すごろく スムラボ派出所スレ

[すごろく]

大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。
今まで購入した実需マンションは3軒で、来年を目標に4軒目を探しています。
全国転勤の会社員のため、半住半投（転勤時に売りやすい貸しやすい）が物件選びの目線です。
会社内でも物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/kansaimansion/

<Twitter>
https://twitter.com/yuki200604

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[1: 関西マンションすごろく]

■総評
価格重視で大阪駅・梅田駅まで徒歩圏内の立地で新築マンションを探している方にオススメできます。
うめきた二期の再開発が進む北区の新築マンションでは今後、なかなか出ない水準だと思います。

ただ、梅田と言いながら寂しい立地のため、初期段階から現地周辺視察を行う方がベターです。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/18506/

■主なポイント
☆メリット
・メジャー7の新築タワーマンションでは大阪北区最安値レベル
・南側は120mに及ぶ公園viewで低層階でも眺望・日当たりはほぼ永久保証
・梅田1キロ圏内の都心立地
・大阪の大動脈である御堂筋線の中津駅まで徒歩7分、梅田まで1駅1分の利便性
・徒歩1分ちょっとのバス停から「大阪駅前」まで約7分でアクセス可能
・小学校も近く、公園を通って安心安全の楽々通学
・ZEH-M（ゼッチ・マンション）oriented採用でリビング天井カセットエアコン・Low-E複層ガラスなど仕様は良い

★デメリット
・大阪市北区であるものの、立地がかなり奥まった場所で周辺は寂しい立地（言い換えれば都心でも静か）
・JR京都線が近くを走っており、夜中は騒音が厳しい（後述します）
・コンパクトなタワーマンションであるためタワーマンションに期待される共用施設はない（その割に管理費が高い）
・近接中古タワーマンションが安価のためリセールは不安（買うなら長期・永住志向）

■管理費・修繕積立金は高いか？！
共用施設が少ない割に高いので、ランニングコストは少し意識していただきたいポイントです。

管理費・修繕積立金のみの参考比較です・・・
大規模物件はスケールメリットが活かせることが多いです。
・プラウドタワー梅田豊崎（126戸）：404円/平米
・ウエリスタワー京町堀（135戸）：341円/平米
・グランドメゾン新梅田タワー ザ・クラブ・レジデンス（871戸）：310円/平米

■最後に・・・
販売開始が10月からのため、割安な部屋を狙う方は抽選の可能性も高いので早めにモデルルームに行きましょう！

詳細はブログをご確認ください。

[2: 関西マンションすごろく]

ようやく待ちに待ったプロジェクトが年内に販売開始となりますね！
私自身、購入検討者の1人なので一期購入に向けて、間取りを吟味中です。

■総評
川口駅の中では過去最高値の物件ですが、鉄板の駅近・大規模・商業一体開発でこれ以上の後発物件は出ることはありません。
東京都内が高騰しているため、埼玉県だけでなく東京などの広域からも集客出来るほどの物件で、既にエントリー者数4,000件以上(2021年9月17日時点)とかなり人気があります。
※全体で481戸（非分譲住戸が31戸あるため販売数は450戸）の物件ですよ！

マンション下に入る店舗数も多く、スーパーなどの商業施設だけでなくクリニック・保育施設など、マンション敷地内で生活が完結出来るレベルです。

気になる価格ですが、一期は17階以上の販売で眺望が抜ける3LDKが7,000万円を切る価格帯からあるので抽選は避けられません…
また、一期の売れ行き次第で二期以降の低層階は価格が上がる可能性もあるようなので、購入するなら眺望も抜けている一期がオススメです。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
第一弾：（主に川口駅周辺環境・都心部アクセス）https://www.sumu-lab.com/archives/16963/
第二弾：（主に価格・眺望イメージ）https://www.sumu-lab.com/archives/19097/

■予定目安価格
東京都内の物件を見ていると目に優しいですね、ただ広い部屋はグロスが厳しくなる他、27階28階のプレミアム住戸は全て億ションです。

・17階の目安価格の平均坪単価：約327万
（南向き平均：335万：西向き平均：314万）

・26階の目安価格の平均坪単価：約350万
（南向き平均：356万：西向き平均：342万）

■主なポイント
☆メリット
・481戸の大規模&商業施設複合開発&駅近タワーで間違いなく川口駅No１のタワマンになる
・駅まで信号なく3分の距離（ペデストリアンデッキを通るルートためベビーカーなどは少し遠回りが必要）
・マンション直結でスーパー・医療モール・保育施設・その他商業施設を利用可能　
・周辺にもスーパーや飲食店多数・商店街・アリオ等があり、どの世代にも楽しめる立地
・駅前の行政施設、図書館有り（しかも綺麗！）
・駅西口に大型の公園リリアパーク
・駅西口に子育て世代には嬉しい子育てサポートプラザ
・少し距離はあるものの、南北線に直通する川口元郷駅（埼玉高速鉄道）も利用可能

★残念ポイント
・荒川が近いためハザードマップ的にはNG（マンションとしての水害対策はあり）
・野村不動産のクロスシリーズなのに外廊下（この価格なら内廊下が望ましい）
・川口駅は利用者数に対して京浜東北線のみのため、電車遅延などがあると一瞬で入場規制となりパンクする（コロナ前は通常時でも電車は一本見送って乗るくらいの混雑度）
・広めの住戸がメインのためグロスは厳しい（DINKSより子供ありのファミリータイプが多い）

■最後に・・・
販売開始が11月からですが、最初はオンラインプロジェクト発表会などを受けないと個別の案内会・モデルルームには行けないため、早めの資料請求とプロジェクト発表会等のご予約をされることをオススメ致します。

詳細はブログをご確認ください。

[3: 関西マンションすごろく]

■総評
今更感はありますが、入居開始まで4ヶ月程を残していよいよラスト1戸となり10月には完売になりそうなので、検討中の方は先着順のためお早めに！
既に870戸が販売済みであり、現在販売中の関西の物件ではTOPレベルの販売スピードです。

専有部の仕様も良いですし、特に共用部の完成度は他のタワマンからの住み替えでも十分満足出来るレベル感です。
（もちろん上を見ればキリはありませんし、同じ北区で販売開始するブリリアタワー堂島は価格が違いすぎるので比較対象するのは難しい…）

シーズンフォレストの完成度も良く気持ちの良い空間が広がっていますし、シーズンフォレストからの1階のスーパーoasisまでの導線も非常に良いです。

また、うめきた2期エリアまでは徒歩5分くらいとなるため、うめきた2期開業以降は更に便利&楽しめるマンションとなります。
既に後発物件は高値が続いていますし、将来的にも楽しみなマンションですね。

今後大阪市内で800戸を超えるタワマンは新規物件は予定されていないため少し寂しい気もしますが、いずれにしろ、ラスト1戸、検討される方は迅速に！

■残り1戸の住戸
4階北西角部屋の81平米8,060万（約328万/坪）。
※G-81Vタイプ

眺望的には西向きは建物がありますが、北向きは比較的抜け感はあると思います。

グロスは高いですが角部屋の坪単価的には大阪市内のタワマンとしては正直安価のため、予算がクリア出来るなら買いだと思います。
※もちろんここ以上に安価な物件もありますが、うめきた2期再開発の恩恵や物件自体のクオリティを考慮した評価と捉えてください。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
内覧会記事：https://www.sumu-lab.com/archives/11003/
物件レビュー記事：https://www.sumu-lab.com/archives/4173/

■主なポイント
☆メリット
【再開発】うめきた二期エリアまで徒歩5分程の場所に位置しており、今後の再開発の価格上昇の恩恵を受ける可能性が高い（うめきた二期は2024年一部開業、2027年度全面開業）
【再開発】うめきた二期エリアに完成する大阪駅の新駅うめきた(大阪)地下駅が2023年に開業してアクセス性向上、資産価値向上が期待される（梅田に住むような場所なので恐らく頻繁に使うことはないかと思いますが・・）
【再開発】大阪駅の西側に新改札口が完成することで大阪駅までの徒歩距離が更に縮まる。（一部供用開始が2023年、本格開始2024年）
【価格】周辺の新築マンション、中古マンションと比較すると割安さがあり、今後のうめきた二期完成に伴い、価格上昇が期待できる
【ランドマーク性】JR福島駅の北側にある30階建以上のタワーマンション4つの中でも一番規模が大きい（51階で最高層＆一番戸数が多い）
【買物利便性】マンション一階にスーパー併設（阪急オアシス）で便利。グランフロント、ルクア、ヨドバシカメラ、リンクス梅田なども徒歩圏内（自転車使えば5分もかかりません）
【事業者信頼性】大手の積水ハウスのフラッグシップ物件であり、スーパーゼネコンの竹中工務店が施工（積水ハウスの本社ビルから徒歩5分に位置しており積水ハウス気合の物件）

★デメリット
周辺は中古タワーマンションも多く売却時の競合も多い
駅徒歩8分であり、周辺の中古物件の中では駅遠となる
学区的には人気なエリアではない（学区重視の方は対象エリアにならない可能性あり）
淀川が近いことからハザードマップは良くない

■最後に
詳細はブログをご確認ください。

[4: 関西マンションすごろく]

■総評
大阪駅まで電車で5分のJR尼崎駅までマンションから徒歩3分の利便性は大阪市内のタワーマンションより利便性は良いと思います。
仕様は高くはありませんが、大阪市内より1,000万円以上安い価格となれば検討すべきマンションです。

コロナ禍で追加１部屋ニーズやマイカー所有ニーズが高まっていることを考えると、大阪市内で予算ギリギリで狭い部屋に住むよりは満足度が高い生活ができるかもしれません。

また、大規模マンションならではの共用施設も充実しており、個人的には使い勝手が良いものばかりで、強くオススメできます。

最後は尼崎という地を愛せるか・・・
再開発により駅前は激変しましたので、気にする必要はない程良い街になりましたので気にせずGOすべきマンションです！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/20152/

■主なポイント
☆メリット
・マンションto大阪駅まで10分以内の高い利便性　※実際は駅から電車ホームまで行く時間などがかかります）
・三ノ宮/新大阪/京都/空港までも乗り換えなしでアクセス可能（空港には尼崎駅からリムジンバス）
・大阪都心より1,000万円以上安価のためプラスαの贅沢が可能（プラス1部屋、プラス車購入など）
・大型のキューズモールが徒歩6分（激安のスーパーであるマックスバリューまでは徒歩3分）
・450戸を超える大型マンションで充実した共用施設
・以前の尼崎とは違う、再開発で激変したJR尼崎駅は今後のポテンシャルも高い
・同じJR尼崎駅南口の徒歩2分～3分の場所に住友不動産が2024年竣工予定178戸のマンションを建設中で、かなり高額になる予定のため本物件の価格上昇が見込める可能性あり
（某モデルルームでの話によると坪350万になるとかならないとか…）

★デメリット
・この規模でディスポーザーがない、タンク有りトイレ、可動式ルーバー面格子なし等、専有部のコストカット有り
・駅までは徒歩3分であるが、再開発の北口ではなく南口の方に位置するため物件周辺は寂しい立地
・尼崎の評判がまだまだ低い（これはいわゆるポテンシャルでもあると思っています）

詳細はブログをご確認ください。

[5: 関西マンションすごろく]

■残数(10月中旬時点)
2021年上半期　大阪府　即日完売戸数No1の告知から最新情報を追えておりませんでしたが、残数の確認をしましたので共有します。

93戸中、残り14戸です。

・Aタイプ：残2戸
・Bタイプ：残2戸
・Cタイプ：残1戸
・Dタイプ：残3戸
・Dタイプ（プレミア）：残1戸
・Eタイプ（プレミア）：残5戸

■総評
残り残数が少なく竣工前完売は確実なペースで販売されているため、迷われている方は早めの決断をお勧めします。
まだ目玉住戸のBタイプ4,900万円台も残っているため多少狭いですが３LDKを探している方は、大阪市内でこの価格は中々見つからないレベルのためお勧めできます。

本物件と必ず比較される「グランドメゾン上町一丁目タワー」も残数はかなり少なくなっていますが、グランドメゾン上町一丁目タワーは残り住戸が7,000万円からになっているため、ランニングコストも含めると本物件は目に優しいのは間違い無いかと思います。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/2900/

■主なポイント
・大阪市中央区物件の割には価格帯はまだ安価
・徒歩10分以内に３駅使える立地、梅田（東梅田）、本町、天王寺、心斎橋まで電車で7分以内のアクセス性
・高台に位置しており強固な地盤で水害にも強い上町台地
・名門校も多く教育環境も魅力的なエリア
・緑が多く自然が体感できるマンションに住みたい方には特にオススメ

[6: 関西マンションすごろく]

■総評
今年販売の新築マンションの中では関西で一番の人気物件です。
予定価格より価格の見直しはありましたが、既に多くの部屋で相当数の倍率が付いています。
（梅田ガーデンレジデンスが本物件より更に高かったことから、ブリリアタワー堂島の人気が更に火がついたとも思えます）

今後のうめきた２期開発/2025年大阪・関西万博/大阪IR（予定）などの大型プロジェクトを見据えると、
本物件の価格は割安感もあるため、買うなら一期かと思います。
※二期以降値段が上がる可能性もありますし、Oceanは低層階の条件の悪い部屋が二期以降は多くなります。

第1期の申し込み期限が迫ってきていますので、検討されている方はお早めにモデルルームに！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
【まとめ記事】https://www.sumu-lab.com/archives/11451/
【一期の最新価格】https://www.sumu-lab.com/archives/23551/

■主なポイント
☆メリット

【立地】大阪駅や地下鉄梅田駅をはじめ徒歩13分圏内で16駅利用可能
【利便性】徒歩2分で地下街にアクセスでき、百貨店、駅、商業施設、飲食店まで地下移動可能
【ブランド】日本初[Four Seasons Hotel]とプライベートレジデンス[Brillia]の超高層複合タワー
【大規模】地上49階　約195ｍ　全465邸で周辺のランドマーク的存在
【ポテンシャル】うめきた２期開発/2025年大阪・関西万博/大阪IR（予定）などの大型プロジェクトを見据えると期待感が大きい
【価格】梅田ガーデンレジデンスよりは手が届きやすく、グランフロントの中古と比較すると違和感ない価格帯

★デメリット

・高層階と低層階で共用施設等の差別化がある
・低層階は囲まれ感はある(特に南向き)
・低層階はエレベーター3機と戸数の割に少ない
・周辺エリアはコンクリートジャングル（良くも悪くも都心物件）
・普段使い出来るスーパーが近隣にない
・近くにタバコ屋がありサラリーマンの憩いの場になっている（非喫煙者としては辛い）
・（未確定）すぐ南東側の古河大阪ビルが解体中で三井不動産が取得している噂あり。敷地面積は本物件より1割ほど広くマンションならパークコート？！

詳細はブログをご確認ください。

[7: 関西マンションすごろく]

■総評
うめきた2期エリアまで徒歩10分圏内の新築タワーマンションでは最安であり、人気のJR福島駅まで徒歩5分とオススメの物件です。

入居開始の2024年にうめきた2期の街びらきがスタートするため、その頃には本物件周辺は更に人気&高騰すると思われますので、
買って損はしない物件です。
※先日、ラグジュアリーホテルのウォルドーフ・アストリア大阪のパースが発表されましたが、期待値は高まるばかりです。

北区・福島区周辺で新築タワーマンションの購入検討している方の悩みは、
数ヶ月前に完売したグランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEと比較してしまう可能性があることです。

しかし、あちらは新築未入居物件が既に1,300万円以上高く販売され始めたため、
本物件も最初は少し高いかと思いましたが、価格的には違和感ない水準かと思いますし、
大阪市内の後発のタワーマンションは軒並み本物件より高いため、買うなら今かと！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/24844/

■主なポイント
☆メリット
・JR福島駅まで徒歩5分(福島駅から大阪駅まで1駅2分)、8分以内にJR東西線/阪神線も利用可能な利便性
・うめきた2期エリアまで徒歩7分の2024年以降が非常に楽しみなエリア
・規模感の割に共用施設は充実
・徒歩5分圏内にスーパー/公園/幼稚園・小学校など、生活環境として便利な立地(道路渡ってすぐ小さなスーパー有り)

★デメリット
・3LDK検討層には特に厳しい価格帯
・周辺のタワーマンションと比べると小規模であり、全体的に魅力に欠けるためリセール観点は不安が残る
・価格の割に仕様は高くない（エレベーター高層低層分け無し・床暖房無し・タンク有りトイレ等）
・JR宝塚線/JR神戸線/阪神高速が真横のため南住戸を中心に騒音は厳しい（東のあみだ池筋の交通量も比較的多い）

詳細はブログをご確認ください。

[8: 関西マンションすごろく]

■総評
北区・中央区・西区のタワーマンションと比べると安い割に、駅近・共用部クオリティ高くオススメです。
第1期の売れ行きも良く、大阪市内のマンションが高騰している中、価格的訴求力は抜群です。

弁天町駅No1のクロスタワー大阪ベイには立地的には勝てませんが、
既に築年数も15年超であることから、本物件は中古市場では強い競合はほぼ無いのでリセール観点も大きな心配はいらないかと思います。

大規模なタワーマンションでは無いものの、共用施設のクオリティはとても良く、
特にエントランスホールと29階最上階のスカイラウンジはこの価格帯のタワーマンションでは圧巻ですね。

大阪IRも確定すれば更に注目される弁天町エリア、売れ行きも良いため検討するならお早めに！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/26281/

■主なポイント
☆メリット
・JR弁天町駅3分、地下鉄中央線弁天町駅6分の利便性
・大阪駅/本町駅/天王寺駅などの主要エリアまで電車で10分以内
・駅までの導線は雨に濡れない通路も多く快適アクセス（一部アップダウンあり）
・クオリティ高い共用部デザイン
・スーパー/ホームセンターのコーナン/ダイソーなどの多数の商業施設があり買い物利便性が高い
・2025年大阪・関西万博、大阪IRなどの大規模プロジェクトによる今後のポテンシャルが高いエリア
・天井高は2.65mとゆとりある設計、17階以上はキッチンフィオレストーン等、仕様面で魅力的な部分有り

