2LDK スムラボ派出所スレ

[2LDK]

小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。
自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。
ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/2ldk/

<ブログ>
https://2ldkclass.com/

<Twitter>
https://twitter.com/2ldk18

<YouTube>
https://www.youtube.com/channel/UCvnr-AAfWoRXfUkafrQGzqA/videos

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[44: 2LDK]

パークホームズ南池袋

表記上は池袋駅徒歩5分という好立地です。「南池袋」というくらいなので池袋駅を出て目白方面に歩きますので、徒歩分数以上に落ち着いた住環境だと感じる人が多いと思います。
高層階と低層階で設備仕様が異なりますが、低層階でも全熱交換換気が採用されていたり52戸という規模感ながらもディスポーザーがあったりと全体的に設備仕様は充実しています。日建ハウジングシステムが設計監修しており、外観デザインにも高級感があります。
池袋駅周辺だと東池袋駅直結の「グランドシティタワー池袋」や池袋駅西口にある「パークホームズ西池袋」など池袋駅周辺には複数の新築マンションが販売中ですが、それぞれ特徴が異なります。池袋東口側の飲食・商業に気軽にアクセスできる点と池袋駅を日常利用できる鉄道利便性に魅力を感じるなら本マンションはおすすめできます。
低層階と高層階で価格差が大きくなりそうですが、均すと坪630～650万くらいに収まると予想します。

＜周辺中古＞
グランドミレーニア　2015年築　池袋駅徒歩6分　坪590万前後

池袋駅から現地
https://youtu.be/sXXtIvpw4Oo

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[45: 2LDK]

ジオ板橋大山

大山駅徒歩6分、全285戸、約70年の定期借地権マンションになります。
現在開発が進んでいるハッピーロード商店街のすぐ近くながら、商店街から中に入った第一種住居地域に位置しますので、生活利便性と住環境のバランスが高いです。
そこそこ規模感がありますので、共用施設もそれなりに充実していますが、全体的にシンプルな造り込みです。

注目しているのが価格です。HPには予定販売価格「3LDK5,900万円台～」という表記があります。
マンションの公式HPにおいて「自信があるものは載せる」「自信がないものは載せない」という特徴があります。例えば公式HPにエレベーターホールの写真があるマンションは実際の仕上がりも素晴らしいものが多いです。自身がないもの、コストカットしているものをHPに大々的に載せる必要性がありませんので、HPの記載内容はそのマンションのアピールポイントを図る指標になります。
そして「価格」がHP公開当初から出てくるマンションは珍しいです。デベロッパーからすると一度見せた価格から価格を上げることは難しい（割高感を与えてしまう）ですし、検討者の反応を見ながらできるだけ高く売りたいため、極力価格を公開するのは販売直前になりがちです。そんな中で価格をHPに公開しているのは、売主としても価格に自信があるのだと推測します。最近だと私もおすすめしていた「パークホームズ南船橋」がHPに価格を掲載していましたが、価格面でも魅力のあるマンションで順調に販売が進んでいます。
3LDKが5,900万円台ということは全体の平均は坪290～310万くらいでしょうか。坪300万を切ってくれば周辺相場と比較してもお値打ち感があります。

定期借地権ということで、注意が必要な点はありますが、それが価格に反映されているかと思いますので、価格を抑えたい子育てファミリーにはマッチしてきそうです。

＜周辺中古＞
パークハウス大山　2009年築　大山駅徒歩6分　270万前後
ブリリア大山　2013年築　大山駅徒歩3分　坪330万前後
アデニウム大山町　2014年築　大山駅徒歩5分　坪310万前後
イニシア板橋大山　2015年　大山駅徒歩5分　坪280万前後（普通借地権）

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[46: 2LDK]

プラウド新浦安パークマリーナ

新浦安というエリアは開放感があって、道も広くて大きな木々が立ち並んでいて南国のリゾート感があります。東京駅まで電車で20分の駅とは思えない街の雰囲気です。一方で駅からはとても遠く、車やバス無しで生活することがなかなか考えづらい街でもあります。
この記事をご覧になられている方の多くは都内にアクセスしやすい駅近のマンション/エリアを探しているでしょうから、真逆の価値観の街です。私も現地をしっかり歩いたのは初めてでしたが、「南国リゾートみたい！」っていうミーハー心がときめく一方で今までの価値観と違いすぎて実際に生活するイメージが湧きづらかったのも事実です。「新浦安に住みたい」という人にとってはおすすめできるマンションだと思います。

