すごろく スムラボ派出所スレ

[すごろく]

大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。
今まで購入した実需マンションは3軒で、来年を目標に4軒目を探しています。
全国転勤の会社員のため、半住半投（転勤時に売りやすい貸しやすい）が物件選びの目線です。
会社内でも物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/kansaimansion/

<Twitter>
https://twitter.com/yuki200604

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[45: すごろく]

本物件の内覧会に行ってきましたが、想像以上に素晴らしいマンションでした！

2021年西日本エリアで成約戸数No1になった物件だけあって、本町エリアの新築マンションでは唯一新築前完売になりそうな販売スピードです。

今回、内覧会の限られた時間だったので全ては見ることが出来ませんでしたが…
・2層吹き抜けの美術館のようなエントランスホール
・エスカレーターを使った動線
・オーナーズラウンジの豪華さ（事務手続きをする場所になっているため、内覧会時はインテリアなどは揃っていませんでした）
・エレベーターホールのインテリアの豪華さ
・靱公園viewを堪能出来る北西角に位置する2層吹き抜けの豪華なスカイラウンジ
etc…

共用施設は日建スペースデザインが監修していることもあり、どれも素晴らしいクオリティ。

交通利便性も地下鉄本町駅まで徒歩1分、大規模公園の靱公園までサブエントランスからほぼ1分とファミリー層にも人気になる要素がありますね。
（スーパー遠いのは難点）

残りは北東角の低層階・中層階の2部屋のみ。
1月には完売する可能性が高いので検討中の方はお早めにモデルルームに訪問&検討した方が良さそうです。

来年の引き渡し以降は新築未入居の転売物件がいくつか出るかと思いますが恐らく高値の売り出しになるかとは思いますので、検討するなら新築時の価格で検討するのがベターです。

■内覧会レポートはコチラをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/68822/

[47: すごろく]

12月上旬で1期販売が終了して25戸供給され全戸成約！

これは、かなり人気物件ですね！

全戸数が30戸なので残りは５戸。

既に完売した間取りもありますが、年明け1月下旬から残り5戸の販売が開始されますので気になっている方は早めに検討しましょう！

まだ9,100万円台の部屋もありますので、グロスは張りますが110㎡を超えるマンションでこの価格帯はほとんど出てこないので魅力的です。

新駅で街の発展も期待出来るエリアなので個人的には本物件とブリリアタワー箕面船場は引き続き注目していきます！

[48: すごろく]

4月22日からようやく第2期の優先案内会が開始される予定です。

第1期販売の10月末から約半年の期間を空けてからの販売となりますので待っていた方も多いのではないでしょうか？
第1期の最安価格は3LDK63.17㎡が2,990万円(坪単価156万円)～で、最高倍率は17倍だったので、今回1番注目されるのは「第2期の販売価格は値上げするのか？」だと思います。

4月17日に「ららぽーと」と「アウトレット」が開業した後に第2期優先案内会を開始して正式価格になるのですが、最近の三井不動産の販売状況からすると値上げの可能性は高いかとは想定しています…
最近の三井不動産のマンションだと、関東圏になりますが「パークタワー勝どき」は2期販売から段階的に値上げ、「幕張ベイパーク　ミッドスクエアタワー」も抽選部屋が多く遂に次期販売から値上げをしました。
それでも周辺の中古マンション価格と比較すると割安感があるため、まだまだ人気になると思いますので、本物件も多少の値上げ程度であれば、引き続き購入検討にした方が良いと思います。

それにしても「ららぽーと」と「アウトレット」の開業に併せてきましたね～。
残り住戸が67戸ですが、恐らく今回の第2期で全部売り出すことはなく、夏頃に開業予定のコストコの開業に併せて最終期を進めていく流れかとは思います。

いずれにしろ、「ららぽーと」と「アウトレット」はコケることはないかと思いますが、検討者の皆様はモデルルーム訪問時に「ららぽーと」と「アウトレット」にも訪問して、自身のライフスタイル的に頻度高く利用しそうかは見ておいた方が良さそうですね。
「ららぽーと」と「アウトレット」のリリース情報を見ると、個人的にはデッキ直結で大規模商業施設に行けるのはワクワクが止まりません。

