すごろく スムラボ派出所スレ

[すごろく]

大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。
今まで購入した実需マンションは3軒で、来年を目標に4軒目を探しています。
全国転勤の会社員のため、半住半投（転勤時に売りやすい貸しやすい）が物件選びの目線です。
会社内でも物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/kansaimansion/

<Twitter>
https://twitter.com/yuki200604

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[70: すごろく]

パークホームズLaLa門真　最終期の販売が終わってしまったため今更感はありますが価格表をUPします。

最終期の価格は
・2期の価格より100万円程UP
・1期の価格より1,000万円程UP
と、かなりの値上げになりましたが、多くの住戸で抽選部屋が発生しました。

今回の最終期で完売して10月頃から転売住戸が一定数出てくるかと思いますので、中古市場の動向も要チェックですね。
大阪市内ではない板状マンションでここまで抽選多数になるのは非常に珍しくとても良いマンションだと思います。

8月24日はコストコがオープンしますし、今後の門真エリアの賑わいは注目ですね。


ここが完売したら価格的にもオススメのマンションはどこになるだろう…
やはり同じ三井不動産で大規模商業施設が近い「パークホームズ伊丹稲野」でしょうか。。

■最終期価格掲載のブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/81625/

[71: すごろく]

大阪城東部地区の再開発を享受出来る期待の大規模マンションです。

2025年に「大阪公立大学森之宮新キャンパス」の開設、2028年春以降には「Osaka Metro森之宮新駅」の構想があるエリアです。

『いやいや、大学なんて出来ても行かないし・・・』
と思う方も多いと思いますが、新キャンパスには学生と教職員だけでも2万人を超える人が在籍することになるため、周辺エリアでは商業施設やスーパーの開業なども検討されているようなので、今後更に利便性が良くなる楽しみなエリアです。

新駅は地下鉄中央線の支線になるため、梅田に出るには使い勝手は悪いですが本町駅周辺で働く人には便利になりそうです。

新駅も大阪メトロのニュースリリースを見ると先進的な駅舎になりそうですし、ペデストリアンデッキが整備されJR環状線の大阪城公園駅までの動線が楽になりそうなので、交通利便性の向上も期待出来ます。

現在の最寄駅は鴫野駅、京橋駅などで7線6駅を使えるのは魅力的ですが、どの駅も徒歩8分以上となるため駅近思考の方にはネックポイントです。


気になる価格は予定価格ベースですが【坪250万円】。
最近出ているマンションとの価格比較だと兵庫県の「パークホームズ伊丹稲野」より少し高い価格帯ですが、大阪市内のマンション、特にタワマンと比較すると価格は安いです。
（パークホームズ伊丹稲野、予想より価格高かったですが結構な部屋が抽選になりそう・・・）

マンションは南向き、東向きタイプに分かれますが、どちらも低層階でも抜け感はあるため価格重視の方としては良いかと思います。

ただ、現在は最寄りの鴫野駅までの動線、鴫野駅自体の魅力はそこまで高くないので、2年～5年先の新キャンパス・新駅を見越して購入できるか？が大きなポイントになります。

現在は再開発エリアを見ても『結局街がどうなるかわからへん・・・』って私自身も思ってはいるのですが、だからこそ、価格が控えめであるのは事実。
この状態でチャレンジできるかが勝負ですね！
再開発を伴うマンションはほぼ例外なく完成後に値上げしているので、このエリアにポテンシャルを感じる方は狙うべきマンションだと思っています。

1期の申込締め切りは9月23日予定で意外と時間がないので、気になる方は資料請求してモデルルーム訪問しましょう！

[72: すごろく]

いよいよJR尼崎で期待の住友不動産の大規模マンションの販売開始です。

2021年から住友不動産が販売することは決定していましたが、なかなか情報更新がなかったのは市況が高くなることを見込んで寝かしていたのか…

販売は2024年1月下旬から開始、入居は2026年5月下旬と今から約3年後は板状マンションにしては結構遅いですね。

JR尼崎駅まで徒歩3分の立地はとても魅力的です。
南口だと駅近で以下の物件が新築で販売中ですが、クラッシィハウス尼崎はいよいよ完売目前なので、
今から尼崎で選択すると、シティテラス尼崎はかなり注目になりそうですね。
・クラッシィハウス尼崎：坪260万円程（残戸数少ない）
・ジェイグラン尼崎駅前：坪260万円～　

