南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[221: 通りがかりさん]

たしかに商業施設にいくためにもかなり遠回りなので、せめてブリリア側に寄せて改札ができると便利ですよね。区役所へのアクセスもあがるし...。まあ願望ですが　笑

[222: 名無しさん]

>>206 匿名さん
東京屈指の商圏になってる池袋駅東口エリアまで10分未満なのに何言ってんだｗ

[223: 匿名さん]

>>222 名無しさん
東口、池袋駅徒歩6分、築6年のグランドミレーニアですら坪500程度で推移してるのに？
西口、徒歩6分のタワーグランディアやルミナリーでも坪400前半で推移してるのに？
東池袋の中古の売り出し価格が豊島区の中でも異様な価格になってるのは事実です。

[224: 検討板ユーザーさん]

東池袋が異常な値段で売られるようになったのここ3ヶ月くらいですけどね。
去年まではアウル、エアライズとか300後半から400万代だったと思いますよ。
グランディアとか1年くらい前の価格設定じゃないですか？

[225: マンション検討中さん]

>>223 匿名さん
東池袋高くなったとは思うけど、東口と西口じゃ違うよ。
単純な駅徒歩だけじゃ測れないと思う。特にルミナリーのあたりは。

[226: 匿名さん]

>>224 検討板ユーザーさん
グランディアはこの1年ぐらい成約していませんので。
売り出しはずっとありますが。
ステアリへの入居半年前になり、売り出しが多数出てきたので、本当の東池袋の相場が試される局面になってきていますね。
C地区の販売や入居が始まればこの比ではなくシビアに試されますけどね。

[227: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん
ルミナリーに関してはさすがにそうですね。駅徒歩だけでは測れないと思います。
一歩マンションを出ればラブホテルとこんにちわ！ですからね。
だとしても、池袋駅徒歩5分のルミナリーより東池袋徒歩5分の初代プラウドが坪単価3割高で売り出されているのは異常だと思います。

[228: 匿名さん]

環５と側道の整備、
都電とイケバスが走る風景、
イケサンパークと大学キャンパス、
C地区に池袋エリア初の人気スーパーが入れば尚。
そして仮設保健所移転後、イケサンパークと連続した一帯の再開発へ。
異常な上がりも慣れれば通常。

[229: 通りすがり]

>>224 検討板ユーザーさん
2020年春頃のコロナショック時は安かったですね。

[230: マンション検討中さん]

>>229 通りすがりさん
コロナショック時も下がらなかった。その後上がり続けたのが天井にきた。
こう考えるのが自然かな、と思います。
池袋東口だけで考えても、アウルタワーがグランドミレーニアの2割以上高いとか初代プラウドの方が高いとか誰が考えてもおかしな価格でしょう。
広域で見ればもうちょっと出せば白金ザスカイの新築が買える価格で築10年のアウルタワーが売り出されているとか正気の沙汰とは思えないです。

[231: 通りすがり]

>>230 マンション検討中さん
いや一時、売り急ぎの物件がいくつか出ましたね。

[232: 通りがかりさん]

白金ザスカイってマンマニさんブログで平均坪単価でてたけど当初700じゃないでしたっけ(今売っている一戸はもはや1000超えなので参考になりませんが)。ちなみにSUUMO掲載転売3LDKは坪850...どこもバブルですね。
まあ白金高輪のほうがイメージ良いのは同意。東池袋は便利だと思いますけどね

[233: マンコミュファンさん]

ステアリの営業がアウル、エアライズからの住み替えは一定いると言っていたのでアウル等中古がここから来年にかけて出そう。とりあえず高値で出してステアリ竣工近づいたら下げるのかも...。グランドミレーニアは確かにファミリー向けの立地じゃないにせよ、アウルより2割安いとなるとうーん、という感じですね。

逆にC地区具体化でステアリ売却もでてきたんですかね。ブリリアだけ全然でませんね。

[234: 匿名さん]

>>233 マンコミュファンさん
さすがにこの時期の売り出しはステアリ住み替えの人が多いのではないでしょうか？
ブリリアからステアリへの住み替えは余りないかと思います。築年数も近いですからね。
C地区の入居が迫ればブリリアの売り出しも少し増えるのでは？

[235: 匿名さん]

もう、アウルタワーのオーナーさん達の余りの強気っぷりに失笑しかないです。
賃貸もアウルタワー8Fがブリリアの22Fよりも高いんだってさｗｗｗｗ
いつから池袋ＮＯ．１マンションはアウルタワーになったんですかねｗｗｗ

[236: 東池袋住民]

>>235 匿名さん
立派な事故物件

[237: マンション検討中さん]

>>233 マンコミュファンさん
ブリリアは含み益が居住用財産の特例では使いきれない方々もそれなりにいらっしゃること、また2015年築なので、10年超保有の2026年1月以降に売却する方が増えそうですね。

