南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[21: ご近所さん]

>>19 匿名希望さん
B地区が出来るか次第じゃないですかね？
ブリリアはB地区、C地区両方できたら囲まれ感が半端ない感じになりそうですが。

[22: 匿名さん]

>>20 ご近所さん
検討違い過ぎます。まず、ここから右肩上がりかなんて誰も分かりません。

[23: ご近所さん]

>>17 匿名さん
総額で考えればそこまででもないと思うのですがどうでしょうか？
月2万ぐらいよそより高い、年間24万、30年で720万円。
マンション自体の価格を考えるとそこまで高い印象は持ちません。
むしろ修繕積立金が足りず修繕出来ないリスクが下がると考えれば、長期持ちたいと考えている方にはメリットですらあるように思います。

[24: ご近所さん]

>>22 匿名さん
20です。
これまでは右肩上がりだったので、現在は建て替え物件がお得、という話をしたつもりです。
逆に右肩下がりになっても少なくとも地権者と交換したぐらいの価格では売れるような設定にはなっていると思うのですがどうでしょうか？

[25: 匿名さん]

ここも、マウント取りたがる地権者がいるようで、荒れ模様になりそうな予感。
富久クロスのように。
掲示板でマウント取っても、偉くなれませんよ。

[26: ご近所さん]

>>25 匿名さん
まぁそうおっしゃらず。

外部の検討者からみれば、外部の人間が知らない情報をしってらっしゃる地権者の情報は貴重です。
情報をご存じの分、この掲示板の中限定では偉いのではないでしょうか？

あくまでも、地権者しか知らない情報を「漏らして」頂けるならですけどね。

[27: 通りがかりさん]

>>10 買い替え検討中さん
保留床単価は分譲想定単価の75から80%程度の水準で決めても良いのではないでしょうか？

[28: 買い替え検討中さん]

ちなみに、私は地権者ではありませんが、5月に権利変換計画の縦覧を見ています。
これは一般に公開されてますから誰でも見ることができたものです。
それに基づいてお話ししています。
買う気満々でできる情報収集をしているだけで、偉ぶるつもりはありませんが
ここが荒れるってことならもう書き込みは止めておきます。

[29: 匿名さん]

>>27 通りがかりさん
事業費余るだけ

[30: 匿名さん]

情報を偉そうに語るなら、やめるべき。
そう突っ込まれていることは判りましょう。

[31: 通りがかりさん]

>>21 ご近所さん

B地区はしばらく先でしょうが、いずれにせよ駅直結の住友はできた瞬間全方向囲まれてるような。。。ただ図面みるとブリリアとズレているようにもみえるので、真正面にドンという感じではないのかもですね。南向きは野村とまさに向かい合わせですが

[32: 検討板ユーザーさん]

スレトップの情報ズレていませんか？
昔の情報ですね。

[33: 検討板ユーザーさん]

ご参考になれば。

[34: 匿名さん]

ありがとうございます。こうみるとブリリア側(マンションは区役所北半分)の真東からは微妙にずらしつつ、北と南も微妙にずれてはいますね。(お互い真正面でお見合いではない)
あと北棟は共用施設なし...？

[35: 匿名さん]

北棟にもラウンジありますよ。
39階だったかな？

[36: 匿名希望]

>>33 検討板ユーザーさん
ありがとうございますー！！

図面見ると、北側1階にと大きな店舗ありますが、これがスーパーになるのでしょうか？
地下からこの店舗へはエレベーターだけじゃなくて、エスカレーター接続でも入れそうなのが嬉しいですね。

南棟は2階ペディストリアンデッキの下通れると、この店舗への動線も良くなりそうですが、ちょっとわたしには図面の読み方がわかりません。

[37: 通りがかりさん]

>>20 ご近所さん
地権者が交換する権利床価格は権利変換認可で確定します。
それとは別に再開発組合が参加組合員に保留床として売却し、一般分譲される保留床価格は組合参加契約書と保留床譲渡契約書で決まります。
工事費が想定を上回ったり、分譲価格が想定を大幅に上回ったりする場合は、再開発組合と参加組合員が協議して保留床価格を変更する総会決議を行います。

[38: 匿名さん]

ステアリのスレに、各戸の平米数や、地下通路の場所のことが書かれてたけど、
縦覧の図面には、間取りや、地下通路が計画敷地外のどこにつながるかまでは、
記載されてないですよね？

