プラウド椎名町ガーデンテラスってどうですか？

[匿名さん]

プラウド椎名町ガーデンテラスについて語りましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116270/

物件名 プラウド椎名町ガーデンテラス
所在地 東京都豊島区南長崎二丁目2076番1（地番）
交通情報 西武鉄道西武池袋線 「椎名町」駅 徒歩7分
　　　　 都営地下鉄大江戸線 「落合南長崎」駅 徒歩11分
総戸数 32戸
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上5階
建物竣工時期 2022年7月中旬 (予定)
入居（引渡）時期 2022年8月下旬(予定)

売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社興建社
管理会社： 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定

【物件概要を追記しました。2021.8.2　管理担当】

[1: 匿名さん]

かなりの高級仕様で来ましたね。準山手線レベル。
8000万～1億3000万くらいでしょうか。

[2: マンション検討中さん]

高仕様？どこが？？

[3: 匿名さん]

椎名町ね。ちょっと歩かないと何もナインだよ。

[4: マンション検討中さん]

設備はまだ出ていないですね?。
椎名町、この建設地周辺はどんな街なのでしょうか？

[5: マンション検討中さん]

このエリアは、肩ひじ張らないで暮らせる庶民の町ですが、高齢者が非常に多い。
また、東西に走る西武池袋線の線路を境に南北で雰囲気が全然違うのも特徴で
物件のある南エリアは、山手通りや目白通りに近く交通量も多く雑多な雰囲気。
北エリアの多くは住宅街ですが、新たな都道拡幅工事中で将来性や資産性の期待大。
スーパ多数アリ、日常買い物に困りませんが、品質はライフ落合南長崎店が一番。

[6: 周辺住民さん]

スーパーは下落合のオーケーが近くて便利ですよ。

ここに住んだら南長崎二丁目バス停から目白駅へ出るのがデフォだと思うのですがHPには一切書かれてませんね。ここらへんの住民は池袋より目白が地元だと思ってますけど。

[7: マンション検討中さん]

庶民的って笑
寂れた町ですよ

[8: 周辺住民さん]

>>7 マンション検討中さん

山手線へ徒歩20分の場所が寂れてるわけないでしょｗ

[9: 匿名さん]

山手線駅への距離と町の廃れ具合に相関性はないですよね。論理破綻してますよ笑

[10: マンション検討中さん]

クランクインの玄関や手洗いカウンター付きトイレなど一定の設備水準は満たしていると思います。ネックはバルコニーの狭さでしょうか。平置き駐車場6台分は丁度いいと思います。あと、地下部屋がないのもいいですね。その分だけ高くなりそうです。

[11: 名無しさん]

>>9 匿名さん

たしかに笑
　

[12: 匿名さん]

少し駅からのポジションが微妙ですね。閑静で住みやすいと思いますが。流石の南向きメインだと思います。最近目白で売り出されてるオープンが坪450前後なので距離的に合わせてくるとは思いますが、プラウドのネームバリューでどこまで乗せてくるかというところでしょうかね。仕様にもよりますが、強気に坪500くらいでいくんでしょうかね。

[13: マンション検討中さん]

>>12 匿名さん
坪450万？絶対いかないよ笑
建設地みましたか？

[14: 匿名さん]

やたらと「笑」をつける方ってこのマンションにうらみでもあるのでしょうか猛烈なネガを連投してますけど

[15: 匿名さん]

あまり盛り上がらないですね。

[16: 匿名さん]

若葉さんがうるさいですね

[17: マンション検討中さん]

施工会社これどこですか

[18: 匿名さん]

この辺住んでたことあるけど利便施設まいばすしか無いんだよ。あとは山手通り沿いのセブン位。週末の贅沢は落合南長崎駅近くのステーキガスト。でも坪400は軽く超えてくるんだろうな。笑っちゃうぜ。

[19: 匿名さん]

何気なくHP見て、びっくり。外観デザインがとてもいいですね。エントランス回りも、ラウンジの拵えもセンスを感じさせる。間取りもバルコニーが狭いのを除けば、今の時代にしては悪くないし、北側住戸も窓面が豊かで暗い印象はなさそう。規模感はないけれど、低層マンションや小規模マンションが好きな人はハマりそう。この地域のことはよく知らないので、あくまで物件それ自体についての印象です。