新浦安には中古で探せば他にも大規模なマンションが沢山ありますが、本マンションの強みは「日の出おひさま公園に隣接していること」と「徒歩でも生活が完結すること」だと感じました。
利用者の少ない公園に隣接しているので、低層階でも外の視線を気にしなくていい住戸が多いです。さらに公園を挟んでベルクというスーパーがあるため、日常の買い物は徒歩で完結します。車社会で駐車場設置率100％とはいえ、ちょっとした買い物の都度車を出すのは少々めんどくさいので近くにスーパーがあるのは便利だと感じました。

部屋も80㎡～ということで、最近の新築では見ないゆとり（それでも新浦安の中では普通）ですし、曲線を描いた外観デザインも素敵です。
小学校も近くにありますし、大江戸温泉も徒歩圏内にある点も加点要素です。
建設地周辺動画を参考までに添付しますが、是非現地に足を運んでいだき、街の空気を感じ取っていただきたいです。
https://youtu.be/Qzzu8nOqPqQ

徐々に中古の価格も上がってきている感じで、築浅中古は坪260万くらいで動いています。土地勘がないのでざっくり予想ですが、坪280～300万程度になりそうでしょうか。

＜周辺中古＞
パークシティ新浦安　2002年築　新浦安駅徒歩23分　坪220万前後（明海5丁目）
プラウド新浦安　2008年築　新浦安駅バス便　坪175万前後（高須4丁目）
プラウド新浦安マリナテラス　2009年築　新浦安駅徒歩19分　坪230万前後（日の出4丁目）
クオン新浦安　2018年築　新浦安駅徒歩15分　坪260万前後（明海2丁目）
ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ　2022年築　新浦安駅バス便　坪260万前後（高須6丁目）

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[47: 2LDK]

ブリリア東中野

上野駅徒歩4分の好立地、お近くのザ・パークハウス上野レジデンスが坪450万くらいで動いていますので、坪460～480万程度になりそうでしょうか。
住んでいて楽しそうな立地ですね。

＜周辺中古＞
ザ・パークハウス上野レジデンス　2016年築　上野駅徒歩5分　405万
ブリリア上野ザ・レジデンス　2017年築　上野駅徒歩8分　坪415万
ブリリア上野プレイス　2020年築　上野駅5分　坪400万
ルフォン上野公園ザ・レジデンス　2021年築　上野駅徒歩9分　坪420万

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[48: 2LDK]

ザ・パークハウスひばりヶ丘

駅南口の好立地、高さではお隣のヒバリタワーに負けますが、立地の良さなど考慮するとエリアを代表するマンションになりそうです。
坪350～370万くらいになりそうでしょうか。

＜周辺中古＞
ヒバリタワー　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩2分　坪290万
ブリリアひばりヶ丘　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩5分　坪250万
ブリリアシティひばりヶ丘　2010年築　ひばりヶ丘駅徒歩10分　坪160万

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[49: 2LDK]

プレミスト昭島モリパークレジデンス

昭島駅徒歩5分、モリタウンのほぼ真後ろと利便性の高い立地です。
総戸数は481戸、規模を生かした豊富な共用施設があります。

駅反対側のシティテラスが築14年で坪200で動いています。
3LDKが5000万円台（坪250万）程度であれば、価格は妥当に感じます。
駐車場設置率も約80％と高いので車マストな方にとっても選びやすいマンションですね！

＜周辺中古＞
シティテラス昭島　2009年築　昭島駅徒歩5分　坪200万

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[50: 2LDK]

