すごろく スムラボ派出所スレ

[すごろく]

大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。
今まで購入した実需マンションは3軒で、来年を目標に4軒目を探しています。
全国転勤の会社員のため、半住半投（転勤時に売りやすい貸しやすい）が物件選びの目線です。
会社内でも物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/kansaimansion/

<Twitter>
https://twitter.com/yuki200604

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[21: 関西マンションすごろく]

■総評
人気の北摂、大注目しているタワーマンションです！

■魅力要素
・北大阪急行が2023年度に千里中央駅から延伸され新駅「箕面船場阪大前」が完成。
・新駅からペデストリアンデッキ直結3分は非常に魅力的。
・新駅と共に商業施設、図書館、劇場、大学などの複合開発が進み新しい街の住人になれる。
・30階、総戸数397戸と大規模タワーマンションのため、共用施設にも期待が出来る。
・新大阪駅、大阪空港までも20分以内、出張にも便利な立地。

みのおキューズモールまでも1.5キロ程の距離で自転車ですぐ行ける距離ですし、新駅の「箕面船場阪大前」からはこちらも新駅の「箕面萱野駅」まで電車で2分で行けます。
箕面萱野駅からキューズモールは直結するため、電車での移動も楽々ですね。

完成は2024年10月とかなり先ですが、徐々に開発が進んでおり、綺麗な一つの街が少しずつ出来上がってきています。
本当は千里中央にあるタワーマンションのように50階前後の階層であればもっと興奮したのですが、ここまで周辺の開発と共にタワーマンションが開発されることは珍しいため、大注目のプロジェクトです。

■相場
周辺の築浅マンションが現在の中古価格で・・・
・プラウド箕面船場：坪230万前後
・シエリア箕面船場：坪290万前後
新築時からはだいぶ値上がりはしましたが、大阪市内のマンションと比べるとまだ割安感はあります。
シエリア箕面船場は新築未入居物件の売出価格が坪290万程度の販売なので売れるかは注目したいところ。

新駅が出来ていない状況下なのでプラウド箕面船場は新駅が完成したらもっと評価は高くなりそうですね。
シエリア箕面船場も竣工前完売しており、大阪市内のタワーマンションより売れ行きはかなり早かったです。

本物件の価格は未定ですが、坪310万前後で来たら大阪市内のタワーマンション検討者からも広域で集客出来るほど魅力的なマンションと思っております。

～すごろく的所感～
坪300万：人気殺到抽選
坪320万：そこそこ人気で竣工前完売
坪350万：大阪市内のタワーマンションと同等水準でこのエリアでは高い

まだ情報は少ないですが資料請求して続報を待ちましょう！
ここはモデルルームは初日に行きたい程、注目しています！！

[22: 関西マンションすごろく]

■総評
「ほぼ駅直結・商業施設直結の唯一無二のマンション」です。

人気に阪急沿線の駅まで徒歩30秒程、これだけでも大阪市内、神戸市内まで通勤する方には魅力的です。
更にはマンション下にスーパーマーケットを含む商業施設が完成するため、雨の日でも濡れずにアクセス出来る利便性は関西のマンションではかなり珍しく希少性があります。
住んだら間違いなく満足度が高いマンションなことは間違いありません。

値段はエリアで見ると1,000万円以上高いですが、大阪市内で検討していた方はむしろ少し安く感じるはずなので、この利便性を買ってみるのもアリだと思います。
2022年9月に商業施設がオープンしますが、完成後に更に人気になるのは間違いないかと思います。

商業施設はSoCoLAで確定したようですね！
関東ではプラウドシティ日吉、プラウドタワー武蔵小金井クロスなどにもSoCoLAブランドで商業施設を展開していますが、非常に良い雰囲気でした！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/29079/

■主なポイント
☆メリット
通勤特急停車駅の塚口駅まで徒歩1分
大阪梅田駅まで電車で10分、三宮まで約20分の利便性（共働きで大阪・神戸の別々で拠点で勤務される方は特に）
商業施設一体開発(B2～2階の3フロア)、塚口さんさんタウンまでデッキ直結＆濡れずにアクセス可能
沿線最大規模で駅前のランドマーク物件
塚口商店街も近く買い物利便性は充実
ノース棟は内廊下

★デメリット
価格は高い（大阪市内のタワーマンションに近い水準）
良くも悪くも綺麗な場所は本物件だけ、特にさんさんタウンは古さは感じる
駅前以外は少々寂しい雰囲気

詳細はブログをご確認ください。
↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

[23: 関西マンションすごろく]

1期は抽選部屋も出てくるほど勢いありましたが、今回の2期も非常にオススメ致します！

2期は西向き・南向きの低層階中心の住戸なので眺望は期待出来ませんが、3LDK 72㎡超が6,400万円台からあります。
直近で後発新築マンションの十条、武蔵浦和、大宮などの物件が非常に高額だったため、プラウドタワー川口クロスの魅力が更に増しましたね。

