南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階 地下2階 高さ約190ｍ 延べ約111,500㎡
南街区：地上50階 地下2階 高さ約185ｍ 延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：
参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
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[スレ作成日時]2021-08-05 15:36:05
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2021-08-05 15:54:12
投稿する
削除依頼
スレ主ではありませんが、区役所の近くだし、東池袋直結みたいな場所とはいえ、ようあんな場所を再開発するなという立地。
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|---|---|---|
| No.2 |
来週の「じゅん散歩」は、池袋
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| No.3 |
＞ステアリの凶悪な管理修繕費考えると坪５７0でC出されちゃうと厳しい。
東、南向きは眺望特等席だけど、その他の方角は憤死だろ。 ステアリスレの方に対するレスです。C地区の話が入りますのでこちらでレスさせて頂きます。 むしろ、全貌が少しづつ見えてきてC地区と比較してのステアリはステアリの良さが見えてきていませんか？ 有楽町線で通勤・通学を考えておられる方にとっては東池袋駅の改札までの近さはとても魅力的だと思います。 東池袋駅直結タワマンで改札までの距離で言うと ステアリ＝エアライズ＞アウル＞ブリリア＞C地区 になるわけで、中古市場に乗った時に改札までが近い事を重要視する方も多いと思います。 C地区が金ぴか経由でなければ話は別でしたけどね。 |
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| No.4 |
>>3 ご近所さん
東池袋駅基準だとそうでしょうが、池袋駅基準だとちょっと変わりますよね。それに副都心線新駅が開業すれば、また変わってくるでしょうし。5年後が楽しみ。今から資金の準備をしなくちゃ。 |
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| No.5 |
>>4 買い替え検討中さん
おっしゃる通り5年後が楽しみです。 副都心線新駅、環5の1、ステアリ、C地区、東京国際大学など次々と街が変わっていく姿を日々見るのが本当に楽しいです。 その中核になるであろうマンションですから是非とも欲しいです！ |
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| No.6 |
ステアリは便利そうだけどセキュリティ&エレベーターが上下で一緒なのは少し気になったな(駅ホームからラクセス持った子供の後ろとかついていけばエレベーター乗れる仕様だったような)。途中コンシェルジュないし。ただ、ブリリアみたいに乗り換えあるとセキュリティ高いけど、面倒というのもある。ブリリア直通エレベーターもあるけど、そちらはコンシェルジュとか通らないし。
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| No.7 |
しかしC地区とブリリアがランドマークになるんでしょうが、どちらも特徴がありますね。
住友とブリリアは駅直結で似てますが、EVから改札への近さ、免震(耐震一類)か制振か、隈研吾、池袋駅への距離とブリリアのほうが優れている点も多いなと。 ただ、下にスーパーが入ることや新築プレミアム考えると@570であれば今の東京の相場を考えるとかなり人気出そうな気がしますね。もう少し上で来るかなと思ってました。 |
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| No.8 |
坪570は地権者に提示された価格という認識でよいですか？
一般向け分譲は再来年みたいなので価格はその時にならないとわからないですよね？ |
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| No.9 |
そんな気もしますよね。けっきょくステアリも販売後ですら価格調整してたし上にいく分には地権者も文句いわないでしょうから@570-600あたりですかね。マンマニは@600-650(願望は550)でみてましたが。
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| No.10 |
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| No.11 |
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| No.12 |
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| No.13 |
B地区も楽しみ
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| No.14 |
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| No.15 |
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| No.16 |
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| No.17 |
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| No.18 |
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| No.19 |
住友棟と野村棟って仕様も販売時期も違う感じでしょうか？だとすると共用部の相互利用もなさそうなので、総戸数は圧倒的に多いですが、結局一つ一つで比べたら、築年数と南側再開発リスクを除けばブリリアタワーに軍配があがりそうな気がしちゃいます。
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| No.20 |
>>18 買い替え検討中さん
全く知識がなくて見当違いな事を言っているかもしれませんがお許しください。 地権者と交換する金額は既に全部屋決まっているので交換がされた訳ですよね？ そうすると、そこから幾らか足す（どれぐらいかはこれから決まる）のが実売価格になるわけで、そこであまりにも足す額が大きすぎるとあとあと揉め事になるので、 何千万もは足せない。 そういう理由で今みたいに市況が右肩上がりの時は建て替え物件などは相対的にお得になると理解しています。 一度も値段が決まってない物件ならば売れる金額ならば自由につけられますからね。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
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| No.23 |
>>17 匿名さん
総額で考えればそこまででもないと思うのですがどうでしょうか？ 月2万ぐらいよそより高い、年間24万、30年で720万円。 マンション自体の価格を考えるとそこまで高い印象は持ちません。 むしろ修繕積立金が足りず修繕出来ないリスクが下がると考えれば、長期持ちたいと考えている方にはメリットですらあるように思います。 |
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| No.24 |
>>22 匿名さん
20です。 これまでは右肩上がりだったので、現在は建て替え物件がお得、という話をしたつもりです。 逆に右肩下がりになっても少なくとも地権者と交換したぐらいの価格では売れるような設定にはなっていると思うのですがどうでしょうか？ |
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| No.25 |
ここも、マウント取りたがる地権者がいるようで、荒れ模様になりそうな予感。
富久クロスのように。 掲示板でマウント取っても、偉くなれませんよ。 |
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| No.26 |
>>25 匿名さん
まぁそうおっしゃらず。 外部の検討者からみれば、外部の人間が知らない情報をしってらっしゃる地権者の情報は貴重です。 情報をご存じの分、この掲示板の中限定では偉いのではないでしょうか？ あくまでも、地権者しか知らない情報を「漏らして」頂けるならですけどね。 |
