南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[81: 匿名さん]

>>75 匿名さん
図面を見る限りはオーケーとかLIFEが入るには狭すぎるように見えますし、プチやマイバスケットにしては大きすぎるように見えます。

[82: 匿名さん]

>>80 ご近所さん
メトロ改札まで60ｍ
池袋西武まで600ｍ　←徒歩の方が早くて楽？

移動中、空調が効いた空間でスマホとかしたいんですが。
それとも、歩きスマホ推奨？電車賃がもったいない？

[83: 匿名さん]

>>79 評判気になるさん
中間免震で、途中階で乗り換えなければならないとか、
ブリリアのデメリットをあぶりだされるネガ投稿が横行するので、
もうやめてください。（強い希望）

[84: ご近所さん]

>>82 匿名さん
80です。
実際にC地区に住まれるとよくおわかりになると思うのですが、、、、

池袋駅で改札からさらに階段を下り、駅のホームで電車を待ち、電車に乗る。
いずれの過程も時間によっては酷い混雑です。

東池袋駅ではホームから改札階まで階段を上がり、改札を出て、きんぴか通路まで大きく迂回してようやく地下エントランス（現在のJTBビル辺り）です。
現在でいうと、改札を出て1番出口からJTBビル辺りまで歩かれるとイメージとしては近いかと思われます。

西武のデパ地下からエスカレーターで地上に上りフラットアプローチで時間的にもこちらの方が早いです。

今日のように雨であったり夏の暑い日（池袋の夏は本当に暑いですよ！）であれば有楽町線に乗りますが、メインは徒歩になると思います。
それでも歩きたくないとお考えならば、ステアリの中古を買われた方が満足度が上がると思います。
改札も近いですし、サンシャインやイケサンパークもステアリの方が近いです。

[85: ご近所さん]

>>83 匿名さん
そういったデメリットも含めて市場から圧倒的に評価されているのがブリリアでは？
近くで言うと、アウルの坪480、66㎡がもう半年近く売れていませんし、築が同じぐらいのグランドミレーニアも割安の部屋（坪500）しか売れていません。
坪600でも瞬間で売れるという事はもっと高くても売れる可能性が十分にあるのが池袋NO1マンションであるブリリアの現時点での市場からの評価です。
この圧倒的な評価の前でネガなんて意味がありますか？

[86: ご近所さん]

>>83 匿名さん
エレベーター乗り換えは面倒というのはわかりますが(ただセキュリティあがるのと、そもそも直通EVもあったような)中間免震ってメリットのような。修繕安く済むし、耐震としても1類(通常は3類)ですし。(というか中間だから乗り換えって意味ですかね)

[87: 通りがかりさん]

>>82 匿名さん
どちらが便利かは、池袋駅前の目的地次第で、通りを歩くのと電車に乗るのってDoor to Doorでかかる時間の短さと快適さによるので、どっちもどっちじゃないですか？

快適さって歩く方が、ただ立っているだけより好きって人もいますし、本当は動かなくて楽なはずなのに、エレベーターよりエスカレーターを選ぶ人も多いでしょうし。

[88: 匿名さん]

昔みたいにグリーン大通りに自転車置けるわけじゃないし毎日徒歩で池袋駅使う前提だとちょっと遠いかな

[89: 通りがかりさん]

>>88 匿名さん
毎日徒歩で池袋駅を使うっていうのは、どこの駅を最終目的にした場合でしょつか？

メトロ乗り換えで行きづらくてJRじゃないとっていうターミナル駅をあまり想像しづらく。
もしメトロのない品川駅だとしたら、山手線だと30分丸々乗っているこになるので、同じ坪単価払うなら別のところ選びませんか？

それともまさに池袋駅に用事が毎日あるってことを想定されてますか？

[90: 匿名さん]

>>89 通りがかりさん
私は池袋駅は使いませんよ

[91: ご近所さん]

歩くのがどうこうは個人の価値観だと思います。私は歩きますが。

普段使いが東池袋、池袋駅からは電車、という使い方をする際にステアリとC地区でC地区が立地的に優れている要素が何も思いつきません。
あえて探せば、副都心線が普段使いなので雑司ヶ谷駅が近い方がいいとか、ウチョウテンが大好きなので近い方がいいとかですかね？

