プラウド椎名町ガーデンテラスってどうですか？

[匿名さん]

プラウド椎名町ガーデンテラスについて語りましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116270/

物件名 プラウド椎名町ガーデンテラス
所在地 東京都豊島区南長崎二丁目2076番1（地番）
交通情報 西武鉄道西武池袋線 「椎名町」駅 徒歩7分
　　　　 都営地下鉄大江戸線 「落合南長崎」駅 徒歩11分
総戸数 32戸
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上5階
建物竣工時期 2022年7月中旬 (予定)
入居（引渡）時期 2022年8月下旬(予定)

売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社興建社
管理会社： 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定

【物件概要を追記しました。2021.8.2　管理担当】

[21: ご近所さん]

>>18 匿名さん

もったいない。そんなお店しか知らずに住んでたんですね。
菜る瀬とか鰻の稲毛屋とかガッタイオーラドルチとか、気軽に行けるお店が山ほどあるのに。

[22: 匿名さん]

>>21 ご近所さん

すまん、個人経営の飲食に興味はないんだわ。コロナでどこもヤバそうだし。
もっとこう再開発的な物ないんですかね。落合の方はありそうだけど。

[23: マンション検討中さん]

パッとしないよね椎名町

[24: 匿名さん]

>>22 匿名さん

＞再開発的な物

アイテラス落合南長崎に新館（ANNEX）が建つよ。
場所は目白通り挟んだ向かい側つまりこっち側。
オープンは一年後くらいかな。
どんなテナントが入るかね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10073600

[25: マンション検討中さん]

>>24 匿名さん
1000平米も敷地面積がないものを再開発的なものと表現するのは‥ それだけ何にもないってことなんでしょうか

[26: 匿名さん]

建物は良さそうですね。立地はイマイチですね。今は椎名町よりも要町が人気ありますね。あとは販売価格がいくらになるか気になるところですね。

[27: 匿名さん]

この建物が気に入る人、特にメインターゲットであろう地縁重視のファミリー世帯にとっては、立地も決して悪くないと思う。ブランドマンションの供給は少ないエリアだし、近隣からの住み替え需要がかなりありそう。

[28: 匿名さん]

ここは戸建住宅多い静かな住宅街ですので、長く住むのにはとっても良いところです。椎名町は池袋まで一駅と交通の便もよく、物価も安くとても住みやすい街です。

[29: 匿名さん]

立地条件としてはパークホームズ落合南長崎に似てますね。
過去スレを読むと生活利便性などの情報が参考になりました。

[30: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん
2017年築で駅徒歩9分の三井不動産物件ですね

[31: マンション検討中さん]

外観がカッコ良いですね。
現地周辺の賃貸に住んでいますが歩道があまり無いので子供連れには不安です。
池袋、目白まで歩けないし、椎名町しか使えないので多少安く無いと魅力ないです。

[32: 検討板ユーザーさん]

>>31 マンション検討中さん

落合南長崎も使えますよ。通勤時は地獄ですけど。

[33: 匿名さん]

坪450位で出してきますかね？

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん

そのくらいでしょうね。
最上階のプレミアム部屋は500超えるでしょうけど。

[35: 匿名さん]

>>30 マンション検討中さん
パークホームズ落合南長崎は坪260万円でした。同じ大手の分譲で駅距離は変わらないし、たった4年しかたってないから、値上がり考慮しても坪300万が妥当。それ以上だとさすがに...

[36: 通りがかりさん]

>>35 匿名さん
パークホームズは定借なこと分かって話してます？
一方ここは所有権ですよ。そんな安いわけないでしょう。

[37: 検討板ユーザーさん]

>>35 匿名さん
定借だし、駅距離も違うよ。
あちらは最寄りが落合南長崎で徒歩９分、椎名町は徒歩11分。
こちらは最寄りが椎名町で徒歩７分、落合南長崎は徒歩９分。
マンションは最寄り駅から徒歩７分以内が資産性維持できるかの目安とされてるから、そこで値付けが一段変わってくる。

[38: 匿名さん]

ここは椎名町駅から7分と駅近ではないのがマイナスですけど,住環境はとても良いと思います。プラウドのブランドで坪450～500は行くのではないか。プラウド銀座1丁目は坪700～だったので、坪250～300は5年前の話しですね。

[39: 通りがかりさん]

