すごろく スムラボ派出所スレ

[すごろく]

大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。
今まで購入した実需マンションは3軒で、来年を目標に4軒目を探しています。
全国転勤の会社員のため、半住半投（転勤時に売りやすい貸しやすい）が物件選びの目線です。
会社内でも物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/kansaimansion/

<Twitter>
https://twitter.com/yuki200604

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[44: すごろく]

いよいよ待ちに待った三井不動産の大規模再開発マンションが販売されますね！

総戸数はなんと、775戸(南街区と北街区合わせて)と最近の新築マンションの中ではTOPクラスに大規模物件となります。
本当にこんな物件を待ってました！
※今回の「（仮称）阪急稲野駅徒歩2分ワンダーシティ571プロジェクト」だけだと571戸

三井不動産は関東エリアには常に大型案件を供給しておりますが、関西圏には大規模物件の供給がほとんどありません。
そんな中、本物件は三井不動産が力を入れる関西のビッグプロジェクトとなります。
最新の決算でも唯一関西物件を取り上げるほど三井不動産にとっては重要プロジェクトとなりますので、色々期待出来そうですね。

駅近、充実した共用施設、大規模商業施設のつかしん隣接、南向きは大きな公園で半永久的に眺望・日照が保証されるなど、駅力を除けばあまりデメリットがないのでは？と思っています。

最終的に価格はいくらなの？が全てではありますが、これだけの大規模物件でコケるわけにはいかないので正直そんなに高くならないと思います。
駅力がある駅近新築マンションの「プラウド阪急塚口駅前」や「クラッシィハウス尼崎」でも竣工前完売は出来ず棟内モデルルームが開始されていますので…

マンション価格が高騰する中で特に一次取得者や若い方が新築マンションをなかなか買えない市況になっていますので、本物件のようなマンションは非常に狙い目になるのではないでしょうか。

販売は来年ですが1期販売の対象住戸は本物件の中でも条件が良い棟(眺望良し&阪急稲野駅に向かう正面エントランスに近い棟)からの販売となりますので「1期検討・購入」が鉄則です。

モデルルーム訪問後に情報はアップデートしますが、皆様もぜひ資料請求などをして早めに情報収集してください。

■物件の詳細はブログをご覧ください。
周辺状況、建物デザイン、予想価格などを掲載しております。
https://www.sumu-lab.com/archives/67192/

[45: すごろく]

本物件の内覧会に行ってきましたが、想像以上に素晴らしいマンションでした！

2021年西日本エリアで成約戸数No1になった物件だけあって、本町エリアの新築マンションでは唯一新築前完売になりそうな販売スピードです。

今回、内覧会の限られた時間だったので全ては見ることが出来ませんでしたが…
・2層吹き抜けの美術館のようなエントランスホール
・エスカレーターを使った動線
・オーナーズラウンジの豪華さ（事務手続きをする場所になっているため、内覧会時はインテリアなどは揃っていませんでした）
・エレベーターホールのインテリアの豪華さ
・靱公園viewを堪能出来る北西角に位置する2層吹き抜けの豪華なスカイラウンジ
etc…

共用施設は日建スペースデザインが監修していることもあり、どれも素晴らしいクオリティ。

交通利便性も地下鉄本町駅まで徒歩1分、大規模公園の靱公園までサブエントランスからほぼ1分とファミリー層にも人気になる要素がありますね。
（スーパー遠いのは難点）

残りは北東角の低層階・中層階の2部屋のみ。
1月には完売する可能性が高いので検討中の方はお早めにモデルルームに訪問&検討した方が良さそうです。

来年の引き渡し以降は新築未入居の転売物件がいくつか出るかと思いますが恐らく高値の売り出しになるかとは思いますので、検討するなら新築時の価格で検討するのがベターです。

■内覧会レポートはコチラをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/68822/

[47: すごろく]