★ご検討者へのアドバイス★
第2期の販売スケジュールは未定ですが、第1期はモデルルームの予約がなかなか取れず、第1期の申込の訪問予約自体も早期に満席になりましたので、第2期の優先案内会の予約が開始したら即モデルルーム予約することをオススメします。
残り住戸が半分以下になっていますので、ある程度の要望が集まれば申込締め切りまでが早くなる可能性もあるかと思います。

4月に入ったら第2期の優先案内会のモデルルーム予約開始になるかな？
わかりましたらTwitter等で告知させていただきます！


※ららぽーと関連のリリース情報はコチラ★
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2023/0208/

[51: すごろく]

遂に大人気物件の新棟、ノースレジデンスの販売がスタートします。

サウスレジデンスと同じく「平均専有面積140㎡超」、「1番小さな部屋でも116㎡～」、「高品質な仕様」、「全部屋角部屋」、「駐車場設置率100％超」etc…大変満足いくものになっています。

2月23日から事前案内会が開始され予定価格の発表となりますが、事前に聞いてる情報だと「サウスレジデンスと同等の価格設定」とのこと。
サウスレジデンス自体は1期販売だけでほぼ完売状態なので同等価格であれば、同じく人気物件になりそうです。

ただ、新駅までの距離はサウスレジデンスが徒歩2分に対して、本ノースレジデンスは徒歩4分なので普段から電車を利用する方であればサウスレジデンスの方が利便性は高いですし不動産価値的にもサウスレジデンスの方が高いです。

ノースレジデンスがサウスレジデンスより優っているのは北側のこれから建設される新設病院を抜ける階層であれば、北向き住戸は眺望の抜け感が出やすいことでしょうか。
サウスレジデンスは1月末時点で残り3部屋のみだったので、希望の間取りや価格を1期から選べる点はメリットになるかと思います。

サウスレジデンスの時を振り返ると優先案内会から申込締め切りまでの期間が非常にタイトだったので、気になる方は早めにエントリー&モデルルーム訪問することをオススメします。

★【参考】サウスレジデンスの第1期販売スケジュール
・2022年11月19日～：モデルルーム優先案内会
・2022年12月3日：第1期登録申込（住宅ローンの方はここまでに承認済みでないと申込不可）
・2022年12月10日：第1期登録締切・抽選

ブログにもまとめていますので、ぜひご覧ください。

■ノースレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/73586/

■サウスレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/66402/

[54: すごろく]

モデルルーム見てきました！
今年の新築マンションの中ではエリア的にも非常に楽しみにしていた物件の1つです。

この辺りはタワマンの供給も多く、新築だと「ジオタワー新町」、「シエリアタワー大阪堀江」等、中古物件含めてもタワマンが多い中での板状マンションだったので特に価格面を期待して訪問してきました…
結論、価格は平均坪単価345万円と少々高いと感じたのが正直な感想で、タワマンと比較すると少しお安いよね、という状態です。

ただ、本物件は全体的に専有面積が広い部屋が多いためグロス価格はそれなりに高くなるのが難点でしょうか・・・
4LDKに至っては100㎡超になり低層階でも11,000万円～のため、手が出せる層がどこまでいるのか気になる所です。

仕様は全体的に良いです。
価格に見合った高級感のある仕様や板状マンでも内廊下設計（しかもアルコーブも広く雰囲気も良い）なので価格なりの設計はしています。

価格以外の気になるポイントは間取り。
全体的にリビングの有効面積が狭く実際の部屋に入るとLDKの表記より狭く感じます。
後はリビングインの部屋や洗面室が多く、廊下側を少し長くしてでもリビングアウトにした方が居住者の満足度は高くなるのでは？と感じています。

共用施設は1階にスタバが飲める雰囲気の良いラウンジ、4階のパーティルームのみのためシンプルな構成ですが、戸数的にはこの程度に抑えた方が管理費的には良いかと思います。

正式価格でどの程度調整が入るかわかりませんが、小学校区は人気の堀江小学校ですし物件としては人気になると思います。

モデルルームでは実際のスタバのコーヒーが出てきますし、コーヒー以外にキャラメルマキアートなどもチョイス出来るので家族や夫婦で行くと盛り上がると思います。
これが購入の決め手になるわけではありませんが、モデルルームの時間は非常に楽しく過ごせることは間違い無いので、ぜひ皆様も訪問してみてください！

