南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[521: 検討者]

ブリリアの億超え中古はなかなか決まらないですね。皆さん、どうみてますか？

[522: 匿名さん]

>>521 検討者さん
繁忙期なのに在庫が積み上がってるのでこの後は下がるだけじゃないでしょうか？
C地区も販売されるので今後数年は上がる要素はないです。

[523: 匿名さん]

C地区までまだ時間があるからそれまでに売れればラッキー価格だよねきっと
だからこれ以上の上がりは無さそうだけど、逆に他に目ぼしいのもないからここから下がりようもない
結論は横ばい

[524: 検討者]

>>522 匿名さん
値段次第でしょうが、少し高いかな、と。

[525: 名無しさん]

まだ価格情報の漏洩はないの？

[526: 匿名さん]

C地区って良くて入居2026年でしょ
気にはなるけど、あと４年は長いぜ・・

[527: マンション検討中さん]

C地区は住友主体だから金額はとても高くなるにきまってますよね（公費投入だから値段抑えめにするなんていう的はずれな意見はなしで。）。そう考えるとここを買っておくのはありかと。

[528: 匿名さん]

>>527 マンション検討中さん

なんか文章破綻してません？
分譲価格が高くなるから買っとけば間違いないってどういう理論ですか？

[529: 匿名さん]

たぶん目黒マークに迫る値段で出してくると思うゾ

[530: 通りがかりさん]

>>529 匿名さん

坪600近いってことですか？
それはまずい…

[531: 評判気になるさん]

目黒marcの平均はマンションマニアさんによると坪670万です。
ブリリアの成約事例から言って600万超えは既定路線じゃないですかね。
あとは戸数が多いので価格にメリハリ付けるかですが、住友棟だとそれすら期待しずらいような。

[532: 匿名さん]

>>512 デベにお勤めさん
50坪くらいの土地に新しい白い80坪ぐらいの建物のお家のことかな
「断固反対」って黄色い旗に書いてあるけど、本音は「高く買い取れ」ってことなのかもしれないよ
分譲価格は坪600万超間違いなしのタワーマンション用地だから条件にちょっと色をつけてあげて気分よく立ち退いてもらってもよい気がするが。。。

[533: デベにお勤めさん]

周辺住民の住み替え予定だけど

黄色い旗の家の
今後が気になる

東側の道路も閉鎖されて
不便だろうなぁ

[534: 匿名さん]

のぼりの地権者さんには立ち退きに断固合意せずC地区と東池袋のバブルぶっ潰して欲しい

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん
無理です。

[536: 匿名さん]

>>534 匿名さん
のぼり地権者さんの権利を買えば再開発タワーマンションの最上の部屋に権利変換できますか？

[537: 匿名さん]

>>536 匿名さん
転出組は権利変換しないので無理です。

>>512 デベにお勤めさん
他の地権者と同補償で権利が守られるはずという判断で、裁判所が差押え。

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
強制転出ではなく、強制権利変換でタワマンの一室が割り当てられてんじゃないの！

[539: eマンションさん]

早くデザインくらい出してほしいなあ
角部屋でも窓が小さいようならさっさと他探したいし

[540: 周辺住民さん]

>>538 匿名さん
権利変換とそれに伴う補償なんて去年の夏に終わってる
今更権利床なんて付与されるわけ無いと思うけど
供託された補償金が支払われて、行政代執行か仮処分による解体になるだけ

[541: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん
私もその通りだと思います。

[542: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん
既に転出を選択した権利者ですか。
「再開発反対」を段幕に掲げてるので、てっきり強制権利変換で再開発タワマンの部屋を割り当てられて、その部屋を高く再開発組合に買い取らせるために工事の邪魔をしているのかと勘違いしてしまいました。
再開発組合は補償金を供託した上で粛々と行政代執行の手続きをすすめているわけですね。

[543: 匿名さん]

>>539 eマンションさん

パースによると野村棟の南面角は窓面豊富そうですね。

[544: 匿名さん]

>>542 匿名さん
転出を希望というよりも、反対し希望を出さなかったので、強制的に転出させられる方なのではないでしょうか。ちなみに再開発組合に高く買わせるなどというシステムは、どこにも存在しませんよ。市場で売却した方がよっぽど高く売れますから。