[20: 匿名さん]

>>17 マンション検討中さん

荻窪の興建社。
杉並のプラウドを数多く手がけてます。

[21: ご近所さん]

>>18 匿名さん

もったいない。そんなお店しか知らずに住んでたんですね。
菜る瀬とか鰻の稲毛屋とかガッタイオーラドルチとか、気軽に行けるお店が山ほどあるのに。

[22: 匿名さん]

>>21 ご近所さん

すまん、個人経営の飲食に興味はないんだわ。コロナでどこもヤバそうだし。
もっとこう再開発的な物ないんですかね。落合の方はありそうだけど。

[23: マンション検討中さん]

パッとしないよね椎名町

[24: 匿名さん]

>>22 匿名さん

＞再開発的な物

アイテラス落合南長崎に新館（ANNEX）が建つよ。
場所は目白通り挟んだ向かい側つまりこっち側。
オープンは一年後くらいかな。
どんなテナントが入るかね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10073600

[25: マンション検討中さん]

>>24 匿名さん
1000平米も敷地面積がないものを再開発的なものと表現するのは‥ それだけ何にもないってことなんでしょうか

[26: 匿名さん]

建物は良さそうですね。立地はイマイチですね。今は椎名町よりも要町が人気ありますね。あとは販売価格がいくらになるか気になるところですね。

[27: 匿名さん]

この建物が気に入る人、特にメインターゲットであろう地縁重視のファミリー世帯にとっては、立地も決して悪くないと思う。ブランドマンションの供給は少ないエリアだし、近隣からの住み替え需要がかなりありそう。

[28: 匿名さん]

ここは戸建住宅多い静かな住宅街ですので、長く住むのにはとっても良いところです。椎名町は池袋まで一駅と交通の便もよく、物価も安くとても住みやすい街です。

[29: 匿名さん]

立地条件としてはパークホームズ落合南長崎に似てますね。
過去スレを読むと生活利便性などの情報が参考になりました。

[30: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん
2017年築で駅徒歩9分の三井不動産物件ですね

[31: マンション検討中さん]

外観がカッコ良いですね。
現地周辺の賃貸に住んでいますが歩道があまり無いので子供連れには不安です。
池袋、目白まで歩けないし、椎名町しか使えないので多少安く無いと魅力ないです。

[32: 検討板ユーザーさん]

>>31 マンション検討中さん

落合南長崎も使えますよ。通勤時は地獄ですけど。

[33: 匿名さん]

坪450位で出してきますかね？

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん

そのくらいでしょうね。
最上階のプレミアム部屋は500超えるでしょうけど。

[35: 匿名さん]

>>30 マンション検討中さん
パークホームズ落合南長崎は坪260万円でした。同じ大手の分譲で駅距離は変わらないし、たった4年しかたってないから、値上がり考慮しても坪300万が妥当。それ以上だとさすがに...

[36: 通りがかりさん]

>>35 匿名さん
パークホームズは定借なこと分かって話してます？
一方ここは所有権ですよ。そんな安いわけないでしょう。

[37: 検討板ユーザーさん]

>>35 匿名さん
定借だし、駅距離も違うよ。
あちらは最寄りが落合南長崎で徒歩９分、椎名町は徒歩11分。
こちらは最寄りが椎名町で徒歩７分、落合南長崎は徒歩９分。
マンションは最寄り駅から徒歩７分以内が資産性維持できるかの目安とされてるから、そこで値付けが一段変わってくる。

[38: 匿名さん]

ここは椎名町駅から7分と駅近ではないのがマイナスですけど,住環境はとても良いと思います。プラウドのブランドで坪450～500は行くのではないか。プラウド銀座1丁目は坪700～だったので、坪250～300は5年前の話しですね。

[39: 通りがかりさん]

>>38 匿名さん
銀座が比較対象になる訳ないでしょ。
根拠となる周辺事例を示した上で議論しましょう。

[40: 匿名さん]

椎名町駅から徒歩2分のグロ―ベル目白が5980万円（45・77㎡）築５年は坪433万円で売り出されています。5年前ここは坪350万円位だったと思います。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
参考になります。都心やその周辺は５年で坪100万近く上がってますよね。

