パーク レ・ジェイド白金レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パーク レ・ジェイド白金レジデンスについての情報を希望しています。
外観が重厚でとても素敵ですね！白金！って感じがします。
価格は高そうですが資産価値あがりそうですね
公式URL：https://www.mecsumai.com/shirokane4/index.html

所在地：東京都港区白金4丁目464番1（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅（2番出口）より(サブエントランスまで)徒歩6分(メインエントランスまで徒歩7分)
東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅（1番出口）より徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.23平米～133.88平米
売主：株式会社日本エスコン、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

珍しい組み合わせのJVですね。
立地は良さそうだけど、坪800コースですかね…

[2: 口コミ知りたいさん]

>>1 マンション検討中さん

アストラ800,スカイ750, ここ850-900?

[3: 匿名さん]

60㎡台（2LDK・北向き）/ 12,200万円台～
80㎡台（3LDK・北向き）/ 15,800万円台～
110㎡台（3LDK・北向き）/ 22,500万円台～
130㎡台（3LDK・南向き）/ 34,900万円台～

だって。安くない？パンダだろうけど。
立地はかなりいい。

[4: 匿名さん]

ナカグロが入る名前がイマイチ。これもエスンコのセンスなのか。

[5: 匿名さん]

空白がいただけない。
パークレ・ジェイドと勘違いされそう。

[6: 検討板ユーザーさん]

>>3 匿名さん
パンダ部屋で坪670(60A)、南向良部屋で坪865(130B)、プレミア最上階は坪1000、全戸平均で坪750-800、こんなとこだね。価格が早々と出たので潔いね。ここの立地を良しとするかは、もはや価値観なんだろうと。駅近タワマンか、奥まった低層(高低差あり)。このクラスに住む人はタクシーだろうけどね。

[7: マンコミュファンさん]

聖心女学院は、皇族、政治家、上場企業社長や財閥の子女常連校。美智子上皇后の母校でもある。募集対象外住戸は、このような高貴な方々に振り当てられていそう。ここに住むなら、そういう方々と住まいを共にすると考えておかないと、酷く肩身の狭い思いをするだろう。住替え投資だ、海外駐在だで小銭稼いだ小成金族は、住み心地悪いでしょう、見栄はって暮すならタワマン行くはず。つまり、そういう人たちの投資金は入ってくるのが難しい物件かもしれない。逆に落ち着いた清楚な暮らしを求めるなら、とても良い物件。

[8: マンション検討中さん]

元東大寮跡地で緑の深い好立地。
某デベ創業者邸が佇む高級住宅地なので、好きな人はごまんといるだろうね

[9: 匿名さん]

高さ規制で白金台にはタワーはもう建たないしね。周辺で借景付きのこの規模は教育園周辺とこのあたりしかない。アドレスカースト的にも問題ないので地元住民で直ぐ埋まるのでは。

[10: 評判気になるさん]

ここは素直に羨ましい立地

[11: 匿名さん]

北側は何階くらいから抜けてくるんだろうか

[12: 匿名さん]

白金高輪の再開発で東京タワーも見えなくなるだろうし、北側抜けても屋根しか見えないかもね。個人的には西側の聖心の林の借景を狙いたい。林の向こうはテニスコートで軽井沢みたい。

[13: 匿名さん]

「現地前の道路は他の所有者様の私道となりますので、事前の許可なく立ち入ることはご遠慮くださいますようお願い申し上げます。」とありますが、自分のマンションに帰るのに私道通らないといけないということ？将来、意地悪されない？

[14: マンコミュファンさん]

>>13 匿名さん
確かに、このマンションの接道ってどこなん？

[15: マンション検討中さん]

簡単なアンケートにご協力をお願いいたします

というメール来たよ。紙あわせると、もう3回目なんですけど。で、2回目に比べて　ご予算　の選択肢が3割上がってるやん。なんやこれ、アンケートとってる段階から3割値上げかいな。それなら予定価格出すなよな。あくまで　予定　価格とでも言うんだろうが。パンダ部屋以外は、坪900超えるじゃん、凄い値付けやな。引き合い多いのかもしれんけど。これは、全く手が出なくなった。

[16: マンション検討中さん]

>>13 匿名さん

囲繞地通行権でググれば？
登記見てないけど聖心の土地なんじゃない？

[17: 匿名さん]

>>15 マンション検討中さん

こういう時は、ばか正直に予算出すと声すら掛からなくなるから、多めにポチしとかないとね。50,000万円超が良いんじゃない、勇気があれば(苦笑)。前回30,000万円超が最高だったのにね。購入者を既に絞りに来てるね。投資用目的だと、金額に拘らず外されそう。

[18: 検討板ユーザーさん]

凄く素敵なマンションだと感じております。品格を感じない方々を寄せ付けないような、百年に一度出るかどうかの、最高峰立地だと思っております。子供を持つ親としては、60-70平米の狭小住戸は避け、少なくとも80平米以上で要望出す予定です。狭小に住うと、他の住戸にお住まいになられるご両親やご子息に蔑まれるか、そうでなくとも、私の子供が自分で格差を感じて成長・教育に悪影響が出かねませんので。皆様は現金でご購入なされるご予定でしょうか？

[19: 匿名さん]

服部邸再開発は間違いなく坪1000超えだろうからなあ。最近どうなってるのか聴こえて来ないけど。ここ逃すとこの辺りは手が出なくなるな。

[20: 周辺住民さん]

>>18 検討板ユーザーさん
こんなこと書いてる親の子供は大したやつにならないだろう。

[21: 匿名さん]

>>20 周辺住民さん

するどい

[22: 匿名さん]

