南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

[マンション検討中さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目地内
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅
北街区：地上52階　地下2階　高さ約190ｍ　延べ約111,500㎡
南街区：地上50階　地下2階　高さ約185ｍ　延べ約78,400㎡
総戸数：約1,500戸
着工：2022年4月予定
竣工：2025年12月予定
売主：住友不動産・野村不動産
施工会社：清水・前田建設共同企業体
管理会社：

参考URL
グランドシティタワー池袋：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684214/
　豊島区：https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/1...
　住友不動産：http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...
　日本の超高層ビル（記事）：https://skyskysky.net/construction/202310.html

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[241: 口コミ知りたいさん]

>>238 マンション検討中さん
個人的には初代プラウドタワーはもうすこし安い印象。他と比べる正直立地あんまりよくないから。
アウルエアライズはそれぞれ坪２０ぐらい高いイメージ

[242: マンション掲示板さん]

たしかにブリリア直近はOCで坪660だった気がしますがそもそも中古がほとんどないからいまいち不明ですね(今年は5年経過でそれなりに出ましたが)。ここに引っ張られてC地区価格が決まると辛い...

[243: 匿名さん]

>>242 マンション掲示板さん
REINSで見た感じだと成約で坪660はなかったように記憶しています。
おっしゃる通りで東池袋全体が出物が少ないのでこの異様な上がり相場の中で相場自体が不明になってますね。
逆にC地区が出て、その売れ行きで本当の相場が決まるような気がしています。
幾らで出ても、大抽選会になれば安すぎ、売れ残れば高すぎ。1500戸という客観性が問われる戸数ですからね。
一戸の中古ならば買う人が一人いれば成立しますから。

[244: マンション検討中さん]

>>243 匿名さん
今まで322戸(東池袋直結全体では2000戸弱ありますが)しかなかったのに、それが住友北棟だけでも878戸で倍になりますからね。

野村南棟620戸も高級仕様なら、これまでの約5倍供給。もちろん地権者住戸があるので、実際は1000戸も分譲されないのでしょうが、それでも楽しみですよね。

[245: マンション掲示板さん]

>>243 匿名さん

ちょっと前に1.5億のOC、75平米が一瞬だけ出てすぐ消えたんですよね。ただ、レインズにないなら販売をやめた可能性もありますし、まだレインズに載る段階じゃないのかもしれません。ブリリアは通算しても成約が少な過ぎてなんとも読めません...。

[246: 匿名さん]

>>245 マンション掲示板さん
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

一般人が今日時点で確認出来る範囲だとブリリアのこれまでで最高価格は坪630万です。
ちなみにアウルも一件だけ同様の坪単価で売れていますので現在軒並み600万円代で売りに出ているのはこれを参考にしたものと思われます。

[247: マンション掲示板さん]

>>246 匿名さん

たしかにアウルで一つだけ外れて630ありますね。相当高層階でリノベしたとかですかね。もはや相場がわからない...

[248: 匿名さん]

>>247 マンション掲示板さん
かと思えば43F坪480が売れず、470に値下げして半年かかってやっと売れたりですからね。
もう相場がぐちゃぐちゃで幾らが適正価格か誰にもわからない状態です。

[249: 匿名さん]

ブリリアタワー中古、何で出ないの？

[250: 通りがかりさん]

今年は税率の関連で数件出てましたが、ほとんど出ないのはそれだけ住みやすい&安心なんでしょうかね。想像ですが。C地区ができた場合は場所が近いし築年数差も大きいし大規模だし、で住み替えもでる気もします。クヤクションよりランクダウンする部分もあるからなんとも読めませんが。

[251: マンション検討中さん]

築年数を考慮すれば、住友北棟>>>>野村南棟>クヤクションだと思いますけどね。

同じような広さの部屋で、新築のC地区と築10年のクヤクションを選べと言われれば殆どの人はC地区地区選ぶでしょう。

[252: 口コミ知りたいさん]

築年数は大きいですよね。10年となると今のアウルのイメージなんでしょうか。
ただまあ立地や耐震の違い、改札距離とかもあると思うので全部中古になった時には読めないですしブリリア中古と比較してどの価格で販売されるか読めませんね。

[253: 匿名さん]

そりゃ新築と築10年ならそうでしょうけど、築5年と築15年になった時にどうかですよ。
今の築3年の初代プラウドと築10年のアウルならばアウルの方が評価が高い訳で。

[254: マンション検討中さん]

アウルと初代プラウドなら築年数以上にスペックに大きな差があるので築3年の初代プラウドより築10年のアウルでしょう。

C地区とクヤクションなら規模やスペックに大きな差がないので、築年数が最後の決定打になり得ると思いますよ。

[255: マンション検討中さん]

B地区が建たない限りナンバーワンはブリリアだと思うなぁ。
住友は東以外全部抜け感悪そうだし。

[256: 匿名さん]

>>254 マンション検討中さん
立地も差があるし、C地区は仕様でもブリリアに劣る可能性が高そうですけどね。
C地区が築年数の差を考えればブリリアを逆転できる程度のクオリティになるといいですね。

[257: マンコミュファンさん]

>>255 マンション検討中さん
B地区が立つことになったら、ブリリアの南側はC地区住友棟よりも抜け感の良いお部屋はなくなってしまうでしょうか？

[258: 口コミ知りたいさん]

>>257 マンコミュファンさん
ブリリア南はB地区と重なりそうですが図面みないとなんともでしょうかね。(B地区は全く計画が進んでませんが)
そして図面みるとブリリアの真東ではなく南東にC地区住友ができそうですので東向きの人は正面右手に、南向きの人は正面左にC地区がみえるかと。
逆にいえば住友の北、西向きはブリリアが視界には入ると思います。南はすぐ側に南棟が入る。ただどれも微妙に斜めにズレているので、どこまで気にするかでしょうか。東が一番抜けると思います。

[259: 口コミ知りたいさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[260: 口コミ知りたいさん]

>>257 マンコミュファンさん
連投ごめんなさい。図面見直したら少し違ってました。

ブリリアの南東にC地区、南にB地区ができます。
C地区は傾いているので、西向きはブリリア+B地区が入り、南は南棟が、北はエアライズが入るのですが東は抜けるかと。