2021年のクラッシィハウス尼崎の記事でクラッシィハウス尼崎は坪350万円の噂が・・・と書いていましたが、マンション市況の高騰により現実味を帯びてきたと思います。
低層階でも坪300万円くらいからの販売になりそうな感じでしょうか。

■当時のブログ記事
https://www.sumu-lab.com/archives/20152/

マンションの戸数は177戸と大阪市内で販売中のシティテラス谷町四丁目の規模感(182戸)とほぼ同じくらいです。
近くのクラッシィハウス尼崎が共用施設多いマンションなので、本物件も共用施設が充実していれば良いですが住友不動産であればスタディルーム、二層吹き抜けエントランスラウンジがあるくらいのシンプルな感じになりそう。

価格が一番気になるところですが、住友不動産であれば2期から値上げも余裕であり得るため1期購入が鉄板です。
ぜひ注目していきましょう！

[73: すごろく]

大阪市内のマンションの高騰が止まらず、当初の価格とあまり変わらない価格帯で販売している新築マンションの売れ行きは好調ですね！
（今は新築の多くの物件が1期より値上げして販売していますが、好調な物件が多いです）

「シエリアタワー大阪福島」も来年2月入居にも関わらず、残り残戸数4～7部屋程度。
2021年にモデルルーム行った時にはここまで早く売れるとは思っていなくて、「シエリアタワー大阪天満橋」、「シエリア上町台パークタワー」のように、竣工後も棟内モデルルームで販売すると思っていましたが、そんなことはならなそうです…

当初は割安感はなかったですが、近くのグランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEなどが軒並み坪400万円以上で成約している中、本物件の残っている部屋が坪350万円程は今の市況化ではオススメできます。
来年にはグラングリーン大阪の一部開業を控えていますし、JR大阪駅西側の再開発も進んでいますので、来年には中古物件で買うにも今の価格帯よりは値上がりしているのは確実です。

間取りは2LDKになりますので広い部屋を探している方は残念ではありますが、2LDK 60㎡超の部屋を探している方には、このラストチャンスで検討いただきたいですね。

竣工前完売どころか夏を終える頃には完売しそうな勢いなので、早めに検討をお願いします。

[74: すごろく]

いよいよラスト5邸です！

2021年の売出開始直後は割安感はありませんでしたが、この2年でマンション市況が高騰した中で、価格据え置きで販売しているため割安感が出てきました。

本物件から8分程の距離にある「ザ・パークハウス中之島タワー」は3LDK70㎡で8,000万円を超えて成約している中、新築タワマンが7,000万円を切る価格帯で3LDKを販売中であるのは魅力的です。

立地としては鉄道アクセスは良くありませんが、歩いて30秒のところにバス停がありJR大阪駅までもすぐに行けます。
地下鉄を利用して地下に潜って電車に乗るより地上からバス乗って大阪駅行く方が近いのでは？と思っていますし、ベビーカーや荷物が多いときはバスは便利です（バス車内は狭いですが、この路線は無茶苦茶混むことはないです）。

3階ですが、角部屋３LDK64.97㎡5,710万円（坪単価290万円）はすごいですね！
眺望はありませんが、小学校・中学校も近く、靱公園も近い立地を考えるとファミリー層には良い物件です。

しかもモデルルーム住戸で家具家電（ダイニングセット・ソファセット・照明器具・カーテン等）が付いてくるため、抽選になるかもしれませんね！

ここが無くなると大阪市内で新築3LDKを6,000万円以下で購入できるタワマンはほぼ無くなるかと思いますので、ぜひチェックしてみてください。

対象住戸は先着順が1部屋、抽選は8月4日に2部屋、9月3日に1部屋なのでぜひお早めに！！

[75: すごろく]

遂に第1期販売がスタートして8月25日（金）が登録締切となります。

抽選になる部屋も多いので、『少し妥協してでも抽選を回避する』とか『抽選倍率が高くても元々欲しかった部屋に申込する』等、色々な方がいると思いますが、なんとか1期で購入したいですね！

