南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[661: マンション検討中さん]

>>660 匿名さん
信号渡らないと、、、、
それ駅直結の意味ある？
毎日有楽町線に乗る前提ならば、直結の中でC地区が利便性最低だと思うけど。

エアライズ＝ステアリ＞アウル＝ブリリア＞C北＝初代プラウド＞C南

あくまでも、東池袋駅の利便性だけの話。

[662: マンション検討中さん]

副都心線の東池袋駅は
ブリリアとC地区寄りのスペースにできる予定らしいよ
B地区と同時という事ならかなり先の話だけど。

[663: 職人さん]

>>658 マンション検討中さん
地所の西口再開発エリアの高層棟は、ホテルや商業とレジデンスが合体だろうけど、分譲されるかな？


>>653 通りがかりさん
B地区に野村が参画して以降のビル配置計画もご存じなのかしら？
丸紅主導だった頃の計画図は、白紙になったとは思いますが。

[664: 通りがかりさん]

>>659 マンション検討中さん
おっしゃる通り初代プラウドくらいでしょうね。
不足していたんでしょうか、C(南北)地区、関連でAB地区と比較した東池袋駅への利便性です。C地区掲示板ですから。
タワーマンションであるにもC北は将来的に3方向遮られるので景観が微妙、東池袋駅とスーパーマーケットが直結である事も初代プラウドに近いが立地は初代プラウドと思います。

C南は方向性が違い、副都心線が近くなるため新宿、原宿、渋谷へ通勤するには良いと思います。また、都電を使う方にも良い立地です。景観も開けていて良好と思います。
それぞれ特色がありますね。

[665: 検討者]

>>664 通りがかりさん
すみません。文意がちょっと分かりにくいです。

[666: マンション検討中さん]

>>663 職人さん
分譲しないと再開発資金のねん出が難しくないですかね？
最大の地権者たる東武や豊島区は平気かもしれませんが、中小の商業ビル持ってる個人や小さな会社にとっては将来的な利益が十分見込めるにしても厳しい金額になりそうです。

[667: マンション検討中さん]

>>664 通りがかりさん
そもそもB地区って本当に建ちますか？
再開発準備組合のHPすら閉鎖されてますし、区のHPの情報ももう何年も更新されてませんよね？
実現するとしても数十年後になりそうです。
ヤマダ電機あたりの再開発の方が先に実現できそう。

[668: 職人さん]

>>666 マンション検討中さん
中小企業のテナント床ではなく、マンションの床の話ですよ。

[669: マンション検討中さん]

>>668 職人さん
テナント床の元になる建物を作るのにも現金がいりますし、解体費用もかかります。
解体→建築中の保証もいります。
再開発組合がそれを将来の利益のために負担するならば、大地主である東武や豊島区はへっちゃらでしょうが、中小のテナントにとっては将来の儲けが確実でもかなり厳しい額になるでしょう。
駅前再開発タワマンで賃貸なんて私が知る限りはない理由はそれかと。

[670: マンション検討中さん]

駅に近すぎると分譲しないで高級賃貸専用になるか
分譲しても定借になるイメージですが違いますかね？
池袋でも駅に近いウエストパークタワー池袋やDuplexタワーは分譲しませんよね

[671: マンション検討中さん]

>>670 マンション検討中さん
再開発ではないから出来るのです。
大企業だったら目の前の現金に困る事はほぼないですので、将来の利益に対して躊躇なく投資できます。
でも、再開発の場合には個人や中小企業の同意も得ないとできません。
ですので、「駅前」「再開発」の場合で賃貸はないのです。
マルイ跡地はもしタワマンになっても賃貸かもですね。大企業が単独でできますので。
でも西口再開発を賃貸にするのは至難の技です。

[672: 職人さん]

>>669 マンション検討中さん
うーむ。
再開発はデベと補助金でやるもの。
地所の東京駅直結の東京トーチに入るレジデンスは、賃貸ですよ？

[673: 匿名さん]

>>669 マンション検討中さん
中野駅前も再開発→賃貸ですよ。

[674: マンション検討中さん]

671です。
確かに中野とか賃貸ですね。
東京トーチは賃貸があるのを知りませんでした。
再開発でも賃貸に出来るケースもあるんですね。勉強になりました。

[675: 通りがかりさん]

>>667 マンション検討中さん
10年くらいはあっという間ですよ。
何事もその時にすぐ動けるよう準備しておくのは当然です。再開発も同じです。
慌てても仕方ないですから、長い時間待てるのであればそれでも良いでしょうね。

[676: 匿名さん]

>>667 マンション検討中さん
今年中に都に申請したいと言ってたと聞いていますが、合意が取れればの話でしょう。

[677: 口コミ知りたいさん]

駅直結はやはり傘不要で便利なのは間違いないですよ。雨でも色々な施設に気にせずいけるし。C地区北はその点いい気がしますが、制震なのは気になります。南は免震なのに。まあ災害気にするならブリリアが唯一無二なんでしょうけど...