[55: すごろく]

休日に暇な時間が出来たので友人と日帰り福岡ラーメン&もつ鍋ツアーをした際にモデルルーム行ってきましたので簡単に…

『この物件めちゃくちゃお買い得！福岡市内の新築マンションでは1番ポテンシャルがあるマンション！！』
でした。

博多駅から徒歩12分程の好立地なポジションに誕生する大型マンションで、福岡市内で働く人にとっては非常に便利な立地です。

再開発が進む博多駅周辺、九州の玄関口である博多駅まで徒歩で行ける距離なのに平均坪単価は約250万円は福岡市内の物件でここ以上にお得な物件を探すのは難しいかと感じます。
博多駅までのアクセスだけでなく、もちろん福岡空港や天神までも博多駅から地下鉄で5分と魅力的。

商業施設もJR博多シティ（阪急百貨店・アミュプラザ博多）、KITTE博多を始めとする様々な大型施設も徒歩で行ける贅沢な立地です。

教育関係も小中一貫校の学区というのも子育て世帯としては嬉しい環境です。
徒歩1分の場所にスーパーがオープンしますし、徒歩圏内にマックスバリューや24時間スーパーがあったりと日常生活の利便性も抜群ですね！


更には大規模マンションならではの共用施設も非常に魅力的で使い勝手が良い施設ばかりです。
しかもスケールメリットを活かしているので管理費はとてもお財布に嬉しい価格帯もGOOD。

気になる点としては専有部のコストカットですかね～、安い分妥協は必要ですが、ディスポーザーがなかったり共用廊下側に目隠しルーバーがなかったりと気になる点はありますが、割り切りましょう！

周辺の中古マンションの成約相場を見る限り数年住んでも残債割れリスクは非常に少なく、むしろプラスで売れる魅力的な物件だと感じます。
賃料査定はモデルルームで確認できる金額は保守的のためもう少し賃料取れるかと思っていますので、転勤時に賃貸に貸す場合の利回りも他の物件より高い水準です。
…私が福岡でマンション探しをするならココに決めますね（笑）

既に半分程度が成約済みで入居の1年前には完売する勢いで売れていますので気になっている方はお早めに。

2期から一部の住戸は値上げしていきますが、価格据え置きの先着順の住戸で良さそうな部屋がチラホラありました。
生活満足度的には中層階以上で眺望が極力抜ける部屋をチョイスした方が良いかと思います。

福岡市内でマンション検討中の方は必見です！

[56: すごろく]

ハルミフラッグSKY DUO見てきました！
詳細は下にあるブログのリンクからご覧ください。

1期販売予定価格の平均坪単価：393万円

板状棟より坪単価は少し上がっていますが、この価格でもまだまだ抽選になる部屋は多くなりそうです。
角部屋3LDKが7,000万円切る価格帯のプランや、中層階以上でシービレッジの高さを超えて豊洲方面の眺望が素晴らしいプランが7,000万円台後半（坪350万円以下）など、魅力的な価格設定も多いです。

価格設定を見ると実需向きの部屋と投資家も多そうな部屋が結構分かれそうなので、板状棟が落選続きの方は直前まで倍率を見ながら申し込みをすれば、板状棟までの倍率はいかない部屋も一定数ありそうです。
ただ、人気のプランは倍率100倍近くなりそうな気もするので、投資目線でない限りは極力倍率低いところに妥協して申込した方が良いかと思います。


ちなみに今回も戸数制限、買戻特約などの転売制限はありません。
三井さんはパークタワー勝どきでは戸数制限、海浜幕張では買戻特約つけているのに～。
（なんとかなりませんかね・・・）

板状棟では法人名義で全部屋申込をする方もいたようなので、今回も割安な部屋に多く申込をする法人名義や投資家の方が一定数いそうです。
一応、1部屋に限って2倍の優遇倍率はあるのですが効果は期待出来ません。

本当に購入したい方は直前まで倍率見て倍率が低いところに妥協しながら申込する戦略でいくことをオススメします。

また、特に一次取得者の方は本物件以外のマンションもしっかりと検討しながら申し込みをすることをオススメします。
板状棟で同じくずっと落選し続けることもあるでしょうし、その間にマンション価格が高騰して2年後に結局どこも買えていない、という結果にならないようにしていきましょう。
（ハルミフラッグは仕様や環境も良いので、他の物件を見るとどうしても良く映ってしますのですが・・・）