シティタワー千住大橋

千住大橋駅まで徒歩5分、すぐ近くにポンテポルタがあり日常の買い物は徒歩で事足ります。
さくら公園、小学校も近く、子育てファミリーでもとっつきやすい立地です。駅から現地まで綺麗に整備されているので印象は良かったです。
北と東は既存のマンション有、西は後発の開発が予定されているため、隅田川向きの南が特に開放感があります。（周辺マンションを超えてくる高さになれば眺望は抜けます）

価格は坪400万前後でしょうか。
周辺の中古が坪250万で動いている中少々強気な印象も受けますが、お隣の北千住はマンション価格が上がってきておりこれから販売開始の「アトラス北千住」は坪450万前後になりそうですし、綾瀬駅目の前の「シティタワー綾瀬」も同様に坪400万を超えてきそうです。
周辺相場と比べると強気ですが、近隣エリアと比べると大きな違和感はなく、価格の妥当性判断が難しいというのが正直な印象です。
周辺の中古と比較検討した上で、「シティタワー千住大橋」に住みたい！と思えるかどうかがポイントになるかと思います。

＜周辺中古＞
シティハウス千住大橋ステーションコート　2014年築　千住大橋駅徒歩1分　坪280万
オーベルグランディオ千住大橋エアーズ　2014年築　千住大橋駅徒歩4分　坪250万
アクアヴィスタ 2015年築　千住大橋駅徒歩3分　坪240万

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千住大橋駅から現地
https://youtu.be/ujBWwfMmFeM

現地周辺
https://youtu.be/WqbJ8iFAMOM

[51: 2LDK]

グランドシティタワー月島

1期1次の販売予定住戸の平均価格は約坪730万円でした。
1期1次は36階～49階の一部住戸のみ販売予定ということです。住友不動産らしいブロック価格となっており、階が変わっても価格が同じという不思議な価格設定です。
現在価格が出ているところは高層階の好条件住戸が中心なので、今の価格前提だと全体の平均は坪670万くらいになりそうですが、「グランドシティタワー池袋」の倍近い反響があるとのことで、今後の値上げ可能性は十分にありえると思います。（なんとなくですが南は上がりそう）
地権者との調整に時間を要しており、販売が9月から10月に後ろ倒しになるため、販売予定住戸をもう少し増やす予定とのことでした。

値付けとしては眺望が価格に反映されています。本マンションの目玉となる東京タワービューの西向きが最も高く、次いで目の前が運河で前建てリスクが低い北向き、最も安いのはすぐ目の前に「サンシティ銀座EAST」があり、その隣に後発の再開発タワマン（月島三丁目南地区開発：三井・野村・大成）が建つ予定の南向きとなっています。個人的には南向きの高層階は狙い目だなと思いました。
既に申込希望住戸の受付を開始しており、2億を超える角住戸はほぼ全てに購入希望が入っていました。外国の方も多く検討しているようで、少々の価格差（数千万が少々？？？）よりも条件の良い住戸を希望しているようでした。

モデルルーム訪問レポートは以下でまとめております。
https://www.sumu-lab.com/archives/81717/

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[53: 2LDK]

パークホームズ東陽町

1期1次平均坪単価438万

[54: 2LDK]

ブリリア月島四丁目

月島駅徒歩３分、月島第一児童公園に隣接する好立地です。
北東向きの住戸はパークビューとなるため半永久的に眺望や日当たりが確保できるのはいいですね。
公園や小学校も近く、子育てファミリーにもウケが良さそうですが、1LDKと2LDKのみの供給となります。
約70年の定期借地権物件となりますので、毎月の地代が発生する点は注意です。

周辺中古の価格を見る限りだと所有権なら坪500万、定期借地権であることを考慮して坪450～470万程度かなと思いましたが、同エリアには「グランドシティタワー月島」が坪700万を超える価格で販売中です。
「グランドシティタワー月島」の値付けが本マンションの値付けにどう影響するかは気になるところです。

早期エントリーで倍率優遇有りなのでご興味ある方は早めのエントリーをおすすめします！

＜周辺中古＞
シティハウス月島ステーションコート　2008年築　月島駅徒歩3分　坪400万
ブリリアウェルス月島　2013年築　月島駅徒歩4分　坪490万　
ザ・パークハウス月島ディアスタ　2017年築　月島駅徒歩3分　坪400万
リビオレゾン月島ステーションプレミア　2020年築　月島駅徒歩2分　坪455万