[678: 職人さん]

免震は上物軽量化のために隣戸の生活音が響きやすい側面もあり。
また、C南やブリリアは、免震層があるから地下から部屋へ一気に行けないが、
制振のステアリやC北は、地下から一気に居住フロアへ行ける。

どちらも短所長所があるんですよ。

[679: 匿名さん]

>>678 職人さん

嘘八丁乙。基礎免震なら地下からき居住階までワンストップ。壁も135mmの乾式なんだから遮音も同等。どうせ制震チビマンのっぺり外観の例のアレ住みだろうが。

[680: マンコミュファンさん]

まあ遮音に関しては免震vs制振ではなく単純に性能かと...今別の免震マンションですがかなり静かですよ。制振はシンプルにコストが安いらしいです

[681: 名無しさん]

東京都都市整備局
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業（豊島区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/minamiikeb/sa...
報道資料　2020年03月12日
南池袋二丁目C地区市街地再開発組合の設立を認可します
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/03/12/03.htm...

国税庁　法人番号公表サイト
南池袋二丁目C地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

南池袋二丁目C地区　市街地再開発　準備組合
https://minamiike-c.wixsite.com/main

[682: 準備組合ではなく再開発でした]

>>681 名無しさん
訂正いたします。失礼いたしました。

[683: 匿名さん]

なぜに毎日EV乗り換えのわたくし
中間免震のサガだったのね

[684: 評判気になるさん]

とはいえブリリアも直通エレベーターありますよね

[685: 匿名さん]

低速の荷物運搬用は構造が違うからでは

[686: 評判気になるさん]

あれ住人は使ってて諸事情で何回か使いましたが早いですよ。中間免震で直通を何基も作るとコストがすごいのかなあ

[687: 匿名さん]

「比べたら、遅い」ということで、やはり機種が違うのでしょう。
地震発生時の免震層での水平変異において、高速の機種は基準が厳しく、
人命の安全確保のレベルの点で荷物運搬用として利用可、ということで。

そのうち、高速乗用エレベータで免震層を通過できる機種も開発されるんでしょうが、
ビル自体が乗り換えの設計で建設されたら、最新機に置換されることもないでしょう。

[688: 匿名さん]

厚み136㎜の乾式壁のタワーマンションが圧倒的に多いものなのですが、それ以上の厚みの乾式壁を採用しているタワーマンションもございます。

[689: マンション検討中さん]

>>688 匿名さん
136mmの乾式壁のマンションに住んでるけど隣戸の音とか一度も聞こえた事がない。
隣戸の住人が廊下で騒いでる音なら何度か聞こえた事があるけど。

[690: マンション検討中さん]

しかし、ウクライナ戦争後の新築マンションは全部凄い値段ですね。
この分だと来年販売開始されそうなここは700以上にはなりそう。

[691: 匿名さん]

豊島区　南池袋二丁目街並み再生地区（Ｂ・Ｃ地区）
https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/toshikekaku...

[692: ご近所さん]

ついに黄色い横断幕の最後の家も取り壊されましたね。
お気持ちを考えると切なくもなりますが、C地区がいよいよ出来ると思うとわくわくもします。

[693: マンション検討中さん]

竣工が遅れるようですね。

[694: 匿名さん]

>>693 マンション検討中さん

予定通りに着工できてませんからね。
どれぐらい遅れるますかね？

[695: 周辺住民さん]

>>694 匿名さん
元々解体は7月までかかる計画で、既に場内整備も含めて着工も一部始まっている状況
何をもって遅れてるという話なんですか？

[696: マンション検討中さん]

>>690 マンション検討中さん
来年の販売やと、バブル崩壊してる可能性あったりして。

[697: マンション検討中さん]

>>694 匿名さん
遺跡の調査で数か月遅れるようで。
ただ2025年度竣工は死守するんじゃないですかね。

[698: 匿名さん]

>>696 マンション検討中さん
バブル崩壊があるとすれば黒田総裁退任後に金利が上がるストーリーかな。
ここは間に合わない気がする。
すみふだから売れなくても時間かけるだろうし。

[699: 匿名さん]