駅近・商業一体型のタワーマンションで川口駅No1物件は間違いありませんし、商業一体型のタワーマンションは完成した後に評価が高くなることが一般的なのでリセール的にも安心感があります。
周辺の中古価格と比較してもむしろ新築のプラウドタワー川口クロスの方がお得じゃないか？
と思える程、中古価格も高いので、後1年入居を待てるのであれば新築のプラウドタワー川口クロスを購入した方が満足度は高いでしょう！

ただ、中層階以上を狙う方は悩ましいですね・・・
今後、東向きの中層階・高層階が販売されることになるのですが、値上がりするかは未定とのこと。
最近の後発物件のマンション価格を見ていると1期の平均坪単価330万円もかなり安く感じますので、
東向きは値上がりする可能性もあるので、狙っている方は値上がり覚悟はしておいた方がベターです。

詳細はブログをご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/42689/

これから2期の販売がスタートしますので、まだ資料請求・モデルルーム訪問が終わっていない方は下記から資料請求をお早めに！

[25: 関西マンションすごろく]

今週、ようやく棟内モデルルームに行ってきましたので簡単にレビューします。

【棟内モデルルームになり売れ行きが良くなったタワマン。低層階でも抜け感があり価格は魅力的！】
全体平均価格：坪340万円
低層階価格：282万円～

Aタイプ(78.68㎡)3階：6,720万円
Bタイプ(84.00㎡)3階：7,530万円
Cタイプ(68.90㎡)3階：5,880万円、4階:5,930万円
Gタイプ(85.23㎡)27階：9,590万円
etc・・・

既に入居が始まっており売れ行きは良くないと思っていましたが棟内モデルルームになってから売れ行きは加速しているようです。
現在余っている戸数は棟内のモデルルーム事務所部屋も含めて12戸です。

高層階のグロス1億円前後の部屋と3階を中心とした低層階のみのため、意外と売れているなという印象でした。

それもそのはず、低層階でも意外と抜け感があり北向きであれば難波宮跡公園があり抜ける眺望、更には大阪城view。
大阪市内の低層階でここまで抜け感があり、最近のマンション価格高騰の背景を踏まえると価格も控え目と感じますので、『最近の新築マンション高すぎ！』と思う方にはオススメできるマンションです。

3階は電線と被るためCタイプの68.90㎡の住戸であれば4階はおススメですね。

タワーマンションですが、タワマンによくある共用施設はほとんどなく1階のラウンジ程度ですが、内廊下、各階ゴミ置き場などもあるため満足度は高いかと思います。

公園も大小使い分け出来ますし、大きくて綺麗なスーパーイズミヤ、ドンキホーテなどもあり生活利便性も良し！

今までは「グランドメゾン上町一丁目タワー」の人気がありすぎて少々影に隠れていた感はありますが、意外と良い穴場マンションでした。
2022年夏頃には完売するかと思いますが、最後のモデルルーム事務所住戸は抽選になるかも・・・

ブログ化は溜まりに溜まった物件を順に対応しますのでお待ちください・・・

まだの方はぜひ資料請求の上、棟内モデルルームを！

[26: 関西マンションすごろく]

優先案内会行ってきました！

うーん・・・少々高いです。

立地は現在上本町エリアで販売中の新築マンションの中では交通・商業利便性のバランスが良くとても便利です。
谷町線にも近く、近鉄百貨店やYUFURAにも近い立地は希少価値は高いです。

ただ、周辺の囲まれ感が強い場所で平均坪単価355万円は周辺の新築マンションより高いと感じます。

マンションは１に立地、２に立地、３・４がなく、５に立地と言われたりしますが、実際、マンションのデザイン・規模感など様々な要素から売却時の価格の値段も変わってきて、立地が多少悪くてもリセールバリューが高いマンションも多く存在します。
本物件の難点は四方全てが中層階くらいまで囲まれており眺望無し・圧迫感有りなので、「超立地重視」の方がハマるのかなと思います。

後は間取りが結構使いづらく、図面上からは下り天井も多いためモデルルームでしっかりシミュレーションしたい物件かと思います。

競合物件である「リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎」の1期が最大倍率20倍を超えるなど、記録的な人気になっているので2期は値上げ予定とのこと。
そうすると、価格的にはここの高さも少しマイルドに見える可能性はありますし、正式価格自体が多少値下げする可能性もあるかと思いますので、立地を考えるとチェックしておきたい物件です。

なんだかんだ上町台エリアでは積水ハウスは供給戸数NO1ですし、このエリアでそれなりの顧客も抱えているかと思いますので、案外この戸数だったらサクッと売れたりするのかも？