[545: 匿名さん]

>>538 匿名さん
>>542 匿名さん
権利変換は、再開発計画に賛同した上で変換契約をするものなので、
「強制権利変換」でなく「権利変換しなかった転出組」と思います。

それと、行政代執行ではなく、供託の上、民事による明け渡し要求です。
裁判費用は自腹だし、もし全体工程に影響が出たら損害賠償も発生します。

[546: 周辺住民さん]

>>542 匿名さん
この地域は2004年に東京都からしゃれ街条例によって街区再編からの再開発の話が出ていた場所。環5の1の工法や副都心線建設、区役所移転など色々あったけど、その後もまちづくり懇親会などで共同建替の方向性が強くなってたのに、そんな状況下で新しく凝った一軒家を作ってしまって、移転は反対。組合に代替地をよこせって言ってる人たちだからね
今時無理矢理何かを再開発組合がさせるなんてことはあり得ないし、法律に従って粛々と立ち退きして貰うっていうだけの話でしょ

計画時点で賛否があるのは当然だし、その時点で建設的な提案をしあうのはもちろん大事だけど、ここまできて反対！裁判！って言われても、そうですかとしか言いようがない

[547: 匿名さん]

>>546 周辺住民さん
つまり従前評価で追加負担なしで取れる上層階200平米くらいの部屋を取得しておけば、市場で3億くらいで簡単に売却できたのに、反対し続けてることで1億5000万で強制的に買い取られて終了ということか。
哀れな話ですね。

[548: 匿名さん]

もし私だったら、高度利用による地域の発展のため、災害対策のため、国家戦略特区のため、最大多数の最大幸福のため、喜んで計画に賛同したうえで、権利変換したあとに高値で売り抜くか、駅直結になる喜びを享受しつつ増資し増床します。

[549: マンション検討中さん]

例のお宅の解体はじまりましたね

[550: 匿名さん]

>>547 匿名さん
もしかしたら、今は3億の価値だけど、完成する数年後に2億に値下がたりって可能性もないわけではないので、そんなことを願うしかないですね、

[551: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん
再開発って組合が設立されてしまうと賛成にまわらないとえらいことになっちゃうんですねー

[552: マンション検討中さん]

>>549 マンション検討中さん
549です。伝聞で書き込みしたのですがさっき自分で確認したら偽情報でした。すいません。
ただ、垂れ幕はなくなっているように見えました。

[553: 匿名さん]

2/3の権利者が再開発賛成だと、仮に今の建物の60%の面積のマンションに等価交換される条件でも再開発組合が設立され、そのまま押し切られて、黄色段幕のお家の権利者のようにまわりを重機で取り壊されちゃうって、ある意味、かなり開発業者有利の法律になってるんですねー

[554: マンション検討中さん]

>>553 匿名さん
開発をしたほうが社会全体にとっては得だからでしょう。

勿論ですが、黄色い垂れ幕を掲げていた方のように、されたくない人もいるでしょう。

そういう少数者の意見だったり、思いだったりを公共性の錦の御旗のもとにローラーで踏みつぶして進めるのが再開発です。

だからこそ再開発マンションは安いですし、安くなければならないんです。
買う側の意見ですけどね。

[555: 匿名さん]

>>554 マンション検討中さん
ということは最後には、この白いお家は中に住人がいるままブルドーザーで取り壊されていくのか、その前に玄関扉がこじ開けられて、中から住人が引き摺り出されてそのあと重機で潰されるという運命が待っているんですね

[556: 匿名さん]

>>554 マンション検討中さん

＞だからこそ再開発マンションは安いですし、安くなければならないんです

ここだけイミフ。

[557: 匿名さん]

>>555 匿名さん
行政による強制退去業務を妨害すれば公務執行妨害だし、立ち退き反対とかいつまで意固地になってても自分の首を絞めるだけなんだよね
多分今さら引かなくなったんだろうけど、人間引き際を誤ると良いことない

[558: 通りがかりさん]