12月上旬で1期販売が終了して25戸供給され全戸成約！

これは、かなり人気物件ですね！

全戸数が30戸なので残りは５戸。

既に完売した間取りもありますが、年明け1月下旬から残り5戸の販売が開始されますので気になっている方は早めに検討しましょう！

まだ9,100万円台の部屋もありますので、グロスは張りますが110㎡を超えるマンションでこの価格帯はほとんど出てこないので魅力的です。

新駅で街の発展も期待出来るエリアなので個人的には本物件とブリリアタワー箕面船場は引き続き注目していきます！

[48: すごろく]

4月22日からようやく第2期の優先案内会が開始される予定です。

第1期販売の10月末から約半年の期間を空けてからの販売となりますので待っていた方も多いのではないでしょうか？
第1期の最安価格は3LDK63.17㎡が2,990万円(坪単価156万円)～で、最高倍率は17倍だったので、今回1番注目されるのは「第2期の販売価格は値上げするのか？」だと思います。

4月17日に「ららぽーと」と「アウトレット」が開業した後に第2期優先案内会を開始して正式価格になるのですが、最近の三井不動産の販売状況からすると値上げの可能性は高いかとは想定しています…
最近の三井不動産のマンションだと、関東圏になりますが「パークタワー勝どき」は2期販売から段階的に値上げ、「幕張ベイパーク　ミッドスクエアタワー」も抽選部屋が多く遂に次期販売から値上げをしました。
それでも周辺の中古マンション価格と比較すると割安感があるため、まだまだ人気になると思いますので、本物件も多少の値上げ程度であれば、引き続き購入検討にした方が良いと思います。

それにしても「ららぽーと」と「アウトレット」の開業に併せてきましたね～。
残り住戸が67戸ですが、恐らく今回の第2期で全部売り出すことはなく、夏頃に開業予定のコストコの開業に併せて最終期を進めていく流れかとは思います。

いずれにしろ、「ららぽーと」と「アウトレット」はコケることはないかと思いますが、検討者の皆様はモデルルーム訪問時に「ららぽーと」と「アウトレット」にも訪問して、自身のライフスタイル的に頻度高く利用しそうかは見ておいた方が良さそうですね。
「ららぽーと」と「アウトレット」のリリース情報を見ると、個人的にはデッキ直結で大規模商業施設に行けるのはワクワクが止まりません。

★ご検討者へのアドバイス★
第2期の販売スケジュールは未定ですが、第1期はモデルルームの予約がなかなか取れず、第1期の申込の訪問予約自体も早期に満席になりましたので、第2期の優先案内会の予約が開始したら即モデルルーム予約することをオススメします。
残り住戸が半分以下になっていますので、ある程度の要望が集まれば申込締め切りまでが早くなる可能性もあるかと思います。

4月に入ったら第2期の優先案内会のモデルルーム予約開始になるかな？
わかりましたらTwitter等で告知させていただきます！


※ららぽーと関連のリリース情報はコチラ★
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2023/0208/

[49: すごろく]

これまた大規模マンションの販売がスタートしますね！

元イズミヤ上新庄店の跡地で規模が240戸の大規模マンションです。
同エリアには以下3棟の新築マンションが絶賛販売中ですが、規模的にはローレルスクエアOSAKA LINKより小さく、メイツ上新庄SNINーCITYより大きい規模感です。
・ローレルスクエア　OSAKA LINK
・メイツ上新庄　SHIN-CITY
・ジオ阪急淡路

本物件はプレサンスコーポレーション創立25周年を記念するフラッグシッププロジェクトのため価格・デザイン・仕様など様々な面で期待出来る物件になるかと思います。
お笑い芸人のかまいたちを起用していることも熱量の高さが伺えます。

なお、規模感を活かした共用施設も魅力的です。
・オーナーズラウンジ
・キッチンコーナー（パーティルーム）
・テレワークコーナー
・ゲストルーム　等

なお、新築マンションにおいて『プレサンスってどうよ？』って思う方はいらっしゃるかと思いますが、販売実績も豊富ですし、供給した物件は竣工・入居前完売になる物件も多いので人気な印象です。
直近では西区新町のタワマン、北区梅田、福島区のマンション等、完売まで早かったです。

2月18日から事前案内会を開始しており、販売開始は3月からとなりますので1期までのスケジュールは結構タイトです。
気になる方は価格的にも間取り的にも有利な第1期販売から検討していきましょう！