みなさん、モデルルームに訪問したらぜひ情報共有いただけると幸いです。


■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/44891/

[27: 関西マンションすごろく]

これは間違いなくレベルの高いタワーマンションになりそうです！
というか、大阪市内のタワーマンションより間違いなく共用施設のクオリティは高いです。

外観デザイン、グランドエントランス、スカイラウンジ（ザ・スカイスイート）のパースを見る限りは、これは人気殺到になるでしょう！
個人的には大阪市内のタワーマンションでは「ザ・パークハウス中之島タワー」、「ブランズタワー梅田North」のエントランスやラウンジ等の共用施設がTOPクラスと思っていますが、それを上回っているかもしれません。

デッキ直結だけでもテンションが上がるマンションにも関わらず、その後のエントランス入った後のグランドエントランスの完成度は圧巻ですね。
アトリウムラウンジは11mの天井高&照明が贅沢な空間を作り出すとともに、窓からは植栽が見える設計にもなっています。
更にはザ・スカイスイートの高層階のスカイラウンジは大阪で1番戸数の多い「ザ・パークハウス中之島タワー」のスカイラウンジと似たデザインで二層吹き抜けの贅沢な造り。

これは期待するしかないですよね。
価格が高くならないか心配になりますが・・・

■その他　気になる施設・設備
・内廊下
・コンシェルジュ
・ゲストルーム
・ゴルフレンジ
・ジム
・ワーキングキャビン（＝スタディルーム）

なお、15階～30階の各階にWEB会議も可能なブース（恐らく個室）が設置されるとのこと。
今まではスタディルームに半個室、よくて個室が数箇所ある程度でしたが、各階にWEB会議可能なブースを設けるって全国初ではないでしょうか？！

最終的な人気・売れ行きは価格次第ではありますが、見えてきた共用施設クオリティでいうと大阪市内のタワーマンションを圧倒するレベルで間違いなくモデルルーム訪問は殺到すると思いますので、早めに資料請求をしてモデルルームオープン後にすぐに行ける準備をしておきましょう！

■最後に
大阪最高高値物件であるブリリアタワー堂島は人気殺到につき1期から3回の値上げを行っても申込殺到で抽選でした（小さな部屋で700万円～高層階は6,000万円近く値上げ）。
同じ東京建物が販売するタワーマンションなので1期での申込が鉄板です！

[29: すごろく]

少し前に訪問しておりましたが更新が遅くなりました！

■総評
眺望抜けない低層階は坪300万円～からで比較的安価で中層階以上も最近にしては比較的検討しやすい価格帯です。
全体平均坪単価は坪350万円のため、本町や肥後橋などの新築タワマンより安く、福島・上本町などと同じくらいの価格帯となりますので、人気の新町(3丁目ですが)で駅近・スーパーや公園も周辺には多いのは検討者は多いかなと思います。

共用施設はパーティルーム・ゲストルーム・スタディルームは全て低層階に配置していますのでタワマンらしさは感じづらいですが、利用しやすい施設をコンパクトにまとめた感はあります。

なお、周辺は比較的背の高い建物に囲まれているため低層階は全体的に圧迫感があるため、予算に余裕がある方は中層階以上をお勧めします。
低層階の圧迫感、特に南と西は結構感じると思います。

本物件と1番比較検討されるであろうシエリアタワー大阪堀江は戸数・立地の観点でジオタワー新町より安いかと思いましたが同じような価格帯だったので、ジオタワー新町に流れてくる方も一定数いそうですね。
・立地はジオタワー新町が有利
・共用施設などのタワマンらしさはシエリアタワー大阪堀江が有利
なので、比較検討はしやすいかと思います。

■間取り
間取りは柱の出っ張りや下り天井が気になるプランが多く少々使いづらい印象です。
間取りが良い住友不動産のシティタワーシリーズと比較すると有効面積は結構狭くなるため家具家電の配置は注意が必要です。

また低層階は直床のため二重床生活に慣れている方はモデルルーム入った瞬間にわかると思います。
（何階から二重床かは失念してしまったため気になる方はモデルルームでご確認ください）

■価格帯
坪単価は西区人気中古タワマンのサンクタスタワーと近しい価格帯で、新築だとシエリアタワー大阪堀江も同じような価格帯です。
全体平均坪単価：350万円
低層階（6階・12階価格）：314万円
中層階（20階価格）：343万円
高層階（27階価格）：359万円
プレミアムフロア（35階価格）：466万円

低層階の70㎡3LDKのエントリー価格が6,400万円台（坪単価302万円）なので眺望はないですが価格は周辺の中古タワマンより安価です。
中層階20階だと3LDKが78㎡になり8,450万円とグロスは結構厳しい価格帯の印象です。

