プラウドタワー目黒MARC

[名無しさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

物件名：プラウドタワー目黒MARC
販売時期：2021年12月上旬（予定）
所在地：東京都品川区西五反田三丁目249番1、247番18(地番)
交通情報：ＪＲ山手線 「目黒」駅 徒歩9分

敷地面積：7,711.42m2
土地権利：所有権
用途地域：第二種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上32階 地下1階建て
建物竣工時期：2023年10月上旬 (予定)
入居（引渡）時期：2023年10月下旬(予定)

分譲後の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
総戸数：301戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.04m2～156.60m2
バルコニー：10.92m2 ～ 55.48m2

売主：野村不動産株式会社、ジェイアール東日本都市開発
施工：株式会社竹中工務店
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定


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[8626: マンション検討中さん]

ここのプレミアム階って2億以上する部屋が多いしどんな人が住んでるんだろう

[8627: マンション検討中さん]

2000年代は不動産価格が上がってきたけど、それが今後も続くかどうかなんてわかんないのにねぇ。
基本的に新築は値下げしていくと思って購入してるわ。

1棟マンション等の投資なら立地考えるけど、たかが区分マンションで必死だね。
何がなんでも徒歩3分圏内ってのがど素人っぽい。

[8628: eマンションさん]

>>8627 マンション検討中さん
新築で買って竣工までに値上げしたり、価値の上がっているマンションは今の市況だと限定的でしょ。PTK、ブリ浜離宮、WTR、白金スカイ、ハルフラあたりかな。ここは立地よりも内装推しの物件だから中古になれば、まず価値は下がる。ただ住民はそれでいいと思っているし、駅距離や狭い坂道も確認済だろう。若干JRの騒音が気になるが、二重窓だし家の中にいる分には問題ない

[8629: マンション検討中さん]

>>8625 検討板ユーザーさん
タワマンなら現実的には5分以内にすべき。5分以内かそうじゃないかでリセールバリューが大きく変わる。10分程度だと競合が増えるし、静かで落ち着いた暮らしをしたい人は低層マンションに流れるからね。また目黒駅や五反田周辺で再開発があり駅近タワマンが建とうものならここは地域5番手前後になるから更に厳しくなる。

[8630: マンション検討中さん]

>>8629 マンション検討中さん

最近はタワマンどんどん増えているし、タワマン＝駅近っていう訳でもなくなるんじゃないかな。
　
目黒や五反田駅で再開発があれば、周辺マンションは値上がりするかも…

[8631: マンション検討中さん]

>>8630 マンション検討中さん
商業施設が出来たりすれば価値は高まるけど、より条件の良いマンションが出来ただけで価値が上がることはないよ。向こうに移り住む人が出てここは中古の出物が増えるだけ。むしろ将来中古になったら競合が増えるからね。不動産は地域No.1マンション(悪くともNo.2)を買わないとダメ。

[8632: マンコミュファンさん]

>>8631 マンション検討中さん
地域のランドマークマンションを買えというのはセオリーですね。駅距離は生活利便性だけじゃなく競合数の観点でも近い方が良いということ。目黒だとブリリアがナンバー1だとして、ここはどれくらいでしょう。2位は少し古いけど坂上のパークタワー目黒かな？パークタワー目黒の賃貸が6000円/㎡でだぶついているから、ここは5000-5500円が適正ですかね。表面利回り3%前後だとローン金利と維持費引いたら殆ど残らないですし、全く割安じゃないですね。

[8633: eマンションさん]

>>8632 さん

パークタワー目黒は2007築か。
結構古いですね。

[8634: 匿名さん]

適切にネガティブポイントを炙り出してくれるネガさんなら歓迎ですが、ここのネガさんは意味不明度合いに拍車がかかってますね。
そんなにダメなマンションならなおさら放っておけばいいのに。

[8635: 名無しさん]

>>8631 マンション検討中さん

マークができて、ドレッセ値上がりしましたね。

[8636: eマンションさん]

>>8622 匿名さん

ありがとうございます。アトラス検討中です！
マークは、１期1次で買われた方、本当に羨ましいですよ。

[8637: マンション掲示板さん]

>>8632 マンコミュファンさん

投資の場合はね。

[8638: 検討板ユーザーさん]

