南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[361: マンション検討中さん]

ステアリペンシル感強いのは同意だけど外観は公園側がめっちゃイケてる。
アウルのカラーリングも時代を感じるから外観だけで言えば好みの問題だと思う。
さすがに一般住戸であれば築10年で劣後することはないと思うよ。
ただ600は有り得ない。強欲すぎでは？

[362: 検討者]

>>361 マンション検討中さん
チャレンジ価格で出してダメなら住めばいいので。10年くらいのタームで見れば、駅直結が激しく値落ちしているとは考えにくい。改札口までの距離はかなり近いしね。その間に残債はどんどん減る。

[363: 匿名さん]

>>362 検討者さん
その戦略で適切だと思います。
10年住めば市況がよほど酷い時以外は残債割れはなさそうですしね。
チャレンジしてうまく行けばC地区への原資になりますしね。

[364: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん
カラーパターンが囚人服みたいで嫌い。巣鴨プリズン。

[365: 検討者]

>>363 匿名さん
ありがとうございます。

[366: マンション検討中さん]

ライオンズプラザ池袋（アウルの隣、西友の上）
旧耐震だからタワーに建て替えた時の地権者狙いで
今から持っておくのどう思う？
このへんなら確実に売れるからタワーに建て替えが決議されないかな？

[367: 匿名さん]

>>366 マンション検討中さん
建て替えが出来るのにかけて買うなら東通りのマンション池袋が最強だと思う。
あの一等地で坪280だから。
45戸中で3戸売りに出ているけど買い手がつかない。
全部買えば建て替え出来るならば一攫千金だと思うけど、大手が買わないって事は多分出来ないんだろうね。

[368: 検討板ユーザーさん]

まあでもステアリ買った人は正解ではあると思う。維持費高いとはいえ住んでて満足度高そうだし。C地区出る前に売る戦略だとするとタイミングが難しいけど。とはいえ買わなくてC地区待った人もそれはそれで正解かなという気もする！

[369: マンション比較中さん]

ステアリは、建築面積が小さいので、部屋のどこかの面が斜めってる
今、売出し中の洋室とLDKも斜めってて家具配置しづらく、有効面積が半分になる
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_toshima/nc_96812683/

[370: 匿名さん]

いや、全部斜めじゃないし。

[371: 検討者]

>>369 マンション比較中さん
ちゃんと確認しないと。そんなことは全然ないし。

[372: 検討者]

>>369 マンション比較中さん
この手のリテラシーの低い奴ってなんですかね？w
一定数いますね。

[373: 通りがかりさん]

>>369 マンション比較中さん
ただ物事の批判をしたいだけのかまってちゃん。

[374: 通りがかりさん]

>>372 検討者さん

たぶん一人だけだと思いますけどね。
デザイン云々、眺望、その他、批判しないと気が済まないみたいです。何か嫌なことでも有ったのでしょうか。

[375: 検討者]

>>374 通りがかりさん
いろいろびびって買えない人なんでしょう。

[376: 通りがかりさん]

ちょっと適当な事を言ったばかりに袋叩きにあってて草

[377: 購入経験者さん]

大人のクセに、集団イジメですか？
ココは、明らかな間違い以外、どのような意見も指摘も自由と思いますが

[378: 匿名さん]

はい、自由です。
ただ、近隣マンションへのディスりや、自マンションの自画自賛に対して、
自浄作用としての反発レスも、理解できます。
どちらも、大人として恥ずかしい内容ではありますが。

[379: マンション検討中さん]

まあその明らかな間違いを発信してるので、、、

[380: 匿名さん]

ステアリ契約者がここを見てることはわかりましたが、ステアリは専用スレがあるのでそちらでどうぞ

[381: 匿名さん]

今日現地見てきましたが、パームスやJTBビルも解体はじまってますね。
事故無く解体作業が進みますように。

[382: 検討者]

>>380 匿名さん
ブリリアもよくここで自画自賛しとるがな。C地区の価格に影響する話は無関係ではない。HNを変えていろいろ発言しているようだが、明らかな間違いを指摘したまでよ。

[383: 匿名さん]

目白通りの千登世小橋からＣ地区方面を撮影してみました。

[384: ご近所さん]

最近のマンション双六ありきの、新築マンション選びの風潮は
まるで金融商品みたいで、今の含み益がどうとかこうとか
日々の価格変動で疲れませんか？

[385: 匿名さん]