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| No.27 |
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| No.28 |
ちなみに、私は地権者ではありませんが、5月に権利変換計画の縦覧を見ています。
これは一般に公開されてますから誰でも見ることができたものです。 それに基づいてお話ししています。 買う気満々でできる情報収集をしているだけで、偉ぶるつもりはありませんが ここが荒れるってことならもう書き込みは止めておきます。 |
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| No.29 |
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| No.30 |
情報を偉そうに語るなら、やめるべき。
そう突っ込まれていることは判りましょう。 |
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| No.31 |
>>21 ご近所さん
B地区はしばらく先でしょうが、いずれにせよ駅直結の住友はできた瞬間全方向囲まれてるような。。。ただ図面みるとブリリアとズレているようにもみえるので、真正面にドンという感じではないのかもですね。南向きは野村とまさに向かい合わせですが |
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| No.32 |
スレトップの情報ズレていませんか？
昔の情報ですね。 
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| No.33 |
ご参考になれば。
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| No.34 |
ありがとうございます。こうみるとブリリア側(マンションは区役所北半分)の真東からは微妙にずらしつつ、北と南も微妙にずれてはいますね。(お互い真正面でお見合いではない)
あと北棟は共用施設なし...？ |
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| No.35 |
北棟にもラウンジありますよ。
39階だったかな？ |
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| No.36 |
>>33 検討板ユーザーさん
ありがとうございますー！！ 図面見ると、北側1階にと大きな店舗ありますが、これがスーパーになるのでしょうか？ 地下からこの店舗へはエレベーターだけじゃなくて、エスカレーター接続でも入れそうなのが嬉しいですね。 南棟は2階ペディストリアンデッキの下通れると、この店舗への動線も良くなりそうですが、ちょっとわたしには図面の読み方がわかりません。 |
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| No.37 |
>>20 ご近所さん
地権者が交換する権利床価格は権利変換認可で確定します。 それとは別に再開発組合が参加組合員に保留床として売却し、一般分譲される保留床価格は組合参加契約書と保留床譲渡契約書で決まります。 工事費が想定を上回ったり、分譲価格が想定を大幅に上回ったりする場合は、再開発組合と参加組合員が協議して保留床価格を変更する総会決議を行います。 |
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| No.38 |
ステアリのスレに、各戸の平米数や、地下通路の場所のことが書かれてたけど、
縦覧の図面には、間取りや、地下通路が計画敷地外のどこにつながるかまでは、 記載されてないですよね？ |
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| No.39 |
地下通路はブリリアの通路(の入口？)に繋がるっぽいですよ。上の写真みてもそうですし、組合のホームページにあった気がします。結局エアライズ、アウル、ステアリ側の人というよりはブリリア側の人が商業施設(スーパー？)を使う利便性があがりそうですね。
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| No.40 |
>>36 匿名希望さん
南棟の車寄せって庇短すぎませんか？ これだとタクシーで帰った時にトランクから荷物取り出してもらう時とか濡れてしまうかも。。。 建設費なんて対してかからないだろうから、庇伸ばしてもらたらいいなー。。。 |
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| No.41 |
>>39 匿名さん
図面から見ると、金ぴか通路か1番出口かのいずれかへの接続に見えますが、再開発組合のHPを見ると、ブリリアと協議中との記載があるので金ぴかにつながると考えるのが自然じゃないでしょうか？ この接続だと東池袋駅改札へは1Fから出て信号を渡ってエアライズの下から入る方が（信号にかからなければ）地下直結より早いというなかなかあり得ないつなげ方です。 |
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| No.42 |
>>36 匿名希望さん
私も図面の読み方はよくわかりませんが、大き目の店舗一つ（スーパー？）、小さ目な店舗2つになるという事ですかね？小さ目な方は一つコンビニになってくれると嬉しいな。 |
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| No.43 |
これだけ良い物件だとあまり安過ぎると勝どきのように抽選で購入できないのではと心配です。
南棟の野村は350戸くらいしか販売しないようですし(残りは地権者？)、眺望を希望する検討者にとっては激戦になるのでは？ |
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| No.44 |
詳細がわかると立地、デザイン、耐震とブリリアが引き続き地域No1のような気もするし、戸数を考えても今のブリリア(ただ築5年ですが)よりは若干安い価格で出そうな気もしますね。600弱くらいかなぁ。
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| No.45 |
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| No.46 |
↑>>38さんへのレスでした。
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| No.47 |
>>44 通りがかりさん
ブリリアの中古価格より安く出す理由が全く理解できない。 東京建物ブリリア中古 vs 住友＆野村財閥連合国家戦略特区認定ツインタワマン。 中間免震で途中階乗り換えなのは置いといたとしても。 |
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| No.48 |
>>44 通りがかりさん
東池袋NO1が引き続きブリリアになりそう、は同意ですが池袋NO1が続くかどうかはわかりません。 西口にマルイ跡地というダークホースがいます。 何といっても池袋駅直結、デパート二つ、その他商業施設たくさん直結ですから、 再開発組合を作る必要もないので、話が決まればC地区と近い時期ぐらいまでに完成しかねないわけです。 |
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| No.49 |
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| No.50 |
三菱は、JR直結で天下一ですからね。
でも、山手線内側、かつ、環５内側、となると、ライズ・アウル・C地区・ステアリ。 西口は繁華街感が半端ないので、賃貸でいいかも、という感じ。 |
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| No.51 |
ブリリアは、グリーン大通りからチョイ奥に入った土地だからね。
目抜き通りからエントランスが見える立地というのは、貴重。 C地区の北側のアプローチは、グリーン大通りの歩道に面していて、期待大！ |
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| No.52 |
48ですが
三菱の東武辺りの再開発なら実現まで早くても10年はかかると思います。 そうではなくて、西口のマルイ跡地をどこかのデベが買い取ってタワマンにすると早ければ5年以内（＝C地区と同程度）には池袋駅直結のタワマンが出来ちゃうんですよね。 そうなるとどう考えても池袋NO1はそのマンションでしょう。 |