[92: 通りがかりさん]

>>91 ご近所さん
どこも直結ですし、マンションの規模やテナント、耐震構造の違いに比べたら、検討者にとっては、このレベルの立地はほぼ誤差では？

[93: ご近所さん]

>>92 通りがかりさん
直結の内容が相当違う、という事が言いたいのです。
改札を出ればすぐ自分のマンションのエレベーターなのと、何分も歩いてようやく自分のマンションのエレベーターでは大分違いませんか？
勿論、規模やテナント、耐震構造を重視されるならば違いますが、普段使いが東池袋駅、池袋駅から電車の前提ならば立地はステアリの方が上だと思います。
立地は劣っていても他の要素でC地区を選ばれる選択肢は全然ありだと思います。

[94: 匿名さん]

>>81 匿名さん
C地区の1階にスーパーが入るとぐっと価値が上がりますよね。でも、南/東池袋全体の再開発に沿ってスーパーが出てくることが肝要であり、人口増を見込んで、東池袋界隈でいいのでスーパー誘致を今からして要請おくことは意味があると思ってます。サンシャイン内でも東急ハンズ跡でもいい。ファミリー層も増えるだろうし、今の西友やプチマルエツではおぼつかないですよね。是非皆さんも、メジャースーパーを誘致しようではありませんか。デベ任せでは期待薄。自ら誘致したいですね。

[95: 匿名]

>>75 匿名さん

同感です！
私も西友しかないのは頼りないと思うので、オーケーやマルエツなどに、東池袋周辺に店舗を作って欲しい旨メールします。やはり直接声を伝える事が必要かと思います！

[96: マンション比較中さん]

近所のタワマンにすんでますが普通に池袋まで歩きますよ。駅にかぎらず池袋の東口側で遊ぶ時も南池袋公園とかで遊ぶ時も。いずれにせよC地区できると一帯の利便性があがりそうですね

[97: ご近所さん]

スーパーも問題ですが、小学校ってどうなるんでしょうね。ステアリもC地区も南池袋小学校。そんなに大きな学校には見えませんが、どのくらいのキャパシティがあるんだか。隣接学区の朋有小学校は受入枠がないですし。

[98: 匿名さん]

>>89 通りがかりさん
横からだけどなんでわざわざ品川駅を引き合いに出すのか分からん。自分の言いたい結論ありきでしょそれ

[99: 通りがかりさん]

>>98 匿名さん
毎日池袋駅にいくって通勤だと思ったので、オフィス街のターミナル駅でメトロない駅ってどこですか？

品川以外知らん。教えて。

[100: マンション検討中さん]

>>99 通りがかりさん
浜松町とかはいかがですか？

[101: 匿名さん]

新宿とか丸の内線あるものの普通にメトロでいくより山手線使うと思います。(というか付近に住んでて使ってます)

なんか色々揉めてますが、買い物や公園前含めて護国寺よりは池袋駅方面に歩いていくことのほうが多いでしょうし立地でC地区がベストってことはない気はします。改札からEV遠いのは残念ですが、下に商業施設があってかつ戸数が多いのが強みでしょう。今の相場考えれば高くても売れる気もします。

しかしなんで野村は免震で住友制震にしたんでしょうね。利益率あげる住友らしくコストなのか、野村は駅非直結を補うために免震にしたのかな。

[102: マンション検討中さん]

住友棟は直結フロアから各階へのダイレクトアクセスを可能にするために構造上仕方なく制振なのではないでしょうか。
ブリリアも免震フロアで乗り換えが必要ですし。

[103: 通りがかりさん]

>>102 マンション検討中さん
同じ地下からダイレクトアクセスの勝どきミッドは免震では？

[104: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん

そう言われるとたしかに免震をとるかダイレクトをとるかって感じなんですかね。ただブリリアって直結のEVも一基あるので、全く無理って感じでもなさそうですけどね。

[105: マンション検討中さん]

>>99 通りがかりさん
浜松町は？

[106: 通りがかりさん]

>>105 マンション検討中さん
浜松町、大門っていう都営駅ありますやん。
月島経由と池袋経由どっちが楽なんでしょうね。
コスパは30円差で地下鉄の勝ちになるみたいです。

[107: 匿名さん]

