2LDK スムラボ派出所スレ

[2LDK]

小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。
自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。
ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/2ldk/

<ブログ>
https://2ldkclass.com/

<Twitter>
https://twitter.com/2ldk18

<YouTube>
https://www.youtube.com/channel/UCvnr-AAfWoRXfUkafrQGzqA/videos

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[1: 2LDK]

プラウド御茶ノ水。
御茶ノ水駅から徒歩7分、マンション直前に多少のアップダウンがありますが、基本はフラットアプローチかつ歩車分離されて歩きやすい道のりです。
末広町駅までも徒歩6分と使いやすい距離かつこちらもフラットアプローチのため、交通利便性は高いです。

スーパーは御茶ノ水駅と反対側にサミットが最近OPENしています。末広町駅からの帰りだと肉のハナマサも使いやすい距離感です。
公園は近くにある宮本公園がキレイでそこそこの広さがありますし、湯島小学校までも歩きやすい道のりのため、子育てファミリーは魅力的だと思います。

外観デザインも基壇部には御影石が使われるなど高級感があります。敷地が坂になっていることを活かして、地下に駐車場を作っているのも素敵です。
設備面でも内廊下やディスポーザーに加えて床快full（ゆかいふる）が導入されています。全部屋の温度を一定に保つ仕組みで高い快適性が期待できるのもプラスです。

周囲は比較的背の高い建物に囲まれているため、眺望が期待できる住戸は少ないですが、文京区では比較的あるあるですので、眺望重視の方は文京区だとかなり候補が絞られそうです。

周辺中古相場
・クレヴィア御茶ノ水　2018年　御茶ノ水駅徒歩7分　坪590万前後
・グランリビオザレジデンス　2018年　湯島駅徒歩4分　坪460万前後
・グランレ・ジェイド御茶ノ水　2018年　御茶ノ水駅徒歩7分　坪530万前後

周辺新築相場
・シティハウス文京湯島　2021年　御茶ノ水駅徒歩10分　坪530万前後
・ブランズ文京本郷一丁目　2021年　本郷三丁目駅徒歩6分　坪530万前後

本物件のすぐ隣のグランレ・ジェイド御茶ノ水が坪530万前後で動いており、ゆかいふる等の充実した設備が入っていることを踏まえると、坪570万～590万程度の価格になると勝手に予想します。
（あくまでも勝手な予想ですので、参考程度でお願いします。）
この戸数で内廊下＆ディスポーザー導入ということで管理費も気になるところです。

販売タイミングの被っているパークホームズ本郷三丁目と比較される方もいらっしゃると思いますが、仕様デザイン面ではプラウド、価格面パークホームズになるような気がします。

現地の様子をYou Tubeにアップしていますので、良かったら動画も合わせて御覧ください。

・御茶ノ水駅から現地
https://youtu.be/VO3mh71P1xU

・現地から末広町駅
https://youtu.be/GBmlR9nf3UI

・現地周辺
https://youtu.be/g8W_d_vd5VY

・個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！
https://www.sumu-lab.com/consultation/

[2: 2LDK]

ザ・パークハウス自由が丘フロント。
自由が丘駅から徒歩3分の希少な駅近新築マンションです。
本マンションの魅力は単に駅から近いだけではなく、駅までの動線が素敵すぎる点にあると思います。
改札を出てすぐ目の前にあるマリクレール通りからマンションのほぼ目の前まで、綺麗に舗装された道のりでTHE自由が丘を感じることができます。
また3分と短い道のりながらも東急ストアやセブンイレブンを通る事ができるので日々のちょっとした買い物にも困りません。
実際に現地を見ていただくとその良さを実感いただけると思いますが、宜しければ現地訪問動画も合わせてご覧ください。

https://youtu.be/-39H2c0Ogdw

32戸と小規模なマンションながらガラスを多く用いた外観デザインは非常に魅力的で、完成後は規模感以上に存在感のある目立つマンションになると思います。
全戸南向きとなっている上に、南側は第一種低層住居専用地域となっているため、将来的にも背の高い建物が立つ可能性が非常に低いのもポイントが高いです。
駅近の利便性と第一種低層住居専用地域に寄り添う落ち着いた住環境のバランスは多くの方に魅力に映ると思います。
また自由が丘駅だけでなく奥沢駅も徒歩5分程の距離のため日常使いできます。
奥沢駅は東急目黒線が通っており、自由が丘駅と合わせて目黒線・東横線・大井町線の複数路線が使えるため、都心へのアクセスも良好です。