[50: すごろく]

売れ行きが良く残り僅かとなりましたね！

1月末時点の残戸数は3戸で以下の住戸です。
・Cタイプ　6階　9,800万円
・Cタイプ　7階　10,300万円
・Fタイプ　最上階　26,000万円

そして、サウスレジデンスの販売が好評だったことから、ノースレジデンスの販売が大幅に前倒しになりHPなども完成したようです。
当初聞いている限りではノースレジデンスもサウスレジデンスと同等の価格設定予定とは伺っていますしたが、サウスレジデンスの販売が好調なだけにどうなるか気になります。
なお、ノースレジデンスは駅から4分とサウスレジデンスの徒歩２分よりも表記上は倍になるため同等の価格であっても不動産価値としてサウスレジデンスの方が高くなるので、間取りや価格が折り合うのであれば上記3部屋を購入した方が良いかと思います。

ただ、ノースレジデンスがHPが出てからサウスレジデンスのHP情報が物件概要以外見れなくなったのが気になります・・・

いずれにしろ引き続きオススメ新築マンションであることは間違いありませんので検討される方はお早めに！！

[51: すごろく]

遂に大人気物件の新棟、ノースレジデンスの販売がスタートします。

サウスレジデンスと同じく「平均専有面積140㎡超」、「1番小さな部屋でも116㎡～」、「高品質な仕様」、「全部屋角部屋」、「駐車場設置率100％超」etc…大変満足いくものになっています。

2月23日から事前案内会が開始され予定価格の発表となりますが、事前に聞いてる情報だと「サウスレジデンスと同等の価格設定」とのこと。
サウスレジデンス自体は1期販売だけでほぼ完売状態なので同等価格であれば、同じく人気物件になりそうです。

ただ、新駅までの距離はサウスレジデンスが徒歩2分に対して、本ノースレジデンスは徒歩4分なので普段から電車を利用する方であればサウスレジデンスの方が利便性は高いですし不動産価値的にもサウスレジデンスの方が高いです。

ノースレジデンスがサウスレジデンスより優っているのは北側のこれから建設される新設病院を抜ける階層であれば、北向き住戸は眺望の抜け感が出やすいことでしょうか。
サウスレジデンスは1月末時点で残り3部屋のみだったので、希望の間取りや価格を1期から選べる点はメリットになるかと思います。

サウスレジデンスの時を振り返ると優先案内会から申込締め切りまでの期間が非常にタイトだったので、気になる方は早めにエントリー&モデルルーム訪問することをオススメします。

★【参考】サウスレジデンスの第1期販売スケジュール
・2022年11月19日～：モデルルーム優先案内会
・2022年12月3日：第1期登録申込（住宅ローンの方はここまでに承認済みでないと申込不可）
・2022年12月10日：第1期登録締切・抽選

ブログにもまとめていますので、ぜひご覧ください。

■ノースレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/73586/

■サウスレジデンス　ブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/66402/

[52: すごろく]

梅田隣接の現在販売中の新築マンションの中でもかなり都心部立地なので、仕事も遊びもアクティブにこなしたい人には面白い立地です。

場所的には単身・DINKSに人気な場所かと思いますが、部屋の広さ的には小さな子供がいるファミリー層まではカバー出来るプラン構成です。
私が独身であれば住みたい立地です。

1期1次の価格は以下の価格帯ですが、梅田隣接の新築マンションとしてはタワーマンションではありませんが比較的目に優しい価格帯です。
・43.60㎡ ～ 64.53㎡
・4,488万円 ～ 7,548万円
（元々予定価格ではAタイプ64㎡が2階7,000万円弱～最上階で約7,600万円で伺っておりました）

近隣のマンション比較だと大阪タワーさんが言及していますが、シティタワー東梅田パークフロントの中古の価格帯と似ている水準です。
絶対新築が良い方は本物件は価格的に良いと思いますが、大規模・資産性なども求める場合はシティタワー東梅田パークフロントの方を選択した方がベターかと思います。