まぁ今年で5年超えてる人もいますし、転売屋さんから購入された方もいるかと思うので2022年1月以降からもうちょっと増えてくるかもしれません。

出てこなければ、引っ越し先がないということなのかもしれないので、2025年12月竣工のここが、買い替え先候補第一位な気がします。

[238: マンション検討中さん]

完全に個人の主観ですが、ブリリアを坪600とするなら
ステアリ550、アウル470、初代プラウドタワー470、エアライズ420ぐらいなもんかと思いますがね。
いくらリノベ・高層階でもアウルで坪650は理解不能ですね。

[239: マンコミュファンさん]

>>238 マンション検討中さん

私もイメージは同意ですね?。ただもはや超高値でも成約するかもしれないしそうなると相場がよくわかりませんが。

[240: 匿名さん]

>>238 マンション検討中さん
ブリリアはもう少し上かなと思いますが他は概ね同意です。
ステアリの入居が始まる頃には売り出し価格もそれぐらいに落ち着くと予想しています。

[241: 口コミ知りたいさん]

>>238 マンション検討中さん
個人的には初代プラウドタワーはもうすこし安い印象。他と比べる正直立地あんまりよくないから。
アウルエアライズはそれぞれ坪２０ぐらい高いイメージ

[242: マンション掲示板さん]

たしかにブリリア直近はOCで坪660だった気がしますがそもそも中古がほとんどないからいまいち不明ですね(今年は5年経過でそれなりに出ましたが)。ここに引っ張られてC地区価格が決まると辛い...

[243: 匿名さん]

>>242 マンション掲示板さん
REINSで見た感じだと成約で坪660はなかったように記憶しています。
おっしゃる通りで東池袋全体が出物が少ないのでこの異様な上がり相場の中で相場自体が不明になってますね。
逆にC地区が出て、その売れ行きで本当の相場が決まるような気がしています。
幾らで出ても、大抽選会になれば安すぎ、売れ残れば高すぎ。1500戸という客観性が問われる戸数ですからね。
一戸の中古ならば買う人が一人いれば成立しますから。

[244: マンション検討中さん]

>>243 匿名さん
今まで322戸(東池袋直結全体では2000戸弱ありますが)しかなかったのに、それが住友北棟だけでも878戸で倍になりますからね。

野村南棟620戸も高級仕様なら、これまでの約5倍供給。もちろん地権者住戸があるので、実際は1000戸も分譲されないのでしょうが、それでも楽しみですよね。

[245: マンション掲示板さん]

>>243 匿名さん

ちょっと前に1.5億のOC、75平米が一瞬だけ出てすぐ消えたんですよね。ただ、レインズにないなら販売をやめた可能性もありますし、まだレインズに載る段階じゃないのかもしれません。ブリリアは通算しても成約が少な過ぎてなんとも読めません...。

[246: 匿名さん]

>>245 マンション掲示板さん
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

一般人が今日時点で確認出来る範囲だとブリリアのこれまでで最高価格は坪630万です。
ちなみにアウルも一件だけ同様の坪単価で売れていますので現在軒並み600万円代で売りに出ているのはこれを参考にしたものと思われます。

[247: マンション掲示板さん]

>>246 匿名さん

たしかにアウルで一つだけ外れて630ありますね。相当高層階でリノベしたとかですかね。もはや相場がわからない...

[248: 匿名さん]

>>247 マンション掲示板さん
かと思えば43F坪480が売れず、470に値下げして半年かかってやっと売れたりですからね。
もう相場がぐちゃぐちゃで幾らが適正価格か誰にもわからない状態です。

[249: 匿名さん]

ブリリアタワー中古、何で出ないの？

[250: 通りがかりさん]

今年は税率の関連で数件出てましたが、ほとんど出ないのはそれだけ住みやすい&安心なんでしょうかね。想像ですが。C地区ができた場合は場所が近いし築年数差も大きいし大規模だし、で住み替えもでる気もします。クヤクションよりランクダウンする部分もあるからなんとも読めませんが。

[251: マンション検討中さん]

築年数を考慮すれば、住友北棟>>>>野村南棟>クヤクションだと思いますけどね。

同じような広さの部屋で、新築のC地区と築10年のクヤクションを選べと言われれば殆どの人はC地区地区選ぶでしょう。

[252: 口コミ知りたいさん]

築年数は大きいですよね。10年となると今のアウルのイメージなんでしょうか。
ただまあ立地や耐震の違い、改札距離とかもあると思うので全部中古になった時には読めないですしブリリア中古と比較してどの価格で販売されるか読めませんね。

[253: 匿名さん]