★デメリット
・駅直結のクロスタワー大阪ベイの中古が坪210万程度のため弁天町駅周辺としては厳しい価格帯（パンダ部屋除く）
・駅直結の高層マンション周辺と変わって、本物件の周辺は下町感溢れる街並み
・JR線/阪神高速が近いエリアのため東向きの住戸は騒音チェック必須
・トイレはタンク有りトイレ、低層階は食洗機無しなど、削る所は削っている

詳細はブログをご確認ください。

[9: 関西マンションすごろく]

■総評
値段は高いが唯一無二のタワーマンションで尖ったコンセプトが好きな人にはオススメです。

本物件最大の特徴である最上階のスカイラウンジは大阪市内の数あるタワーマンションの中でもベスト3に入ると思います。
特にガラス面の多さや最上階フロアを贅沢に使っている空間の広さは圧巻です。

ただただ、思うことは『ちょっと高いです！』。
使いづらい間取りが多く、眺望が期待出来ない住戸でも価格はシティタワー大阪本町と同等価格のため非常に悩ましい・・・
（恐らくシティタワー大阪本町の価格はまた値上がりするのでは無いでしょうか。）

販売開始は2022年2月からのためもう少し価格調整が入ることを期待していますし、
モデルルームオープン前からかなり注目されていた物件だったので、価格の見直しが入れば更に人気は出ると思います。

タワーマンションを検討されている方はむしろ見るべき物件ではありますので、
特に本町駅周辺で新築タワーマンションを探している方は、一度モデルルームでアマテラスの感動を味わってください！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/26538/

■主なポイント
☆メリット
・タワーマンション競合エリアの本町駅最寄り物件の中でTOPクラスにカッコ良い最上階共用施設とデザイン
・ビジネス街エリアであるものの、神戸の旧居留地のように街並みが保全されている「三休橋筋沿い」に位置している
・堺筋本町駅/御堂筋線本町駅を両方4分以内にアクセス可能な欲張り立地

★デメリット
・供給過多エリアでも一番高い価格帯のためリセール観点でも不安が残る（シティタワー大阪本町と同等クラスの値段）
・本町駅周辺は駅直結/駅1分のタワーマンションが複数あるため、中古時の競合が強い
・管理費修繕積立金がブリリアタワー堂島に次ぐ高値（474円/平米）
・間取りや眺望が難ありの住戸が多い
・最大の売りである最上階共用施設もクローズ時間が20時半と早いため多様出来ない可能性あり

詳細はブログをご確認ください。

[10: 関西マンションすごろく]

【2021年12月：販売価格アップデート】

★価格見直し
一期の販売開始が少し遅くなり1月中旬になったようで、価格も一部変更がありましたので更新します。
基本的には下がっている住戸が多く、Iタイプは大幅な値下がりです。

大阪市内の北区・中央区・西区のタワーマンションで見るとやはり安さは目立ちますが、
今後、中央区・西区を中心に更にタワーマンションの新規供給が増えるため、
まずは2022年1月の一期の販売状況の行方をウォッチしたいと思います。

■Bタイプ　78.15m2
3階：6,590万円(279万円/坪) 　←当初予定価格：6,500万円台
4階：6,660万円(282万円/坪)　
8階：6,880万円(291万円/坪)　
9階：6,930万円(294万円/坪)　←当初予定価格：6,900万円台　
10階：6990万円(296万円/坪)　
16階：7,190万円(305万円/坪)　　
17階：7,230万円(306万円/坪)　←当初予定価格：7,300万円台　

■Dタイプ　78.44m2
3階：6,810万円(287万円/坪)　←当初予定価格：6,900万円台　
4階：6,880万円(290万円/坪)
8階：7,170万円(303万円/坪)
11階：7,210万円(304万円/坪)　←当初予定価格：7,300万円台　
16階：7,380万円(311万円/坪)
17階：7,420万円(313万円/坪)　←当初予定価格：7,500万円台　

■Gタイプ　85.31m2
18階：7,990万円(310万円/坪)　←当初予定価格：8,100万円台　
24階：8,320万円(319万円/坪)
25階：8,380万円(322万円/坪)　←当初予定価格：8,400万円台　

■Iタイプ　100.00m2
18階：9,950万円(329万円/坪)　←当初予定価格：11,600万円台　
24階：10,980万円(363万円/坪)
25階：11,080万円(367万円/坪)　←当初予定価格：12,200万円台　

■Jタイプ　82.11m2
18階：7,680万円(310万円/坪)　←当初予定価格：7,800万円台　
24階：7,890万円(318万円/坪)
25階：7,950万円(320万円/坪)　←当初予定価格：8,000万円台　


詳細はブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/18506/

[11: 関西マンションすごろく]

■総評

人は選びますが、「梅田ガーデンレジデンス」より交通利便性、商業施設利便性は大阪No1の立地です。

お初天神商店街の入口に位置しており、周りは飲み屋/パチンコ屋など、24時間常に人が動いている場所なので、
ファミリー層にはオススメは出来ませんが、単身者/DINKS/リタイア世帯などには便利な場所であることは間違いありませんのでオススメできます。

定借期間も当初70年から75年に延期され、75年後には住友不動産にそもまま返還するため解体準備金が不要な点は
定借でありつつもメリットだと思います。

ただ、定借であれば本来はもっと安かったら良かったのに・・・
と誰もが思っているはずですが、第1期の販売は52戸中45戸程売れた様子なので販売は好調です（2021年12月11日時点で先着順が７戸）。

恐らく、この売れ行きを考慮すると次期以降は低層階でも値段が上がりそうですし、それでも販売状況が良ければ更に値上がりする可能性もあるかと思いますので、
購入検討するなら早い方がベターです。

同じような価格帯で大阪で超高級物件に入る「フリリアタワー堂島」と迷う方もいらっしゃるかもしれませんが…
・立地を最重要視する方：梅田ガーデンレジデンス
・高級感、ラグジュアリーを求める方：ブリリアタワー堂島

両物件とも大阪だけでなく全国的にも注目の物件なので、どちらもオススメは出来るマンションですし、正直私も欲しいです。
※広い部屋購入すると２億になるので流石に難しいですが…

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/27957/

[12: 関西マンションすごろく]

来年販売開始の物件でかなりのオススメになるタワーマンションが出てきました。
現在販売中のリバーガーデン上町一丁目も注目物件で一年足らずで完売する勢いです。

本物件も例の如くパンダ部屋もあり人気が殺到することは間違いないので、資料請求の上、続報を待ちましょう！


最寄り駅は鶴橋駅となりますが、人気の天王寺区です。

専有部の情報は年明けに出てくると思いますが、リバー産業としては初のタワーを名乗る物件で
デザイン・共用部・仕様は非常に良いため、フラッグシップモデルに相応しい専有部になることが期待できます。
※リバー産業として過去一番高層の実績はリバーカントリーガーデン京橋は40階建て

■デザイン
リバーでは見ないスタイリッシュなデザインで、ガラス面が多く眺望にも期待が出来ます。
また、頂上は東京の超高級タワーマンションの「パークコート赤坂檜町ザ　タワー」に似てて、
ライトアップすることで、ランドマーク的なマンションになりそうです。

■共用部
圧巻はエントランスホール。
リーガロイヤルホテル大阪のメインラウンジを彷彿させるデザインで非常に洗練されています。
200戸弱のタワーマンションですが、ここまでの空間設計が出来るとは素晴らしいです。

またラウンジ・スタディルームのデザインもタワーマンションならではのクオリティで、非常に楽しみです。

リバー初の内廊下設計なのも嬉しいですね。
パースを見る限り高級感がある雰囲気です（電子錠もありそう）。

■注目の仕様
・全戸10ギガの超高速インターネット　※関西初
・ナノイーX搭載　除菌・抗菌エレベーター　※関西初
・5つ星ホテル採用　超高性能　遮音壁（高級ホテルの客室や音楽室・防音室にも採用される遮音壁を戸境壁に採用）
・各階に全戸分の個別宅配BOX（もちろん1階に集合宅配BOXあり）
・駐車場　最新パレット採用　（フルフラットパレットや電気自動車対応バレットなど）

■価格
以下はパンダ部屋になる価格帯で間違いなく抽選になりますが・・・お得ですね！
63㎡超：4,900万円台　　※坪257万円
87㎡超：6,900万円台　　※坪262万円
100㎡超：8,900万円台　 ※坪294万円

特に63㎡、87㎡はファインタワーウエストコートより安く、新築タワーマンションの中では大阪最安。
大阪都心6区の物件としては注目すべき価格帯です。

リバーガーデン上町一丁目もそうでしたが、管理費もかなり安いようで、
期待が出来そうです。

1月上旬にはHP情報も更新される予定なので、皆様、資料請求してモデルルームに早めに行きましょう！

[13: 関西マンションすごろく]

【2022年1月：販売価格アップデート】

★価格見直し
またまた価格見直しが入りました。
また入るかもしれませんが…正直この価格は安いです。

大阪市北区の新築タワーマンションが坪269万円から購入出来るとなると価格訴求力はあります。
立地は駅から離れるものの、この価格帯なら検討者も徐々に増えてきそうですね。

個人的にはJタイプ　82.11m2　25階：7,260万円(293万円/坪) なんかは
高層階の割には安くてええなと思います。

■Bタイプ　78.15m2
3階：6,360万円(269万円/坪) ←2021年12月時点：6,590万円(279万円/坪) 　←当初予定価格：6,500万円台
9階：6,630万円(281万円/坪）←2021年12月時点：6,930万円(294万円/坪)　←当初予定価格：6,900万円台　　
17階：6,980万円(296万円/坪) ←2021年12月時点：7,230万円(306万円/坪)　←当初予定価格：7,300万円台　

■Dタイプ　78.44m2
4階：6,460万円(273万円/坪)　
17階：7,040万円(297万円/坪) ←2021年12月時点：7,420万円(313万円/坪)　←当初予定価格：7,500万円台　

■Gタイプ　85.31m2
18階：7,590万円(294万円/坪) ←2021年12月時点：7,990万円(310万円/坪)　←当初予定価格：8,100万円台　

■Iタイプ　100.00m2
25階：9,860万円(326万円/坪) ←2021年12月時点：11,080万円(367万円/坪)　←当初予定価格：12,200万円台　

■Jタイプ　82.11m2
25階：7,260万円(293万円/坪) ←7,950万円(320万円/坪)　←当初予定価格：8,000万円台　


2月上旬頃には販売開始になる見込みなので、大阪市内のタワーマンションに住みたいけど
予算が届かなった方などはぜひ、資料請求の上、お早めにモデルルームに！

詳細はブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/18506/

[14: 関西マンションすごろく]

■総評
「ここまでコスパが良いマンションは正直ほとんどない！」
と思えるほど、駅近物件ではありませんが価格の割には住環境が良く、専有部・共用部共にクオリティが高いです。

間取りも非常に良く、個人的にここと同等レベルの間取りを探すなら大阪市内だとシティタワーシリーズくらい。
リビングも各部屋も綺麗な正方形に近い形で非常に使いやすいですし、80㎡以上だと浴室サイズも1618サイズになるのも地味に良いですね。

売れ行きも良く入居1年前で残り15％程度なので、ゴールデンウィーク頃には完売する可能性あり。
余裕で竣工前完売する人気物件です。
※直近のグランドメゾンシリーズだと規模感は違いますがグランドメゾン新梅田タワー　ザ・クラブレジデンスより販売スピードは早いですね。

一度見に行ったら、他の物件の間取りや設備が少し残念に思えてしまうほどのクオリティなので、
まだモデルルームに訪問したことがない方は、良い部屋が完売する前にぜひ見学を。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/32177/

■主なポイント
☆メリット
【環境】敷地内の豊かな植栽計画、近隣に多数の公園など緑豊かな住環境
【環境】教育環境が充実した文教地区
【環境】大阪のヒルトップである上町台地に位置するポジション
【仕様】エントランスホール、ラウンジ等、グランドメゾンらしい上品な共用施設
【仕様】全体を通して魅力的な間取り(プラン)が多い　※一部プランは完売済み
【仕様】ZEH-M Oriented取得など高品質な設備仕様
【価格】坪300万円以下の住戸有り、平均でも坪330万円の大阪市内では目に優しい価格帯
　　　（広い分グロスはそこそこいきますが）

★デメリット
・駅近物件ではない(一番近い駅で7分、利用者が多い谷町四丁目駅は徒歩10分）
・徒歩5分以内にスーパー無しのため徒歩のみの生活は少し厳しい印象（駐車場は抽選）
・ヒルトップのため坂道が多いエリア
・リセールで即利益が出る物件ではない（どちらか言うと長期居住を前提とした残債割れリスクは少ない物件）

詳細はブログをご確認ください。

↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

[15: 関西マンションすごろく]

■本物件の売り
「一番のポイントは立地！」

梅田に近いエリアの駅近物件でありながら、大通りから一本入った場所なので比較的静かな立地。
それでいて、土佐堀の大型のスーパーライフや肥後橋駅のコーヨーなどのスーパーも近く、大型の靱公園にも近い。
更に、目の前の西船場小学校は校区としても人気であり住環境としては非常に良いマンションです。

■再開発の期待
だいぶ先ですが2031年完成予定のなにわ筋線の（仮称）中之島駅も徒歩圏内となりますので、10年スパンで見ても価値がある立地です。
京阪中之島駅よりは近くなるので徒歩5分～7分くらいで行けるかもしれません（改札ではなく駅出入り口）。
出張や旅行などで頻繁に関空を利用する方にも非常に良い立地と言えるかと思いますし、再開発により駅周辺が更に栄える可能性があることを考えると、期待値は益々高くなりますね。

■予想価格
平均坪単価：390万円　（私の予想です）
70㎡換算：約8,270万円

「ザ・ファインタワー大手前」が平均380万円で入居前完売しており、更には新築マンションが高騰しているので違和感ない水準かと思います。

この価格帯になれば、西区の新築マンションの最高値更新しますが、人気になるのは間違い無いでしょう。
※少し距離は離れますが本物件と同じ西船場小学校を学校区として選択可能な北区の「ザ・パークハウス中之島タワー」の中古は高層階70平米8,000万円越えで成約し始めています。

■ブログ記事
2022年販売開始の気になる新築マンションにもピックアップしておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/31097/

新情報が待ち遠しいですね、まずは資料請求して一期の早い段階からモデルルーム行けるように準備しましょう！

[16: 関西マンションすごろく]

■総評
「タワマン競合エリアの本町エリアでもお買い得物件」です。

本町駅ではなく堺筋本町駅ですが徒歩1分は魅力的です。
現在供給中の本町エリア新築タワーマンションの中ではスーパーが一番近く、大型スーパーのライフまでも徒歩2分と便利です。

更にはタワーマンションならではのエントランスホール、多数の共用施設は魅力的です。
ゲーテッドガーデン構想も都会の喧騒を忘れさせてくれる素晴らしい設計です。
（購入の決め手にはならないと思いますが、ゴルフレンジは今まで見たタワーマンションの中でも一番雰囲気良いです。）

価格は一期と比べると残念ながら値上がりしていますが、それだけ人気がある証拠です。
まだまだ値上げしないうちに早めにモデルルーム訪問することをお勧めします。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/14072/

■主なポイント
☆メリット
中央区駅近タワーマンションとしては低層階は最安レベル
ゲーテッドガーデン構想による住民専用の四季を楽しめる癒しの空間
大規模タワーマンションならではの多数の共用施設
大型スーパー/薬局/コンビニなども普段の買い物利便性は良く、周辺は飲食店も多数
せんば心斎橋筋商店街を通り、心斎橋・難波まで徒歩圏内

★デメリット
間取りが微妙（リビングイン住戸多め、廊下が長く居住スペースが狭いなど）
仕様がタワーマンションとしては低い（タンク有りトイレから水が流れたり、浴室ブランケットライトなど）
三方道接で周辺の建物までの一定の距離感はあるものの、中層階前後まで囲まれ感あり
最寄り駅の堺筋本町駅の駅力が弱い（縦の移動は弱く梅田・難波方面には乗り換え必須）
賃貸相場は安めのため、投資目的や転勤時の買い出しなどには不安要素あり

詳細はブログをご確認ください。
↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

[17: 関西マンションすごろく]

■総評
「タワマン競合エリアの本町エリアの中でも住環境は一番」です。

四つ橋線本町駅まで徒歩1分＆都会のオアシス靱公園まで徒歩１分は大阪市内を見ても好条件の立地です。
単身・DINKS・ファミリー・リタイア世帯など・・・どの世帯にもオススメ出来る立地のため、
リセール・賃貸需要も見込みやすいので個人的には本町エリアの中では一番好きな物件です。

難点はスーパーまで少々遠いところですかね。
ネットスーパーと自転車をうまく活用すれば苦ではありませんが、悪天候の日は・・・

■価格
最初は高いかな？
と思いましたが、この1年で大阪市内のタワーマンションの価格上昇に伴い、検討しやすくなったと思います。
初動だけでなく販売は好調で、2021年上半期の大阪府内の販売数はNO1の売れ行きでした。

選択できる住戸もかなり減ってきているので大阪市内のタワーマンションを検討中の方はぜひ見学を！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/4845/

■主なポイント
☆メリット
【駅近】四つ橋線本町駅徒歩1分の価値（御堂筋線より空いているため西梅田駅を使える方は特にオススメ）
【利便性】梅田、心斎橋/なんばまで電車で5分以内（自転車でも市内はアクティブ移動可能）
【資産性】高額な住戸を選ばなければリセールバリューも高い
【オアシス】靱公園まで徒歩1分（遊具がある場所までも近いため子供がいる方は特に良い）
【共用部】エントランスホール、ラウンジ、スカイラウンジなど豪華な造り（コンラッド大阪も手掛けた日建設計グループがデザイン）
【ZEH】エネルギー消費量削減に配慮