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[58: 2LDK]

パークホームズ市川真間

希少な市川一丁目アドレスの新築マンションです。デザイン監修がIAO竹田なので外観デザインには期待。
広めな部屋が多めなので単価は伸びづらいと仮定して坪360～380万と予想。隣に三井のマンション計画が進行中かつ時期的にもバッティングしそうなのでどう差別化してくるのかは気になります。

＜周辺中古＞
パークシティ市川　2002年築　市川駅徒歩10分　坪235万
ウィルローズ市川　2014年築　市川駅徒歩6分　坪310万
プラウド市川　2016年築　市川駅徒歩7分　坪310万
エクセレントシティ市川駅南　2018年築　市川駅徒歩4分　坪280万
ルフォン市川一丁目ザ・タワー＆レジデンス　2020年築　市川駅徒歩4分　坪340万
エクセレントシティ市川マスタリー　2021年築　市川駅徒歩8分　坪350万


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[60: 2LDK]

ライズゲートタワー

幕張ベイパークのタワマン（分譲）4棟目になります！
海浜幕張駅まで徒歩16分（新改札完成後は14分予定）と駅距離が少し伸びる点と駐車場が一部機械式が混在（先行の3棟は全て自走式）という点はマイナス要素ですが、街区内でも最も南東に位置するポジションのため、東・南方向については他の建物との被りがなく眺望が楽しめる点はプラス要素になるでしょう。
新設される小学校が学区になる（クロスタワーとスカイグランドタワーは打瀬小）点もポジティブに感じる方が多いと思います。
周辺の中古の成約事例を見る限り、一般的な新築マンションの値付けであれば坪300万は超えてしまいそうなのですが、大型開発かつ複数デベのJVであることも影響して新築価格が抑えめになっていた過去のトレンドを引き継いでくれるのか、価格には注目です。

過去の販売だと条件の良い高層は早いタイミングで売出しがちなので、マンション内でも良い住戸を確保できるよう遅れないように準備をいただくことが重要かと思います！


＜周辺中古＞
・スカイグランドタワー　2020年築　海浜幕張駅徒歩13分
坪273万　30階台　東向き
坪269万　30階台　北向き
坪288万　30階台　南向き
坪262万　10階台　西向き

・クロスタワー＆レジデンス　2019年築　海浜幕張駅徒歩15分
坪270万　30階台　東向き


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[61: 2LDK]

アトラスシティ千歳烏山グランスイート

京王線千歳烏山駅徒歩9分、仙川駅徒歩10分、総戸数248戸とそこそこ規模感のあるプロジェクトです。
建て替え×旭化成×ネクストアーキテクトアソシエイツ、来ましたね！最近の新築だと「プラウドシティ小竹向原」、中古だと「アトラス池尻レジデンス」や「アトラス調布」などがこの組み合わせになります。どれもデザインが素敵すぎるので、本マンションにも期待です。既にHPのイメージから素敵さがにじみ出ています…
現地歩きましたが、駅からマンションまでの動線で歩道が確保されており、車を気にしなくていいのは広域検討者目線だと良かったです。
東西に長い敷地なので南向き住戸が多そうですし、第一種低層住居専用地域に囲まれているので、日当たりに期待できそうな住戸が多い点は日当たり重視派の方にとってはポジティブな要素となりそうです。
線路沿いなので電車の音が心配でしたが、現地を歩いた印象としては想像以上に静かでした（個人差あるので気になる方は現地要確認）。
価格については近くの「ブリリア仙川ザレジデンス」がベンチマークになりそうです。坪380～400万くらいかなと予想します。

＜周辺中古＞
グローリオ蘆花公園　2009年築　芦花公園駅徒歩7分　坪300万前後
クレヴィア蘆花公園　2013年築　千歳烏山駅徒歩13分　坪305万前後
ブリリア仙川ザレジデンス　2015年築　仙川駅徒歩10分　坪320万前後

千歳烏山駅から現地
https://youtu.be/52fOL0by1Es

現地周辺
https://youtu.be/ORBsZ682CKc

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[62: 2LDK]