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| No.53 |
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| No.54 |
東池袋のマンションはあくまでファミリーマンションですよ？
ブリリアもC地区もそもそも富裕層向けではないので池袋西口の三菱とはターゲットが違うのではないのでしょうか。 |
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| No.55 |
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| No.56 |
>>51 匿名さん
グリーン大通りって東口駅前から高速手前まででC地区と接してないと思ってたけど違うの？ |
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| No.57 |
MECはあそこをマンションにするなんてもったいない判断するわけないじゃないですか。
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| No.58 |
いやいや、あそこも地権者の組合主導でやってるので住宅ありますよ。
デベ主導の再開発とは話が違います。 |
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| No.59 |
グリーン大通りとC地区は接してないですね。接した方がいいかというとむしろ交通量的に微妙ですが。たしかに西口できたらそこがNo1ですね！
C地区(駅直結住友)とブリリアを比較すると制振vs免震&一類、駅距離(池袋、東池袋地下道)、隈研吾、建設会社はブリリアの方が良いでしょうが、今築5年で600超なのとC地区は真下にスーパー(？)があるのをどうみるかでしょうか。一類はほぼオンリーワンなのでここをどこまで重視するかによって価値観がわかれそう。ただC地区は600以下で出ないと売り切るのが厳しいような気もしますね。 |
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| No.60 |
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| No.61 |
グリーン大通りからの地上の動線をウリにしてたよね。
歩道からサンクンへと続くエスカレーターも。 厳密にいうと首都高直下の細い都道を挟むが。 |
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| No.62 |
通りがかりさんはブリリアのポジ話ばかりなので、ブリリア住民？
いつもセルフポチをするね |
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| No.63 |
>>43 マンション検討中さん
PTKも平均倍率だと2倍ぐらい。一部に超高倍率住戸がありますから倍率つかなかった部屋もたくさんあるんじゃないでしょうか？ 何度も申し込んでいる人もいるでしょうから、本当に欲しかったけど結局最後まで買えなかったという人は少なくなりそうな気がします。 ここがもし坪550ぐらいで出されたらお祭りになるとは思いますが、それでも部屋を選べば買えると思いますよ。 実需で欲しい人間から見ると、ステアリみたいに抽選にはほとんどならず、かつ即売ぐらいの価格にしてくれると一番いいですね。 |
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| No.64 |
ブリリア住民ではなくC地区を検討しているものです！広域でも見ていますが。
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| No.65 |
>>59 通りがかりさん
ご指摘の点もありますが、一番の違いは池袋駅、駅前までの利便性の差だと思います。東池袋の交差点を超えなくてよいのは大きいです。 今は環5の1が工事中で南側（C地区ブリリアの間）はなんなく歩けますが、完成すると北側と同じようにかなりの待ち時間になりそうです。 交通量も多く、少し複雑な交差点になりそうですので事故も心配です。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
>>66 マンション検討中さん
それだとかなり遠回りになるので雨でも降ってない限りはまず使わない動線になると思います。 |
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| No.68 |
池袋から歩くなら地下道は使わなくてさすがに地上入り口使うのが自然じゃないかな。図面みると、区役所のEVからC地区に入るとするとぐるっと回ることになるし。あとC地区はグリーン大通りというよりは首都高の横の細い道に接する感じですね。（グリーン大通りからは店舗群をはさんでさらに先なので、たぶんエントランス見えない）あそこのバイパス完成するとC地区に関わらず、周辺住む子供とかもちょっと心配ですね。
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| No.69 |
>>68 口コミ知りたいさん
バイパス自体は交通量が多いのは地下になりそうなのでそれほど心配していません。交差点が複雑な形状になるうえに首都高の影響で若干暗くなり、高架も視野を邪魔するので事故多発交差点にならないかは心配しています。 |
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| No.70 |
>>65 ご近所さん
昨日から一体何が言いたいのでしょうか？ ブリリア中古とC地区の比較ですか？ 新築スレで、中古と比較してもイミフです。 それと、池袋デパ地下なら、有楽町線で行くでしょう。 傘要らずな上、それこそ、信号待ちもないので。 また、新規スーパーへの行き来も楽です。 |
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| No.71 |
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| No.72 |
>>68 口コミ知りたいさん
グリーン大通りからC地区の地上エントランスへの人の流れは、 国家戦略特区の観点から、人の往来を促す様、ちゃんと考えられてあるようですが。 https://minamiike-c.wixsite.com/main/shiryo-2 |
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| No.73 |
>>70 匿名さん
地域NO1になるかどうかでリセールが全然変わるので購入を検討するうえで重要なのでは？ 現時点だとブリリアのみが売り出し即売れ、値段もどんどんあがっているのに対して他のタワマンはなかなか売れていませんよね？ 一生住むつもりで買ったけど手放す事もあるわけで、高値かつ即座に売れる地域NO1マンションになれるかどうかは検討するうえでの重要事項ではないかと思います。 |
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| No.74 |
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| No.75 |
スーパーがテナントとして入るかは決まっていないので、オーケー、LIFE、サミット、マルエツ(プチはNG)、業務スーパーなどへ直接出店を依頼するのが良いと思いますよ。HP、メール、電話等で東池袋の再開発による人口増でスーパー需要は益々大きくなる点を伝えると良いでしょう。私は一部そのようなアクション取ってますよ。東池袋はスーパーが少なすぎるし、西友では頼りなさ過ぎる。プチやマイバスケットではちょっとね。ファミリー層にとっては重要だと思う。
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| No.76 |
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| No.77 |
>>74 ご近所さん
常に歩くんだ・・・・怖っ |
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| No.78 |
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| No.79 |
まあ普通に今の中古で一番近い物件と比較して値段を決めるのでしょうから(売出時もリセールも)、ブリリア中古と比較する人がいるのは自然かと。その上で600超の坪単価と比較してどこにくるか、ですかね
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| No.80 |