>>99 通りがかりさん
そもそも池袋駅行くこと＝メトロない駅へ行くってのが間違ってるの気付かないの？
東京新宿渋谷上野どうやって行くのよ？この立地はマルチアクセス出来るから人気あんだぞ。路線図でも見てきてからまた出直してくださいね。

[108: ご近所さん]

C地区、ステアリ、ブリリア、エアライズ、アウル全てが南池袋小学区ですよね。
朋友小も隣接受け入れなし。教室は足りるのかしら・・

[109: マンション検討中さん]

ブランズタワー豊洲もそうですけど、免震層入れたらエレベーター乗り換えになるのが通常な気がします。
乗り換え無しも可能でしょうけど免震に対応のエレベーターが必要になって費用がかかるんじゃないでしょうか。
おそらく勝どきが特殊なのかと。

[110: 通りがかりさん]

>>107 匿名さん
全部東池袋駅からのメトロ乗車乗り換えでいけるやん。なんで池袋駅まで行って改札出て山手線に乗り換えなあかんの？

そして東京、新宿、渋谷、上野に用事が頻繁にある人はそれぞれの路線に行きやすい立派なマンション選んだ方がお得やと思うで。

[111: 匿名さん]

ルフォンスレでも似たような話題ありましたけど山手線を毎日使うならばルフォンの方がお勧めできる気がします。
後は西口の光文社跡地もJR池袋駅改札まで10分で行けるうえに信号も0ですからお勧めです。

[112: ご近所さん]

横からだけど、池袋駅周辺に行く用事なんて色々あるでしょ。
近隣のタワマン住んでて雨の日以外は池袋まで歩いて西武線で通勤してるよ。
西武線だと乗り換えるより徒歩のほうが早いのと運動も兼ねて。
昔は沿線住んでたけど、家族の通勤が１時間超えてたから池袋に引っ越した感じ。

[113: 通りがかりさん]

C地区地域に賃貸で住んでたサラリーマンです。
通勤は丸の内、東池袋まで電車でした。
仕事終わりは疲れて人が多いのが嫌だったりデパ地下で買い物して帰ってたので一駅といえど電車が神でした。
土日は歩きます。あずま通り通って買い物してましたね。
あと新宿とか渋谷とか副都心線沿いに行くときはは池袋まで歩いてJRか、雑司が谷まで歩いてました。
この辺は人による気がしますが、選択肢が多いのが東池袋タワマンの良いところだと思います。

[114: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
同意です。
住友は地下からダイレクトに各階に行けるストレスフリーのEVにするために制振を取り入れた。
野村は地下から２Fへエスカレーターで上がり、ペデストリアンデッキを経由してエントランスへ。乗り換えする感覚もないので、中間免震にした。
クヤクションは、区役所があるため11Fにラウンジを作るしかなく、11Fで乗り換えを余儀なくされた、中間免震。

[115: 周辺住民さん]

デパ地下へは、メトロを使います。

イケサンパークへは、徒歩かチャリしか選択肢がありません。

結果、環5交差点で待たされないＣ地区ほか環５内側タワマン群がベストですね。

[116: マンコミュファンさん]

>>111 匿名さん

そもそもルフォンは各階ゴミ置き場ないし、DWとか仕様微妙だから検討の対象外。
なぜか大塚は池袋とか東池袋と比較したいみたいだけど、検討エリアではない大塚はあちらのスレで検討しててください。

[117: 匿名さん]

>>110 通りがかりさん
別にJR使うからってJR駅徒歩8分を選ばない理由にならないのでは？
街じゃなくて駅しか見てないからそういう発想になるんでしょう。普段どんな生活されてるのか非常に疑問。

[118: 匿名さん]

>>111 匿名さん
ルフォンは駅との行き来が坂道で論外でしょ。
再開発伸びしろ、街の生活、大塚駅相場の過大評価等々考えてもここと比較には到底ならないと思うけど。

[119: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
110ですが、その通りだと思いますよ。

駅は選択する際の要素の一つでしかないですから、駅改札1分のステアリはあんまし差別化ポイントにならないだろうと思っている単なるC地区購入検討者です。

[120: 名無しさん]