パークシティ中野ザタワー

ついにきました！！！中野駅徒歩6～8分（ペデストリアンデッキ完成後は4～5分）、総戸数807戸の大規模プロジェクトです。
2棟のタワマンとオフィス棟からなる開発となりますが、中野駅からペデストリアンデッキが整備されるなど完成後はエリア内でも注目されるマンションになることは間違いありません。
三井不動産×大規模マンション×ペデストリアンデッキ直結というだけで大注目なのですが、中野駅周辺は本開発以外にも多くの開発計画が控えていることも注目すべきポイントです。マンション自体も魅力がある×周辺に大規模開発が進むという鉄板of鉄板プロジェクトです。再開発規模は約20ha、晴海フラッグと同等規模の開発が中野駅前で進んでいくインパクトは相当に大きいと感じています。
すぐ裏には綺麗に整備された中野四季の森公園があり、駅近ながら緑も豊かです。サンモール中野を始め商店街や飲食店も大変賑わっており、外食の充実度も高いなど、不動産としての伸びしろだけでなく、住んでからの満足度にも期待できる点も「住まい」としての魅力を感じます。
線路沿いかつ囲まれ感のある立地ですので、価格もメリハリが付いてきそうです。お祭り大好きな三井不動産がどのような値付けをしてくるのか大変楽しみです。

中野駅近のタワマンである「中野ツインマークタワー」と「ザ・パークハウス中野タワー」が坪640～650万程度で動いているので、坪740～760万程度になりそうかなと予想します。
すぐ真裏の賃貸マンションである「ブリリアイスト中野セントラルパーク」の賃料（約6,000円/㎡）を考えると少々割高感を感じるのですが、南口に新たにできた住友不動産の賃貸マンションである、「プラティーヌ中野」の賃料も気になるところです。

＜周辺中古＞
中野ツインマークタワー　2012年築　中野駅徒歩3分　坪650万前後
ザ・パークハウス中野タワー　2017年築　中野駅徒歩6分　坪640万前後

現地から中野駅
https://youtu.be/6oqkNQDVI1c

現地周辺
https://youtu.be/H0CASAyH9-Q

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[63: 2LDK]

ブリリアタワー千葉

千葉駅徒歩6分、総戸数491戸、三越跡地の再開発タワマンです！ずっと注目していた方も多いのではないでしょうか？
デザイン監修は「晴海フラッグ」や「白金ザ・スカイ」や「パークシティ武蔵小山ザタワー」も担当した光井純アンドアソシエーツが担当します。御影石を使った基壇部のデザインがカッコいいですね～完成するとより評価が高まりそうです。
千葉駅も綺麗に生まれ変わりましたし、周辺は買い物・飲食の便利な環境です。駅前大通沿いなので駅からの動線も歩きやすくていいですね。地元需要も十分にありそうですし、（価格次第ですが）販売スピードは早そうです。

千葉駅周辺は私も推している「エクセレントザタワー」や「プレミスト千葉公園」を始めとして、新築マンション供給ラッシュです。その影響もあって全体的に新築マンションの値付けが弱気で結果的に周辺中古の値上がりも控え目となっている印象があります。結果的に坪300万が壁となっています（坪300万を超えたのは「ソルティア千葉セントラル」くらいでしょうか…）。
千葉駅新記録更新は間違いないかと思いますので、坪340～360万程度でしょうか。販売時点では周辺新築/中古と比べて少々高いと言われるものの周辺物件も釣られて上がっていくことで評価が高まっていくパターンになりそうです。

＜周辺中古＞
千葉セントラルタワー　2009年築　千葉駅徒歩12分　坪215万前後
クレアホームズ千葉センタークロス　2019年築　千葉駅徒歩8分　坪230万前後
パークホームズ千葉　2022年築　千葉中央駅徒歩2分　坪250万前後

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[65: 2LDK]

プラウドシティ方南町

方南町駅徒歩5分、総戸数371戸、大規模な建て替えプロジェクトです！
駅徒歩5分と駅近にも関わらず、大通りから1本奥に入っており、住環境と利便性のバランスが良い立地です。スーパーも小中学校も程々に近いのは好印象ですね。

