曳き屋工法の補償と費用について

[ひきや]

土地区画整理によって、自宅が動くことになりました
動くことは仕方ないので同意しておりますが、曳き屋に対して
補償される金額と、実際の業者に見積りを依頼した金額に開きがあり
補償される金額では不足となります。

実態としては、曳き屋でも新築扱いとなり新築並の耐震基準などに
準じる改造が必要であり、以前は行政も曖昧に見逃していた様ですが
近年の法改正により、申請図面上だけでも法規に合わせる必要がある
様です。
曳き屋業者でも、そのまま動かそうとしたら市から却下され
図面で改造しているのに実際の施工をやらなかったら、今度は自分達の
責任を問われかねないので、結局大赤字で施工した事例があります。
(これは実際に近隣であり、その業者は曳き屋をもうやっていません)

当方の依頼した業者もこの事例を懸念し、曳き屋の費用が高額になって
います。ところが区画整理事業者(ＵＲ都市機構関連企業)は
元の算定基準は変えられないとして、その不足する差額には強く難色を
示しています(不足額は３００万程度)
更に新たに移転する場所は、畑を３メートル程盛土しており
業者の話では、まず地盤改良が必要とのこと(その費用も補償されていない)
補償金額が合わないことに対し、事業者側は市の建築課に黙認してもらう
方向で勧めて来ますが、曳き屋業者は後の問題を恐れ拒否しています。

条件が合わないならば、当方はこのままでかまわないと思うのですが
事業者側は最終的に決裂する場合、こちらの費用で移転し不足の場合
費用負担をお願いすると言って来ました。
これってありえるのでしょうか？

[3: ひきや]

スレ主です。返信有難う御座います。

家は普通の在来木造です。平成１０年の建築で、曳き屋業者からは
大方の構造は現在の基準に適合する様ですが、図面を確認してもらった限りでは
金物などはかなり追加が必要で、その追加を全て実際に取り付けする為には
壁の大半を解体する必要があるとのことです。

当時施工した工務店(ＨＭの下請け施工業者)からの話では
現在の基準に合わせる事は可能だと思うが、費用的にあまり現実的ではありません。
との返答を頂いております。

どちらの業者さんも同じ意見として、図面だけ書き直して実際の補強は出来る所だけやる
それは可能だが、新築として確認申請を下ろしてもらうのに、やはりインチキは出来ない。
近年の法改正が気になっている模様です。

逆に役所の建築課担当者は区画整理を進める側の立場ですので、実際の施工に不備があっても
私達には全てを確認出来る訳ではない。
そう言って暗黙の了解でやって来ていることを匂わせています。

[4: 匿名さん]

もしかして　結構立派なおうちですか？　区画整理は確かに曳き屋算出ですよね　でも足りない？　
12年と建物もそんなに古くないし　足りないですか？
土地だって普通に家を建てられるﾚﾍﾞﾙになってるし　もし地盤調査して定めた基準より著しく下だと市に言えば改良してくれます
HMなんかだと国の定めた基準より上に設定してると聞きますが
もう少し他の業者あたってみては

[5: 住まいに詳しい人]

ＮＯ４さんからのコメントにもありますが、大豪邸ですか？
ご存知かもしれませんが、曳き家の補償金額が出ても
曳き家をする必要はありません。
用地買収を数年前まで担当してましたが、実際に曳き家をした人は1件しか知りません。
それも建物が歴史的（文化的）に価値が認められる建物でした。
余程の豪邸でないならば、建て直したほうが懸命だと思いますけど。
その場合にはスレ主さんの費用負担も出てくると思いますが、
新築に住めることを考えれば納得できるのではないでしょうか？
しかし今時、曳き家の算定になるとは厳しいですね～。
結構グレーな世界ではあるので、
考え方ひとつで地盤改良の費用等は補償してもらえることになりますよ。

[6: 匿名さん]

スレ主です、返信有難う御座います。

残念ながら家は豪邸とは呼べません、４０坪のごく普通の家です。
建替えられる余裕があればいいのですが、補償で貰えるお金では付帯費用全部含めて
今のローン一括返済に充てても赤字です。今から新築で３０年もローンなんて組めません。