>>556 匿名さん

自分も同感。
むしろ高い方が地権者は嬉しいと思うが。
買う側がそんな思いにはなれない。

[559: 周辺住民さん]

>>551 匿名さん
市街地再開発にもいろいろありますが、特にこのC地区は都条例による町並み再生と国家戦略特区による都市再生プロジェクトの両方がかかっているものなので、特に公益性が高いとされる開発になっています。

まちづくり協議会や検討会の段階で反対する意見を述べるのはもちろん自由ですが、再開発組合が認可され権利変換計画認可された後で文句を言っても自分が不利益になると言うことです。

[560: 匿名さん]

>>559 周辺住民さん
再開発だから返還率100%は保証されてるんだろうから、共同住宅になるとはいえ数億円の200平米クラスの住戸を貰った方が明らかに得なのにね

[561: 匿名さん]

>>557 匿名さん
こういうことですね

https://news.yahoo.co.jp/articles/2984fcb8068c8ab3828579656b10fa94a0ee...

[562: ご近所さん]

そばを通りかかったらこのようになっていました

[563: 評判気になるさん]

ここって北棟、南棟どちらにも25㎡前後のワンルームから100㎡前後の4LDKサイズまで幅広く用意されている感じでしょうか？

[564: 名無しさん]

>>561 匿名さん
そうそう、最後は公共の福祉が勝つんですよ
そしてその公共性を妨げたことに対するコストは当事者持ち

ここは防災機能強化も兼ねてますからね、最初からあそこの家の人は負け戦確定です

[565: デベにお勤めさん]

まだ南側の方は黄色い旗たってるね

[566: 匿名さん]

>>565 デベにお勤めさん
赤でなくて黄色の旗なのが意味深でいいですね
ついでにいくらだったら売るのかついでに旗に書いてくれればわかりやすいのに

[567: 匿名さん]

今の家を手放すのと等価交換でパワポ世界一と考えれば納得というか腹落ちするかなって思う気はする。
土地に固執せず、公共の福祉や次の世代のことを考えないとね。

[568: 名無しさん]

>>563 評判気になるさん

北棟はそんな感じで小さい部屋から広い部屋まであった気がします。南はそんな小さい部屋あったかな？？あった気もします。

[569: 匿名さん]

>>568 名無しさん
ただでもらえる権利床に追加して有償で増し床する際、従前資産評価の◯倍までといった地権者の増し床を制限するルールはありましたか？

[570: 評判気になるさん]

ブリリア坪650未満のは全て売れちゃいましたかね。1.7億～しかない。

これに引っ張られた値段にならないといいけど...耐震とか災害への強さ、立地等は負けるにせよ築年数差もあるし一定は近い相場になりますよね

[571: 匿名さん]

>>570 評判気になるさん
あがりどまった感じもしますけどね。
坪650以上だとなかなか動かない印象です。
一時期はほとんど売り手の言い値で瞬間蒸発してましたから。
来年まで今の相場なら坪650-680ぐらいでしょうか？

[572: 匿名さん]

>>571 匿名さん
ヨーロッパの戦争は長引きそうだから建築工事費はますます値上がりしてさらなるマンション価格高騰の引き金になりますな

[573: 評判気になるさん]

坪680だとすると75m2で1.5億ですね...ブリリアと同じくらいだと考えたらそんなものかなあ。住友はもう少し無茶な値段で来るかもですね

[574: マンション検討中さん]

>>573 評判気になるさん
住友はお得意の坪単価高くて狭い3LDKを作ってくるのでは？
68M2、3LDKで坪650だと13300万ぐらい。坪680だと14000万ぐらい。
75M2とかは角部屋だけだと思います。

[575: 匿名さん]

40平米を地権者戸や金余りの未婚者用に割と多く配し、
50平米で9,980万の戸は若いパワーカップルが喜ぶのでこれも多数用意、
60平米で1.2億の戸は一人っ子の中年パワカに丁度良く中心帯、
70平米で1.5億の戸は経費家事案分できる士業が狙いをつけ、
100平米2.4憶のプレミアムは、投資目的やラグジュアリー好きが注目。

[576: eマンションさん]