周辺築浅中古は坪400万を超える価格で動いています。近隣の新築だと方南町駅徒歩8分の「ピアース方南町レジデンス」がありますが、こちらは坪450万前後です。これらを上回る価格になるかと思いますので、坪470～490万程度と予想します。

＜周辺中古＞
ライオンズプラザ方南町　1987年築　方南町駅徒歩2分　坪280万前後
パークシティ杉並セントラルタワー　2000年築　方南町駅徒歩9分　坪330万前後
ルフォン杉並方南町　2013年築　方南町駅徒歩4分　坪355万前後
プラウド杉並方南町　2021年築　方南町駅徒歩7分　坪410万前後
シティテラス杉並方南町サウス　2017年築　方南町駅徒歩2分　坪440万前後

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[66: 2LDK]

パークタワー向ヶ丘遊園

向ヶ丘遊園駅徒歩2分、総戸数241戸、駅前再開発プロジェクトです！
向ヶ丘遊園駅前と言えば「アトラスタワー向ヶ丘遊園」が駅前にありますがそのすぐ隣です。
本マンションが位置する駅北口側は今は開発ラッシュで少々殺風景ですが、開発が終わると綺麗で便利に生まれ変わりそうです。登戸駅も徒歩7分ということで2駅を使い分けることができるのも便利ですね。すぐ近くに多摩区役所やオーケーがあるのも個人的にはプラス要素です。
駅前の利便性を享受しつつ、少し歩けば生田緑地があって緑が豊かなのは特に子育て世帯にはハマるポイントになりそうです。
デザインはIAO竹田設計が監修しており素敵です。最近なかなか見なくなった逆梁アウトフレーム工法のタワマンということも相まって重厚感があります。逆梁のメリットを上手く活かし、サッシ高が確保されていると嬉しいのですが…

すぐ目の前の「アトラスタワー向ヶ丘遊園」が坪330万程度で動いていますが、昨年の売却事例かつ3階だったので今の価格としてはもう少し価格が上がってもおかしくはありません。新築だと駅反対側に「プラウド向ヶ丘遊園」が坪380～390万程度で販売中ですが、ここを下回る価格になるとは思えませんので、坪420～440万程度と予想します。

＜周辺中古＞
アトラスタワー向ヶ丘遊園　2008年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪330万前後
イニシア向ヶ丘遊園駅前　2013年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪290万前後
ブリリア向ヶ丘遊園　2018年築　向ヶ丘遊園駅徒歩6分　坪290万前後

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[67: 2LDK]

プロミライズ青葉台

1期1次の平均販売単価は坪290万でした。

＜周辺中古＞
ドレッセ青葉台　竣工2008年　青葉台駅徒歩3分　坪300万前後
ザ・パークハウス青葉台二丁目　竣工2019年　青葉台駅徒歩11分　坪320万前後

＜周辺新築＞
プラウド青葉台　竣工2024年　青葉台駅徒歩9分　坪330万前後

ほぼ目の前にある「ザ・パークハウス青葉台二丁目」が坪320万程度で動いています。
多くの新築マンションを見ていますが、後発の新築が周辺の中古より安くなるケースはほとんどありません。「ザ・パークハウス青葉台二丁目」の価格を見ていると本マンションは坪350万くらいであってもおかしくない相場にも関わらず、坪290万という価格設定は割安感があります。
「プラウド青葉台」も本来であればもっと強気な価格で出したかったのでは？と思われますが、本マンションの価格を踏まえてかなり価格を抑えてきている印象です。本マンションと比べると少し高く見えますが、周辺中古と比べればお得感があります。合わせてチェックされても良いかと思います。
3LDKが5,000万円台で買えるかつ10年住んで残債割れリスクも低い新築マンションというのはとても稀有な存在です。5年間の買戻特約があるため、実需の方向けのマンションになりますが、周辺の雰囲気や通勤に問題がない方は要チェックです。

詳しくは以下記事でまとめていますので、宜しければご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/84066/