>>8632 マンコミュファンさん

ここは投資マンションではないと何回も言っています。
利回りは部屋によるのでマンション全体では出せませんよ。

[8639: マンコミュファンさん]

>>8631 マンション検討中さん

希少性があるか、ここが値下がりしずらいかのポイントでもあるよね。目黒駅周辺で複合開発はブリリアとプラウド。不動前が最寄りとか言う人いたとしても、結果この二つがどう見てもランドマークだよ。目黒マークを買うことが致命的とは思えない。地域No. 1を買わないとダメと言うけどめちゃ値上がりしたそのマンションを買う選択肢しかない人は素人にしか思えない。

[8640: マンション検討中さん]

ここの南向きの角部屋欲しかったな。
残ってる部屋で検討してます。

[8641: 名無しさん]

>>8632 マンコミュファンさん

築15年の駅距離マークと変わらないMFPRタワーの中層階が平米5600円ですよ？
プラウドタワーが5000円～5500円でそこより安くなるなら割安すぎ！まぁそんなことあり得ないしこういう明らか間違った根拠のないネガが本当に参考にならないし情報誤るからやめてほしいなぁ。

[8642: 名無しさん]

>>8641 名無しさん
マークの賃貸棟が5500円前後で壮大に残ってるんだが笑
それもHPや不動産ポータルの情報が更新されてないとか言うのか？駅距離や騒音の肌感覚での発言といい、ここの契約者のポジショントークは滑稽だね

[8643: 通りがかりさん]

プラウド目黒marcの正面入口と、ドレッセタワーの間にある地下駐車場は一体どこの施設のものなのか分かる方います?ドレッセは屋外駐車場なんですよね。

[8644: 口コミ知りたいさん]

賃貸棟に関してはプラウド目黒marc工事が終わったらまた状況変わるのでは?今は電車とマンション工事音に挟まれてますからね。それでも2/3埋まってるのはすごいことですが。

[8645: 名無しさん]

>>8642 名無しさん

賃貸がプラウドタワーと同じと思ってるってことね。笑
ハッピーセット野郎だな。

[8646: 名無しさん]

賃貸棟をこの値段で借りる酔狂な傾奇者はいるかね？

[8647: マンション検討中さん]

賃貸ニーズは利便性にシビアだから資産価値を測るのに重要な要素。
これだけ賃貸棟に空室があるのはここの資産価値はもう…ね。

[8648: マンション検討中さん]

風俗のメッカである西五反田、カーブ線路沿いの強烈な金切り音、夜に暴走タクシーが頻発するルートでの駅遠。これは資産価値には厳し過ぎる三十苦の現実。

[8649: 口コミ知りたいさん]

まぁここ買う余裕ない人は駅チカの50平米の部屋に住んでればいいじゃないですか^^

[8650: マンコミュファンさん]

毎度おなじみのネガさん、ご苦労様です。

[8651: 匿名さん]

>>8648 マンション検討中さん

物や人が高層階のバルコニーから落ちたり暴走タクシーが出現したり等々、これほど危ない地域は他にありますか？

[8652: 通りがかりさん]

常駐のネガさんは置いといて…。
あと残り戸数も少ないですが、SUUMOで賃貸棟の物件を見ていたら、パノラマ画像が載っている部屋もあり、分譲棟と賃貸棟のお見合い具合が気になる方は参考になるかなと思いました。

[8653: 匿名さん]

むしろここより条件の良いマンションもなかなか無いと思うのだけどね。あるなら教えて欲しいぐらい。

[8654: 評判気になるさん]

>>8653 匿名さん

武蔵小山

[8655: 通りがかりさん]

>>8651 匿名さん

まーたその話かよ

[8656: eマンションさん]

>>8654 評判気になるさん
武蔵小山も良いマンションですよね。

[8657: 匿名さん]

>>8584 マンション検討中さん

ですよね。
オーナー経営者の社宅活用の他に、外資系IT企業などは家賃の60～70%家賃補助出ることを8558さんはご存知ないんですかね‥？　40万の家賃も自己負担が16万とか12万なら、普通に住める。山手線徒歩圏内に16万で敷地内に保育園があるなら、私も子育てしてる時に住みたかった。ここなら残業しても帰りがだいぶラクだったと思う。