>>697 マンション検討中さん
2026年3月竣工なら、一般の入居開始は10月から12月ぐらいになりそうですね。

[700: マンコミュファンさん]

いくら上げてもアホが付いてくる勝どきの惨状を考えると金利上がる前に手付け入金させりゃデベの勝ちだからねぇ。

[701: 匿名さん]

>>699 匿名さん
現状の竣工予定は2025年12月で、そこから変更という公式アナウンスさ今のところなし

[702: マンション検討中さん]

>>701 匿名さん
引き渡しかつ融資実行タイミングは2026年3月か。
最悪のシナリオは手付入れたあとに、世界的にも信用収縮起きて、スタグフレーション下での金利上昇って感じですかね。

[703: 匿名さん]

>>702 マンション検討中さん
2024年にマイナス金利終了。それをきっかけにタワマン バブル終了。
一番高値掴みは2023年でした。
のシナリオは十分ありえる。

[704: 通りがかりさん]

急に榊信者が現れたな。

[705: eマンションさん]

過疎ってますけど何か新しいネタありませんか

[706: マンション掲示板さん]

>>705 eマンションさん
90条登記も終わり、解体工事がまもなく完了されると思いますが、そろそろ販売予定時期など目安がわかってくる頃合いではないでしょうか？

[707: 匿名さん]

>>692 ご近所さん
どんな条件で折り合ったのか知りたいなー
あそこまで頑張ったんだから相当な成果を得たんじゃないかなぁ

[708: マンション検討中さん]

yahoo newsでスミフの東池袋1再開発の記事が出てたけど、ここもそろそろ何か動きありそうですか？

https://news.yahoo.co.jp/articles/ea3dc2924e3b29ee3121b0854edc855690ec...

[709: 周辺住民さん]

>>708 マンション検討中さん
2024年に入るまでないでしょ

[710: マンション検討中さん]

最近市場冷えてきたし値付けどーするんだろうね。
坪600じゃ流石に無理だよね。坪550くらいかね。

[711: マンション検討中さん]

いや、円安と資材高騰のダブルパンチもあるし普通に700近いと思うけど。
残念ながら550万期待の人は買えずに退場ですね。

[712: マンション検討中さん]

550てことはない気がしますよね…

600は超えない仕様に収めにくるんでしょうかね。
となるとステアリは唯一無二の仕様だったのかなぁ…

[713: マンション比較中さん]

>>711 マンション検討中さん
豊島に７００とか冗談だろｗ中国人とベトナム人しかいない町だぞ笑

[714: マンション検討中さん]

>>713 マンション比較中さん
ブリリアタワー、初代プラウドタワー、ステアリの過去の検討スレ見てみな。
分譲当時の価格が坪330万、420万、520万と来てるけど、みんな当時からずーっと高い高いって言って文句言ってる奴いるけど、結果完売してる。
君は給料上がってないのかもしれないけど、金持ってるやつは持ってるし、そもそも原価が上がってる中550なんてあるわけがない。
もしかして過去スレにも居た、ずっと高い高い言って買い逃してきてるタイプ？

[715: マンション比較中さん]

>>714 マンション検討中さん
ぷっ。投資でブリリア持ってたぞ。もちろんもう売ったが。
永遠に坪単価が上がるとでも思ってるのか？おめでてーな。ｗ

[716: マンション検討中さん]

あーなるほど、市況読めずに安値で売っちゃったタイプね～。

[717: マンション検討中さん]

坪700論者は長期晒し者のステアリ中古買ってやれよ。激安だ？笑

[718: 通りがかりさん]

>>717 マンション検討中さん
550～700のレンジ内であることはほぼ間違いないね
あとは銀行の融資姿勢と金利動向が流れを決めそうだな
いくら高値で買おうとしても銀行が貸さなくなったら終わりだということを90年代に嫌というほど体験したからね

[719: 匿名さん]

WESTが坪520でまずまずの売れ行き。
池袋東西で大体2割の差があるので今日売りに出れば最低でも630スタート。
ここは駅直結でもあるし、スミフなので700は超えると思うよ。

上がりどまった感は確かにあるけど、下がり始めたわけじゃないからね。
販売開始までにリーマンショック級の事がない限りは600以下はない。

[720: 匿名さん]

>>719 匿名さん
最近のすみふ安いけど。
野村が坪700（予定）、三井が坪580で分譲してる中、坪520-550位で売ってる。in湯島。

[721: 匿名さん]

>>720 匿名さん
確かにスミフは近隣の板マンも上げないまま。
安いは言い過ぎかもしれないけど、過去のイメージほど高くはないのかも。
スミフは相場がここが天井だと思っているのかな？