75平米前後の角部屋2Lと90平米~の4Lが欲しいんですけど数出なさそうですかね

[577: 匿名さん]

>>575 匿名さん
ブクロで100平米2.4億円ですかー
時代がかわりましたね

[578: 匿名さん]

ここは、山手線内側の、駅直結エリア。

・賑わい環境の整備
・ウォーカブル空間と緑の創出
・公共施設と都市型住宅の整備

を、早急にお願いします。


石原都知事も言ってたけど、
山手線内側は高層化を徹底的に進めてほしいわけで。
マンハッタンに木造密集地が無いように。

[579: 匿名さん]

>>578 匿名さん
黄色い段幕の白い一戸建ての地権者はこのまま強制排除されてしまう運命なのだろうか、、
マリウポリだな

[580: マンション検討中さん]

直結とは言うけど、実際に改札にたどり着くまでは大分遠いよね。
直結経路で語ると
南棟2階エントランスから改札までなら10分近くはかかるんじゃない？
北棟の地下エントランスからでも4-5分はかかりそう。

勿論、雨を避けられるとか熱い寒いを避けられるというメリットはあるにしても。

[581: 匿名さん]

副都心線の新駅がグリーン大通り直下からここまでの地下動線に繋がることも想定しての造りなのかもね。

[582: 名無しさん]

ここ、南棟の話が出てこないのはなぜ？

[583: 匿名さん]

南棟も含めての話題が進行しているわけで、北棟と南棟を別々に語るほどの情報もない。

[584: マンション検討中さん]

販売開始
いつからですか？

[585: 匿名さん]

>>584 マンション検討中さん

来年の今頃。

[586: 検討板ユーザーさん]

今年中に来るかと思ったけどそうでもないですかねー

[587: マンション検討中さん]

スケールメリットで戸割の管理費と修繕積立が抑えられる分、
本体価格はステアリ(完売後、今は坪750万？)より坪5０万UPでも
何も問題ない感じ。
坪850万でも驚かない。
スミフだから、小出しにして、B地区や造幣南の動きを見ながら、
段々と値上げしていくでしょう。

[588: マンション検討中さん]

ステアリはプレミアムタイプ除けば600～660位じゃないですかね？
800超えるかは分からないけど、平均600万未満とかはとてもじゃないけど期待出来なそうです。

[589: マンション比較中さん]

ステアリは自身の無印プラウドを高く売りたい某マンマニさんのおかげでメッキまみれだけどいざ竣工したらおもちゃみたいな外観だし共用も貧弱だし維持管理費激高だし。Ｃ地区安めに出てきたら頭抑えられて終わると思うけど。区役所下駄履きのブリリアにも逆立ちしても勝てないし。

[590: 匿名さん]

C地区はテナントからも管理費入るし、駐車場収入もかなりだし、安く出るとか無いでしょ。
そして、ドル高の今、ドル建資産がある人からしたら非常に安く感じられる。

[591: 匿名さん]

>>588 マンション検討中さん
いや、坪719万円で売れた模様だし、上がる傾向にある。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664794/res/829-831/

[592: 検討板ユーザーさん]

>>591 匿名さん
いや、だからそれプレミアムタイプね。
しかもレインズ成約載ってないからその金額で売れたからも分からない。
プレミアムタイプ以外坪660万前後で売り出してるけど、どれもまだ売れてないよ。

[593: ご近所]

>>592 検討板ユーザーさん
本当にそうかな？w

[594: 匿名さん]

>>545 匿名さん
黄色い旗の戸建ては周りがどんどんとり壊れていく中で依然頑張ってるね
でも相当新しい建物のようだから再開発の話が進んでるのを分かった上で家を新築した可能性もあるかもね

[595: ご近所]

しかし、C地区できたら、豊島区役所の事務は破綻するな。

[596: マンション検討中さん]

>>594 匿名さん
強制執行当日も部屋の中に立てこもりされたりしたらどうなるのでしょう？

[597: 匿名さん]

ちけんしゃさんファイトっ！札束でぶったたかれても公権力に立ち向かう姿素敵すぎる

[598: 匿名さん]

