南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[201: マンション検討中]

>>124 匿名さん
副都心線の東池袋駅新設は　B地区完成の時の予想ですが
C地区完成の時だと　理想的ですね
池袋駅へ向かってグリーン大通りを歩くたび
ここら辺に地下鉄の出入口ができるんだろうな
とか　勝手に想像して楽しんでます

[202: 匿名さん]

改札までの動線が微妙ですね
特に東池袋駅がぼろ過ぎてあの地下通路を毎日歩くのはしんどそう

[203: マンション検討中]

>>202 匿名さん
別ルートとして
１階エントランスから外へ出て　南北を通る番神通りを北上し
日出通りに出る手前の左角に　メトロの１番出口のように
エレベーターと階段（できればエスカレーター）セットで
駅直結のルートをメトロさんで作ってもらえれば　
日出通りの横断歩道を渡らずに　東池袋駅へ行けますね
この５年間で作ってほしいものです

[204: マンション検討中さん]

>>203 マンション検討中さん
メトロって基本的に自分たちで追加の出入り口って作らないのでは？防災上とかバリアフリーとかであれば、ありうるとは思うのですが。。。

東池袋に出口追加してもらうための公共課題解決の理論武装が必要だと思います。

[205: 匿名さん]

>>203 マンション検討中さん
直結のはずが、横断歩道を超えるのが最短ルートは辛いですね、、、、

[206: 匿名さん]

東池袋のタワマン群はもうバブりまくってるから他検討した方が良いよ。所謂豊島区の弱小地下鉄駅でサンシャイんまで行かないと何もないのに上がりすぎ。

[207: マンコミュファンさん]

>>206 匿名さん
貧乏人は大変だな。

[208: 買い替え検討中さん]

>>206 匿名さん
サンシャインまで行かないと何もないってのは東池袋を知らなすぎじゃない？
食べログ徒歩１０分周辺８００ｍ掲載数1439件もあるちなみにサンシャインにある飲食店は92件サンシャイン抜きでも上野（884 件）よりも秋葉原駅（1171 件）よりも発展してるのにな。

[209: 匿名さん]

>>208 買い替え検討中さん
800mだと池袋駅周辺が入ってしまうから300mで絞ったら東池袋駅91件だった
ちなみに同条件で上野駅293件、秋葉原駅501件、大塚駅390件だね

[210: 買い替え検討中さん]

>>209 匿名さん
池袋含めての東池袋だとおもうけどね

[211: 名無しさん]

C地区の立地なら池袋に歩いてご飯いくことは多いでしょう。東池袋はかなり住み心地いいですよ。付近で何でも揃うし、程よくターミナルから離れるので公園やファミリー層も多い。地盤も良い。このエリアで住み替えしている人が多いのは理解できます。ただ豊島区・池袋ですからイメージ重視というよりは実生活重視の方によいかも

[212: 匿名さん]

>>206 匿名さん

中古の売れ行きも落ちてるし、バブルも終わりが近づいてるんじゃないかな

[213: eマンションさん]

とはいえアウルの1億切ってるの消えましたかね？今出てるエアライズ、アウル、ステアリ、初代PT全てグロス一億超ですね...。

[214: 匿名さん]

>>213 eマンションさん
あれは坪480ですからね。売れるのに半年近くかかってるし。
それぐらいが適正価格だと思うけど。

[215: eマンションさん]

>>214 匿名さん
そうですねー。アウルの66平米で一億切っているのはまあわかる、という気がしますが。いまの他物件含めて一億超のものが動くかどうかが気になりますね。

[216: 匿名さん]

解体工事のお知らせが来てますね。
2021年9月1日から2022年7月31日まで。
本体工事はほんとに4月からはじめられるのかな？

[217: ご近所さん]

>>216 匿名さん
元々パームス東池袋の解体が2022年7月末までかかるって話なので
予定通りなのでは

[218: マンション検討中]

>>204 マンション検討中さん
防災上の理由
C地区の地域支援の一つとして
帰宅困難者一時待機スペースの整備がかかげられている
事が起これば出入口は駅直結地下道が主になり　密　になってしまう　これを回避するためには駅から一度地上に出て　一時待機スペースへ向かう別ルートの確保も必要ではないか

バリアフリー必要の理由
東池袋駅にはステアリ側改札にはバリアフリーのトイレがあるが　エアライズ側改札にはない　駅直結のタワマンが集中していることからも　バリアフリートイレを新設すべき　それと共にC地区側の地上に出るエレベーターも新設すべき

ていうのはどうですか

[219: マンション検討中]

>>205 匿名さん
現状の駅直結ルートは変えられないでしょうから
それとは全く別な　地上からのルートの提案でした

計画の駅直結ルートが将来完成し
C地区側から駅に向かい
T 字路でブリリア道を右折し
地下道出口のすぐ右に現状から延長した
東池袋駅改札がもしも新設されれば理想的ですね