そりゃ新築と築10年ならそうでしょうけど、築5年と築15年になった時にどうかですよ。
今の築3年の初代プラウドと築10年のアウルならばアウルの方が評価が高い訳で。

[254: マンション検討中さん]

アウルと初代プラウドなら築年数以上にスペックに大きな差があるので築3年の初代プラウドより築10年のアウルでしょう。

C地区とクヤクションなら規模やスペックに大きな差がないので、築年数が最後の決定打になり得ると思いますよ。

[255: マンション検討中さん]

B地区が建たない限りナンバーワンはブリリアだと思うなぁ。
住友は東以外全部抜け感悪そうだし。

[256: 匿名さん]

>>254 マンション検討中さん
立地も差があるし、C地区は仕様でもブリリアに劣る可能性が高そうですけどね。
C地区が築年数の差を考えればブリリアを逆転できる程度のクオリティになるといいですね。

[257: マンコミュファンさん]

>>255 マンション検討中さん
B地区が立つことになったら、ブリリアの南側はC地区住友棟よりも抜け感の良いお部屋はなくなってしまうでしょうか？

[258: 口コミ知りたいさん]

>>257 マンコミュファンさん
ブリリア南はB地区と重なりそうですが図面みないとなんともでしょうかね。(B地区は全く計画が進んでませんが)
そして図面みるとブリリアの真東ではなく南東にC地区住友ができそうですので東向きの人は正面右手に、南向きの人は正面左にC地区がみえるかと。
逆にいえば住友の北、西向きはブリリアが視界には入ると思います。南はすぐ側に南棟が入る。ただどれも微妙に斜めにズレているので、どこまで気にするかでしょうか。東が一番抜けると思います。

[259: 口コミ知りたいさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[260: 口コミ知りたいさん]

>>257 マンコミュファンさん
連投ごめんなさい。図面見直したら少し違ってました。

ブリリアの南東にC地区、南にB地区ができます。
C地区は傾いているので、西向きはブリリア+B地区が入り、南は南棟が、北はエアライズが入るのですが東は抜けるかと。

[261: 匿名さん]

東池袋はもうオワコンだよ。眺望カニバリ過ぎてて団地真っ青のお見合い状態。

[262: ご近所さん]

>>260 口コミ知りたいさん
南の眺望を考えると、Cの野村ですかね？

[263: マンコミュファンさん]

>>262 ご近所さん
もしくは住友最上階もスカイライン的には空は見える？見下ろせないから、あんまし眺望よくないか。

[264: 匿名さん]

いや、東池エリアでは、住友最上階が、最強でしょう。
足元が見えなくとも新宿方面がみえるわけだし、
西の虎ノ門、大丸有方面は永久眺望だし。

[265: 匿名さん]

あ、西じゃなく、南東ですね

[266: 口コミ知りたいさん]

>>262 ご近所さん
眺望であれば野村はいいでしょうね。免震というのもポイント高いですかね。野村は値付けも合理的かもしれませんし正直どれも一長一短ですかね。

年数は住友=野村>ブリリア
耐震はブリリア>野村>住友
立地や改札からEVはブリリア>住友>野村(改札はステアリ、エアライズが強い)

眺望は方角によるけど、野村の北以外、住友の東、ブリリアの西あたりは抜けてそう(他の方位も真正面はなさそうですが住友の北(北東)はエアライズとお見合いですかね)でしょうか。

共用施設とコンシェルジュはさすがにC地区の規模ならあると思ってます。デザイナーも隈研吾に匹敵する人を期待。個人的には眺望はそんなに気にしないのですが、価格帯によって購入を決めようと思います。

[267: 周辺住民さん]

ライズシティが、図書館とオフィス、劇場、ピーコック等々と共に出来上がった時は、正にサンシャインシティに続いてシティ登場って思ったものです。
Ｃ地区も延床１９万平米で相当のモノですから、エリアタイトルが付きそうな・・・。

[268: 評判気になるさん]

正直エアライズは外廊下、耐震等のデメリットはあるんですが利便性は素晴らしいですよね...。新築の時に買っておけば...笑

C地区のマンションマニアさんのレポートも３本くらいあがってましたが、南池袋のあの一帯もスーパーのみならずより便利になるのかなあ

[269: 匿名さん]

>>267 周辺住民さん
ライズとサンシャインは、日の出町がソースなので、ライズシティ＆サンシャインシティ。
Ｃ地区の場合は雑司が谷エリアなので、zo-cityで。

[270: マンション検討中]

>>267 周辺住民さん
サウスイケ未来ビレッジ
はどうでしょう　略して　S.I.M.V
豊島区がSDGs未来都市に選定されてるし
そこから　未来　をとり　シティが続いていることと
少し控えめにして　ビレッジにする
ついでに　将来出来るであろう　副都心線東池袋駅名も
南池袋駅にして　明るいイメージにする　とか…