マンションの含み益どうのうこうのとかすごろくでどうのこうの話って要するに借金で投資をしている話なのよね。
投資って本来は余剰資金でやるものだから。

2010年代の右肩上がりの市況でちょっとした財産を作った人が多いのは事実だけど、横ばいとか下がり相場になった時に終わる買い方してる人が東池袋には大勢いそう。

[386: 匿名さん]

この価格水準で投資だと利回り的に厳しくないですかね。
これから賃料が上がっていくのですか？

[387: 検討者]

>>385 匿名さん
頭金が1割程度の住宅ローンは、たとえればレバレッジを効かせた株の信用取引やFXです。ただ、価格が急落しても強制ロスカットがない点は、だいぶ違いますね。その時点で時価が残債割れしても売らなければ
良いだけ。

[388: 匿名さん]

値上がりする前提で買ってる人、の話です。

[389: 匿名さん]

>>384 ご近所さん
価格変動があるからこそ、その後のマンション戦略を考えられるんでしょうよ。買ったことない人には分からんだろうとは思いますが。。
あと株じゃあるまいしそんな毎日変動しないよ？

[390: 匿名さん]

>>389 匿名さん
全米とか全世界のインデックス投信の方が日本の不動産より遥かに手堅いよ？

与信ギリギリで上がる前提で買ってる人は借金でギャンブルしてるだけ。
不景気でボーナスカットされたときには自分が持ってるマンションも下がるからね？

そういう人達が中古を買って上がってる東池袋直結の中古は正常な価格なのかなぁ、と思う。
C地区が売りに出されて客観性を問われた時に答えが出ると思っているのでそういう意味でもC地区が楽しみです。

[391: 匿名さん]

>>390 匿名さん
何に対してその話してんのか全く理解出来ないんだけど、話の流れって普段からちゃんと理解出来てお話出来てます？

あと、ここら辺のタワマン買う層が不動産しか買ってないと思い込んでるのか知らないけど、マンションを購入するような与信がないとそういう発想になるのは分かります。レバレッジ掛けられないと大変ですよね、頑張ってください。

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん
384さんの話に対しての流れなんですけどね。

マンションすごろくするより手元のお金でインデックス投信買った方が手堅いよ？という話なんですけど。

手元にお金がない人がレバレッジをかけてマンションすごろくとかめちゃくちゃハイリスクですよ？という事が言いたいだけなのですが。

[393: 検討者]

>>392 匿名さん
お手元に大した自己金額がない人が資産形成をするうえで、少なくともこの20年程度で見れば、都心・山手線内側等の好立地にあるマンションは正解だったわけです。

[394: 匿名さん]

>>393 検討者さん
ええ、自己資金がない人はそうでしょうね。
まさしくレバレッジをかけてリスクを負われて不動産で成功されたわけです。
成功された方は先見の明がおありだったと思います。

ですが、2匹目のどじょうを狙って東池袋に人とお金が群がってる現状を見ると、バブルのように見えます。

数年前に東池袋の中古を検討したけど、結局インデックスファンドを買った＊＊＊の意見ですが、私はその決断は後悔してません。

自己資金を持っているならば手堅い方がいいと思っていますので。

[395: 検討者]

>>394 匿名さん
不動産の魅力としては、普通の使い方であれば、ただ住んでるだけで良いという点や、もろもろの税制優遇策がある点もありますね。この20年で首都圏の不動産市場は「担保価値」から「利用価値」を重視する流れになりました。つまり広々した土地付戸建て→都心の駅チカマンションという人気の傾向です。若い人の共働き志向も影響してます。2000年頃から都心マンションを渡り歩いた人は当初の自己資金が少なくても、かなりの資産を作ったはずです。この先、マンション相場がどうなるかはわかりませんが、わたしはそろそろ手仕舞いして様子見かという感じもします。

[396: マンション検討中さん]

マンションの価格があまりに高騰すると
日本もバブル期以来の対策に乗り出す可能性あるよね
中国は既に住宅価格抑制に動いてるし
庶民がマイホームすら買えない状態になると対策が入りそう
何もしなくても住宅ローンの金利が上がるだけでかなりの影響があると思う

ただ、土地や原材料価格が高騰してるから価格を下げられない側面もある
そうなると供給絞るのかな？
国民所得を上げて住宅価格に追いつかせる事が一番だけどそれも難しい

[397: 検討者]