私は板状棟で2年以上落選し続けていますが、質問&相談したい方は以下のブログから相談申込してください。


■価格表、オススメ間取りはこちらのブログからご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/76478/

[58: すごろく]

遂にHPが完成して2023年12月から販売開始となります！

本物件は2023年1月のブログにも記載しておりましたが、中津駅前の利便性、既にある中津タワマン3兄弟の資産性、うめきた2期エリアまでの近さなどから非常に期待している物件です。

私の価格予想は平均坪単価は450万円。
これくらいでまとまれば魅力的な物件になり人気も出てくると思います。
（うめきた2期のタワマンがどんどん値上がりしている感じがしており、少し離れるだけでこの新築価格ならアリかと）

■中津駅前のタワマンの価格（2023年4月時点）
どれも御堂筋線の中津駅直結で価格は高騰しておりますがブランズの値上がり具合がすごいですね・・・

・ザセントラルマークタワー
中層階：成約坪単価　360万円
低層階：成約坪単価　340万円

・ザ・ファインタワー梅田豊崎
高層階：成約坪単価　400万円
中層階：成約坪単価　385万円
低層階：成約坪単価　350万円

・ブランズタワー梅田North
高層階：成約坪単価　460万円～656万円
中層階：成約坪単価　420万円
※階層や部屋によっての成約価格の変動が分かりづらいですが、かなり高騰しています。

総論としてはブランズタワー梅田Northの中古価格と同等価格か少し安いくらいになれば人気は出そうです。
ブランズタワー梅田Northより高くなるのであれば、ブランズタワー梅田Northの方が利便性・規模感・共用施設等のクオリティなども良いためそっちで良いじゃん、となりそう。
もしそうなれば、中津駅前のタワマン中古価格が更に高騰するかもしれませんね。

いずれにしろ今年販売開始になる新築マンションの中ではうめきた2期のタワマンを除けば西日本No1のターミナル駅である大阪駅に1番近い物件になりますので大注目物件です。

販売開始はブログで予想した時期から少し後ろになりましたが、皆様も早めに資料請求して情報を待ちましょう！

■2023年1月のブログはこちら
https://www.sumu-lab.com/archives/70490/

[61: すごろく]

遂にモデルルームオープンしましたね！

非常に素晴らしい立地ですし、デザイン・間取りも洗練されているため価格だけが気になる所でしたが、定期借地物件でありながらも結構高かったです。

全体平均：425万円
39階までの平均坪単価：380万円
角部屋や眺望が良い部屋に単価が乗っていて正直高いと感じましたが、中部屋などはお得な部屋もあります！

今はあくまで予定価格であり正式価格で価格改定もされるかもしれませんので引き続き注目していきましょう。

価格や方角別の価格差、オススメ住戸などの詳細はブログをご覧ください。

■ブログ
【前編】https://www.sumu-lab.com/archives/77302/
【後編】https://www.sumu-lab.com/archives/78161/

[62: すごろく]

棟内モデルルームに行ってきましたので5月中旬時点の価格を元に簡単にレビューします。

販売中住戸の平均坪単価：471万円
最安坪単価：344万円

・専有部は住友不動産のシティタワーシリーズらしく使いやすくダイレクトウインドウで眺望も素敵
・内廊下は少し派手だと感じたが高級感のある造り
・エントランス、共用施設は小規模物件のためシンプルすぎて少々残念
・価格は住友不動産らしく眺望の差をかなり付けている
　→70Dのプランは9階と23階で5,000万円の差！！

眺望より利便性が良いという方は天王寺駅3分の便利な立地を考えると坪380万円未満の部屋は良さそうに思います。
特に55Aの東向き10階6,400万円（坪単価378万円）は道路側のため眺望も抜け感が出てくるので良いかと。
（高層階はこんなに高くして売れるの？と思ったりはしますが…これならシティタワー大阪本町の40階超の部屋の方が安い…）

交通利便性・商業利便性は良いので特にDINKSには見ていただきたい物件です。

[63: すごろく]