>>77 匿名さん
一度現地～西武デパートを電車と徒歩で比べられてみたらどうでしょう？ 徒歩の方が早くて楽だというのがよくわかると思います。 東武からなら電車に乗りますけどね。 Ｃ地区は東池袋を降りてからもある程度歩かないといけないので、電車に乗るのは雨の日ぐらいだと思いますよ。 |
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| No.81 |
>>75 匿名さん
図面を見る限りはオーケーとかLIFEが入るには狭すぎるように見えますし、プチやマイバスケットにしては大きすぎるように見えます。 |
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| No.82 |
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| No.83 |
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| No.84 |
>>82 匿名さん
80です。 実際にC地区に住まれるとよくおわかりになると思うのですが、、、、 池袋駅で改札からさらに階段を下り、駅のホームで電車を待ち、電車に乗る。 いずれの過程も時間によっては酷い混雑です。 東池袋駅ではホームから改札階まで階段を上がり、改札を出て、きんぴか通路まで大きく迂回してようやく地下エントランス（現在のJTBビル辺り）です。 現在でいうと、改札を出て1番出口からJTBビル辺りまで歩かれるとイメージとしては近いかと思われます。 西武のデパ地下からエスカレーターで地上に上りフラットアプローチで時間的にもこちらの方が早いです。 今日のように雨であったり夏の暑い日（池袋の夏は本当に暑いですよ！）であれば有楽町線に乗りますが、メインは徒歩になると思います。 それでも歩きたくないとお考えならば、ステアリの中古を買われた方が満足度が上がると思います。 改札も近いですし、サンシャインやイケサンパークもステアリの方が近いです。 |
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| No.85 |
>>83 匿名さん
そういったデメリットも含めて市場から圧倒的に評価されているのがブリリアでは？ 近くで言うと、アウルの坪480、66㎡がもう半年近く売れていませんし、築が同じぐらいのグランドミレーニアも割安の部屋（坪500）しか売れていません。 坪600でも瞬間で売れるという事はもっと高くても売れる可能性が十分にあるのが池袋NO1マンションであるブリリアの現時点での市場からの評価です。 この圧倒的な評価の前でネガなんて意味がありますか？ |
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| No.86 |
>>83 匿名さん
エレベーター乗り換えは面倒というのはわかりますが(ただセキュリティあがるのと、そもそも直通EVもあったような)中間免震ってメリットのような。修繕安く済むし、耐震としても1類(通常は3類)ですし。(というか中間だから乗り換えって意味ですかね) |
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| No.87 |
>>82 匿名さん
どちらが便利かは、池袋駅前の目的地次第で、通りを歩くのと電車に乗るのってDoor to Doorでかかる時間の短さと快適さによるので、どっちもどっちじゃないですか？ 快適さって歩く方が、ただ立っているだけより好きって人もいますし、本当は動かなくて楽なはずなのに、エレベーターよりエスカレーターを選ぶ人も多いでしょうし。 |
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| No.88 |
昔みたいにグリーン大通りに自転車置けるわけじゃないし毎日徒歩で池袋駅使う前提だとちょっと遠いかな
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| No.89 |
>>88 匿名さん
毎日徒歩で池袋駅を使うっていうのは、どこの駅を最終目的にした場合でしょつか？ メトロ乗り換えで行きづらくてJRじゃないとっていうターミナル駅をあまり想像しづらく。 もしメトロのない品川駅だとしたら、山手線だと30分丸々乗っているこになるので、同じ坪単価払うなら別のところ選びませんか？ それともまさに池袋駅に用事が毎日あるってことを想定されてますか？ |
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| No.90 |
>>89 通りがかりさん
私は池袋駅は使いませんよ |
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| No.91 |
歩くのがどうこうは個人の価値観だと思います。私は歩きますが。
普段使いが東池袋、池袋駅からは電車、という使い方をする際にステアリとC地区でC地区が立地的に優れている要素が何も思いつきません。 あえて探せば、副都心線が普段使いなので雑司ヶ谷駅が近い方がいいとか、ウチョウテンが大好きなので近い方がいいとかですかね？ |
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| No.92 |
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| No.93 |
>>92 通りがかりさん
直結の内容が相当違う、という事が言いたいのです。 改札を出ればすぐ自分のマンションのエレベーターなのと、何分も歩いてようやく自分のマンションのエレベーターでは大分違いませんか？ 勿論、規模やテナント、耐震構造を重視されるならば違いますが、普段使いが東池袋駅、池袋駅から電車の前提ならば立地はステアリの方が上だと思います。 立地は劣っていても他の要素でC地区を選ばれる選択肢は全然ありだと思います。 |
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| No.94 |
>>81 匿名さん
C地区の1階にスーパーが入るとぐっと価値が上がりますよね。でも、南/東池袋全体の再開発に沿ってスーパーが出てくることが肝要であり、人口増を見込んで、東池袋界隈でいいのでスーパー誘致を今からして要請おくことは意味があると思ってます。サンシャイン内でも東急ハンズ跡でもいい。ファミリー層も増えるだろうし、今の西友やプチマルエツではおぼつかないですよね。是非皆さんも、メジャースーパーを誘致しようではありませんか。デベ任せでは期待薄。自ら誘致したいですね。 |
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| No.95 |
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| No.96 |
近所のタワマンにすんでますが普通に池袋まで歩きますよ。駅にかぎらず池袋の東口側で遊ぶ時も南池袋公園とかで遊ぶ時も。いずれにせよC地区できると一帯の利便性があがりそうですね
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| No.97 |
スーパーも問題ですが、小学校ってどうなるんでしょうね。ステアリもC地区も南池袋小学校。そんなに大きな学校には見えませんが、どのくらいのキャパシティがあるんだか。隣接学区の朋有小学校は受入枠がないですし。
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| No.98 |
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| No.99 |
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| No.100 |
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| No.101 |
新宿とか丸の内線あるものの普通にメトロでいくより山手線使うと思います。(というか付近に住んでて使ってます)
なんか色々揉めてますが、買い物や公園前含めて護国寺よりは池袋駅方面に歩いていくことのほうが多いでしょうし立地でC地区がベストってことはない気はします。改札からEV遠いのは残念ですが、下に商業施設があってかつ戸数が多いのが強みでしょう。今の相場考えれば高くても売れる気もします。 しかしなんで野村は免震で住友制震にしたんでしょうね。利益率あげる住友らしくコストなのか、野村は駅非直結を補うために免震にしたのかな。 |
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| No.102 |
住友棟は直結フロアから各階へのダイレクトアクセスを可能にするために構造上仕方なく制振なのではないでしょうか。
