途記事化しておりますので、合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/78485/

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現地から南船橋
https://youtu.be/gkTsz_khL2I

現地周辺
https://youtu.be/ZRokWzrNq34

[35: 2LDK]

アトラス北千住

公式HPを見ての第一印象は「気合入ってるな～」でした。
エントランスホールは約7mの吹き抜けとなっており、開放感があります。各階に宅配ボックスを配置、ホテルライクな内廊下、ディスポーザーも採用されています。
各住戸の開口部をしっかり確保できており、間取りがとても綺麗です。柱も外だしできていますし、ワイドスパンのお陰で行灯部屋のある間取りが見当たりません。効率的かつ満足度も高そうな間取りばかりです。
立地については北千住駅から徒歩5分と駅近で便利です。先日このマンションが気になって現地に行ってみましたが、わちゃわちゃ感はあるもののとても便利そうな駅でした。駅前にはマルイがあって、駅周辺にはこれでもかと飲食店が立ち並んでました。
そんな飲食店が立ち並ぶ中にできるマンションなので、静かで穏やかに暮らしたいという人にはあわないですが、外食大好き！飲み歩き大好き！賑やかな街ウェルカム！といった方にはあってくると思います。
北千住駅は5つの路線が通る駅なので都心アクセスも良好ですし、シングル・DINKSの方には特にハマりやすそうです。
価格が気になるところですが、「千住ザ・タワー」の坪450万がベンチマークになりそうですね。

＜周辺中古＞
ブランズタワー南千住　2010年築　南千住駅徒歩1分　坪400万前後
ブランズ北千住　2020年築　北千住駅徒歩7分　坪380万前後
千住ザ・タワー　2021年築　北千住駅徒歩3分　坪450万前後

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現地から北千住駅
https://youtu.be/XBQtRa9NhL4

現地周辺
https://youtu.be/_0gKBIRe9t0

[36: 2LDK]

グランドメゾン上野毛

上野毛にグランドメゾンが！これは注目です。
まず立地が良いですね。上野毛駅から徒歩6分という距離だけでなく、駅からの動線にオオゼキがあるので買い物も便利ですし、駅東側になるのでハザード面でも二子玉川方面と比べて安心感があります。
南向き住戸が中心になりそうですが、目の前は畑？のため低層階でも眺望や日当たりが期待できそうです。（将来的な開発可能性はありそうですが）
設計にIAO竹田設計が入っています。IAO竹田設計はホテルライクで高級感のあるデザインが得意なので、上野毛にピッタリの高級感あるマンションに仕上がることに期待・期待・期待しています。
内廊下・全戸70㎡超・ZEH-M認証＆低炭素建築物認定など意気込みを感じますね～その分価格も…と思ったりしてしまいますが、ちょっと前に完売した「ピアース上野毛レジデンス」と同じ位の坪400万中盤でお願いしたいところです。

＜周辺中古＞
パークハウス上野毛コートレジデンス　2007年築　上野毛駅徒歩6分　坪360万前後
ピアース二子玉川　2009年築　上野毛駅徒歩7分　坪350万前後
グランスイート瀬田　2012年築　上野毛駅徒歩9分　坪340万前後

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[37: 2LDK]

プラウド光が丘四季の香公園

子育てファミリーには是非チェックいただきたいマンションです。
駅前に大きな商業施設があって、大きな公園もあって、道は綺麗に整備されて、大規模なマンションもあって、計画的に作られた街です。
そんな街のなかでも、本マンションは四季の香公園と小学校に隣接するという希少性のある立地です。公園を向く南向きと小学校を向く東向きが中心となっており、日当たり・眺望が十分に確保される点もポジティブな要素です。
外観デザインにも拘りを感じます。軒天は木調の素材となっており高級感があります。多くの住戸でバルコニーの手摺はクリアガラスが採用されており、特に公園ビューの南向きは部屋からの眺望も楽しめそうです。
ディスポーザー・タッチレス水栓・ミストサウナ・玄関電子錠と専有部の設備仕様も上々ですし、AIR TESという換気システムが採用されています。換気時の外気温と室内温度の差を小さくすることができる上に外からのホコリや花粉などの侵入を抑えるということで住んでからの満足度も高まりそうです。
公式HPを見てもなかなかの気合の入れようで価格がどうなるのか不安ですが、光が丘で駅徒歩10分圏内かつ築浅の中古マンションは数もかなり少ない（現状ほぼない）ので、光が丘で探されている人にとっては待望の新築マンションになりそうですね。出遅れないようにしたいところです。