GWに訪問してきましたので簡単にレビューをします。

■坪単価
約350万円
（坪単価334万円～368万円）

残戸数は約60戸。
（2LDKの部屋もまだあります）

■総評
外観デザインむちゃくちゃカッコいいです！
そして、中央区、谷町線沿線沿いの新築マンションとしては価格・仕様・駅距離・周辺環境ともに良いマンションです。

本物件も新築販売当初からすると値段は上がっておりますが、
それでも最近の新築マンションと比較すると7,000万円未満で中央区の人気の谷町四丁目駅近の新築マンションが購入できるのは魅力的です。
（既に新築未入居の中古物件が販売中ですが、価格的には新築で購入した方が良いかと）

間取りはよくある田の字ですが無難だからこそ使いやすいですし、設備仕様も価格なりに揃っています。

バルコニーは透明タイプなので部屋からでも外の景色を堪能することができますが、
10階前後だと道路挟んだマンションと一定は被るため、気になる場合は上層階を選択した方が満足度はかなり高くなります。
（私なら少し高くても18階くらいの部屋を狙いたい・・・）

■資産性
値上がりするマンションではないですが10年後に残債割れするかというと底は固いマンションかと思います。
谷町四丁目周辺のタワマン・板状マンションは中古マンションも高騰しているので、それらと比較すると新築マンションの本物件はまだ目に優しく感じます。

教育環境をはじめ住環境・交通利便性が良いエリアなので住み心地も良いでしょう！


谷町四丁目を最寄りとするマンションは多いですが見ておいて損はないマンションです！！

[69: すごろく]

ついにビッグプロジェクトの解禁ですね！

総戸数712戸の大規模タワマンは大阪では「グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE」、「シティタワー大阪本町」に次ぐ5番目の規模感で非常に期待しています。

大規模タワマンらしいエントランスホール、共用施設（ワーキングブース、ゴルフレンジ・ゲストルーム・コミュニティルーム・オーナーズラウンジ等）は素晴らしいですし、複合開発でマンションの下にスーパーや保育・学童施設、図書館があるため単身・DINKS・ファミリー層など幅広い層で検討出来そうな物件です。

最寄りは十三駅、徒歩3分の駅近立地は魅力的ですね。
まぁ、十三にタワマンが出来るなんて数年前には考えられなかったですが、大阪だけでなく京都方面、神戸方面行くにも阪急で一本で行けるのはとても良い！

南向きは淀川、梅田viewで眺望はかなり素敵です。
淀川の河川敷に座るだけで素晴らしい梅田のタワマン・高層ビルviewを楽しめるので眺望はかなり楽しめます。
真南は大きめの建物があるため完全に抜ける眺望だと中層階以上となります。

一番人気になるのは南西角でしょうか、淀川花火大会かぶりつきの間取りは価格も早く知りたいですね。

ネックは「淀川区」、「定借」、「間取り」です。

定借はシエリアタワー中之島が平均坪単価425万円と高額だったので定借＝安いの都市伝説はほぼなくなりかけている気はしています。
ちなみに、シエリアタワー中之島は価格は高いですが間取りは最高でした。

今回のジオタワー大阪十三はジオシリーズに多い、柱の食い込みが激しいため正直残念です。
使い勝手も悪いし畳数ほどの広さは感じられないのはマイナスポイントです。

じゃあ価格はどうなの？
と感じなところですが、坪300万円は超えると思います。

正直十三で坪300万円はあり得ないと以前なら思っていましたが、大阪市内が坪400万円になっている中、駅近、梅田も近い大型タワマンが坪300万円であれば人気になると思います。

立地的には賛否両論はあるものの、普通に住むには利便性は良いですし、下にはスーパーあるしで魅力的な物件であるのは間違いないでしょう！
予算が潤沢にある方は本物件はスルーしたら良いと思いますが、大阪市内の新築マンションはもはや高嶺の花になりつつありますので、本物件は狙い目だと思います！

販売は2024年1月からとなりますが、資料請求をして最新情報を待ちましょう！！

[71: すごろく]