近くにスーパーライフもありますし飲食店も多数ありますので、満足度の高い生活が出来る立地のため新築マンションとしてはオススメしたいです。

戸数は少ないマンションですが、1期１次の販売戸数14戸を見るとヒッソリ竣工前完売しそうな物件なので、気になる方はお早めに！

[54: すごろく]

モデルルーム見てきました！
今年の新築マンションの中ではエリア的にも非常に楽しみにしていた物件の1つです。

この辺りはタワマンの供給も多く、新築だと「ジオタワー新町」、「シエリアタワー大阪堀江」等、中古物件含めてもタワマンが多い中での板状マンションだったので特に価格面を期待して訪問してきました…
結論、価格は平均坪単価345万円と少々高いと感じたのが正直な感想で、タワマンと比較すると少しお安いよね、という状態です。

ただ、本物件は全体的に専有面積が広い部屋が多いためグロス価格はそれなりに高くなるのが難点でしょうか・・・
4LDKに至っては100㎡超になり低層階でも11,000万円～のため、手が出せる層がどこまでいるのか気になる所です。

仕様は全体的に良いです。
価格に見合った高級感のある仕様や板状マンでも内廊下設計（しかもアルコーブも広く雰囲気も良い）なので価格なりの設計はしています。

価格以外の気になるポイントは間取り。
全体的にリビングの有効面積が狭く実際の部屋に入るとLDKの表記より狭く感じます。
後はリビングインの部屋や洗面室が多く、廊下側を少し長くしてでもリビングアウトにした方が居住者の満足度は高くなるのでは？と感じています。

共用施設は1階にスタバが飲める雰囲気の良いラウンジ、4階のパーティルームのみのためシンプルな構成ですが、戸数的にはこの程度に抑えた方が管理費的には良いかと思います。

正式価格でどの程度調整が入るかわかりませんが、小学校区は人気の堀江小学校ですし物件としては人気になると思います。

モデルルームでは実際のスタバのコーヒーが出てきますし、コーヒー以外にキャラメルマキアートなどもチョイス出来るので家族や夫婦で行くと盛り上がると思います。
これが購入の決め手になるわけではありませんが、モデルルームの時間は非常に楽しく過ごせることは間違い無いので、ぜひ皆様も訪問してみてください！

[55: すごろく]

休日に暇な時間が出来たので友人と日帰り福岡ラーメン&もつ鍋ツアーをした際にモデルルーム行ってきましたので簡単に…

『この物件めちゃくちゃお買い得！福岡市内の新築マンションでは1番ポテンシャルがあるマンション！！』
でした。

博多駅から徒歩12分程の好立地なポジションに誕生する大型マンションで、福岡市内で働く人にとっては非常に便利な立地です。

再開発が進む博多駅周辺、九州の玄関口である博多駅まで徒歩で行ける距離なのに平均坪単価は約250万円は福岡市内の物件でここ以上にお得な物件を探すのは難しいかと感じます。
博多駅までのアクセスだけでなく、もちろん福岡空港や天神までも博多駅から地下鉄で5分と魅力的。

商業施設もJR博多シティ（阪急百貨店・アミュプラザ博多）、KITTE博多を始めとする様々な大型施設も徒歩で行ける贅沢な立地です。

教育関係も小中一貫校の学区というのも子育て世帯としては嬉しい環境です。
徒歩1分の場所にスーパーがオープンしますし、徒歩圏内にマックスバリューや24時間スーパーがあったりと日常生活の利便性も抜群ですね！


更には大規模マンションならではの共用施設も非常に魅力的で使い勝手が良い施設ばかりです。
しかもスケールメリットを活かしているので管理費はとてもお財布に嬉しい価格帯もGOOD。

気になる点としては専有部のコストカットですかね～、安い分妥協は必要ですが、ディスポーザーがなかったり共用廊下側に目隠しルーバーがなかったりと気になる点はありますが、割り切りましょう！

周辺の中古マンションの成約相場を見る限り数年住んでも残債割れリスクは非常に少なく、むしろプラスで売れる魅力的な物件だと感じます。
賃料査定はモデルルームで確認できる金額は保守的のためもう少し賃料取れるかと思っていますので、転勤時に賃貸に貸す場合の利回りも他の物件より高い水準です。
…私が福岡でマンション探しをするならココに決めますね（笑）