★デメリット
全体的に高額物件のため特にファミリー層にはグロスが高い
四つ橋筋真横で道路の騒音・排ガスなどは避けられない
北と南は隣接のビルに挟まれ圧迫感あり（低層階南は1LDK 、2LDK中心、北は中層階までタワーパーキング）
買い物利便性は悪い（大きめのスーパーライフまでは徒歩13分、荷物持って歩くにはキツイ距離）
価格割に専有部の仕様は普通（タンクトイレは残念。ベランダも狭いため洗濯物を干すとエアコン室外機に当たりそう）

詳細はブログをご確認ください。
↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

[18: 関西マンションすごろく]

2020年2月に竣工済みですが、再販住戸として6戸販売開始です。

■販売住戸
プラン：61.31㎡、66.24㎡（いずれも2LDK)
販売価格：5,993万円～7,123万円
坪単価：323万円～355万円

■寸評
2年前の新築販売時の時より1,000万円程度高くなっていますが、グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンス完成後に周辺の不動産価格が高くなっていますので、今の市況的には妥当な価格かと思います。
※グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンスの新築未入居の転売価格が約375万円程度

うめきた2期の完成も近づいていますし、グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンスの場所にスーパーoasisも完成しますので、利便性は今後益々良くなることを考慮すると真剣に検討した物件です。

■新築比較
新築であれば本物件とシエリアタワー大阪福島が比較検討になるかと思いますが、価格は同等です。
タワー＆駅近であれば、シエリアタワー大阪福島の方が人気になりそうですが入居が2年後というのが悩ましいですね。

その点、パークナード新梅田アーバンパレスは即入居可能は良いです。

■最後に
６戸がどれくらいの販売ペースで完売するかはわかりませんが、結構早く売れそうな気はしていますので、新築マンションを探している方は是非資料請求の上、早めにモデルルーム訪問しましょう！

[19: 関西マンションすごろく]

【2期1次予定価格等の情報更新】

■1期の振り返り

★ニュースリリースより
第1期1次・2次販売戸数：185戸
申込数：982件
平均倍率：4.6倍
最高倍率：37倍

当ブログでもとてもオススメしていた物件でしたが、大阪の物件では恐らく過去一番の抽選倍率になるほど人気でした。
ここまで人気の物件は大阪では見たことがありませんし、次に本物件と同等くらいに人気になるのは「うめきた2期のタワーマンション」くらいかなと思っています。

■2期の予定価格

値上げ額：700万円から6,000万円
坪単価値上げ額：29万円から244万円

ここまでの値上げをするとは、というのが正直な感想ですが…
高層階のexecutive以上は残っているのはexecutiveの７戸のみ。
2期1次では1戸のみの販売のため、6,000万円の大幅値上げしても抽選になるのは間違いないかと。

2期1次の売れ行き次第では今後の販売住戸が値上がりすることも示唆しておりましたので、本当に欲しい方は待たずに申込した方が良いです。
特にOceanは梅田ガーデンレジデンスと比較するとまだ割安だと思います。

■詳細ブログ
1期と2期の価格比較や梅田ガーデンレジデンスとの比較等も記載しております。
ぜひブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/34576/

資料請求はぜひ以下のリンク先からどうぞ！

[20: 関西マンションすごろく]

早速案内会に行ってきましたので簡単にレポートします。

■総評
2022年新規販売物件で1番オススメのマンションになりそうです。

・価格が安い
・仕様が良い（価格に対して良すぎるレベル）
・駅近
・共用施設クオリティが良い

まず価格が大阪都心6区（北区・中央区・西区・天王寺・福島区・浪速区）のタワーマンションとしては最安レベルです。
坪単価が控え目なため大阪市内で供給が少ない90㎡弱の広いでもグロス的には市内のタワーマンションの70㎡より安い価格で購入出来ます・・・

更に管理費・修繕積立金も安く210円/㎡と他のタワーマンションより150円以上安いので実需の方が長期的に住む場合も大きなメリットになりそうです。

投資・実需としても魅力的な価格帯であるのは間違いなく、既に
・人気殺到で3月の来場予約は難しそう（なんなら4月上旬も難しいかも？）
・要望書が入っている部屋が既に複数発生
という状況なので、4月末頃を予定している一期販売締め切りに間に合わせるなら早めに資料請求の上、来場予約をした方が良いです。

最寄りの鶴橋駅はゴミゴミしている駅ですが、梅田・難波・天王寺に出るには便利な鶴橋駅に徒歩３分～４分は魅力的だと思った方が良いです。
後はこれだけ人気状態なので正式価格が予定価格より値上げしそうな気もしますが、大阪市内のマンション価格が高騰する中では非常に魅力的な物件です。

■価格　※いずれも100万円台の予定価格のため、今後価格変更の可能性あり
・Aタイプ63㎡：4,900万円台（3階）、5,300万円台（10階）
・Bタイプ72㎡：5,400万円台（3階）、6,000万円台（10階）
・Cタイプ87㎡：6,900万円台（5階）、7,500万円台（10階）
・Eタイプ100㎡：8,900万円台（3階）、10,000万円台（10階）
・Hタイプ71㎡：6,700万円台(20階)
・・・

※リバーガーデン上町一丁目の残り住戸2つが70㎡6,488万円、6,498万円なので、如何にこの価格が安いか・・・

詳細はブログにてまとめる予定です。
　
■管理費・修繕積立金
210円/㎡！

先日MR訪問した「シエリアタワー大阪天満橋」が最近見たタワーマンションの中では最安で302円/㎡でしたが、それよりもかなり安い。
最近は市内のタワーマンションでは400円/㎡以上を設定しているケースも増えてきましたので非常に魅力的な価格です。

■専有部等仕様
この坪単価で攻めすぎでしょ？！と思うくらい良かったです！
ブリリアタワー堂島までは流石にいかないですが、大阪市内のタワーマンションで高仕様だったファインタワー大手前に並ぶレベルだと思います。
※最上階３フロアは更に仕様がランクアップします。

・フィオレストーンキッチン天板
・ディスポーザー
・食洗機
・ガラストップコンロ/ステンレスレンジフード
・浴室壁面全面パネル/ワイドミラー/LEDダウンライト
・タンクレストイレ・手洗いカウンター　（ローシルエットではなくタンクレス）
・Low-E複層ガラス
・床暖房
・玄関インターホンカメラ
・玄関電子錠
・内廊下
・各階ゴミ置き場
・専有部、洋室　天井高最大2.7m
・…

■ブログにて詳細を記載しておりますのでご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/44214/

[21: 関西マンションすごろく]

■総評
人気の北摂、大注目しているタワーマンションです！

■魅力要素
・北大阪急行が2023年度に千里中央駅から延伸され新駅「箕面船場阪大前」が完成。
・新駅からペデストリアンデッキ直結3分は非常に魅力的。
・新駅と共に商業施設、図書館、劇場、大学などの複合開発が進み新しい街の住人になれる。
・30階、総戸数397戸と大規模タワーマンションのため、共用施設にも期待が出来る。
・新大阪駅、大阪空港までも20分以内、出張にも便利な立地。

みのおキューズモールまでも1.5キロ程の距離で自転車ですぐ行ける距離ですし、新駅の「箕面船場阪大前」からはこちらも新駅の「箕面萱野駅」まで電車で2分で行けます。
箕面萱野駅からキューズモールは直結するため、電車での移動も楽々ですね。

完成は2024年10月とかなり先ですが、徐々に開発が進んでおり、綺麗な一つの街が少しずつ出来上がってきています。
本当は千里中央にあるタワーマンションのように50階前後の階層であればもっと興奮したのですが、ここまで周辺の開発と共にタワーマンションが開発されることは珍しいため、大注目のプロジェクトです。

■相場
周辺の築浅マンションが現在の中古価格で・・・
・プラウド箕面船場：坪230万前後
・シエリア箕面船場：坪290万前後
新築時からはだいぶ値上がりはしましたが、大阪市内のマンションと比べるとまだ割安感はあります。
シエリア箕面船場は新築未入居物件の売出価格が坪290万程度の販売なので売れるかは注目したいところ。

新駅が出来ていない状況下なのでプラウド箕面船場は新駅が完成したらもっと評価は高くなりそうですね。
シエリア箕面船場も竣工前完売しており、大阪市内のタワーマンションより売れ行きはかなり早かったです。

本物件の価格は未定ですが、坪310万前後で来たら大阪市内のタワーマンション検討者からも広域で集客出来るほど魅力的なマンションと思っております。

～すごろく的所感～
坪300万：人気殺到抽選
坪320万：そこそこ人気で竣工前完売
坪350万：大阪市内のタワーマンションと同等水準でこのエリアでは高い

まだ情報は少ないですが資料請求して続報を待ちましょう！
ここはモデルルームは初日に行きたい程、注目しています！！

[22: 関西マンションすごろく]

■総評
「ほぼ駅直結・商業施設直結の唯一無二のマンション」です。

人気に阪急沿線の駅まで徒歩30秒程、これだけでも大阪市内、神戸市内まで通勤する方には魅力的です。
更にはマンション下にスーパーマーケットを含む商業施設が完成するため、雨の日でも濡れずにアクセス出来る利便性は関西のマンションではかなり珍しく希少性があります。
住んだら間違いなく満足度が高いマンションなことは間違いありません。

値段はエリアで見ると1,000万円以上高いですが、大阪市内で検討していた方はむしろ少し安く感じるはずなので、この利便性を買ってみるのもアリだと思います。
2022年9月に商業施設がオープンしますが、完成後に更に人気になるのは間違いないかと思います。

商業施設はSoCoLAで確定したようですね！
関東ではプラウドシティ日吉、プラウドタワー武蔵小金井クロスなどにもSoCoLAブランドで商業施設を展開していますが、非常に良い雰囲気でした！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/29079/

■主なポイント
☆メリット
通勤特急停車駅の塚口駅まで徒歩1分
大阪梅田駅まで電車で10分、三宮まで約20分の利便性（共働きで大阪・神戸の別々で拠点で勤務される方は特に）
商業施設一体開発(B2～2階の3フロア)、塚口さんさんタウンまでデッキ直結＆濡れずにアクセス可能
沿線最大規模で駅前のランドマーク物件
塚口商店街も近く買い物利便性は充実
ノース棟は内廊下

★デメリット
価格は高い（大阪市内のタワーマンションに近い水準）
良くも悪くも綺麗な場所は本物件だけ、特にさんさんタウンは古さは感じる
駅前以外は少々寂しい雰囲気

詳細はブログをご確認ください。
↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

[23: 関西マンションすごろく]

1期は抽選部屋も出てくるほど勢いありましたが、今回の2期も非常にオススメ致します！

2期は西向き・南向きの低層階中心の住戸なので眺望は期待出来ませんが、3LDK 72㎡超が6,400万円台からあります。
直近で後発新築マンションの十条、武蔵浦和、大宮などの物件が非常に高額だったため、プラウドタワー川口クロスの魅力が更に増しましたね。

駅近・商業一体型のタワーマンションで川口駅No1物件は間違いありませんし、商業一体型のタワーマンションは完成した後に評価が高くなることが一般的なのでリセール的にも安心感があります。
周辺の中古価格と比較してもむしろ新築のプラウドタワー川口クロスの方がお得じゃないか？
と思える程、中古価格も高いので、後1年入居を待てるのであれば新築のプラウドタワー川口クロスを購入した方が満足度は高いでしょう！

ただ、中層階以上を狙う方は悩ましいですね・・・
今後、東向きの中層階・高層階が販売されることになるのですが、値上がりするかは未定とのこと。
最近の後発物件のマンション価格を見ていると1期の平均坪単価330万円もかなり安く感じますので、
東向きは値上がりする可能性もあるので、狙っている方は値上がり覚悟はしておいた方がベターです。

詳細はブログをご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/42689/

これから2期の販売がスタートしますので、まだ資料請求・モデルルーム訪問が終わっていない方は下記から資料請求をお早めに！

[25: 関西マンションすごろく]

今週、ようやく棟内モデルルームに行ってきましたので簡単にレビューします。

【棟内モデルルームになり売れ行きが良くなったタワマン。低層階でも抜け感があり価格は魅力的！】
全体平均価格：坪340万円
低層階価格：282万円～

Aタイプ(78.68㎡)3階：6,720万円
Bタイプ(84.00㎡)3階：7,530万円
Cタイプ(68.90㎡)3階：5,880万円、4階:5,930万円
Gタイプ(85.23㎡)27階：9,590万円
etc・・・

既に入居が始まっており売れ行きは良くないと思っていましたが棟内モデルルームになってから売れ行きは加速しているようです。
現在余っている戸数は棟内のモデルルーム事務所部屋も含めて12戸です。

高層階のグロス1億円前後の部屋と3階を中心とした低層階のみのため、意外と売れているなという印象でした。

それもそのはず、低層階でも意外と抜け感があり北向きであれば難波宮跡公園があり抜ける眺望、更には大阪城view。
大阪市内の低層階でここまで抜け感があり、最近のマンション価格高騰の背景を踏まえると価格も控え目と感じますので、『最近の新築マンション高すぎ！』と思う方にはオススメできるマンションです。

3階は電線と被るためCタイプの68.90㎡の住戸であれば4階はおススメですね。

タワーマンションですが、タワマンによくある共用施設はほとんどなく1階のラウンジ程度ですが、内廊下、各階ゴミ置き場などもあるため満足度は高いかと思います。

公園も大小使い分け出来ますし、大きくて綺麗なスーパーイズミヤ、ドンキホーテなどもあり生活利便性も良し！

今までは「グランドメゾン上町一丁目タワー」の人気がありすぎて少々影に隠れていた感はありますが、意外と良い穴場マンションでした。
2022年夏頃には完売するかと思いますが、最後のモデルルーム事務所住戸は抽選になるかも・・・

ブログ化は溜まりに溜まった物件を順に対応しますのでお待ちください・・・

まだの方はぜひ資料請求の上、棟内モデルルームを！

[26: 関西マンションすごろく]

優先案内会行ってきました！

うーん・・・少々高いです。

立地は現在上本町エリアで販売中の新築マンションの中では交通・商業利便性のバランスが良くとても便利です。
谷町線にも近く、近鉄百貨店やYUFURAにも近い立地は希少価値は高いです。

ただ、周辺の囲まれ感が強い場所で平均坪単価355万円は周辺の新築マンションより高いと感じます。

マンションは１に立地、２に立地、３・４がなく、５に立地と言われたりしますが、実際、マンションのデザイン・規模感など様々な要素から売却時の価格の値段も変わってきて、立地が多少悪くてもリセールバリューが高いマンションも多く存在します。
本物件の難点は四方全てが中層階くらいまで囲まれており眺望無し・圧迫感有りなので、「超立地重視」の方がハマるのかなと思います。

後は間取りが結構使いづらく、図面上からは下り天井も多いためモデルルームでしっかりシミュレーションしたい物件かと思います。

競合物件である「リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎」の1期が最大倍率20倍を超えるなど、記録的な人気になっているので2期は値上げ予定とのこと。
そうすると、価格的にはここの高さも少しマイルドに見える可能性はありますし、正式価格自体が多少値下げする可能性もあるかと思いますので、立地を考えるとチェックしておきたい物件です。

なんだかんだ上町台エリアでは積水ハウスは供給戸数NO1ですし、このエリアでそれなりの顧客も抱えているかと思いますので、案外この戸数だったらサクッと売れたりするのかも？

みなさん、モデルルームに訪問したらぜひ情報共有いただけると幸いです。


■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/44891/

[27: 関西マンションすごろく]

これは間違いなくレベルの高いタワーマンションになりそうです！
というか、大阪市内のタワーマンションより間違いなく共用施設のクオリティは高いです。

外観デザイン、グランドエントランス、スカイラウンジ（ザ・スカイスイート）のパースを見る限りは、これは人気殺到になるでしょう！
個人的には大阪市内のタワーマンションでは「ザ・パークハウス中之島タワー」、「ブランズタワー梅田North」のエントランスやラウンジ等の共用施設がTOPクラスと思っていますが、それを上回っているかもしれません。

デッキ直結だけでもテンションが上がるマンションにも関わらず、その後のエントランス入った後のグランドエントランスの完成度は圧巻ですね。
アトリウムラウンジは11mの天井高&照明が贅沢な空間を作り出すとともに、窓からは植栽が見える設計にもなっています。
更にはザ・スカイスイートの高層階のスカイラウンジは大阪で1番戸数の多い「ザ・パークハウス中之島タワー」のスカイラウンジと似たデザインで二層吹き抜けの贅沢な造り。

これは期待するしかないですよね。
価格が高くならないか心配になりますが・・・

■その他　気になる施設・設備
・内廊下
・コンシェルジュ
・ゲストルーム
・ゴルフレンジ
・ジム
・ワーキングキャビン（＝スタディルーム）

なお、15階～30階の各階にWEB会議も可能なブース（恐らく個室）が設置されるとのこと。
今まではスタディルームに半個室、よくて個室が数箇所ある程度でしたが、各階にWEB会議可能なブースを設けるって全国初ではないでしょうか？！

最終的な人気・売れ行きは価格次第ではありますが、見えてきた共用施設クオリティでいうと大阪市内のタワーマンションを圧倒するレベルで間違いなくモデルルーム訪問は殺到すると思いますので、早めに資料請求をしてモデルルームオープン後にすぐに行ける準備をしておきましょう！

■最後に
大阪最高高値物件であるブリリアタワー堂島は人気殺到につき1期から3回の値上げを行っても申込殺到で抽選でした（小さな部屋で700万円～高層階は6,000万円近く値上げ）。
同じ東京建物が販売するタワーマンションなので1期での申込が鉄板です！

[29: すごろく]

少し前に訪問しておりましたが更新が遅くなりました！

■総評
眺望抜けない低層階は坪300万円～からで比較的安価で中層階以上も最近にしては比較的検討しやすい価格帯です。
全体平均坪単価は坪350万円のため、本町や肥後橋などの新築タワマンより安く、福島・上本町などと同じくらいの価格帯となりますので、人気の新町(3丁目ですが)で駅近・スーパーや公園も周辺には多いのは検討者は多いかなと思います。