大阪城東部地区の再開発を享受出来る期待の大規模マンションです。

2025年に「大阪公立大学森之宮新キャンパス」の開設、2028年春以降には「Osaka Metro森之宮新駅」の構想があるエリアです。

『いやいや、大学なんて出来ても行かないし・・・』
と思う方も多いと思いますが、新キャンパスには学生と教職員だけでも2万人を超える人が在籍することになるため、周辺エリアでは商業施設やスーパーの開業なども検討されているようなので、今後更に利便性が良くなる楽しみなエリアです。

新駅は地下鉄中央線の支線になるため、梅田に出るには使い勝手は悪いですが本町駅周辺で働く人には便利になりそうです。

新駅も大阪メトロのニュースリリースを見ると先進的な駅舎になりそうですし、ペデストリアンデッキが整備されJR環状線の大阪城公園駅までの動線が楽になりそうなので、交通利便性の向上も期待出来ます。

現在の最寄駅は鴫野駅、京橋駅などで7線6駅を使えるのは魅力的ですが、どの駅も徒歩8分以上となるため駅近思考の方にはネックポイントです。


気になる価格は予定価格ベースですが【坪250万円】。
最近出ているマンションとの価格比較だと兵庫県の「パークホームズ伊丹稲野」より少し高い価格帯ですが、大阪市内のマンション、特にタワマンと比較すると価格は安いです。
（パークホームズ伊丹稲野、予想より価格高かったですが結構な部屋が抽選になりそう・・・）

マンションは南向き、東向きタイプに分かれますが、どちらも低層階でも抜け感はあるため価格重視の方としては良いかと思います。

ただ、現在は最寄りの鴫野駅までの動線、鴫野駅自体の魅力はそこまで高くないので、2年～5年先の新キャンパス・新駅を見越して購入できるか？が大きなポイントになります。

現在は再開発エリアを見ても『結局街がどうなるかわからへん・・・』って私自身も思ってはいるのですが、だからこそ、価格が控えめであるのは事実。
この状態でチャレンジできるかが勝負ですね！
再開発を伴うマンションはほぼ例外なく完成後に値上げしているので、このエリアにポテンシャルを感じる方は狙うべきマンションだと思っています。

1期の申込締め切りは9月23日予定で意外と時間がないので、気になる方は資料請求してモデルルーム訪問しましょう！

[82: すごろく]

いよいよ最終期販売ですね！

優先案内会があった1年半前は値段は高いと感じましたが、当初価格から値上がりしていないため今の市況化だと検討しやすい価格帯になってきたと思います。

残戸数10戸ほどのため、今までの進捗ペースだと入居開始頃に完売するかどうかだと思いますが、
下の階と上の階での価格差があまりないため、極力眺望の抜け感がある部屋を選択した方がベターです。

定期借地のローレルコート上本町五丁目も値段的には高いので、比較検討してグランドメゾンを選ぶ方は多そうですね。
同じく定期借地のメトライズタワーも値上げしながらも好調のため、上本町人気はまだまだ続きそうですね。

今後、近鉄グループによる上本町再開発の情報も出てくるかもしれませんので、それらの情報が出たらエリア的には更に高くなる可能性もあるため、グランメゾン大阪上本町の価格は実需層であればオススメできます。

[83: すごろく]

2023年10月時点の価格表です。

現状販売している住戸の平均価格は坪360万円。
最上階2フロアの高額部屋を除くと坪345万円です。

価格としては高くもなく安くもないですが、売れ行きはボチボチという所でしょうか。

現地に行くと建物も建ってきているため直接現地で見て欲しいのですが、やはり低層階は囲まれ感はあります。

今後谷町四丁目駅直のところに近鉄のタワマンが完成予定ですが、そちらが坪500万円程度になる見込みです。
そうなってくると相対的に本物件も安く感じるかなと思っています。

[90: すごろく]

6月から開始する2期販売価格の価格一覧です。

1期販売価格から以下の住戸は1,000万円以上値上がりしています。
・カーギャラリー付き住戸
・南向き　中部屋
・南西角

特にカーギャラリー付き住戸と南西角の値上がりが3,000万円以上と大幅値上げです。


東向き高層階は階数が下の階層になっても価格はほぼ変わらないため、実質値上げですが南向きに比べるとマイルドな感じです。

2期販売は戸数制限が厳しくなったものの、モデルルームは常に満席なので、1期より更に倍率は高くなりそうですが…
間違いなく買いですね！

次こそは当選したいです！！

[92: すごろく]