＜周辺中古＞
プラウド光が丘　2009年築　光が丘駅徒歩9分　坪270万前後
ライオンズ光が丘グランフォート　2015年築　光が丘駅徒歩9分　坪280万前後
シティインデックス光が丘　2020年築　光が丘駅徒歩9分　坪320万前後

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グランドメゾン武蔵小杉の杜

まだまだ公式HPの情報は少ないですが、5階建てながら271戸と戸数も多く、スケールメリットをどのように活かしてくるか注目です。中央に中庭を配置しコの字に囲む配棟計画となっています。
武蔵小杉駅からは徒歩12分と駅距離はありますが、小中学校に隣接しており通学面では安心です。
「ガーデンズコート武蔵小杉」の真北に隣り合わせになりますので、ガーデンズコートの価格は参考になりそうです。築17年経っても坪290万で動いているのは安心材料ですね。
一方で武蔵小杉駅周辺のタワマンはグングン価格が上がっているので、どこを意識して値付けをするのか気になるところです。「プラウドタワー武蔵小杉」の価格あたり（坪410万）で収まってくれると検討しやすいなという印象です。

＜周辺中古＞
パークスクエア武蔵小杉　2005年築　武蔵小杉駅徒歩15分　坪250万前後
ガーデンズコート武蔵小杉　2006年築　武蔵小杉駅徒歩12分　坪290万前後
プラウドタワー武蔵小杉　2014年築　武蔵小杉駅徒歩4分　坪410万前後
シティタワー武蔵小杉　2015年築　武蔵小杉駅徒歩4分　坪450万前後

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サンウッド浜田山

ウェビナーにて販売予定価格が発表されました。
平均の坪単価は500万後半になってきそうですね。

＜販売予定価格＞＊1,000万単位
・3LDK/64.2㎡　11,000万～/坪565万～
・2LDK/55.67㎡　9,000万～/坪533万～
・1LDK/35.04㎡　5,500万～/坪517万～

現地から浜田山駅
https://youtu.be/o53SSpPzF_k

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パークシティ高田馬場

ウェビナーが開催されましたので情報更新します。

＜販売予定価格＞＊1,000万円単位
・2LDK/58.04㎡　10,000万～/坪568万～
・3LDK/66.34㎡　12,000万～/坪596万～
・3LDK/70.83㎡　12,000万～/坪559万～
・3LDK/73.24㎡　13,000万～/坪585万～
・3LDK/82.82㎡　19,000万～/坪757万～

＜共用部＞
・中庭（グランドガーデン）には5,000本の植栽
・サウス/ウエストレジデンスの屋上にルーフトップガーデン
・ルーフトップガーデンはパーカーズがデザイン監修
・マンション内学童保育の導入（明光キッズ）
・GOKINJYOの導入
・エントランスは2層吹き抜け
・機械式地下駐車場
・各階ゴミ置き場
・宅配食配達ステーション

＜共用施設＞
・スタディブース
・マルチスタジオ
・ミーティングスペース
・ゲストルーム2つ（内1つは昼シアタルーム利用）
・パーティルーム
・キッズルーム
・共用施設混雑状況をwebで確認可能

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ジオ板橋大山

約70年の定期借地権となります。定期借地権であること自体はネガティブ要素ですが、その分価格は抑えめにしてきそうですね。
周辺中古の価格を見る限り坪320万くらいであれば妥当感ありますがどうなるか。
規模感もあって気になるマンションですね！

