南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[521: 検討者]

ブリリアの億超え中古はなかなか決まらないですね。皆さん、どうみてますか？

[522: 匿名さん]

>>521 検討者さん
繁忙期なのに在庫が積み上がってるのでこの後は下がるだけじゃないでしょうか？
C地区も販売されるので今後数年は上がる要素はないです。

[523: 匿名さん]

C地区までまだ時間があるからそれまでに売れればラッキー価格だよねきっと
だからこれ以上の上がりは無さそうだけど、逆に他に目ぼしいのもないからここから下がりようもない
結論は横ばい

[524: 検討者]

>>522 匿名さん
値段次第でしょうが、少し高いかな、と。

[525: 名無しさん]

まだ価格情報の漏洩はないの？

[526: 匿名さん]

C地区って良くて入居2026年でしょ
気にはなるけど、あと４年は長いぜ・・

[527: マンション検討中さん]

C地区は住友主体だから金額はとても高くなるにきまってますよね（公費投入だから値段抑えめにするなんていう的はずれな意見はなしで。）。そう考えるとここを買っておくのはありかと。

[528: 匿名さん]

>>527 マンション検討中さん

なんか文章破綻してません？
分譲価格が高くなるから買っとけば間違いないってどういう理論ですか？

[529: 匿名さん]

たぶん目黒マークに迫る値段で出してくると思うゾ

[530: 通りがかりさん]

>>529 匿名さん

坪600近いってことですか？
それはまずい…

[531: 評判気になるさん]

目黒marcの平均はマンションマニアさんによると坪670万です。
ブリリアの成約事例から言って600万超えは既定路線じゃないですかね。
あとは戸数が多いので価格にメリハリ付けるかですが、住友棟だとそれすら期待しずらいような。

[532: 匿名さん]

>>512 デベにお勤めさん
50坪くらいの土地に新しい白い80坪ぐらいの建物のお家のことかな
「断固反対」って黄色い旗に書いてあるけど、本音は「高く買い取れ」ってことなのかもしれないよ
分譲価格は坪600万超間違いなしのタワーマンション用地だから条件にちょっと色をつけてあげて気分よく立ち退いてもらってもよい気がするが。。。

[533: デベにお勤めさん]

周辺住民の住み替え予定だけど

黄色い旗の家の
今後が気になる

東側の道路も閉鎖されて
不便だろうなぁ

[534: 匿名さん]

のぼりの地権者さんには立ち退きに断固合意せずC地区と東池袋のバブルぶっ潰して欲しい

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん
無理です。

[536: 匿名さん]

>>534 匿名さん
のぼり地権者さんの権利を買えば再開発タワーマンションの最上の部屋に権利変換できますか？

[537: 匿名さん]

>>536 匿名さん
転出組は権利変換しないので無理です。

>>512 デベにお勤めさん
他の地権者と同補償で権利が守られるはずという判断で、裁判所が差押え。

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
強制転出ではなく、強制権利変換でタワマンの一室が割り当てられてんじゃないの！

[539: eマンションさん]

早くデザインくらい出してほしいなあ
角部屋でも窓が小さいようならさっさと他探したいし

[540: 周辺住民さん]

>>538 匿名さん
権利変換とそれに伴う補償なんて去年の夏に終わってる
今更権利床なんて付与されるわけ無いと思うけど
供託された補償金が支払われて、行政代執行か仮処分による解体になるだけ

[541: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん
私もその通りだと思います。

[542: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん
既に転出を選択した権利者ですか。
「再開発反対」を段幕に掲げてるので、てっきり強制権利変換で再開発タワマンの部屋を割り当てられて、その部屋を高く再開発組合に買い取らせるために工事の邪魔をしているのかと勘違いしてしまいました。
再開発組合は補償金を供託した上で粛々と行政代執行の手続きをすすめているわけですね。

[543: 匿名さん]

>>539 eマンションさん

パースによると野村棟の南面角は窓面豊富そうですね。

[544: 匿名さん]

>>542 匿名さん
転出を希望というよりも、反対し希望を出さなかったので、強制的に転出させられる方なのではないでしょうか。ちなみに再開発組合に高く買わせるなどというシステムは、どこにも存在しませんよ。市場で売却した方がよっぽど高く売れますから。

[545: 匿名さん]

>>538 匿名さん
>>542 匿名さん
権利変換は、再開発計画に賛同した上で変換契約をするものなので、
「強制権利変換」でなく「権利変換しなかった転出組」と思います。

それと、行政代執行ではなく、供託の上、民事による明け渡し要求です。
裁判費用は自腹だし、もし全体工程に影響が出たら損害賠償も発生します。

[546: 周辺住民さん]

>>542 匿名さん
この地域は2004年に東京都からしゃれ街条例によって街区再編からの再開発の話が出ていた場所。環5の1の工法や副都心線建設、区役所移転など色々あったけど、その後もまちづくり懇親会などで共同建替の方向性が強くなってたのに、そんな状況下で新しく凝った一軒家を作ってしまって、移転は反対。組合に代替地をよこせって言ってる人たちだからね
今時無理矢理何かを再開発組合がさせるなんてことはあり得ないし、法律に従って粛々と立ち退きして貰うっていうだけの話でしょ

計画時点で賛否があるのは当然だし、その時点で建設的な提案をしあうのはもちろん大事だけど、ここまできて反対！裁判！って言われても、そうですかとしか言いようがない

[547: 匿名さん]