ブリリアも免震フロアで乗り換えが必要ですし。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
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| No.105 |
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| No.106 |
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| No.107 |
>>99 通りがかりさん
そもそも池袋駅行くこと＝メトロない駅へ行くってのが間違ってるの気付かないの？ 東京新宿渋谷上野どうやって行くのよ？この立地はマルチアクセス出来るから人気あんだぞ。路線図でも見てきてからまた出直してくださいね。 |
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| No.108 |
C地区、ステアリ、ブリリア、エアライズ、アウル全てが南池袋小学区ですよね。
朋友小も隣接受け入れなし。教室は足りるのかしら・・ |
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| No.109 |
ブランズタワー豊洲もそうですけど、免震層入れたらエレベーター乗り換えになるのが通常な気がします。
乗り換え無しも可能でしょうけど免震に対応のエレベーターが必要になって費用がかかるんじゃないでしょうか。 おそらく勝どきが特殊なのかと。 |
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| No.110 |
>>107 匿名さん
全部東池袋駅からのメトロ乗車乗り換えでいけるやん。なんで池袋駅まで行って改札出て山手線に乗り換えなあかんの？ そして東京、新宿、渋谷、上野に用事が頻繁にある人はそれぞれの路線に行きやすい立派なマンション選んだ方がお得やと思うで。 |
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| No.111 |
ルフォンスレでも似たような話題ありましたけど山手線を毎日使うならばルフォンの方がお勧めできる気がします。
後は西口の光文社跡地もJR池袋駅改札まで10分で行けるうえに信号も0ですからお勧めです。 |
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| No.112 |
横からだけど、池袋駅周辺に行く用事なんて色々あるでしょ。
近隣のタワマン住んでて雨の日以外は池袋まで歩いて西武線で通勤してるよ。 西武線だと乗り換えるより徒歩のほうが早いのと運動も兼ねて。 昔は沿線住んでたけど、家族の通勤が１時間超えてたから池袋に引っ越した感じ。 |
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| No.113 |
C地区地域に賃貸で住んでたサラリーマンです。
通勤は丸の内、東池袋まで電車でした。 仕事終わりは疲れて人が多いのが嫌だったりデパ地下で買い物して帰ってたので一駅といえど電車が神でした。 土日は歩きます。あずま通り通って買い物してましたね。 あと新宿とか渋谷とか副都心線沿いに行くときはは池袋まで歩いてJRか、雑司が谷まで歩いてました。 この辺は人による気がしますが、選択肢が多いのが東池袋タワマンの良いところだと思います。 |
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| No.114 |
>>102 マンション検討中さん
同意です。 住友は地下からダイレクトに各階に行けるストレスフリーのEVにするために制振を取り入れた。 野村は地下から２Fへエスカレーターで上がり、ペデストリアンデッキを経由してエントランスへ。乗り換えする感覚もないので、中間免震にした。 クヤクションは、区役所があるため11Fにラウンジを作るしかなく、11Fで乗り換えを余儀なくされた、中間免震。 |
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| No.115 |
デパ地下へは、メトロを使います。
イケサンパークへは、徒歩かチャリしか選択肢がありません。 結果、環5交差点で待たされないＣ地区ほか環５内側タワマン群がベストですね。 |
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| No.116 |
>>111 匿名さん
そもそもルフォンは各階ゴミ置き場ないし、DWとか仕様微妙だから検討の対象外。 なぜか大塚は池袋とか東池袋と比較したいみたいだけど、検討エリアではない大塚はあちらのスレで検討しててください。 |
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| No.117 |
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| No.118 |
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| No.119 |
>>117 匿名さん
110ですが、その通りだと思いますよ。 駅は選択する際の要素の一つでしかないですから、駅改札1分のステアリはあんまし差別化ポイントにならないだろうと思っている単なるC地区購入検討者です。 |
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| No.120 |
C地区の立地がブリリアより良いというのは無理があるでしょう。護国寺方面で遊ぶならともかく。アウル等と比較する場合は好みかな。イケサン、サンシャイン側がいいか南池袋側がいいか。
残念ながら図面みると地下道はぐるっと回るので改札までかかりそうですし、サンシャインやイケサンに地下から行くのも一番遠い。改札はステアリかエアライズがベストかと。 ただ、下に商業施設があることと戸数が多いので共用施設とか維持費に期待できるのはいいですね。 あと駅直結でも免震はできますよ。PTKもそうですし上の人も書いてますがブリリアも直結EV一基ありますね。今回住友だし単純にコスト面かと。野村はその点、直結じゃないことを補うために免震で差別化したと思います。 |
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| No.121 |
なんでもかんでもC地区が一番！という感じの方が書き込んでいますが、正直一長一短ですよね。改札までの距離か、池袋に近いか、地震に強いか、戸数が多くて維持費が安いか、共用施設が充実しているか。Ｃ地区の強みは120の方が記載しているように戸数の多さ（たぶん維持費低い）と下の商業施設、築年数でしょう。今のステアリとブリリアの間くらいの価格（600くらい）で販売されるんじゃないかな、と思っています。地域相場無視して値付けする住友なのが怖いですが…。
私は近辺住んでますが、ステアリも普通に利便性高そうだな、と思います。維持費と形状、セキュリティが少し気になりましたが、新築時の価格としてのコスパはいいなと。 |
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| No.122 |
>>118 匿名さん
あくまでも山手線を毎日使うなら、の前提の話です。 一般論では到底比較にならないのはよくわかっていますし、それは価格にも反映されていると思います。 一度C地区予定地から山手線ホームまで歩く、もしくは東池袋駅までの動線を想定しながら歩いて有楽町線に乗って山手線に乗り換えをされてみると私が申し上げている意味がご理解いただけるかな、と思います。 私は車通勤なのでC地区を検討していますが、山手線で通勤・通学の方ならばルフォンの方が通勤・通学の利便性だけに限って言えばかなり上だと思います。 何が言いたいのかというと、電車通勤の方にとっては決してコストパフォーマンスがいいマンションではないですよ、という事です。 |
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| No.123 |
車乗りとしては念願の環状5の1がやっと開通しそうなのが嬉しい。
何十年待たされたことか。 東池袋駅は貧弱なので池袋駅まで歩く方がいるのは理解はできます。 副都心線ができればと思いますがいつになるのやら。 C地区内で完結できるような優良なスーパーができるとよいですね。 |
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| No.124 |
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| No.125 |
>>123 匿名さん