＜周辺中古＞
パークハウス大山　2009年築　大山駅徒歩6分　270万前後　
ブリリア大山　2013年築　大山駅徒歩3分　坪330万前後
アデニウム大山町　2014年築　大山駅徒歩5分　坪310万前後
イニシア板橋大山　2015年　大山駅徒歩5分　坪280万前後（普通借地権）

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プラウドタワー相模大野クロス

伊勢丹跡地に野村不動産のタワマンが建設されます。
駅からペデストリアンデッキ直結＆ボーノ（商業施設）と一体開発のプラウドタワー相模大野がベンチマークになるかと思います。

周辺中古を下回る価格になることは考えづらいですが、坪400万を超えてくると都内のマンションも比較対象になってくるため価格設定は気になるところです。
野村不動産ですし安易な安売りをしなさそうですが、687戸とかなり規模感のあるマンションですので、ある程度価格勝負をしないと売り切れない面もあることから価格にはメリハリを付けてきそうです。
1期に価格弱気な部屋が出てくればチャンスですね。

＜周辺中古＞
・プラウドタワー相模大野　2013年築　相模大野駅徒歩4分　坪360万前後
・ザ・パークハウス相模大野　2019年築　相模大野駅徒歩3分　坪320万前後

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プラウドタワー相模大野クロス

相模大野駅徒歩4分、伊勢丹跡地に建設される687戸の大規模タワマンです。
駅からはペデストリアンデッキを経由し、屋根付きのコリドー街を通る動線になりますので、ほぼ雨に濡れることなく駅までアクセスできることになるはずです。

特徴の一つは、全区画EV充電対応の自走式駐車場があることです。
地上1階の一部～地下3階までを駐車場（恐らく伊勢丹時代の駐車場を流用）としており、駅前のタワマンとしてはかなり珍しい全区画自走式の地下駐車場を実現しています。地下のため雨に濡れることはありませんし、自走式のため出し入れしやすく、機械式に比べて維持コストも抑えられるなどメリットが大きいです。
時代に合わせて全区画EV充電対応としています。今後世界的にEVの販売比率は上がっていく流れですので、「駐車場の有無」と合わせて「EV充電設備の有無」がチェックされる時代がいずれ来ると予想しています。その点で入居タイミングで車に乗らない・ガソリン車に乗っている、という人も将来的に売却や賃貸に出すことを検討する際に全区画EV対応の駐車場があることはプラスに働くでしょう。（設置率が約30%なので空きがない可能性もある点は注意です）

1,2階には商業施設が入る予定ですし、駅前にはボーノ相模大野があるので、日常の買い物は十分に事足ります。
HPを見る限り、設備仕様や外観デザインは気合が入っています。免震構造です。
周辺中古の価格を見ると坪400万は超えてしまいそうなのですが、坪400万となると「プラウドシティ小竹向原」も見えてくる価格になります。687戸と戸数も多く、地元需要だけでは捌ききれないでしょうから、坪380～400万くらいだと現実的ですが…どこまで価格を調整してくるかは注目です。

＜周辺中古＞
プラウドタワー相模大野　2013年築　相模大野駅徒歩4分　坪360万前後
ザ・パークハウス相模大野　2019年築　相模大野駅徒歩3分　坪320万前後

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パークホームズ南池袋

表記上は池袋駅徒歩5分という好立地です。「南池袋」というくらいなので池袋駅を出て目白方面に歩きますので、徒歩分数以上に落ち着いた住環境だと感じる人が多いと思います。
高層階と低層階で設備仕様が異なりますが、低層階でも全熱交換換気が採用されていたり52戸という規模感ながらもディスポーザーがあったりと全体的に設備仕様は充実しています。日建ハウジングシステムが設計監修しており、外観デザインにも高級感があります。
池袋駅周辺だと東池袋駅直結の「グランドシティタワー池袋」や池袋駅西口にある「パークホームズ西池袋」など池袋駅周辺には複数の新築マンションが販売中ですが、それぞれ特徴が異なります。池袋東口側の飲食・商業に気軽にアクセスできる点と池袋駅を日常利用できる鉄道利便性に魅力を感じるなら本マンションはおすすめできます。
低層階と高層階で価格差が大きくなりそうですが、均すと坪630～650万くらいに収まると予想します。