>>546 周辺住民さん
つまり従前評価で追加負担なしで取れる上層階200平米くらいの部屋を取得しておけば、市場で3億くらいで簡単に売却できたのに、反対し続けてることで1億5000万で強制的に買い取られて終了ということか。
哀れな話ですね。

[548: 匿名さん]

もし私だったら、高度利用による地域の発展のため、災害対策のため、国家戦略特区のため、最大多数の最大幸福のため、喜んで計画に賛同したうえで、権利変換したあとに高値で売り抜くか、駅直結になる喜びを享受しつつ増資し増床します。

[549: マンション検討中さん]

例のお宅の解体はじまりましたね

[550: 匿名さん]

>>547 匿名さん
もしかしたら、今は3億の価値だけど、完成する数年後に2億に値下がたりって可能性もないわけではないので、そんなことを願うしかないですね、

[551: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん
再開発って組合が設立されてしまうと賛成にまわらないとえらいことになっちゃうんですねー

[552: マンション検討中さん]

>>549 マンション検討中さん
549です。伝聞で書き込みしたのですがさっき自分で確認したら偽情報でした。すいません。
ただ、垂れ幕はなくなっているように見えました。

[553: 匿名さん]

2/3の権利者が再開発賛成だと、仮に今の建物の60%の面積のマンションに等価交換される条件でも再開発組合が設立され、そのまま押し切られて、黄色段幕のお家の権利者のようにまわりを重機で取り壊されちゃうって、ある意味、かなり開発業者有利の法律になってるんですねー

[554: マンション検討中さん]

>>553 匿名さん
開発をしたほうが社会全体にとっては得だからでしょう。

勿論ですが、黄色い垂れ幕を掲げていた方のように、されたくない人もいるでしょう。

そういう少数者の意見だったり、思いだったりを公共性の錦の御旗のもとにローラーで踏みつぶして進めるのが再開発です。

だからこそ再開発マンションは安いですし、安くなければならないんです。
買う側の意見ですけどね。

[555: 匿名さん]

>>554 マンション検討中さん
ということは最後には、この白いお家は中に住人がいるままブルドーザーで取り壊されていくのか、その前に玄関扉がこじ開けられて、中から住人が引き摺り出されてそのあと重機で潰されるという運命が待っているんですね

[556: 匿名さん]

>>554 マンション検討中さん

＞だからこそ再開発マンションは安いですし、安くなければならないんです

ここだけイミフ。

[557: 匿名さん]

>>555 匿名さん
行政による強制退去業務を妨害すれば公務執行妨害だし、立ち退き反対とかいつまで意固地になってても自分の首を絞めるだけなんだよね
多分今さら引かなくなったんだろうけど、人間引き際を誤ると良いことない

[558: 通りがかりさん]

>>556 匿名さん

自分も同感。
むしろ高い方が地権者は嬉しいと思うが。
買う側がそんな思いにはなれない。

[559: 周辺住民さん]

>>551 匿名さん
市街地再開発にもいろいろありますが、特にこのC地区は都条例による町並み再生と国家戦略特区による都市再生プロジェクトの両方がかかっているものなので、特に公益性が高いとされる開発になっています。

まちづくり協議会や検討会の段階で反対する意見を述べるのはもちろん自由ですが、再開発組合が認可され権利変換計画認可された後で文句を言っても自分が不利益になると言うことです。

[560: 匿名さん]

>>559 周辺住民さん
再開発だから返還率100%は保証されてるんだろうから、共同住宅になるとはいえ数億円の200平米クラスの住戸を貰った方が明らかに得なのにね

[561: 匿名さん]

>>557 匿名さん
こういうことですね

https://news.yahoo.co.jp/articles/2984fcb8068c8ab3828579656b10fa94a0ee...

[562: ご近所さん]

そばを通りかかったらこのようになっていました

[563: 評判気になるさん]

ここって北棟、南棟どちらにも25㎡前後のワンルームから100㎡前後の4LDKサイズまで幅広く用意されている感じでしょうか？

[564: 名無しさん]

>>561 匿名さん
そうそう、最後は公共の福祉が勝つんですよ
そしてその公共性を妨げたことに対するコストは当事者持ち

ここは防災機能強化も兼ねてますからね、最初からあそこの家の人は負け戦確定です

[565: デベにお勤めさん]

まだ南側の方は黄色い旗たってるね

[566: 匿名さん]

>>565 デベにお勤めさん
赤でなくて黄色の旗なのが意味深でいいですね
ついでにいくらだったら売るのかついでに旗に書いてくれればわかりやすいのに

[567: 匿名さん]

今の家を手放すのと等価交換でパワポ世界一と考えれば納得というか腹落ちするかなって思う気はする。
土地に固執せず、公共の福祉や次の世代のことを考えないとね。

[568: 名無しさん]

>>563 評判気になるさん

北棟はそんな感じで小さい部屋から広い部屋まであった気がします。南はそんな小さい部屋あったかな？？あった気もします。

[569: 匿名さん]

>>568 名無しさん
ただでもらえる権利床に追加して有償で増し床する際、従前資産評価の◯倍までといった地権者の増し床を制限するルールはありましたか？

[570: 評判気になるさん]

ブリリア坪650未満のは全て売れちゃいましたかね。1.7億～しかない。

これに引っ張られた値段にならないといいけど...耐震とか災害への強さ、立地等は負けるにせよ築年数差もあるし一定は近い相場になりますよね