■その他
大阪市内の新築・中古マンションの検討でどの物件が良いか迷われている方はお気軽にご連絡ください！
ご相談はコチラから
https://www.sumu-lab.com/consultation/

[30: すごろく]

■総評
価格は高いですが梅田までも近い立地で地下鉄肥後橋駅までも駅近立地を考えると買いな物件です。

価格が徐々にオープンになってきて『正直高いな・・・』と思ってはいますが、当初予定していた坪390万円が平均価格になりそうです。

低層階は囲まれ感が強いため値段は控えめであることから投資勢・DINKS層には人気が出ると思います。
1番辛いのはファミリー層が検討する３LDKが23階以上からしかプランがないことです。
25階の70㎡の予定価格が8,400万円と結構辛い価格帯ですね。

と言っても、本町周辺のタワマンは坪390万円で同等水準ですし、本物件からも比較的近いブリリアタワー堂島は坪600万円を超えてきているので、この価格帯でも人気は出るかと思います。

■共用施設
低層階にラウンジやパーティルーム、ゲストルームを設置していますのでタワマンの醍醐味の高層階スカイラウンジなどがない点は少々残念です。
最近だとジオタワー新町やリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎も同じように低層階に共用施設を寄せていました。

ただ、エントランスホールからラウンジなどは金がかかっており非常に高級感がある造りなので、毎日通る動線が豪華な設計なのは嬉しいポイントです。

■ブログ記事
詳細はブログ記事をご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/46532/

■その他
大阪市内の新築・中古マンションの検討でどの物件が良いか迷われている方はお気軽にご連絡ください！
ご相談はコチラから
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[31: すごろく]

いよいよ待望の東向き・高層階の販売開始ですね！

待っていた方も多いとは思いますが、残念ながら西向き高層階と比較すると概ね10％程度値上がりしています。
今まで西向きは過去のブログでも高層階も低層階も価格帯としては魅力的で東向きは上がると予想しておりましたが、
この一年くらいの価格上昇の波を東向きも受けた形となりました。

タワマンは眺望の差で価格の差が変わることがほとんどですが、一般的に西向きより東向きが日当たり的に人気で価格も少し高いのが一般的なので、そう思うとこの値上げは許容範囲と思った方が良いです。

商業施設一体型の駅近タワーマンションなので竣工・入居後は中古価格はもっと高くなると思いますので、検討している方は東向き・高層階の住戸を狙った方がベターです。
最後には東向きの低層階が販売されますが、こちらも西向きの低層階よりは高くなると思いますので、価格が高くても眺望が抜けている東向き・高層階の方が満足度は高くなりそうです。

なお、一部の西向き低層階のプランが今回の東向き高層階の販売タイミングで合わせて売りに出されるようです。
営業の方からは値上げ予定はない（先着順か抽選かは未定）とのことなので、東向きの価格が上がったことにより予算が追いつかなくなった方は低層階西向きも合わせて検討してみてはいかがでしょうか？

川口No1マンションで圧倒的な利便性のマンションを購入することを考えれば眺望なくても低層階西向きはお勧めします。

■詳細はブログ記事ご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/50343/

[32: すごろく]

既にモデルルームに行かれた方も多いかと思いますが、新線・新駅開業で新しい街が完成する期待のプロジェクトであるため、モデルルームの賑わいっぷりはテンションがありますね。

プレミアムを除くと坪330万円程度、プレミアムフロアも入れた全体の価格は坪340万円～350万円のため、大阪市内のタワマンより少し安い～同等水準です。
価格は予想していた価格より高かったですが、モデルルームの人気状況を考慮すると売れると思います・・・

ただ、3LDKの比率が76％程あるため、グロスが高くなるファミリータイプの間取りが1期の販売でどこまで申し込み入るかはもう少し様子見したいですね。
要望書の入り具合が抽選になるようであれば恐らく2期からは値上げするかと思いますので、検討中の方は極力1期での購入に間に合うように検討いただきたいですね。

8月6日から予定価格の詳細や眺望シミュレーションなどが体験できるため、２回目訪問したらブログの記事も更新します！

詳細はブログ記事に掲載しておりますので合わせてご覧ください。

■ブログ記事
・デザイン、共用施設、街の再開発について
https://www.sumu-lab.com/archives/54918/

・予定価格、オススメ住戸など
https://www.sumu-lab.com/archives/55375/


■推しポイント
【利便性・再開発】御堂筋線に直通している北大阪急行の延伸・新駅が誕生
【利便性・再開発】2023年度開業の新駅「箕面船場阪大前」までデッキ直結
【施設】新設の大型図書館、生涯学習センター、文化芸能劇場等、小さな子供から大人まで使える施設がデッキ直結
【商業施設】徒歩5分以内にスーパーあり（駅直結の商業施設にも期待）
【デザイン】共用施設クオリティが大阪市内の高級タワーマンション並に充実
【価格バランス】価格は全体的に高いが歪みあり。割安な部屋も存在している
【ポテンシャル】駅前複合開発が更に続きスーパー等の新規商業施設計画あり