[7: 匿名さん]

一括返済にあてる？　それじゃあ曳き屋費用はどうするの？　区画整理なんて基本マイナスだよ　土地とられてね
住宅以外に土地持ってる人は売る物あるからいいけど
俺もそうだよ　売る物ないからお金借りたよ　ローンが後戻りしたけど　しょうがない　追金７００で新築したよ
ローンも払えて家も元どうりになるとでも　思ってたわけじゃないよね？

[8: 匿名さん]

スレ主です
確かに多くの方は補償を貰って、それで家を建替えるようです
しかしながら建替えるにしても、まずは一度ローンの全額返済が必要です
頂く補償金額では、その返済に到底足りず１０００万近くのお金を作らねばなりません。
更に解体費用と新築費用が発生しますので、当方では資金的に不可能です。

どうしても納得いかないのは、補償する相手側も、もし半強制的にあちらの費用で
家を動かしたとしても、やはり支払う予定の補償金額とは対価にならず
その場合はこちらに費用負担をお願いするということです。
つまり算定している補償額では、そもそも実行不可能なことを知っていながら
こちらにその金額を提示し要求しているのです。

またこれは余談ですが「最近は坪単価で３０万程度で色々な家が建ちますよ」
みたいな話もされるのですが、それならばお金ではなく替わりの家で補償して下さい
となるのですが「それは出来ません」　と言われ話は終わってしまいます。
なんだか詐欺師の方と話をしているみたいです。

[9: 申込予定さん]

なかなかグレーな話ですね、また相手がURというのが面倒ですね。
URは国の外部機関でもあり、また収益も求めているので市役所とかと違って面倒です。

一度、こちらに相談されてみてはどうでしょうか。何が問題かを言えば、すぐに
URや市役所にヒアリングを行ってくれます。面倒は一切ありません。

行政相談
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/hyouka/soudan_n/index.html

[10: 匿名さん]

＞しかしながら建替えるにしても、まずは一度ローンの全額返済が必要です

これ誰が 言ったの？　銀行？　役所？

[11: 匿名さん]

スレ主さんは曳こうと思ってるんだよね　安いとこ探して予算内に曳いてもらえたらいいですね

お金が無いとか　お金でこじれそうな　話ですと　私はがんばってくださいとしか言いようがありません
お力添えできなくてすいません　

うまく話が納まりますように　

[12: 匿名さん]

スレ主です、色々ありがとうございます

№９様　そちらに相談させて頂きます、有難う御座いました。

№１０様　ローン返済は対象物件が消滅する場合、ローンの継続は不可と銀行より言われました

№１１様　辞めてしまった業者を含め、数社に費用の問い合わせはしております
　　　　　各社単価に大差ありません(１００万以内)しかも業者自体が少ないです。

最後にはやぐらと立退き反対の旗を建てて篭城しようと思います
その時は応援して下さい。

[13: No.9]

スレ主さん、

行政相談の方には、｢市役所の建築指導課の誰某が黙認を匂わせる発言をした」とはっきり
言って下さい。また、「URの誰某が建築基準法違反になる工事を勧めてきた」とはっきり
言って下さい。

そうすれば、行政相談員はそれぞれの職員にヒアリングを行って、その結果(当然、否定する
でしょう)を正式な行政文章に残します。

これは、個人の責任を追及されたくない役人にとって相当のプレッシャーになります。
当然、ぞんざいな対応をすると上長の責任にもなりますので、これまでより交渉が容易
になります。

あきらかに法令違反なことを勧めてきているわけですから、議員などに言うより行政相談
の方が有効です。

[14: 補償業務管理士・一級建築士]

専門家です。
文面から読み取れる点をあげます。

1.曳家によって構造不適合等となる工法は
　そのままでは確認申請が通らず、
　現在では否定され再築による補償となるはず。

2.法令に適合しないのであれば、少なくとも
　壁量の追加、金物の再検討より構造再計算費用等々
　法令改善費の補償としてケアされるべき。
　（改善する費用により将来的に受け取れるであろう
　　金利分の額です。）