クラッシィハウス尼崎も値上げしたものの最終期でそろそろ完売しますし、今後はシティテラス尼崎も価格が見えてくるかと思いますが、後発物件が出れば出るほどパークホームズ伊丹稲野はどんどん魅力的、お得に思えてくるかと思います。
抽選になると買えない方も出てくるわけですが、パークホームズLaLa門真のように次期から値上げするのか？落選者には優遇倍率がつくのか？等も気になりますので、その辺りも今後チェックしていきます。

詳細はブログにまとめていますのでご覧ください。

■1期の最新価格情報、考察に関するブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/83812/

[76: すごろく]

遂に第1期販売がスタートして8月25日（金）が登録締切となります。

抽選になる部屋も多いので、『少し妥協してでも抽選を回避する』とか『抽選倍率が高くても元々欲しかった部屋に申込する』等、色々な方がいると思いますが、なんとか1期で購入したいですね！

同じ大規模物件のクラッシィハウス尼崎も値上げしたものの最終期でそろそろ完売しますし、今後はシティテラス尼崎も価格が出てきますが、後発物件が出れば出るほどパークホームズ伊丹稲野はどんどん魅力的、お得に思えてくるかと思います。
抽選になると買えない方も出てくるわけですが、パークホームズLaLa門真のように次期から値上げするのか？落選者には優遇倍率がつくのか？等も気になりますので、その辺りも今後チェックしていきます。

詳細はブログにまとめていますのでご覧ください。

■1期の最新価格情報、考察に関するブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/83812/

[77: すごろく]

2023年3月に入居開始したザ・ファインタワー　ウエストコートですが、住んでいる方にご招待をいただく機会をいただきましたので行ってきました！

1階のオーナーズラウンジ、スカイランジの完成度は非常に良く、高級感もありました。
戸数が少ないタワマンですがエントランホールの二層吹き抜けは良かったですね、大規模タワマンくらいのソファの数、雰囲気がありました。
（スカイテラスは真夏だったこともあり非常に暑くて10秒ほどで退却）

高層階角部屋からの眺望もとても良く、梅田viewは方角的に高い建物がないため遠くまで綺麗な眺望が続くのは素晴らしかったです。

弁天町駅も以前より使いやすくなり、マンションから信号1つ渡れば激安スーパーロピア、薬局、ダイソー、ニトリデコホームなどがあり買い物に困りませんし、スーパー銭湯もあって商業利便性は非常に優れています。

■現在の価格
棟内モデルルームが開始してから販売スピードも早くなったようで約8割が成約済みとのこと。

で、今の販売価格ですが、2021年、2022年、2023年の価格表を見ていると少し値上がりしている部屋もありますが、売主的には売れ行きは良いようで『今後値上げも検討中』のようです。

いくつかの価格をご紹介すると、
・4階　76㎡角部屋　3LDK 6,370万円（坪単価274万円）
・4階　65㎡角部屋　2LDK 5,350万円（坪単価268万円）
・19階　78㎡中部屋　3LDK8,030万円（坪単価339万円）
・21階　52㎡中部屋　1LDK5,400万円（坪単価340万円）
・21階　68㎡角部屋　2LDK7,100万円（坪単価342万円）
・26階　90㎡角部屋　3LDK10,040万円（坪単価367万円）

17階以上はキッチン天板/洗面室の天板がフィオレストーン//食洗機付きなど仕様がランクアップします。
（16階以下は食洗機が標準装備ではない等、結構削られています）

価格は大阪市内の都心6区などと比べると安く感じますが、以前までの弁天町の価格よりは値上がりしたのは事実です。

しかし、JRの弁天町駅も改良工事が予定されており綺麗な駅舎に変わったりなど、今後の万博・IRなどで街が進化する可能性もあると思いますので、そういった意味では楽しみなエリアです。

実際の間取り見ると使いやすい、使いにくいなどもわかりますし、海が見える眺望などは大阪市内のタワマンでもそう多くはないので、気になっている方は値上げ前に一度訪問することをお勧めします。

[78: すごろく]