■残念ポイント

【学校】小学校・中学校が遠すぎ問題（2029年度に新設予定であるがそれまで小学校までの距離は大人の足で徒歩26分…）
【価格】新しい街の期待感はあるが大阪市内のタワマンに近い価格帯であり割安感は少ない（皆もっと安いことを期待していたはず）
【買物満足度】車が欲しくなるエリア
【眺望】向きによっては低層階は囲まれ感がある
【再開発】駅直結にツインタワー計画（定期借地権）があり資産性が読みづらい（定借タワマンのため個人的には本物件の方が資産性は高いと想定していますが）

[33: すごろく]

既に竣工済みで8月から入居開始となります。
8月下旬からは棟内モデルルームも開始されるため、直接眺望や間取りも確認できるため気になっている方はぜひ棟内モデルルームは行って欲しいですね。

同じシエリアシリーズであるシエリア大阪上町台パークタワーは棟内モデルルーム以降、販売スピードが加速して特に眺望が良い部屋から売れているようです。
シエリアタワー大阪天満橋は南向き中層階以上はリバーviewが期待出来ますし、北西側は梅田viewも直接確かめることが出来るので生活のイメージがしやすいのは良いですね。

値段も記事にした時は少々高いと感じる部分がありましたが、後発の大阪市内の新築マンションが軒並み高騰しているため、価格帯としては検討しやすくなっているかと思います。

リセールバリューが高いタワーマンションではありませんが、立地は天満橋駅まで徒歩4分ですし大型商業施設も近いため、住んだ満足度は高い物件ではあると思います。

■ブログ
立地・デザイン・階層ごとの価格をまとめておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/37736/

[34: すごろく]

2022年の新規発売物件としては46階建て×500戸は大阪最大規模のタワーマンションです。

シエリアシリーズとしてもかなり大型の物件のため、マンションのデザイン・共用施設等にも非常に力が入っており全体的に高級感がある造りとなっています。
また、周囲に高い建物が少ないため比較的低層階からも抜け感が出るような部屋もあります。

スーパーや小学校にも近いなど、ファミリー層の生活利便性は非常に良いです。
単身やDINKSの方も堀江、心斎橋、難波を生活圏とする方には徒歩・自転車ですぐに街中にアクセス出来ますね。

ネックは駅力と価格。
駅はどの路線も近いのですが、梅田や本町まで一本で行けない路線となりますので通勤の観点で引っかかる方はいらっしゃると思います。
また、この立地であれば値段は控えめかと思いましたが予定価格ベースでは平均坪単価370万円と少々お高め・・・

戸数が多い分、この価格だと竣工前販売は厳しい価格帯かと見ていますが、20階前後はまだ大阪市内としては目に優しい価格帯かなと思っていますので、
大規模タワーマンションで検討している方にはぜひ見ていただきたい物件です。

競合としてはジオタワー新町になりますが、立地と価格はジオタワー新町、デザイン・間取り・共用施設はシエリアタワー大阪堀江の印象です。

■推しポイント

【規模】500戸・46階建ての大規模タワーマンション、堀江エリアNo1のランドマーク性
【共用施設】タワマンらしいエントランスホール、スカイラウンジなどの充実した共用施設
【間取り】全体的に間取りは良い（関電なので不安でしたが住友不動産も入っているから？）
【眺望】周囲に高い建物が少ないため眺望が抜ける部屋が多い
【利便性】スーパー、小学校、公園など、ファミリー層には生活利便性は良い立地
【利便性】自転車があれば休日の楽しみが増えるエリア

■残念ポイント

【価格】価格は想定より高く特に3LDK・4LDK検討者には辛い価格帯
【リセール】周辺の中古タワマンのリセールはそこまで伸びていないためリセール前提で買う物件ではない（投資家購入も少ないと思います）
【駅力】駅は近いが駅力はない（西長堀駅・桜川駅）
【立地】堀江ではあるが多くの方がイメージする堀江までは徒歩10分くらいはかかる（現地は堀江らしい雰囲気ではない）

■ブログ記事
立地・デザイン・共用施設・予定価格等をまとめておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/52932/

■無償・有償相談
大阪市内の新築・中古マンションの検討でどの物件が良いか、自宅の売却はどうしたら良いか等、お気軽にご相談ください！
ご相談はコチラから
https://www.sumu-lab.com/consultation/

[35: すごろく]

8月27日にようやくグランドオープンしましたね！

8月末の事前案内会時点の価格は以下のスタート価格です。
1LDK最安：3, 100万円前後～
2LDK最安：5,000万円前後～
3LDK最安：6,000万円前後～