周辺中古
・ピアース自由が丘　2003年竣工　自由が丘駅6分　坪単価410万前後
・ディアナコート自由が丘　1997年竣工　自由が丘駅8分　坪単価340万前後

周辺新築
・ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン　2022年竣工　自由が丘駅9分　坪単価600万前後

駅距離を見ると本マンションの駅徒歩3分に対し、ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデンは駅徒歩9分と距離がありますが、希少な自由が丘アドレスに加え仕様面も非常に力が入ったマンションでしたので、価格は近しいものになると予想します。
中古マンションの価格からすると坪単価600万は一気に飛躍した感じがありますが、今の新築マンション市場の価格を考慮すると坪600万でも大きな違和感はありません。

築浅のマンションの売買が少ないエリアのため、自由が丘に住みたくてもマンションの選択肢がかなり限られてきますので、好立地の新築マンションとなれば需要は十分にあると思われます。
さらに本マンションは32戸の内17戸は地権者住戸のため、実際に販売となるのは15戸とごく僅かです。
よほどの高値にならない限りはあっという間に完売となることが想定されますし、大規模なタワーマンションと違って中古でたくさん売りにでるようなマンションだとも思えませんので、新築販売の機会を逃すとこのマンションに住みたくても住むチャンスがなくなるかもしれません。
この立地に魅力を感じて予算が許すのであれば、前向きにご検討を進められることをおすすめします。
個人的に懸念点に感じたのは小学校までの距離です。
通学校となる八幡小学校まで歩いてみましたが、大人の足でもそこそこの距離を感じます。また道中踏切があるのも心配点でした。
私が心配し過ぎなだけで多くの方は気にならないポイントかと思いますが、小さなお子さまがいらっしゃるご家庭は一度現地まで歩いて確認されることをおすすめします。


現地周辺動画
https://youtu.be/M98g4OnCLtk

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[3: 匿名さん]

アトラスタワー五反田。
山手線五反田駅から5分表記ですが、実際に歩くと5分もかかりませんでした。特に浅草線の入り口は非常に近く、日常使いには便利な立地です。
駅前にはスーパーがあって、マンション目の前にはコンビニもあるので日々の生活に困ることはなさそうですし、飲食店も多いエリアのため外食も楽しめそうです。
目黒川沿いに立つマンションということで北向き住戸は目黒川を楽しめるのはプラスなのですが、エントランスの近くに公共の喫煙所があります。
私が現地訪問をした平日朝の時間帯は喫煙者が多くおり、道を歩くと少々煙たさがありましたので、タバコNGかつ北向き低層を選ばれる予定の方は時間を変えて現地を訪問し、空気感が肌に合うかは要確認だと思います。
残念ながら灰皿周辺の歩道にタバコの吸殻も多く散見されたため、そのような環境にストレスを感じる方は合わないような気がします。

そういった環境を考慮してなのか、エントランスはゲートを設けてプライバシー性を確保しています。
完成イメージを見る限りはエントランスのゲートもとても重厚感がありますし、高級感があります。
一般的にタワーマンションは公開空地を設ける代わりに容積率を緩和し、より戸数が多く背の高いマンションとすることができるため、ゲートでプライバシーを確保したタワーマンションというのは貴重です。
タワーマンションの利便性や快適性を享受しながら住人しか入れないプライベートな敷地の確保を両立できている希少なタワマンです。

周辺中古
・シティタワー目黒　2017年竣工　不動前駅4分　坪単価580万前後
・パークタワーグランスカイ　2010年竣工　五反田駅6分　坪単価550万前後
・プラウドタワー東五反田　2008年竣工　五反田4分　坪単価530万前後

周辺新築
プラウドタワー目黒MARC　2023年竣工　目黒駅9分　坪単価670万前後

周辺のマンションの価格を踏まえると坪670万～690万だと妥当な金額に見えます。

距離も近いプラウドタワー目黒MARCと比較される方も多いと思いますが、目黒駅を日常的に使いたい・緑豊かな公開空地に魅力を感じるなら目黒MARCですが、駅距離をより重視するのであれば本マンションがおすすめしやすくなります。
あとは線路沿いであることの騒音リスクと川沿いならでは水害リスクの比較でどちらが許容できるかというのも比較に置いては大きな材料になるかと思います。