私は購入者ですが主たる目的は相続対策なので、現金をマンションに変えた時点で十分貢献はしてる、貸せば5年で2000万以上稼ぐので多少値下がりしても問題ない(^^)
内装売りだから新築時以外アドバンテージがないと言う声もあるけど、家賃1年分かけてリフォームすればいいだけ。

[8658: 匿名さん]

昔住んでた家をプロスポーツ選手の家族に貸してたことがあります。仲介不動産屋さんの話だとこういう専門職の人は家賃も経費にできるみたいです。（トレーニング室＝仕事部屋という扱いにできるようです。）

[8659: 匿名さん]

>>8645 名無しさん
分譲棟が賃貸棟が不人気でも高値で貸せる、売れると思ってるとか頭ん中お花畑だな。収益還元法すら知らないんだろ。不動産の基礎から勉強しな

[8660: マンション検討中さん]

>>8653 匿名さん
PTK、シティタワー武蔵小山、ブリリア目黒、BTT、白金スカイ、三田ガーデン、WTR、ブリ浜離宮、、他にもいくらでも挙げられる。ここより資産価値低い都心物件探す方が難しいわ笑

[8661: eマンションさん]

>>8657 匿名さん
内装をどれだけリフォームしても建物や共有部は古くなるし、設備も最新ではなくなる。変わらない価値は立地だけ。それがこのマンションの1番の弱点

[8662: 名無しさん]

>>8659 匿名さん
玄人さん教えてください。
プラウドタワーは賃貸で平均ズバリ平米いくら？

[8663: マンコミュファンさん]

>>8661 eマンションさん
ここは立地が良いと思うんだけどな。ここより良い立地のマンションありますか？

[8664: マンコミュファンさん]

>>8660 マンション検討中さん
PTK以外はここより坪単価高いところばかりでは。ここと同じ予算で買える部屋を想像するとやはり目黒MARCが一番いいかな。

[8665: マンション検討中さん]

>>8661 eマンションさん

いい内装の部屋見たことないでしょ？結構リセール影響あるよ？

[8666: 通りがかりさん]

>>8665 マンション検討中さん
ここってそんな内装良かったっけ？元麻布、広尾、白金台に物件持ってるけど、ここのMRが1番しょぼかったよ。天井高はあってもサッシ高は50cm以上下がるし、線路横のせいか二重サッシだったり、この程度の仕様なら大してRVに影響ないと思う

[8667: 名無しさん]

>>8666 通りがかりさん
線路横の駅遠マンションだから、本来安く出すべきだけど、高値で売るために野村が竹中起用して内装良くしてごまかしたんだろ。

[8668: 口コミ知りたいさん]

>>8666 通りがかりさん

同じ価格帯で比較っていう事ではないかな？

お金をかければいくらでもいいもの作れるし、数年前のマンションは仕様がよかった。

[8669: 口コミ知りたいさん]

広尾とか麻布は高いじゃん
そんでもってインフレームばっか
駐車場も全然ないし

[8670: マンコミュファンさん]

>>8668 口コミ知りたいさん
今は中古相場もどこも上がってますよ。少なくともここはかなり仕様高いと思います。

[8671: 口コミ知りたいさん]

>8666
そんなの主観に過ぎないし、1番しょぼかったと言うならせめて物件名教えて欲しいわ。
広尾とかのエリアでここと同じぐらいの造りってだいたい3-4億超えるよね。
どうせ所有してんの狭い部屋だろうけどさ。

[8672: マンション掲示板さん]

>>8671 口コミ知りたいさん
都心駅徒歩10分程度でここより高いマンションて山手線内側以外にありますかね？同条件で比べたら割安どころか割高なんじゃないかという気すらしますが。

[8673: マンコミュファンさん]

>>8672 マンション掲示板さん

たとえばどの物件と比べていらっしゃいますか？

[8674: 匿名さん]

山手線駅に近い高台エリアって探すと分かるけど意外とないんですよ。結構希少なんですよね。

[8675: マンコミュファンさん]

>>8666 通りがかりさん

分譲後そのまま使うならここも駅近マンションもどこも内装しょぼすぎる。改装して良い感じにすべき。そうしないとリセールでも全く数字伸びないわ。