既に半分程度が成約済みで入居の1年前には完売する勢いで売れていますので気になっている方はお早めに。

2期から一部の住戸は値上げしていきますが、価格据え置きの先着順の住戸で良さそうな部屋がチラホラありました。
生活満足度的には中層階以上で眺望が極力抜ける部屋をチョイスした方が良いかと思います。

福岡市内でマンション検討中の方は必見です！

[56: すごろく]

ハルミフラッグSKY DUO見てきました！
詳細は下にあるブログのリンクからご覧ください。

1期販売予定価格の平均坪単価：393万円

板状棟より坪単価は少し上がっていますが、この価格でもまだまだ抽選になる部屋は多くなりそうです。
角部屋3LDKが7,000万円切る価格帯のプランや、中層階以上でシービレッジの高さを超えて豊洲方面の眺望が素晴らしいプランが7,000万円台後半（坪350万円以下）など、魅力的な価格設定も多いです。

価格設定を見ると実需向きの部屋と投資家も多そうな部屋が結構分かれそうなので、板状棟が落選続きの方は直前まで倍率を見ながら申し込みをすれば、板状棟までの倍率はいかない部屋も一定数ありそうです。
ただ、人気のプランは倍率100倍近くなりそうな気もするので、投資目線でない限りは極力倍率低いところに妥協して申込した方が良いかと思います。


ちなみに今回も戸数制限、買戻特約などの転売制限はありません。
三井さんはパークタワー勝どきでは戸数制限、海浜幕張では買戻特約つけているのに～。
（なんとかなりませんかね・・・）

板状棟では法人名義で全部屋申込をする方もいたようなので、今回も割安な部屋に多く申込をする法人名義や投資家の方が一定数いそうです。
一応、1部屋に限って2倍の優遇倍率はあるのですが効果は期待出来ません。

本当に購入したい方は直前まで倍率見て倍率が低いところに妥協しながら申込する戦略でいくことをオススメします。

また、特に一次取得者の方は本物件以外のマンションもしっかりと検討しながら申し込みをすることをオススメします。
板状棟で同じくずっと落選し続けることもあるでしょうし、その間にマンション価格が高騰して2年後に結局どこも買えていない、という結果にならないようにしていきましょう。
（ハルミフラッグは仕様や環境も良いので、他の物件を見るとどうしても良く映ってしますのですが・・・）

私は板状棟で2年以上落選し続けていますが、質問&相談したい方は以下のブログから相談申込してください。


■価格表、オススメ間取りはこちらのブログからご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/76478/

[57: すごろく]

4月22日から開始した2期販売の予定価格をブログにまとめましたのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/76893/

価格は平均で約123％値上げしたため昨年の1期ほどのお得感は無くなったのは事実ですが、投資家購入の方は少なくなりそうなのである抽選倍率はそこまで高くならないかと思いますのである意味買いやすくなるとは思います。
（1期で落選した方には倍率優遇なんかがあっても良いかと思いますが…）

完成したららぽーと門真&アウトレットに訪問しましたがマンションからデッキ直結で大型商業施設は本当に利便性抜群なので前回が安すぎた感は正直ありますね…
今回の値上げでどこまでの人気になるかまだまだ読めませんが値上げした価格でも全戸申込が入る可能性は十分あるかと思いますし、今年の夏にはコストコのオープンを控えていますので更に人気になる前に購入する方が良いかと考えます。

本物件の最大の魅力（唯一の魅力？）である大型商業施設をあまり使うことがない方は対象外だと思いますが、いざ行ってみると本当に価値あるマンションだと感じましたので、検討される方はモデルルームに訪問するついでにららぽーと&アウトレットは必ず訪問してください。

大阪市内と比較するとまだまだ割安な価格設定ではありますので、商業施設直結に価値を感じるならGO！しても良い物件です！！

[58: すごろく]

遂にHPが完成して2023年12月から販売開始となります！

本物件は2023年1月のブログにも記載しておりましたが、中津駅前の利便性、既にある中津タワマン3兄弟の資産性、うめきた2期エリアまでの近さなどから非常に期待している物件です。