近くでTOCビルの建替え等の開発が進んでいることもポジティブな材料です。元々便利なエリアですが、更に利便性が向上することは魅力です。

懸念点としては一部重複しますが、目黒川沿いであることの水害リスク、小学校までの距離、目の前の喫煙所です。
どれも個人の感じ方によってその評価が変わる項目になるかと思いますので、気になる方は現地での確認をおすすめします。

現地周辺動画
https://youtu.be/-HN7nWnok9k

五反田駅から現地まで動画
https://youtu.be/ClZ5NhXim68

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[4: 匿名さん]

パークタワー東中野グランドエア
少し遠回りになりますが、駅からデッキ経由でマンションまで行き来できるため、車を気にしなくて良いのは嬉しいポイントです。（デッキ経由しない最短ルートもあります）
隣接するユニゾンモールにはスーパー、100均、カフェ、クリーニング、ジムなど日常使いしたいテナントがバランス良く入っているため、日々の生活は便利そうです。
小学校までの距離があるので、小学生のお子様がいらっしゃるご家庭は現地まで歩いてみることをおすすめします。

周辺中古
シティハウス東中野駅前　2011年竣工　東中野駅1分　坪435万前後
クラッシィタワー東中野　2015年竣工　東中野駅1分　坪485万前後
ライオンズ東中野　2010年竣工　東中野駅1分　坪410万前後
パークタワー東中野　2007年竣工　東中野駅3分　坪375万前後

周辺中古の価格を踏まえると坪540～560万程度であれば大きな違和感はありません。
坪500万後半になってしまうとクラッシィタワー東中野との価格差が大きくなりますので、販売はスローペースになりそうです。

現時点で坪550万となれば、地元の方・広域検討の方いずれも少々手を出しづらい価格となる印象です。
お隣の中野駅は駅周辺再開発で今後大きく生まれ変わり、周辺相場の上昇が期待できますので、その伸びしろをどこまで期待するかで評価が分かれるマンションだと思います。

・東中野駅から現地動画
https://youtu.be/qM7se8GeJwk

・現地周辺動画
https://youtu.be/3VVfEd3xwnA

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[5: 2LDK]

ザ・パークハウス大森タワー

周辺中古
ウェリスシティ大森タワー　竣工2008年　大森駅徒歩4分　坪360万前後
ザ山王タワー　竣工2014年　大森駅徒歩2分　坪430万前後
パークホームズ山王二丁目ザレジデンス　竣工2017年　大森駅徒歩3分　坪475万前後
シティタワー品川パークフロント　竣工2018年　大森駅徒歩10分　坪400万前後

周辺新築
ピアース大井仙台坂　竣工2024年　大井町駅徒歩4分　坪540～560万前後（と勝手に予想）
ザ・パークハウス戸越公園タワー　竣工2024年　戸越公園駅徒歩1分　坪520万前後

周辺中古の価格をベースに考えると坪540～550万程度になりそうな印象ですが、本マンションは低層階の囲まれ感が強く価格を盛りづらいことから平均の価格は多少下振れしそうな気がします。
近隣の新築を見ても、ザ・パークハウス戸越公園タワーが坪520万、ピアース大井仙台坂が坪540～560万（私の勝手な予想）ということで、その間で収めてきそうな気もします。新築・中古の状況を踏まえて坪520～540万前後と勝手に予想します。
ウェリスシティ大森タワーが築15年でも坪360万程度で動いていることは安心材料に感じました。仮に本マンションが坪530万とすると、15年後の残債は坪320万程度になっています。今の相場を前提にした時に15年後に残債割れする確率は低そうです。

戸越公園が坪520万、大森が坪530万、大井町が坪550万とすると価格は近しいものになりそうなので、比較検討される方は多そうですが、私なら以下のように考えます。

子育て環境優先　→　ザ・パークハウス戸越公園タワー
子育て環境と利便性のバランス・資産価値重視　→　ピアース大井仙台坂
飲食（外食・スーパー）充実　→　ザ・パークハウス大森タワー

気になった方は記事にて詳細をまとめていますので、是非ご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/57267/

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[6: 2LDK]