>>396 マンション検討中さん
バブルというのは、都心の土地やマンションが１か月で倍になるというイメージです。大蔵省がかつてバブル潰しで銀行融資の総量規制に動いた局面がそんな状況でしたね。今の東京は不動産バブルと呼ぶには大したことがない。欧米やアジアの大都市と比べて安い。さらに、かつての総量規制により不動産向け融資がストップ→不動産・建設・ノンバンクが資金繰り難等で経営破綻→金融機関の不良債権急増、金融危機→失われた20年、という手痛い教訓がある。政府・日銀が不動産価格の抑制策にやすやすと動くことはありません。東京郊外や千葉、埼玉、神奈川あたりの不動産は相対的に安いわけだから。

[398: 匿名さん]

>>396 マンション検討中さん
土地は日本の都合だけで動くけど原材料は世界の相場で決まりますので下がらないかもですね。
このまま原材料の高値が続けば都下では新築マンションを建てない時代が来るかもですね。
新築マンションは山手線内側でしか建たない、一部のお金持ちが買う物。になっていくのかもしれません。

[399: マンション検討中さん]

利回り2%台になるまで上がると思う？
そこまでいくともう毎月の支払いは賃貸で住んだほうが安くなるけどどうなんだろ
住宅ローンだといずれ自分のものになるから長い目で見たら
利回り2%台でも買ったほうが良いという考え方もあるけど
やっぱり毎月の支払いが多くなると買わないようにも思う

[400: 匿名さん]

ならないので今が天井だと思う。

常識的に考えたら下がる事はあっても上がる事はない。

[401: 検討者]

>>400 匿名さん
結局は住みたい立地かどうかでしょうね。利回りとかキャピタルゲインとかは予想が付かないので、ひとまず置くとして。住みたい場所、住みたい物件、買える価格なら、Goしとけばいいでしょう。

[402: マンション検討中さん]

家賃がそのままなら利回り2%にはならないけど
インフレが来て家賃自体が上がったら
今の賃料に換算するところの利回り2%の価格にはなり得る

これが正解でしょ

[403: 検討者]

>>402 マンション検討中さん
インフレで金利が相当に上がったら不動産や株といったリスク資産の価格は下がる可能性がかなり高いことをご存知でしょうか？　長期金利が上がれば、不動産の期待利回りも上がります。家賃はすぐに大幅に上げることは難しいですから、結局は期待利回りが上がった分、時価はさがることになりますよね。

[404: 匿名さん]

>>402 マンション検討中さん
現実に過去2－3年で東池袋で起こっていることは賃料が1割上がった間に中古の売買価格は2割以上は上がっています。
さすがにそろそろ危険水域だという話です。

池袋の中でもここまで賃料と中古売買価格の乖離が起こっているのは東池袋駅直結マンションだけです。

何故そういうことが起こるのか？
普通に考えれば、東池袋駅直結マンションは永久に上がり続けると信じている人たちが高くても買うからでしょう。

[405: 検討者]

>>404 匿名さん
それこそC地区の販売が始まれば、東池袋相場は冷やされるのではないでしょうか？　ブリリアは別にして、アウルやエアライズの1億円超の売り出し物件はいくつか売れずに残ってますね。繁忙期の年明けから成約するのか注目しています。

[406: 匿名さん]

>>405 検討者さん
私はそう思っていますが果たしてどうなりますかね。
なにしろ私は数年前に東池袋直結マンションの中古を買わずに投資信託を買った人間ですのであてにはならないと思います（苦笑）

[407: マンション検討中さん]

香港や上海、シンガポール、台北は
何で利回り1%台まで値上がりできたの？

[408: 検討者]

>>407 マンション検討中さん
ご自分で調べて、報告してください。

[409: 検討者]

>>406 匿名さん
東池袋界隈の人口が増えて、副都心線も直結してくれば、、、。再開発とあわせて街の確変ぶりが凄いことになる可能性を秘めています。そう考えると駅直結のマンションは強いですね。個人的には、池袋駅とサンシャインシティを地下道でつなげ、東池袋駅まで歩けるようにして欲しい。

[410: 匿名さん]

>>409 検討者さん
それは嬉しいですね。元南池袋二丁目の民としては、明るい街並みになることを願っています。