そうですね！ 環5の1も補助81号線もそうですし、番神通りも拡幅2車線になるとC地区は東西南北あらゆる方向にスムーズに向かえる車乗りにとっては夢のようなタワーマンションになるんです！ この条件があるタワーマンションってありそうでなかなかないんですよね。 後は駐車場のクオリティ次第ですね。 出来たらブリリアのような待合室とスマートフォンで出庫予約が出来るシステムがあれば完璧です。 |
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| No.126 |
>>124 匿名さん
そうすると下手すると数十年先になってしまうかもですね。 |
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| No.127 |
>>120 名無しさん
立地は要素の一つかと思うのですが、毎日目にすることになる共用部分の差が東池袋のマンションは大きいかと思いますので、立地差よりも美観や耐震仕様の違いが取引金額に現れているように思えております。 今のところブリリアタワーが1番、次はおそらくステーションアリーナ。C地区が竣工したら、北棟とブリリアで争うことになるだろうと、勝手に住友には期待してます。南棟もきっとステアリよりも規模が大きいので少なくとも共用部は良くなるのではないでしょうか？ただしペンシルじゃない分、角部屋は減るとは思いますが。 バルコニー、コンクリート立ち上がりや、不透明乳白色パネルじゃないことを祈ります。 |
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| No.128 |
マンションは1にも2にも立地
＠三井健太 |
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| No.129 |
>>128 匿名さん
成約価格と初期売り出し日から成約までの期間の差が真実を物語っているはず。 |
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| No.130 |
>>129 マンション検討中さん
つまり、ブリリアがぶっちぎり＝マンションは1にも2にも立地 |
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| No.131 |
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| No.132 |
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| No.133 |
池袋行ったついでにC地区見てきましたが、本日時点ではまだ再開発反対ののぼり立てて生活されている物件が複数件ありました。予定ではいつが立ち退き期限でしたっけ？
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| No.134 |
>>131 マンション検討中さん
評価はブリリアがぶっちぎり。 立地はブリリアが一番だと思います。 ぶっちぎりになっている理由はおっしゃる通り仕様とかデザインとか耐震性もあると思います。 ですが、初代プラウドの場所にブリリア並みのデザインや共用施設のマンションが建ってもNO1には程遠いでしょう。 やはり一番大事なのは立地だと私は思います。 私が思う、では弱いので三井健太さんのお名前を拝借しました。 |
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| No.135 |
>>133 マンション検討中さん
権利変換認可が終わらないと立ち退き期限も決まりません。 ツイッターでずっと反対運動をされていた方（実際にあそこに住まれている方と同一とは限りませんが）も秋には立ち退かされるとおっしゃっていますので、秋には立ち退きになるんじゃないでしょうか？ |
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| No.136 |
>>127 マンション検討中さん
120ですが立地より耐震、建築家の方が大きいのかもしれませんね。ブリリアだけ中古が出なくて出てもすぐ消えるのはクヤクションということで知名度が高く広域からも人を集めてるのかもしれません。 ただ仰る通りC地区ができると北棟はいい勝負をすると思います。竣工したときには築年数差がそれなりにあるので。C地区の共用、商業施設、デザインがどうなるかは楽しみですね。ステアリがあの速度で売れましたからここも人気でそうですね。南も免震ですし眺望あけてて良さげですが。 |
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| No.137 |
>>134 匿名さん
ご説明ありがとうございます。 初代プラウドは直結じゃないやつだと勝手に理解しているので、そりゃ人気にならんと思いますが、アウルタワーやエアライズタワーの位置にブリリアがあったらどうなったか、パラレルワールド見てみたかったなとふと思ってしまいました。。。 池袋に近い方が立地が良いのか、東池袋駅の改札または公園またはサンシャインに近い方が立地が良いと解釈されるのか、私にはわからないですが、このくらいの立地差なら、やはりブリリアタワーが1番になるのではないでしょうか。 C地区の2棟は既に一部ブリリアに負けてそうな部分も見えてますが、ブリリアを上回るものトキメキをもたらしてくれるものなら、勝てる見込みもあるのではないかなって期待しちゃいます。 |
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| No.138 |
>>137 マンション検討中さん
池袋の不動産屋は(直結に加えて)池袋駅徒歩8分というのが強い(アウルとかに比べて)、というのは言ってました。個人的にはエアライズとかアウルのほうがサンシャイン近くて便利じゃないかと思うんですが 笑 立地、知名度、設計者、耐震の総合的なもので広域で人集めて即売れるんですかね、たぶん。個人的には耐震一類マンションって聞いたことがないのでそこかな、とも思いましたが。いずれにせよC地区はそこに割って入るポテンシャルがあると思います。すごい価格にならないといいですが... |
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| No.139 |
>>137 マンション検討中さん
偉そうな解説をして本当に申し訳ありません。 おっしゃる通り、恐らくはC地区が出来てもNO1はブリリアだと思っています。 ただ、車利便性的にはぶっちぎりでNO1のC地区を私は是非とも買いたいので、同じく勝てる見込みに期待しています。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
>>140 匿名さん
不動産屋が言ってただけなので私もよくわかってませんが、10分の壁があるのやら。今googleで検索するとブリリア8分、C地区とエアライズが11分くらいにみえます。ブリリアだけは公式HP残っているので確認したらそれも8分標記ですね。エアライズも普通に歩ける距離のような気がしますけどね |
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| No.142 |
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| No.143 |
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| No.144 |
「徒歩圏とは10分以内」 時代を映すアンケート結果に愕然
https://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/24th/times/news151.htm 池袋駅からブリリアは一般的には徒歩圏内、エアライズ、アウル、C地区辺りが境界線（アウトかセーフか別れるライン）ではないかと。 ステアリが徒歩圏内だと感じる方は少数派になると思います。 |
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| No.145 |
>>143 マンション検討中さん
反対運動よりも権利変換認可が遅れることでスケジュールに影響が出る可能性があります。 東京都もコロナとオリンピックでてんてこまいだと思いますので遅れる事を責めるのも酷ですが、、、 |
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| No.146 |
Ｎｏ．１はブリリアだとして、ここは新築なんだからブリリアより高いに決まってるじゃないですか。築何年かしたら逆だろうけど。
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| No.147 |
遺跡見つかったらしいけど調査入ると計画遅れるんですかね。
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| No.148 |