[39: 匿名さん]

地下通路はブリリアの通路(の入口？)に繋がるっぽいですよ。上の写真みてもそうですし、組合のホームページにあった気がします。結局エアライズ、アウル、ステアリ側の人というよりはブリリア側の人が商業施設(スーパー？)を使う利便性があがりそうですね。

[40: 匿名希望]

>>36 匿名希望さん
南棟の車寄せって庇短すぎませんか？

これだとタクシーで帰った時にトランクから荷物取り出してもらう時とか濡れてしまうかも。。。

建設費なんて対してかからないだろうから、庇伸ばしてもらたらいいなー。。。

[41: ご近所さん]

>>39 匿名さん
図面から見ると、金ぴか通路か1番出口かのいずれかへの接続に見えますが、再開発組合のHPを見ると、ブリリアと協議中との記載があるので金ぴかにつながると考えるのが自然じゃないでしょうか？

この接続だと東池袋駅改札へは1Fから出て信号を渡ってエアライズの下から入る方が（信号にかからなければ）地下直結より早いというなかなかあり得ないつなげ方です。

[42: ご近所さん]

>>36 匿名希望さん
私も図面の読み方はよくわかりませんが、大き目の店舗一つ（スーパー？）、小さ目な店舗2つになるという事ですかね？小さ目な方は一つコンビニになってくれると嬉しいな。

[43: マンション検討中さん]

これだけ良い物件だとあまり安過ぎると勝どきのように抽選で購入できないのではと心配です。

南棟の野村は350戸くらいしか販売しないようですし(残りは地権者？)、眺望を希望する検討者にとっては激戦になるのでは？

[44: 通りがかりさん]

詳細がわかると立地、デザイン、耐震とブリリアが引き続き地域No1のような気もするし、戸数を考えても今のブリリア(ただ築5年ですが)よりは若干安い価格で出そうな気もしますね。600弱くらいかなぁ。

[45: 匿名さん]

>>39
ここに上がってる画像は近隣住民向けに配られた資料なので個別面積記載なしです。
縦覧時はまだ具体的な間取りの記載はなかったですが各部屋の面積は記載ありましたよ。

[46: 匿名さん]

↑>>38さんへのレスでした。

[47: 匿名さん]

>>44 通りがかりさん
ブリリアの中古価格より安く出す理由が全く理解できない。
東京建物ブリリア中古　vs　住友＆野村財閥連合国家戦略特区認定ツインタワマン。
中間免震で途中階乗り換えなのは置いといたとしても。

[48: ご近所さん]

>>44 通りがかりさん
東池袋NO1が引き続きブリリアになりそう、は同意ですが池袋NO1が続くかどうかはわかりません。
西口にマルイ跡地というダークホースがいます。
何といっても池袋駅直結、デパート二つ、その他商業施設たくさん直結ですから、
再開発組合を作る必要もないので、話が決まればC地区と近い時期ぐらいまでに完成しかねないわけです。

[49: 匿名希望]

>>48 ご近所さん
分譲になるといいですよね。
三菱だから、大丈夫かな。。。

[50: 匿名さん]

三菱は、JR直結で天下一ですからね。
でも、山手線内側、かつ、環５内側、となると、ライズ・アウル・C地区・ステアリ。
西口は繁華街感が半端ないので、賃貸でいいかも、という感じ。

[51: 匿名さん]

ブリリアは、グリーン大通りからチョイ奥に入った土地だからね。
目抜き通りからエントランスが見える立地というのは、貴重。
C地区の北側のアプローチは、グリーン大通りの歩道に面していて、期待大！

[52: ご近所さん]

48ですが
三菱の東武辺りの再開発なら実現まで早くても10年はかかると思います。
そうではなくて、西口のマルイ跡地をどこかのデベが買い取ってタワマンにすると早ければ5年以内（＝C地区と同程度）には池袋駅直結のタワマンが出来ちゃうんですよね。
そうなるとどう考えても池袋NO1はそのマンションでしょう。

[53: 匿名さん]

>>52 ご近所さん
三菱が完成するまでの間、ということなら。
あなたの推測では、５年間だけの限定ということですね？

[54: 匿名さん]

東池袋のマンションはあくまでファミリーマンションですよ？
ブリリアもC地区もそもそも富裕層向けではないので池袋西口の三菱とはターゲットが違うのではないのでしょうか。