プラウドシティ小竹向原

周辺中古
ブランズ小竹向原　竣工2009年　小竹向原駅徒歩10分　坪230万前後
クレヴィア小竹向原　竣工2016年　小竹向原駅徒歩2分　坪340万前後

周辺新築
プラウド小竹向原　竣工2023年　小竹向原駅徒歩12分　坪325万前後
ブリリアタワー池袋west　竣工2024年　池袋駅徒歩5分　坪520万前後

同じ小竹向原エリアかつプラウドブランドで現在販売中の「プラウド小竹向原」の販売価格がベンチマークになりそうです。

徒歩分数補正だけだと坪360万程度かなという感じですが、大規模かつエリアNO1マンションになるポテンシャルを秘めている点を考慮すると＋10%の坪400万程度が一つの目安になりそうです。
外観デザインだけでなく、キッチン・洗面台に御影石使用など設備仕様にも気合を感じますので、その分の上積みを考慮し、坪400～420万と予想します。坪400万を切ることがあれば人気が集中しそうです。


気になった方は記事にて詳細をまとめていますので、是非ご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/64005/

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[7: 2LDK]

プラウド向ヶ丘遊園

周辺中古
パークホームズ向ヶ丘遊園ステーションアリーナ　2005年竣工　向ヶ丘遊園駅徒歩3分　坪220万前後
イニシア向ヶ丘遊園　2008年竣工　向ヶ丘遊園駅徒歩5分　坪240万前後
アトラスタワー向ヶ丘遊園　2008年竣工　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪260万前後
プレシス向ヶ丘遊園　2019年竣工　向ヶ丘遊園駅徒歩5分　坪290万前後

周辺新築
パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー　2022年竣工　登戸駅徒歩2分　坪345万前後

周辺中古の相場を踏まえると坪330万程度になりそうですが、商業一体開発の付加価値とデベロッパーが野村不動産であることを考慮し坪340～360万程度と予想します。
隣駅登戸の新築価格である坪345万を超えてくると販売スピードは鈍くなりそうな気もしますが、比較的強気な価格設定の野村不動産なので上振れる可能性も十分にありそうです。

登戸から向ヶ丘遊園にかけては今後再開発も積極的に進んでいくので、伸びしろがある点はポジティブ材料かと思います。

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[9: 2LDK]

クラッシィタワー新宿御苑

周辺中古
ローレルコート新宿タワー　2002年竣工　新宿御苑前駅8分　坪380万前後
富久クロスコンフォートタワー　2015年竣工　新宿御苑前駅5分　坪580万前後

周辺新築
ザ・パークハウス御苑内藤町　2021年竣工　国立競技場駅徒歩7分　坪660万前後
ブリリア四谷三丁目　2023年竣工　四谷三丁目駅徒歩2分　坪530万前後
パークコート神宮北参道ザタワー　2024年竣工　北参道駅徒歩1分　坪870万前後

条件面が近い富久クロスの中古価格から考えると坪700万程度になりそうですが、「パークコート神宮北参道ザタワー」や「シティタワー新宿」など新宿周辺のエリアで坪800万を超える新築も出てきており、そこに引っ張られて価格が上ブレる可能性もありそうです。

特に本マンションは低層階は周囲の建物に囲まれ眺望が楽しめない一方で、高層階は新宿御苑をはじめ眺望をかなり楽しめます。眺望にどれだけ価格差を付けてくるかが悩ましく、低層階と高層階の価格差が大きくなりそうな点も価格予想を難しくさせるポイントです。

坪700万を切れば人気が出そうですが、坪730～750万程度あたりに落ち着きそうな気もします。

スーパーまで少し距離があるのがネガでしたが、すぐ近くにまいばすけっとがオープン予定なのはプラス材料です。新宿御苑の年パスを買って、庭のように使い倒したい立地です。

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[11: 2LDK]

プラウドタワー平井

周辺中古
ビューネタワー平井　竣工2000年　平井駅徒歩1分　坪220万前後
シティテラス平井　竣工2016年　平井駅徒歩8分　坪270万前後
サンクレイドル平井　竣工2020年　平井駅徒歩4分　坪265万前後

周辺新築
プラウドタワー亀戸クロス　竣工2022年　亀戸駅徒歩2分　坪400万前後
シティテラス新小岩　竣工2023年　新小岩駅徒歩3分　坪350万前後

両隣の駅である亀戸と新小岩で販売中の新築マンションの価格がベンチマークになりそうです。
平井より都心の亀戸駅NO1マンションかつ内廊下・商業一体・ゆかいふる採用のプラウドタワー亀戸クロスを超えることはない（と信じたい）と思いますし、外廊下・板状マンション・線路沿いのシティテラス新小岩を下回ることもないかと思いますので、坪350～400万の間くらいになりそうです。