箕面市としては高めの価格設定は否めませんが、高騰する大阪市内と比較すると割安感はあります（立地が違うので当たり前ですが）。

ここのマンションは新しい駅が出来て、駅周辺が活性化することが最大のウリになっているため、今現地行っても正直少し寂しい感じはあります。
ただ、ブリリアタワー箕面船場が完成して、駅前のツインタワーと商業施設が出来たら、便利な街で今より人で溢れる街になると思いますので、今先行投資出来るかどうかの勢いが大事だと思います。

新しい街が完成すること滅多にないことですが、街の再開発が進みマンションが高騰した事例はたくさんあります。

今の評価ではなく数年後の街の完成をイメージしたら、「ブリリアタワー箕面船場」は間違いなく買いなマンションです。
購入検討されている方は2期で値上げする前に購入することをオススメします。


ただ、最大のネックは小学校の距離・・・
やはり遠い。

将来的には小学校は新設されてある程度近くなりますが、今の小学校までの距離は相当キツイと思います（実際歩きましたが大人でもしんどかった）。
とりあえずは新設校に入れるタイミングでお子様が小学生になるご家庭は、本物件は積極的にオススメしたいです。

一旦、今の小学校に通わせることになるご家庭は通学手段はよく検討いただきたいですね。
※周辺のマンションの子供は普通に通学しているんですけどね…

マンション自体のスペックは高いですし、共用施設は完成後は感動すること間違いないでしょうから非常に魅力的な物件です。
私は投資用に1部屋欲しい思っており、投資で購入するなら低層階の2LDK・・・
購入検討中です。

■ブログ記事（8月末更新）
詳細の予定価格表を掲載しておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/58026/

正式価格がわかるタイミングでまた記事化したいと思います！

[36: すごろく]

ついに期待の大型プロジェクトのマンションが始まりましたね！
個人的に年に数回来る『この新築マンション良いやん！』の1つが「パークホームズLaLa門真」です。

実際、マンション自体は大規模ではなく中規模にはなりますが、ららぽーと・アウトレット・コストコが巨大でその大型商業施設までデッキ直結のマンションは大注目間違い無しです。
更には2029年にはモノレール新駅が大型商業施設に直結する形で完成予定です。
（コストコまではららぽーとからほぼ繋がって行けると思いますが、現時点では動線不明なので併設と呼ぶべきかも）

1番の魅力はなんと言っても価格。
最安価格は3LDK63.17㎡が2,990万円(坪単価156万円)～。
大規模商業施設までデッキ直結、三井不動産の新築マンションがこの価格から購入可能なのは驚きです。

もちろん、最寄りが門真駅、大通り沿い、設備仕様はコストカットが見受けられるなどデメリットはありますが、その分、安い価格が実現出来ていると思えば1期の価格設定はチャンスだと考えています。
（エリアや設備仕様などが中途半端でも物件価格は高いマンションも増えましたからね・・・）

現在は現地に言ってもマンションの形はほぼ見えませんし、ららぽーとなども箱状態なので、ここにマンション？！と正直ピンとこないのですが、ららぽーとなどが完成した後は綺麗な大きな街が誕生してココに住みたいと思う人も増えるのは間違いないでしょう。。
（最近だと名古屋のイオンモール直結のザ・パークハウス名古屋は完成前と後で現地訪問しましたが、想像以上に完成度が高く、中古価格が高騰するのも納得。）

2期以降は値上げを示唆されていますし、最近の三井のマンション（三井以外も段階的な値上げをするデベは増えました）は段階的に値上げする傾向もあるため、ららぽーと完成後は更に値上げするのでは？と考えていますので、検討するなら10月末の第1期申込に合わせて検討しましょう！

100点満点のマンションなんてありませんが、個人的に総合点は高いマンションです。
何よりもこの価格なら永住思考ではなく5年～10年スパンで住んで、家族構成の変化に合わせて売却することになっても残債割れリスクも少ないので一次取得者などにも検討しやすいマンションだとは思っています。

予定価格が下がったことが10月の第1期申込にどう影響するかわかりませんが・・・買いです！

■本物件のブログ
・大規模商業施設、新駅に関するまとめ：https://www.sumu-lab.com/archives/46706/
・第1期当初予定価格：https://www.sumu-lab.com/archives/60616/
・予定価格変更後の間取り別の価格一覧：https://www.sumu-lab.com/archives/61146/
・総評記事：https://www.sumu-lab.com/archives/61744/

ただ、現地周辺は交通量の多い道路沿いですし、必ず1回は現地訪問することを推奨します！

[37: すごろく]