3.曳家が出来ないからといって、非補償者が持ち出しによって
　再築をするなど、まったくナンセンス。
　あくまでも、再築による補償を主張すべき。

　実際にＵＲの業務経験もありますが
　ここは特殊な事業体で、自分のところで
　勝手に補償の算定手法を作成したりして
　しかも、さらに子会社があったり、またそこが
　へつらったりで、補償としてはあまりいい成果とはいえない。

あなたの主張は通常の事業者であればすんなり通っているはず
　まったく正論です。
行政に主張してください。

　p(´∇｀)q ファイトォ~♪

[15: No.9]

スレ主さん、その後どうなりましたか?


行政等から違法建築を黙示されたりしている、他の方の参考のためにも報告をお願いします。

[16: 匿名さん]

曳き屋って、ガラ悪くない？

[17: 近藤 一軒]

曳き家か再築になるかの法的根拠が知りたい。曳き家して、敷地に収まる場合が曳き家と担当者が行っていた。敷地面積が広い、狭いで曳き家等の査定では不公平と思うが・・・。皆さんのお話が聞きたい。

[18: 匿名さん]

法的根拠は詳しく知らないのですが、曳き家を何故するかは
再築（新たに新築）するよりも費用が安くなる為。
その移転補償費用が往々に行政側より捻出されている為、出来る限り低い費用に補償金額を
抑える目的がある。　そうです。

単純に曳き家出来ないのは、既存の建物がボロボロで、曳き家工事不可なもの。
移転する土地まで、高低差があったり工事で止められない道路がある場合。
移転する代替地に、既存の家が納まらない場合。
代替地が遠く、引き家工事が再築を上回る費用が掛かる場合。
その他、引き家費用が再築を上回る可能性がある場合は、引き家にはなりません。
等々だったと思います。

代替地に既存の家が納まる地形になるかどうか、代替地までの距離などは
あちらの都合で勝手に決められてしまいますので、弱市民の声が届く範囲ではない様です。
ただ減歩によって代替地そのものが小さくなり、家が納まらなくなった人ならば
土地を買い戻さない限り、自動的に再築となります。

現在は一般的に、土地収用法を適用する様な場所（幹線道路やダム空港建設など）からの移転
以外は、地主にとって良い条件とは言えない補償費用となっている模様です。
「区画整理による移転は、土地収用法に掛かりません」

[19: 匿名さん]

区画整理の場合は、条件の良い土地に移動することもあり、その差金の扱いもあるんでしょう。
難しいね。

[20: 近藤 一軒]

　アドバイス、ありがとうございます。

　県では移転補償費用を出来る限り低い費用に補償金額を抑える目的が
あるのは判ります。自分としても地域社会の一員として、県に協力
する気持ちはあります。ある程度の自己負担は考えている。
例えば、規模の縮小、材質を抑える等は覚悟している。

　ぼちぼち定年を控え老後の資金を食ってまで県に協力しないと
いけないんだろうか。この工事さえなければ平凡に老後が過ごせると思って
いたが厳しい現実が待っている。
　
　今後の経済的負担の軽減を願っている。
　今時、曳き家する家屋は無いよ。
県も現実に照らし合わせて考えるべきと思う。

[21: 匿名さん]

再築であれば補償費用と実際に建築する費用が、家の規模や装備によって異なって来るので
損得を単純に言えないのですが、引き家であるならば、必ず引き家工事で実際掛かる費用以上の
補償を貰うべきです。
補償金額と業者見積りで、持ち出しが発生しそうならば、その業者の見積りを見せてでも
粘り強く交渉が必要です。
「自己負担が発生する可能性があるならば、絶対に同意はしない」
強い意思表示をしましょう。

よく出て来る言い回しとして　資産価値が上がるので、相対的に損はしませんので…
などと言って来ますが、それはあくまで資産運用や売却を前提としたものです。
今後も居住だけが目的の土地であれば、当然地価が上がるメリットなどほとんどありません。
実際に担保価値が上がる程度でしょう。

実質資産運用の出来る可能性がある、大口資産家にしかメリットは無いのです。

[24: 匿名]

その後、どうなりましたか？
気になります。