オープンレジデンシア北参道ってどうよ？

[通りがかりさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kitasando/

所在地
東京都渋谷区千駄ヶ谷二丁目9番9，10，11，12，13，14，15（地名地番）
交通
東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩5分、都営大江戸線「国立競技場」駅徒歩9分、JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅徒歩9分、JR山手線「原宿」駅徒歩11分、東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅徒歩13分
用途地域
第2種中高層住居専用地域
建ぺい率
60％（準防火地域の耐火建築物により70％）
容積率
230.00%
敷地面積
741.11m2（建築確認対象面積）　746.05m2（売買対象面積）
建築面積
517.67m2
延べ面積
2,545.28m2
構造・規模
鉄筋コンクリート造 地上5階・地下1階
建築確認番号
第R03普及協会00071号（令和3年7月29日付）
権利の種類
土地：専有面積割合による所有権の共有、建物：区分所有権 建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有
建物完成予定
2023年1月下旬
入居予定年月
2023年2月下旬
管理形態
区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託（巡回）
管理会社
未定
総戸数
37戸
ミニバイク置き場
1台（月額使用料：未定）
駐輪場
平置き3台・2段スライド式ラック41台（上段17台、下段24台）（月額使用料：未定）
インターネット使用料
未定
売主
株式会社オープンハウス・ディベロップメント 国土交通大臣（3）8112号 （一社）全国住宅産業協会 （公社）首都圏不動産公正取引協議会 〒100-6312　東京都千代田区丸の内2-4-1丸の内ビルディング12階 TEL　[phone]
施工会社
未定
設計・監理
株式会社 四季建築設計事務所 一級建築士事務所
予告概要
販売戸数
未定
販売価格
未定
間取り
1LDK～3LDK
専有面積
32.30m2～89.19m2
バルコニー面積
3.29m2～14.07m2
ルーフバルコニー面積
13.15m2～18.73m2
ルーフバルコニー
月額使用料
未定
ドライエリア面積
3.54㎡
室外機置場面積
2.40㎡
管理費（月額）
未定
修繕積立金（月額）
未定
修繕積立基金
（引渡時一括）
未定
管理準備金
（引渡時一括）
未定
販売予定時期
2021年9月中旬
情報登録日
2021年7月30日
次回情報更新日
随時

[1: 通りがかりさん]

まだデザインが公開されてませんが、立地はいいですね。オプレジだからお手頃だといいな

[2: マンション検討中さん]

場所いいですね！住みたいな。高そうですね。

[3: マンション検討中さん]

個人的には良い立地で、オプレジ、サンウッド、モリモトあたりのマンションを買うのがコスパがいいと思う

[4: 匿名さん]

オプレジってリセールほんと無理だから永住か賃貸投資用ってかんじですかね

[5: 匿名さん]

賃貸投資用にしたとして、借り手はいるものですか？オープンレジデンスはCMの印象が抜けなくて、安価なイメージです。

[6: 坪単価比較中さん]

囲まれ感は意外と少なく良い立地。
原宿、神宮前エリアを日常使いできる。
小学校も中学校も近く、ファミリーにも適してる。
オープンハウスにはもったいない立地。

[7: 買い替え検討中さん]

これは良い立地ですね。OPがよく仕入れられましたね。リセールは期待できないですが、住む・貸すのは悪くないと思います。

[8: 匿名さん]

間取もバリエーション豊かで、住民層を限定しない感じなのもいいなと思いました。
もしかしたら、実需のファミリーと資産運用される人といるのかもしれないですが。
幅広い世帯の需要を満たすという意味では、アクセス面も便利な立地なので、
注目度は高くなりそうに思います。

どちらかというと北側に開口部があるので、
日当たりなどはあまり期待できないのではとは思いますが、
立地の良さで選ばれるのではないかと思います。
あとは価格次第でもあるでしょうか。

[9: マンション検討中さん]

ギャラリー行ってきましたが、@580くらいでした。なかなかポンと買える値段じゃないですね。。。

[10: マンション比較中さん]

オープンレジデンシアで
二億？

[11: マンション検討中さん]

54.8平米で10,000万ちょいだった気がします

[12: 評判気になるさん]