>>38 匿名さん
銀座が比較対象になる訳ないでしょ。
根拠となる周辺事例を示した上で議論しましょう。

[40: 匿名さん]

椎名町駅から徒歩2分のグロ―ベル目白が5980万円（45・77㎡）築５年は坪433万円で売り出されています。5年前ここは坪350万円位だったと思います。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
参考になります。都心やその周辺は５年で坪100万近く上がってますよね。

[42: 匿名さん]

>>38 匿名さん
なぜ唐突にプラウド銀座が出てくる？w

[43: 匿名さん]

ここら辺では椎名町や東長崎よりも、要町と東池袋が人気がありますね。新宿区下落合3丁目,4丁目も高級住宅街で隠れた人気がありますね。

[44: 匿名さん]

ここは自分で住むのには静かで良いところですが、転売するときは高値では売りずらいでしょう。

[45: 匿名さん]

小規模プラウドなので維持管理費がとんでもない事になりそうですね。

[46: 匿名さん]

>>42 匿名さん
たしかに恣意的ですね

[47: 口コミ知りたいさん]

>>32 検討板ユーザーさん
徒歩20分かかるでは？

[48: 匿名さん]

>>47 口コミ知りたいさん

道なりで900メートルですから11～12分といったところでしょう。

[49: マンション検討中さん]

要町(西池袋)の方が後々よさそうです。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん

要町ってすぐ裏が板橋区だから、なんか垢抜けないのよね。たしかに地下鉄で都心一直線ではあるけど。
池袋が生活圏とか丸ノ内線ユーザーなら椎名町長崎エリアのほうがいいな。目白も歩いて行けるし。

[51: eマンションさん]

>>49 マンション検討中さん
わかる。

[52: 匿名さん]

かといって椎名町が垢抜けているかと言えば全然そんなことは無い。

[53: 匿名さん]

椎名町も昔と比べるとかなり値上がりしているのかしら。
池袋エリアは数年前から人気のエリアになって地代がかなり上がったそうで、それにより池袋から近いエリアは
坪単価が向上しつつあるのでしょうね。
垢ぬけないエリアといっても一駅先が池袋駅なのはかなり魅力的ですよ。
都心のごちゃごちゃしているエリアというよりは、住宅街なので住みやすいです。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

現代における住みやすい≒駅近、利便施設近 だと思いますよ。駅直結の複合開発大規模タワマンが人気なのもそれが理由です。

[55: 匿名さん]

確かに今は駅近だと住みやすい、駅とおだと不便という印象が強いかもしれませんが、
それでも近くにお店が揃っているほうが個人的には便利だと思っています。
在宅ワークが増えていくとなお駅近より周辺環境の良さが求められそうな気はします。

[56: マンション検討中さん]

毎回、池袋駅乗り換えなのが面倒ですが値段次第ですね。
要町は高すぎて手が届かないからこちらの価格が気になります。
交通利便性、資産性、、、中古相場だと要町の8掛け＝椎名町なので8000万位内ですよね？
プラウドさんなので高いですかね

[57: 評判気になるさん]

>>56 マンション検討中さん

3Lで9000万スタート、維持管理費は月額4万超。

[58: マンション検討中さん]

>>57 評判気になるさん
ここが3L9000万だったら住友の西池袋は完売しちゃいますね！あちらは、豊島区西池袋アドレス要町4分池袋11分、椎名町8分（まず使わない駅ですが）眺望も良さげな池袋物件ですよ！誰が見ても同じは無いと思いますよ

[59: 評判気になるさん]

>>58 マンション検討中さん
相場感無いねぇ。野村の70平米3Lが8000万で買えるわけ無いでしょ。管理費は月額5万越えるかもね。

[60: 評判気になるさん]

>>58 マンション検討中さん

同じ池袋となり駅の東池袋が12000万、大塚が11000万付けてるのに8000と言い切れる根拠が知りたい。板橋まで下がっても厳しいんじゃないか？

[61: 検討板ユーザーさん]

>>60 評判気になるさん
東池袋、大塚のタワーマンションの価格を出してくるあたり高く売りたいんですね！

[62: 買い替え検討中さん]