＜周辺中古＞
グランドミレーニア　2015年築　池袋駅徒歩6分　坪590万前後

池袋駅から現地
https://youtu.be/sXXtIvpw4Oo

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ジオ板橋大山

大山駅徒歩6分、全285戸、約70年の定期借地権マンションになります。
現在開発が進んでいるハッピーロード商店街のすぐ近くながら、商店街から中に入った第一種住居地域に位置しますので、生活利便性と住環境のバランスが高いです。
そこそこ規模感がありますので、共用施設もそれなりに充実していますが、全体的にシンプルな造り込みです。

注目しているのが価格です。HPには予定販売価格「3LDK5,900万円台～」という表記があります。
マンションの公式HPにおいて「自信があるものは載せる」「自信がないものは載せない」という特徴があります。例えば公式HPにエレベーターホールの写真があるマンションは実際の仕上がりも素晴らしいものが多いです。自身がないもの、コストカットしているものをHPに大々的に載せる必要性がありませんので、HPの記載内容はそのマンションのアピールポイントを図る指標になります。
そして「価格」がHP公開当初から出てくるマンションは珍しいです。デベロッパーからすると一度見せた価格から価格を上げることは難しい（割高感を与えてしまう）ですし、検討者の反応を見ながらできるだけ高く売りたいため、極力価格を公開するのは販売直前になりがちです。そんな中で価格をHPに公開しているのは、売主としても価格に自信があるのだと推測します。最近だと私もおすすめしていた「パークホームズ南船橋」がHPに価格を掲載していましたが、価格面でも魅力のあるマンションで順調に販売が進んでいます。
3LDKが5,900万円台ということは全体の平均は坪290～310万くらいでしょうか。坪300万を切ってくれば周辺相場と比較してもお値打ち感があります。

定期借地権ということで、注意が必要な点はありますが、それが価格に反映されているかと思いますので、価格を抑えたい子育てファミリーにはマッチしてきそうです。

＜周辺中古＞
パークハウス大山　2009年築　大山駅徒歩6分　270万前後
ブリリア大山　2013年築　大山駅徒歩3分　坪330万前後
アデニウム大山町　2014年築　大山駅徒歩5分　坪310万前後
イニシア板橋大山　2015年　大山駅徒歩5分　坪280万前後（普通借地権）

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プラウド新浦安パークマリーナ

新浦安というエリアは開放感があって、道も広くて大きな木々が立ち並んでいて南国のリゾート感があります。東京駅まで電車で20分の駅とは思えない街の雰囲気です。一方で駅からはとても遠く、車やバス無しで生活することがなかなか考えづらい街でもあります。
この記事をご覧になられている方の多くは都内にアクセスしやすい駅近のマンション/エリアを探しているでしょうから、真逆の価値観の街です。私も現地をしっかり歩いたのは初めてでしたが、「南国リゾートみたい！」っていうミーハー心がときめく一方で今までの価値観と違いすぎて実際に生活するイメージが湧きづらかったのも事実です。「新浦安に住みたい」という人にとってはおすすめできるマンションだと思います。

新浦安には中古で探せば他にも大規模なマンションが沢山ありますが、本マンションの強みは「日の出おひさま公園に隣接していること」と「徒歩でも生活が完結すること」だと感じました。
利用者の少ない公園に隣接しているので、低層階でも外の視線を気にしなくていい住戸が多いです。さらに公園を挟んでベルクというスーパーがあるため、日常の買い物は徒歩で完結します。車社会で駐車場設置率100％とはいえ、ちょっとした買い物の都度車を出すのは少々めんどくさいので近くにスーパーがあるのは便利だと感じました。

部屋も80㎡～ということで、最近の新築では見ないゆとり（それでも新浦安の中では普通）ですし、曲線を描いた外観デザインも素敵です。
小学校も近くにありますし、大江戸温泉も徒歩圏内にある点も加点要素です。
建設地周辺動画を参考までに添付しますが、是非現地に足を運んでいだき、街の空気を感じ取っていただきたいです。
https://youtu.be/Qzzu8nOqPqQ