オプレジって普通住宅地区ばっかりだよな
戸建てが主力だからか
ついでにマンション用地探しているのだろう

[13: と]

管理が巡回というところがどうなんだろうなあ。
日勤だと管理人が住民の顔を覚えていて、有能な人だとかなりかゆいところに手が届くような事をしてくれるものだが。

[14: 通りすがり]

>>13 とさん
あくまで私の私見です。オプレジ巡回のマンションに住んでいますが、おっしゃるように微妙ですよ！掃除に関しては清掃員によりばらつきがあります。。。管理会社によると思いますが、管理会社が直で雇っている清掃員ではなく、管理会社が業務委託している清掃会社の清掃員がきます（業務委託先をググると求人サイトに求人がでています）つまり素人が掃除するわけです。現在3年住んでおりますが、管理費安いからいいか、、と諦めてます。完璧な物件はなかなか出会えないと思いますが巡回ではない事にこした事はないかと思います＼( 'ω')／

[15: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[16: 匿名さん]

>>13さん
>>14さん
巡回の掃除、ないよりかはマシといったところなんでしょうね。
日勤の管理人だと親切なサポートもありえそうですけど。
人件費ですから管理費もしっかり高いでしょうし、ある程度安いなら仕方ないと納得するのがいいのかもしれません。

その分は値段に反映してもらえれば。

>>現在3年住んでおりますが、管理費安いからいいか、、
納得できる範囲ならアリかなあと考えています。

[17: 匿名さん]

昔は60歳定年だったので、第二の人生として定年退職後にマンション管理人になる人は結構いたらしんだけど、最近65歳定年で、大企業なんかでは70歳ぐらいまで嘱託で仕事をするようになってからは人材不足らしいんだよね。ひょっとするとそのうち古い小さいマンションはどこも巡回になるかもしれない。給料も高くなったし有給休暇も消化せにゃならんとなると管理コストはうなぎのぼり。はあ、昔は管理を買えなんていわれたけれど、管理費安い方がいいなんていう専門家も出てきたし。

[18: マンション検討中さん]

>>11 マンション検討中さん

白金高輪より高いね、アホくさ

[19: 通りがかりさん]

説明会参加しました。外観はかっこいいですが、内装や設備に関してはいつも通りのオープンハウスというか、、お金はかけてないなあという印象でした。値段は安いと力説されましたがこの仕様にこの値段だとちょっと悩みますね。

[20: 匿名さん]

上層階は平米数も広くワンフロアの戸数が少ないので特別感がありますね。
それほど大きなマンションではないですし、規模的には程よい総戸数になっているなと思いました。
北参道や明治神宮のあたりなので、観光客も少ないでしょうし、落ち着いた暮らしができそうだなと思いましたし、
周辺に緑が多いのも魅力的ですね。
都会にいながら緑を楽しめるのはとてもいいです。

[21: 匿名]

@600払うなら他に選択肢がいくらでもある。

[22: 期待外れ]

管理人は午前中だけ居て、午後は居ません。駐車場無し、自転車もエレベーターで地下へ（スロープ無し）等々…合理化し過ぎて、とても『億ション』の生活ではないです。

[23: 匿名さん]

そもそも億ションっていう言い方がおかしい。今や都心で1億あたりまえだし普通だよ。。。

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん
確かに昔の億ションのイメージの物件って今は最低でも二億とか下手すると三億かそれ以上はするイメージだね。

[25: 匿名さん]

確かに 50平米で「俺は億ション持ち」と言われても
１２畳程度のLDK にリビングイン２部屋じゃ友人を呼べないっすよね。

それだけ都心は高くなってしまった。

[26: 匿名さん]

土地の値段がかなり大きな影響を物件価格に与えているっていうかんじなのかな。
不動産価格が全体的に底上げされている今だと
億ションって場所が良い場合は、設備とかはこういう感じなんですよね。
それでもまだデザインとかは品が良い感じがするし、
オプションないならないでも普通によさそうなところはいいとは思いますけれど。

[27: マンション検討中]