周辺中古の価格から逆算すると坪350万くらいなのですが、さすがにそこまで安くは出てこないだろうということで、坪370～390万と予想します。坪400万を超えてくることがないことを祈るばかりです。
総武快速を使いたい・ランニングコストも抑えたい・タワマンに拘りはなく共用施設もシンプルでいいという方は「シティテラス新小岩」の方があってきそうです。
「シティハウス平井」と駅を挟んで逆側にはなりますが、条件の近い「シティテラス平井」（名前が似ていてややこしい）が築6年ながら坪270万程度で動いていることを考えると「シティハウス平井」（新築販売中の方）は価格面でも選びやすいですね。


気になった方は記事にて詳細をまとめていますので、是非ご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/63388/

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[12: 2LDK]

グランドシティタワー池袋

周辺中古
エアライズタワー　竣工2007年　東池袋駅直結　坪520万前後
アウルタワー　竣工2011年　東池袋駅直結　坪530万前後
ブリリアタワー池袋　竣工2015年　東池袋駅直結　坪650万前後
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ　竣工2022年　東池袋駅直結　坪640万前後

東池袋駅直結のタワマンです。先発するのはより駅に近い本マンションで住友不動産が売主（三井住友信託銀行もいます）となります。
南側に後発のタワマンが控えており、そちらは野村不動産が売主となります。2つのタワマンはデッキで接続されるため、2つの駅直結タワマンが今後増えることになります。

東池袋駅には4つの駅直結マンションがありますが、豊島区役所直結のブリリアタワー池袋をはじめ、急激に価格上昇が進んでいます。
住友不動産はシティタワー新宿でも強気の価格設定をしており、本マンションも弱気な価格設定をすることはあまり考えられません。
周辺中古の価格から考えると坪750万でも違和感は無いですが、シティタワー新宿同様の強気の価格設定となれば坪800万近くなる可能性もあるかもしれません。
1期1次を逃すと値上げとなるだけではなく、入居時期を遅らせる可能性も高いので、早期引き渡しを希望する方は1期1次に乗り遅れないように準備されることをおすすめします。

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[13: 2LDK]

ピアース練馬レジデンス

周辺中古
ディアマークスキャピタルタワー　竣工2001年　練馬駅徒歩2分　坪300万前後
プラウドタワー練馬　竣工2009年　練馬駅徒歩7分　坪340万前後
パークホームズ練馬マスターズコート　竣工2011年　練馬駅徒歩10分　坪290万前後
クレヴィア練馬　竣工2012年　練馬駅徒歩6分　坪270万前後
アトラス練馬レジデンス　竣工2021年　練馬駅徒歩6分　坪390万前後

周辺新築
プラウド小竹向原　竣工2023年　小竹向原駅徒歩12分　坪325万前後
ブリリアタワー池袋west　竣工2024年　池袋駅徒歩5分　坪520万前後

練馬区役所裏、練馬図書館の北側に位置するマンションです。
南北に長い土地形状のため、南向き住戸の数は少ないですが、南方向は練馬図書館と豊玉小学校が続くため眺望が抜けてきます。

練馬区役所とディアマークスキャピタルタワー間で繋がっているデッキを使えば、信号の数も一つで済みますし、練馬駅へのアクセスも悪くありません。（デッキを使わない場合は信号の都合で少し回り道が必要）
近所にはオオゼキや業務スーパーがありますし、駅には西友もあるため、スーパーのラインナップは充実しています。
飲食店も駅周辺は充実していますので、便利な環境です。

駅前はわちゃわちゃ感がありますが、マンション周辺は公園や図書館があり、比較的落ちついた環境なのも評価されやすいポイントです。

周辺中古の価格を踏まえると坪420～440万あたりを期待したしたいところです。
デベロッパーであるモリモトは城南エリアでは比較的強気な価格設定が目立ちますが、それ以外のエリアでは少し弱気価格設定となるケースもあるので、価格に注目したいです。

この価格であればプラウドシティ小竹向原と価格帯が被ってくると予想されますので、比較検討されることをおすすめします。

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[14: 2LDK]