モデルルーム訪問してきました！

結論、3LDKは高い！
1LDK、2LDKはお得な住戸あり！！

3LDKは高層階しか用意されていませんので最安でも16,000万円～とファミリー層にはかなりキツイ価格帯。
しかし2LDKは坪単価350万を下回っている住戸もあり中津、福島あたりの梅田近接エリアの中古タワマンより安価な部屋もあり抽選になりそうな部屋も複数あります。

うめきた2期のグラングリーン大阪までも徒歩ですぐの距離、御堂筋線の中津駅も徒歩2分と立地は本当に梅田に住む感覚に近いです。

南側は阪急電車が通っているため騒音は気になる方もいると思いますので、特に南向きに面している部屋を検討されている方は現地調査は必須で！

個人的には待っていたプロジェクトで正直値段は高いなぁと思う住戸も結構ありますが人気になるのは間違いないと考えています。
これから三菱地所は心斎橋・天王寺にもタワマンを建設するため、あまりダラダラ時間をかけて販売しないような気はしていますが、1期が終わったら2期で値上げするかもチェックしたいところです。
（坪単価が安い部屋は値上がりすると想定しています）

詳細は以下のブログにまとめておりますので併せてご確認ください。

①建物デザイン、共用施設、周辺中古タワマン成約相場から見る予想価格
https://www.sumu-lab.com/archives/85474/

②モデルルーム訪問1期予定価格と考察
https://www.sumu-lab.com/archives/85903/

③【11月20日追加】予定価格1期販売前にまさかの値上げ！考察
https://www.sumu-lab.com/archives/89220/

[79: すごろく]

いよいよ1期販売がスタートします。
期間は9月22日～23日の2日間で23日は12時で締切のため、かなり短い販売期間となります。

1期の供給数は全体209戸のうち50戸となりますので約25％の販売となります。
戸数的には一般的な数値ですが、今後再開発の進捗状況により値上げしながら販売していくスタンスかもしれませんね。

森ノ宮の再開発はうめきた2期のように全容がまだ見えておりませんので、どのような街になるかわからない中での1期購入は不安にはなりますよね。
ただ、だからこそ値段は再開発を考慮した価格がそこまで乗っていないと思っており、鴫野エリアのマンションとしては値段は高めですが、大阪市内全般で見たら新築マンション価格としては目に優しい価格帯です。

大阪城公園にも近く、新駅も出来ますので非常に楽しみな物件。
みなさんもぜひご注目を！！

■1期販売価格、再開発に関する内容はブログにまとめておりますのでご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/85145/

[80: すごろく]

今年オープンした大阪のモデルルームの中で最大規模のタワマンで、今後も700戸を超えるタワマンは予定されていないため非常に注目度がある物件です。

モデルルームに行ったらわかるのですが、規模のメリットが働いておりエントランス、共用施設などは非常に素晴らしい設計です。
最上階南西角の一番高い部屋が3.6億円になるのですが、1億円を越す部屋も多くあるタワマンは共用施設などのクオリティも必然的に高くなるため、それらのタワマンの割安住戸を買うのはお得感があります。
（1LDKなどの狭い部屋でも共用施設などは1億円超の部屋の方と同じように使えますので、大きいタワマンほどグロスが安い部屋を購入するメリットはあると思っています）

定期借地という点はもちろん引っかかるし、角部屋などの眺望が良い部屋は北区・中央区・西区のタワマンと同等くらいの価格になっている部屋もあるのですが、眺望抜ける部屋でも向きを妥協すれば坪単価275万円程で購入することが可能です。
現在の大阪市内のタワマンで坪300万円を切るようなタワマンはあまりないですよね・・・
下手したら築浅の中古タワマンよりも安い水準なので、十三×定期借地であっても価格の安さから人気になると考えています。

まだ20階以上の価格しか見えておりませんが、低層階は更にお得な部屋、狙い目住戸もあるかと思いますので、みなさんもぜひチェックしてみてください。

私自身、かなり気になっているタワマンです！

■予定価格考察はブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/86714/

[81: すごろく]