ブリリアがNo.1たる所以は駅距離よりも「区役所の上」という点です。
行政と防災の拠点なので万一の天災等の場合にまっ先に安全が確保され復旧されること。 こればかりは他のマンションが逆立ちしても敵いません。 |
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| No.149 |
>>146 匿名さん
ブリリアより資産性劣ることがわかっていても、ブリリアより高くても、皆買うのですかね。。 でもそうだとすると投資家と転売層の参戦が難しくなるので実需にとっては良いかもしれませんね。 |
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| No.150 |
子持ちのアウル住みだけど便利だよ。
サンシャインと西友と図書館と保健所が隣、イケサンパークと中央郵便局も近い。 西友の目の前は成城石井とメゾンカイザー。池袋駅も徒歩10分くらい。。 区役所には年一位しか行かないけど、アウルの隣接施設はよく使うし、雨の日にはサンシャイン散歩してるから自分には合ってる感じ。 まあ、良いマンションなんてその人の生活スタイル次第というか。 資産性で言えば、エアライズを分譲化価格で買えた人が優勝だと思う。 アウルとエアライズは地震のダメージあるから中古で買うにはうーん…って感じだけど。 |
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| No.151 |
正直エアライズとアウル(ブリリアもですが)を新築で買えた人が羨ましい...。でもC地区もいいマンションになりそうですよね。あの一体は本当に便利そうです。あとは値段がいくらで出るのやら。
話は変わりますが南池袋小学校学区(C地区ブリリアからすぐ)だと思いますが、南池袋小学校ってどうなんでしょうか？(キャパシティの話は除く) 各種マンション出来て通う子供の層もよくなっている気もしますしホームページも好感が持てますがどなたか情報をお持ちであれば。 |
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| No.152 |
>>149 マンション検討中さん
言い方が良くなかったですね。買って中古になってすぐに逆でするとは思ってないですが、築7、8年になると、どうですかねってとこです。まぁB地区も再開発されたり、東池袋駅新設されたりで、区役所側がもっとよくなることも見込んでますけど。 |
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| No.153 |
今のブリリアの価格をベースに出すとけっこうな新築価格になるのでどうするんでしょうね...。むしろブリリアは特殊性が強いので例外として、ステアリやエアライズ、アウルとの比較で坪550から600で売出しそうな気もしますが蓋を開けてみないとわかりませんね。山手線内側駅直結、大規模で550とかだとすごく人気でそう。
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| No.154 |
8月10日公告、権利変換計画認可おめでとうございます
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| No.155 |
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| No.156 |
>>153 マンコミュファンさん
販売までまだ1年以上はありますから何ともですね。 今日550でくればかなりの大人気だと思いますが。 近々株の暴落が来るのではないかとも言われる一方でまだ当分上がるという予想もあり、不動産も先行きが全く読めません。 こういう局面だからこそ、暴落局面であっても評価されるような物件を選びたいですね。 C地区がそういう出来上がりになることを期待しましょう！ |
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| No.157 |
いつ頃HPオープンになるか楽しみですね。
個人的には光文社跡地も一応考慮しているので、光文社跡地の販売までにHPをオープンしてくれると比較対象しやすくて良いのですが、、、、 |
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| No.158 |
白金ザ・スカイが山手線内側最大戸数を謳って1,247戸ですが、C地区はそれを上回るビッグプロジェクト。その1点でも大きな“売り”ですね。
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| No.159 |
写真を撮り忘れたのですが、建築看板が着工4月上旬、竣工12月下旬に変わっておりました。
権利変換認可が下りてより具体的に日程が決まってきたんでしょうね。 |
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| No.160 |
白金は坪700からのさらに値上げをしたことを考えると案外坪600もあるんじゃないかという気がしてきた...。白金と東池袋じゃ全然違う、と言われればそれまでですが。
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| No.161 |
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| No.162 |
>>161 匿名さん
スケールメリットって重要視されている要素ですし、名前も共通で何とかタワーノース・サウスとかにして共同販売になるんじゃないでしょうか？ |
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| No.163 |
>>162 ご近所さん
売り出し時期揃えてもらえると、好みのお部屋を選べそうですが、いつもの感じだと少なくとも住友側は売り出し期間だいぶ長かなりそうな気がします。 B地区の開発が決まるか副都心線決まるぐらいまで売り出し続けられる価格で出してきそうですよね。野村も最近物件と部屋タイプによっては竣工後売りもちらほら見かけますし、価格も入居時期もどうなることやら。 |
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| No.164 |
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| No.165 |
>>163 マンション検討中さん
住友だと、シティタワーズ東京ベイが1500戸以上だけど、結構ダラダラ売り続けてますよね。それも値上げして。この戸数が一斉に入居って大変でしょうから竣工後何年かかけての完売を目指すような気がします。 まず地権者を入居させて、その後上層階を埋めて、徐々に下層階を攻めて…。 |
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| No.166 |
ブリリア住民が、オラが１番！を連呼しているようですが、
もしC地区が安く出てしまったら、ブリリアも相場連動して下がりますよ？ |
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| No.167 |
ブリリアかっこいいんだけど近くまで行かないと区役所部分が見えないのが惜しい
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| No.168 |
遠くからみると灰色で一番ダサいのがブリリア。ステアりは近くでみるとベタ塗りで糞ダサいけど遠目から見るとかっこいい。
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| No.169 |
木が隈研吾らしいデザインですよね。むしろC地区が安く出てブリリアも連動して安くなるなら買いたい(いまは高すぎるしそもそも中古がほとんどない)。でもC地区新築も憧れます。
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| No.170 |
ステアリ含めて後発マンション出た時はむしろ中古相場はあがりましたが、C地区は戸数が戸数なのでどうなんですかね。白金の時も周辺もあがりましたが。ブリリアは今年除くと中古は年に1-2件しかなかったような。
上の人が書いている南池袋小学校の評判が気になります。 |
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| No.171 |
ブリリアの凄い所はこれだけ上がっても手放す人がほとんどいない所ですよね。
含み益を考えたら都心部にすごろくしようと思う人がいても不思議はないんですけど、都心部のマンションよりもブリリアがいいと感じている人が多いのでしょう。 やっぱり西口直結が出来るまでは不動のNO.1でしょうね。 |