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん
そういう意味でもNo.1は三菱でいいんじゃないですか？
No.1にこだわる人がいるので、仕方なくみんなレスしてるだけかと思います。

[56: 匿名さん]

>>51 匿名さん
グリーン大通りって東口駅前から高速手前まででC地区と接してないと思ってたけど違うの？

[57: マンション検討中さん]

MECはあそこをマンションにするなんてもったいない判断するわけないじゃないですか。

[58: 名無しさん]

いやいや、あそこも地権者の組合主導でやってるので住宅ありますよ。
デベ主導の再開発とは話が違います。

[59: 通りがかりさん]

グリーン大通りとC地区は接してないですね。接した方がいいかというとむしろ交通量的に微妙ですが。たしかに西口できたらそこがNo1ですね！

C地区(駅直結住友)とブリリアを比較すると制振vs免震&一類、駅距離(池袋、東池袋地下道)、隈研吾、建設会社はブリリアの方が良いでしょうが、今築5年で600超なのとC地区は真下にスーパー(？)があるのをどうみるかでしょうか。一類はほぼオンリーワンなのでここをどこまで重視するかによって価値観がわかれそう。ただC地区は600以下で出ないと売り切るのが厳しいような気もしますね。

[60: 検討板ユーザーさん]

>>58 名無しさん
デベ主導の再開発と地権者主導の再開発は何がどうちがうのですか？

[61: 職人さん]

グリーン大通りからの地上の動線をウリにしてたよね。
歩道からサンクンへと続くエスカレーターも。
厳密にいうと首都高直下の細い都道を挟むが。

[62: 職人さん]

通りがかりさんはブリリアのポジ話ばかりなので、ブリリア住民？
いつもセルフポチをするね

[63: ご近所さん]

>>43 マンション検討中さん
PTKも平均倍率だと2倍ぐらい。一部に超高倍率住戸がありますから倍率つかなかった部屋もたくさんあるんじゃないでしょうか？
何度も申し込んでいる人もいるでしょうから、本当に欲しかったけど結局最後まで買えなかったという人は少なくなりそうな気がします。
ここがもし坪550ぐらいで出されたらお祭りになるとは思いますが、それでも部屋を選べば買えると思いますよ。
実需で欲しい人間から見ると、ステアリみたいに抽選にはほとんどならず、かつ即売ぐらいの価格にしてくれると一番いいですね。

[64: 通りがかりさん]

ブリリア住民ではなくC地区を検討しているものです！広域でも見ていますが。

[65: ご近所さん]

>>59 通りがかりさん
ご指摘の点もありますが、一番の違いは池袋駅、駅前までの利便性の差だと思います。東池袋の交差点を超えなくてよいのは大きいです。
今は環5の1が工事中で南側（C地区ブリリアの間）はなんなく歩けますが、完成すると北側と同じようにかなりの待ち時間になりそうです。
交通量も多く、少し複雑な交差点になりそうですので事故も心配です。

[66: マンション検討中さん]

>>65 ご近所さん
C地区北側なら池袋から歩いても、区役所から地下に進めば交差点通る必要無しの動線になるのでは？

[67: ご近所さん]

>>66 マンション検討中さん
それだとかなり遠回りになるので雨でも降ってない限りはまず使わない動線になると思います。

[68: 口コミ知りたいさん]

池袋から歩くなら地下道は使わなくてさすがに地上入り口使うのが自然じゃないかな。図面みると、区役所のEVからC地区に入るとするとぐるっと回ることになるし。あとC地区はグリーン大通りというよりは首都高の横の細い道に接する感じですね。（グリーン大通りからは店舗群をはさんでさらに先なので、たぶんエントランス見えない）あそこのバイパス完成するとC地区に関わらず、周辺住む子供とかもちょっと心配ですね。

[69: ご近所さん]

>>68 口コミ知りたいさん
バイパス自体は交通量が多いのは地下になりそうなのでそれほど心配していません。交差点が複雑な形状になるうえに首都高の影響で若干暗くなり、高架も視野を邪魔するので事故多発交差点にならないかは心配しています。

[70: 匿名さん]

>>65 ご近所さん
昨日から一体何が言いたいのでしょうか？
ブリリア中古とC地区の比較ですか？
新築スレで、中古と比較してもイミフです。
それと、池袋デパ地下なら、有楽町線で行くでしょう。
傘要らずな上、それこそ、信号待ちもないので。
また、新規スーパーへの行き来も楽です。