残り戸数が少なくなり、いよいよ1期3次価格も見えてきましたので価格比較を行います。

総論！
前回の1期2次で値上がりしておりましたが、今回の1期3次でほとんどの住戸で値上げしています。
低層階の西向き、南西角は価格据え置きの部屋もありましたが・・・

高いところだと1期2次の価格より1,500万円近く値上げしておりますし、30階のプレミアムフロアは2,000万円以上値上がりしそうです。
（1期2次でも5,000万円値上がりしていたものが、更に2,000万円の値上げ）

とは言え、最近の中津駅直結タワマン三兄弟もブランズタワー梅田Northを筆頭に成約坪単価も急上昇中なので、坪400万円～購入出来るのは大阪都心の新築タワマンとしては安いですね！
むしろ中古タワマンより新築販売中のタワマンの方が安いという逆転現象が続いているので、そりゃ抽選倍率も高くなる…

今回も引き続き抽選倍率は高くなりそうですが、今の新築マンションの中では鉄板中の鉄板物件と言えるのは間違いありませんね！

詳細は価格表をご覧ください。

[94: すごろく]

大人気の幕張ベイパーク　ライズゲートタワーの2期販売価格が出ましたのでお得かどうか考察をしました。

詳細はブログをご確認いただきたいのですが、
・ライズゲートタワー2期販売価格は新築未入居ミッドスクエアタワーの中古販売価格より安価な部屋が多い
・よって、実需層は引き続きオススメマンション
・投資購入は値上げによって即転売などの売却益に期待が出来なくなったため旨味は少ない

という状況です。

今回、中部屋ではありますが高層階住戸の販売もありますので引き続き大抽選会になる部屋も多いと思いますが、1期より抽選倍率は低くなると想定しています。

■詳細はブログにて
https://www.sumu-lab.com/archives/97931/

[95: すごろく]

立地は梅田の各駅まで徒歩圏内の都心立地ですが、梅田ガーデンレジデンスみたいに周りがガチャガチャしている場所ではなく静かな立地です。
梅田や淀屋橋が勤務地の方は徒歩で通勤が出来るポジションです。

竣工後に販売を開始している今では珍しい売り方をしておりますが、元々2024年4月に1期販売をする予定だったものが6月販売開始に変更されておりますので、今からでも1期販売が間に合います。

1期1次の販売平均価格は坪420万円。
立地にしては梅田や淀屋橋周辺の新築・中古タワマンと比較すると値段は控えめに見えますが、どのプランも周りは囲まれ感はあるため眺望が気にならない方向けの物件となります。

価格一覧を見るとFタイプ、Gタイプが上の階の割に坪単価は控えめなので、独身、DINKSの方にはオススメできそうです。

間取りは良し悪しありますが、この辺りは既に竣工済みで内覧して眺望や間取り、仕様を実際確認して検討ができますので気になる方は1期販売までに一度現地モデルルームに訪問することをお勧めします。

それにしてもブリリアタワー堂島の再販売価格は気になりますね！
北浜でも東京建物がタワマンを建てますので、ブリリアシリーズの大阪での展開、今後も期待したいです。

[96: すごろく]

ブリリア淀屋橋と同じく竣工後の販売となっている本物件。

既に1期販売は終了していますが売れ行きは良い状況です。

このあたりの新築マンションとしてはかなり久しぶりで、
・JR大和路線「JR難波」駅 徒歩3分圏内11年振り
・Osaka Metro「なんば」駅 四つ橋線・御堂筋線・千日前線徒歩7分圏内6年振り
とのこと。

私自身10年前に初めて新築マンションを購入する際に検討していたなんばセントラルプラザリバーガーデンぶりくらいの新築のイメージです。

2期平均坪単価：370万円

最近の新築マンションだとこれくらいするよな～と思いましたが、
なんば駅を最寄り物件だと、
・ブランズタワー南堀江：坪350万円程度で販売中
・なんばセントラルプラザリバーガーデン：坪300万円前後で販売中
なので、絶対新築！ということでなければ、これからの中古物件も比較しながら本物件を検討したら良いかと思います。

2031年のなにわ筋線開業など、将来的にも楽しみなエリアではありますので
シングル・DINKSの方はぜひ見てください。