>>60 評判気になるさん
そうでしたら確かに3Lで9000万スタートがリーズナブルですね。

[63: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん
単価で比べないとあんま意味なくない？
シティハウス西池袋の３L（１＋２S含む）は64㎡～67㎡。こちらの３L通常タイプは70㎡～72㎡だから、仮に「３L9000万～」が同じだとしても、坪単価に直すと40万円近くも違ってくる（西池袋が坪465万弱、こちらが坪425万）。
今の市況を反映してどっちも高いと思うけど、西池袋（要町）とここの単価差はまあそんなもんではないかと。

[64: 匿名さん]

Bttypeみたいにリビングに大容量の収納がついているのって珍しいですね。
物入れもいくつかあるようですし、収納面では抜群に良い印象です。
洋室がちょっとばかし手狭なのが気になりますが。

[65: 匿名さん]

ここ買うなら東池袋買った方がいいかと。
椎名町駅はどこまで行っても西武池袋線というマイナー路線。

[66: マンション検討中さん]

このマンションに限らずですがこれから人口は減っていき空き家が増えていくのに家の価格はいまやピークですね。
不動産業界からすると今が狩りどきという感じなのでしょうか。。。

[67: 匿名さん]

>>65 匿名さん

値段が同水準でも検討者の属性が全然違うから。
東池袋はタワマン族で武蔵小杉、湾岸、勝どきあたりと比べる人たち。
ここは椎名町、目白、南長崎、下・中・西落合の、地縁があるご近所さん。ざっくり半径2キロ以内に住んでる人たち。
互いに水と油。

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん
ホンそれ

[69: 周辺住民さん]

ここの広告の池袋推しがとっても不可解です。地下鉄に乗り継ぐのと西武百貨店に行く以外は池袋との縁は薄いです。歩いて行くのはほぼ無理ですし西口の公園とか東武とかは新宿より縁遠い感じがします。
それよりも落合南長崎のアイテラスとかバスで5分の目白エリアのほうが生活圏なのですけどね・・・・・・

[70: マンコミュファンさん]

>>69 周辺住民さん

どうぞそちらへ

[71: 匿名さん]

山手通りの目白5丁目に住んでいますが、ここは車の走る音がうるさい。プラウド椎名町は静かな所で良さそうですね。

[72: 中落合]

目白通りの南側だったら、、、。
でもそしたらお値段上がるでしょうね。
北と南だといろいろ違いますから。

[73: マンション検討中さん]

すみふ西池袋の２期の価格出ましたね。角部屋だと思いますが、1億の大台付きましたね。これを受け、プラウドはどう動くか？

[74: 検討板ユーザーさん]

>>63 匿名さん
不動産屋以外は坪単価でマンションを比較しませんよ　笑
5平米くらいなら同じ3LDKでしょ！
間取り見比べてもここの3LDKはイビツで窓の無い洋室があり、収納も少なく使いづらそうです。

[75: マンション検討中さん]

先日、オープンハウス千川見てきました。地味な駅ですが駅から5分の静かな住宅街でこちらのマンションと似た感じ。こちらがいくらかですが千川は3LDKで7300万とかで割安な感じでした。有楽町線副都心線が5分は便利ですがオープンハウスなのが悩ましいです。

[76: マンション検討中さん]

>>75 マンション検討中さん

7300万3ldkは地下一階ですかね

[77: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん
地下1階は68平米6600万でした。7300万は2階の部屋でした。

[78: マンコミファン]

周辺に住んでいる者としては
西池袋vs椎名町は西池袋の圧勝なので
椎名町vs千川の方が妥当な感じですね。
生活利便は椎名町ですが交通利便性は千川ですね。
あの人混みで毎回乗り換えは結構ストレスです。
プラウドvsオープンハウスはプラウド圧勝なのでどうなりますかね？

[79: マンション検討中さん]

>>77 マンション検討中さん

でも3階54平米の2ldkは6980だし、価格の付け方は妥当ですか。

[80: マンション検討中さん]

>>78 マンコミファンさん

>西池袋vs椎名町は西池袋の圧勝なので
わたしもそう思います。しかし、プラウドの値付けは割と張り合う水準になるような(笑)。。。

[81: 匿名さん]

ここが目白通り南側と同じ新宿区中落合アドレスだったらスミフ西池の上になるだろうに。。。

[82: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん

ブリリア西早稲田も、敷地が豊島区と新宿区に跨っているけど、メインエントランスが豊島区なので全体アドレスが豊島区高田になっています。

確かに、豊島区と新宿区を比べると新宿区のネームバリューが優位な感じがしますが、新宿とか四谷アドレスならともかく「中落合」だけで新宿区と識別できる人のほうが少ないように思えます。