共用施設はパーティルーム・ゲストルーム・スタディルームは全て低層階に配置していますのでタワマンらしさは感じづらいですが、利用しやすい施設をコンパクトにまとめた感はあります。

なお、周辺は比較的背の高い建物に囲まれているため低層階は全体的に圧迫感があるため、予算に余裕がある方は中層階以上をお勧めします。
低層階の圧迫感、特に南と西は結構感じると思います。

本物件と1番比較検討されるであろうシエリアタワー大阪堀江は戸数・立地の観点でジオタワー新町より安いかと思いましたが同じような価格帯だったので、ジオタワー新町に流れてくる方も一定数いそうですね。
・立地はジオタワー新町が有利
・共用施設などのタワマンらしさはシエリアタワー大阪堀江が有利
なので、比較検討はしやすいかと思います。

■間取り
間取りは柱の出っ張りや下り天井が気になるプランが多く少々使いづらい印象です。
間取りが良い住友不動産のシティタワーシリーズと比較すると有効面積は結構狭くなるため家具家電の配置は注意が必要です。

また低層階は直床のため二重床生活に慣れている方はモデルルーム入った瞬間にわかると思います。
（何階から二重床かは失念してしまったため気になる方はモデルルームでご確認ください）

■価格帯
坪単価は西区人気中古タワマンのサンクタスタワーと近しい価格帯で、新築だとシエリアタワー大阪堀江も同じような価格帯です。
全体平均坪単価：350万円
低層階（6階・12階価格）：314万円
中層階（20階価格）：343万円
高層階（27階価格）：359万円
プレミアムフロア（35階価格）：466万円

低層階の70㎡3LDKのエントリー価格が6,400万円台（坪単価302万円）なので眺望はないですが価格は周辺の中古タワマンより安価です。
中層階20階だと3LDKが78㎡になり8,450万円とグロスは結構厳しい価格帯の印象です。

■その他
大阪市内の新築・中古マンションの検討でどの物件が良いか迷われている方はお気軽にご連絡ください！
ご相談はコチラから
https://www.sumu-lab.com/consultation/

[30: すごろく]

■総評
価格は高いですが梅田までも近い立地で地下鉄肥後橋駅までも駅近立地を考えると買いな物件です。

価格が徐々にオープンになってきて『正直高いな・・・』と思ってはいますが、当初予定していた坪390万円が平均価格になりそうです。

低層階は囲まれ感が強いため値段は控えめであることから投資勢・DINKS層には人気が出ると思います。
1番辛いのはファミリー層が検討する３LDKが23階以上からしかプランがないことです。
25階の70㎡の予定価格が8,400万円と結構辛い価格帯ですね。

と言っても、本町周辺のタワマンは坪390万円で同等水準ですし、本物件からも比較的近いブリリアタワー堂島は坪600万円を超えてきているので、この価格帯でも人気は出るかと思います。

■共用施設
低層階にラウンジやパーティルーム、ゲストルームを設置していますのでタワマンの醍醐味の高層階スカイラウンジなどがない点は少々残念です。
最近だとジオタワー新町やリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎も同じように低層階に共用施設を寄せていました。

ただ、エントランスホールからラウンジなどは金がかかっており非常に高級感がある造りなので、毎日通る動線が豪華な設計なのは嬉しいポイントです。

■ブログ記事
詳細はブログ記事をご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/46532/

■その他
大阪市内の新築・中古マンションの検討でどの物件が良いか迷われている方はお気軽にご連絡ください！
ご相談はコチラから
https://www.sumu-lab.com/consultation/

[31: すごろく]

いよいよ待望の東向き・高層階の販売開始ですね！

待っていた方も多いとは思いますが、残念ながら西向き高層階と比較すると概ね10％程度値上がりしています。
今まで西向きは過去のブログでも高層階も低層階も価格帯としては魅力的で東向きは上がると予想しておりましたが、
この一年くらいの価格上昇の波を東向きも受けた形となりました。

タワマンは眺望の差で価格の差が変わることがほとんどですが、一般的に西向きより東向きが日当たり的に人気で価格も少し高いのが一般的なので、そう思うとこの値上げは許容範囲と思った方が良いです。

商業施設一体型の駅近タワーマンションなので竣工・入居後は中古価格はもっと高くなると思いますので、検討している方は東向き・高層階の住戸を狙った方がベターです。
最後には東向きの低層階が販売されますが、こちらも西向きの低層階よりは高くなると思いますので、価格が高くても眺望が抜けている東向き・高層階の方が満足度は高くなりそうです。

なお、一部の西向き低層階のプランが今回の東向き高層階の販売タイミングで合わせて売りに出されるようです。
営業の方からは値上げ予定はない（先着順か抽選かは未定）とのことなので、東向きの価格が上がったことにより予算が追いつかなくなった方は低層階西向きも合わせて検討してみてはいかがでしょうか？

川口No1マンションで圧倒的な利便性のマンションを購入することを考えれば眺望なくても低層階西向きはお勧めします。

■詳細はブログ記事ご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/50343/

[32: すごろく]

既にモデルルームに行かれた方も多いかと思いますが、新線・新駅開業で新しい街が完成する期待のプロジェクトであるため、モデルルームの賑わいっぷりはテンションがありますね。

プレミアムを除くと坪330万円程度、プレミアムフロアも入れた全体の価格は坪340万円～350万円のため、大阪市内のタワマンより少し安い～同等水準です。
価格は予想していた価格より高かったですが、モデルルームの人気状況を考慮すると売れると思います・・・

ただ、3LDKの比率が76％程あるため、グロスが高くなるファミリータイプの間取りが1期の販売でどこまで申し込み入るかはもう少し様子見したいですね。
要望書の入り具合が抽選になるようであれば恐らく2期からは値上げするかと思いますので、検討中の方は極力1期での購入に間に合うように検討いただきたいですね。

8月6日から予定価格の詳細や眺望シミュレーションなどが体験できるため、２回目訪問したらブログの記事も更新します！

詳細はブログ記事に掲載しておりますので合わせてご覧ください。

■ブログ記事
・デザイン、共用施設、街の再開発について
https://www.sumu-lab.com/archives/54918/

・予定価格、オススメ住戸など
https://www.sumu-lab.com/archives/55375/


■推しポイント
【利便性・再開発】御堂筋線に直通している北大阪急行の延伸・新駅が誕生
【利便性・再開発】2023年度開業の新駅「箕面船場阪大前」までデッキ直結
【施設】新設の大型図書館、生涯学習センター、文化芸能劇場等、小さな子供から大人まで使える施設がデッキ直結
【商業施設】徒歩5分以内にスーパーあり（駅直結の商業施設にも期待）
【デザイン】共用施設クオリティが大阪市内の高級タワーマンション並に充実
【価格バランス】価格は全体的に高いが歪みあり。割安な部屋も存在している
【ポテンシャル】駅前複合開発が更に続きスーパー等の新規商業施設計画あり

■残念ポイント

【学校】小学校・中学校が遠すぎ問題（2029年度に新設予定であるがそれまで小学校までの距離は大人の足で徒歩26分…）
【価格】新しい街の期待感はあるが大阪市内のタワマンに近い価格帯であり割安感は少ない（皆もっと安いことを期待していたはず）
【買物満足度】車が欲しくなるエリア
【眺望】向きによっては低層階は囲まれ感がある
【再開発】駅直結にツインタワー計画（定期借地権）があり資産性が読みづらい（定借タワマンのため個人的には本物件の方が資産性は高いと想定していますが）

[33: すごろく]

既に竣工済みで8月から入居開始となります。
8月下旬からは棟内モデルルームも開始されるため、直接眺望や間取りも確認できるため気になっている方はぜひ棟内モデルルームは行って欲しいですね。

同じシエリアシリーズであるシエリア大阪上町台パークタワーは棟内モデルルーム以降、販売スピードが加速して特に眺望が良い部屋から売れているようです。
シエリアタワー大阪天満橋は南向き中層階以上はリバーviewが期待出来ますし、北西側は梅田viewも直接確かめることが出来るので生活のイメージがしやすいのは良いですね。

値段も記事にした時は少々高いと感じる部分がありましたが、後発の大阪市内の新築マンションが軒並み高騰しているため、価格帯としては検討しやすくなっているかと思います。

リセールバリューが高いタワーマンションではありませんが、立地は天満橋駅まで徒歩4分ですし大型商業施設も近いため、住んだ満足度は高い物件ではあると思います。

■ブログ
立地・デザイン・階層ごとの価格をまとめておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/37736/

[34: すごろく]

2022年の新規発売物件としては46階建て×500戸は大阪最大規模のタワーマンションです。

シエリアシリーズとしてもかなり大型の物件のため、マンションのデザイン・共用施設等にも非常に力が入っており全体的に高級感がある造りとなっています。
また、周囲に高い建物が少ないため比較的低層階からも抜け感が出るような部屋もあります。

スーパーや小学校にも近いなど、ファミリー層の生活利便性は非常に良いです。
単身やDINKSの方も堀江、心斎橋、難波を生活圏とする方には徒歩・自転車ですぐに街中にアクセス出来ますね。

ネックは駅力と価格。
駅はどの路線も近いのですが、梅田や本町まで一本で行けない路線となりますので通勤の観点で引っかかる方はいらっしゃると思います。
また、この立地であれば値段は控えめかと思いましたが予定価格ベースでは平均坪単価370万円と少々お高め・・・

戸数が多い分、この価格だと竣工前販売は厳しい価格帯かと見ていますが、20階前後はまだ大阪市内としては目に優しい価格帯かなと思っていますので、
大規模タワーマンションで検討している方にはぜひ見ていただきたい物件です。

競合としてはジオタワー新町になりますが、立地と価格はジオタワー新町、デザイン・間取り・共用施設はシエリアタワー大阪堀江の印象です。

■推しポイント

【規模】500戸・46階建ての大規模タワーマンション、堀江エリアNo1のランドマーク性
【共用施設】タワマンらしいエントランスホール、スカイラウンジなどの充実した共用施設
【間取り】全体的に間取りは良い（関電なので不安でしたが住友不動産も入っているから？）
【眺望】周囲に高い建物が少ないため眺望が抜ける部屋が多い
【利便性】スーパー、小学校、公園など、ファミリー層には生活利便性は良い立地
【利便性】自転車があれば休日の楽しみが増えるエリア

■残念ポイント

【価格】価格は想定より高く特に3LDK・4LDK検討者には辛い価格帯
【リセール】周辺の中古タワマンのリセールはそこまで伸びていないためリセール前提で買う物件ではない（投資家購入も少ないと思います）
【駅力】駅は近いが駅力はない（西長堀駅・桜川駅）
【立地】堀江ではあるが多くの方がイメージする堀江までは徒歩10分くらいはかかる（現地は堀江らしい雰囲気ではない）

■ブログ記事
立地・デザイン・共用施設・予定価格等をまとめておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/52932/

■無償・有償相談
大阪市内の新築・中古マンションの検討でどの物件が良いか、自宅の売却はどうしたら良いか等、お気軽にご相談ください！
ご相談はコチラから
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[35: すごろく]

8月27日にようやくグランドオープンしましたね！

8月末の事前案内会時点の価格は以下のスタート価格です。
1LDK最安：3, 100万円前後～
2LDK最安：5,000万円前後～
3LDK最安：6,000万円前後～

箕面市としては高めの価格設定は否めませんが、高騰する大阪市内と比較すると割安感はあります（立地が違うので当たり前ですが）。

ここのマンションは新しい駅が出来て、駅周辺が活性化することが最大のウリになっているため、今現地行っても正直少し寂しい感じはあります。
ただ、ブリリアタワー箕面船場が完成して、駅前のツインタワーと商業施設が出来たら、便利な街で今より人で溢れる街になると思いますので、今先行投資出来るかどうかの勢いが大事だと思います。

新しい街が完成すること滅多にないことですが、街の再開発が進みマンションが高騰した事例はたくさんあります。

今の評価ではなく数年後の街の完成をイメージしたら、「ブリリアタワー箕面船場」は間違いなく買いなマンションです。
購入検討されている方は2期で値上げする前に購入することをオススメします。


ただ、最大のネックは小学校の距離・・・
やはり遠い。

将来的には小学校は新設されてある程度近くなりますが、今の小学校までの距離は相当キツイと思います（実際歩きましたが大人でもしんどかった）。
とりあえずは新設校に入れるタイミングでお子様が小学生になるご家庭は、本物件は積極的にオススメしたいです。

一旦、今の小学校に通わせることになるご家庭は通学手段はよく検討いただきたいですね。
※周辺のマンションの子供は普通に通学しているんですけどね…

マンション自体のスペックは高いですし、共用施設は完成後は感動すること間違いないでしょうから非常に魅力的な物件です。
私は投資用に1部屋欲しい思っており、投資で購入するなら低層階の2LDK・・・
購入検討中です。

■ブログ記事（8月末更新）
詳細の予定価格表を掲載しておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/58026/

正式価格がわかるタイミングでまた記事化したいと思います！

[36: すごろく]

ついに期待の大型プロジェクトのマンションが始まりましたね！
個人的に年に数回来る『この新築マンション良いやん！』の1つが「パークホームズLaLa門真」です。

実際、マンション自体は大規模ではなく中規模にはなりますが、ららぽーと・アウトレット・コストコが巨大でその大型商業施設までデッキ直結のマンションは大注目間違い無しです。
更には2029年にはモノレール新駅が大型商業施設に直結する形で完成予定です。
（コストコまではららぽーとからほぼ繋がって行けると思いますが、現時点では動線不明なので併設と呼ぶべきかも）

1番の魅力はなんと言っても価格。
最安価格は3LDK63.17㎡が2,990万円(坪単価156万円)～。
大規模商業施設までデッキ直結、三井不動産の新築マンションがこの価格から購入可能なのは驚きです。

もちろん、最寄りが門真駅、大通り沿い、設備仕様はコストカットが見受けられるなどデメリットはありますが、その分、安い価格が実現出来ていると思えば1期の価格設定はチャンスだと考えています。
（エリアや設備仕様などが中途半端でも物件価格は高いマンションも増えましたからね・・・）

現在は現地に言ってもマンションの形はほぼ見えませんし、ららぽーとなども箱状態なので、ここにマンション？！と正直ピンとこないのですが、ららぽーとなどが完成した後は綺麗な大きな街が誕生してココに住みたいと思う人も増えるのは間違いないでしょう。。
（最近だと名古屋のイオンモール直結のザ・パークハウス名古屋は完成前と後で現地訪問しましたが、想像以上に完成度が高く、中古価格が高騰するのも納得。）

2期以降は値上げを示唆されていますし、最近の三井のマンション（三井以外も段階的な値上げをするデベは増えました）は段階的に値上げする傾向もあるため、ららぽーと完成後は更に値上げするのでは？と考えていますので、検討するなら10月末の第1期申込に合わせて検討しましょう！

100点満点のマンションなんてありませんが、個人的に総合点は高いマンションです。
何よりもこの価格なら永住思考ではなく5年～10年スパンで住んで、家族構成の変化に合わせて売却することになっても残債割れリスクも少ないので一次取得者などにも検討しやすいマンションだとは思っています。

予定価格が下がったことが10月の第1期申込にどう影響するかわかりませんが・・・買いです！

■本物件のブログ
・大規模商業施設、新駅に関するまとめ：https://www.sumu-lab.com/archives/46706/
・第1期当初予定価格：https://www.sumu-lab.com/archives/60616/
・予定価格変更後の間取り別の価格一覧：https://www.sumu-lab.com/archives/61146/
・総評記事：https://www.sumu-lab.com/archives/61744/

ただ、現地周辺は交通量の多い道路沿いですし、必ず1回は現地訪問することを推奨します！

[37: すごろく]

2023年5月下旬が入居予定ですが、既に最終期販売と好調な物件です。
残り販売戸数は約10戸程度となりますので、気になる方は早めに検討しましょう。

本物件はJR福島駅と阪神野田駅を両方使えるのが魅力的です。
目の前はお子様がいたらかなり嬉しい遊具がある大型の公園があり、商店街やスーパーやイオンもあるので買い物利便性も良いです。
ファミリー層には人気のエリアで過ごしやすい環境ですね。

再開発が進む大阪駅、うめきた2期エリアまでは徒歩では少々遠いですが、自転車があれば10分以内で行けるため都心立地でありながら子育て環境も充実しています。

本物件はこの辺りの元々の感覚だと安いとは思いませんが、少し大阪駅に近づく北区エリアのタワマンは坪400万円でも取引される事例も出ているため、今の市況化では十分買いだと思っています。

■物件価格
最終期の価格帯は、
4,990万円～7,290万円（62.12m2～78.40m2）です。
5,000万円を切る60㎡以上の2LDKは魅力的な価格設定です。

以下は少し前の販売価格のため参考程度にしていただき、詳細はモデルルームで確認お願いします。
・Dタイプ　2階　3LDK 65.44㎡　5,390万円（坪単価：272万円）
・Dタイプ　15階　3LDK 65.44㎡　5,890万円（坪単価：297万円）
・B2タイプ　2階　3LDK 70.16㎡　5,950万円（坪単価：280万円）
・B1タイプ　4階　3LDK 70.16㎡　5,950万円（坪単価：280万円）
・Eタイプ　11階　2LDK 62.12㎡　5,520万円（坪単価：293万円）
・Eタイプ　16階　2LDK 62.12㎡　5,780万円（坪単価：307万円）

■競合物件

・新築
予算が1,000万円近く伸びて大阪駅に近づくなら「シエリアタワー福島」も候補に上がってくると思います。
ただ、子育て環境だと本物件の方が良いかな、という印象です。

・中古
ジオ福島野田The Marks、リバーガーデン福島木漏れ日の丘、シティタワー大阪福島
この辺りが比較検討候補になるかと思います。

この中でもジオ福島野田The Marksは阪神野田駅・イオンまでも近く共用施設も充実しており人気で迷われる方もいらっしゃいます。
ジオ福島野田The Marksは中古価格も高くなりましたが、たまに目に優しい価格帯も販売されておりますので比較検討するのも良いかと思います。