それこそ駅直結徒歩３分位になるかな
（駅改札を近くにもってきちゃおう案）

[220: 匿名さん]

完全に妄想ですが、副都心線東池袋駅が予定通り現在のブリリアの北側辺りに出来ればこの通路でもありかな、と思います。
現在の有楽町線東池袋駅とも地下でつながってくれれば池袋駅方面に向かう際も環5の1の信号も回避出来るようになりますしね。
そうなれば、副都心線東池袋駅にはほぼ最短ルート、池袋駅方面にもアクセスが便利な地下道になります。

[221: 通りがかりさん]

たしかに商業施設にいくためにもかなり遠回りなので、せめてブリリア側に寄せて改札ができると便利ですよね。区役所へのアクセスもあがるし...。まあ願望ですが　笑

[222: 名無しさん]

>>206 匿名さん
東京屈指の商圏になってる池袋駅東口エリアまで10分未満なのに何言ってんだｗ

[223: 匿名さん]

>>222 名無しさん
東口、池袋駅徒歩6分、築6年のグランドミレーニアですら坪500程度で推移してるのに？
西口、徒歩6分のタワーグランディアやルミナリーでも坪400前半で推移してるのに？
東池袋の中古の売り出し価格が豊島区の中でも異様な価格になってるのは事実です。

[224: 検討板ユーザーさん]

東池袋が異常な値段で売られるようになったのここ3ヶ月くらいですけどね。
去年まではアウル、エアライズとか300後半から400万代だったと思いますよ。
グランディアとか1年くらい前の価格設定じゃないですか？

[225: マンション検討中さん]

>>223 匿名さん
東池袋高くなったとは思うけど、東口と西口じゃ違うよ。
単純な駅徒歩だけじゃ測れないと思う。特にルミナリーのあたりは。

[226: 匿名さん]

>>224 検討板ユーザーさん
グランディアはこの1年ぐらい成約していませんので。
売り出しはずっとありますが。
ステアリへの入居半年前になり、売り出しが多数出てきたので、本当の東池袋の相場が試される局面になってきていますね。
C地区の販売や入居が始まればこの比ではなくシビアに試されますけどね。

[227: 匿名さん]

>>225 マンション検討中さん
ルミナリーに関してはさすがにそうですね。駅徒歩だけでは測れないと思います。
一歩マンションを出ればラブホテルとこんにちわ！ですからね。
だとしても、池袋駅徒歩5分のルミナリーより東池袋徒歩5分の初代プラウドが坪単価3割高で売り出されているのは異常だと思います。

[228: 匿名さん]

環５と側道の整備、
都電とイケバスが走る風景、
イケサンパークと大学キャンパス、
C地区に池袋エリア初の人気スーパーが入れば尚。
そして仮設保健所移転後、イケサンパークと連続した一帯の再開発へ。
異常な上がりも慣れれば通常。

[229: 通りすがり]

>>224 検討板ユーザーさん
2020年春頃のコロナショック時は安かったですね。

[230: マンション検討中さん]

>>229 通りすがりさん
コロナショック時も下がらなかった。その後上がり続けたのが天井にきた。
こう考えるのが自然かな、と思います。
池袋東口だけで考えても、アウルタワーがグランドミレーニアの2割以上高いとか初代プラウドの方が高いとか誰が考えてもおかしな価格でしょう。
広域で見ればもうちょっと出せば白金ザスカイの新築が買える価格で築10年のアウルタワーが売り出されているとか正気の沙汰とは思えないです。

[231: 通りすがり]

>>230 マンション検討中さん
いや一時、売り急ぎの物件がいくつか出ましたね。

[232: 通りがかりさん]

白金ザスカイってマンマニさんブログで平均坪単価でてたけど当初700じゃないでしたっけ(今売っている一戸はもはや1000超えなので参考になりませんが)。ちなみにSUUMO掲載転売3LDKは坪850...どこもバブルですね。
まあ白金高輪のほうがイメージ良いのは同意。東池袋は便利だと思いますけどね

[233: マンコミュファンさん]

ステアリの営業がアウル、エアライズからの住み替えは一定いると言っていたのでアウル等中古がここから来年にかけて出そう。とりあえず高値で出してステアリ竣工近づいたら下げるのかも...。グランドミレーニアは確かにファミリー向けの立地じゃないにせよ、アウルより2割安いとなるとうーん、という感じですね。

逆にC地区具体化でステアリ売却もでてきたんですかね。ブリリアだけ全然でませんね。

[234: 匿名さん]

>>233 マンコミュファンさん
さすがにこの時期の売り出しはステアリ住み替えの人が多いのではないでしょうか？
ブリリアからステアリへの住み替えは余りないかと思います。築年数も近いですからね。
C地区の入居が迫ればブリリアの売り出しも少し増えるのでは？