>>596 マンション検討中さん
裁判所の担当者が鍵屋を連れてって玄関開けて、毛布でくるんで中の人を運び出すって聞いたことあるよ

[599: 匿名さん]

>>598 匿名さん


マジかよ。。ウクライナ侵攻より恐ろしいな。

[600: 周辺住民さん]

>>594 匿名さん
街並み再生地区の指定が2004年
まちづくり全体連絡会が立ち上がったのが2010年
賛否はあったけどその時点で既に開発賛成の方が多く、
それを横目に家建ててるんだから、可能性もなにもないよ

[601: 匿名さん]

>>599 匿名さん
傷つけないように毛布でくるんで優しく取り扱うからウクライナの人のような酷い目には合わないよ
公的な再開発だから財産没収ではなくあくまで強制権利変換だから資産も増えるし

[602: 匿名さん]

今はネットで何でも調べられるので、最終的には再開発事業を理解し、
頭を使って上手に床をもらうか、代替地で新築を建てられるわけで、
再開発の話が持ち上がるような良い土地をもっているからこそですね。

最終的に、遅延なく完成すると思います。

[603: 匿名さん]

>>602 匿名さん
地権者の方で南棟の80平米の3LDKご所有の方で1.6億円で売却してくれる方いらっしゃいませんかね？

[604: eマンションさん]

北棟>南棟
だと思うんですけど何故南棟なんです？

[605: 検討者]

ここの南棟南側は永久眺望でしょうか？

[606: 匿名さん]

>>605 検討者さん
そりゃそうでしょ
墓場だからねー
日当たり良くて坪単価は安いだろうから狙い目だとは思うけど、、、

[607: 検討者]

>>606 匿名さん
上層階なら墓も見えにくいですから、狙い目でしょうね。

[608: 匿名さん]

え、南向きは単価盛ってくるでしょ。北は住友棟、西はブリリア、東はステアリが被って来るんだから最高単価だと思うよ。

[609: 検討者]

南棟は駅直結じゃないよね。

[610: マンコミュユーザー]

>>607 さん

>>607 検討者さん
北棟東側も本教寺の墓場が真下にある
青山や雑司が谷霊園と違い樹木がないから墓が丸見え

[611: マンション検討中さん]

>>608 匿名さん
おっしゃる通りで南棟の中では相当高くなるのは確実かと。
北棟の南側と南棟の南側でどっちが高いかは気になりますね。

[612: eマンションさん]

>>611 マンション検討中さん

北棟の南なんて南と丸かぶりするので比較対象にならんですよね？

[613: 匿名さん]

南棟の南側は霊園向きではなくて都電の鬼子母神前駅に向かう線路を見下ろす角度だね。そしてその先には新宿の高層ビル郡が綺麗に見える。夕景夜景はさぞ素敵だろうな。

[614: マンション検討中さん]

>>612 eマンションさん
なんちゃって直結の南棟と真の直結の北棟ですから。
全体としては北棟＞南棟は確実かと思われるので北棟南側と南棟南側でどちらが高いは微妙なラインかと。

[615: マンション検討中さん]

南棟と北棟の間は直結されてるんでしょ
なら南棟も駅直結と言えるのかな

直結の直結が直結なら
区役所から旧東急ハンズまでずっと直結になってしまうけど

[616: マンション検討中さん]

池袋保健所がC地区に移転する件で、詳細図が発表されてました。
https://www.city.toshima.lg.jp/471/documents/bessi_reiauto_1.pdf
住友棟の1階に歯科と薬局。店舗等は噂されるスーパー？
2～3階が保健所の様です。
常用エレベーターらしきものが9台、非常用らしきものも2台あるけど、規模からいってこんなものでしょうか？

[617: 匿名さん]

>>616 マンション検討中さん

南棟って駅非直結なんですね。

[618: 匿名さん]

>>617 匿名さん
2階のデッキ経由のなんちゃって直結かと。

[619: 匿名さん]

なんちゃって直結で、少しでも安くなるなら、それはそれで悪くないなあ。

[620: マンション検討中さん]

>>616 マンション検討中さん
保健所って嫌悪施設になりえますかね？