C地区の立地がブリリアより良いというのは無理があるでしょう。護国寺方面で遊ぶならともかく。アウル等と比較する場合は好みかな。イケサン、サンシャイン側がいいか南池袋側がいいか。
残念ながら図面みると地下道はぐるっと回るので改札までかかりそうですし、サンシャインやイケサンに地下から行くのも一番遠い。改札はステアリかエアライズがベストかと。

ただ、下に商業施設があることと戸数が多いので共用施設とか維持費に期待できるのはいいですね。

あと駅直結でも免震はできますよ。PTKもそうですし上の人も書いてますがブリリアも直結EV一基ありますね。今回住友だし単純にコスト面かと。野村はその点、直結じゃないことを補うために免震で差別化したと思います。

[121: 口コミ知りたいさん]

なんでもかんでもC地区が一番！という感じの方が書き込んでいますが、正直一長一短ですよね。改札までの距離か、池袋に近いか、地震に強いか、戸数が多くて維持費が安いか、共用施設が充実しているか。Ｃ地区の強みは120の方が記載しているように戸数の多さ（たぶん維持費低い）と下の商業施設、築年数でしょう。今のステアリとブリリアの間くらいの価格（600くらい）で販売されるんじゃないかな、と思っています。地域相場無視して値付けする住友なのが怖いですが…。

私は近辺住んでますが、ステアリも普通に利便性高そうだな、と思います。維持費と形状、セキュリティが少し気になりましたが、新築時の価格としてのコスパはいいなと。

[122: 匿名さん]

>>118 匿名さん
あくまでも山手線を毎日使うなら、の前提の話です。
一般論では到底比較にならないのはよくわかっていますし、それは価格にも反映されていると思います。

一度C地区予定地から山手線ホームまで歩く、もしくは東池袋駅までの動線を想定しながら歩いて有楽町線に乗って山手線に乗り換えをされてみると私が申し上げている意味がご理解いただけるかな、と思います。

私は車通勤なのでC地区を検討していますが、山手線で通勤・通学の方ならばルフォンの方が通勤・通学の利便性だけに限って言えばかなり上だと思います。

何が言いたいのかというと、電車通勤の方にとっては決してコストパフォーマンスがいいマンションではないですよ、という事です。

[123: 匿名さん]

車乗りとしては念願の環状5の1がやっと開通しそうなのが嬉しい。
何十年待たされたことか。
東池袋駅は貧弱なので池袋駅まで歩く方がいるのは理解はできます。
副都心線ができればと思いますがいつになるのやら。
C地区内で完結できるような優良なスーパーができるとよいですね。

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん

副都心線の東池袋駅新設はB地区完成の時じゃないですかね。

[125: 匿名さん]

>>123 匿名さん
そうですね！
環5の1も補助81号線もそうですし、番神通りも拡幅2車線になるとC地区は東西南北あらゆる方向にスムーズに向かえる車乗りにとっては夢のようなタワーマンションになるんです！
この条件があるタワーマンションってありそうでなかなかないんですよね。

後は駐車場のクオリティ次第ですね。
出来たらブリリアのような待合室とスマートフォンで出庫予約が出来るシステムがあれば完璧です。

[126: 匿名さん]

>>124 匿名さん
そうすると下手すると数十年先になってしまうかもですね。

[127: マンション検討中さん]

>>120 名無しさん
立地は要素の一つかと思うのですが、毎日目にすることになる共用部分の差が東池袋のマンションは大きいかと思いますので、立地差よりも美観や耐震仕様の違いが取引金額に現れているように思えております。

今のところブリリアタワーが1番、次はおそらくステーションアリーナ。C地区が竣工したら、北棟とブリリアで争うことになるだろうと、勝手に住友には期待してます。南棟もきっとステアリよりも規模が大きいので少なくとも共用部は良くなるのではないでしょうか？ただしペンシルじゃない分、角部屋は減るとは思いますが。

バルコニー、コンクリート立ち上がりや、不透明乳白色パネルじゃないことを祈ります。

[128: 匿名さん]

マンションは1にも2にも立地

＠三井健太

[129: マンション検討中さん]

>>128 匿名さん
成約価格と初期売り出し日から成約までの期間の差が真実を物語っているはず。

[130: 匿名さん]

>>129 マンション検討中さん
つまり、ブリリアがぶっちぎり＝マンションは1にも2にも立地