新築派は「プレサンスグラン福島」、私はオススメ致します！

[39: すごろく]

竣工して1年半程経ちますが、いよいよ最終期で残り5戸です。

販売当初は割高に見えた価格も新築・中古マンションの高騰により今では本物件の価格は本町駅周辺の新築タワマンでは最安レベルとなりました。
残っている部屋が80㎡を超えている部屋が多いためグロスは8,000万円を超えてしまいますが、本町駅周辺で眺望が抜けている部屋が坪単価331万円～は魅力的です。
西向きの靱公園viewは非常に贅沢な景色でした。

立地的には御堂筋線も中央線も四つ橋線も近く、靱公園も徒歩3分の距離なのでバランスが良い立地で本町駅・大阪駅周辺で勤務される共働き世帯などには刺さる物件だと思います。
まさに職住近接が叶う立地。

また、棟内モデルルームで実際の間取り、眺望を確認できるため内覧会・引渡し後に『思っていたのと違う』とはならないですし、すぐに入居出来るのも嬉しいポイントです。

最終期ということで商談会も開催中です。
ラストチャンスということで気になる方はぜひモデルルームに足を運んで見てください。

■ブログで詳細レポートまとめていますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/62529/

[40: すごろく]

小規模ですが平均専有面積140㎡、最低でも専有面積117㎡超えの広い部屋を求める層には気になる物件が出てきましたね。
いよいよプロジェクト発表会も開始されます。

場所は2023年度開業予定の「箕面船場阪大前」駅まで徒歩2分の距離で駅近立地。
ただ、現地を歩くと再開発エリアからは離れているため少し寂しい印象の街並みです。

再開発といえば「ブリリアタワー箕面船場」が話題ですが、専有面積が違いすぎるのであまり競合しないかなと考えています。
しかし、「ブリリアタワー箕面船場」が意外と高かったため広い部屋を求める層は一定の割合で本物件に流れるかもしれませんね。

価格予想は117㎡の1番小さい部屋で9,000万円前後（坪単価250万円前後）からスタート、全体平均は280万円～290万円と考えています。
坪単価ベースは「ブリリアタワー箕面船場」の坪350万円よりはかなり安価想定となりますが、広い部屋ばかりのため坪300万円を超えるとグロス価格が厳しくなるなぁと・・・

9,000万円からのスタートでもかなり高い金額ですが100㎡超えのマンション自体の供給が少ないですし、ましてや新築・仕様も良い・御堂筋線直結の駅まで徒歩2分などを考えれば魅力的な物件になりそうです。

仕様は事前にもらっているパンフレットを見るとかなり良いです。
全部屋角部屋設計、ランドリールーム、ダブルボウル、浴室サイズ1822、内廊下etc・・・
設備仕様全般的に関西の物件では高ランクの仕様です。
※1番小さい117㎡の部屋は一部仕様異なります

既にエントリー数は800を超えており歩留まり率が4%でも完売になる程エントリー数は多いです。
すぐに完売する可能性もあるため、気になる方は早めに資料請求をして情報を待ちましょう！

[41: すごろく]

本町・堺筋本町界隈で現在情報が出ている中では最後のタワマンです。

立地は高速沿い、周辺もやや囲まれ感があるため、低層階はそれなりの圧迫感のあるポジションです。
また、駅1分などのタワマンも多いエリアですが駅徒歩4分のため価格は控えめな設定です。

予定価格を見る限りでは、全体平均は約330万円を予想しております。
価格帯としてはウエリスタワー谷町四町目と同等価格のイメージです。

駅距離は遠くありませんし、大型スーパーのライフや薬局も近いため生活利便性は良いので、
この価格であれば人気は出るかと思います。

ただ、新築マンションの供給が多すぎるためリセールの評価は難しい・・・
10年単位で見たら残債割れするリスクは少ないですが、購入して価格が高騰するようなマンションではないかと思います。

本町周辺の新築タワマンを探していた方からすると、値段的には待ってました！となる魅力的な価格帯にはなりそうなので、
実需向きのタワマンという印象です。

フロア構成は
・3階～13階：低層フロア
・14階～28階：中層フロア
・29階、30階：高層フロア
となり、フロア毎に仕様が異なります。

20階にラウンジを設けてはいますが、周辺の新築タワマンと比べると共用施設はやや控えめな印象ですが、
規模的は中層階にラウンジ設けただけでも嬉しい設計です。

■今後のスケジュール
・11月12日～：優先案内会
・12月上旬：モデルルーム　グランドオープン
・2023年2月：第1期登録
・2025年3月：入居開始

価格は魅力的なのでぜひ候補物件にしてみてください！

[42: すごろく]

優先案内会に行ってきました！

大阪初の平均専有面積140㎡超、全戸117㎡超の素晴らしいコンセプト非常に良かったです！！

価格帯は事前の予想と近くグロスは高いものの魅力的な価格設定です。
・1番安い価格帯は8,900万円台～
・坪単価は250万円を下回る金額からスタート
・平均坪単価は280万円

駅近立地でここまで広いマンションはなかなか出てこないですし仕様も良いですね。
駐車場は全戸に付いているので、新築マンションでネックだった駐車場抽選に巻き込まれることもありません。

優先案内会で聞く限りは1期の販売でほぼ完売近い戸数を出してしまうようなので検討者は早めに資料請求&モデルルームの予約が必須です。
今だと1期登録に間に合うスケジュール感だと思います。

■スケジュール
12月3日～：登録申込開始
12月10日：第1期締切・抽選
1月上旬～：一般販売

■詳細な情報はブログをご覧ください。
各プランの価格・仕様・周辺相場・大阪市内の120㎡超の中古物件比較などをレポートしています。
https://www.sumu-lab.com/archives/66402/

[43: すごろく]

立地と建物デザイン・共用部の期待値が非常に高い物件です。

大阪駅やうめきた2期エリアまでは自転車を使えば6分程度で着く距離感ですし、現状4路線が徒歩圏内にありますので交通利便性も良いです。
また2031年度にはなにわ筋線の中之島駅が近くに完成するため立地としての期待感は非常にあります。

また、大阪市内でも珍しい綺麗な水辺沿いに立つタワマンのため、南向きは室内からの眺望は希少価値が高いかと思いますし、周辺を散歩しているだけで気持ちが良いエリアです。

周辺の再開発も目白押しな状態なので、価格次第ではありますが2024年の注目物件になるのは間違いないでしょう！

ネックは定期借地権・・・
定期借地権は通常の販売価格の20％安い価格帯とも言われますが、本当にそれくらい安くなれば定期借地権でも人気になると思います。
ただ、定期借地権で坪400万円を超えるようなら、周辺の人気タワマンであるザ・パークハウス中之島タワーの成約価格を見ても流石に集客はキツくなるかと・・・

間取りは今販売中のマンションの中ではTOPクラスでオススメできますし、4LDKの部屋も比較的多いため、間取り・プランに拘りのある方にもぜひ見てほしい物件です。

■詳細はブログをご覧ください。
周辺の眺望イメージ・再開発情報・予想価格・周辺の中古タワマンの成約価格情報などをレポートしています。
https://www.sumu-lab.com/archives/65650/

[44: すごろく]

いよいよ待ちに待った三井不動産の大規模再開発マンションが販売されますね！

総戸数はなんと、775戸(南街区と北街区合わせて)と最近の新築マンションの中ではTOPクラスに大規模物件となります。
本当にこんな物件を待ってました！
※今回の「（仮称）阪急稲野駅徒歩2分ワンダーシティ571プロジェクト」だけだと571戸

三井不動産は関東エリアには常に大型案件を供給しておりますが、関西圏には大規模物件の供給がほとんどありません。
そんな中、本物件は三井不動産が力を入れる関西のビッグプロジェクトとなります。
最新の決算でも唯一関西物件を取り上げるほど三井不動産にとっては重要プロジェクトとなりますので、色々期待出来そうですね。

駅近、充実した共用施設、大規模商業施設のつかしん隣接、南向きは大きな公園で半永久的に眺望・日照が保証されるなど、駅力を除けばあまりデメリットがないのでは？と思っています。

最終的に価格はいくらなの？が全てではありますが、これだけの大規模物件でコケるわけにはいかないので正直そんなに高くならないと思います。
駅力がある駅近新築マンションの「プラウド阪急塚口駅前」や「クラッシィハウス尼崎」でも竣工前完売は出来ず棟内モデルルームが開始されていますので…

マンション価格が高騰する中で特に一次取得者や若い方が新築マンションをなかなか買えない市況になっていますので、本物件のようなマンションは非常に狙い目になるのではないでしょうか。

販売は来年ですが1期販売の対象住戸は本物件の中でも条件が良い棟(眺望良し&阪急稲野駅に向かう正面エントランスに近い棟)からの販売となりますので「1期検討・購入」が鉄則です。

モデルルーム訪問後に情報はアップデートしますが、皆様もぜひ資料請求などをして早めに情報収集してください。

■物件の詳細はブログをご覧ください。
周辺状況、建物デザイン、予想価格などを掲載しております。
https://www.sumu-lab.com/archives/67192/

[45: すごろく]

本物件の内覧会に行ってきましたが、想像以上に素晴らしいマンションでした！

2021年西日本エリアで成約戸数No1になった物件だけあって、本町エリアの新築マンションでは唯一新築前完売になりそうな販売スピードです。

今回、内覧会の限られた時間だったので全ては見ることが出来ませんでしたが…
・2層吹き抜けの美術館のようなエントランスホール
・エスカレーターを使った動線
・オーナーズラウンジの豪華さ（事務手続きをする場所になっているため、内覧会時はインテリアなどは揃っていませんでした）
・エレベーターホールのインテリアの豪華さ
・靱公園viewを堪能出来る北西角に位置する2層吹き抜けの豪華なスカイラウンジ
etc…

共用施設は日建スペースデザインが監修していることもあり、どれも素晴らしいクオリティ。

交通利便性も地下鉄本町駅まで徒歩1分、大規模公園の靱公園までサブエントランスからほぼ1分とファミリー層にも人気になる要素がありますね。
（スーパー遠いのは難点）

残りは北東角の低層階・中層階の2部屋のみ。
1月には完売する可能性が高いので検討中の方はお早めにモデルルームに訪問&検討した方が良さそうです。

来年の引き渡し以降は新築未入居の転売物件がいくつか出るかと思いますが恐らく高値の売り出しになるかとは思いますので、検討するなら新築時の価格で検討するのがベターです。

■内覧会レポートはコチラをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/68822/

[47: すごろく]

12月上旬で1期販売が終了して25戸供給され全戸成約！

これは、かなり人気物件ですね！

全戸数が30戸なので残りは５戸。

既に完売した間取りもありますが、年明け1月下旬から残り5戸の販売が開始されますので気になっている方は早めに検討しましょう！

まだ9,100万円台の部屋もありますので、グロスは張りますが110㎡を超えるマンションでこの価格帯はほとんど出てこないので魅力的です。

新駅で街の発展も期待出来るエリアなので個人的には本物件とブリリアタワー箕面船場は引き続き注目していきます！

[48: すごろく]

4月22日からようやく第2期の優先案内会が開始される予定です。

第1期販売の10月末から約半年の期間を空けてからの販売となりますので待っていた方も多いのではないでしょうか？
第1期の最安価格は3LDK63.17㎡が2,990万円(坪単価156万円)～で、最高倍率は17倍だったので、今回1番注目されるのは「第2期の販売価格は値上げするのか？」だと思います。

4月17日に「ららぽーと」と「アウトレット」が開業した後に第2期優先案内会を開始して正式価格になるのですが、最近の三井不動産の販売状況からすると値上げの可能性は高いかとは想定しています…
最近の三井不動産のマンションだと、関東圏になりますが「パークタワー勝どき」は2期販売から段階的に値上げ、「幕張ベイパーク　ミッドスクエアタワー」も抽選部屋が多く遂に次期販売から値上げをしました。
それでも周辺の中古マンション価格と比較すると割安感があるため、まだまだ人気になると思いますので、本物件も多少の値上げ程度であれば、引き続き購入検討にした方が良いと思います。

それにしても「ららぽーと」と「アウトレット」の開業に併せてきましたね～。
残り住戸が67戸ですが、恐らく今回の第2期で全部売り出すことはなく、夏頃に開業予定のコストコの開業に併せて最終期を進めていく流れかとは思います。

いずれにしろ、「ららぽーと」と「アウトレット」はコケることはないかと思いますが、検討者の皆様はモデルルーム訪問時に「ららぽーと」と「アウトレット」にも訪問して、自身のライフスタイル的に頻度高く利用しそうかは見ておいた方が良さそうですね。
「ららぽーと」と「アウトレット」のリリース情報を見ると、個人的にはデッキ直結で大規模商業施設に行けるのはワクワクが止まりません。

★ご検討者へのアドバイス★
第2期の販売スケジュールは未定ですが、第1期はモデルルームの予約がなかなか取れず、第1期の申込の訪問予約自体も早期に満席になりましたので、第2期の優先案内会の予約が開始したら即モデルルーム予約することをオススメします。
残り住戸が半分以下になっていますので、ある程度の要望が集まれば申込締め切りまでが早くなる可能性もあるかと思います。

4月に入ったら第2期の優先案内会のモデルルーム予約開始になるかな？
わかりましたらTwitter等で告知させていただきます！


※ららぽーと関連のリリース情報はコチラ★
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2023/0208/

[49: すごろく]

これまた大規模マンションの販売がスタートしますね！

元イズミヤ上新庄店の跡地で規模が240戸の大規模マンションです。
同エリアには以下3棟の新築マンションが絶賛販売中ですが、規模的にはローレルスクエアOSAKA LINKより小さく、メイツ上新庄SNINーCITYより大きい規模感です。
・ローレルスクエア　OSAKA LINK
・メイツ上新庄　SHIN-CITY
・ジオ阪急淡路

本物件はプレサンスコーポレーション創立25周年を記念するフラッグシッププロジェクトのため価格・デザイン・仕様など様々な面で期待出来る物件になるかと思います。
お笑い芸人のかまいたちを起用していることも熱量の高さが伺えます。

なお、規模感を活かした共用施設も魅力的です。
・オーナーズラウンジ
・キッチンコーナー（パーティルーム）
・テレワークコーナー
・ゲストルーム　等

なお、新築マンションにおいて『プレサンスってどうよ？』って思う方はいらっしゃるかと思いますが、販売実績も豊富ですし、供給した物件は竣工・入居前完売になる物件も多いので人気な印象です。
直近では西区新町のタワマン、北区梅田、福島区のマンション等、完売まで早かったです。

2月18日から事前案内会を開始しており、販売開始は3月からとなりますので1期までのスケジュールは結構タイトです。
気になる方は価格的にも間取り的にも有利な第1期販売から検討していきましょう！

[50: すごろく]

売れ行きが良く残り僅かとなりましたね！

1月末時点の残戸数は3戸で以下の住戸です。
・Cタイプ　6階　9,800万円
・Cタイプ　7階　10,300万円
・Fタイプ　最上階　26,000万円

そして、サウスレジデンスの販売が好評だったことから、ノースレジデンスの販売が大幅に前倒しになりHPなども完成したようです。
当初聞いている限りではノースレジデンスもサウスレジデンスと同等の価格設定予定とは伺っていますしたが、サウスレジデンスの販売が好調なだけにどうなるか気になります。
なお、ノースレジデンスは駅から4分とサウスレジデンスの徒歩２分よりも表記上は倍になるため同等の価格であっても不動産価値としてサウスレジデンスの方が高くなるので、間取りや価格が折り合うのであれば上記3部屋を購入した方が良いかと思います。

ただ、ノースレジデンスがHPが出てからサウスレジデンスのHP情報が物件概要以外見れなくなったのが気になります・・・

いずれにしろ引き続きオススメ新築マンションであることは間違いありませんので検討される方はお早めに！！

[51: すごろく]

遂に大人気物件の新棟、ノースレジデンスの販売がスタートします。

サウスレジデンスと同じく「平均専有面積140㎡超」、「1番小さな部屋でも116㎡～」、「高品質な仕様」、「全部屋角部屋」、「駐車場設置率100％超」etc…大変満足いくものになっています。

2月23日から事前案内会が開始され予定価格の発表となりますが、事前に聞いてる情報だと「サウスレジデンスと同等の価格設定」とのこと。
サウスレジデンス自体は1期販売だけでほぼ完売状態なので同等価格であれば、同じく人気物件になりそうです。

ただ、新駅までの距離はサウスレジデンスが徒歩2分に対して、本ノースレジデンスは徒歩4分なので普段から電車を利用する方であればサウスレジデンスの方が利便性は高いですし不動産価値的にもサウスレジデンスの方が高いです。

ノースレジデンスがサウスレジデンスより優っているのは北側のこれから建設される新設病院を抜ける階層であれば、北向き住戸は眺望の抜け感が出やすいことでしょうか。
サウスレジデンスは1月末時点で残り3部屋のみだったので、希望の間取りや価格を1期から選べる点はメリットになるかと思います。

サウスレジデンスの時を振り返ると優先案内会から申込締め切りまでの期間が非常にタイトだったので、気になる方は早めにエントリー&モデルルーム訪問することをオススメします。

★【参考】サウスレジデンスの第1期販売スケジュール
・2022年11月19日～：モデルルーム優先案内会
・2022年12月3日：第1期登録申込（住宅ローンの方はここまでに承認済みでないと申込不可）
・2022年12月10日：第1期登録締切・抽選

ブログにもまとめていますので、ぜひご覧ください。

■ノースレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/73586/

■サウスレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/66402/

[52: すごろく]

梅田隣接の現在販売中の新築マンションの中でもかなり都心部立地なので、仕事も遊びもアクティブにこなしたい人には面白い立地です。

場所的には単身・DINKSに人気な場所かと思いますが、部屋の広さ的には小さな子供がいるファミリー層まではカバー出来るプラン構成です。
私が独身であれば住みたい立地です。

