南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[161: 匿名さん]

>>159 ご近所さん

野村とスミフは「1500戸の最大規模プロジェクト！」って共同戦線を張るのでしょうか。こういうふうに棟ごとに売主が違う大規模って他にありましたっけ？

[162: ご近所さん]

>>161 匿名さん
スケールメリットって重要視されている要素ですし、名前も共通で何とかタワーノース・サウスとかにして共同販売になるんじゃないでしょうか？

[163: マンション検討中さん]

>>162 ご近所さん
売り出し時期揃えてもらえると、好みのお部屋を選べそうですが、いつもの感じだと少なくとも住友側は売り出し期間だいぶ長かなりそうな気がします。

B地区の開発が決まるか副都心線決まるぐらいまで売り出し続けられる価格で出してきそうですよね。野村も最近物件と部屋タイプによっては竣工後売りもちらほら見かけますし、価格も入居時期もどうなることやら。

[164: マンション検討中さん]

>>163 マンション検討中さん
行政頑張って、何かしらの制限設けてくれないかな。

[165: 買い替え検討中さん]

>>163 マンション検討中さん
住友だと、シティタワーズ東京ベイが1500戸以上だけど、結構ダラダラ売り続けてますよね。それも値上げして。この戸数が一斉に入居って大変でしょうから竣工後何年かかけての完売を目指すような気がします。
まず地権者を入居させて、その後上層階を埋めて、徐々に下層階を攻めて…。

[166: 匿名さん]

ブリリア住民が、オラが１番！を連呼しているようですが、
もしC地区が安く出てしまったら、ブリリアも相場連動して下がりますよ？

[167: 匿名さん]

ブリリアかっこいいんだけど近くまで行かないと区役所部分が見えないのが惜しい

[168: 匿名さん]

遠くからみると灰色で一番ダサいのがブリリア。ステアりは近くでみるとベタ塗りで糞ダサいけど遠目から見るとかっこいい。

[169: マンション掲示板さん]

木が隈研吾らしいデザインですよね。むしろC地区が安く出てブリリアも連動して安くなるなら買いたい(いまは高すぎるしそもそも中古がほとんどない)。でもC地区新築も憧れます。

[170: 匿名さん]

ステアリ含めて後発マンション出た時はむしろ中古相場はあがりましたが、C地区は戸数が戸数なのでどうなんですかね。白金の時も周辺もあがりましたが。ブリリアは今年除くと中古は年に1-2件しかなかったような。

上の人が書いている南池袋小学校の評判が気になります。

[171: ご近所さん]

ブリリアの凄い所はこれだけ上がっても手放す人がほとんどいない所ですよね。
含み益を考えたら都心部にすごろくしようと思う人がいても不思議はないんですけど、都心部のマンションよりもブリリアがいいと感じている人が多いのでしょう。
やっぱり西口直結が出来るまでは不動のNO.1でしょうね。

[172: マンション掲示板さん]

C地区住友もいい勝負しそうですけどねー。築年数差もあるので(ステアリも新しいですが)。
有楽町線の延伸も若干ですが地域に恩恵あるかもしれないですね。ただ副都心線東池袋が来てほしかった...。スーパーもできればどんどん住みやすい地域になりますね。今度できる大学のカフェも気になってます。

[173: ご近所さん]

向きによる価格差はどうなりますかね？

北棟は普通に
東＞南＞北＞西

として

南棟はどうするか難しいですね。
南＞東までは確定として最初から余り眺望の良くない北と最初は悪くないけどB地区が建つとお見合いになる西向きでどっちを安くしますかね？

[174: 買い替え検討中さん]

>>173 ご近所さん
一般的に位置別の効用比は
南>東>西>北
だと思いますが。
たぶん北街区も南街区もそれは変わらないと思います。

[175: マンション検討中さん]

いや、それは原則であって、タワーだと前建や眺望によって方位の単価だいぶ変わりますよ。

[176: 買い替え検討中さん]

>>175 マンション検討中さん
住友や野村が販売時の値付けでどうするかは分かりませんが、権利変換計画上は
南>東>西>北
こういう単価になってました。
あくまで権利変換の価格設定ですが。