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| No.172 |
C地区住友もいい勝負しそうですけどねー。築年数差もあるので(ステアリも新しいですが)。
有楽町線の延伸も若干ですが地域に恩恵あるかもしれないですね。ただ副都心線東池袋が来てほしかった...。スーパーもできればどんどん住みやすい地域になりますね。今度できる大学のカフェも気になってます。 |
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| No.173 |
向きによる価格差はどうなりますかね？
北棟は普通に 東＞南＞北＞西 として 南棟はどうするか難しいですね。 南＞東までは確定として最初から余り眺望の良くない北と最初は悪くないけどB地区が建つとお見合いになる西向きでどっちを安くしますかね？ |
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| No.174 |
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| No.175 |
いや、それは原則であって、タワーだと前建や眺望によって方位の単価だいぶ変わりますよ。
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| No.176 |
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| No.177 |
>>174 買い替え検討中さん
北街区の南側は南街区とこんにちわ！の場所もあるので南向きの中でも差があるかもですね。 |
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| No.178 |
>>176 買い替え検討中さん
いつも情報頂きありがとうございます。 そうすると北街区の北側なんかは相対的にお得に感じます。 抜け感は少ないですが、グーグルアースで見る限りだと東池袋のビル群を5号線が抜けていく眺望は夜だとかなり幻想的で素敵に思えます。 逆に西側はきつく感じますね。 南街区もその序列なら西向き買ってB地区がなかなか決まらない事を祈るのが正解かなｗ |
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| No.179 |
南池袋小学校は正直にいうと勉強面でレベルが高い小学校という認識はないです。千登世中に進学してくる公立進学組を、目白小組、高南小組と比較した時の所感程度の話です。ほぼ全員が受験組で競争熾烈な目白小、少数教育的な高南小と比較することが適切かどうかは分かりませんが。
タワマンが建つと、住民も入れ替わるので、また校風や評判も変わってくるでしょう。 |
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| No.180 |
>>178 ご近所さん
タワーマンションに住んでいた時期があるんですが、北向きって案外いいんですよ。皆さんの想像よりはるかに明るいですし。 B地区は大地主が乗り気じゃないらしくて進まないって“噂”を聞きましたが…。 |
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| No.181 |
C地区と話題ズレて恐縮ですが、補助81号線がいつ頃完成かご存知の方はいらっしゃいましたら教えていただけると嬉しいです。
ウェブで調べても古い計画のままで2019年完了予定になっており、最新情報が見つけられませんでした。 |
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| No.182 |
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| No.183 |
>>181 マンション検討中さん
東池袋の話なら令和6年度。これは用地買収が完了してるから恐らく予定通り 南池袋の話なら用地収用がまだ6割強なので未定。収用が完了すれば1～2年で開通するはず。それまでに一部歩道の開放はあるかもしれない |
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| No.184 |
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| No.185 |
16日に「南池袋二丁目Ｃ地区再開発等促進区を定める地区計画 都市計画（素案）の概要」が発表され、建物デザインや街区のイメージが明らかになりました。
予想よりもまとまりのある都会的雰囲気で、東池袋の景観や雰囲気が一変しそうな気がします。 https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshisaisei/da... 
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| No.186 |
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| No.187 |
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| No.188 |
>>185 匿名さん
南棟の隔て板はショートタイプに見えますね |
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| No.189 |
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| No.190 |
うーん。デザインは正直微妙。
やはり三井のタワマンが大正義ですね。 東池袋のタワマン群が束になっても赤坂檜町には勝てませんね。 |
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| No.191 |
>>185 匿名さん
建物自体はめちゃくちゃかっこいいですね！ 南棟は屋上のスカイラウンジがありそう？ 北棟はなさそうに見えますね。 相互利用できるといいですね！ 後は南北の2Fデッキが見当たりませんね。 |
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| No.192 |
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| No.193 |
>>191 坪単価比較中さん
私も南棟の屋上にスカイテラスがあるようにみえます 西方向に富士山 南方向に新宿新都心 渋谷のビル群 南東方向に六本木ヒルズ 東京タワー 北東方向に スカイツリー 夏の両国花火 と想像すると 胸がグルグルします笑 |
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| No.194 |
池袋と横浜駅
繁華街としてどっちが格が上なんだろう |
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| No.195 |
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| No.196 |
>>194 ご近所さん
池袋かね、どうしても東京と神奈川の比べは。。。 |
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| No.197 |
食べログ徒歩１０分以内掲載数で横浜駅と池袋比較
横浜駅周辺８００ｍ １７９９件 周辺の代表的駅桜木町駅約２０００件関内2284 件 池袋駅周辺８００ｍ ２８０６件 池袋駅の代表的周辺駅東池袋駅1439 件大塚駅704 件高田馬場約８００件 駅単体で比較なら池袋駅が圧倒しているが、商業圏の範囲広がりを見るなら横浜も強い。 |
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| No.198 |
池袋は新宿・渋谷も電車ですぐなのでやっぱり便利かな
横浜は住んだことないからよく知らないけど |
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| No.199 |
地下鉄の接続は残念ながらブリリア側を経由してになるようですね。
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| No.200 |
>>199 マンション検討中さん
北棟に公共施設が入るので 地下鉄を利用して 役所に用事がある場合 まずブリリア側の入口に入り そこから枝分かれして左側に入る方が 動線では スムーズなのかも 又 ブリリア側の役所の本所との行き来も しやすいからかも |
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