徐々に中古の価格も上がってきている感じで、築浅中古は坪260万くらいで動いています。土地勘がないのでざっくり予想ですが、坪280～300万程度になりそうでしょうか。

＜周辺中古＞
パークシティ新浦安　2002年築　新浦安駅徒歩23分　坪220万前後（明海5丁目）
プラウド新浦安　2008年築　新浦安駅バス便　坪175万前後（高須4丁目）
プラウド新浦安マリナテラス　2009年築　新浦安駅徒歩19分　坪230万前後（日の出4丁目）
クオン新浦安　2018年築　新浦安駅徒歩15分　坪260万前後（明海2丁目）
ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ　2022年築　新浦安駅バス便　坪260万前後（高須6丁目）

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ブリリア東中野

上野駅徒歩4分の好立地、お近くのザ・パークハウス上野レジデンスが坪450万くらいで動いていますので、坪460～480万程度になりそうでしょうか。
住んでいて楽しそうな立地ですね。

＜周辺中古＞
ザ・パークハウス上野レジデンス　2016年築　上野駅徒歩5分　405万
ブリリア上野ザ・レジデンス　2017年築　上野駅徒歩8分　坪415万
ブリリア上野プレイス　2020年築　上野駅5分　坪400万
ルフォン上野公園ザ・レジデンス　2021年築　上野駅徒歩9分　坪420万

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[48: 2LDK]

ザ・パークハウスひばりヶ丘

駅南口の好立地、高さではお隣のヒバリタワーに負けますが、立地の良さなど考慮するとエリアを代表するマンションになりそうです。
坪350～370万くらいになりそうでしょうか。

＜周辺中古＞
ヒバリタワー　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩2分　坪290万
ブリリアひばりヶ丘　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩5分　坪250万
ブリリアシティひばりヶ丘　2010年築　ひばりヶ丘駅徒歩10分　坪160万

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[49: 2LDK]

プレミスト昭島モリパークレジデンス

昭島駅徒歩5分、モリタウンのほぼ真後ろと利便性の高い立地です。
総戸数は481戸、規模を生かした豊富な共用施設があります。

駅反対側のシティテラスが築14年で坪200で動いています。
3LDKが5000万円台（坪250万）程度であれば、価格は妥当に感じます。
駐車場設置率も約80％と高いので車マストな方にとっても選びやすいマンションですね！

＜周辺中古＞
シティテラス昭島　2009年築　昭島駅徒歩5分　坪200万

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[50: 2LDK]

シティタワー千住大橋

千住大橋駅まで徒歩5分、すぐ近くにポンテポルタがあり日常の買い物は徒歩で事足ります。
さくら公園、小学校も近く、子育てファミリーでもとっつきやすい立地です。駅から現地まで綺麗に整備されているので印象は良かったです。
北と東は既存のマンション有、西は後発の開発が予定されているため、隅田川向きの南が特に開放感があります。（周辺マンションを超えてくる高さになれば眺望は抜けます）

価格は坪400万前後でしょうか。
周辺の中古が坪250万で動いている中少々強気な印象も受けますが、お隣の北千住はマンション価格が上がってきておりこれから販売開始の「アトラス北千住」は坪450万前後になりそうですし、綾瀬駅目の前の「シティタワー綾瀬」も同様に坪400万を超えてきそうです。
周辺相場と比べると強気ですが、近隣エリアと比べると大きな違和感はなく、価格の妥当性判断が難しいというのが正直な印象です。
周辺の中古と比較検討した上で、「シティタワー千住大橋」に住みたい！と思えるかどうかがポイントになるかと思います。

＜周辺中古＞
シティハウス千住大橋ステーションコート　2014年築　千住大橋駅徒歩1分　坪280万
オーベルグランディオ千住大橋エアーズ　2014年築　千住大橋駅徒歩4分　坪250万
アクアヴィスタ 2015年築　千住大橋駅徒歩3分　坪240万

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千住大橋駅から現地
https://youtu.be/ujBWwfMmFeM

現地周辺
https://youtu.be/WqbJ8iFAMOM