[177: ご近所さん]

>>174 買い替え検討中さん
北街区の南側は南街区とこんにちわ！の場所もあるので南向きの中でも差があるかもですね。

[178: ご近所さん]

>>176 買い替え検討中さん
いつも情報頂きありがとうございます。
そうすると北街区の北側なんかは相対的にお得に感じます。
抜け感は少ないですが、グーグルアースで見る限りだと東池袋のビル群を5号線が抜けていく眺望は夜だとかなり幻想的で素敵に思えます。
逆に西側はきつく感じますね。
南街区もその序列なら西向き買ってB地区がなかなか決まらない事を祈るのが正解かなｗ

[179: 周辺住民さん]

南池袋小学校は正直にいうと勉強面でレベルが高い小学校という認識はないです。千登世中に進学してくる公立進学組を、目白小組、高南小組と比較した時の所感程度の話です。ほぼ全員が受験組で競争熾烈な目白小、少数教育的な高南小と比較することが適切かどうかは分かりませんが。
タワマンが建つと、住民も入れ替わるので、また校風や評判も変わってくるでしょう。

[180: 買い替え検討中さん]

>>178 ご近所さん
タワーマンションに住んでいた時期があるんですが、北向きって案外いいんですよ。皆さんの想像よりはるかに明るいですし。
B地区は大地主が乗り気じゃないらしくて進まないって“噂”を聞きましたが…。

[181: マンション検討中さん]

C地区と話題ズレて恐縮ですが、補助81号線がいつ頃完成かご存知の方はいらっしゃいましたら教えていただけると嬉しいです。
ウェブで調べても古い計画のままで2019年完了予定になっており、最新情報が見つけられませんでした。

[182: マンション掲示板さん]

>>179 周辺住民さん
とても参考になります！住民が入れ替わって良い方向に校風が変わるといいですよね?

[183: ご近所さん]

>>181 マンション検討中さん
東池袋の話なら令和6年度。これは用地買収が完了してるから恐らく予定通り
南池袋の話なら用地収用がまだ6割強なので未定。収用が完了すれば1～2年で開通するはず。それまでに一部歩道の開放はあるかもしれない

[184: マンション検討中]

>>183 ご近所さん
ありがとうございます。
全体が完了するのはまだまだ先のようですね。

[185: 匿名さん]

16日に「南池袋二丁目Ｃ地区再開発等促進区を定める地区計画 都市計画（素案）の概要」が発表され、建物デザインや街区のイメージが明らかになりました。
予想よりもまとまりのある都会的雰囲気で、東池袋の景観や雰囲気が一変しそうな気がします。

https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshisaisei/da...

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん

ただ、駅からの地下道は懸念していたとおり区役所ルートからの分岐になりそうです。

[187: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん
あと、南棟の車寄せもやっぱり庇がほとんとなさそうですね。

[188: 匿名さん]

>>185 匿名さん
南棟の隔て板はショートタイプに見えますね

[189: 匿名さん]

>>185 匿名さん

かなりカッコいいですね。墓地が残念でならない。

[190: 匿名さん]

うーん。デザインは正直微妙。
やはり三井のタワマンが大正義ですね。

東池袋のタワマン群が束になっても赤坂檜町には勝てませんね。

[191: 坪単価比較中さん]

>>185 匿名さん
建物自体はめちゃくちゃかっこいいですね！
南棟は屋上のスカイラウンジがありそう？
北棟はなさそうに見えますね。
相互利用できるといいですね！
後は南北の2Fデッキが見当たりませんね。

[192: 匿名さん]

>>191 坪単価比較中さん

2階レベルのデッキ、あるように見えますけど。

スカイラウンジの有無はわかりかねますが、それぞれ共用設備の相互利用はないと思います。

[193: マンション検討中]

>>191 坪単価比較中さん
私も南棟の屋上にスカイテラスがあるようにみえます
西方向に富士山　南方向に新宿新都心　渋谷のビル群
南東方向に六本木ヒルズ　東京タワー　北東方向に
スカイツリー　夏の両国花火　と想像すると
胸がグルグルします笑