となると、最寄り駅の利便性の方に焦点が向けられるのではないでしょうか。上り線が池袋止まりの西武池袋線と、銀座・有楽町・渋谷・新宿に繋がる東京メトロ、どっちに優位性があるかはアドレス以上だと思います。

ただ西池袋も、仮に優位だとしても売れ行き次第ですね。

[83: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん
すみふ西池袋第二期、三日でほぼ完売

[84: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん
最寄りではないけど、大江戸線なら都心をぐるりと回る路線ですね。
行くことはないけど、六本木とか通るのはすごいと思います。

[85: 通りがかりさん]

西武池袋線＋大江戸線<有楽町線
2路線合わせてもメトロ1路線には敵いません。
椎名町駅なら中村橋駅とか練馬駅の方が断然便利。1駅乗って池袋駅で毎回乗換えは嫌だな

[86: 匿名さん]

ここは池袋まで5分で1駅なので楽です。椎名町はお店が多く買い物はとても便利。住んでよしの物件ですが、イマイチ街がマイナーなところがあるような気がする。シティハウス西池袋は山手通りに面して利便性が良いから売れていると思う。ここら辺で資産価値が高いのはやはり山手通りに面して、全室南向きで駅近２分、目白5丁目のグロ―ベル目白かな。

[87: 匿名さん]

>>85 通りがかりさん

椎名町より練馬や中村橋のほうが便利って、普段どんな暮らしをなさっているのやら。

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん

ん？どういう意味でしょうか？
85さんは、鉄道路線の利便性のことを言っているんでしょう。

[89: マンション検討中さん]

小竹向原に、プラウドの大規模供給がひかえていますね。
オプレジ千川もそうですが、有楽町線/副都心線は魅力あります。

[90: 匿名さん]

ここは庶民的しすぎてイマイチかな。住んでよし、貸してよし、売ってよしはキツイかな。

[91: マンション検討中さん]

マンマニさんのレポートも、＋か－かは分かりませんが少なからず購買意欲に影響しそうですね。

[92: マンション検討中さん]

週末からモデルルーム見学ですね。
価格は教えてもらえるのでしょうか。

[93: 検討板ユーザーさん]

>>92 マンション検討中さん

確かにこれだけの少数レジデンスだと価格が気になります。
プレミアムプランだとどのくらいいくんでしょうか。

[94: 匿名さん]

中村橋はともかく練馬と比べたらさすがに練馬ですよ。大江戸線、有楽町線、副都心線（東横線・みなとみらい線）が使えますし、準急・快速・通勤準急・快速急行・Fライナー・平日下りS-TRAIN停車駅です。池袋駅の乗り換え時間を考えると池袋より先のエリアへ直接出られる利便性で1駅でも練馬だったら相殺されます。

[95: 匿名さん]

最近他の物件でもやたら池袋を推すんだけれども、そもそも三大副都心のターミナルとしては一番北に位置していて新宿渋谷に比べても分が悪いですよ。新宿渋谷をターミナルに持つ路線（中央京王小田急東急）と池袋をターミナルに持つ路線（西武東武）との人気格差もそれゆえです。これから開発が進み交通の結節点になる品川だとか羽田とか、東側へのアクセスが一番悪いです。

[96: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん

何か問題でも？

[97: 検討中]

羽田飛行ルートがすごく近いですが騒音どうなんでしょう？他のエリアですがうるさいと聞いたことがあり気になります。

[98: 名無しさん]

オープンハウス千川と悩みますね。あちらはもう第2期だからここと比較ができないまま完売しそう。

[99: 匿名さん]

>>97 検討中さん
近所に住む者です。16時ごろから17時半に3-4分に1本くらいの頻度で聞こえますが、窓を閉めていたり家の中にいれば全く気になりません。窓を開けていてもテレビの音が聞こえなくなるほどでもないです。毎日でもありませんし。

[100: マンション検討中さん]

>>99 匿名さん

まだ高度が高いということでしょうか。

[101: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん
このあたりはまだ1000メートル以上あります。なので極端な騒音ではありません。
でも上層階の航空機が視認できる部屋だと少しうるさいかも。直接届きますから。