[42: 匿名さん]

>>38 匿名さん
なぜ唐突にプラウド銀座が出てくる？w

[43: 匿名さん]

ここら辺では椎名町や東長崎よりも、要町と東池袋が人気がありますね。新宿区下落合3丁目,4丁目も高級住宅街で隠れた人気がありますね。

[44: 匿名さん]

ここは自分で住むのには静かで良いところですが、転売するときは高値では売りずらいでしょう。

[45: 匿名さん]

小規模プラウドなので維持管理費がとんでもない事になりそうですね。

[46: 匿名さん]

>>42 匿名さん
たしかに恣意的ですね

[47: 口コミ知りたいさん]

>>32 検討板ユーザーさん
徒歩20分かかるでは？

[48: 匿名さん]

>>47 口コミ知りたいさん

道なりで900メートルですから11～12分といったところでしょう。

[49: マンション検討中さん]

要町(西池袋)の方が後々よさそうです。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん

要町ってすぐ裏が板橋区だから、なんか垢抜けないのよね。たしかに地下鉄で都心一直線ではあるけど。
池袋が生活圏とか丸ノ内線ユーザーなら椎名町長崎エリアのほうがいいな。目白も歩いて行けるし。

[51: eマンションさん]

>>49 マンション検討中さん
わかる。

[52: 匿名さん]

かといって椎名町が垢抜けているかと言えば全然そんなことは無い。

[53: 匿名さん]

椎名町も昔と比べるとかなり値上がりしているのかしら。
池袋エリアは数年前から人気のエリアになって地代がかなり上がったそうで、それにより池袋から近いエリアは
坪単価が向上しつつあるのでしょうね。
垢ぬけないエリアといっても一駅先が池袋駅なのはかなり魅力的ですよ。
都心のごちゃごちゃしているエリアというよりは、住宅街なので住みやすいです。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

現代における住みやすい≒駅近、利便施設近 だと思いますよ。駅直結の複合開発大規模タワマンが人気なのもそれが理由です。

[55: 匿名さん]

確かに今は駅近だと住みやすい、駅とおだと不便という印象が強いかもしれませんが、
それでも近くにお店が揃っているほうが個人的には便利だと思っています。
在宅ワークが増えていくとなお駅近より周辺環境の良さが求められそうな気はします。

[56: マンション検討中さん]

毎回、池袋駅乗り換えなのが面倒ですが値段次第ですね。
要町は高すぎて手が届かないからこちらの価格が気になります。
交通利便性、資産性、、、中古相場だと要町の8掛け＝椎名町なので8000万位内ですよね？
プラウドさんなので高いですかね

[57: 評判気になるさん]

>>56 マンション検討中さん

3Lで9000万スタート、維持管理費は月額4万超。

[58: マンション検討中さん]

>>57 評判気になるさん
ここが3L9000万だったら住友の西池袋は完売しちゃいますね！あちらは、豊島区西池袋アドレス要町4分池袋11分、椎名町8分（まず使わない駅ですが）眺望も良さげな池袋物件ですよ！誰が見ても同じは無いと思いますよ

[59: 評判気になるさん]

>>58 マンション検討中さん
相場感無いねぇ。野村の70平米3Lが8000万で買えるわけ無いでしょ。管理費は月額5万越えるかもね。

[60: 評判気になるさん]

>>58 マンション検討中さん

同じ池袋となり駅の東池袋が12000万、大塚が11000万付けてるのに8000と言い切れる根拠が知りたい。板橋まで下がっても厳しいんじゃないか？

[61: 検討板ユーザーさん]

>>60 評判気になるさん
東池袋、大塚のタワーマンションの価格を出してくるあたり高く売りたいんですね！

[62: 買い替え検討中さん]

>>60 評判気になるさん
そうでしたら確かに3Lで9000万スタートがリーズナブルですね。

[63: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん
単価で比べないとあんま意味なくない？
シティハウス西池袋の３L（１＋２S含む）は64㎡～67㎡。こちらの３L通常タイプは70㎡～72㎡だから、仮に「３L9000万～」が同じだとしても、坪単価に直すと40万円近くも違ってくる（西池袋が坪465万弱、こちらが坪425万）。
今の市況を反映してどっちも高いと思うけど、西池袋（要町）とここの単価差はまあそんなもんではないかと。