[235: 匿名さん]

もう、アウルタワーのオーナーさん達の余りの強気っぷりに失笑しかないです。
賃貸もアウルタワー8Fがブリリアの22Fよりも高いんだってさｗｗｗｗ
いつから池袋ＮＯ．１マンションはアウルタワーになったんですかねｗｗｗ

[236: 東池袋住民]

>>235 匿名さん
立派な事故物件

[237: マンション検討中さん]

>>233 マンコミュファンさん
ブリリアは含み益が居住用財産の特例では使いきれない方々もそれなりにいらっしゃること、また2015年築なので、10年超保有の2026年1月以降に売却する方が増えそうですね。

まぁ今年で5年超えてる人もいますし、転売屋さんから購入された方もいるかと思うので2022年1月以降からもうちょっと増えてくるかもしれません。

出てこなければ、引っ越し先がないということなのかもしれないので、2025年12月竣工のここが、買い替え先候補第一位な気がします。

[238: マンション検討中さん]

完全に個人の主観ですが、ブリリアを坪600とするなら
ステアリ550、アウル470、初代プラウドタワー470、エアライズ420ぐらいなもんかと思いますがね。
いくらリノベ・高層階でもアウルで坪650は理解不能ですね。

[239: マンコミュファンさん]

>>238 マンション検討中さん

私もイメージは同意ですね?。ただもはや超高値でも成約するかもしれないしそうなると相場がよくわかりませんが。

[240: 匿名さん]

>>238 マンション検討中さん
ブリリアはもう少し上かなと思いますが他は概ね同意です。
ステアリの入居が始まる頃には売り出し価格もそれぐらいに落ち着くと予想しています。

[241: 口コミ知りたいさん]

>>238 マンション検討中さん
個人的には初代プラウドタワーはもうすこし安い印象。他と比べる正直立地あんまりよくないから。
アウルエアライズはそれぞれ坪２０ぐらい高いイメージ

[242: マンション掲示板さん]

たしかにブリリア直近はOCで坪660だった気がしますがそもそも中古がほとんどないからいまいち不明ですね(今年は5年経過でそれなりに出ましたが)。ここに引っ張られてC地区価格が決まると辛い...

[243: 匿名さん]

>>242 マンション掲示板さん
REINSで見た感じだと成約で坪660はなかったように記憶しています。
おっしゃる通りで東池袋全体が出物が少ないのでこの異様な上がり相場の中で相場自体が不明になってますね。
逆にC地区が出て、その売れ行きで本当の相場が決まるような気がしています。
幾らで出ても、大抽選会になれば安すぎ、売れ残れば高すぎ。1500戸という客観性が問われる戸数ですからね。
一戸の中古ならば買う人が一人いれば成立しますから。

[244: マンション検討中さん]

>>243 匿名さん
今まで322戸(東池袋直結全体では2000戸弱ありますが)しかなかったのに、それが住友北棟だけでも878戸で倍になりますからね。

野村南棟620戸も高級仕様なら、これまでの約5倍供給。もちろん地権者住戸があるので、実際は1000戸も分譲されないのでしょうが、それでも楽しみですよね。

[245: マンション掲示板さん]

>>243 匿名さん

ちょっと前に1.5億のOC、75平米が一瞬だけ出てすぐ消えたんですよね。ただ、レインズにないなら販売をやめた可能性もありますし、まだレインズに載る段階じゃないのかもしれません。ブリリアは通算しても成約が少な過ぎてなんとも読めません...。

[246: 匿名さん]

>>245 マンション掲示板さん
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

一般人が今日時点で確認出来る範囲だとブリリアのこれまでで最高価格は坪630万です。
ちなみにアウルも一件だけ同様の坪単価で売れていますので現在軒並み600万円代で売りに出ているのはこれを参考にしたものと思われます。

[247: マンション掲示板さん]

>>246 匿名さん

たしかにアウルで一つだけ外れて630ありますね。相当高層階でリノベしたとかですかね。もはや相場がわからない...

[248: 匿名さん]

>>247 マンション掲示板さん
かと思えば43F坪480が売れず、470に値下げして半年かかってやっと売れたりですからね。
もう相場がぐちゃぐちゃで幾らが適正価格か誰にもわからない状態です。

[249: 匿名さん]

ブリリアタワー中古、何で出ないの？

[250: 通りがかりさん]

今年は税率の関連で数件出てましたが、ほとんど出ないのはそれだけ住みやすい&安心なんでしょうかね。想像ですが。C地区ができた場合は場所が近いし築年数差も大きいし大規模だし、で住み替えもでる気もします。クヤクションよりランクダウンする部分もあるからなんとも読めませんが。