[102: マンション比較中さん]

品川とか大井町はかなり低空で騒音も酷いそうですね

[103: マンション検討中さん]

先日大きな地震がありましたが、都内には大通り沿いから少し中に入ると火災が怖いエリアが多いですよね。

[104: 匿名さん]

>>103 マンション検討中さん

大通りは大通りで車両火災とか心配だけどね。
そこまで気にするなら湾岸エリアがいいんじゃない？
木造密集がないから安心だよ。晴海フラッグとか。

[105: 匿名さん]

最近はコンパクトマンションが多い中
この物件は専有面積が広く、使いやすい間取りなのかなと感じました。
最寄り駅までも徒歩圏内でプラウド物件となると価格が気になりますね。
小規模マンションなので、管理費など高めにならないと良いのですが…。

[106: マンション検討中さん]

週末に見てきました。
前の建物考えるとこの立地で1.2階は検討外なので
3L70平米中住戸で4階8900万円台3階8500万円台
高いですね！
椎名町エリアなら安い中古にした方が良さそうですね

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
目白オープンと同等でシティハウスよりは安いというあたりで妥当なところですかね。高くもなく安くもないって印象です。

[108: 匿名さん]

>>107 マンション検討中さん
オープンハウスの目白って目白駅3分のやつですか
それと同じってすごく割高ですね
それにシティハウスの3Lは10階くらいで眺望も良く池袋11分要町4分で9300万
400万差ならシティハウスの方がいいな

[109: 評判気になるさん]

私も先週末見てきました。
かなりの期待度を持っていましたが、、、
106様の仰る価格にプラス管理費・修繕積立金で約4万円、、、とてもじゃないですが無理でした。
少なくても1割程度相場より高値ですね。

[110: マンコミュファンさん]

シティハウス西池袋　9000万64平米　坪463万
9900万64平米　坪512万
プラウド椎名町　8500万70平米　坪400万
8900万70平米　坪420万
オープンの目白周辺の坪単価
https://mansion-madori.com/blog-entry-7691.html

まぁ駅、徒歩距離、間取りなど比較項目は多々ありますが、さあプラウドは高いでしょうか安いでしょうか！

[111: 匿名さん]

>>110 マンコミュファンさん
われわれ一般人は坪単価でマンション探していませんよ！
椎名町で8500万が高いかと、、、
小規模だから管理費が高いのも損している気がする
間取りが良ければ別ですが、、、

[112: マンション検討中さん]

>>98 名無しさん
場所は千川のほうがいいなと思いました

[113: 匿名さん]

Ctypeとか洋室もそこそこの広さがあってゆとりを感じられそうですが、
キッチンの位置がどうしてもちょっと気になってしまいます。
カウンター式ならもっと開放感ありそうですが、
この形であるメリットとかありますでしょうか？

[114: 匿名さん]

Ctypeとか洋室もそこそこの広さがあってゆとりを感じられそうですが、
キッチンの位置がどうしてもちょっと気になってしまいます。
カウンター式ならもっと開放感ありそうですが、
この形であるメリットとかありますでしょうか？

[115: eマンションさん]

>>114 匿名さん

Cタイプと同じFタイプがカウンターキッチンでしたよ。FタイプはCよりも日当たりに懸念が出ますが。日当たりを取るか、間取りを取るかですね。

[116: 評判気になるさん]

高い安いとかでなくオプレジは絶対買いたくないから、ここ買うか他にいいの出るの待つかなぁ?
というか、オプレジと比較されるのは嫌ですね..

[117: 比較中]

>>115 eマンションさん
バルコニーが避難はしご降下位置で物が置けず、ほぼ使えないのが残念すぎる！リビングも細長い。幅2.8mで家具配置厳しそう！

[118: マンション検討中さん]

こことオプレジ千川の板両方見てるのだがオプレジ千川がこっちの物件バチバチ意識してて草wオプレジ千川を契約しちゃった人があえてこっちの物件disる発言してるのかな？ドンマイ！！！

[119: 評判気になるさん]

通勤通学する人は千川、通勤しない人か日常タクシー使うレベルの人は椎名町が良いですね
そのレベルの人は椎名町は選ばなさそうですが　笑

[120: マンション検討中さん]

>>119 評判気になるさん
涙拭けよw