>>19 匿名さん

服部ハウスは建物保存みたいね。でもそうしたら残りの土地で採算が取れるマンションてすごい値段にせざるを得ない。移築する手もあるが。港区が買い取って前田邸みたいに公園にしてほしい。

https://www.worldtimes.co.jp/photonews/28208.html

[23: 匿名さん]

＞＞18 検討板ユーザーさん
貴方自体に品格を感じないのですが・・・

[24: 匿名さん]

>>18 検討板ユーザーさん
同じマンションに住むのはきついなー

[25: 匿名さん]

で、いくらで出てくるかな。
今後の予定を知ってる人いますか？

[26: 周辺住民さん]

三光坂物件は久しぶりですね。
白金台駅にも近く、最高の立地ですね。あと、六本木＆虎ノ門ヒルズ、東京タワー及びスカイツリーが一緒に見れる高台の立地って、希少性ありますね。最上階を買える奴が羨ましい。

[27: マンション比較中さん]

前面の私道について下記点を確認出来ました。
・聖心が持分100%を所有してる完全な私有地で、主に生徒の登下校等に利用
・売主と聖心で確認書(通行権(入居者,車,工事車両),掘削権ほか)を締結済
・将来的に聖心の建替え意向他で突然の通行禁止措置等の可能性あり
・重説に上記3点等を記載する予定
⇒持分1%でも売主が取得出来てれば良かったが、リスクが大きすぎないか？

[28: マンション掲示板さん]

>>27 マンション比較中さん
通行禁止されたらどうすればいいの？
重説で了承済みでしょ、と冷たくあしらわれて終了？

[29: ご近所さん]

聖心としても、3代目本館(1956年築)他の将来の建替え時の工事車両用通路が
今の通学路しか無いので、数年前の事前通告での「通行禁止」は有り得るかもね。
このリスクと覚悟を、購入者が背負うに見合う価格になるのか？・・・

[30: 購入経験者さん]

坪150ぐらいでワンルームあったら買ってたわ
上り框ないのは妥協するつもりだったけどね

[31: 匿名さん]

>>27 マンション比較中さん

情報ありがとうございます。あそこはただの通路だから校舎の建て替え時は工事車両が通るだけでしょう。もちろん敷地全部売却みたいな時は改めて協定を結ぶのでしょうが可能性は限りなく低いですよね。。
それより狭い道なので朝の通学時間帯に車の出し入れが大変そう。

[32: マンション検討中さん]

>>29 ご近所さん

だから囲繞地通行権ググれって

[33: 購入経験者さん]

服部邸300億くらいだったら買えばよかったな
他の何かと抱き合わせて1000億とかだったの？

[34: 周辺住民さん]

一般的には、囲繞地通行権は、人のみが通行できる権利で幅2m程度と制限されますが、
通行地役権は、金銭授受を前提とした利便性を高める目的の通行できる権利なので、
人に限らず車両も制限なく通行できます。
聖心との確認書がどちらの内容なのかにより、購入者のリスクは大きく違いますが、
いずれにしても、接道条件が一般的な公道では無いので、土地の仕入れ値は相場より
相応の安値だったハズです。

[35: 匿名さん]

誰か、全面の道路につき、もっと簡単に教えてください。

[36: 周辺住民さん]

建物配置図を見ると、最上階や角部屋の好条件のトコを非分譲の19戸が占めてるけど
もしかして、全て、前面私道を使用させて貰う交渉による聖心関係者への割り当て分？
確かココ、元は東大の女子学生寮なので、地権者割り当ては無いハズなので。

[37: 匿名さん]

ここは定借地権ではなく、所有権でしょうか？

[38: 購入経験者さん]

>>37 匿名さん
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有

[39: 匿名さん]

三光坂の周辺はタモリの坂道美学入門にも紹介されているし、東京を代表する坂道のひとつで、別に何があるわけではないんだけど周辺とは少し空気が違う。
地元では坂上は特別だと感じている人が多い
。でも住んでないと分からないかもね。これを感じられる地元民が高値で買うんだろう。

https://itokoueda.exblog.jp/26151993/

[40: マンション検討中さん]

>>36 周辺住民さん
地権者じゃなくても超金持ち向けの非分譲住戸とかも他物件であったりするんで、いろいろ考えられるね。

[41: 匿名さん]

坂の上からの写真です。
向かって右側が本物件となります

[42: 匿名さん]

坂の下からの写真と、建設現場です。
西向きは深い緑ビューで良い感じになりそうですね

[43: 周辺住民さん]

んー、出せても坪200だな
たしかに白金は高級住宅街だけどそれなら戸建てがいいね
道路の問題考えると即決はできないわ

[44: 匿名さん]

道路のことが詳しく知りたいです

[45: 評判気になるさん]

>>44 匿名さん

TMショーンが調べてくれるから待ってなさい

[46: 周辺住民さん]

ココ、お子さんが聖心に通ってるとか何らかのリスペクトが無いと買えないね

[47: 匿名さん]

>>43 周辺住民さん

そうなんだがこの辺りにはこの値段で戸建が建てられる土地は滅多に出ない。。白金台4丁目なら医科研の反対側に住宅街あるけど窪地だから今ひとつ。東五反田ならたまに出るけど高いところは手が出ない。

[48: 周辺住民さん]

私道のネガがあったら坪120でどうかな？私が買ってもいいよ

[49: マンション検討中さん]

花粉症のおいらには、緑が多すぎて厳しい物件やわ。

[50: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん

ラフな格好で家に帰ろうとすると、聖心の警備員に止められそうで怖い
なんか罪悪感を感じてしまいそうだわ
それを考慮すると坪105あたりが現実的かな？