[64: 匿名さん]

Bttypeみたいにリビングに大容量の収納がついているのって珍しいですね。
物入れもいくつかあるようですし、収納面では抜群に良い印象です。
洋室がちょっとばかし手狭なのが気になりますが。

[65: 匿名さん]

ここ買うなら東池袋買った方がいいかと。
椎名町駅はどこまで行っても西武池袋線というマイナー路線。

[66: マンション検討中さん]

このマンションに限らずですがこれから人口は減っていき空き家が増えていくのに家の価格はいまやピークですね。
不動産業界からすると今が狩りどきという感じなのでしょうか。。。

[67: 匿名さん]

>>65 匿名さん

値段が同水準でも検討者の属性が全然違うから。
東池袋はタワマン族で武蔵小杉、湾岸、勝どきあたりと比べる人たち。
ここは椎名町、目白、南長崎、下・中・西落合の、地縁があるご近所さん。ざっくり半径2キロ以内に住んでる人たち。
互いに水と油。

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん
ホンそれ

[69: 周辺住民さん]

ここの広告の池袋推しがとっても不可解です。地下鉄に乗り継ぐのと西武百貨店に行く以外は池袋との縁は薄いです。歩いて行くのはほぼ無理ですし西口の公園とか東武とかは新宿より縁遠い感じがします。
それよりも落合南長崎のアイテラスとかバスで5分の目白エリアのほうが生活圏なのですけどね・・・・・・

[70: マンコミュファンさん]

>>69 周辺住民さん

どうぞそちらへ

[71: 匿名さん]

山手通りの目白5丁目に住んでいますが、ここは車の走る音がうるさい。プラウド椎名町は静かな所で良さそうですね。

[72: 中落合]

目白通りの南側だったら、、、。
でもそしたらお値段上がるでしょうね。
北と南だといろいろ違いますから。

[73: マンション検討中さん]

すみふ西池袋の２期の価格出ましたね。角部屋だと思いますが、1億の大台付きましたね。これを受け、プラウドはどう動くか？

[74: 検討板ユーザーさん]

>>63 匿名さん
不動産屋以外は坪単価でマンションを比較しませんよ　笑
5平米くらいなら同じ3LDKでしょ！
間取り見比べてもここの3LDKはイビツで窓の無い洋室があり、収納も少なく使いづらそうです。

[75: マンション検討中さん]

先日、オープンハウス千川見てきました。地味な駅ですが駅から5分の静かな住宅街でこちらのマンションと似た感じ。こちらがいくらかですが千川は3LDKで7300万とかで割安な感じでした。有楽町線副都心線が5分は便利ですがオープンハウスなのが悩ましいです。

[76: マンション検討中さん]

>>75 マンション検討中さん

7300万3ldkは地下一階ですかね

[77: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん
地下1階は68平米6600万でした。7300万は2階の部屋でした。

[78: マンコミファン]

周辺に住んでいる者としては
西池袋vs椎名町は西池袋の圧勝なので
椎名町vs千川の方が妥当な感じですね。
生活利便は椎名町ですが交通利便性は千川ですね。
あの人混みで毎回乗り換えは結構ストレスです。
プラウドvsオープンハウスはプラウド圧勝なのでどうなりますかね？

[79: マンション検討中さん]

>>77 マンション検討中さん

でも3階54平米の2ldkは6980だし、価格の付け方は妥当ですか。

[80: マンション検討中さん]

>>78 マンコミファンさん

>西池袋vs椎名町は西池袋の圧勝なので
わたしもそう思います。しかし、プラウドの値付けは割と張り合う水準になるような(笑)。。。

[81: 匿名さん]

ここが目白通り南側と同じ新宿区中落合アドレスだったらスミフ西池の上になるだろうに。。。

[82: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん

ブリリア西早稲田も、敷地が豊島区と新宿区に跨っているけど、メインエントランスが豊島区なので全体アドレスが豊島区高田になっています。

確かに、豊島区と新宿区を比べると新宿区のネームバリューが優位な感じがしますが、新宿とか四谷アドレスならともかく「中落合」だけで新宿区と識別できる人のほうが少ないように思えます。