2023年5月下旬が入居予定ですが、既に最終期販売と好調な物件です。
残り販売戸数は約10戸程度となりますので、気になる方は早めに検討しましょう。

本物件はJR福島駅と阪神野田駅を両方使えるのが魅力的です。
目の前はお子様がいたらかなり嬉しい遊具がある大型の公園があり、商店街やスーパーやイオンもあるので買い物利便性も良いです。
ファミリー層には人気のエリアで過ごしやすい環境ですね。

再開発が進む大阪駅、うめきた2期エリアまでは徒歩では少々遠いですが、自転車があれば10分以内で行けるため都心立地でありながら子育て環境も充実しています。

本物件はこの辺りの元々の感覚だと安いとは思いませんが、少し大阪駅に近づく北区エリアのタワマンは坪400万円でも取引される事例も出ているため、今の市況化では十分買いだと思っています。

■物件価格
最終期の価格帯は、
4,990万円～7,290万円（62.12m2～78.40m2）です。
5,000万円を切る60㎡以上の2LDKは魅力的な価格設定です。

以下は少し前の販売価格のため参考程度にしていただき、詳細はモデルルームで確認お願いします。
・Dタイプ　2階　3LDK 65.44㎡　5,390万円（坪単価：272万円）
・Dタイプ　15階　3LDK 65.44㎡　5,890万円（坪単価：297万円）
・B2タイプ　2階　3LDK 70.16㎡　5,950万円（坪単価：280万円）
・B1タイプ　4階　3LDK 70.16㎡　5,950万円（坪単価：280万円）
・Eタイプ　11階　2LDK 62.12㎡　5,520万円（坪単価：293万円）
・Eタイプ　16階　2LDK 62.12㎡　5,780万円（坪単価：307万円）

■競合物件

・新築
予算が1,000万円近く伸びて大阪駅に近づくなら「シエリアタワー福島」も候補に上がってくると思います。
ただ、子育て環境だと本物件の方が良いかな、という印象です。

・中古
ジオ福島野田The Marks、リバーガーデン福島木漏れ日の丘、シティタワー大阪福島
この辺りが比較検討候補になるかと思います。

この中でもジオ福島野田The Marksは阪神野田駅・イオンまでも近く共用施設も充実しており人気で迷われる方もいらっしゃいます。
ジオ福島野田The Marksは中古価格も高くなりましたが、たまに目に優しい価格帯も販売されておりますので比較検討するのも良いかと思います。

新築派は「プレサンスグラン福島」、私はオススメ致します！

[39: すごろく]

竣工して1年半程経ちますが、いよいよ最終期で残り5戸です。

販売当初は割高に見えた価格も新築・中古マンションの高騰により今では本物件の価格は本町駅周辺の新築タワマンでは最安レベルとなりました。
残っている部屋が80㎡を超えている部屋が多いためグロスは8,000万円を超えてしまいますが、本町駅周辺で眺望が抜けている部屋が坪単価331万円～は魅力的です。
西向きの靱公園viewは非常に贅沢な景色でした。

立地的には御堂筋線も中央線も四つ橋線も近く、靱公園も徒歩3分の距離なのでバランスが良い立地で本町駅・大阪駅周辺で勤務される共働き世帯などには刺さる物件だと思います。
まさに職住近接が叶う立地。

また、棟内モデルルームで実際の間取り、眺望を確認できるため内覧会・引渡し後に『思っていたのと違う』とはならないですし、すぐに入居出来るのも嬉しいポイントです。

最終期ということで商談会も開催中です。
ラストチャンスということで気になる方はぜひモデルルームに足を運んで見てください。

■ブログで詳細レポートまとめていますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/62529/

[40: すごろく]

小規模ですが平均専有面積140㎡、最低でも専有面積117㎡超えの広い部屋を求める層には気になる物件が出てきましたね。
いよいよプロジェクト発表会も開始されます。

場所は2023年度開業予定の「箕面船場阪大前」駅まで徒歩2分の距離で駅近立地。
ただ、現地を歩くと再開発エリアからは離れているため少し寂しい印象の街並みです。

再開発といえば「ブリリアタワー箕面船場」が話題ですが、専有面積が違いすぎるのであまり競合しないかなと考えています。
しかし、「ブリリアタワー箕面船場」が意外と高かったため広い部屋を求める層は一定の割合で本物件に流れるかもしれませんね。

価格予想は117㎡の1番小さい部屋で9,000万円前後（坪単価250万円前後）からスタート、全体平均は280万円～290万円と考えています。
坪単価ベースは「ブリリアタワー箕面船場」の坪350万円よりはかなり安価想定となりますが、広い部屋ばかりのため坪300万円を超えるとグロス価格が厳しくなるなぁと・・・

9,000万円からのスタートでもかなり高い金額ですが100㎡超えのマンション自体の供給が少ないですし、ましてや新築・仕様も良い・御堂筋線直結の駅まで徒歩2分などを考えれば魅力的な物件になりそうです。