[194: ご近所さん]

池袋と横浜駅
繁華街としてどっちが格が上なんだろう

[195: 匿名さん]

>>194 ご近所さん

流石に池袋が上かと思いますが、あちらは横浜駅に直結ですからね。マンション同士の比較は微妙ですね。

[196: 坪単価比較中さん]

>>194 ご近所さん
池袋かね、どうしても東京と神奈川の比べは。。。

[197: 買い替え検討中さん]

食べログ徒歩１０分以内掲載数で横浜駅と池袋比較
横浜駅周辺８００ｍ
１７９９件
周辺の代表的駅桜木町駅約２０００件関内2284 件
池袋駅周辺８００ｍ
２８０６件
池袋駅の代表的周辺駅東池袋駅1439 件大塚駅704 件高田馬場約８００件
駅単体で比較なら池袋駅が圧倒しているが、商業圏の範囲広がりを見るなら横浜も強い。

[198: 匿名さん]

池袋は新宿・渋谷も電車ですぐなのでやっぱり便利かな
横浜は住んだことないからよく知らないけど

[199: マンション検討中さん]

地下鉄の接続は残念ながらブリリア側を経由してになるようですね。

[200: マンション検討中]

>>199 マンション検討中さん
北棟に公共施設が入るので　地下鉄を利用して
役所に用事がある場合　まずブリリア側の入口に入り
そこから枝分かれして左側に入る方が　動線では
スムーズなのかも
又　ブリリア側の役所の本所との行き来も
しやすいからかも

[201: マンション検討中]

>>124 匿名さん
副都心線の東池袋駅新設は　B地区完成の時の予想ですが
C地区完成の時だと　理想的ですね
池袋駅へ向かってグリーン大通りを歩くたび
ここら辺に地下鉄の出入口ができるんだろうな
とか　勝手に想像して楽しんでます

[202: 匿名さん]

改札までの動線が微妙ですね
特に東池袋駅がぼろ過ぎてあの地下通路を毎日歩くのはしんどそう

[203: マンション検討中]

>>202 匿名さん
別ルートとして
１階エントランスから外へ出て　南北を通る番神通りを北上し
日出通りに出る手前の左角に　メトロの１番出口のように
エレベーターと階段（できればエスカレーター）セットで
駅直結のルートをメトロさんで作ってもらえれば　
日出通りの横断歩道を渡らずに　東池袋駅へ行けますね
この５年間で作ってほしいものです

[204: マンション検討中さん]

>>203 マンション検討中さん
メトロって基本的に自分たちで追加の出入り口って作らないのでは？防災上とかバリアフリーとかであれば、ありうるとは思うのですが。。。

東池袋に出口追加してもらうための公共課題解決の理論武装が必要だと思います。

[205: 匿名さん]

>>203 マンション検討中さん
直結のはずが、横断歩道を超えるのが最短ルートは辛いですね、、、、

[206: 匿名さん]

東池袋のタワマン群はもうバブりまくってるから他検討した方が良いよ。所謂豊島区の弱小地下鉄駅でサンシャイんまで行かないと何もないのに上がりすぎ。

[207: マンコミュファンさん]

>>206 匿名さん
貧乏人は大変だな。

[208: 買い替え検討中さん]

>>206 匿名さん
サンシャインまで行かないと何もないってのは東池袋を知らなすぎじゃない？
食べログ徒歩１０分周辺８００ｍ掲載数1439件もあるちなみにサンシャインにある飲食店は92件サンシャイン抜きでも上野（884 件）よりも秋葉原駅（1171 件）よりも発展してるのにな。

[209: 匿名さん]

>>208 買い替え検討中さん
800mだと池袋駅周辺が入ってしまうから300mで絞ったら東池袋駅91件だった
ちなみに同条件で上野駅293件、秋葉原駅501件、大塚駅390件だね

[210: 買い替え検討中さん]

>>209 匿名さん
池袋含めての東池袋だとおもうけどね