1期1次の価格は以下の価格帯ですが、梅田隣接の新築マンションとしてはタワーマンションではありませんが比較的目に優しい価格帯です。
・43.60㎡ ～ 64.53㎡
・4,488万円 ～ 7,548万円
（元々予定価格ではAタイプ64㎡が2階7,000万円弱～最上階で約7,600万円で伺っておりました）

近隣のマンション比較だと大阪タワーさんが言及していますが、シティタワー東梅田パークフロントの中古の価格帯と似ている水準です。
絶対新築が良い方は本物件は価格的に良いと思いますが、大規模・資産性なども求める場合はシティタワー東梅田パークフロントの方を選択した方がベターかと思います。

近くにスーパーライフもありますし飲食店も多数ありますので、満足度の高い生活が出来る立地のため新築マンションとしてはオススメしたいです。

戸数は少ないマンションですが、1期１次の販売戸数14戸を見るとヒッソリ竣工前完売しそうな物件なので、気になる方はお早めに！

[54: すごろく]

モデルルーム見てきました！
今年の新築マンションの中ではエリア的にも非常に楽しみにしていた物件の1つです。

この辺りはタワマンの供給も多く、新築だと「ジオタワー新町」、「シエリアタワー大阪堀江」等、中古物件含めてもタワマンが多い中での板状マンションだったので特に価格面を期待して訪問してきました…
結論、価格は平均坪単価345万円と少々高いと感じたのが正直な感想で、タワマンと比較すると少しお安いよね、という状態です。

ただ、本物件は全体的に専有面積が広い部屋が多いためグロス価格はそれなりに高くなるのが難点でしょうか・・・
4LDKに至っては100㎡超になり低層階でも11,000万円～のため、手が出せる層がどこまでいるのか気になる所です。

仕様は全体的に良いです。
価格に見合った高級感のある仕様や板状マンでも内廊下設計（しかもアルコーブも広く雰囲気も良い）なので価格なりの設計はしています。

価格以外の気になるポイントは間取り。
全体的にリビングの有効面積が狭く実際の部屋に入るとLDKの表記より狭く感じます。
後はリビングインの部屋や洗面室が多く、廊下側を少し長くしてでもリビングアウトにした方が居住者の満足度は高くなるのでは？と感じています。

共用施設は1階にスタバが飲める雰囲気の良いラウンジ、4階のパーティルームのみのためシンプルな構成ですが、戸数的にはこの程度に抑えた方が管理費的には良いかと思います。

正式価格でどの程度調整が入るかわかりませんが、小学校区は人気の堀江小学校ですし物件としては人気になると思います。

モデルルームでは実際のスタバのコーヒーが出てきますし、コーヒー以外にキャラメルマキアートなどもチョイス出来るので家族や夫婦で行くと盛り上がると思います。
これが購入の決め手になるわけではありませんが、モデルルームの時間は非常に楽しく過ごせることは間違い無いので、ぜひ皆様も訪問してみてください！

[55: すごろく]

休日に暇な時間が出来たので友人と日帰り福岡ラーメン&もつ鍋ツアーをした際にモデルルーム行ってきましたので簡単に…

『この物件めちゃくちゃお買い得！福岡市内の新築マンションでは1番ポテンシャルがあるマンション！！』
でした。

博多駅から徒歩12分程の好立地なポジションに誕生する大型マンションで、福岡市内で働く人にとっては非常に便利な立地です。

再開発が進む博多駅周辺、九州の玄関口である博多駅まで徒歩で行ける距離なのに平均坪単価は約250万円は福岡市内の物件でここ以上にお得な物件を探すのは難しいかと感じます。
博多駅までのアクセスだけでなく、もちろん福岡空港や天神までも博多駅から地下鉄で5分と魅力的。

商業施設もJR博多シティ（阪急百貨店・アミュプラザ博多）、KITTE博多を始めとする様々な大型施設も徒歩で行ける贅沢な立地です。

教育関係も小中一貫校の学区というのも子育て世帯としては嬉しい環境です。
徒歩1分の場所にスーパーがオープンしますし、徒歩圏内にマックスバリューや24時間スーパーがあったりと日常生活の利便性も抜群ですね！


更には大規模マンションならではの共用施設も非常に魅力的で使い勝手が良い施設ばかりです。
しかもスケールメリットを活かしているので管理費はとてもお財布に嬉しい価格帯もGOOD。

気になる点としては専有部のコストカットですかね～、安い分妥協は必要ですが、ディスポーザーがなかったり共用廊下側に目隠しルーバーがなかったりと気になる点はありますが、割り切りましょう！

周辺の中古マンションの成約相場を見る限り数年住んでも残債割れリスクは非常に少なく、むしろプラスで売れる魅力的な物件だと感じます。
賃料査定はモデルルームで確認できる金額は保守的のためもう少し賃料取れるかと思っていますので、転勤時に賃貸に貸す場合の利回りも他の物件より高い水準です。
…私が福岡でマンション探しをするならココに決めますね（笑）

既に半分程度が成約済みで入居の1年前には完売する勢いで売れていますので気になっている方はお早めに。

2期から一部の住戸は値上げしていきますが、価格据え置きの先着順の住戸で良さそうな部屋がチラホラありました。
生活満足度的には中層階以上で眺望が極力抜ける部屋をチョイスした方が良いかと思います。

福岡市内でマンション検討中の方は必見です！

[56: すごろく]

ハルミフラッグSKY DUO見てきました！
詳細は下にあるブログのリンクからご覧ください。

1期販売予定価格の平均坪単価：393万円

板状棟より坪単価は少し上がっていますが、この価格でもまだまだ抽選になる部屋は多くなりそうです。
角部屋3LDKが7,000万円切る価格帯のプランや、中層階以上でシービレッジの高さを超えて豊洲方面の眺望が素晴らしいプランが7,000万円台後半（坪350万円以下）など、魅力的な価格設定も多いです。

価格設定を見ると実需向きの部屋と投資家も多そうな部屋が結構分かれそうなので、板状棟が落選続きの方は直前まで倍率を見ながら申し込みをすれば、板状棟までの倍率はいかない部屋も一定数ありそうです。
ただ、人気のプランは倍率100倍近くなりそうな気もするので、投資目線でない限りは極力倍率低いところに妥協して申込した方が良いかと思います。


ちなみに今回も戸数制限、買戻特約などの転売制限はありません。
三井さんはパークタワー勝どきでは戸数制限、海浜幕張では買戻特約つけているのに～。
（なんとかなりませんかね・・・）

板状棟では法人名義で全部屋申込をする方もいたようなので、今回も割安な部屋に多く申込をする法人名義や投資家の方が一定数いそうです。
一応、1部屋に限って2倍の優遇倍率はあるのですが効果は期待出来ません。

本当に購入したい方は直前まで倍率見て倍率が低いところに妥協しながら申込する戦略でいくことをオススメします。

また、特に一次取得者の方は本物件以外のマンションもしっかりと検討しながら申し込みをすることをオススメします。
板状棟で同じくずっと落選し続けることもあるでしょうし、その間にマンション価格が高騰して2年後に結局どこも買えていない、という結果にならないようにしていきましょう。
（ハルミフラッグは仕様や環境も良いので、他の物件を見るとどうしても良く映ってしますのですが・・・）

私は板状棟で2年以上落選し続けていますが、質問&相談したい方は以下のブログから相談申込してください。


■価格表、オススメ間取りはこちらのブログからご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/76478/

[57: すごろく]

4月22日から開始した2期販売の予定価格をブログにまとめましたのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/76893/

価格は平均で約123％値上げしたため昨年の1期ほどのお得感は無くなったのは事実ですが、投資家購入の方は少なくなりそうなのである抽選倍率はそこまで高くならないかと思いますのである意味買いやすくなるとは思います。
（1期で落選した方には倍率優遇なんかがあっても良いかと思いますが…）

完成したららぽーと門真&アウトレットに訪問しましたがマンションからデッキ直結で大型商業施設は本当に利便性抜群なので前回が安すぎた感は正直ありますね…
今回の値上げでどこまでの人気になるかまだまだ読めませんが値上げした価格でも全戸申込が入る可能性は十分あるかと思いますし、今年の夏にはコストコのオープンを控えていますので更に人気になる前に購入する方が良いかと考えます。

本物件の最大の魅力（唯一の魅力？）である大型商業施設をあまり使うことがない方は対象外だと思いますが、いざ行ってみると本当に価値あるマンションだと感じましたので、検討される方はモデルルームに訪問するついでにららぽーと&アウトレットは必ず訪問してください。

大阪市内と比較するとまだまだ割安な価格設定ではありますので、商業施設直結に価値を感じるならGO！しても良い物件です！！

[58: すごろく]

遂にHPが完成して2023年12月から販売開始となります！

本物件は2023年1月のブログにも記載しておりましたが、中津駅前の利便性、既にある中津タワマン3兄弟の資産性、うめきた2期エリアまでの近さなどから非常に期待している物件です。

私の価格予想は平均坪単価は450万円。
これくらいでまとまれば魅力的な物件になり人気も出てくると思います。
（うめきた2期のタワマンがどんどん値上がりしている感じがしており、少し離れるだけでこの新築価格ならアリかと）

■中津駅前のタワマンの価格（2023年4月時点）
どれも御堂筋線の中津駅直結で価格は高騰しておりますがブランズの値上がり具合がすごいですね・・・

・ザセントラルマークタワー
中層階：成約坪単価　360万円
低層階：成約坪単価　340万円

・ザ・ファインタワー梅田豊崎
高層階：成約坪単価　400万円
中層階：成約坪単価　385万円
低層階：成約坪単価　350万円

・ブランズタワー梅田North
高層階：成約坪単価　460万円～656万円
中層階：成約坪単価　420万円
※階層や部屋によっての成約価格の変動が分かりづらいですが、かなり高騰しています。

総論としてはブランズタワー梅田Northの中古価格と同等価格か少し安いくらいになれば人気は出そうです。
ブランズタワー梅田Northより高くなるのであれば、ブランズタワー梅田Northの方が利便性・規模感・共用施設等のクオリティなども良いためそっちで良いじゃん、となりそう。
もしそうなれば、中津駅前のタワマン中古価格が更に高騰するかもしれませんね。

いずれにしろ今年販売開始になる新築マンションの中ではうめきた2期のタワマンを除けば西日本No1のターミナル駅である大阪駅に1番近い物件になりますので大注目物件です。

販売開始はブログで予想した時期から少し後ろになりましたが、皆様も早めに資料請求して情報を待ちましょう！

■2023年1月のブログはこちら
https://www.sumu-lab.com/archives/70490/

[60: すごろく]

5月からの1期販売に向けて徐々に本物件の相談件数も増えてきて、注目度の高さが伺えます。

3月頃のモデルルーム訪問時は『値段少し高いな～』と思っていましたが、西区エリアのタワマンや直近の他新築マンションの即転売住戸の価格を見てみると徐々に『このエリアでこの価格だとアリだな』と思うようになってきました（もちろんもう少し正式価格が下がると更にオススメ出来るのですが…）。

堀江小学校区のタワマンだけでなく中古板状マンションもかなりの値上がり具合になっているので、それであれば本物件の方が立地的にも資産性的にもオススメできそうです。

本物件の詳細をブログにまとめましたのでご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/75912/

[61: すごろく]

遂にモデルルームオープンしましたね！

非常に素晴らしい立地ですし、デザイン・間取りも洗練されているため価格だけが気になる所でしたが、定期借地物件でありながらも結構高かったです。

全体平均：425万円
39階までの平均坪単価：380万円
角部屋や眺望が良い部屋に単価が乗っていて正直高いと感じましたが、中部屋などはお得な部屋もあります！

今はあくまで予定価格であり正式価格で価格改定もされるかもしれませんので引き続き注目していきましょう。

価格や方角別の価格差、オススメ住戸などの詳細はブログをご覧ください。

■ブログ
【前編】https://www.sumu-lab.com/archives/77302/
【後編】https://www.sumu-lab.com/archives/78161/

[62: すごろく]

棟内モデルルームに行ってきましたので5月中旬時点の価格を元に簡単にレビューします。

販売中住戸の平均坪単価：471万円
最安坪単価：344万円

・専有部は住友不動産のシティタワーシリーズらしく使いやすくダイレクトウインドウで眺望も素敵
・内廊下は少し派手だと感じたが高級感のある造り
・エントランス、共用施設は小規模物件のためシンプルすぎて少々残念
・価格は住友不動産らしく眺望の差をかなり付けている
　→70Dのプランは9階と23階で5,000万円の差！！

眺望より利便性が良いという方は天王寺駅3分の便利な立地を考えると坪380万円未満の部屋は良さそうに思います。
特に55Aの東向き10階6,400万円（坪単価378万円）は道路側のため眺望も抜け感が出てくるので良いかと。
（高層階はこんなに高くして売れるの？と思ったりはしますが…これならシティタワー大阪本町の40階超の部屋の方が安い…）

交通利便性・商業利便性は良いので特にDINKSには見ていただきたい物件です。

[63: すごろく]

GWに訪問してきましたので簡単にレビューをします。

■坪単価
約350万円
（坪単価334万円～368万円）

残戸数は約60戸。
（2LDKの部屋もまだあります）

■総評
外観デザインむちゃくちゃカッコいいです！
そして、中央区、谷町線沿線沿いの新築マンションとしては価格・仕様・駅距離・周辺環境ともに良いマンションです。

本物件も新築販売当初からすると値段は上がっておりますが、
それでも最近の新築マンションと比較すると7,000万円未満で中央区の人気の谷町四丁目駅近の新築マンションが購入できるのは魅力的です。
（既に新築未入居の中古物件が販売中ですが、価格的には新築で購入した方が良いかと）

間取りはよくある田の字ですが無難だからこそ使いやすいですし、設備仕様も価格なりに揃っています。

バルコニーは透明タイプなので部屋からでも外の景色を堪能することができますが、
10階前後だと道路挟んだマンションと一定は被るため、気になる場合は上層階を選択した方が満足度はかなり高くなります。
（私なら少し高くても18階くらいの部屋を狙いたい・・・）

■資産性
値上がりするマンションではないですが10年後に残債割れするかというと底は固いマンションかと思います。
谷町四丁目周辺のタワマン・板状マンションは中古マンションも高騰しているので、それらと比較すると新築マンションの本物件はまだ目に優しく感じます。

教育環境をはじめ住環境・交通利便性が良いエリアなので住み心地も良いでしょう！


谷町四丁目を最寄りとするマンションは多いですが見ておいて損はないマンションです！！

[67: すごろく]

6月10日から詳細情報が出たためモデルルームに再訪問してブログにまとめましたのでご覧ください。

■最新版の価格、定借ランニングコストの考察
https://www.sumu-lab.com/archives/80031/


実際、販売予定価格とランニングコスト（定借＋管理費・修繕積立金）を見ると結構高いなと思いました・・・

とは言え、一番人気の堂島川viewの3LDKのCプランは7,399万円～の価格設定で、中古のザ・パークハウス中之島タワーの中古成約価格を見ると同じくらいの部屋の広さで7,000万円台後半のため立地が更に良くなり新築という点を踏まえると人気になるのは納得です。
4LDKのLプランも間取りの希少性から人気です。

ただ、74㎡弱のCプランでランニングコストが51,194円スタートはなかなかインパクトある数字です。
住宅ローン＋5.2万円なので毎月の支払い総額のシミュレーションはきちんとやっておきましょう。
（私はいつもだいたい大丈夫か～っとローン組んでいますが、流石にこのランニングコストだと慎重になります）

その他、自転車やバイクの利用料金は周辺のタワマンと同等の値付けで良心的。
駐車場は通常ハイルーフが3.4万円、大型ハイルーフが3.9万円とかなり高い金額なので車持ちの方はこの辺りのランニングコストも意識した方が良いですね。
（周辺の平置き駐車場の方が安いかと思いますが、このクラスのタワマンを買う人には誤差の範囲か？！）

まだ要望受付は開始したばっかりではあるものの、優先案内会に参加した方がある程度『この部屋買いたい』とアンケート募った集計結果もモデルルームで案内いただけるのですが、9人くらいが欲しいと言っている部屋もあり『これが全て要望入れば抽選祭りやん？！』と思うくらいの状況でした。
その中でもCプランは下から上までかなり購入検討者が多いので抽選は避けられないかと思います。

なお、具体的に決まっているわけではありませんが購入検討者が多いため、時期以降は値上げの可能性があるとのこと。
他の新築マンションもそうですし、シエリアタワー大阪堀江でも段階的値上げをしているため、購入検討されている方は1期で申込されることをオススメいたします！


定期借地で色々難しい物件ではありますが、希少性の高い物件であることは間違いないため引き続き注目していきたいと思います！

[68: すごろく]

竣工して1年程経ち棟内モデルルームが始まってから売れるスピードは早くなりました。

実際の部屋を内見しましたが、靱公園viewは本当に素晴らしい景色で低層階でも永久的に眺望は確保されますので満足度は非常に高い物件です。

6月12日時点で1LDKは残り1部屋、3LDKも残り3部屋程度です。
3LDKはJタイプ81.28㎡の中住戸20階前後の部屋が9,000万円程度の価格で販売されますが、グロス価格は高いものの坪単価365万円は眺望の抜け感を考慮すると良い住戸だと思います。
間取りも非常に使いやすく、新築マンションを中心に検討されている方であれば一度見ていただきたい物件です。

また、2LDKのHタイプ55.22㎡が4,990万円（坪298万円）で再登録販売がありますが、新築マンションで坪300万円切っているのは眺望の抜け感がなくても非常にお得です。
シエリアタワー大阪堀江の低層階の2LDKパンダ部屋はかなりの抽選倍率ですが、本物件もこの価格であれば抽選になりそうですね。
※～6月16日まで登録受付

エリア的に本町というか阿波座駅が最寄りになりますが、大阪駅まで行くバス停(京町堀一丁目)が徒歩2分くらいのところにあるため、大阪駅までのんびりバスで行くのが徒歩距離が短く便利です。