>>22 期待外れさん
お気持ちものすごくわかります。
別の小規模物件ですが、4時間しかいなくて日勤と書いてあって興醒めしました…。しかもそちらの管理費は60平米程度で2万円以上。
サラリーマンからすれば億超えは少々無理して買う金額ですよね。デベのために働いてるんですかね我々は…。

[28: 匿名さん]

規模的には37戸で、常に窓口に有人でおいておくほどではないという規模なのは客観的に見ればわかりますが…
ただ立地と値段を考えると簡素に感じてしまうっていうのはすごくよくわかります。
有人ではない分、この管理費というのは
どういうところに使われているのかも詳しく見れるといいなと感じるところです。

[29: 匿名さん]

資産性を全面に出してきているくらいなので、貸やすさとかリセールのしやすさ
資産として優良かどうか、という見方になってくるのだと思います。
デベも資産性を全面にプッシュしているので…

立体断面図を見ていて思ったんですが
戸数がそう多くないマンションにしては間取りはバリエーションに富んでいますね。

[30: 匿名さん]

資産性を考えるならオープンの物件は避けるべし。
駐車場もなく、地下住戸を設けて無理やり捌くやり方でしょ。自分なら新築でも中古でも絶対に選ばないな

[31: 通りがかりさん]

>>30 匿名さん

そうかな？ ほかの物件をいろいろ見てると、むしろ、無駄な共用施設がなく、不動産で最も重視される立地のいい場所に次々と建設しているオプレジは、イニシャルとランニングを考えたら、むしろ投資としては向いていると思うけど。管理会社も、ほとんどはしっかりとしてますよ。メジャーセブンとの比較でイメージすると、30さんのように、ふわっとしたご意見が出てくるのかもしれませんが。

[32: マンション好きさん]

>>30 匿名さん

こういう無知が高値掴みするんだよね。

[33: 匿名さん]

１フロア３邸ということでなので
プライバシーが守られて、ゆったりとして暮らしが出来そうな気がします。
しいて言えば、アウトポール設計であればよかったかなと思います。
とはいえ、かなりの価格帯になるでしょうけれど、
希望者はかなり出てくることが予想できますね。

[34: マンション検討中さん]

ご近所のバークコートとはかなり格差がありますね。

[35: 匿名さん]

明治神宮や新宿御苑、神宮外苑にほど近く、都会にいながら緑を感じられる地域としては、魅力があります。
周辺の人の混雑もなく、落ち着いた暮らしができるのも魅力ですね。

資産性を売りにしているということから、価格帯は高めなのかなという印象ですが、リセールのリスクを回避できるという面では
投資としては、価値がありそうです。

[36: マンション検討中さん]

>>30 匿名さん
選ばないのに検討スレにはお越しになるんですね…。そりゃパークコートの方が良いでしょうが、皆そんなことわかっているんですよね。

[37: 匿名さん]

ウォークインクローゼットがあったりして良いですが、
そのほかの物置がなかったのでやや収納が少なく感じました。
そのほかにトランクルームとかはないですよね？

[38: 評判気になるさん]

北参道のレベルを上げたいので、ここにも頑張って頂きたい。

[39: 匿名さん]

＞都会にいながら緑を楽しめるのはとてもいいです。

たしかに。

小中学校も近いようですし、子育て中のご家庭でも安心ではないでしょうか。
お値段を考えずに言うと、とても恵まれた環境だと思います。
買い物事情が気になりましたが、意外にもまいばすけっとやオーケーがすぐ近くにあり、マツモトキヨシも近い。
高額な価格にしては、月々の管理費や修繕積立金がさほど高くないのも意外です。

[40: 通りがかりさん]

>>30 匿名さん
完全同意

[41: 匿名さん]

代々木上原の方が上がるよ

[42: 匿名さん]

>高額な価格にしては、月々の管理費や修繕積立金がさほど高くない
１つ気にしたほうがいいのが、最初の管理費や修繕積立金はあてにならないということ。
年数がたつにつれて、急に値上がりするということもあり得ます。
価格帯からするとそれほど高くないというところでは、修繕計画や管理費の計画はどうなっているのかというのは
きちんと見ておいた方が無難でしょうね

[43: 検討板ユーザーさん]

完売したんですね！

[44: マンション掲示板さん]

新築時価格？