JR京都線沿線の分譲マンションでは成約数No1ということで、売れています。

プランによっては完売間近な部屋もあるのですが、現在販売中の価格です。

・B1タイプ 74.39㎡：10階　5,240万円（232万円）
・B1′タイプ 74.39㎡：8階　5,240万円（232万円）
・B1′タイプ 74.39㎡：9階　5,290万円（235万円）
・Cタイプ 74.39㎡：9階　5,190万円（230万円）
・D′タイプ 74.35㎡：8階　5,190万円（230万円）
・Fタイプ 67.81㎡：9階　4,800万円（234万円）
・Gタイプ 68.29㎡：2階　4,430万円（214万円）
・Gタイプ 68.29㎡：8階　4,800万円（232万円）
・Hタイプ 63.52㎡：1階　4,090万円（212万円）
・Hタイプ 63.52㎡：2階　4,130万円（215万円）
・N′タイプ 67.37㎡：1階　4,390万円（215万円）

[82: すごろく]

いよいよ最終期販売ですね！

優先案内会があった1年半前は値段は高いと感じましたが、当初価格から値上がりしていないため今の市況化だと検討しやすい価格帯になってきたと思います。

残戸数10戸ほどのため、今までの進捗ペースだと入居開始頃に完売するかどうかだと思いますが、
下の階と上の階での価格差があまりないため、極力眺望の抜け感がある部屋を選択した方がベターです。

定期借地のローレルコート上本町五丁目も値段的には高いので、比較検討してグランドメゾンを選ぶ方は多そうですね。
同じく定期借地のメトライズタワーも値上げしながらも好調のため、上本町人気はまだまだ続きそうですね。

今後、近鉄グループによる上本町再開発の情報も出てくるかもしれませんので、それらの情報が出たらエリア的には更に高くなる可能性もあるため、グランメゾン大阪上本町の価格は実需層であればオススメできます。

[83: すごろく]

2023年10月時点の価格表です。

現状販売している住戸の平均価格は坪360万円。
最上階2フロアの高額部屋を除くと坪345万円です。

価格としては高くもなく安くもないですが、売れ行きはボチボチという所でしょうか。

現地に行くと建物も建ってきているため直接現地で見て欲しいのですが、やはり低層階は囲まれ感はあります。

今後谷町四丁目駅直のところに近鉄のタワマンが完成予定ですが、そちらが坪500万円程度になる見込みです。
そうなってくると相対的に本物件も安く感じるかなと思っています。

[84: すごろく]

グラングリーン大阪のモデルルーム訪問行ってきました！

いや～、素晴らしい完成度のモデルルームでした。

大阪最後の一等地開発であるグラングリーン大阪（うめきた2期）のタワマンということで、価格はかなり高いです。
ただ、高い中に『あれ、この部屋は築10年のグランフロント大阪オーナーズタワーの中古より安いやん』という部屋もチラホラあります。

今まで最高値だったブリリアタワー堂島より値段がグッと高いので、購入にあたっては色々考えることもあるのですが、今後の大阪のイベント・再開発状況を考慮すると間違いなく「買い物件」です。
他のマンションのように完全実需で長期間住む、というよりは投資、半住半投、セカンド利用も多いかと思います。

既にアンダー販売で50倍近い倍率になる部屋もある中、今回の一般販売では更に高倍率になる可能性が高いため、最終的には予算と倍率を見ながら申し込む部屋を狙うと良いでしょう。

今後の値上がり率を狙うなら南西角、北西角。
手頃さを狙うなら狭い部屋、中層階までの中部屋。
が良いかと思います。

既にアンダー販売より値上げしているのは戸数が少なく希少性が高いプランです。
資産性、値上がり率を狙うなら、安い部屋より高い部屋の方が伸び代があります。

1期販売が今年の12月で要望を締め切って、2024年2月には販売開始ということで、どれだけの戸数が販売されるのか？次期はどの程度値上がりするのか等、本物件は継続的にウォッチしていきます。

また、本物件が買えなくても、資産性の観点では周辺の新築・中古も今後値上がりする可能性は高いので、今のうちに購入を検討するのをお勧めします。
新築だとザ・パークハウス大阪梅田タワーは資産性の観点でも堅い物件です。

詳細はブログをご覧ください。

■前編（共用施設・立地など）
https://www.sumu-lab.com/archives/87909/

■後編（予定価格、考察）
https://www.sumu-lab.com/archives/88448/

[85: すごろく]

リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎の内覧会と竣工後の共用部に訪問してきました。

いや～、良いですね！
共用部は引っ越しに伴う養生がされている状況なので完全状態が見れてはいませんが、建物周辺の植栽、水景や滝、エントランスホールから見る植栽、2階のオーナーズラウンジなどクオリティは高いです。

室内空間は写真を撮っておりませんが、天井高が2.7mと一般的なタワマンより20センチ高いので解放感、広さを感じます。
また、価格は安かった割に専有部仕様も良かったので満足度の高いマンションだと感じました。


■新築未入居物件
11月20日時点でスーモには新築未入居物件が16件出ています。
総戸数から見ると転売の数はかなり多い印象。

成約事例はまだ出ていないので、新築状態で住める部屋としては強気な中古価格に比べるとまだ割安かな～と思える部屋もいくつかありますので、どれくらいの価格で推移するかは今後注目していきたいと思います。


■内覧会の様子はブログをご参考ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/85479/

[86: すごろく]

いよいよ1期販売です！

申込締切日の2日前までの倍率状況までは開示されて、その後の申込状況はわからないため最終日2日で倍率状況はかなり変動すると予想しています。
2月16日時点では申込少ないかも？という状況ですが、蓋開けたら抽選倍率が倍以上になっている部屋も多いと思っています。

いずれにしろ1期販売が終了すると残り戸数は20％を下回っていますので検討される方はなんとか1期で購入したいところですね！

■1期販売概要
登録申込受付期間：2024年2月10日（土）10時～2024年2月18日（日）18時30分
販売戸数：146戸
※上記戸数が完売した場合、残戸数は90戸（全体の約82％が成約、残戸数18％）

1期販売平均坪単価：953万円/坪
最安値：9,250万円（坪単価：669万円）
最高値：25億円（坪単価：2,701万円）

■1期販売の全住戸価格などの詳細はブログにまとめておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/94970/

[87: すごろく]

売れ行き絶好調により半年ほどのモデルルーム閉鎖期間を経て、
いよいよ2期のモデルルーム再開ですね。
　
ただ、価格面について確認したところ大幅値上げとなります…
階数や広さ、中部屋・角部屋によって値上げ幅は異なりますが、
一番値上げ幅が大きいところで5,500万円UP！

それでも周辺のタワマンより安い部屋もあったりするので売れるんだろうなと思ったり…

販売方針としてはこれからゆっくり販売していって、
竣工前完売も狙っていないようなので、更なる値上げもあるかもしれません。

既にブリリアタワー堂島の転売住戸も高値成約しているようですし、
今後、中之島5丁目の計画などが出てくることを考えると、やはり良い立地なのは間違いありません。

2期の価格などはブログをご覧ください。

■2期の価格ブログまとめ
https://www.sumu-lab.com/archives/95360/

[88: すごろく]

2024年2月末から入居開始しましたね！
改めてご購入者の皆様おめでとうございます。

本物件の内覧会模様を対談形式でブログにまとめておりますのでご覧ください。

■対談記事　前編
https://www.sumu-lab.com/archives/91614/

■対談記事　後編
https://www.sumu-lab.com/archives/91948/

2024年3月には分譲4棟目のライズゲートタワーの販売がスタートします。
既に要望数も多いですが、どれくらい抽選になるか気になりますね！
2期から値上げの可能性もありますので、ライズゲートタワーご検討中の方は1期から申し込みしましょう！

[90: すごろく]

6月から開始する2期販売価格の価格一覧です。

1期販売価格から以下の住戸は1,000万円以上値上がりしています。
・カーギャラリー付き住戸
・南向き　中部屋
・南西角

特にカーギャラリー付き住戸と南西角の値上がりが3,000万円以上と大幅値上げです。


東向き高層階は階数が下の階層になっても価格はほぼ変わらないため、実質値上げですが南向きに比べるとマイルドな感じです。

2期販売は戸数制限が厳しくなったものの、モデルルームは常に満席なので、1期より更に倍率は高くなりそうですが…
間違いなく買いですね！

次こそは当選したいです！！