私の価格予想は平均坪単価は450万円。
これくらいでまとまれば魅力的な物件になり人気も出てくると思います。
（うめきた2期のタワマンがどんどん値上がりしている感じがしており、少し離れるだけでこの新築価格ならアリかと）

■中津駅前のタワマンの価格（2023年4月時点）
どれも御堂筋線の中津駅直結で価格は高騰しておりますがブランズの値上がり具合がすごいですね・・・

・ザセントラルマークタワー
中層階：成約坪単価　360万円
低層階：成約坪単価　340万円

・ザ・ファインタワー梅田豊崎
高層階：成約坪単価　400万円
中層階：成約坪単価　385万円
低層階：成約坪単価　350万円

・ブランズタワー梅田North
高層階：成約坪単価　460万円～656万円
中層階：成約坪単価　420万円
※階層や部屋によっての成約価格の変動が分かりづらいですが、かなり高騰しています。

総論としてはブランズタワー梅田Northの中古価格と同等価格か少し安いくらいになれば人気は出そうです。
ブランズタワー梅田Northより高くなるのであれば、ブランズタワー梅田Northの方が利便性・規模感・共用施設等のクオリティなども良いためそっちで良いじゃん、となりそう。
もしそうなれば、中津駅前のタワマン中古価格が更に高騰するかもしれませんね。

いずれにしろ今年販売開始になる新築マンションの中ではうめきた2期のタワマンを除けば西日本No1のターミナル駅である大阪駅に1番近い物件になりますので大注目物件です。

販売開始はブログで予想した時期から少し後ろになりましたが、皆様も早めに資料請求して情報を待ちましょう！

■2023年1月のブログはこちら
https://www.sumu-lab.com/archives/70490/

[60: すごろく]

5月からの1期販売に向けて徐々に本物件の相談件数も増えてきて、注目度の高さが伺えます。

3月頃のモデルルーム訪問時は『値段少し高いな～』と思っていましたが、西区エリアのタワマンや直近の他新築マンションの即転売住戸の価格を見てみると徐々に『このエリアでこの価格だとアリだな』と思うようになってきました（もちろんもう少し正式価格が下がると更にオススメ出来るのですが…）。

堀江小学校区のタワマンだけでなく中古板状マンションもかなりの値上がり具合になっているので、それであれば本物件の方が立地的にも資産性的にもオススメできそうです。

本物件の詳細をブログにまとめましたのでご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/75912/

[61: すごろく]

遂にモデルルームオープンしましたね！

非常に素晴らしい立地ですし、デザイン・間取りも洗練されているため価格だけが気になる所でしたが、定期借地物件でありながらも結構高かったです。

全体平均：425万円
39階までの平均坪単価：380万円
角部屋や眺望が良い部屋に単価が乗っていて正直高いと感じましたが、中部屋などはお得な部屋もあります！

今はあくまで予定価格であり正式価格で価格改定もされるかもしれませんので引き続き注目していきましょう。

価格や方角別の価格差、オススメ住戸などの詳細はブログをご覧ください。

■ブログ
【前編】https://www.sumu-lab.com/archives/77302/
【後編】https://www.sumu-lab.com/archives/78161/

[62: すごろく]

棟内モデルルームに行ってきましたので5月中旬時点の価格を元に簡単にレビューします。

販売中住戸の平均坪単価：471万円
最安坪単価：344万円

・専有部は住友不動産のシティタワーシリーズらしく使いやすくダイレクトウインドウで眺望も素敵
・内廊下は少し派手だと感じたが高級感のある造り
・エントランス、共用施設は小規模物件のためシンプルすぎて少々残念
・価格は住友不動産らしく眺望の差をかなり付けている
　→70Dのプランは9階と23階で5,000万円の差！！

眺望より利便性が良いという方は天王寺駅3分の便利な立地を考えると坪380万円未満の部屋は良さそうに思います。
特に55Aの東向き10階6,400万円（坪単価378万円）は道路側のため眺望も抜け感が出てくるので良いかと。
（高層階はこんなに高くして売れるの？と思ったりはしますが…これならシティタワー大阪本町の40階超の部屋の方が安い…）