[722: ご近所]

住友不の方が先に販売になるそうですね。

[723: マンション検討中さん]

東池袋のタワマン中古相場見てみてください。650とか普通ですよ。700もかなり現実的。

[724: マンション検討中さん]

ブリリアはここ一年成約が全部600超え、ステアリも600前後。
アウルですらオーナーチェンジ除いて500超え、600超えも成約出てるのに500万代なんてあるわけないですよね。
あったとしたらパンダ部屋で、平均700位じゃないですかね。

[725: 匿名さん]

坪いくらなら購入検討する？

豊島区だぞ　坪500くらいが妥当
変動まだ上がってないし責められる　坪600位で勝負！
すみふと野村だぞ　大チャレンジ価格の坪７００位だろう。
あったとしてもパンダで700　平均８００位じゃないですかね（錯乱）

[726: 販売関係者さん]

500って今の市況じゃせいぜいエアライズくらいしか買えませんよね。
大人しく十条かさいたままで下って、ここには期待したい方が良いと思う。

[727: 匿名さん]

山手線内側
メトロ直結(デッキ含む)
200ｍ級タワー(EV乗換なし)
財閥ブランド

以上で坪600万平均也。

さらに、
サンシャイン、区役所、保健所、図書館などなどまで、傘要らず。
新駅は不明だけど造幣局南、B地区と、開発が続くようだし、
ここ辺りには、巨大な公園もできたし、真っ赤なイケバスはグルグル廻ってるし、
新設大学の巨大カフェテリアが空中に浮遊してるようなガラス張りのデザインで
地域交流型らしいしで、メディア映えはするよね。

ここまでニュースが揃う物件は、しばらく出てこないし、
まあ、平均700万でも買うよ。金あまってるし。

[728: 匿名さん]

坪600なら買いだよね。ただ、東池袋駅は確実にパンクするから、自分は住まずに投資用だけどね。

[729: 匿名さん]

>>723 マンション検討中さん
クヤクションが650超えた辺りでぱたっと上がらなくなったので650が豊島区の限界のような気もする。
地権者住戸除いて1100戸さばくことを考えたら平均は650ぐらいのような気もする。
600以下は絶対ないと思う。

[731: ご近所さん]

>>729 匿名さん
ステアリも坪650で売れたかな。その後、続かないみたいだが。

[732: 匿名さん]

これだけのスケールの駅直結物件は、
勝ちどきとか埋立地ならまだ出るけど、
内陸の山手線内側では希少だから、
2030年まで売り続けてても問題ないからなあ。

[733: eマンションさん]

ブリリアとここが東池袋のツートップとした場合に同じような価格で来るのかな。ブリリアが650くらい(もう在庫ないけど)？でもC地区は1400戸でしたっけ...今の東池袋の供給と比較しても相当な数だから捌けない気もするし600-650で来そうな気がするなぁ。野村棟ならもうちょい安いかも。税金入っててデベが儲けられないとかで価格に制限があってさらに安ければ理想だけど。

東池袋駅直結はめちゃめちゃ利便性が高くはありますよね。ターミナル駅まで歩けてなんでも揃って、駅直結で公園とサンシャインがあって。同じような地域が思い浮かばない

[734: 匿名さん]

すぐに捌く必要無いから。
西口は2032年の豊島区政100年記念年を目指してるし、
造幣南はペースが遅いからもっと後になる。

[735: マンション検討中さん]

戸数は違えどすみふの西新宿タワマンが平均800万とのこと。
あそこはどの駅からも遠くて最寄りが西新宿駅で徒歩8分、、、
掲示板でも概ね坪600万の予想が多い中コレなので、実際ここも600、700なんて軽く超えてくかもね。

[736: 匿名さん]

>>735 マンション検討中さん
池袋と新宿の差は大きいとはいえ、山手線内側、駅直結、ターミナル駅池袋まで徒歩10分のC地区が山手線外側、近くに駅はなし、ターミナル駅新宿まで徒歩20分弱の西新宿より大幅に安い事は考えられないですね。
1100戸売らないといけないとはいえ、＠700以下はまずなさそうですね。
＠750ぐらいまでは十分ありえるし、＠800すらありえるかも。

[737: マンション検討中さん]

>>735 マンション検討中さん
どれくらいどんなセグメントに売れてるの？
車でしか移動しない時短命の社長達が買ってるのであればちょっと違うかと思われる。

庶民が買っているのであれば、そろそろババ抜きも終盤ですね。売れ残ってるなら、まだまだババ抜き続けられそう。なんだかんだでスミフは体力あるしね！

[738: 通りがかりさん]