仕様は事前にもらっているパンフレットを見るとかなり良いです。
全部屋角部屋設計、ランドリールーム、ダブルボウル、浴室サイズ1822、内廊下etc・・・
設備仕様全般的に関西の物件では高ランクの仕様です。
※1番小さい117㎡の部屋は一部仕様異なります

既にエントリー数は800を超えており歩留まり率が4%でも完売になる程エントリー数は多いです。
すぐに完売する可能性もあるため、気になる方は早めに資料請求をして情報を待ちましょう！

[41: すごろく]

本町・堺筋本町界隈で現在情報が出ている中では最後のタワマンです。

立地は高速沿い、周辺もやや囲まれ感があるため、低層階はそれなりの圧迫感のあるポジションです。
また、駅1分などのタワマンも多いエリアですが駅徒歩4分のため価格は控えめな設定です。

予定価格を見る限りでは、全体平均は約330万円を予想しております。
価格帯としてはウエリスタワー谷町四町目と同等価格のイメージです。

駅距離は遠くありませんし、大型スーパーのライフや薬局も近いため生活利便性は良いので、
この価格であれば人気は出るかと思います。

ただ、新築マンションの供給が多すぎるためリセールの評価は難しい・・・
10年単位で見たら残債割れするリスクは少ないですが、購入して価格が高騰するようなマンションではないかと思います。

本町周辺の新築タワマンを探していた方からすると、値段的には待ってました！となる魅力的な価格帯にはなりそうなので、
実需向きのタワマンという印象です。

フロア構成は
・3階～13階：低層フロア
・14階～28階：中層フロア
・29階、30階：高層フロア
となり、フロア毎に仕様が異なります。

20階にラウンジを設けてはいますが、周辺の新築タワマンと比べると共用施設はやや控えめな印象ですが、
規模的は中層階にラウンジ設けただけでも嬉しい設計です。

■今後のスケジュール
・11月12日～：優先案内会
・12月上旬：モデルルーム　グランドオープン
・2023年2月：第1期登録
・2025年3月：入居開始

価格は魅力的なのでぜひ候補物件にしてみてください！

[42: すごろく]

優先案内会に行ってきました！

大阪初の平均専有面積140㎡超、全戸117㎡超の素晴らしいコンセプト非常に良かったです！！

価格帯は事前の予想と近くグロスは高いものの魅力的な価格設定です。
・1番安い価格帯は8,900万円台～
・坪単価は250万円を下回る金額からスタート
・平均坪単価は280万円

駅近立地でここまで広いマンションはなかなか出てこないですし仕様も良いですね。
駐車場は全戸に付いているので、新築マンションでネックだった駐車場抽選に巻き込まれることもありません。

優先案内会で聞く限りは1期の販売でほぼ完売近い戸数を出してしまうようなので検討者は早めに資料請求&モデルルームの予約が必須です。
今だと1期登録に間に合うスケジュール感だと思います。

■スケジュール
12月3日～：登録申込開始
12月10日：第1期締切・抽選
1月上旬～：一般販売

■詳細な情報はブログをご覧ください。
各プランの価格・仕様・周辺相場・大阪市内の120㎡超の中古物件比較などをレポートしています。
https://www.sumu-lab.com/archives/66402/

[43: すごろく]

立地と建物デザイン・共用部の期待値が非常に高い物件です。

大阪駅やうめきた2期エリアまでは自転車を使えば6分程度で着く距離感ですし、現状4路線が徒歩圏内にありますので交通利便性も良いです。
また2031年度にはなにわ筋線の中之島駅が近くに完成するため立地としての期待感は非常にあります。

また、大阪市内でも珍しい綺麗な水辺沿いに立つタワマンのため、南向きは室内からの眺望は希少価値が高いかと思いますし、周辺を散歩しているだけで気持ちが良いエリアです。

周辺の再開発も目白押しな状態なので、価格次第ではありますが2024年の注目物件になるのは間違いないでしょう！

ネックは定期借地権・・・
定期借地権は通常の販売価格の20％安い価格帯とも言われますが、本当にそれくらい安くなれば定期借地権でも人気になると思います。
ただ、定期借地権で坪400万円を超えるようなら、周辺の人気タワマンであるザ・パークハウス中之島タワーの成約価格を見ても流石に集客はキツくなるかと・・・

間取りは今販売中のマンションの中ではTOPクラスでオススメできますし、4LDKの部屋も比較的多いため、間取り・プランに拘りのある方にもぜひ見てほしい物件です。

■詳細はブログをご覧ください。
周辺の眺望イメージ・再開発情報・予想価格・周辺の中古タワマンの成約価格情報などをレポートしています。
https://www.sumu-lab.com/archives/65650/