現地周辺
https://youtu.be/auOP2wH-mZY

青葉台駅から現地
https://youtu.be/GpUpAYVdf28

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[68: 2LDK]

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス

船堀駅徒歩3分、駅・スーパー・小学校いずれも近いのは便利そうです。
本マンション逆側の駅北口には江戸川区役所移転と絡めた再開発計画有。再開発が完成すると駅周辺の雰囲気はガラッと変わりそうです。
周辺中古の価格を踏まえると坪370～390万くらいになりそうかと予想します。

＜周辺中古＞
・プラウド船堀ファースト　2011年築　船堀駅徒歩1分　坪300万前後
・プラウドシティ船堀　2012年築　船堀駅徒歩4分　坪300万前後
・ザ・パークハウス船堀　2016年築　船堀駅徒歩3分　坪330万前後

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[69: 2LDK]

ザ豊海タワーマリン＆スカイ

ついに発表になりました！総戸数2,046戸の大規模再開発プロジェクトです。注目すべきは抜群の眺望と個性的な外観デザインですね。
南西方向はレインボーブリッジと東京タワーと富士山がまとめて見えることに加えて眼の前に背の高い建物がないため、開放感がエグいです。52階がスカイラウンジになりますが、そこからの眺望は最高ですね。これだけで買う理由になります。
外観デザインについては、おれたちのホシノアーキテクツが監修です！ホシノアーキテクツ×三井不動産と言えば、最近だとパークタワー勝どきが有名？ですね。あとはパークコート北参道ザタワー、パークコート渋谷ザタワー、ミッドタワーグランドなどどれも曲線が美しい芸術的なマンションばかりです。商業施設だと東京ミッドタウン日比谷もホシノアーキテクツがデザイン監修です。
ホシノアーキテクツ×三井不動産は私が最も好きなペアです。このペアである時点で私はすでに購入意欲が高まっています！笑
イメージパースの時点で言葉を失うクオリティなのですが、完成したらどうなってしまうのか…完成が楽しみすぎるマンションです。

一方で眺望×価格の手頃さであれば「晴海フラッグスカイデュオ」がありますし、駅距離を重視するなら駅直結の「パークタワー勝どき」があります。勝どき駅徒歩10分という両者の中間的なポジションというのは良く言えばバランスが良いですが、悪く言えば尖った個性がありません。街の中に商業施設がある晴海フラッグと比べて周辺の買い物環境も少々弱いなど懸念要素もあります。ただそれを埋めるためにデザインや共用施設には気合を入れてきていると感じます。
「パークタワー勝どき」と「晴海フラッグ」で約6,000戸の供給をした後の1,509戸（本マンション販売戸数）です。並行して月島には「グランドシティタワー月島」ともう1棟のタワマンも控えています。需給のバランスを考えると1期1次は少々慎重な値付けにしてほしいぞ…と密かに期待していますがどうなるか。
おそらく本マンションは当面モデルルームの予約すら困難になることが予想されます。まだ未エントリーの人は即エントリーをおすすめします。エントリーするかを悩んでいるマンションではなく、何とかモデルルームまでこぎつけてそこから買うか買わないかを判断するようなマンションになると予想します。

「スカイデュオ（坪420万）」と「パークタワー勝どき（坪700万）」の間だとすると坪560万なのですが、周辺中古の動きを見ていると坪560万だと抽選会になりそうです…何とか坪600万切ってくれると嬉しいのですがどうなるか…方角や階で価格差が大きくなりそうですし、戸数も多いので狙い目住戸はほぼ間違いなく出てくると思います。

＜周辺中古＞
・ザトウキョウタワー　2008年築　勝どき駅徒歩8分　坪440万前後
・ドゥ・トゥール　2015年築　勝どき駅徒歩8分　坪520万前後
・勝どきザタワー　2016年築　勝どき駅徒歩7分　坪490万前後
・パークタワー勝どき　2024年築　勝どき駅徒歩1分　坪700万前後

勝どき駅から現地
https://youtu.be/wpibpRUgVA8

現地周辺①
https://youtu.be/xnG4R7m1Ddo

現地周辺②
https://youtu.be/XpnZUB2RxQk

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