交通利便性・商業利便性は良いので特にDINKSには見ていただきたい物件です。

[63: すごろく]

GWに訪問してきましたので簡単にレビューをします。

■坪単価
約350万円
（坪単価334万円～368万円）

残戸数は約60戸。
（2LDKの部屋もまだあります）

■総評
外観デザインむちゃくちゃカッコいいです！
そして、中央区、谷町線沿線沿いの新築マンションとしては価格・仕様・駅距離・周辺環境ともに良いマンションです。

本物件も新築販売当初からすると値段は上がっておりますが、
それでも最近の新築マンションと比較すると7,000万円未満で中央区の人気の谷町四丁目駅近の新築マンションが購入できるのは魅力的です。
（既に新築未入居の中古物件が販売中ですが、価格的には新築で購入した方が良いかと）

間取りはよくある田の字ですが無難だからこそ使いやすいですし、設備仕様も価格なりに揃っています。

バルコニーは透明タイプなので部屋からでも外の景色を堪能することができますが、
10階前後だと道路挟んだマンションと一定は被るため、気になる場合は上層階を選択した方が満足度はかなり高くなります。
（私なら少し高くても18階くらいの部屋を狙いたい・・・）

■資産性
値上がりするマンションではないですが10年後に残債割れするかというと底は固いマンションかと思います。
谷町四丁目周辺のタワマン・板状マンションは中古マンションも高騰しているので、それらと比較すると新築マンションの本物件はまだ目に優しく感じます。

教育環境をはじめ住環境・交通利便性が良いエリアなので住み心地も良いでしょう！


谷町四丁目を最寄りとするマンションは多いですが見ておいて損はないマンションです！！

[67: すごろく]

6月10日から詳細情報が出たためモデルルームに再訪問してブログにまとめましたのでご覧ください。

■最新版の価格、定借ランニングコストの考察
https://www.sumu-lab.com/archives/80031/


実際、販売予定価格とランニングコスト（定借＋管理費・修繕積立金）を見ると結構高いなと思いました・・・

とは言え、一番人気の堂島川viewの3LDKのCプランは7,399万円～の価格設定で、中古のザ・パークハウス中之島タワーの中古成約価格を見ると同じくらいの部屋の広さで7,000万円台後半のため立地が更に良くなり新築という点を踏まえると人気になるのは納得です。
4LDKのLプランも間取りの希少性から人気です。

ただ、74㎡弱のCプランでランニングコストが51,194円スタートはなかなかインパクトある数字です。
住宅ローン＋5.2万円なので毎月の支払い総額のシミュレーションはきちんとやっておきましょう。
（私はいつもだいたい大丈夫か～っとローン組んでいますが、流石にこのランニングコストだと慎重になります）

その他、自転車やバイクの利用料金は周辺のタワマンと同等の値付けで良心的。
駐車場は通常ハイルーフが3.4万円、大型ハイルーフが3.9万円とかなり高い金額なので車持ちの方はこの辺りのランニングコストも意識した方が良いですね。
（周辺の平置き駐車場の方が安いかと思いますが、このクラスのタワマンを買う人には誤差の範囲か？！）

まだ要望受付は開始したばっかりではあるものの、優先案内会に参加した方がある程度『この部屋買いたい』とアンケート募った集計結果もモデルルームで案内いただけるのですが、9人くらいが欲しいと言っている部屋もあり『これが全て要望入れば抽選祭りやん？！』と思うくらいの状況でした。
その中でもCプランは下から上までかなり購入検討者が多いので抽選は避けられないかと思います。

なお、具体的に決まっているわけではありませんが購入検討者が多いため、時期以降は値上げの可能性があるとのこと。
他の新築マンションもそうですし、シエリアタワー大阪堀江でも段階的値上げをしているため、購入検討されている方は1期で申込されることをオススメいたします！


定期借地で色々難しい物件ではありますが、希少性の高い物件であることは間違いないため引き続き注目していきたいと思います！

[68: すごろく]