派手なタワマンではないもののグランドエントランスは二層吹き抜け、2階のオーナーズラウンジも使い勝手も良いですし基本は抑えています。
エントランス出て靱公園までは10秒くらいなので、本当に素晴らしい環境ですし、周辺も車通りは多くなく静かな雰囲気です。

落ち着いて暮らしたい、でもタワマンに住みたいし眺望も欲しいという方にはオススメです。

[69: すごろく]

ついにビッグプロジェクトの解禁ですね！

総戸数712戸の大規模タワマンは大阪では「グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE」、「シティタワー大阪本町」に次ぐ5番目の規模感で非常に期待しています。

大規模タワマンらしいエントランスホール、共用施設（ワーキングブース、ゴルフレンジ・ゲストルーム・コミュニティルーム・オーナーズラウンジ等）は素晴らしいですし、複合開発でマンションの下にスーパーや保育・学童施設、図書館があるため単身・DINKS・ファミリー層など幅広い層で検討出来そうな物件です。

最寄りは十三駅、徒歩3分の駅近立地は魅力的ですね。
まぁ、十三にタワマンが出来るなんて数年前には考えられなかったですが、大阪だけでなく京都方面、神戸方面行くにも阪急で一本で行けるのはとても良い！

南向きは淀川、梅田viewで眺望はかなり素敵です。
淀川の河川敷に座るだけで素晴らしい梅田のタワマン・高層ビルviewを楽しめるので眺望はかなり楽しめます。
真南は大きめの建物があるため完全に抜ける眺望だと中層階以上となります。

一番人気になるのは南西角でしょうか、淀川花火大会かぶりつきの間取りは価格も早く知りたいですね。

ネックは「淀川区」、「定借」、「間取り」です。

定借はシエリアタワー中之島が平均坪単価425万円と高額だったので定借＝安いの都市伝説はほぼなくなりかけている気はしています。
ちなみに、シエリアタワー中之島は価格は高いですが間取りは最高でした。

今回のジオタワー大阪十三はジオシリーズに多い、柱の食い込みが激しいため正直残念です。
使い勝手も悪いし畳数ほどの広さは感じられないのはマイナスポイントです。

じゃあ価格はどうなの？
と感じなところですが、坪300万円は超えると思います。

正直十三で坪300万円はあり得ないと以前なら思っていましたが、大阪市内が坪400万円になっている中、駅近、梅田も近い大型タワマンが坪300万円であれば人気になると思います。

立地的には賛否両論はあるものの、普通に住むには利便性は良いですし、下にはスーパーあるしで魅力的な物件であるのは間違いないでしょう！
予算が潤沢にある方は本物件はスルーしたら良いと思いますが、大阪市内の新築マンションはもはや高嶺の花になりつつありますので、本物件は狙い目だと思います！

販売は2024年1月からとなりますが、資料請求をして最新情報を待ちましょう！！

[70: すごろく]

パークホームズLaLa門真　最終期の販売が終わってしまったため今更感はありますが価格表をUPします。

最終期の価格は
・2期の価格より100万円程UP
・1期の価格より1,000万円程UP
と、かなりの値上げになりましたが、多くの住戸で抽選部屋が発生しました。

今回の最終期で完売して10月頃から転売住戸が一定数出てくるかと思いますので、中古市場の動向も要チェックですね。
大阪市内ではない板状マンションでここまで抽選多数になるのは非常に珍しくとても良いマンションだと思います。

8月24日はコストコがオープンしますし、今後の門真エリアの賑わいは注目ですね。


ここが完売したら価格的にもオススメのマンションはどこになるだろう…
やはり同じ三井不動産で大規模商業施設が近い「パークホームズ伊丹稲野」でしょうか。。

■最終期価格掲載のブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/81625/

[71: すごろく]

大阪城東部地区の再開発を享受出来る期待の大規模マンションです。

2025年に「大阪公立大学森之宮新キャンパス」の開設、2028年春以降には「Osaka Metro森之宮新駅」の構想があるエリアです。

『いやいや、大学なんて出来ても行かないし・・・』
と思う方も多いと思いますが、新キャンパスには学生と教職員だけでも2万人を超える人が在籍することになるため、周辺エリアでは商業施設やスーパーの開業なども検討されているようなので、今後更に利便性が良くなる楽しみなエリアです。

新駅は地下鉄中央線の支線になるため、梅田に出るには使い勝手は悪いですが本町駅周辺で働く人には便利になりそうです。

新駅も大阪メトロのニュースリリースを見ると先進的な駅舎になりそうですし、ペデストリアンデッキが整備されJR環状線の大阪城公園駅までの動線が楽になりそうなので、交通利便性の向上も期待出来ます。

現在の最寄駅は鴫野駅、京橋駅などで7線6駅を使えるのは魅力的ですが、どの駅も徒歩8分以上となるため駅近思考の方にはネックポイントです。


気になる価格は予定価格ベースですが【坪250万円】。
最近出ているマンションとの価格比較だと兵庫県の「パークホームズ伊丹稲野」より少し高い価格帯ですが、大阪市内のマンション、特にタワマンと比較すると価格は安いです。
（パークホームズ伊丹稲野、予想より価格高かったですが結構な部屋が抽選になりそう・・・）

マンションは南向き、東向きタイプに分かれますが、どちらも低層階でも抜け感はあるため価格重視の方としては良いかと思います。

ただ、現在は最寄りの鴫野駅までの動線、鴫野駅自体の魅力はそこまで高くないので、2年～5年先の新キャンパス・新駅を見越して購入できるか？が大きなポイントになります。

現在は再開発エリアを見ても『結局街がどうなるかわからへん・・・』って私自身も思ってはいるのですが、だからこそ、価格が控えめであるのは事実。
この状態でチャレンジできるかが勝負ですね！
再開発を伴うマンションはほぼ例外なく完成後に値上げしているので、このエリアにポテンシャルを感じる方は狙うべきマンションだと思っています。

1期の申込締め切りは9月23日予定で意外と時間がないので、気になる方は資料請求してモデルルーム訪問しましょう！

[72: すごろく]

いよいよJR尼崎で期待の住友不動産の大規模マンションの販売開始です。

2021年から住友不動産が販売することは決定していましたが、なかなか情報更新がなかったのは市況が高くなることを見込んで寝かしていたのか…

販売は2024年1月下旬から開始、入居は2026年5月下旬と今から約3年後は板状マンションにしては結構遅いですね。

JR尼崎駅まで徒歩3分の立地はとても魅力的です。
南口だと駅近で以下の物件が新築で販売中ですが、クラッシィハウス尼崎はいよいよ完売目前なので、
今から尼崎で選択すると、シティテラス尼崎はかなり注目になりそうですね。
・クラッシィハウス尼崎：坪260万円程（残戸数少ない）
・ジェイグラン尼崎駅前：坪260万円～　

2021年のクラッシィハウス尼崎の記事でクラッシィハウス尼崎は坪350万円の噂が・・・と書いていましたが、マンション市況の高騰により現実味を帯びてきたと思います。
低層階でも坪300万円くらいからの販売になりそうな感じでしょうか。

■当時のブログ記事
https://www.sumu-lab.com/archives/20152/

マンションの戸数は177戸と大阪市内で販売中のシティテラス谷町四丁目の規模感(182戸)とほぼ同じくらいです。
近くのクラッシィハウス尼崎が共用施設多いマンションなので、本物件も共用施設が充実していれば良いですが住友不動産であればスタディルーム、二層吹き抜けエントランスラウンジがあるくらいのシンプルな感じになりそう。

価格が一番気になるところですが、住友不動産であれば2期から値上げも余裕であり得るため1期購入が鉄板です。
ぜひ注目していきましょう！

[73: すごろく]

大阪市内のマンションの高騰が止まらず、当初の価格とあまり変わらない価格帯で販売している新築マンションの売れ行きは好調ですね！
（今は新築の多くの物件が1期より値上げして販売していますが、好調な物件が多いです）

「シエリアタワー大阪福島」も来年2月入居にも関わらず、残り残戸数4～7部屋程度。
2021年にモデルルーム行った時にはここまで早く売れるとは思っていなくて、「シエリアタワー大阪天満橋」、「シエリア上町台パークタワー」のように、竣工後も棟内モデルルームで販売すると思っていましたが、そんなことはならなそうです…

当初は割安感はなかったですが、近くのグランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEなどが軒並み坪400万円以上で成約している中、本物件の残っている部屋が坪350万円程は今の市況化ではオススメできます。
来年にはグラングリーン大阪の一部開業を控えていますし、JR大阪駅西側の再開発も進んでいますので、来年には中古物件で買うにも今の価格帯よりは値上がりしているのは確実です。

間取りは2LDKになりますので広い部屋を探している方は残念ではありますが、2LDK 60㎡超の部屋を探している方には、このラストチャンスで検討いただきたいですね。

竣工前完売どころか夏を終える頃には完売しそうな勢いなので、早めに検討をお願いします。

[74: すごろく]

いよいよラスト5邸です！

2021年の売出開始直後は割安感はありませんでしたが、この2年でマンション市況が高騰した中で、価格据え置きで販売しているため割安感が出てきました。

本物件から8分程の距離にある「ザ・パークハウス中之島タワー」は3LDK70㎡で8,000万円を超えて成約している中、新築タワマンが7,000万円を切る価格帯で3LDKを販売中であるのは魅力的です。

立地としては鉄道アクセスは良くありませんが、歩いて30秒のところにバス停がありJR大阪駅までもすぐに行けます。
地下鉄を利用して地下に潜って電車に乗るより地上からバス乗って大阪駅行く方が近いのでは？と思っていますし、ベビーカーや荷物が多いときはバスは便利です（バス車内は狭いですが、この路線は無茶苦茶混むことはないです）。

3階ですが、角部屋３LDK64.97㎡5,710万円（坪単価290万円）はすごいですね！
眺望はありませんが、小学校・中学校も近く、靱公園も近い立地を考えるとファミリー層には良い物件です。

しかもモデルルーム住戸で家具家電（ダイニングセット・ソファセット・照明器具・カーテン等）が付いてくるため、抽選になるかもしれませんね！

ここが無くなると大阪市内で新築3LDKを6,000万円以下で購入できるタワマンはほぼ無くなるかと思いますので、ぜひチェックしてみてください。

対象住戸は先着順が1部屋、抽選は8月4日に2部屋、9月3日に1部屋なのでぜひお早めに！！

[75: すごろく]

遂に第1期販売がスタートして8月25日（金）が登録締切となります。

抽選になる部屋も多いので、『少し妥協してでも抽選を回避する』とか『抽選倍率が高くても元々欲しかった部屋に申込する』等、色々な方がいると思いますが、なんとか1期で購入したいですね！

クラッシィハウス尼崎も値上げしたものの最終期でそろそろ完売しますし、今後はシティテラス尼崎も価格が見えてくるかと思いますが、後発物件が出れば出るほどパークホームズ伊丹稲野はどんどん魅力的、お得に思えてくるかと思います。
抽選になると買えない方も出てくるわけですが、パークホームズLaLa門真のように次期から値上げするのか？落選者には優遇倍率がつくのか？等も気になりますので、その辺りも今後チェックしていきます。

詳細はブログにまとめていますのでご覧ください。

■1期の最新価格情報、考察に関するブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/83812/

[76: すごろく]

遂に第1期販売がスタートして8月25日（金）が登録締切となります。

抽選になる部屋も多いので、『少し妥協してでも抽選を回避する』とか『抽選倍率が高くても元々欲しかった部屋に申込する』等、色々な方がいると思いますが、なんとか1期で購入したいですね！

同じ大規模物件のクラッシィハウス尼崎も値上げしたものの最終期でそろそろ完売しますし、今後はシティテラス尼崎も価格が出てきますが、後発物件が出れば出るほどパークホームズ伊丹稲野はどんどん魅力的、お得に思えてくるかと思います。
抽選になると買えない方も出てくるわけですが、パークホームズLaLa門真のように次期から値上げするのか？落選者には優遇倍率がつくのか？等も気になりますので、その辺りも今後チェックしていきます。

詳細はブログにまとめていますのでご覧ください。

■1期の最新価格情報、考察に関するブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/83812/

[77: すごろく]

2023年3月に入居開始したザ・ファインタワー　ウエストコートですが、住んでいる方にご招待をいただく機会をいただきましたので行ってきました！

1階のオーナーズラウンジ、スカイランジの完成度は非常に良く、高級感もありました。
戸数が少ないタワマンですがエントランホールの二層吹き抜けは良かったですね、大規模タワマンくらいのソファの数、雰囲気がありました。
（スカイテラスは真夏だったこともあり非常に暑くて10秒ほどで退却）

高層階角部屋からの眺望もとても良く、梅田viewは方角的に高い建物がないため遠くまで綺麗な眺望が続くのは素晴らしかったです。

弁天町駅も以前より使いやすくなり、マンションから信号1つ渡れば激安スーパーロピア、薬局、ダイソー、ニトリデコホームなどがあり買い物に困りませんし、スーパー銭湯もあって商業利便性は非常に優れています。

■現在の価格
棟内モデルルームが開始してから販売スピードも早くなったようで約8割が成約済みとのこと。

で、今の販売価格ですが、2021年、2022年、2023年の価格表を見ていると少し値上がりしている部屋もありますが、売主的には売れ行きは良いようで『今後値上げも検討中』のようです。

いくつかの価格をご紹介すると、
・4階　76㎡角部屋　3LDK 6,370万円（坪単価274万円）
・4階　65㎡角部屋　2LDK 5,350万円（坪単価268万円）
・19階　78㎡中部屋　3LDK8,030万円（坪単価339万円）
・21階　52㎡中部屋　1LDK5,400万円（坪単価340万円）
・21階　68㎡角部屋　2LDK7,100万円（坪単価342万円）
・26階　90㎡角部屋　3LDK10,040万円（坪単価367万円）

17階以上はキッチン天板/洗面室の天板がフィオレストーン//食洗機付きなど仕様がランクアップします。
（16階以下は食洗機が標準装備ではない等、結構削られています）

価格は大阪市内の都心6区などと比べると安く感じますが、以前までの弁天町の価格よりは値上がりしたのは事実です。

しかし、JRの弁天町駅も改良工事が予定されており綺麗な駅舎に変わったりなど、今後の万博・IRなどで街が進化する可能性もあると思いますので、そういった意味では楽しみなエリアです。

実際の間取り見ると使いやすい、使いにくいなどもわかりますし、海が見える眺望などは大阪市内のタワマンでもそう多くはないので、気になっている方は値上げ前に一度訪問することをお勧めします。

[78: すごろく]

モデルルーム訪問してきました！

結論、3LDKは高い！
1LDK、2LDKはお得な住戸あり！！

3LDKは高層階しか用意されていませんので最安でも16,000万円～とファミリー層にはかなりキツイ価格帯。
しかし2LDKは坪単価350万を下回っている住戸もあり中津、福島あたりの梅田近接エリアの中古タワマンより安価な部屋もあり抽選になりそうな部屋も複数あります。

うめきた2期のグラングリーン大阪までも徒歩ですぐの距離、御堂筋線の中津駅も徒歩2分と立地は本当に梅田に住む感覚に近いです。

南側は阪急電車が通っているため騒音は気になる方もいると思いますので、特に南向きに面している部屋を検討されている方は現地調査は必須で！

個人的には待っていたプロジェクトで正直値段は高いなぁと思う住戸も結構ありますが人気になるのは間違いないと考えています。
これから三菱地所は心斎橋・天王寺にもタワマンを建設するため、あまりダラダラ時間をかけて販売しないような気はしていますが、1期が終わったら2期で値上げするかもチェックしたいところです。
（坪単価が安い部屋は値上がりすると想定しています）

詳細は以下のブログにまとめておりますので併せてご確認ください。

①建物デザイン、共用施設、周辺中古タワマン成約相場から見る予想価格
https://www.sumu-lab.com/archives/85474/

②モデルルーム訪問1期予定価格と考察
https://www.sumu-lab.com/archives/85903/

③【11月20日追加】予定価格1期販売前にまさかの値上げ！考察
https://www.sumu-lab.com/archives/89220/

[79: すごろく]

いよいよ1期販売がスタートします。
期間は9月22日～23日の2日間で23日は12時で締切のため、かなり短い販売期間となります。

1期の供給数は全体209戸のうち50戸となりますので約25％の販売となります。
戸数的には一般的な数値ですが、今後再開発の進捗状況により値上げしながら販売していくスタンスかもしれませんね。

森ノ宮の再開発はうめきた2期のように全容がまだ見えておりませんので、どのような街になるかわからない中での1期購入は不安にはなりますよね。
ただ、だからこそ値段は再開発を考慮した価格がそこまで乗っていないと思っており、鴫野エリアのマンションとしては値段は高めですが、大阪市内全般で見たら新築マンション価格としては目に優しい価格帯です。

大阪城公園にも近く、新駅も出来ますので非常に楽しみな物件。
みなさんもぜひご注目を！！

■1期販売価格、再開発に関する内容はブログにまとめておりますのでご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/85145/

[80: すごろく]

今年オープンした大阪のモデルルームの中で最大規模のタワマンで、今後も700戸を超えるタワマンは予定されていないため非常に注目度がある物件です。

モデルルームに行ったらわかるのですが、規模のメリットが働いておりエントランス、共用施設などは非常に素晴らしい設計です。
最上階南西角の一番高い部屋が3.6億円になるのですが、1億円を越す部屋も多くあるタワマンは共用施設などのクオリティも必然的に高くなるため、それらのタワマンの割安住戸を買うのはお得感があります。
（1LDKなどの狭い部屋でも共用施設などは1億円超の部屋の方と同じように使えますので、大きいタワマンほどグロスが安い部屋を購入するメリットはあると思っています）