ザ・グランクロス多摩センター

周辺中古
ブリリア多摩センター　竣工2008年　京王多摩センター駅徒歩11分　坪200万前後
ザ・パークハウス多摩センター　竣工2015年　京王多摩センター駅徒歩4分　坪240万前後
ジオ多摩センター　竣工2017年　京王多摩センター駅徒歩12分　坪210万前後

周辺新築
ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス　竣工2022年　聖蹟桜ヶ丘駅徒歩5分　坪270万前後
調布ワンダーランドプロジェクト　竣工2023年　西調布駅徒歩10分　坪265万前後
プラウドシティ豊田多摩平の森　竣工2023年～2024年　豊田駅徒歩9～11分　坪250万前後

平均価格は坪255万です。周辺の中古マンションの価格を見ても坪255万というのは違和感ありません。

多摩センターにお住まいの方は永住思考の方が多いのか、分譲マンションの数に対して中古の売出しが少ない印象です。築10年以内、徒歩10分以内のマンションの売出しがほとんどないため、多摩センター駅徒歩10分圏内のマンションに住みたい！と思っても選択肢が限定されます。

新築マンションという軸だと「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」と比較検討する人は多いと思います。上でも触れた通りスペック面ではブリリアタワーに軍配が上がりますので、単純にマンションとしてのコスパだけを見るのであれば「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」をおすすめします。
ですが、「多摩センター」という街は超広域でペデストリアンデッキが繋がっていたり、ハザードリスクが低かったりと街としての魅力が大きく、「聖蹟桜ヶ丘」にない魅力を持っていますので、「多摩センター」と「聖蹟桜ヶ丘」どちらの街に住みたいかが比較検討においては大きなファクターとなりそうです。

詳しくは記事化しておりますので以下をご確認ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/67808/

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[15: 2LDK]

ザ・パークハウス大倉山

周辺中古
東急ドエル・アルス大倉山東　竣工1995年　大倉山駅徒歩6分　坪200万前後
パークホームズ大倉山　竣工2012年　大倉山駅徒歩6分　坪300万前後

周辺新築
プラウド元住吉ガーデンズ　竣工2023年　元住吉駅徒歩8分　坪380万前後
ドレッセタワー新綱島　竣工2023年　新綱島駅徒歩1分（直結）　坪400万前後
デュオヒルズ妙蓮寺　竣工2023年　妙蓮寺駅徒歩8分　坪340万前後

平均価格は坪360万です。すぐ隣にあるパークホームズ大倉山の価格や周辺の新築価格と比較すると割高感はありません。三菱地所レジデンスらしく現実的な価格設定という印象です。

パークホームズ大倉山の方が規模感がありますが、10年の築年数差がありますし、本マンションは邸宅感を全面に推していてコンセプトも異なりますのでターゲットは分かれそうです。
IAO竹田設計が監修したデザインは非常に秀逸ですので、一見の価値があります。


詳しくは記事化しておりますので以下をご確認ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/66470/

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[16: 2LDK]

ザ・タワー十条

周辺中古
加賀レジデンス　竣工2008年　十条駅徒歩8分　坪310万前後
プラウドシティ加賀学園通り　竣工2016年　十条駅徒歩6分　坪350万前後
プラウドシティ赤羽　竣工2011年　赤羽駅徒歩4分　坪400万前後
プラウドシティ池袋本町　竣工2011年　板橋駅徒歩2分　坪400万前後

周辺新築
シティテラス赤羽　竣工2023年　赤羽駅徒歩8分　坪420万前後
ブリリアタワー池袋West　竣工2024年　池袋駅徒歩10分　坪530万前後

平均価格は坪480万です。十条駅周辺の中古の価格を見ると坪480万は少々強気な価格に見えます（そのため価格発表当初は高いという声が多数派という印象でした）が赤羽駅・板橋駅のプラウドシティも坪400近い価格で売買されている上に直近の売出し価格は坪450万を超えてくるもの出てきており、相対的に割高感は薄れています。

さらに今後周辺では板橋駅直結のタワマン（野村不動産）、「シティタワーズ板橋大山ノース/サウスタワー」（住友不動産）、グランドシティタワー池袋（住友不動産＆野村不動産）とどう考えても高単価になりそうなプロジェクトが控えています。
それらの価格が出た頃に振り返ると本マンションを早めに買ってよかった！となる可能性は高そうです。

詳しくは記事化しておりますので以下をご確認ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/66318/

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[17: 2LDK]