竣工して1年程経ち棟内モデルルームが始まってから売れるスピードは早くなりました。

実際の部屋を内見しましたが、靱公園viewは本当に素晴らしい景色で低層階でも永久的に眺望は確保されますので満足度は非常に高い物件です。

6月12日時点で1LDKは残り1部屋、3LDKも残り3部屋程度です。
3LDKはJタイプ81.28㎡の中住戸20階前後の部屋が9,000万円程度の価格で販売されますが、グロス価格は高いものの坪単価365万円は眺望の抜け感を考慮すると良い住戸だと思います。
間取りも非常に使いやすく、新築マンションを中心に検討されている方であれば一度見ていただきたい物件です。

また、2LDKのHタイプ55.22㎡が4,990万円（坪298万円）で再登録販売がありますが、新築マンションで坪300万円切っているのは眺望の抜け感がなくても非常にお得です。
シエリアタワー大阪堀江の低層階の2LDKパンダ部屋はかなりの抽選倍率ですが、本物件もこの価格であれば抽選になりそうですね。
※～6月16日まで登録受付

エリア的に本町というか阿波座駅が最寄りになりますが、大阪駅まで行くバス停(京町堀一丁目)が徒歩2分くらいのところにあるため、大阪駅までのんびりバスで行くのが徒歩距離が短く便利です。

派手なタワマンではないもののグランドエントランスは二層吹き抜け、2階のオーナーズラウンジも使い勝手も良いですし基本は抑えています。
エントランス出て靱公園までは10秒くらいなので、本当に素晴らしい環境ですし、周辺も車通りは多くなく静かな雰囲気です。

落ち着いて暮らしたい、でもタワマンに住みたいし眺望も欲しいという方にはオススメです。

[69: すごろく]

ついにビッグプロジェクトの解禁ですね！

総戸数712戸の大規模タワマンは大阪では「グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE」、「シティタワー大阪本町」に次ぐ5番目の規模感で非常に期待しています。

大規模タワマンらしいエントランスホール、共用施設（ワーキングブース、ゴルフレンジ・ゲストルーム・コミュニティルーム・オーナーズラウンジ等）は素晴らしいですし、複合開発でマンションの下にスーパーや保育・学童施設、図書館があるため単身・DINKS・ファミリー層など幅広い層で検討出来そうな物件です。

最寄りは十三駅、徒歩3分の駅近立地は魅力的ですね。
まぁ、十三にタワマンが出来るなんて数年前には考えられなかったですが、大阪だけでなく京都方面、神戸方面行くにも阪急で一本で行けるのはとても良い！

南向きは淀川、梅田viewで眺望はかなり素敵です。
淀川の河川敷に座るだけで素晴らしい梅田のタワマン・高層ビルviewを楽しめるので眺望はかなり楽しめます。
真南は大きめの建物があるため完全に抜ける眺望だと中層階以上となります。

一番人気になるのは南西角でしょうか、淀川花火大会かぶりつきの間取りは価格も早く知りたいですね。

ネックは「淀川区」、「定借」、「間取り」です。

定借はシエリアタワー中之島が平均坪単価425万円と高額だったので定借＝安いの都市伝説はほぼなくなりかけている気はしています。
ちなみに、シエリアタワー中之島は価格は高いですが間取りは最高でした。

今回のジオタワー大阪十三はジオシリーズに多い、柱の食い込みが激しいため正直残念です。
使い勝手も悪いし畳数ほどの広さは感じられないのはマイナスポイントです。

じゃあ価格はどうなの？
と感じなところですが、坪300万円は超えると思います。

正直十三で坪300万円はあり得ないと以前なら思っていましたが、大阪市内が坪400万円になっている中、駅近、梅田も近い大型タワマンが坪300万円であれば人気になると思います。

立地的には賛否両論はあるものの、普通に住むには利便性は良いですし、下にはスーパーあるしで魅力的な物件であるのは間違いないでしょう！
予算が潤沢にある方は本物件はスルーしたら良いと思いますが、大阪市内の新築マンションはもはや高嶺の花になりつつありますので、本物件は狙い目だと思います！

販売は2024年1月からとなりますが、資料請求をして最新情報を待ちましょう！！