定期借地という点はもちろん引っかかるし、角部屋などの眺望が良い部屋は北区・中央区・西区のタワマンと同等くらいの価格になっている部屋もあるのですが、眺望抜ける部屋でも向きを妥協すれば坪単価275万円程で購入することが可能です。
現在の大阪市内のタワマンで坪300万円を切るようなタワマンはあまりないですよね・・・
下手したら築浅の中古タワマンよりも安い水準なので、十三×定期借地であっても価格の安さから人気になると考えています。

まだ20階以上の価格しか見えておりませんが、低層階は更にお得な部屋、狙い目住戸もあるかと思いますので、みなさんもぜひチェックしてみてください。

私自身、かなり気になっているタワマンです！

■予定価格考察はブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/86714/

[81: すごろく]

JR京都線沿線の分譲マンションでは成約数No1ということで、売れています。

プランによっては完売間近な部屋もあるのですが、現在販売中の価格です。

・B1タイプ 74.39㎡：10階　5,240万円（232万円）
・B1′タイプ 74.39㎡：8階　5,240万円（232万円）
・B1′タイプ 74.39㎡：9階　5,290万円（235万円）
・Cタイプ 74.39㎡：9階　5,190万円（230万円）
・D′タイプ 74.35㎡：8階　5,190万円（230万円）
・Fタイプ 67.81㎡：9階　4,800万円（234万円）
・Gタイプ 68.29㎡：2階　4,430万円（214万円）
・Gタイプ 68.29㎡：8階　4,800万円（232万円）
・Hタイプ 63.52㎡：1階　4,090万円（212万円）
・Hタイプ 63.52㎡：2階　4,130万円（215万円）
・N′タイプ 67.37㎡：1階　4,390万円（215万円）

[82: すごろく]

いよいよ最終期販売ですね！

優先案内会があった1年半前は値段は高いと感じましたが、当初価格から値上がりしていないため今の市況化だと検討しやすい価格帯になってきたと思います。

残戸数10戸ほどのため、今までの進捗ペースだと入居開始頃に完売するかどうかだと思いますが、
下の階と上の階での価格差があまりないため、極力眺望の抜け感がある部屋を選択した方がベターです。

定期借地のローレルコート上本町五丁目も値段的には高いので、比較検討してグランドメゾンを選ぶ方は多そうですね。
同じく定期借地のメトライズタワーも値上げしながらも好調のため、上本町人気はまだまだ続きそうですね。

今後、近鉄グループによる上本町再開発の情報も出てくるかもしれませんので、それらの情報が出たらエリア的には更に高くなる可能性もあるため、グランメゾン大阪上本町の価格は実需層であればオススメできます。

[83: すごろく]

2023年10月時点の価格表です。

現状販売している住戸の平均価格は坪360万円。
最上階2フロアの高額部屋を除くと坪345万円です。

価格としては高くもなく安くもないですが、売れ行きはボチボチという所でしょうか。

現地に行くと建物も建ってきているため直接現地で見て欲しいのですが、やはり低層階は囲まれ感はあります。

今後谷町四丁目駅直のところに近鉄のタワマンが完成予定ですが、そちらが坪500万円程度になる見込みです。
そうなってくると相対的に本物件も安く感じるかなと思っています。

[84: すごろく]

グラングリーン大阪のモデルルーム訪問行ってきました！

いや～、素晴らしい完成度のモデルルームでした。

大阪最後の一等地開発であるグラングリーン大阪（うめきた2期）のタワマンということで、価格はかなり高いです。
ただ、高い中に『あれ、この部屋は築10年のグランフロント大阪オーナーズタワーの中古より安いやん』という部屋もチラホラあります。

今まで最高値だったブリリアタワー堂島より値段がグッと高いので、購入にあたっては色々考えることもあるのですが、今後の大阪のイベント・再開発状況を考慮すると間違いなく「買い物件」です。
他のマンションのように完全実需で長期間住む、というよりは投資、半住半投、セカンド利用も多いかと思います。

既にアンダー販売で50倍近い倍率になる部屋もある中、今回の一般販売では更に高倍率になる可能性が高いため、最終的には予算と倍率を見ながら申し込む部屋を狙うと良いでしょう。

今後の値上がり率を狙うなら南西角、北西角。
手頃さを狙うなら狭い部屋、中層階までの中部屋。
が良いかと思います。

既にアンダー販売より値上げしているのは戸数が少なく希少性が高いプランです。
資産性、値上がり率を狙うなら、安い部屋より高い部屋の方が伸び代があります。

1期販売が今年の12月で要望を締め切って、2024年2月には販売開始ということで、どれだけの戸数が販売されるのか？次期はどの程度値上がりするのか等、本物件は継続的にウォッチしていきます。

また、本物件が買えなくても、資産性の観点では周辺の新築・中古も今後値上がりする可能性は高いので、今のうちに購入を検討するのをお勧めします。
新築だとザ・パークハウス大阪梅田タワーは資産性の観点でも堅い物件です。

詳細はブログをご覧ください。

■前編（共用施設・立地など）
https://www.sumu-lab.com/archives/87909/

■後編（予定価格、考察）
https://www.sumu-lab.com/archives/88448/

[85: すごろく]

リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎の内覧会と竣工後の共用部に訪問してきました。

いや～、良いですね！
共用部は引っ越しに伴う養生がされている状況なので完全状態が見れてはいませんが、建物周辺の植栽、水景や滝、エントランスホールから見る植栽、2階のオーナーズラウンジなどクオリティは高いです。

室内空間は写真を撮っておりませんが、天井高が2.7mと一般的なタワマンより20センチ高いので解放感、広さを感じます。
また、価格は安かった割に専有部仕様も良かったので満足度の高いマンションだと感じました。


■新築未入居物件
11月20日時点でスーモには新築未入居物件が16件出ています。
総戸数から見ると転売の数はかなり多い印象。

成約事例はまだ出ていないので、新築状態で住める部屋としては強気な中古価格に比べるとまだ割安かな～と思える部屋もいくつかありますので、どれくらいの価格で推移するかは今後注目していきたいと思います。


■内覧会の様子はブログをご参考ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/85479/

[86: すごろく]

いよいよ1期販売です！

申込締切日の2日前までの倍率状況までは開示されて、その後の申込状況はわからないため最終日2日で倍率状況はかなり変動すると予想しています。
2月16日時点では申込少ないかも？という状況ですが、蓋開けたら抽選倍率が倍以上になっている部屋も多いと思っています。

いずれにしろ1期販売が終了すると残り戸数は20％を下回っていますので検討される方はなんとか1期で購入したいところですね！

■1期販売概要
登録申込受付期間：2024年2月10日（土）10時～2024年2月18日（日）18時30分
販売戸数：146戸
※上記戸数が完売した場合、残戸数は90戸（全体の約82％が成約、残戸数18％）

1期販売平均坪単価：953万円/坪
最安値：9,250万円（坪単価：669万円）
最高値：25億円（坪単価：2,701万円）

■1期販売の全住戸価格などの詳細はブログにまとめておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/94970/

[87: すごろく]

売れ行き絶好調により半年ほどのモデルルーム閉鎖期間を経て、
いよいよ2期のモデルルーム再開ですね。
　
ただ、価格面について確認したところ大幅値上げとなります…
階数や広さ、中部屋・角部屋によって値上げ幅は異なりますが、
一番値上げ幅が大きいところで5,500万円UP！

それでも周辺のタワマンより安い部屋もあったりするので売れるんだろうなと思ったり…

販売方針としてはこれからゆっくり販売していって、
竣工前完売も狙っていないようなので、更なる値上げもあるかもしれません。

既にブリリアタワー堂島の転売住戸も高値成約しているようですし、
今後、中之島5丁目の計画などが出てくることを考えると、やはり良い立地なのは間違いありません。

2期の価格などはブログをご覧ください。

■2期の価格ブログまとめ
https://www.sumu-lab.com/archives/95360/

[88: すごろく]

2024年2月末から入居開始しましたね！
改めてご購入者の皆様おめでとうございます。

本物件の内覧会模様を対談形式でブログにまとめておりますのでご覧ください。

■対談記事　前編
https://www.sumu-lab.com/archives/91614/

■対談記事　後編
https://www.sumu-lab.com/archives/91948/

2024年3月には分譲4棟目のライズゲートタワーの販売がスタートします。
既に要望数も多いですが、どれくらい抽選になるか気になりますね！
2期から値上げの可能性もありますので、ライズゲートタワーご検討中の方は1期から申し込みしましょう！

[90: すごろく]

6月から開始する2期販売価格の価格一覧です。

1期販売価格から以下の住戸は1,000万円以上値上がりしています。
・カーギャラリー付き住戸
・南向き　中部屋
・南西角

特にカーギャラリー付き住戸と南西角の値上がりが3,000万円以上と大幅値上げです。


東向き高層階は階数が下の階層になっても価格はほぼ変わらないため、実質値上げですが南向きに比べるとマイルドな感じです。

2期販売は戸数制限が厳しくなったものの、モデルルームは常に満席なので、1期より更に倍率は高くなりそうですが…
間違いなく買いですね！

次こそは当選したいです！！

[92: すごろく]

残り戸数が少なくなり、いよいよ1期3次価格も見えてきましたので価格比較を行います。

総論！
前回の1期2次で値上がりしておりましたが、今回の1期3次でほとんどの住戸で値上げしています。
低層階の西向き、南西角は価格据え置きの部屋もありましたが・・・

高いところだと1期2次の価格より1,500万円近く値上げしておりますし、30階のプレミアムフロアは2,000万円以上値上がりしそうです。
（1期2次でも5,000万円値上がりしていたものが、更に2,000万円の値上げ）

とは言え、最近の中津駅直結タワマン三兄弟もブランズタワー梅田Northを筆頭に成約坪単価も急上昇中なので、坪400万円～購入出来るのは大阪都心の新築タワマンとしては安いですね！
むしろ中古タワマンより新築販売中のタワマンの方が安いという逆転現象が続いているので、そりゃ抽選倍率も高くなる…

今回も引き続き抽選倍率は高くなりそうですが、今の新築マンションの中では鉄板中の鉄板物件と言えるのは間違いありませんね！

詳細は価格表をご覧ください。

[93: すごろく]

人気エリアで待望の積水グランドメゾンシリーズのマンションが販売開始となります。

平均価格は坪372万円と想像以上に高額でしたが、4LDKのプランや80㎡を超えるプランがあったりと周辺のマンションからの住み替え需要だけでも十分人気が出ると思います。
板状マンションではありますが内廊下設計でタワマンのような暮らしが出来ますし、1フロア2～3邸とプライバシーに配慮した設計になっているのも魅力的ですね。

周辺には同じく積水が超高額マンションになるグランドメゾン清水谷 THE HOUSEも販売中なので、ぜひ併せてご検討いただきたいです。

■詳細はブログにて
https://www.sumu-lab.com/archives/96928/

[94: すごろく]

大人気の幕張ベイパーク　ライズゲートタワーの2期販売価格が出ましたのでお得かどうか考察をしました。

詳細はブログをご確認いただきたいのですが、
・ライズゲートタワー2期販売価格は新築未入居ミッドスクエアタワーの中古販売価格より安価な部屋が多い
・よって、実需層は引き続きオススメマンション
・投資購入は値上げによって即転売などの売却益に期待が出来なくなったため旨味は少ない

という状況です。

今回、中部屋ではありますが高層階住戸の販売もありますので引き続き大抽選会になる部屋も多いと思いますが、1期より抽選倍率は低くなると想定しています。

■詳細はブログにて
https://www.sumu-lab.com/archives/97931/

[95: すごろく]

立地は梅田の各駅まで徒歩圏内の都心立地ですが、梅田ガーデンレジデンスみたいに周りがガチャガチャしている場所ではなく静かな立地です。
梅田や淀屋橋が勤務地の方は徒歩で通勤が出来るポジションです。

竣工後に販売を開始している今では珍しい売り方をしておりますが、元々2024年4月に1期販売をする予定だったものが6月販売開始に変更されておりますので、今からでも1期販売が間に合います。

1期1次の販売平均価格は坪420万円。
立地にしては梅田や淀屋橋周辺の新築・中古タワマンと比較すると値段は控えめに見えますが、どのプランも周りは囲まれ感はあるため眺望が気にならない方向けの物件となります。

価格一覧を見るとFタイプ、Gタイプが上の階の割に坪単価は控えめなので、独身、DINKSの方にはオススメできそうです。

間取りは良し悪しありますが、この辺りは既に竣工済みで内覧して眺望や間取り、仕様を実際確認して検討ができますので気になる方は1期販売までに一度現地モデルルームに訪問することをお勧めします。

それにしてもブリリアタワー堂島の再販売価格は気になりますね！
北浜でも東京建物がタワマンを建てますので、ブリリアシリーズの大阪での展開、今後も期待したいです。

[96: すごろく]

ブリリア淀屋橋と同じく竣工後の販売となっている本物件。

既に1期販売は終了していますが売れ行きは良い状況です。

このあたりの新築マンションとしてはかなり久しぶりで、
・JR大和路線「JR難波」駅 徒歩3分圏内11年振り
・Osaka Metro「なんば」駅 四つ橋線・御堂筋線・千日前線徒歩7分圏内6年振り
とのこと。

私自身10年前に初めて新築マンションを購入する際に検討していたなんばセントラルプラザリバーガーデンぶりくらいの新築のイメージです。

2期平均坪単価：370万円

最近の新築マンションだとこれくらいするよな～と思いましたが、
なんば駅を最寄り物件だと、
・ブランズタワー南堀江：坪350万円程度で販売中
・なんばセントラルプラザリバーガーデン：坪300万円前後で販売中
なので、絶対新築！ということでなければ、これからの中古物件も比較しながら本物件を検討したら良いかと思います。

2031年のなにわ筋線開業など、将来的にも楽しみなエリアではありますので
シングル・DINKSの方はぜひ見てください。

[97: すごろく]

いよいよ2024年大注目のタワマンのモデルルームがオープンしましたね！

人気が集中してそもそもモデルルーム予約が取れない状態が続いておりますが、なんとか勝ち取っていきましょう。

パークタワー大阪堂島浜はアンダー販売でホテル上の高層階の多くが販売済みとなりますので、1期販売もホテル下がメインの販売となります。
（もちろんホテル上も販売はありますが）

全体の平均価格は坪650万円となりますがホテル上の価格がもう少し具体的になると上振れする可能性はあります。

この価格が安いか高いかは賛否両論（共用施設も）あると思いますが、周辺の相場、今後の大阪駅・梅田の再開発などを考慮すると安いと思います。
実際、これだけモデルルーム予約も殺到している状況を踏まえると、この価格帯でもかなりの抽選倍率になる可能性がありますので、すごい拘りがなければ欲しい部屋より倍率が低い部屋を狙うのが良いかと考えています。

詳細はブログ記事をご参照下さい。
■ブログ記事
・前編（デザイン・共用施設）：https://www.sumu-lab.com/archives/98478/
・後編（価格分析）：https://www.sumu-lab.com/archives/98778/

[98: すごろく]

いよいよパークタワー大阪堂島浜の1期1次が開始となります！

詳細はブログを見ていただきたいですが、階数による価格差が本当にすごいです。
1階上がるだけで1,000万円上がる部屋もありますので、どこに申し込みをするか本当に悩ましいですね。

いくら抽選倍率が低くても1フロア上の階数に申込するか…
マンション自体は色々言われておりますが、蓋を開けると全部屋申込、LOOP会員の倍率も考慮してですが100倍近くなる部屋も出てくるかもしれませんね。

いずれにしろ1期1次注目です。
また2期以降の価格についても今後モデルルームで確認しましたら共有致します。

正式価格と要望時点の倍率をまとめましたのでブログをご覧ください。
ブログ：https://www.sumu-lab.com/archives/101007/

[99: すごろく]

新駅で盛り上がる箕面船場阪大前駅に駅直結タワマンが完成しますが、大注目物件です。
戸数が2棟のタワマン合わせて700戸超でここ最近のタワマンで一番大きかったジオタワー大阪十三より規模感が大きいです。

定期借地物件なので価格が安くなければオススメしづらいのですが、今販売中のブリリアタワー箕面船場と同等くらいであれば定期借地であっても売れると思います。
やはり駅直結は強いです！
また、定期借地は絶対嫌という方ももちろんいるかと思いますが、そのような方は早めにブリリアタワー箕面船場を購入するのも良いでしょう！
定期借地でブリリアタワー箕面船場と同じくらいの価格帯で販売されると、相対的にブリリアタワー箕面船場がお得に見えてくるでしょうし、2年早く入居出来るのも非常に魅力的です。

いずれにしろ価格発表はもう少し先ですが8月24日から優先案内会がスタートしますので、皆様も是非早めにモデルルームに訪問して検討する場合は一番お得な1期1次で申し込みしましょう！


■ブログにて現在のブリリアタワー箕面船場の価格分析などを行っておりますのでご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/102461/

[100: すごろく]

心斎橋エリア待望の新築タワマンです。

本町・堺筋本町エリアは新築タワマンの供給ラッシュがありましたが、心斎橋エリアはローレルタワー心斎橋以来なので待っていた方は多いのではないでしょうか？

建設場所見て思うのは『すごい良い場所にタワマン出来るな、住んだら楽しそう！』という印象です。
心斎橋筋商店街自体はガヤガヤしているのですが、一本道に入ると意外と一通りも静かになり落ち着いた環境となります。
マンションから商店街は徒歩1分かからないので暑い日、雨の日は商店街通って通勤出来るのは良いですね。

ネックは価格でしょうか…
ザ・パークハウス大阪梅田タワーがどんどん値上げして販売しても抽選になっていたので、本物件も結構強気です。
特に3LDKは坪1,000万円～だったので驚きです。
（もはや東京価格）

とは言え、低層階の部屋は周辺の中古タワマン・新築タワマンと比較しても安い部屋はありますので、投資購入者も結構多いと思います。
まだ要望の入り具合などはわかりませんが、蓋を開けたらこの価格帯でも抽選祭りになっているかも…

パークタワー大阪堂島浜も大幅値上げしても10倍を超えている部屋もありますので、大阪市内のタワマン1期1次の購入は是非前向きに検討いただきたいです。

■詳細はブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/105302/