パークタワー西新宿

周辺中古
シティタワー新宿新都心　竣工2005年　西新宿五丁目駅徒歩5分　坪450万前後
パークタワー渋谷本町　竣工2013年　西新宿五丁目駅徒歩6分　坪440万前後
ザ・パークハウス西新宿タワー60　竣工2017年　西新宿五丁目駅徒歩7分　坪530万前後

周辺新築
シティタワー池袋　竣工2023年　駅徒歩8分　坪750万前後

本マンションの隣に建つ「ザ・パークハウス西新宿タワー60」がベンチマークになりそうです。
そこから築年数補正すると坪600万くらいを期待したいところですが、先行して一部住戸の価格が発表された住友不動産の西新宿五丁目北地区は坪800万超えの住戸もあったりと住友不動産らしい衝撃価格でした。
ここに引っ張られることになると本マンションも強気の価格設定となりそうなのは心配材料です…

は言ってもお祭り好きの三井不動産ですので、条件の悪い住戸でお祭り価格を設定してくれるのでは？との期待もあります。
北・東向きは眺望面の条件が南・西向きに比べると良くないのでそこが価格反映されることを期待しています。特に北向きは思ったより眺望が悪くないのに価格が抑えめになる可能性があると予想しており、そうなれば狙い目感が高まりそうです。

「ザ・パークハウス西新宿タワー60」は5,000円/㎡程度で賃貸に出ており、表面利回り4％で価格を逆算すると坪500万になります。坪600万で表面利回り4％を確保するためには6,000円/㎡程度の賃料が必要になります。ちなみに近くのラトゥール新宿は7,000円/㎡程度の賃料となっています。

公式HPも気合が入っており、モデルルームの予約ができない展開になることを売主も予想しているのでは？と勘ぐってしまいます。
2023年1月10日までにエントリーした方は3倍の倍率優遇が付きますので、お早めのエントリーをおすすめします。

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[18: 2LDK]

バウス新中野

周辺中古
クレヴィア新中野　2014年竣工　新中野駅徒歩6分　坪410万
ルジェンテ新中野ステーショワン　2019年竣工　新中野駅徒歩1分　坪520万
ブランズ中野富士見町パークナード　2020年竣工　中野富士見町駅徒歩4分　坪385万

周辺新築
ピアース方南町レジデンス　2024年竣工　方南町駅徒歩8分　坪450万前後
パークタワー東中野グランドエア　2024年竣工　東中野駅徒歩1分　坪550万前後

新中野駅と中野富士見町駅の間に位置する立地です。
ALL2LDKのためシングルDINKS向きのマンションとなります。

周辺の中古価格を考慮すると坪440万～460万程度であれば妥当性があります。
これくらいの価格で来てくれるなら周辺の新築マンションと比べても買いやすい価格になりそうです。


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[19: 2LDK]

グランドシティタワー月島

周辺中古
CAPITAL GATE PLACE　2015年竣工　月島徒歩1分（直結）　坪630万
MID TOWER GRAND　2020年竣工　月島駅徒歩2分　坪590万

周辺新築
パークタワー勝どき　2024年竣工　勝どき駅徒歩1分（直結）　坪500万前後

月島駅と勝どき駅の間にできるタワマン計画です。
同じく月島三丁目の南地区には三井不動産のタワマン計画も控えていますので南向きの眺望は影響がありそうです。

2027年1月入居予定ですが、2023年7月から販売開始ということでパークタワー勝どきを思い出させるような早期販売開始となります。
住友不動産売主のタワマンだと最近ではシティタワー新宿が強気の価格設定（高層階の好条件住戸はあるものの坪750万～800万）で驚きました。
2023年7月の相場にも左右されますが、今の相場前提でも本マンションは坪700万を超えてきそうです。

今回は住友不動産1社の販売ではなく、東京建物・大和ハウス・首都圏不燃建築公社のJVとなっていますので、それが価格や引き渡しのスケジュールにどう影響してくるかは要注目です。
周辺には多くの新築マンションの供給が予定されているエリアですので、そこが弱気材料になることに少しだけ期待したいと思っていますが、販売期が進めば値上げの可能性も大きく、「すみふは1期1次に買え」は最近の鉄板になっていますので、ご興味ある方は1期1次を逃さないようにされることをおすすめします。

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[20: 2LDK]

ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス

周辺中古
東京メガシティ　2004年竣工　北赤羽駅徒歩9分　坪230万
ザ・パークハウス北赤羽　2016年竣工　北赤羽徒歩5分　坪270万

周辺新築
シティテラス赤羽　竣工2023年　赤羽駅徒歩8分　坪420万前後

同じ北赤羽で供給された駅前のヴェレーナグラン北赤羽マークス・フロントが坪290万程度でした。
環八沿い、線路近くという環境面でのネガがありながらも作り込まれたデザインと希少な床下収納付き住戸の供給等もありスムーズに完売しました。
現在ヴェレーナグラン北赤羽の中古が坪340万程度で売りに出ています。

本マンションは前作と新河岸川を挟んで反対側になります。環八沿いという前作の懸念は無いものの今作は荒川が目の前です。

「グラン」ブランドということで今作も前作に負けない拘りを感じます。
デザインだけでなく、メゾネットタイプやロフト付き住戸、サウナ付きの付き住戸があったりと他の新築には無い差別化を図っていますので、そのコンセプトがハマる方は是非チェックいただきたいです。

周辺中古の価格を考慮すると価格は坪320～340万程度であれば違和感はありません。
前作の価格を見ると価格上昇を感じてしまいますが、そもそもの相場が上昇していることと、前作のネガであった線路沿い・環八沿いが無いことを織り込んだ価格になることを予想します。

所有欲を満たしてくれそうな素敵なマンションですね。個人的にはこういったコンセプトのマンションは好きです。

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[21: 2LDK]

プレミスト大倉山

周辺中古
東急ドエル・アルス大倉山東　竣工1995年　大倉山駅徒歩6分　坪200万前後
パークホームズ大倉山　竣工2012年　大倉山駅徒歩6分　坪300万前後

周辺新築
ザ・パークハウス大倉山　竣工2023年　大倉山駅徒歩6分　坪360万前後

大倉山駅徒歩9分、菊名駅徒歩11分と2駅利用が可能な立地ですが、大倉山駅に行くには歩道橋を利用する手間が発生することは要注意です。
少々詰め込み感はあるものの、規模感のあるマンションになるため完成すると周囲でも目立つ存在になりそうです。

すぐ近くで新築販売中のザ・パークハウス大倉山の価格がベンチマークになります。
ザ・パークハウスは内廊下であったりと小規模ながらコストをかけており、スケールメリットが効く上に外廊下採用の本マンションがザ・パークハウスを超えることはなさそうです。
価格としては坪330～350万と予想します。最安価格帯だと3LDKがギリギリ7,000万を切ってきそうでしょうか。
ザ・パークハウスと違ってファミリー感が強いマンションになるため、ターゲットが被ることはなさそうです。

敷地内に複数棟を詰め込んでいるため、マンション内でも条件の良し悪しの差が大きいです。
好条件の住戸から販売開始となる可能性が高いため、1期1次に間に合うよう検討を進めて置かれることをおすすめします。


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[22: 2LDK]

オハナ柏パークフロント

周辺中古
シャリエ柏たなかステーションヴィラ　竣工2017年　柏たなか駅徒歩3分　坪170万前後
デュオヒルズ・ザ・グラン　竣工2018年　柏たなか徒歩3分　坪180万前後

周辺新築
パークホームズ柏たなか　竣工2024年　柏たなか駅徒歩1分　坪180万前後

柏たなか駅徒歩1分の駅前立地です。
駅徒歩1分ということで駅目の前の利便性がありながら、南側はセナリオハウスパーク柏たなかという大型公園に隣接しており、半永久的に眺望や採光が確保できる点は魅力です。
買い物施設充実とは言えないですが、駅前にスーパー・ドラッグストアなど生活に最低限必要な施設は揃っていますし、隣駅の柏の葉キャンパスに行けば、ららぽーとを始め大型商業施設もありバランスが取れています。
駐車場は平置きとしており駐車場代を安くできるだけでなく、管理費・修繕積立金を抑えることができそうなのも魅力です。

目の前で先行して販売を開始した（今は販売休止中ですが）「パークホームズ柏たなか」が坪180万ということを踏まえると坪200万くらいかなと思いましたが、周辺中古価格や3LDK65㎡スタートと面積を削ってそうな点と条件の良い南向き住戸が多めな点を考慮し、坪220万と予想します。
外観デザインも設備仕様も価格に対して高パフォーマンスな印象があります。「予算5,000万以下の新築3LDK×車所有」を考えている方にとっては今年の有力候補となるのではないでしょうか？


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