かれこれ4０年、南池袋に住んでいます。
高値を予想している人達は本当にこのマンションが欲しい人達なんだなって掲示板を見ています。
でも、ここ最近の南池袋の急激な高騰は住民として不思議な感覚です。
みなさんが買えるといいですね。
でも高値掴みには気を付けて。

[739: 通りがかり]

都心のほかのエリアでも高騰しているのは、資材や人件費の高騰や、
ネット投資や資産形成方法の変化、格差進行、いろいろあると思われます。
駅前再開発が現実的に可能になった再開発法制定も。

南池袋に限ったことではなく、東京も他国のマンション価格並みになってきたと。

[740: 匿名さん]

今が高いというより、5-10年前が安すぎただけ。
バブル期並みの不動産価格とか言ってるけど、不動産バブルの時と今じゃ物価が全然違う。
不動産バブル当時は缶コーヒー一本100円だったからね。
もう2-3割上がってはじめて不動産バブル時代並み。
上がりそうだけどねｗ

[741: マンション検討中さん]

1年前どころか半年前から比較しても大きく市況が変わりましたね。(ここに限らず全国的に)
前は平均坪600を期待する人も居たけど、今じゃ坪700が現実的ラインで住友なら坪800もあり得る感じ。
すみふが西新宿の駅遠より東池袋駅直結を安く出すイメージわきませんね。
とは言え豊島区で坪800万でどれだけ捌けるかって言われたら疑問だけど、どうなりますかね。

[742: 匿名さん]

B地区の情報って無いですか？

[743: マンコミュファンさん]

>>742 匿名さん
B地区は池袋西口地区の後とかもありえるのでは？

[744: eマンションさん]

>>740 匿名さん
確かにトヨタの高級車も400万が1200万
世界は3倍くらいインフレだよね

[745: 匿名さん]

坪７００だとしていくらで貸せんの？
一生勝てないエリアＮＯ１が坪３５０分譲なのに。笑

[746: マンション検討中さん]

利回り2%後半～3%前半ですかね。
まぁ実需前提でしょうね。

[747: 評判気になるさん]

9月付で遺跡発掘の張り紙がありますが、竣工遅れたりするんですかね？

[748: マンコミュファンさん]

>>747 評判気になるさん

南街区の建築看板がなくなってるので南街区が遅れるのは確実かと。北街区はそのままです。
推測ですが、北街区のみ予定通りに進めて、南は後から作る方針じゃないかと。

[749: 匿名さん]

>>741 マンション検討中さん
販売開始の頃にはコロナが収束して外国人が買っていくよ。
この半年間で円の価値は20％以上下がってるし、世界的なインフレで資材も日本人以外の人件費も上がっている。

もう700で買えるとか夢見るのはやめたほうがいい。
販売前にリーマンショック級の事がない限りは平均800だよ。

[750: マンション検討中さん]

近隣住民に対する施工者の工事説明会に参加しようと思うのですが、これって工事の内容が主でマンションの内容とかは触れないのが普通なのでしょうか？

[751: 周辺住民さん]

マンションの内容って何？

[752: マンション検討中さん]

>>745 匿名さん
この手の物件は、誰も収益還元では見てないからいいんだよ
期待するポイントが違うんだよ

[753: マンション掲示板さん]

>>752 マンション検討中さん





バブルの時も誰も収益還元では見てなかったね。「買っとけ上がるから」

[754: マンション検討中さん]

明日の説明会出席される方いますか？

[755: マンション検討中さん]

南街区遅れたとしても、北街区も販売開始が2023とか2024年とかにずれ込んで、結局同じ時期に売られはじめるってことあります？

[756: マンション検討中さん]

あるか　ないか

ならあるんじゃないすか？

[757: マンション検討中さん]

同じ時期になると販売会社からしたら不利になるよね
強気の販売がしにくくなる

[758: 名無しさん]

>>757 マンション検討中さん
そしたら住友は野村よりも後での販売になりますかね。
野村は2023-2024、住友2024-2025販売みたいな。

[759: マンション比較中さん]

北街区は2026年春竣工
南街区は2026年秋竣工
って感じじゃないですか。
まだ学校が粘ってるし。
住友だったら竣工後でも延々と売り続けるでしょ。
野村が単独だったらとっとと売り切っちゃうんだろうけど、
住友に合わせて高く売るんじゃないですか。

[760: 購入経験者さん]

新宿より北は外人さんの植民地になっていきそうだから豊島区とかは避けた方が良いよね。