となると、最寄り駅の利便性の方に焦点が向けられるのではないでしょうか。上り線が池袋止まりの西武池袋線と、銀座・有楽町・渋谷・新宿に繋がる東京メトロ、どっちに優位性があるかはアドレス以上だと思います。

ただ西池袋も、仮に優位だとしても売れ行き次第ですね。

[83: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん
すみふ西池袋第二期、三日でほぼ完売

[84: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん
最寄りではないけど、大江戸線なら都心をぐるりと回る路線ですね。
行くことはないけど、六本木とか通るのはすごいと思います。

[85: 通りがかりさん]

西武池袋線＋大江戸線<有楽町線
2路線合わせてもメトロ1路線には敵いません。
椎名町駅なら中村橋駅とか練馬駅の方が断然便利。1駅乗って池袋駅で毎回乗換えは嫌だな

[86: 匿名さん]

ここは池袋まで5分で1駅なので楽です。椎名町はお店が多く買い物はとても便利。住んでよしの物件ですが、イマイチ街がマイナーなところがあるような気がする。シティハウス西池袋は山手通りに面して利便性が良いから売れていると思う。ここら辺で資産価値が高いのはやはり山手通りに面して、全室南向きで駅近２分、目白5丁目のグロ―ベル目白かな。

[87: 匿名さん]

>>85 通りがかりさん

椎名町より練馬や中村橋のほうが便利って、普段どんな暮らしをなさっているのやら。

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん

ん？どういう意味でしょうか？
85さんは、鉄道路線の利便性のことを言っているんでしょう。

[89: マンション検討中さん]

小竹向原に、プラウドの大規模供給がひかえていますね。
オプレジ千川もそうですが、有楽町線/副都心線は魅力あります。

[90: 匿名さん]

ここは庶民的しすぎてイマイチかな。住んでよし、貸してよし、売ってよしはキツイかな。

[91: マンション検討中さん]

マンマニさんのレポートも、＋か－かは分かりませんが少なからず購買意欲に影響しそうですね。

[92: マンション検討中さん]

週末からモデルルーム見学ですね。
価格は教えてもらえるのでしょうか。

[93: 検討板ユーザーさん]

>>92 マンション検討中さん

確かにこれだけの少数レジデンスだと価格が気になります。
プレミアムプランだとどのくらいいくんでしょうか。

[94: 匿名さん]

中村橋はともかく練馬と比べたらさすがに練馬ですよ。大江戸線、有楽町線、副都心線（東横線・みなとみらい線）が使えますし、準急・快速・通勤準急・快速急行・Fライナー・平日下りS-TRAIN停車駅です。池袋駅の乗り換え時間を考えると池袋より先のエリアへ直接出られる利便性で1駅でも練馬だったら相殺されます。

[95: 匿名さん]

最近他の物件でもやたら池袋を推すんだけれども、そもそも三大副都心のターミナルとしては一番北に位置していて新宿渋谷に比べても分が悪いですよ。新宿渋谷をターミナルに持つ路線（中央京王小田急東急）と池袋をターミナルに持つ路線（西武東武）との人気格差もそれゆえです。これから開発が進み交通の結節点になる品川だとか羽田とか、東側へのアクセスが一番悪いです。

[96: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん

何か問題でも？

[97: 検討中]

羽田飛行ルートがすごく近いですが騒音どうなんでしょう？他のエリアですがうるさいと聞いたことがあり気になります。

[98: 名無しさん]

オープンハウス千川と悩みますね。あちらはもう第2期だからここと比較ができないまま完売しそう。

[99: 匿名さん]

>>97 検討中さん
近所に住む者です。16時ごろから17時半に3-4分に1本くらいの頻度で聞こえますが、窓を閉めていたり家の中にいれば全く気になりません。窓を開けていてもテレビの音が聞こえなくなるほどでもないです。毎日でもありませんし。

[100: マンション検討中さん]

>>99 匿名さん

まだ高度が高いということでしょうか。